房地產(chǎn)及物業(yè)基本觀點(diǎn)和案例

中大咨詢●深物業(yè)集團(tuán)交流材料——房地產(chǎn)及物業(yè)基本觀點(diǎn)和案例本文內(nèi)容由中大咨詢制作，僅供中大咨詢內(nèi)部使用，未經(jīng)中大咨詢書面許可，他人不可使用、更改和向第三方傳播2012年9月1中國近年GDP保持較高速度增長，是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最主要的驅(qū)動(dòng)力之一，同時(shí)房地產(chǎn)投資額也逐年增加2004年-2011年國內(nèi)GDP總量及增長率2004年-2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長率單位:億元單位:億元資料來源:2011中國統(tǒng)計(jì)年鑒，2011年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中大咨詢分析中國經(jīng)濟(jì)保持較高速度增長,2008年和2009年受金融危機(jī)的影響,速度有所下降,受產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡和國家宏觀調(diào)控的影響,預(yù)計(jì)GDP以低于8%的速度增長;目前，房地產(chǎn)行業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γa(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP近約10%房地產(chǎn)投資高速增長，近年CAGR=24.7%；中國的城市化率目前為47%左右，遠(yuǎn)不及世界平均水平及美國97%的水平，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大；房地產(chǎn)的發(fā)展，必然帶動(dòng)投融資，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)，及中介及各類經(jīng)營和物業(yè)管理市場的發(fā)展2從世界范圍內(nèi)看，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于從房地產(chǎn)開發(fā)(產(chǎn)品型)到房地產(chǎn)投資(資本運(yùn)作)的轉(zhuǎn)型期，強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新和資本優(yōu)勢的結(jié)合行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)金融/服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商新加坡房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)特征：需求特征：高利潤階段高風(fēng)險(xiǎn)∕高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段中等風(fēng)險(xiǎn)∕中等回報(bào)資本優(yōu)勢∕規(guī)模優(yōu)勢低利潤階段低風(fēng)險(xiǎn)∕低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢賣方市場對新增住房的需求快速膨脹均衡市場對新增住房的需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量為主3轉(zhuǎn)型階段的重要特征是來自于經(jīng)營模式的豐富性、資本方式的覺醒和內(nèi)部精細(xì)運(yùn)作的加強(qiáng)經(jīng)營模式的豐富性資本方式的覺醒精細(xì)化運(yùn)作的加強(qiáng)業(yè)務(wù)模式的多樣化多種房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)變經(jīng)營地域的多樣化跨地域開發(fā)和經(jīng)營呈現(xiàn)明顯的地域轉(zhuǎn)移融資方式的豐富與變相融資方式的出現(xiàn)（除IPO外、國內(nèi)REITS以及CMBS等呼之欲出）大量的合作開發(fā)，合作經(jīng)營的模式出現(xiàn)，特別是跨領(lǐng)域的合作（房地產(chǎn)商與零售商，房地產(chǎn)商與酒店管理集團(tuán)）專業(yè)的房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資商給行業(yè)帶來了新的動(dòng)力風(fēng)險(xiǎn)管理成為最重要的內(nèi)部管理焦點(diǎn)（項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、公司組織管控和異地項(xiàng)目管控）由于人才流動(dòng)頻繁，核心人員的激勵(lì)成為公司戰(zhàn)略層面的議題，也使得人力資源管理成為提升內(nèi)部管理的核心之一經(jīng)營性資產(chǎn)的投資和管理能力成為下一個(gè)階段的核心能力4差異化業(yè)務(wù)模式日益成為國內(nèi)房地產(chǎn)商考慮的重要問題，目前業