二物業(yè)管理綜合知識(shí)

國(guó)土資源系統(tǒng)物業(yè)管理綜合知識(shí)物業(yè)管理相關(guān)實(shí)務(wù)一、物業(yè)管理的組織模式和組織結(jié)構(gòu)（一）物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理－我國(guó)目前廣泛采用的模式委托管理即專(zhuān)業(yè)管理，是指開(kāi)發(fā)商、業(yè)主采用招標(biāo)投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同將物業(yè)委托給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的行為。這種形式，按照自用或出租又可分為：（1）自用委托型（2）代理經(jīng)租型2、自行管理自行管理是指業(yè)主大會(huì)通過(guò)市場(chǎng)手段招聘各專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理的方式。這種方式的最大特定是節(jié)約開(kāi)支，管理成本較低。自行管理與委托管理形成并存的態(tài)勢(shì)，這將有利于提高物業(yè)管理的質(zhì)量，有利于提升物業(yè)管理行業(yè)在整個(gè)社會(huì)上的形象。（二）物業(yè)管理的組織

1、物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)一個(gè)物業(yè)管理公司可能同時(shí)管理著多個(gè)不同類(lèi)型的物業(yè)，不同物業(yè)對(duì)管理部門(mén)的組成及人員安排會(huì)有不同要求。物業(yè)管理公司一般分為三個(gè)層次：決策層：股東會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層管理層：各級(jí)部門(mén)經(jīng)理操作層：各部門(mén)員工部門(mén)設(shè)置：物業(yè)管理公司按業(yè)務(wù)、職能和性能，內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置大體如下：（1）經(jīng)理室（2）辦公室（3）財(cái)務(wù)部（4）工程部（5）管理部（6）經(jīng)營(yíng)部（7）其他部門(mén)2、物業(yè)管理公司的兩種類(lèi)型（1）實(shí)體型實(shí)體型的物業(yè)管理公司內(nèi)部分為兩層：管理層和操作層。管理層由較強(qiáng)管理能力和豐富專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員組成，一般處于各部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)地位；操作層人員由從事具體專(zhuān)業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人員組成，聽(tīng)命于上級(jí)管理層人員的領(lǐng)導(dǎo)。實(shí)體型的物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的是具體的實(shí)質(zhì)性的物業(yè)管理服務(wù)。（２）咨詢型的物業(yè)公司咨詢型的物業(yè)管理公司比較精干，不配備專(zhuān)業(yè)的技術(shù)工人，即只配備管理層人員，而沒(méi)有操業(yè)層人員，向業(yè)主提供的是咨詢服務(wù)。隨著社會(huì)分工的不斷深入，這樣形式的公司將是物業(yè)公司發(fā)展的方向。（三）物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、素質(zhì)與能力物業(yè)相關(guān)人員1、物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)（1）法律知識(shí)（2）管理知識(shí)（3）經(jīng)濟(jì)知識(shí)（4）技術(shù)知識(shí)2、物業(yè)管理人員基本素質(zhì)和能力（1）服務(wù)至上的服務(wù)意識(shí)（2）要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德（3）要有所從事的專(zhuān)業(yè)崗位的相當(dāng)能力（四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系1、公司與政府的關(guān)系：接受指導(dǎo)與監(jiān)督2、公司與業(yè)主的關(guān)系：委托與被委托3、公司與各專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系（五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè)1、制度在物業(yè)管理公司中的作用（1）規(guī)范、約束每一個(gè)部門(mén)和員工的行為（2）協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關(guān)系（3）完善企業(yè)的社會(huì)形象2、制度的類(lèi)別（1）綱領(lǐng)性制度（2）決策性（3）綜合性管理制度（4）管理程序制度（5）部門(mén)職能制度（6）工作崗位制度二、前期物業(yè)管理

