房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解

房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策及

所得稅匯算清繳申報(bào)講座

財(cái)稅律師李利威講座內(nèi)容一、新房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法1、新31號文的出臺背景2、新31號文總體框架3、新舊31號文的比較分析及逐條解讀二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳1、新納稅申報(bào)表總體特征分析2、新納稅申報(bào)表填寫技巧新31號文出臺背景2001年《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）2003年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）（舊31號文）

2009年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號文）（新31號文）新31號文框架第一章總則

（共4條）本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開發(fā)產(chǎn)品完工條件及核定征收的管理。第二章收入的稅務(wù)處理

（共6條）

本章主要對收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計(jì)稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。第三章

成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（共14條）

本章主要對期間費(fèi)用、計(jì)稅成本等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。

新31號文框架

第四章

計(jì)稅成本的核算

（共11條）

本章主要對計(jì)稅成本的核算進(jìn)行規(guī)范，首次提出計(jì)稅成本對象的確認(rèn)原則、核算程序以及成本分配方法，特別是對計(jì)稅成本的6個(gè)成本項(xiàng)目內(nèi)容的重新界定、預(yù)提費(fèi)用的處理意義重大。第五章

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

（共2條）

本章主要對投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理進(jìn)行規(guī)范。

新31號文逐條解讀和對比分析

第一條

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

解讀：原31號文件依據(jù)的上位法是《企業(yè)所得稅暫行條例》；新31號文的立法基礎(chǔ)是從2008年1月1日開始執(zhí)行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例，以及稅收征管法。

提示：本文件是實(shí)體和程序的統(tǒng)一，既包括如何繳納企業(yè)所得稅，又包括程序性問題。

第二條

本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

解讀：

“新31號”較“舊31號”適用范圍新31號文原31號文擴(kuò)大內(nèi)資、外資均有效內(nèi)資企業(yè)縮小只針對房地產(chǎn)企業(yè)適用范圍為房地產(chǎn)企業(yè)、臨時(shí)從事房地產(chǎn)的企業(yè)和參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。解讀：1、完工條件（除土地外）：竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。（與原31號文相同）

2、各種開發(fā)產(chǎn)品的種類，包括土地、住宅、商業(yè)用房、其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等。3、土地開發(fā)的完工條件未明確。4、未修改完工標(biāo)準(zhǔn)。參考第32條。

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。解讀：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收企業(yè)所得稅；2、《稅收征收管理法》第三十五條《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定為：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(四)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

(六)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

”

第五條

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。解讀：1.代收款項(xiàng)的處理：（1）企業(yè)所得稅：（2）營業(yè)稅（3）土地增值稅2.如何區(qū)分什么是代收費(fèi)用？

第六條

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。解讀：1、正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》后取得的收入，應(yīng)確認(rèn)銷售收入。房地產(chǎn)銷售合同屬于法律規(guī)定的要式合同，必須簽訂書面合同交易才生效。因此，該條將所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進(jìn)確認(rèn)銷售收入范圍。2、同原31號文件四種銷售方式的規(guī)定完全相同。3、取消了原31號文件中對清單的規(guī)定，但前面四種方式仍以清單為依據(jù)。提示：必要的話仍需要準(zhǔn)備清單的相關(guān)資料，做到有備無患。

問：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，第十四條中規(guī)定“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本”。如果某間房子已完工，可售面積是120平方米，總價(jià)是100萬，采取銀行按揭方式銷售。至當(dāng)年12月31日止，僅收到首付款30萬。請問當(dāng)年“已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積”是120平方米還是36平方米？答：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第六條第（三）款規(guī)定，如果采取按揭方式銷售房地產(chǎn)，應(yīng)按照合同的約定確定收入。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，即使由于跨年度導(dǎo)致首付時(shí)間和銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)間的差距，也應(yīng)按照銷售合同約定的時(shí)間確定收入。所以，上述可售面積應(yīng)按120米計(jì)算。

第七條

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

解讀：1.注意與第二十四條對照使用。2.本條取消了自產(chǎn)自用需要視同銷售的規(guī)定，同《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條、國稅函（2008）828號文件一脈相承。舊31號文件規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)自產(chǎn)自用如果提取折舊需要視同銷售，外資企業(yè)的國稅函（2005）970號文件則規(guī)定，外資企業(yè)自產(chǎn)自用屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，不用視同銷售收入。新31號文基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。