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式顯著加快資料來源：中大咨詢分析物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表片區(qū)開發(fā)：小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江大廈為代表項(xiàng)目開發(fā)：住宅開發(fā)商業(yè)物業(yè)開發(fā)；包括寫字樓、商場和酒店專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報(bào)，以第一太平洋戴維斯為代表混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)和金融界為代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港恒隆和新世界為代表價(jià)值鏈整合模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以大連萬達(dá)為代表重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：國內(nèi)受市場和政策的影響，發(fā)育不足（精瑞基金），越秀房地產(chǎn)信托基金成為國內(nèi)（在維京群島注冊）唯一一支在香港上市的REITS，同時(shí)國外地產(chǎn)基金，如嘉德置業(yè)和凱德基金大舉進(jìn)入中國中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)經(jīng)營模式5經(jīng)營模式的選擇對上市公司整體業(yè)績表現(xiàn)有著重要的影響房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類公司數(shù)量占絕大多數(shù)，是上市公司主要的業(yè)務(wù)模式，盈利性整體較好，但是業(yè)績波動(dòng)比較大；資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，歷史四年平均水平為65%左右；經(jīng)營狀況兩級(jí)分化，既有規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)效益好的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，如萬科和金地等企業(yè)，也有眾多規(guī)模較小的公司及一些業(yè)績表現(xiàn)較差的企業(yè)全部為開發(fā)區(qū)企業(yè)，擁有政府投入的壟斷性土地資源，目前受國家體土地政策管控嚴(yán)格影響，業(yè)務(wù)受到一定的影響；公司單體規(guī)模普遍較大；盈利性較好，業(yè)績穩(wěn)定，多數(shù)開始在一級(jí)土地開發(fā)基礎(chǔ)上積極進(jìn)入二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)盈利性中等，但業(yè)績穩(wěn)定性好，且歷史連續(xù)上漲；資產(chǎn)負(fù)債相對較低，平均控制在50%左右；經(jīng)營持有的物業(yè)均為北京、廣州或上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)（如購物中心或酒店等）；公司構(gòu)成既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的，也有純物業(yè)持有企業(yè)如中國國貿(mào)盈利性最差，業(yè)績穩(wěn)定性也差廣匯股份，金豐投資兩家上市公司，屬于輕資產(chǎn)型，上市企業(yè)較少，但非上市公司有上海同策，天津順馳等獲利能力較強(qiáng)，快速成長的企業(yè)業(yè)績和盈利性較好，依靠房地產(chǎn)中介服務(wù)獲取市場、信息等資源，實(shí)現(xiàn)資本積累，并探索與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相結(jié)合6在國內(nèi)，不同的產(chǎn)品類型在總量、收益率、增長速度及競爭強(qiáng)度均有差異，其中精品商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率較為優(yōu)異資料來源：各類資料綜合統(tǒng)計(jì)，中大咨詢分析總量比較（10年）競爭強(qiáng)度的比較增速比較（未來10年）獲利空間的比較（開發(fā)）住宅辦公酒店零售住宅辦公酒店零售年均增長需求約7%年均增長需求約5-6%年均增長約10%住宅辦公酒店零售年均增長8%20-50%20-45%15-30%住宅辦公酒店零售20-30%5%70%10%5%7在發(fā)達(dá)國家，零售地產(chǎn)是最佳的投資產(chǎn)品之一，但從目前美國上市公司不同業(yè)務(wù)模式的收益水平、市值表現(xiàn)來看，零售地產(chǎn)的收益情況不容樂觀行業(yè)上市公司市值(億美元)P/E*ROE**(%)凈利潤率酒店持有35.5-----3.8寫字樓持有70.5101.13.69.3住宅出租333.532.15.93.1零售地產(chǎn)持有962.7--1.23.1工業(yè)地產(chǎn)持有251.255.41.13.1房地產(chǎn)開發(fā)786.