（一）組建項(xiàng)目物業(yè)管理處（部）

受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個(gè)企業(yè)只管一個(gè)項(xiàng)目，該企業(yè)就相當(dāng)于一個(gè)項(xiàng)目管理處。具有一、二級(jí)資質(zhì)的管理多層住宅、高層住宅、獨(dú)立式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達(dá)兩種類(lèi)型以上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小區(qū)或區(qū)域的項(xiàng)目物業(yè)管理處（部）。

（二）制定落實(shí)物業(yè)管理方案物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)文件中就要編制物業(yè)管理方案，在中標(biāo)后進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行管理時(shí)，要進(jìn)一步完善落實(shí)物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案是根據(jù)建設(shè)單位在投標(biāo)文件中，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而作出的響應(yīng)，也是物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)時(shí)作出的承諾。物業(yè)管理方案應(yīng)包括如下內(nèi)容：1、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；2、物業(yè)管理服務(wù)的理念，這種理念可以用本物業(yè)管理公司的品牌口號(hào)、文字、圖象等來(lái)演繹；3、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)，公共綠化的維護(hù)，公共區(qū)域的保潔，公共區(qū)域的秩序維護(hù)，車(chē)輛的停放管理，物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施，物業(yè)檔案資料的保管，建設(shè)單位或業(yè)主委托的其他業(yè)務(wù)服務(wù)事項(xiàng)等；4、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，包括報(bào)修、維修的到達(dá)時(shí)間、服務(wù)時(shí)間、服務(wù)半徑、合格率等承諾，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域文明、整潔、有序、安寧的管理服務(wù)目標(biāo)，關(guān)于應(yīng)急預(yù)防預(yù)告及處理預(yù)案等。（三）制定企業(yè)內(nèi)部管理制度

1、目標(biāo)責(zé)任制度2、崗位責(zé)任制度3、財(cái)務(wù)管理制度（四）做好物業(yè)查驗(yàn)工作1、承接查驗(yàn)的含義2、物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3、承接驗(yàn)收的程序4、承接驗(yàn)收的意義1、承接輛查驗(yàn)的含吩義承接查她驗(yàn)是指縫建設(shè)單蝴位將已飯建成經(jīng)另過(guò)竣工驗(yàn)收合格勇且取得房變地產(chǎn)權(quán)證牽書(shū)的物業(yè)雪，在進(jìn)行選聘物瞎業(yè)管理溫企業(yè)，招簽訂前屯期物業(yè)越服務(wù)合繡同后，委靜托給物樓業(yè)管理落企業(yè)進(jìn)哀行管理砌服務(wù)，孟由物業(yè)管理日企業(yè)對(duì)掛物業(yè)共犬用部位勒、共用盈設(shè)施設(shè)日備進(jìn)行檢查驗(yàn)碌收的活動(dòng)焦。2、物葬業(yè)承接煮驗(yàn)收標(biāo)郵準(zhǔn)目前，在座房屋承接涉驗(yàn)收方面優(yōu)，可參照糧執(zhí)行建設(shè)廉部于199成1年2月發(fā)布的愿并于1991年7月1日起實(shí)施張的中華人張民共和國(guó)杜行業(yè)棗標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)（ZBP調(diào)300啟01—90）《房屋接管亦驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。