3.確認(rèn)收入（或利潤）的方法參照《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第五十五條的內(nèi)容，同原31號文保持一致。新31號文預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率較舊31號文下降五個(gè)百分點(diǎn)的情況下，此處仍保持15%的成本利潤率，偏高。第八條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。解讀：1、與舊31號文相比，前三項(xiàng)計(jì)稅毛利率分別下降了5個(gè)百分點(diǎn)，利好消息。2、與原31號文比較，在經(jīng)濟(jì)適用房后增加了“限價(jià)房”和“危改房”兩類，但未對這三類房屋進(jìn)行定義和限定。提示：是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，必須要有政府批文，在手續(xù)沒有批下來之前就進(jìn)行預(yù)售的，稅務(wù)部門將按照正常的房屋銷售對待。第九條三企三業(yè)銷售三未完工三開發(fā)產(chǎn)三品取得三的收入三，應(yīng)先三按預(yù)計(jì)三計(jì)稅毛三利率分三季（或三月）計(jì)三算出預(yù)三計(jì)毛利三額，計(jì)三入當(dāng)期三應(yīng)納稅三所得額三。開發(fā)三產(chǎn)品完三工后，三企業(yè)應(yīng)三及時(shí)結(jié)三算其計(jì)三稅成本三并計(jì)算三此前銷三售收入三的實(shí)際三毛利額三，同時(shí)三將其實(shí)三際毛利三額與其三對應(yīng)的三預(yù)計(jì)毛三利額之三間的差三額，計(jì)三入當(dāng)年三度企業(yè)三本項(xiàng)目三與其他三項(xiàng)目合三并計(jì)算三的應(yīng)納三稅所得三額。三在三年度納三稅申報(bào)三時(shí)，企三業(yè)須出三具對該三項(xiàng)開發(fā)三產(chǎn)品實(shí)三際毛利三額與預(yù)三計(jì)毛利三額之間三差異調(diào)三整情況三的報(bào)告三以及稅三務(wù)機(jī)關(guān)三需要的三其他相三關(guān)資料三。解讀：1、“計(jì)三稅毛利三率”2、預(yù)售三收入的三營業(yè)稅三及附加三、土地三增值稅三在《企業(yè)所三得稅納三稅申報(bào)三表》中的填三列3、在年三度納稅三申報(bào)時(shí)三，須出三具對該三項(xiàng)開發(fā)三產(chǎn)品實(shí)三際毛利三額與預(yù)三計(jì)毛利三額之間三差異調(diào)三整情況三的報(bào)告三以及稅三務(wù)機(jī)關(guān)三需要的三其他相三關(guān)資料三。4、新31號文刪三除了鑒三定報(bào)告三的具體三要求，三但原31號文中三的內(nèi)容三要求仍三有參考三意義第十條三企三業(yè)新建三的開發(fā)三產(chǎn)品在三尚未完三工或辦三理房地三產(chǎn)初始三登記、三取得產(chǎn)三權(quán)證前三，與承三租人簽三訂租賃三預(yù)約協(xié)三議的，三自開發(fā)三產(chǎn)品交三付承租三人使用三之日起三，出租三方取得三的預(yù)租三價(jià)款按三租金確三認(rèn)收入三的實(shí)現(xiàn)三。解讀：1、刪除三了原31號文中三關(guān)于承三租方如三何處理三帳務(wù)的三規(guī)定；2、注意三租金稅三務(wù)上確三認(rèn)收入三的原則三，同會三計(jì)確認(rèn)三的原則三不一致三，可能三產(chǎn)生暫三時(shí)性差三異；第十一三條三企業(yè)在三進(jìn)行成三本、費(fèi)三用的核三算與扣三除時(shí)，三必須按三規(guī)定區(qū)三分期間三費(fèi)用和三開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本、三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三計(jì)稅成三本與未三銷開發(fā)三產(chǎn)品計(jì)三稅成本三。解讀：成本費(fèi)三用的稅三務(wù)處理三要區(qū)分三二組概三念：期間費(fèi)三用和開三發(fā)產(chǎn)品三計(jì)稅成三本已銷開三發(fā)產(chǎn)品三計(jì)稅成三本與未三銷開發(fā)三產(chǎn)品計(jì)三稅成本第十二三條三企業(yè)發(fā)三生的期三間費(fèi)用三、已銷三開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本、三營業(yè)稅三金及附三加、土三地增值三稅準(zhǔn)予三當(dāng)期按三規(guī)定扣三除。解讀：國家稅三務(wù)總局三所得稅三在線答三疑（200三9年4月24日）根據(jù)31號文規(guī)三定，企三業(yè)銷售三未完工三產(chǎn)品取三得收入三，應(yīng)計(jì)三算出預(yù)三計(jì)毛利三額計(jì)入三當(dāng)其應(yīng)三該納稅三所得額三。同時(shí)三，企業(yè)三在計(jì)算三繳納當(dāng)三期所得三稅時(shí)，三可以扣三除當(dāng)期三發(fā)生的三期間費(fèi)三用、營三業(yè)稅、三土地增三值稅等三。這是三這次房三地產(chǎn)企三業(yè)稅務(wù)三處理重三大變化三。第十三三條三開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本的三核算應(yīng)三按第四三章的規(guī)三定進(jìn)行三處理。第十四三條已三銷開發(fā)三產(chǎn)品的三計(jì)稅成三本，按三當(dāng)期已三實(shí)現(xiàn)銷三售的可三售面積三和可售三面積單三位工程三成本確三認(rèn)?？扇勖娣e三單位工三程成本三和已銷三開發(fā)產(chǎn)三品的計(jì)三稅成本三按下列三公式計(jì)三算確定三：可售面三積單位三工程成三本=成本對三象總成三本÷成本對三象總可三售面積三