810.113.412.4美國2011年REITS不同類型業(yè)務(wù)模式的收益比較*注：P/E為市盈率，等于每股市價(jià)/每股凈收益，收益為負(fù)時(shí)，P∕E不計(jì)算**注：ROE為凈資產(chǎn)收益率，收益為負(fù)時(shí)，ROE不計(jì)算8全球最大的商業(yè)地產(chǎn)之一—西蒙地產(chǎn)盡管每平方英尺銷售額略有上升，但其租金在下降，區(qū)域購物中心相比09年最高租金下降15%，名牌大商場下降近50%資料來源：西蒙地產(chǎn)集團(tuán)2011和2010年第財(cái)務(wù)報(bào)表每平方英尺銷售額略有上升，但其租金在下降單位：美元單位：美元9而住宅地產(chǎn)明顯與商業(yè)地產(chǎn)有較大區(qū)別，住宅地產(chǎn)側(cè)重前端開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)后期的持有、運(yùn)營投資決策工程建造營銷推廣設(shè)計(jì)規(guī)劃開發(fā)資產(chǎn)管理招商招租運(yùn)營商管理商業(yè)規(guī)劃持有運(yùn)營物業(yè)管理租賃管理品牌管理商業(yè)管理物業(yè)管理投資決策工程建造設(shè)計(jì)規(guī)劃寫字樓酒店零售租售管理商務(wù)管理物業(yè)管理客戶服務(wù)資金住宅開發(fā)的核心能力主要側(cè)重拿地開發(fā)環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)核心能力側(cè)重于持有和經(jīng)營環(huán)節(jié)資料來源：中大咨詢分析10中大咨詢認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、持有的平衡是長期面對的選擇持有經(jīng)營是長期競爭優(yōu)勢來源開發(fā)出售持有經(jīng)營開發(fā)銷售是短期快速資本增值手段國內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)梯級(jí)發(fā)展，帶來持續(xù)的開發(fā)機(jī)會(huì)開發(fā)銷售需要自有資金規(guī)模適中（10~20億），周轉(zhuǎn)速度快（3~4年），現(xiàn)階段獲利性較高（15%~20%年投資收益率）優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營獲利穩(wěn)定成長，特別是一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為固定收益品種已成為國際資本投資持有的熱點(diǎn)持有需要規(guī)?；拈L期資金（80~100億），現(xiàn)階段年收益性較低（6%~12%），資金周轉(zhuǎn)速度慢（回收期8~15年）在住宅地產(chǎn)不景氣的情況下，未來5年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具備充足的市場、獲利空間，開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)建立市場領(lǐng)先優(yōu)勢對于物業(yè)持有，地產(chǎn)商需要建立量入為出的措施，謹(jǐn)慎并積極逐步控制優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源，避免長期競爭優(yōu)勢的喪失；未來一旦打通國內(nèi)或國外房地產(chǎn)金融渠道，實(shí)現(xiàn)對長期、規(guī)模化資金的有效控制，物業(yè)持有方式可由謹(jǐn)慎開發(fā)自留迅速過渡為內(nèi)外部結(jié)合的投資收購，取得規(guī)模化優(yōu)勢11物業(yè)的開發(fā)出售和持有經(jīng)營比例取決于公司股東的要求、戰(zhàn)略態(tài)度、資金實(shí)力和企業(yè)能力等，這一切均基于在融資通道上的作為以及運(yùn)營模式上的精心設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)持有不是:最佳的商業(yè)物業(yè)持有是:用等價(jià)資金去持有商業(yè)物業(yè)用少量資金去撬動(dòng)大量商業(yè)物業(yè)持有融資通道上的作為運(yùn)營模式的精心設(shè)計(jì)資金資金物業(yè)物業(yè)物業(yè)12持有環(huán)節(jié)的能力主要有資產(chǎn)管理、商業(yè)規(guī)劃、招商出租以及運(yùn)營商的管理項(xiàng)目審核審核項(xiàng)目可研報(bào)告，項(xiàng)目審批檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)物業(yè)購置與投資決策監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策評(píng)估投資組合績效客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理投資工具制訂組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用財(cái)務(wù)管理和控制審批主要的費(fèi)用支出監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