木物業(yè)承銅接驗(yàn)收感標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)浮包括共估用設(shè)施掃設(shè)備的查查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，這輸方面應(yīng)追參考有遲關(guān)設(shè)備祥的使用程及運(yùn)營(yíng)仰標(biāo)準(zhǔn)。《房屋接或管驗(yàn)收標(biāo)隱準(zhǔn)》主要往是應(yīng)于一盾般民用建委筑的接管驗(yàn)收帝。其中1碼、2條規(guī)臂定：“凡警按規(guī)定交案房屋管理控部門(mén)接管爐的房屋謠，應(yīng)按狠本標(biāo)準(zhǔn)紹執(zhí)行；桐依法代誓管、依訓(xùn)約托管和單位耗自有房勾屋的接州管，可捐參照本洋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)填行?！?、承接驗(yàn)誦收的程練序（1）懶由建設(shè)他單位、粱物業(yè)管結(jié)理企業(yè)淘成立交掉接驗(yàn)收濁小組，糟并討論有關(guān)津事宜，如短日期、手葛續(xù)等。（2）由建設(shè)候單位移交宜有關(guān)物業(yè)向資料（3）由市物業(yè)管理典企業(yè)進(jìn)行他查驗(yàn)。查里驗(yàn)的方法巧有目測(cè)、井檢測(cè)和實(shí)絞驗(yàn)等方咳法。（4）苦填寫(xiě)查旗驗(yàn)紀(jì)錄暴。（5）建設(shè)娛單位與臟物業(yè)管攔理企業(yè)閘雙方簽飲訂交接示查驗(yàn)單健。（1）明傻確交接雙收方的權(quán)利旬和義務(wù)。（2）確儉保物業(yè)投倉(cāng)入正常使蛋用。（3）為搜今后物業(yè)膀管理服務(wù)順打下基礎(chǔ)群。4、承接驗(yàn)收籍的意義（四）樓宇入漠伙樓宇入伙腥，即房屋撫交付使用臭，由建設(shè)較單位書(shū)面竄通知購(gòu)房那人入住使肆用，并將唯已出售的則房屋交付中給購(gòu)房人也使用的行不為。1、含義衰：2、樓矩宇入伙仆時(shí)，建填設(shè)單位多已與物民業(yè)管理塞企業(yè)簽賄訂了前殺期服務(wù)汗合同。向樓宇入痕伙時(shí)，娛受建設(shè)偶單位委晉托，物粗業(yè)管理祥企業(yè)必史須做好趟以下工寧作：（1）清理環(huán)品境，清掃寫(xiě)樓宇，準(zhǔn)陶備資料，協(xié)做好業(yè)主唱入住一切描準(zhǔn)備工作向。（2）擇日入麻戶。即要?dú)膺x擇一個(gè)康日期，該輪日期購(gòu)房昌業(yè)主要來(lái)策認(rèn)“家”岡、領(lǐng)鑰匙抵，溶入小半?yún)^(qū)社會(huì)人挎文地域環(huán)四境，對(duì)業(yè)厲主來(lái)說(shuō)，敢意義重大素。因此，蘇日期宜講黃吉利。（3）張燈籌結(jié)彩，予營(yíng)造美婚好家園膨的氛圍助。許多述房地產(chǎn)煤開(kāi)發(fā)公昆司都打最出公司捉橫幅標(biāo)旁語(yǔ)、標(biāo)什牌，歡抓迎業(yè)主往入住。（4）提前發(fā)王出入戶通合知書(shū)，說(shuō)猶明入住時(shí)蕉間、攜帶輩材料等。（5）做好物踏業(yè)交付導(dǎo)墨領(lǐng)、有關(guān)火交付協(xié)議環(huán)文案、預(yù)研收物業(yè)服魔務(wù)費(fèi)等發(fā)盤(pán)票、業(yè)主訊登記資料庫(kù)等準(zhǔn)備工指作。（6）入福住接待處深，張貼辦胳理入住程吃序，公布客所交費(fèi)用環(huán)的標(biāo)準(zhǔn)及摩依據(jù)，使夾業(yè)主一目漁了然。3、樓宇入伙財(cái)?shù)囊话愠恬勑颍?）鹽業(yè)主交擇驗(yàn)購(gòu)房贊合同、雅權(quán)證等（2）慨填寫(xiě)業(yè)魄主情況暴登記單（3）導(dǎo)領(lǐng)業(yè)婚主查看技所購(gòu)單激元情況（4）業(yè)主在房鹽屋交付書(shū)細(xì)上簽字（5）如業(yè)主按攔規(guī)定交層物業(yè)服批務(wù)費(fèi)（6）領(lǐng)取鑰匙（7）堂同時(shí)領(lǐng)乘取房屋倦裝修須昏知等資貪料4、樓宇蔬入伙中氏必須注近意的幾異個(gè)事項(xiàng)（1）一個(gè)劈燕物業(yè)管舟理區(qū)域賠必須統(tǒng)傍一入戶關(guān)日期，嫩不能讓霜少數(shù)業(yè)哪主任意平提前。（2）如業(yè)主蠢在查看時(shí)解，發(fā)現(xiàn)所或購(gòu)房屋有酸質(zhì)量問(wèn)題抖，物業(yè)管猾理企業(yè)有姜關(guān)人員要丟一一記錄炊，力求解略決改正，再通建知業(yè)主再拿次前來(lái)辦繁理入戶。（3）收取鋒物業(yè)服吼務(wù)費(fèi)其家標(biāo)準(zhǔn)要重根據(jù)銷(xiāo)問(wèn)售合同削的約定廉，預(yù)收針期一般謠不超過(guò)3個(gè)月。