已三銷開發(fā)三產(chǎn)品的三計(jì)稅成三本=已實(shí)現(xiàn)三銷售的三可售面三積×可售面三積單位三工程成三本解讀：先確定三成本對三象，后三在某一三成本對三象內(nèi)進(jìn)三行分?jǐn)側(cè)?。提?千萬不三要理解三成在所三有的總?cè)杀局腥M(jìn)行算三術(shù)分?jǐn)側(cè)?。第十五三條三企業(yè)對三尚未出三售的已三完工開三發(fā)產(chǎn)品三和按照三有關(guān)法三律、法三規(guī)或合三同規(guī)定三對已售三開發(fā)產(chǎn)三品（包三括共用三部位、三共用設(shè)三施設(shè)備三）進(jìn)行三日常維三護(hù)、保三養(yǎng)、修三理等實(shí)三際發(fā)生三的維修三費(fèi)用，三準(zhǔn)予在三當(dāng)期據(jù)三實(shí)扣除三。解讀：維修的三責(zé)任問三題提示：三應(yīng)由乙三方承擔(dān)三的維修三或者質(zhì)三保期內(nèi)三的責(zé)任三或者由三保險(xiǎn)公三司承擔(dān)三的責(zé)任三劃分。第十六三條三企業(yè)將三已計(jì)入三銷售收三入的共三用部位三、共用三設(shè)施設(shè)三備維修三基金按三規(guī)定移三交給有三關(guān)部門三、單位三的，應(yīng)三于移交三時(shí)扣除三。解讀：刪除舊31號文中三“代收三代繳的三維修基三金和預(yù)三提的維三修基金三不得扣三除”的三規(guī)定，三與第5條和第31條第3款相對三應(yīng)。第十七三條三企業(yè)在三開發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的會所三、物業(yè)三管理場三所、電三站、熱三力站、三水廠、三文體場三館、幼三兒園等三配套設(shè)三施，按三以下規(guī)三定進(jìn)行三處理：三（一）三屬于非三營利性三且產(chǎn)權(quán)三屬于全三體業(yè)主三的，或三無償贈三與地方三政府、三公用事三業(yè)單位三的，可三將其視三為公共三配套設(shè)三施，其三建造費(fèi)三用按公三共配套三設(shè)施費(fèi)三的有關(guān)三規(guī)定進(jìn)三行處理三。（二）三屬于營三利性的三，或產(chǎn)三權(quán)歸企三業(yè)所有三的，或三未明確三產(chǎn)權(quán)歸三屬的，三或無償三贈與地三方政府三、公用三事業(yè)單三位以外三其他單三位的，三應(yīng)當(dāng)單三獨(dú)核算三其成本三。除企三業(yè)自用三應(yīng)按建三造固定三資產(chǎn)進(jìn)三行處理三外，其三他一律三按建造三開發(fā)產(chǎn)三品進(jìn)行三處理。解讀：1、公建三配套設(shè)三施，分三為三類三：①作為三公共配三套設(shè)施三。意味三著可以三扣除成三本。②作為三開發(fā)產(chǎn)三品。作三為單獨(dú)三的成本三對象，三要同銷三售收入三相配比三，未銷三售前不三得扣除三成本。③自建三固定資三產(chǎn)。不三能將成三本在成三本對象三前扣除三。2、法律三障礙：三如何確三定產(chǎn)權(quán)三屬于全三體業(yè)主三（目前三業(yè)主委三員會不三是一個(gè)三法律主三體），三無法取三得產(chǎn)權(quán)三證。第十八三條三企業(yè)在三開發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的郵電三通訊、三學(xué)校、三醫(yī)療設(shè)三施應(yīng)單三獨(dú)核算三成本，三其中，三由企業(yè)三與國家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門、三單位合三資建設(shè)三，完工三后有償三移交的三，國家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門、三單位給三予的經(jīng)三濟(jì)補(bǔ)償三可直接三抵扣該三項(xiàng)目的三建造成三本，抵三扣后的三差額應(yīng)三調(diào)整當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額。解讀：案例：三某企業(yè)三建造一三個(gè)學(xué)校三，耗資300萬元，三建成后三無償移三交給國三家，國三家給予三補(bǔ)償100萬元，三該學(xué)校三為三個(gè)三成本對三象服務(wù)三，按說三應(yīng)當(dāng)對三（300三-10三0=2三00萬元）三在三個(gè)三成本對三象間作三為公共三配套設(shè)三施進(jìn)行三分?jǐn)?，三稅法?guī)三定200萬元直三接在移三交當(dāng)期三在所得三稅前扣三除，實(shí)三際上是三對企業(yè)三的一種三優(yōu)惠處三理。第十九三條三企業(yè)采三取銀行三按揭方三式銷售三開發(fā)產(chǎn)三品的，三凡約定三企業(yè)為三購買方三的按揭三貸款提三供擔(dān)保三的，其三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三時(shí)向銀三行提供三的保證三金（擔(dān)三保金）三不得從三銷售收三入中減三除，也三不得作三為費(fèi)用三在當(dāng)期三稅前扣三除，但三實(shí)際發(fā)三生損失三時(shí)可據(jù)三實(shí)扣除三。解讀：1、業(yè)主三斷供不三能在所三得稅前三作為預(yù)三計(jì)負(fù)債三在稅前三扣除。2、為購三買方提三供的按三揭擔(dān)保三，允許三在所得三稅前扣三除。第二十三條三企業(yè)委三托境外三機(jī)構(gòu)銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，其支三付境外三機(jī)構(gòu)的三銷售費(fèi)三用（含三傭金或三手續(xù)費(fèi)三）不超三過委托三銷售收三入10%的部分三，準(zhǔn)予三據(jù)實(shí)扣三除。解讀：1、向境三外支付三的銷售三傭金不三得超過10%的比例三限制。三（延續(xù)三國稅發(fā)【20三01】三242號文件三第八條三和國稅三發(fā)【19三99】第242號第二三條的規(guī)三定）2、外國三機(jī)構(gòu)幫三助國內(nèi)三企業(yè)銷三售國內(nèi)三房產(chǎn)的三業(yè)務(wù)，三不用代三扣代繳三營業(yè)稅三。第二十三一條三企業(yè)的三利息支三出按以三下規(guī)定三進(jìn)行處三理：三（一）三企業(yè)為三建造開三發(fā)產(chǎn)品三借入資三金而發(fā)三生的符三合稅收三規(guī)定的三借款費(fèi)三用，可三按企業(yè)三會計(jì)準(zhǔn)三則的規(guī)三定進(jìn)行三歸集和三分配，三其中屬三于財(cái)務(wù)三費(fèi)用性三質(zhì)的借三款費(fèi)用三，可直三接在稅三前扣除三。（二）三企業(yè)集三團(tuán)或其三成員企三業(yè)統(tǒng)一三向金融三機(jī)構(gòu)借三款分?jǐn)側(cè)瘓F(tuán)內(nèi)三部其他三成員企三業(yè)使用三的，借三入方凡三能出具三從金融三機(jī)構(gòu)取三得借款三的證明三文件，三可以在三使用借三款的企三業(yè)間合三理的分三攤利息三費(fèi)用，三使用借三款的企三業(yè)分?jǐn)側(cè)暮侠砣?zhǔn)三予在稅三前扣除三。解讀：1、較舊31號文的三說法有三變化，三突出了三會計(jì)準(zhǔn)三則的重三要性。2、較統(tǒng)三借統(tǒng)貸三的國稅三函[20三02]三837號更寬三松。3、銀行三轉(zhuǎn)貸不三屬于“三資本弱三化”的三行為。第二十三二條三企業(yè)因三國家無三償收回三土地使三用權(quán)而三形成的三損失，三可作為三財(cái)產(chǎn)損三失按有三關(guān)規(guī)定三在稅前三扣除。解讀：1、刪除三舊31號文中三關(guān)于土三地閑置三費(fèi)的規(guī)三定。但三參照第27條第1款，仍三可在土三地征用三及拆遷三中核算三。2、規(guī)定三了無償三收回的三情況，三低價(jià)收三回以及三土地上三有建筑三物的情三況，沒三有規(guī)定三。第二十三三條三企業(yè)三開發(fā)產(chǎn)三品（以三成本對三象為計(jì)三量單位三）整體三報(bào)廢或三毀損，三其凈損三失按有三關(guān)規(guī)定三審核確三認(rèn)后準(zhǔn)三予在稅三前扣除三。解讀：1、明確三了整體三報(bào)廢，三未規(guī)定三部分報(bào)三廢。2、明確三了需要三按規(guī)定三進(jìn)行審三核。第二十三四條三企業(yè)三開發(fā)產(chǎn)三品轉(zhuǎn)為三自用的三，其實(shí)三際使用三時(shí)間累三計(jì)未超三過12個(gè)月又三銷售的三，不得三在稅前三扣除折三舊費(fèi)用三。解讀：1、自產(chǎn)三自用不三用視同三銷售，三但對計(jì)三提折舊三規(guī)定了三限制性三條款2、實(shí)質(zhì)三重于形三式原則第二十三五條三計(jì)稅三成本是三指企業(yè)三在開發(fā)三、建造三開發(fā)產(chǎn)三品（包三括固定三資產(chǎn)，三下同）三過程中三所發(fā)生三的按照三稅收規(guī)三定進(jìn)行三核算與三計(jì)量的三應(yīng)歸入三某項(xiàng)成三本對象三的各項(xiàng)三費(fèi)用。解讀：計(jì)稅成三本概念三中包括三了建造三固定資三產(chǎn)。第二十三六條三成本三對象是三指為歸三集和分三配開發(fā)三產(chǎn)品開三發(fā)、建三造過程三中的各三項(xiàng)耗費(fèi)三而確定三的費(fèi)用三承擔(dān)項(xiàng)三目。計(jì)三稅成本三對象的三確定原三則如下三：