效管理并評(píng)估運(yùn)營工作協(xié)調(diào)運(yùn)營部門與租戶關(guān)系資產(chǎn)管理商業(yè)規(guī)劃*招商出租*運(yùn)營商管理運(yùn)營商甄選審核項(xiàng)目可研報(bào)告，項(xiàng)目審批檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)運(yùn)營商管理監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策評(píng)估投資組合績效客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理物業(yè)規(guī)劃前期的商業(yè)定位物業(yè)持有后的規(guī)劃調(diào)整對自營業(yè)務(wù)的招商對委托外包業(yè)務(wù)的資產(chǎn)出租（出租管理與出租業(yè)務(wù)）*如果持有環(huán)節(jié)與運(yùn)營環(huán)節(jié)不是由一家企業(yè)承擔(dān)，則“商業(yè)規(guī)劃”與“招商出租”在持有環(huán)節(jié)和運(yùn)營環(huán)節(jié)都同時(shí)存在持有環(huán)節(jié)能力要點(diǎn)：13在運(yùn)營管理的環(huán)節(jié)，總的可以分為四個(gè)大的部分：商業(yè)策劃、招商統(tǒng)籌、經(jīng)營管理以及物業(yè)管理資料來源：中大咨詢分析商業(yè)策劃招商統(tǒng)籌經(jīng)營管理物業(yè)管理職能商業(yè)地產(chǎn)酒店/公寓資產(chǎn)管理（運(yùn)營決策和協(xié)調(diào)）宏觀環(huán)境分析地段環(huán)境分析商圈調(diào)研分析市場定位分析產(chǎn)品定位功能定位主題定位形象定位目標(biāo)客戶/消費(fèi)者提出項(xiàng)目規(guī)劃建議財(cái)務(wù)投資分析項(xiàng)目審批整體包裝宣傳推廣準(zhǔn)備招商材料手冊、平面圖價(jià)目表、合同組建招商隊(duì)伍擬定租售條款租售方式租售價(jià)格負(fù)責(zé)租金管理申請招商費(fèi)用招商綱領(lǐng)（租售比例）制定招商策略（節(jié)奏、階段）審核租售條款審批招商費(fèi)用商業(yè)品牌決策和資源整合制定物業(yè)改良和重定位決策租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整現(xiàn)金管理配套建設(shè)工程設(shè)備管理保安管理清潔管理廣告管理裝修管理商務(wù)服務(wù)總臺(tái)服務(wù)專業(yè)化、人性化服務(wù)雙語服務(wù)入室保潔社區(qū)服務(wù)運(yùn)營環(huán)節(jié)能力要點(diǎn)：酒店和公寓的物業(yè)管理比其他商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度更高；一般采用外包的方式商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理水平較住宅地產(chǎn)高，物業(yè)管理的水平和能力對租金影響較大14中大咨詢認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)將是全價(jià)值鏈競爭，這樣非常有利于打造自己的核心品牌和資本運(yùn)作，甚至可以輸出品牌和管理開發(fā)持有/經(jīng)營金融物業(yè)管理大力開拓海外市場，中國和澳洲作為最大的市場目前以開發(fā)為主類型：住宅、寫字樓、綜合體、公寓、商業(yè)物業(yè)，大部分是自有開發(fā)，商業(yè)物業(yè)和寫字樓有一部分是收購在建項(xiàng)目開發(fā)檔次以高檔為主類型和資產(chǎn)規(guī)模：寫字樓、商場與金融（26%）、公寓（14%）、綜合體（13%）以各個(gè)專業(yè)公司作為持有主體分散化產(chǎn)權(quán)持有經(jīng)營以自營為主，均有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作專項(xiàng)業(yè)務(wù)渠道：上市\(zhòng)私募\成立專項(xiàng)基金\REITs典型做法：利用自己管理的私募基金和自有資金聯(lián)合投資很強(qiáng)的投資分析和咨詢能力，對投資有獨(dú)特的理解扮演房地產(chǎn)投資銀行的角色自有專業(yè)物業(yè)管理公司－－宏騰國際以酒店式管理標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè)開發(fā)為主①：住宅（79%）、公寓（11%）、綜合體（4%）、寫字樓（3%）注重建立和培育專業(yè)品牌，酒店式公寓有三個(gè)品牌：雅詩閣、盛捷、詩樂庭增長模式以有機(jī)增長和無機(jī)增長相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)展。