（4）入住災(zāi)時(shí)必須燭預(yù)收的單其他費(fèi)舟用，如打非機(jī)動(dòng)迫車(chē)停放廁費(fèi)等必網(wǎng)須公示搏標(biāo)準(zhǔn)及抱依據(jù)。挎代辦性滴質(zhì)的服躲務(wù)，要街根據(jù)自種愿原則四，并明敬示服務(wù)闊內(nèi)容及龍收費(fèi)標(biāo)差準(zhǔn)。嚴(yán)鋤禁違反雙地方政撇府物價(jià)洲部門(mén)和腫房地產(chǎn)榴管理部棒門(mén)規(guī)定寫(xiě)亂設(shè)收肥費(fèi)項(xiàng)目圖及抬高收費(fèi)標(biāo)筋準(zhǔn)。（六）裝示飾裝修管快理1、裝飾裝摧修行為蛇有關(guān)問(wèn)軍題界定（1）室速內(nèi)裝飾裝真修行為是酬業(yè)主根據(jù)菠自己的需諒求進(jìn)行的蛾民事行為昏，在合溜法范圍應(yīng)內(nèi)進(jìn)行保是法律蒙允許的脫，其前蒼提是“演不違反法召律或社怎會(huì)公共榮利益”胳。（2）文房屋的金共用部愈位、共籍用設(shè)施驕設(shè)備，菜如承重村墻、屋面、梁柱議、道路、賀綠地等，聾屬全體業(yè)咐主所有。嶺業(yè)主裝飾充裝修不得侵富犯全體業(yè)鬧主的利益客。（3）舍裝飾裝月修中，楊如發(fā)生意侵犯其洽他業(yè)主蠶利益行叉為，如雁搶占內(nèi)天亞井、公輔共走道酷、違章煌搭建、璃破壞承趁重墻的悼行為，皺物業(yè)管理膛企業(yè)、泥業(yè)主委沫員會(huì)有肆權(quán)進(jìn)行氣勸阻制槽止。（4）桂裝飾裝譽(yù)修中個(gè)灶別業(yè)主冒破壞房旺屋結(jié)構(gòu)否、損壞湊承重墻窮等，危扶及樓宇三人身財(cái)值產(chǎn)安全信的房地臥產(chǎn)行政均管理部連門(mén)應(yīng)及涉時(shí)處理狐?！段飿I(yè)管魯理?xiàng)l例》固第四十六訪條明確規(guī)追定：“對(duì)肆物業(yè)管理昏區(qū)域內(nèi)違芝反有關(guān)治櫻安、環(huán)保運(yùn)、物業(yè)裝借飾裝修和厘使用等方于面法律法嚇規(guī)規(guī)定的汪行為，物興業(yè)管理企昆業(yè)應(yīng)當(dāng)制獵止，并及將時(shí)向有關(guān)休行政管理帝報(bào)告。有嚇關(guān)行政管俯理部門(mén)在肚接到物業(yè)究管理企業(yè)打的報(bào)告后梨，應(yīng)當(dāng)依艱法對(duì)違法蟲(chóng)行為予以缺制止或者堂依法處理田?！保?）援違法裝脖飾裝修腫侵犯相基鄰方行站走、通裁風(fēng)、采擋光、安批全等權(quán)寒利，屬美民事案聯(lián)件受理團(tuán)范圍的究，人民蹈法院應(yīng)斤予受理枯。（6）物買(mǎi)業(yè)管理企膝業(yè)作為受禿委托管理賭服務(wù)的企曠業(yè)，在受辯委托的范灣圍，必須伙做好裝飾遷裝修管理惕的有關(guān)工蝕作。2、物業(yè)杏管理企業(yè)炸在裝飾裝凝修管理中昆做的工作宣傳、約酬定、指導(dǎo)有、報(bào)告三、設(shè)販備日常構(gòu)維護(hù)與宜管理（一）蘇物業(yè)設(shè)歲備及其們類(lèi)型1、物業(yè)設(shè)銳備物業(yè)設(shè)備勺是物業(yè)附獲屬設(shè)備的技簡(jiǎn)稱．它墾是物業(yè)建希筑實(shí)體的拘有效組成已部分。由等于房地產(chǎn)沈業(yè)的發(fā)展擊和人們生升活水平的秒提高，這獄就要求物森業(yè)必須要芒配備日趨碎完善的給焰水、排水蛙、供暖、墻供冷、供沉電、供氣逆、通風(fēng)集灶中控制等棗各種設(shè)備前。從內(nèi)容袋上看，物釣業(yè)設(shè)備種躺類(lèi)日益增嚴(yán)多，新型潑產(chǎn)品不斷掃出現(xiàn)．給故設(shè)備管理搞工作帶來(lái)舒了一定難附度。2、物業(yè)核設(shè)備分類(lèi)建筑物榨是由建穴筑、結(jié)產(chǎn)構(gòu)、給秋水、排樣水、供摸暖、通適風(fēng)、電施氣等有蹦關(guān)工程蘋(píng)所構(gòu)成齊的綜合穩(wěn)體。物電業(yè)建筑地體的附陳屬設(shè)備辛必須注華意與其尾他工程蓄的協(xié)調(diào)糖一致和攪緊密配按合，從愧而充分鼻發(fā)揮物踩業(yè)的功邪能和作船用。我脫國(guó)城市赤的物業(yè)憐常用設(shè)倒備主要拔有以下和幾類(lèi)：（1）給排水系茶統(tǒng)。包括消：供水設(shè)薪備、設(shè)施；排水設(shè)備撒、設(shè)施；房屋衛(wèi)生叔設(shè)備；熱水供謙應(yīng)設(shè)備；消防設(shè)備。（2）燃?xì)庀滴杞y(tǒng)，傻主要包慎括天燃飛氣(煤宮氣)管盆網(wǎng)、天極燃?xì)?線煤氣)培入室管芬道、煤獵氣表、釣用氣設(shè)獸備等。（3）空調(diào)、棋通風(fēng)系賽統(tǒng)。包奮括：供售暖設(shè)備；供冷設(shè)美備；室內(nèi)通斃風(fēng)設(shè)備移。（4）電擁氣工程設(shè)赤備系統(tǒng)。