（三一）可三否銷售三原則。三開發(fā)產(chǎn)三品能夠三對外經(jīng)三營銷售三的，應(yīng)三作為獨(dú)三立的計(jì)三稅成本三對象進(jìn)三行成本三核算；三不能對三外經(jīng)營三銷售的三，可先三作為過三渡性成三本對象三進(jìn)行歸三集，然三后再將三其相關(guān)三成本攤?cè)肽軌蛉龑ν饨?jīng)三營銷售三的成本三對象。三（二三）分類三歸集原三則。對三同一開三發(fā)地點(diǎn)三、竣工三時(shí)間相三近、產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)三類型沒三有明顯三差異的三群體開三發(fā)的項(xiàng)三目，可三作為一三個(gè)成本三對象進(jìn)三行核算三。（三）三功能區(qū)三分原則三。開發(fā)三項(xiàng)目某三組成部三分相對三獨(dú)立，三且具有三不同使三用功能三時(shí)，可三以作為三獨(dú)立的三成本對三象進(jìn)行三核算（四）三定價(jià)差三異原則三。開發(fā)三產(chǎn)品因三其產(chǎn)品三類型或三功能不三同等而三導(dǎo)致其三預(yù)期售三價(jià)存在三較大差三異的，三應(yīng)分別三作為成三本對象三進(jìn)行核三算。三（五）三成本差三異原則三。開發(fā)三產(chǎn)品因三建筑上三存在明三顯差異三可能導(dǎo)三致其建三造成本三出現(xiàn)較三大差異三的，要三分別作三為成本三對象進(jìn)三行核算三。（六）三權(quán)益區(qū)三分原則三。開發(fā)三項(xiàng)目屬三于受托三代建的三或多方三合作開三發(fā)的，三應(yīng)結(jié)合三上述原三則分別三劃分成三本對象三進(jìn)行核三算。成三本對象三由企業(yè)三在開工三之前合三理確定三，并報(bào)三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三備案。三成本對三象一經(jīng)三確定，三不能隨三意更改三或相互三混淆，三如確需三改變成三本對象三的，應(yīng)三征得主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)同三意。解讀：成本對三象定義三：是費(fèi)三用承擔(dān)三者，并三規(guī)定用6種方法三來劃分三不同的三成本對三象。第二十三七條三開發(fā)三產(chǎn)品計(jì)三稅成本三支出的三內(nèi)容如三下：三（一）三土地征三用費(fèi)及三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)。三指為取三得土地三開發(fā)使三用權(quán)（三或開發(fā)三權(quán)）而三發(fā)生的三各項(xiàng)費(fèi)三用，主三要包括三土地買三價(jià)或出三讓金、三大市政三配套費(fèi)三、契稅三、耕地三占用稅三、土地三使用費(fèi)三、土地三閑置費(fèi)三、土地三變更用三途和超三面積補(bǔ)三交的地三價(jià)及相三關(guān)稅費(fèi)三、拆遷三補(bǔ)償支三出、安三置及動三遷支出三、回遷三房建造三支出、三農(nóng)作物三補(bǔ)償費(fèi)三、危房三補(bǔ)償費(fèi)三等。三（二）三前期工三程費(fèi)。三指項(xiàng)目三開發(fā)前三期發(fā)生三的水文三地質(zhì)勘三察、測三繪、規(guī)三劃、設(shè)三計(jì)、可三行性研三究、籌三建、場三地通平三等前期三費(fèi)用。（三）三建筑安三裝工程三費(fèi)。指三開發(fā)項(xiàng)三目開發(fā)三過程中三發(fā)生的三各項(xiàng)建三筑安裝三費(fèi)用。三主要包三括開發(fā)三項(xiàng)目建三筑工程三費(fèi)和開三發(fā)項(xiàng)目三安裝工三程費(fèi)等三。三（四三）基礎(chǔ)三設(shè)施建三設(shè)費(fèi)。三指開發(fā)三項(xiàng)目在三開發(fā)過三程中所三發(fā)生的三各項(xiàng)基三礎(chǔ)設(shè)施三支出，三主要包三括開發(fā)三項(xiàng)目內(nèi)三道路、三供水、三供電、三供氣、三排污、三排洪、三通訊、三照明等三社區(qū)管三網(wǎng)工程三費(fèi)和環(huán)三境衛(wèi)生三、園林三綠化等三園林環(huán)三境工程三費(fèi)。三（三五）公三共配套三設(shè)施費(fèi)三：指開三發(fā)項(xiàng)目三內(nèi)發(fā)生三的、獨(dú)三立的、三非營利三性的，三且產(chǎn)權(quán)三屬于全三體業(yè)主三的，或三無償贈三與地方三政府、三政府公三用事業(yè)三單位的三公共配三套設(shè)施三支出。三（六）三開發(fā)間三接費(fèi)。三指企業(yè)三為直接三組織和三管理開三發(fā)項(xiàng)目三所發(fā)生三的，且三不能將三其歸屬三于特定三成本對三象的成三本費(fèi)用三性支出三。主要三包括管三理人員三工資、三職工福三利費(fèi)、三折舊費(fèi)三、修理三費(fèi)、辦三公費(fèi)、三水電費(fèi)三、勞動三保護(hù)費(fèi)三、工程三管理費(fèi)三、周轉(zhuǎn)三房攤銷三以及項(xiàng)三目營銷三設(shè)施建三造費(fèi)等三。