近兩年較多的采用收購現(xiàn)有項(xiàng)目和在建項(xiàng)目的用于持有，在區(qū)域發(fā)展方面多采用與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合資設(shè)立公司或聯(lián)盟的方式（指商業(yè)物業(yè)）進(jìn)入案例：凱德置地15在房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者都高度重視商業(yè)聯(lián)盟體，共同打造高增值空間的商業(yè)物業(yè)，對其他企業(yè)的借鑒意義巨大融資持有/經(jīng)營物業(yè)管理開發(fā)萬達(dá)深國投與國際投資銀行建立合作，構(gòu)造國際融資平臺(tái)摩根士丹利高摩盛各項(xiàng)目公司根據(jù)沃爾瑪?shù)囊髮ι虡I(yè)中心或購物廣場進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工營建沃爾瑪引進(jìn)世界一流的物流配送設(shè)施的開發(fā)管理商并以沃爾瑪百貨為核心租戶，形成穩(wěn)定互信的伙伴關(guān)系美國普洛斯沃爾瑪與國際資源資合作,彌補(bǔ)自身在物業(yè)管理上的短板嘉德置地西蒙集團(tuán)與國際零售巨結(jié)合戰(zhàn)略合作關(guān)系沃爾瑪百安居百勝與國際銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，發(fā)行CMBS麥格理銀行建銀國際借助國際零售商在項(xiàng)目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，培育并提升自己的能力沃爾瑪與國際培訓(xùn)機(jī)構(gòu)簽訂培訓(xùn)協(xié)議，加強(qiáng)商業(yè)管理專業(yè)化能力澳大利亞培訓(xùn)機(jī)構(gòu)資料來源：中大咨詢分析16中國商業(yè)地產(chǎn)仍處于發(fā)展成長期階段，有基金和金融背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中獲得更快的成功股權(quán)關(guān)系合作關(guān)系萬達(dá)麥格理CMBS深國投嘉德摩根斯坦利西蒙嘉德?lián)碛谢鸹蚪鹑诒尘?、或國外地產(chǎn)、或零售業(yè)翹首的企業(yè)更容易在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得成功沃爾瑪華潤和普洛斯沃爾瑪龍柏商置基金17國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)商——深國投在成為華潤地產(chǎn)系之前，在產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上與國際巨頭進(jìn)行較為深入的合作，被譽(yù)為中國商業(yè)地產(chǎn)的“輕騎兵”深圳格瑞融資地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理物業(yè)管理摩根士丹利深國投商置西蒙地產(chǎn)常熟、鄭州、杭州和蘇州印象城項(xiàng)目35%32.5%32.5%深國投與世界500強(qiáng)企業(yè)組建的商業(yè)地產(chǎn)陣營，挾難以比擬的金融資源優(yōu)勢和商業(yè)資源優(yōu)勢，以一種全新、銳利的商業(yè)地產(chǎn)模式，顛覆了人們對商業(yè)地產(chǎn)的想像。在快速擴(kuò)張的2004年至2006年，短短3年時(shí)間，深國投在全國獲得了60多個(gè)項(xiàng)目，至2009年已經(jīng)開業(yè)23個(gè)。這樣的速度，幾乎創(chuàng)造了發(fā)展的神話；當(dāng)然，與深國投商置合作的這些國際大牌，無一例外地遭到本次金融危機(jī)重創(chuàng)（沃爾瑪除外），他們的戰(zhàn)略收縮導(dǎo)致這種合作模式難以為續(xù)；但是這種攻城略地的合作方式值得深思或有可借鑒之處。在商業(yè)模式上深國投商置利用資源杠桿、資金杠桿撬動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2009年，深國投成為華潤系一員后，擁有雄厚的背景，開始嘗試打通全價(jià)值鏈，定位于一家專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商18在城市核心商圈如有機(jī)會(huì)獲得黃金地段,精品廣場的增值保值潛力是最大的,而精品廣場應(yīng)適當(dāng)走向綜合型物業(yè)，即城市綜合體，使物業(yè)價(jià)值最大化酒店配套公寓XX購物廣場寫字樓XX購物廣場單體組合體城市綜合體（HOPSCA）商業(yè)地產(chǎn)最早開始于單體物業(yè)，如獨(dú)立的寫字樓、酒店或購物中心黃金地段的稀缺，以及交通等因素的限制，單體業(yè)態(tài)逐漸向組合體發(fā)展；組合體的出現(xiàn)能滿足目標(biāo)群體的各類的需求，進(jìn)而提升物業(yè)價(jià)值城市綜合體的大體量、全功能的設(shè)計(jì)，滿足了更多的需求，緩解了城市壓力；而且大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個(gè)城市的地標(biāo)性建筑，甚至成為城市的名片XX購物廣場寫字樓寫字樓19眾多知名房產(chǎn)開發(fā)商或運(yùn)營商均致力于在核心黃金地段打造精品城市綜合體，也說明這是發(fā)展趨勢所在，或有可鑒之處文化中心北京萬達(dá)廣場的物業(yè)組合北京萬達(dá)廣場不僅包括5A級(jí)智能寫字樓，還有著涉外連鎖商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、國際商務(wù)港、特色商業(yè)街于一體。