棒包括：儀供電及照奮明設(shè)備，要電器服務(wù)狂設(shè)備設(shè)施杏；房屋運(yùn)著輸設(shè)備；燒防雷及接草地裝置。（5）智逝能化樓宇左的技術(shù)設(shè)月備系統(tǒng)。際在智能化跨樓宇中，棗主要的技邊術(shù)設(shè)備有齡以下幾種惑：計(jì)算機(jī)蹈監(jiān)控設(shè)備愉；綜合布股線系統(tǒng)；箱計(jì)算機(jī)信暢息管理技燭術(shù)設(shè)備；證計(jì)算機(jī)網(wǎng)慌絡(luò)與現(xiàn)代董通訊技術(shù)匯設(shè)備。（6）電話通信嘉設(shè)備。電證話通訊設(shè)臘備的主體瓦是電話交綢換機(jī)，用輩戶程控交蔑換機(jī)主要賀由硬件和命軟件兩部拆分組成。陰①)硬件扭。是指計(jì)軋算機(jī)及機(jī)祝器等外圍絞設(shè)備，具魄體有公共套設(shè)備、用攤戶／線架迫設(shè)備、輔忘助設(shè)備等凈。②軟件辜。是指電賠腦程序與訪數(shù)據(jù)庫(kù)，拴具體有操像作系統(tǒng)、裁呼叫處理丑程序、系皮統(tǒng)監(jiān)視和扯故障處理協(xié)程序、故戲障診斷程升序、維護(hù)煎和運(yùn)行程悶序等。（二）很物業(yè)設(shè)肢備管理氏的目的滾及意義物業(yè)設(shè)狡備管理付主要通申過(guò)有效綢合理的路管理，地保證物啞業(yè)設(shè)備謙處于良猜好的工走作狀態(tài)座，盡量退避免其披使用價(jià)教值的下民降。在腸保證和曉提高各更種設(shè)備剖設(shè)施功饒能的同稿時(shí)，最康大限度張地發(fā)揮震其綜合廢效益。從物業(yè)魂設(shè)備管濁理的目總的不難凱看出，旬設(shè)備管烘理的意逝義主要棋表現(xiàn)在弓以下幾搬方面：1．良好細(xì)的物業(yè)設(shè)大備管理是開(kāi)物業(yè)管理手工作的基地礎(chǔ)之一，伙是維護(hù)物罵業(yè)本身，棚使之正常植發(fā)揮使用陡功能的保呼證。2．良好獲的物業(yè)設(shè)片備管理，鐘是延長(zhǎng)物桃業(yè)使用年笑限，提高收物業(yè)價(jià)值琴與使用價(jià)剪值，是物買(mǎi)業(yè)保值增擇值的有效鞠手段。3．良好躬的物業(yè)設(shè)像備管理可代以為業(yè)主盯和使用人遺創(chuàng)造優(yōu)美皆舒適的環(huán)禁境和工作傅、生活條野件。4．良好錘的物業(yè)設(shè)姑備管理能浸為物業(yè)管饒理企業(yè)樹(shù)斯立良好的轉(zhuǎn)企業(yè)形象染，帶來(lái)可恨觀的經(jīng)濟(jì)奪效益，從泄而提高企輪業(yè)的市場(chǎng)銳競(jìng)爭(zhēng)能力墓。（三）檔物業(yè)設(shè)糧備管理寄的內(nèi)容1、物績(jī)業(yè)設(shè)備怕的基礎(chǔ)智資料管歌理。主要是建紋立設(shè)備管哭理原始資鈴料檔案和宋重要設(shè)備寨的維修資省料檔案。2、物業(yè)泥設(shè)備的運(yùn)葬行管理3、物業(yè)標(biāo)設(shè)備的維先修管理主迷要內(nèi)容（四）各積類(lèi)設(shè)備的買(mǎi)管理與維夸修1、房屋坡給排水系爆統(tǒng)的管理禾與維修（1）摟給水系麥統(tǒng)管理范妖圍的界碧定。物廁業(yè)管理晚企業(yè)對(duì)亡給水系喚統(tǒng)的管爆理范圍。（2）排暫水系統(tǒng)管理范圍困的界定。雀室內(nèi)排水餓系統(tǒng)由物等業(yè)管理企挽業(yè)維護(hù)管級(jí)理。（3）消葉防設(shè)施對(duì)于室內(nèi)毛消防設(shè)施足的維修、貓管道及閥梯門(mén)的維修縮慧，與室內(nèi)土供水管道尾部分的維江修相同。2、電力趟系統(tǒng)的管敏理與維護(hù)（1）供曉電設(shè)備的銹管理。（2）扔供電設(shè)砍備的維矮護(hù)與保律養(yǎng)。3、制惱冷、供宗暖系統(tǒng)捷的管理熊與維修（1）制雕冷、供暖槐系統(tǒng)操作經(jīng)、保養(yǎng)和釀維修的基押本內(nèi)容（2）空巴調(diào)系統(tǒng)工棄作制度。4、電撐梯的管良理與維蹦護(hù)四、物業(yè)管理錢(qián)綜合服務(wù)***快保潔賓管理一．保潔管唐理概述1、保奇潔管理炮是指物平業(yè)管理分企業(yè)對(duì)撕物業(yè)管哲理區(qū)域鉤范圍內(nèi)梯的衛(wèi)生筑保潔服貫務(wù)實(shí)施島的一系稈列管理廁活動(dòng)。劃它是通揮過(guò)制定冒規(guī)章制疾度、做薄好日常她清潔和須垃圾清天運(yùn)、加始強(qiáng)宣傳朗教育和還監(jiān)督管丙理等活化動(dòng)來(lái)實(shí)剃施管理辱的。保淹潔管理竟是物業(yè)仗管理中乓一項(xiàng)經(jīng)逝常性的脂管理服笨務(wù)工作宅，其目澡的是凈跪化環(huán)境唯，給業(yè)燦主或使住用人提輩供一個(gè)詠清潔宜遍人的生巧活、工例作環(huán)境州。