解讀：1、規(guī)定三了計(jì)稅三成本對三象的開三支內(nèi)容三。提示：三園林綠三化等園三林環(huán)境三工程費(fèi)三不屬于三配套設(shè)三施，因三此稅法三未規(guī)定三必須按三照建筑三面積對三園林進(jìn)三行分?jǐn)側(cè)?，除了三占地面三積、配三套設(shè)施三、貸款三利息三三項(xiàng)共同三費(fèi)用外三，可以三自行按三照占地三面積法三、建筑三面積法三、工程三概算法三等辦法三進(jìn)行分三攤扣除三。2、營銷三設(shè)施（三比如售三樓處）三的建造三費(fèi)要計(jì)三入開發(fā)三間接費(fèi)三用。提示：三不允許三將營銷三設(shè)施的三建造費(fèi)三通過計(jì)三提折舊三的形式三轉(zhuǎn)入銷三售費(fèi)用三，而是三要計(jì)入三開發(fā)成三本。第二十三八條三企業(yè)三計(jì)稅成三本核算三的一般三程序如三下：三（一）三對當(dāng)期三實(shí)際發(fā)三生的各三項(xiàng)支出三，按其三性質(zhì)、三經(jīng)濟(jì)用三途及發(fā)三生的地三點(diǎn)、時(shí)三間區(qū)進(jìn)三行整理三、歸類三，并將三其區(qū)分三為應(yīng)計(jì)三入成本三對象的三成本和三應(yīng)在當(dāng)三期稅前三扣除的三期間費(fèi)三用。同三時(shí)還應(yīng)三按規(guī)定三對在有三關(guān)預(yù)提三費(fèi)用和三待攤費(fèi)三用進(jìn)行三計(jì)量與三確認(rèn)。三（二三）對應(yīng)三計(jì)入成三本對象三中的各三項(xiàng)實(shí)際三支出、三預(yù)提費(fèi)三用、待三攤費(fèi)用三等合理三的劃分三為直接三成本、三間接成三本和共三同成本三，并三按規(guī)定三將其合三理的歸三集、分三配至已三完工成三本對象三、在建三成本對三象和未三建成本三對象。（三）三對期前三已完工三成本對三象應(yīng)負(fù)三擔(dān)的成三本費(fèi)用三按已銷三開發(fā)產(chǎn)三品、未三銷開發(fā)三產(chǎn)品和三固定資三產(chǎn)進(jìn)行三分配，三其中應(yīng)三由已銷三開發(fā)產(chǎn)三品負(fù)擔(dān)三的部分三，在當(dāng)三期納稅三申報(bào)時(shí)三進(jìn)行扣三除，未三銷開發(fā)三產(chǎn)品應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三成本費(fèi)三用待其三實(shí)際銷三售時(shí)再三予扣除（四）三對本期三已完工三成本對三象分類三為開發(fā)三產(chǎn)品和三固定資三產(chǎn)并對三其計(jì)稅三成本進(jìn)三行結(jié)算三。其中三屬于開三發(fā)產(chǎn)品三的，應(yīng)三按可售三面積計(jì)三算其單三位工程三成本，三據(jù)此再三計(jì)算已三銷開發(fā)三產(chǎn)品計(jì)三稅成本三和未銷三開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本。三對本期三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計(jì)稅三成本，三準(zhǔn)予在三當(dāng)期扣三除，未三銷開發(fā)三產(chǎn)品計(jì)三稅成本三待其實(shí)三際銷售三時(shí)再予三扣除。（五）三對本期三未完工三和尚未三建造的三成本對三象應(yīng)當(dāng)三負(fù)擔(dān)的三成本費(fèi)三用，應(yīng)三按分別三建立明三細(xì)臺帳三，待開三發(fā)產(chǎn)品三完工后三再予結(jié)三算。解讀：七大步三驟：1、在開三工前合三理的劃三分成本三對象(6種劃分三的原則)。2、歸集三開發(fā)成三本3、分配三共同成三本（四三種分配三方法）三。4、確定三完工標(biāo)三準(zhǔn)（三三種完工三標(biāo)準(zhǔn)）5、單位三工程成三本。6、計(jì)算三銷售成三本。7、后續(xù)三成本的三二次調(diào)三整。第二十三九條三企三業(yè)開發(fā)三、建造三的開發(fā)三產(chǎn)品應(yīng)三按制造三成本法三進(jìn)行計(jì)三量與核三算。其三中，應(yīng)三計(jì)入開三發(fā)產(chǎn)品三成本中三的費(fèi)用三屬于直三接成本三和能夠三分清成三本對象三的間接三成本，三直接計(jì)三入成本三對象，三共同成三本和不三能分清三負(fù)擔(dān)對三象的間三接成本三，應(yīng)按三受益的三原則和三配比的三原則分三配至各三成本對三象，具三體分配三方法可三按以下三規(guī)定選三擇其一三：（一）三占地面三積法。三指按已三動工開三發(fā)成本三對象占三地面積三占開發(fā)三用地總?cè)娣e的三比例進(jìn)三行分配三。1.一次性三開發(fā)的三，按某三一成本三對象占三地面積三占全部三成本對三象占地三總面積三的比例三進(jìn)行分三配。2.分期開三發(fā)的，三首先按三本期全三部成本三對象占三地面積三占開發(fā)三用地總?cè)娣e的三比例進(jìn)三行分配三，然后三再按某三一成本三對象占三地面積三占期內(nèi)三全部成三本對象三占地總?cè)娣e的三比例進(jìn)三行分配三。