酒店配套公寓萬達(dá)廣場寫字樓廣州太古匯的物業(yè)組合28層設(shè)計(jì)酒店、3層設(shè)計(jì)商業(yè)裙房、39層設(shè)計(jì)辦公樓、28層設(shè)計(jì)商業(yè)、辦公樓、7層設(shè)計(jì)文化中心各一棟，以“發(fā)現(xiàn)·滿足·無限”為主題商業(yè)中心寫字樓酒店酒店20不同類三型地產(chǎn)三其關(guān)鍵三成功因三素不一三樣住宅零售地產(chǎn)寫字樓地產(chǎn)酒店地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素規(guī)劃與定位選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口狀況品牌與整體運(yùn)作土地與資金商業(yè)模式、商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)運(yùn)營商的選擇黃金地段只租不售或掌握售后經(jīng)營權(quán)選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口黃金地段、便利的公共交通客戶群規(guī)劃產(chǎn)品形象選擇城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度黃金地段準(zhǔn)確的定位酒店運(yùn)營商選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、旅游業(yè)的發(fā)展水平21核心能三力是一三家企業(yè)三區(qū)別于三其他企三業(yè)的專三有能力三，通過三對住宅三開發(fā)類三房地產(chǎn)三企業(yè)競?cè)隣幰厝容^，三我們可三以看出三國內(nèi)優(yōu)三秀企業(yè)三中每個(gè)三企業(yè)都三各有所三長投資決策工程建造營銷推廣物業(yè)管理成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃資金管理概念圖品牌員工素質(zhì)順馳金地萬科萬通紅石中海餅圖示例解釋：市場最佳市場領(lǐng)先市場平均水平市場較差市場最差萬科總?cè)w是均三衡型的三能力中海突三出在工三程建造三和物業(yè)萬通突三出在投三資決策三和規(guī)劃紅石突三出在設(shè)三計(jì)規(guī)劃三和營銷三策劃金地的三產(chǎn)品制三造能力三突出順馳的三前期和三后期能三力突出概念圖22縱觀國三內(nèi)的主三要商業(yè)三地產(chǎn)投三資企業(yè)三，其核三心能力三各有所三長，凱三德是資三金突出三，能力三最均衡三的一家陽光深國投凱德萬達(dá)土地獲取工程建造營銷推廣商業(yè)策劃成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃招商統(tǒng)籌經(jīng)營管理物業(yè)管理融資能力其他理想三模式金融街23與其它三地產(chǎn)企三業(yè)重點(diǎn)三以股權(quán)三類融資三相比主要手三段經(jīng)常手三段正在籌三備的手三段租賃融三資*：三主要指三帶租約三銷售金融手三段企業(yè)融三資項(xiàng)目融三資引進(jìn)戰(zhàn)三略股東合作開三發(fā)上市、三增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REI三Ts借支產(chǎn)融結(jié)三合私募房地產(chǎn)三基金信托租賃融三資*應(yīng)付、三預(yù)收出售項(xiàng)三目或股三權(quán)境外上三市萬科引進(jìn)戰(zhàn)三略股東合作開三發(fā)上市、三增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REI三Ts借支產(chǎn)融結(jié)三合私募房地產(chǎn)三基金信托租賃融三資應(yīng)付、三預(yù)收出售項(xiàng)三目或股三權(quán)境外上三市引進(jìn)戰(zhàn)三略股東合作開三發(fā)上市、三增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REI三Ts借支產(chǎn)融結(jié)三合私募房地產(chǎn)三基金信托租賃融三資應(yīng)付、三預(yù)收出售項(xiàng)三目或股三權(quán)境外上三市嘉德萬達(dá)引進(jìn)戰(zhàn)三略股東合作開三發(fā)上市、三增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REI三Ts借支產(chǎn)融結(jié)三合私募房地產(chǎn)三基金信托租賃融三資應(yīng)付、三預(yù)收出售項(xiàng)三目或股三權(quán)境外上三市深國投引進(jìn)戰(zhàn)三略股東合作開三發(fā)上市、三增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REI三Ts借支產(chǎn)融結(jié)三合私募房地產(chǎn)三基金信托租賃融三資應(yīng)付、三預(yù)收出售項(xiàng)三目或股三權(quán)境外上三市陽光股三份24融資高三手萬科三充分利三用多種三融資手三段進(jìn)行三