2、保例潔管理鳴的機(jī)構(gòu)塞設(shè)置物業(yè)管理障企業(yè)可以榨將所管理施的物業(yè)區(qū)塘域內(nèi)的日肉常保潔工爬作，委托景給專(zhuān)業(yè)保鄭潔服務(wù)公邊司具體實(shí)怕施，自己融只安排1謹(jǐn)—2名主頂管負(fù)責(zé)環(huán)某境衛(wèi)生的位監(jiān)督檢查扣；也可以斷在物業(yè)管美理企業(yè)下折設(shè)保潔部照來(lái)具體負(fù)呆責(zé)所管理罵物業(yè)區(qū)域漢內(nèi)的環(huán)境向衛(wèi)生工作織，并聘用幻玉保潔人員請(qǐng)進(jìn)行日常污的保潔工途作。其機(jī)敗構(gòu)設(shè)置及權(quán)人員配備著應(yīng)根據(jù)物砍業(yè)的類(lèi)型躁、區(qū)域的寸分布、面蜻積的大小別、保潔的廚標(biāo)準(zhǔn)等情響況靈活設(shè)哀置。二、保潔歡管理的主芹要內(nèi)容保潔工作既的主要內(nèi)盒容包括室漂內(nèi)、室外擾及外墻保助潔等。室仙內(nèi)保潔的職內(nèi)容有：1（1）大宣堂保潔；慈（2）衛(wèi)活生間保潔序；（3）細(xì)電梯間、韻走道、樓池梯等公用加區(qū)域保潔慚；（4）倆地下室、回地下車(chē)庫(kù)第保潔；（悠5）門(mén)、糾窗、欄桿職、扶手等旗保潔；（規(guī)6）茶水柏房保潔；己（7）信邊報(bào)箱、井脫道口、管勾線、消防高栓等公共途設(shè)施設(shè)備搭的保潔；槐（8）其榆他方面的白保潔。室外保潔疲一般有：條（1）紅姥線范圍內(nèi)霜道路、綠傾化帶等公泰共區(qū)域地柳面清潔；薦（2）街太心花園、構(gòu)停車(chē)場(chǎng)、陰游泳池、論網(wǎng)球場(chǎng)等報(bào)場(chǎng)所的清堡潔；（3通）室外果線皮箱、垃境圾房的清雹潔、清運(yùn)恢和消殺；封（4）室誦外雨污水療井、管道場(chǎng)、化糞池皺的清理疏暑通；（5欲）天臺(tái)、各雨蓬、信撿報(bào)箱等清加潔2外墻清至洗一般秋是指高筍樓高墻渾的清洗叨，由于桌外墻清督洗是在血室外的蔽高空中榆進(jìn)行，校氣候條形件是外校墻清洗捧的基本墨條件；挽專(zhuān)用設(shè)經(jīng)備是外坦墻清洗爭(zhēng)的物質(zhì)慎條件；昨具有的奏身體的趕條件、絡(luò)心理素合質(zhì)，經(jīng)仁過(guò)專(zhuān)門(mén)小培養(yǎng)的望外墻清陽(yáng)洗工是壇外墻清蠻洗的根萌本條件數(shù)。目前商，外墻剝清洗主拋要有使軟用檫窗窗機(jī)和吊座板作業(yè)更兩種方粘式。從物業(yè)柱設(shè)備管牛理的目山的不難棋看出，舊設(shè)備管姐理的意存義主要嘩表現(xiàn)在凝以下幾革方面：1．良好廟的物業(yè)設(shè)浮備管理是勸物業(yè)管理?xiàng)椆ぷ鞯幕恋A(chǔ)之一，氏是維護(hù)物歇業(yè)本身，沒(méi)使之正常其發(fā)揮使用塔功能的保裂證。2．良好月的物業(yè)設(shè)越備管理，診是延長(zhǎng)物烏業(yè)使用年駕限，提高洽物業(yè)價(jià)值壟與使用價(jià)悅值，是物核業(yè)保值增伴值的有效盟手段。3．良好刪的物業(yè)設(shè)深備管理可衫以為業(yè)主見(jiàn)和使用人霧創(chuàng)造優(yōu)美葛舒適的環(huán)秘境和工作嶄、生活條阿件。4．良瘦好的物驅(qū)業(yè)設(shè)備蔽管理能襖為物業(yè)遲管理企菜業(yè)樹(shù)立近良好的顏企業(yè)形昌象，帶擴(kuò)來(lái)可觀瓜的經(jīng)濟(jì)籌效益，盒從而提床高企業(yè)斬的市場(chǎng)若競(jìng)爭(zhēng)能蓋力。四、保潔跟工作的管隊(duì)理1、工作噸量的估算2、保潔崗跪位的劃們分，人冷員編制3、保潔崗賣(mài)位流程惜的編寫(xiě)4、保潔都計(jì)劃的澤編制5、保潔設(shè)備五、工具的興配備和管搞理6、保潔耗材碎用量的估史算和管理7、保潔員工私管理（招鍋聘、培訓(xùn)里）8、保潔工作援的檢查方肢式和方法9、保潔工蠶作勞動(dòng)禽安全綠化管理一、綠靈化管理使概述1、綠嚇化管理姻的概念綠化管隊(duì)理是指處物業(yè)管躁理企業(yè)器對(duì)物業(yè)唐管理區(qū)休域范圍唇內(nèi)的綠顏化過(guò)程深實(shí)施的危一系列隸管理活嫁動(dòng)。它屑是通過(guò)票設(shè)立綠遙化管理工機(jī)構(gòu)、擾配備專(zhuān)飯職管理方人員、飾制定綠悔化管理世制度、米做好綠肝地的設(shè)逗計(jì)、營(yíng)眠造和養(yǎng)嘩護(hù)工作淘等來(lái)實(shí)極施管理笛的。綠條化是美易化物業(yè)晚管理區(qū)占域環(huán)境筑的重要經(jīng)因素。椒通過(guò)綠設(shè)化管理案能創(chuàng)造銹良好的疑經(jīng)濟(jì)效乞益、社答會(huì)效益必和環(huán)境馳效益。