期三內(nèi)全部三成本對三象應(yīng)負(fù)三擔(dān)的占三地面積三為期內(nèi)三開發(fā)用三地占地三面積減三除應(yīng)由三各期成三本對象三共同負(fù)三擔(dān)的占三地面積三。（二）三建筑面三積法。三指按已三動工開三發(fā)成本三對象建三筑面積三占開發(fā)三用地總?cè)ㄖ嫒e的比三例進(jìn)行三分配。1.一次性三開發(fā)的三，按某三一成本三對象建三筑面積三占全部三成本對三象建筑三面積的三比例進(jìn)三行分配三。2.分期開三發(fā)的，三首先按三期內(nèi)成三本對象三建筑面三積占開三發(fā)用地三計(jì)劃建三筑面積三的比例三進(jìn)行分三配，然三后再按三某一成三本對象三建筑面三積占期三內(nèi)成本三對象總?cè)ㄖ嫒e的比三例進(jìn)行三分配。三（三三）直接三成本法三。指按三期內(nèi)某三一成本三對象的三直接開三發(fā)成本三占期內(nèi)三全部成三本對象三直接開三發(fā)成本三的比例三進(jìn)行分三配。三（四）三預(yù)算造三價(jià)法。三指按期三內(nèi)某一三成本對三象預(yù)算三造價(jià)占三期內(nèi)全三部成本三對象預(yù)三算造價(jià)三的比例三進(jìn)行分三配。解讀：四種共三同成本三的分配三方法：占地面三積法建筑面三積法直接成三本法預(yù)算造三價(jià)法任選其三一即可第三十三條企三業(yè)下列三成本應(yīng)三按以下三方法進(jìn)三行分配三：三（一三）土地三成本，三一般按三占地面三積法進(jìn)三行分配三。如果三確需結(jié)三合其他三方法進(jìn)三行分配三的，應(yīng)三商稅務(wù)三機(jī)關(guān)同三意。三土三地開發(fā)三同時(shí)連三結(jié)房地三產(chǎn)開發(fā)三的，屬三于一次三性取得三土地分三期開發(fā)三房地產(chǎn)三的情況三，其土三地開發(fā)三成本經(jīng)三商稅務(wù)三機(jī)關(guān)同三意后可三先按土三地整體三預(yù)算成三本進(jìn)行三分配，三待土地三整體開三發(fā)完畢三再行調(diào)三整。三（三二）單三獨(dú)作為三過渡性三成本對三象核算三的公共三配套設(shè)三施開發(fā)三成本，三應(yīng)按建三筑面積三法進(jìn)行三分配。三（三）三借款費(fèi)三用屬于三不同成三本對象三共同負(fù)三擔(dān)的，三按直接三成本法三或按預(yù)三算造價(jià)三法進(jìn)行三分配。三（四）三其他成三本項(xiàng)目三的分配三法由企三業(yè)自行三確定。解讀：1、土地三的分配三：占地三面積法公共配三套設(shè)施三：建筑三面積法貸款利三息：工三程概算三法和直三接成本三法其他成三本：占三地面積三法、建三筑面積三法、直三接成本法和預(yù)三算造價(jià)三法2、預(yù)提三土地開三發(fā)成本第三十三一條三企業(yè)三以非貨三幣交易三方式取三得土地三使用權(quán)三的，應(yīng)三按下列三規(guī)定確三定其成三本：三（一）三企業(yè)、三單位以三換取開三發(fā)產(chǎn)品三為目的三，將土三地使用三權(quán)投資三企業(yè)的三，按下三列規(guī)定三進(jìn)行處三理：1、換取三的開發(fā)三產(chǎn)品如三為該項(xiàng)三土地開三發(fā)、建三造的，三接受投三資的企三業(yè)在接三受土地三使用權(quán)三時(shí)暫不三確認(rèn)其三成本，三待首次三分出開三發(fā)產(chǎn)品三時(shí)，再三按應(yīng)分三出開發(fā)三產(chǎn)品（三包括首三次分出三的和以三后應(yīng)分三出的）三的市場三公允價(jià)三值和土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)移三過程中三應(yīng)支付三的相關(guān)三稅費(fèi)計(jì)三算確認(rèn)三該項(xiàng)土三地使用三權(quán)的成三本。如三涉及補(bǔ)三價(jià)，土三地使用三權(quán)的取三得成本三還應(yīng)加三上應(yīng)支三付的補(bǔ)三價(jià)款或三減除應(yīng)三收到的三補(bǔ)價(jià)款三。2、換取三的開發(fā)三產(chǎn)品如三為其他三土地開三發(fā)、建三造的，三接受投三資的企三業(yè)在投三資交易三發(fā)生時(shí)三，按應(yīng)三付出開三發(fā)產(chǎn)品三市場公三允價(jià)值三和土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)移過三程中應(yīng)三支付的三相關(guān)稅三費(fèi)計(jì)算三確認(rèn)該三項(xiàng)土地三使用權(quán)三的成本三。如涉三及補(bǔ)價(jià)三，土地三使用權(quán)三的取得三成本還三應(yīng)加上三應(yīng)支付三的補(bǔ)價(jià)三款或減三除應(yīng)收三到的補(bǔ)三價(jià)款。三（二三）企業(yè)三、單位三以股權(quán)三的形式三，將土三地使用三權(quán)投資三企業(yè)的三，接受三投資的三企業(yè)應(yīng)三在投資三交易發(fā)三生時(shí)，三按該項(xiàng)三土地使三用權(quán)的三市場公三允價(jià)值三和土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)移過三程中應(yīng)三支付的三相關(guān)稅三費(fèi)計(jì)算三確認(rèn)該三項(xiàng)土地三使用權(quán)三的取得三成本。三如涉及三補(bǔ)價(jià)，三土地使三用權(quán)的三取得成三本還應(yīng)三加上應(yīng)三支付的三補(bǔ)價(jià)款三或減除三應(yīng)收到三的補(bǔ)價(jià)三款。解讀：案例：A公司有三土地1萬平方三米，投三資到有三資質(zhì)的B公司，三進(jìn)行合三作建房三，項(xiàng)目三容積率三為1：4，即房三屋的建三筑面積三為4萬平方三米，約三定應(yīng)分三給A公司3萬平方三米的房三屋，所三得稅如三何計(jì)算三？（假三定房屋三公允價(jià)三值為1萬元每三平方米三）第三十三二條三除以三下幾項(xiàng)三預(yù)提（三應(yīng)付）三費(fèi)用外三，計(jì)稅三成本均三應(yīng)為實(shí)三際發(fā)生三的成本三。三（一三）出包三工程未三最終辦三理結(jié)算三而未取三得全額三發(fā)票的三，在證三明資料三充分的三前提下三，其發(fā)三票不足三金額可三以預(yù)提三，但最三高不得三超過合三同總金三額的10%。三（二三）公共三配套設(shè)三施尚未三建造或三尚未完三工的，三可按預(yù)三算造價(jià)三合理預(yù)三提建造三費(fèi)用。三此類公三共配套三設(shè)施必三須符合三已在售三房合同三、協(xié)議三或廣告三、模型三中明確三承諾建三造且不三可撤銷三，或按三照法律三法規(guī)規(guī)三定必須三配套建三造的條三件。三（三三）應(yīng)三向政府三上交但三尚未上三交的報(bào)三批報(bào)建三費(fèi)用、三物業(yè)完三善費(fèi)用三可以按三規(guī)定預(yù)三提。物三業(yè)完善三費(fèi)用是三指按規(guī)三定應(yīng)由三企業(yè)承三擔(dān)的物三業(yè)管理三基金、三公建維三修基金三或其他三專項(xiàng)基三金。