2、綠紛化管理飾的機(jī)構(gòu)放設(shè)置物業(yè)管晨理企業(yè)植可以將押所管理津的物業(yè)控管理區(qū)腳域內(nèi)的粥綠化管侄理工作周，委托靠給專(zhuān)業(yè)救園林花拌木公司仿負(fù)責(zé)，凡并由有霜關(guān)人員召負(fù)責(zé)與扮該專(zhuān)業(yè)旁公司簽旬訂轉(zhuǎn)包蛙合同，撕督促檢牽查合同無(wú)落實(shí)的許情況即謀可；也服可以成侄立專(zhuān)門(mén)介的綠化智管理機(jī)警構(gòu)具體徒負(fù)責(zé)所而管理的蜘物業(yè)區(qū)備域內(nèi)的幸綠化管丹理工作架，并聘下用綠化五工人進(jìn)何行日常模的養(yǎng)護(hù)襲工作?；移錂C(jī)構(gòu)鍵設(shè)置及處人員配殘備應(yīng)根杏據(jù)管理夏的范圍幻玉、任務(wù)炊繁簡(jiǎn)程椒度不一盒等情況擱進(jìn)行設(shè)檢置。一棟般應(yīng)設(shè)懲經(jīng)理1授名、技攝術(shù)主管妙或辦事匆人員若諸干名。挑下面根逗據(jù)具體朗任務(wù)和池分工不士同，設(shè)碌置若干棗功能組幸，如養(yǎng)百護(hù)組、鍋花圃組扣等。各磨個(gè)功能臉組又相拒應(yīng)的配棄置工人庫(kù)若干名井。二、綠化參管理的主貝要內(nèi)容1、綠化考的設(shè)計(jì)和劣營(yíng)造2、綠化養(yǎng)孕護(hù)管理3、綠化檔案贈(zèng)資料管理治安管理一、治安粗管理概述1、治召安管理靜的概念治安管恒理是指庫(kù)物業(yè)管棵理企業(yè)辮為維護(hù)籃管理區(qū)發(fā)域內(nèi)正旬常的工呀作和生付活秩序金，保護(hù)伍業(yè)主和某使用人久的生命衰財(cái)產(chǎn)安鏟全所進(jìn)豪行的防苗火、防扣盜、防華破壞、科防爆炸勇、防自浴然災(zāi)害泊等一系毀列管理波活動(dòng)。氏治安管躲理在整看個(gè)物業(yè)寨管理中誤占有舉撕足輕重困的地位回，良好括的治安漆管理能礦為物業(yè)危管理區(qū)屬域的業(yè)臭主和使全用人提出供安居薪樂(lè)業(yè)的殺環(huán)境；窄能為物課業(yè)管理磨企業(yè)提鉛升企業(yè)捎形象；脖能創(chuàng)造待良好的辰經(jīng)濟(jì)效墳益和社透會(huì)效益荒。2、治煮安管理延的機(jī)構(gòu)倍設(shè)置物業(yè)管藥理企業(yè)狐對(duì)物業(yè)而的治安餓管理可趣以聘用著社會(huì)專(zhuān)海業(yè)保安璃公司具撐體實(shí)施屢，也可董以自己該組建保污安部門(mén)愧實(shí)施管稼理。自姜行設(shè)置趁管理部壇門(mén)要根險(xiǎn)據(jù)所管蝕物業(yè)的孤類(lèi)型、亭規(guī)模來(lái)文確定機(jī)住構(gòu)的設(shè)泥置和人回員的配柔備。物趁業(yè)管理找的面積斑越大，騙各種類(lèi)礙型配套桂設(shè)施越類(lèi)多，機(jī)追構(gòu)設(shè)置盒和人員工配備就猜越多。探在高層閱大廈里繞一般設(shè)享置保安博部，保寬安部下篇設(shè)門(mén)衛(wèi)明班、安能全巡邏朝班、車(chē)術(shù)輛管理且班、監(jiān)題控室、畜消防班喝等機(jī)構(gòu)假，各班逢組設(shè)若掌干經(jīng)過(guò)姓專(zhuān)業(yè)培欺訓(xùn)的保踏安員；后在住宅俱小區(qū)里撿，一般暴是在管陸理處下介設(shè)保安心班，配惠備下相狗應(yīng)數(shù)量澤的保安州員。二、保沃安的裝允置（1）電冠子監(jiān)控系刻統(tǒng)。整個(gè)芽監(jiān)控設(shè)備傳由電子攝概像機(jī)、屏撐幕顯示、推錄像機(jī)、算中央微機(jī)忠處理（中塵控鍵盤(pán)、披矩陣）、賺中央供電煩器等主要遷部分組成脾。（2）紅外線報(bào)培警系統(tǒng)。盼由防盜主成機(jī)、鍵盤(pán)鏟、門(mén)窗傳命感器、變幸壓器、電咬瓶等組成。（3）擋門(mén)警管術(shù)理系統(tǒng)擱。由控臨制器、陽(yáng)進(jìn)出門(mén)竟讀卡機(jī)桌、報(bào)警蛾傳感器拾、警報(bào)臘器、陰燭鎖/電傅磁鎖、謝出門(mén)按爛鈕、門(mén)律傳感器仰等組成虛。（4）泰電子巡跪更儀（弄又叫巡奪邏到位急儀）。熟它是一浪種能彌性補(bǔ)監(jiān)控造不到位辟的部位石或死角理，也能跪?qū)ρ策壴L保安人盞員的工林作進(jìn)行推督查的喜儀器。漏它由手殘機(jī)、墻焰機(jī)、打榴印機(jī)等熱組成。（5）名對(duì)講機(jī)年。三、治密安管理鐮的主要宇內(nèi)容1、門(mén)衛(wèi)底治安管理2、巡邏麻治安管理3、電洲視監(jiān)控呈管理消防管理一、消防房誠(chéng)管理概述1、消情防管理蝕概念消防管理貓是指物業(yè)栽管理企業(yè)辛依照法律衡法規(guī)，對(duì)僵物業(yè)管理雕區(qū)域內(nèi)的酬防火、滅未火工作，窗保護(hù)業(yè)主泡和使用人袋的生命財(cái)在產(chǎn)安全所參進(jìn)行的一暫系列管理臥活動(dòng)。2、消殿防管理稠的原則（1）預(yù)涂防為主，印防消結(jié)合辱原則。（2）專(zhuān)唉業(yè)消防與必義務(wù)消防艇相結(jié)合原釋則。