解讀：三項(xiàng)預(yù)三提費(fèi)用三可在稅三前扣除三：1、出包三工程沒三有取得三發(fā)票（三合同額三的10%）；2、按照三中介機(jī)三構(gòu)的工三程概算三，預(yù)提三配套設(shè)三施成本三（避稅三）3、預(yù)提三報(bào)批報(bào)三建、物三業(yè)完善三費(fèi)用。第三十三三條三企業(yè)三單獨(dú)建三造的停三車場所三，應(yīng)作三為成本三對象單三獨(dú)核算三。利用三地下基三礎(chǔ)設(shè)施三形成的三停車場三所，作三為公共三配套設(shè)三施進(jìn)行三處理。解讀：將地下三基礎(chǔ)設(shè)三施的成三本作為三公共配三套一次三性進(jìn)入三開發(fā)成三本，等三到停車三場所出三租或者三出售的三時(shí)候，三一次性三作為收三入處理三，無成三本同其三配比。第三十三四條三企業(yè)三在結(jié)算三計(jì)稅成三本時(shí)其三實(shí)際發(fā)三生的支三出應(yīng)當(dāng)三取得但三未取得三合法憑三據(jù)的，三不得計(jì)三入計(jì)稅三成本，三待實(shí)際三取得合三法憑據(jù)三時(shí)，再三按規(guī)定三計(jì)入計(jì)三稅成本三。提示：應(yīng)盡量三在有收三入的年三度取得三合法憑三據(jù)，或三者說盡三早取得三合法憑三據(jù)，以三防止以三后年度三即使取三得了合三法憑據(jù)三也沒有三收入同三其相配三比。第三十三五條三開發(fā)三產(chǎn)品完三工以后三，企業(yè)三可在完三工年度三企業(yè)所三得稅匯三算清繳三前選擇三確定計(jì)三稅成本三核算的三終止日三，不得三滯后。三凡已完三工開發(fā)三產(chǎn)品在三完工年三度未按三規(guī)定結(jié)三算計(jì)稅三成本，三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三有權(quán)確三定或核三定其計(jì)三稅成本三，據(jù)此三進(jìn)行納三稅調(diào)整三，并按《中華人三民共和三國稅收三征收管三理法》的有關(guān)三規(guī)定對三其進(jìn)行三處理。解讀：及時(shí)性三原則稅務(wù)機(jī)三關(guān)有確三定或核三定成本三的權(quán)利三。第三十三六條三企業(yè)三以本企三業(yè)為主三體聯(lián)合三其他企三業(yè)、單三位、個(gè)三人合作三或合資三開發(fā)房三地產(chǎn)項(xiàng)三目，且三該項(xiàng)目三未成立三獨(dú)立法三人公司三的，按三下列規(guī)三定進(jìn)行三處理：三三（一三）凡開三發(fā)合同三或協(xié)議三中約定三向投資三各方（三即合作三、合資三方，下三同）分三配開發(fā)三產(chǎn)品的三，企業(yè)三在首次三分配開三發(fā)產(chǎn)品三時(shí)，如三該項(xiàng)目三已經(jīng)結(jié)三算計(jì)稅三成本，三其應(yīng)分三配給投三資方開三發(fā)產(chǎn)品三的計(jì)稅三成本與三其投資三額之間三的差額三計(jì)入當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額；如三未結(jié)算三計(jì)稅成三本，則三將投資三方的投三資額視三同銷售三收入進(jìn)三行相關(guān)三的稅務(wù)三處理。三三（二三）凡開三發(fā)合同三或協(xié)議三中約定三分配項(xiàng)三目利潤三的，應(yīng)三按以下三規(guī)定進(jìn)三行處理三：1.企業(yè)應(yīng)三將該項(xiàng)三目形成三的營業(yè)三利潤額三并入當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額統(tǒng)一三申報(bào)繳三納企業(yè)三所得稅三，不得三在稅前三分配該三項(xiàng)目的三利潤。三同時(shí)不三能因接三受投資三方投資三額而在三成本中三攤銷或三在稅前三扣除相三關(guān)的利三息支出三。2.投資方三取得該三項(xiàng)目的三營業(yè)利三潤應(yīng)視三同股息三、紅利三進(jìn)行相三關(guān)的稅三務(wù)處理三。解讀：投資方三投入資三金同開三發(fā)商合三作建房三的處理三。案例：A企業(yè)聯(lián)三合B企業(yè)做三開發(fā)項(xiàng)三目，B企業(yè)投三資300三0萬元，三兩年后三分配開三發(fā)產(chǎn)品三，其開三發(fā)產(chǎn)品三的成本三為250三0萬元，三則應(yīng)當(dāng)三確認(rèn)應(yīng)三納稅所三得額500萬元。法律風(fēng)三險(xiǎn)+稅務(wù)籌三劃案例：三假設(shè)，B企業(yè)投三資500三0萬元，2年后分三的利潤600三0萬元，三如果視三同B企業(yè)借三錢給A企業(yè)，三則要按三照利息三收入來三繳稅處三理。而三如果作三為利息三處理對三于A企業(yè)比三較有利三，因?yàn)槿@樣的三利息支三出，有三可能被三允許在三所得稅三前扣除三。第三十三七條三企業(yè)三以換取三開發(fā)產(chǎn)三品為目三的，將三土地使三用權(quán)投三資其他三企業(yè)房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三的，按三以下規(guī)三定進(jìn)行三處理：三企業(yè)應(yīng)三在首次三取得開三發(fā)產(chǎn)品三時(shí)，將三其分解三為轉(zhuǎn)讓三土地使三用權(quán)和三購入開三發(fā)產(chǎn)品三兩項(xiàng)經(jīng)三濟(jì)業(yè)務(wù)三進(jìn)行所三得稅處三理，并三按應(yīng)從三該項(xiàng)目三取得的三開發(fā)產(chǎn)三品（包三括首次三取得的三和以后三應(yīng)取得三的）的三市場公三允價(jià)值三計(jì)算確三認(rèn)土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)讓所三得或損三失。解讀：同第31條對應(yīng)三。前提條三件：未三成立法三人公司三。如果三成立合三資公司三，而將三非貨幣三性資產(chǎn)三投資到三開發(fā)企三業(yè)，則三在投資三時(shí)就要三先分解三再確定三所得或三損失。第三十三八條三從事三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營業(yè)務(wù)三的外商三投資企三業(yè)在200三7年12月31日前存三有銷售三未完工三開發(fā)產(chǎn)三品取得三的收入三，至該三項(xiàng)開發(fā)三產(chǎn)品完三工后，三一律按三本辦法三第九條三規(guī)定的三辦法進(jìn)三行稅務(wù)三處理。解讀：200三7年以前三取得的三預(yù)售收三入，在200三8年以后三完工的三，要將三以前取三得的預(yù)三收收入三換算為三毛利，三根據(jù)本三文件第9條的規(guī)三定處理三。第三十三九條三本通三知自200三8年1月1日起執(zhí)三行。解讀：稅務(wù)機(jī)三關(guān)的追三溯適用三權(quán)。新企業(yè)三所得稅三納稅申三報(bào)表總?cè)w特征三分析工商一級附三表三金融主表三事三業(yè)二級附三表申報(bào)組三成—查帳征三收核定征三收—定率征三收清算申三報(bào)關(guān)聯(lián)企三業(yè)新申報(bào)三表附表三數(shù)量有三所減少與原1個(gè)主表14個(gè)附表三的年度三申報(bào)表三相比，三新申報(bào)三表只有1個(gè)主表11個(gè)附表三。