（3）貫型徹落實(shí)“條誰(shuí)主管，稿誰(shuí)負(fù)責(zé)”策的原則。消防管增理機(jī)構(gòu)頸設(shè)置物業(yè)管理串企業(yè)的消扎防管理機(jī)蘇構(gòu)一般從各屬與企業(yè)尚的保安部鳥(niǎo)門(mén)，既在祝保安部門(mén)瞇下設(shè)消防鴿管理班或復(fù)消防管理?？?，消防濟(jì)管理機(jī)構(gòu)逮配備專(zhuān)職枕消防管理墳員。專(zhuān)職眨消防員按聚管理分工熄負(fù)責(zé)日常茂消防工作漿的運(yùn)作、錫消防工作貼的檢查、稿消防設(shè)施央的維護(hù)、冒消防監(jiān)控冬室的監(jiān)控方等。二、消改防管理勾的內(nèi)容1、建懂立健全漏消防管正理制度2、消上防檔案釘管理制親度3、消距防安全院檢查制昌度三、消辱防設(shè)施愿、設(shè)備監(jiān)器材的替配備與消管理（一）消病防設(shè)施、按設(shè)備器材飼的配備消防設(shè)施惠、設(shè)備、專(zhuān)器材是滅顫火工作的壓物質(zhì)基礎(chǔ)縣，它應(yīng)包俯括：1．火災(zāi)嚷自動(dòng)報(bào)警賄系統(tǒng)。一頓般有溫感鼻、煙感、嬸煤氣感應(yīng)榮等幾種。爹當(dāng)大廈內(nèi)椒某一部位掘溫度上升害到一定的贈(zèng)臨界點(diǎn)時(shí)朝，溫感器某就會(huì)自動(dòng)制感應(yīng)，將期信號(hào)傳人足主控制室涉。煙感器困和煤氣感瓦應(yīng)器也是填同樣的原蛋理。有的毫大廈把各喜種感應(yīng)報(bào)宗警系統(tǒng)裝絨置與控制袍室設(shè)在一它起，形成務(wù)總控室，姓有的則是數(shù)與治安監(jiān)洽控室放在刻一起。2．自禾動(dòng)噴淋蘭系統(tǒng)。續(xù)目前一橋般新建播的高層鑼建筑或蔽綜合性傾建筑都勇設(shè)有噴稻淋裝置吹，它分出為閉式挖自動(dòng)噴診水滅火佛系統(tǒng)和風(fēng)開(kāi)式自扔動(dòng)噴水悉滅火系疤統(tǒng)。一屬般大廈莫都使用繪開(kāi)式自鞋動(dòng)噴淋鬧滅火系鎖統(tǒng)。通意常由火扎災(zāi)探測(cè)擔(dān)系統(tǒng)、宿傳動(dòng)管結(jié)網(wǎng)、淋是水管網(wǎng)灣、雨淋榮報(bào)警裝西置等組給成。3．消防統(tǒng)給水系統(tǒng)射。一般的壓高層建筑攝都有一套雄獨(dú)立的消漁防用水系眠統(tǒng)，專(zhuān)門(mén)課用于滅火饑時(shí)的供水須系統(tǒng)，它脊的機(jī)房也畜是獨(dú)立的雄，主要包災(zāi)括消防水藍(lán)泵、消防禿水箱和消勝防管道等寺。消防管穗道控制開(kāi)炊關(guān)一般每鐮個(gè)樓層都杠有，并與絲式樓層中的蹲消防栓相攀連接。消潛防栓裝置竭包括接口船、開(kāi)關(guān)、識(shí)水帶、噴期頭。4．消防扛增壓泵。唐在一類(lèi)建枯筑（住宅挽除外）消蘋(píng)防水箱不項(xiàng)能滿足滅看火要求的疑水壓或二冠類(lèi)公共建捎筑無(wú)消防丹水箱設(shè)置優(yōu)，使平時(shí)箏消防給水史管網(wǎng)保持慨足夠的壓婦力。5．鹵代全烷滅火系烤統(tǒng)。鹵代制烷130壺1是世界讀上工業(yè)發(fā)顯達(dá)國(guó)家廣熱泛采用的禽鹵代烷滅素火劑，它草無(wú)色、無(wú)粱味、低毒匪、不導(dǎo)電聯(lián)，能以蒸仰氣狀態(tài)噴寄人火災(zāi)區(qū)示域，通過(guò)殖化學(xué)反應(yīng)匯，中斷燃宿燒過(guò)程，透迅速撲滅A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi)物質(zhì)的箭表面火災(zāi)自。6．應(yīng)急脫照明。一躺般有兩種薦。一種是順安裝在每棟個(gè)樓層通湖道及公共窄場(chǎng)所的墻桐上。在正建常情況下仍，它是處碧于充電的龜狀態(tài)下，銜但是一旦鄙大廈供電犬線路出現(xiàn)宮故障或停謊電，它就受自動(dòng)啟動(dòng)籃照明，以銅供應(yīng)急使托用。還有范一種是手律提式應(yīng)急衰燈，平時(shí)啞充電，應(yīng)浮急時(shí)使用布，式樣有叫些像煤礦敘中的手提邀式礦燈。7．消適防電梯噸。它是殃在火災(zāi)禾發(fā)生時(shí)桂、專(zhuān)供診消防滅脈火用的弄電梯。距它與一壓般電梯斧有兩點(diǎn)鎮(zhèn)不同：晉一是它惰的轎廂長(zhǎng)、門(mén)都躲是防火艦材料制伯成。二床是火警翼發(fā)生時(shí)寨，只要頭敲破底尼樓的緊特急按鈕紗，它就步不再接譯受其它迷樓層按黨鈕的信游號(hào)。8．滅火景器。根據(jù)課國(guó)家有關(guān)散規(guī)定，滅音火器的配筑置一般在牢非重點(diǎn)要趙害部位，綱每100m2配置兩個(gè)盼2kg的滅火器趨，重點(diǎn)要敢害部位每甩50m2配置兩只惠2kg的滅火陽(yáng)器。它繭的類(lèi)型懶有：水浙型（清朝水、酸遠(yuǎn)堿）、吹干粉型您（磷酸抬銨鹽、奧碳酸氫志鈉）、脾泡沫型嬌（化學(xué)塌泡沫