取消：原申報(bào)三表《捐贈支三出明細(xì)三表》、《技術(shù)開三發(fā)費(fèi)加三計(jì)扣除三額明細(xì)三表》、《工資薪三金和工三會經(jīng)費(fèi)三等三項(xiàng)三經(jīng)費(fèi)明三細(xì)表》和《壞賬損三失明細(xì)三表》(《呆賬準(zhǔn)三備計(jì)提三明細(xì)表》、《保險(xiǎn)準(zhǔn)三備金提三轉(zhuǎn)差納三稅調(diào)整三表》)。增加：《以公允三價(jià)值計(jì)三量資產(chǎn)三納稅調(diào)三整表》、《資產(chǎn)減三值準(zhǔn)備三項(xiàng)目調(diào)三整明細(xì)三表》。在收三入和成三本明細(xì)三表中增三加事業(yè)三單位和三社會團(tuán)三體及民三辦非企三業(yè)單位三的收入三和支出三明細(xì)表三。合并：《納稅調(diào)三整增加三項(xiàng)目明三細(xì)表》和《納稅調(diào)三整減少三項(xiàng)目明三細(xì)表》合并為《納稅調(diào)三整項(xiàng)目三明細(xì)表》改變：《免稅所三得及減三免稅明三細(xì)表》改為《稅收優(yōu)三惠明細(xì)三表》；《廣告費(fèi)三支出明三細(xì)表》改為《廣告費(fèi)三和業(yè)務(wù)三宣傳費(fèi)三跨年度三納稅調(diào)三整明細(xì)三表》；《投資所三得(損失)明細(xì)表》改為《長期股三權(quán)投資三所得(損失)明細(xì)表》；《稅前彌三補(bǔ)虧損三明細(xì)表》改為《企業(yè)所三得稅彌三補(bǔ)虧損三明細(xì)表》；《境外所三得稅抵三扣計(jì)算三明細(xì)表》改為《境外所三得稅抵三免計(jì)算三明細(xì)表》；《資產(chǎn)折三舊、攤?cè)N明細(xì)三表》改為《資產(chǎn)折三舊、攤?cè)N納稅三調(diào)整明三細(xì)表》。保留：《收入明三細(xì)表》、《成本費(fèi)三用明細(xì)三表》。金融三企業(yè)收三入明細(xì)三表及事三業(yè)單位三、社會三團(tuán)體、三民辦非三企業(yè)單三位收入三明細(xì)表三；金融三企業(yè)成三本費(fèi)用三明細(xì)表三及事業(yè)三單位、三社會團(tuán)三體、民三辦非企三業(yè)單位三支出明三細(xì)表。上述表三格的變?nèi)饕歉鶕?jù)三稅收政三策的變?nèi)秃喨喜⑷枰淖兊娜?。企業(yè)所三得稅納三稅申報(bào)三表填表三順序(一)首先填三寫附表三之附表:1.附11：股權(quán)三投資所三得明細(xì)三表對應(yīng)三附3：納稅三調(diào)整明三細(xì)表2.附10：減值三準(zhǔn)備調(diào)三整明細(xì)三表對應(yīng)三附3：納稅三調(diào)整明三細(xì)表3.附9：資產(chǎn)三折舊納三稅調(diào)整三表對應(yīng)三附3：納稅三調(diào)整明三細(xì)表4.附8：廣告三費(fèi)納稅三調(diào)整表三對應(yīng)附3：納稅三調(diào)整明三細(xì)表5.附7：以公三允價(jià)值三調(diào)整明三細(xì)表對三應(yīng)附3：納稅三調(diào)整明三細(xì)表6.附6：境外三所得抵三免表：三對應(yīng)附3：納稅三調(diào)整明三細(xì)表(調(diào)減)對應(yīng)主三表：應(yīng)三納稅或三抵免稅三額(稅)7.附5：稅收三優(yōu)惠表三：對應(yīng)三附3：納稅三調(diào)整明三細(xì)表(稅基)對應(yīng)主三表：減三免稅或三抵免稅三額(稅)(二)其次填三寫主表三之附表三：1.附4企業(yè)所三得稅彌三補(bǔ)虧損三明細(xì)表三：對應(yīng)三主表24行2.附3納稅調(diào)三整明細(xì)三表：對三應(yīng)主表14/三15行3.附2成本費(fèi)三用明細(xì)三表：直三接對應(yīng)三主表(會計(jì)口三徑)4.附1收入明三細(xì)表：三直接三對應(yīng)主三表(會計(jì)口三徑)(三)填寫主三表二、房三地產(chǎn)行三業(yè)填表三技巧第一行三營業(yè)三收入一、填三報(bào)說明三：1、附表三一第2行“營三業(yè)收入三合計(jì)”=主營業(yè)三務(wù)收入+其他業(yè)三務(wù)收入三。不包括三視同銷三售收入三。(變化之三處！)2、附表三一第13行視同三銷售收三入合計(jì)三到附表三一第1行“銷三售（營三業(yè)）收三入合計(jì)三”=主營業(yè)三務(wù)收入+其他業(yè)三務(wù)收入+視同銷三售收入三。附表三一第1行是計(jì)三算廣告三費(fèi)業(yè)務(wù)三宣傳費(fèi)三、業(yè)務(wù)三招待費(fèi)三扣除限三額的基三數(shù)。3、附表三一第13行“視三同銷售三收入”三包括三三項(xiàng)內(nèi)容200三8年作為三納稅調(diào)三增項(xiàng)目三，不再三作為收三入總額三。4、除視同三銷售外三，按會三計(jì)核算三結(jié)果填三報(bào)。5、營業(yè)三收入、三營業(yè)外三收入對三應(yīng)主表三相應(yīng)行三次；6、營業(yè)三收入、三營業(yè)外三收入按三會計(jì)核三算項(xiàng)目三填報(bào)；7、視同三銷售：三按稅收三口徑填三報(bào)；目三的—基數(shù)8、銷售三（營業(yè)三）收入—主要用三于計(jì)算三廣告業(yè)三務(wù)宣傳三費(fèi)、招三待基數(shù)三；主要三從事對三外投資三的基數(shù)三問題9、債務(wù)三重組、三捐贈收三入—執(zhí)行會三計(jì)準(zhǔn)則三的填報(bào)三；10、非貨三幣性資三產(chǎn)交易三收益—收到與三補(bǔ)價(jià)對三應(yīng)的;二會三計(jì)和稅三法處理三差異分三析1.未完工三開發(fā)產(chǎn)三品收入三（新31號文第三八條三第九條三）會計(jì)對三未完工三開發(fā)產(chǎn)三品取得三的預(yù)售三收入不三確認(rèn)收三入，按三“預(yù)收三賬款“進(jìn)三行核算三與管理三，但稅三法考慮三稅收的三均衡入三庫，要三求房地三產(chǎn)企業(yè)未完三工開發(fā)三產(chǎn)品取三得的預(yù)三售收入三先按預(yù)三計(jì)利潤三率分季三（或月三）計(jì)算預(yù)繳三企業(yè)所三得稅。對這一三差異由三于沒有三涉及商三品或勞三務(wù)的轉(zhuǎn)三移行為，不三能認(rèn)定三為“視三同銷售三”，同三樣在企三業(yè)所得三稅法中三它只是三預(yù)繳企業(yè)所得三的一種三方式，三也不能三確認(rèn)為三收入總?cè)~，相三關(guān)差異三金額只三能通過納稅三調(diào)整予三以反映三。企業(yè)所三得稅年三度申報(bào)三表附表三三《納稅調(diào)三整項(xiàng)目明細(xì)三表》中第52行單獨(dú)三設(shè)行“三房地產(chǎn)三企業(yè)預(yù)三售收入三計(jì)算的三預(yù)計(jì)利潤”用三以反映三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)未完三工開發(fā)三產(chǎn)品取三得的預(yù)三售收入三按預(yù)計(jì)利潤三率分季三（或月三）計(jì)算三的預(yù)計(jì)三利潤。例：A公司于200