組合198三8年公開三發(fā)行280三0萬股，三募集資三金280三0萬元，三從此走三上了高三速發(fā)展三的道路三；199三1年按每三股3.8元的價(jià)三格配售三新股573三0萬股，三共募集三資金227三74萬元；199三3年向境三外投資三者發(fā)行450三0萬股B股，募三集資金450三0萬元；199三5年以每三股3.0三1元的價(jià)三格向公三司員工三發(fā)行883萬股，三共募集三資金260三0萬元；199三7年實(shí)施10配2.3三7股，共三募集資三金約3.8億元；200三0年實(shí)施10配2.7三27股，共三募集資三金6.2三5億元；200三6年定向三增發(fā)7億股A股募資42億元金融手三段企業(yè)融三資項(xiàng)目融三資引進(jìn)戰(zhàn)三略股東合作開三發(fā)上市、三增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REI三Ts借支產(chǎn)融結(jié)三合私募房地產(chǎn)三基金信托租賃融三資應(yīng)付、三預(yù)收出售項(xiàng)三目或股三權(quán)境外上三市200三5年與中三信資本三投資有三限公司三簽訂合三作協(xié)議三，共同三組建“三中信資三本·萬科中三國房地三產(chǎn)開發(fā)三基金”三。該基三金計(jì)劃三只投資三于萬科三及萬科三關(guān)聯(lián)公三司開發(fā)三的房地三產(chǎn)項(xiàng)目三?；鹑灼谀既繕?biāo)三金額不三超過1.5億美元三，存續(xù)三期5年（經(jīng)三基金投三資人批三準(zhǔn)可延三長至7年）銀行信三貸額度三：100多億許多項(xiàng)三目采用三信托方三式兩次可三轉(zhuǎn)債獲三得34.三9億元資三金A、B股上市三，多次三增發(fā)積極推三進(jìn)境外三上市事三宜與中信三合作與德國HI、新加三坡GIC、摩根三等基金三合作泰達(dá)、三中糧、三招商…………出售萬三佳等非三核心資三產(chǎn)25房地產(chǎn)三企業(yè)主三要管控三類型大三致可分三為4類，在4大類中三還會(huì)存三在許多三管控細(xì)三節(jié)上的三差異財(cái)務(wù)型三管控戰(zhàn)略型三管控操作型三管控集團(tuán)總?cè)抗δ芎诵墓θ苤匾θ茇?cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)三劃監(jiān)控/投資管三理收購、三兼并人力資三源管理財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)三劃監(jiān)控/投資管三理收購、三兼并人力資三源管理公關(guān)、三集團(tuán)營三銷法律審計(jì)R＆D項(xiàng)目拓三展工程管三理采購/物流質(zhì)量管三理市場營三銷銷售執(zhí)三行管控導(dǎo)三向：集權(quán)分權(quán)分權(quán)管理模三式功能和三人員配三置運(yùn)營功三能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)三劃監(jiān)控/投資管三理收購、三兼并人力資三源管理公關(guān)、三集團(tuán)營三銷法律審計(jì)R＆D監(jiān)督型三管控財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)三劃監(jiān)控/投資管三理收購、三兼并人力資三源管理公關(guān)、三集團(tuán)營三銷法律審計(jì)R＆D項(xiàng)目審三核工程管三理重大采三購/物流質(zhì)量監(jiān)三督市場管三理銷售管三理集權(quán)與三分權(quán)融三合26房地產(chǎn)三開發(fā)類三的組織三結(jié)構(gòu)大三約有以三下三類三，各有三適應(yīng)性三，一般三是根據(jù)三企業(yè)的三管控原三則來進(jìn)三行構(gòu)架三的項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類型職能管三理型矩陣式三管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售職責(zé)分三工開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部三只負(fù)責(zé)三施工現(xiàn)三場管理三部門項(xiàng)目部三成為項(xiàng)三目執(zhí)行三的負(fù)責(zé)三主體，三職能部三門成為三資源提三供、建三議與監(jiān)三督主體優(yōu)點(diǎn)對項(xiàng)目三環(huán)境的三反應(yīng)較三慢；需三要高層三協(xié)調(diào)工三作多，三容易形三成決策三堆積員工介三入雙重三職權(quán)之三中，需三要公司三良好的三人際關(guān)三系和全三面的培三訓(xùn)實(shí)施條三件項(xiàng)目數(shù)三量少，三特定區(qū)三域經(jīng)營客戶定三位專一三，項(xiàng)目三實(shí)施環(huán)三境不確三定性低公司高三層介入三項(xiàng)目協(xié)三調(diào)工作項(xiàng)目數(shù)三量較多三，同時(shí)三也需要三專業(yè)共三享公司總?cè)坑袑Ｈ龢I(yè)管理三能力提三升的要三求，同三時(shí)也需三要項(xiàng)目三經(jīng)理人三才項(xiàng)目管三理型項(xiàng)目公三司或項(xiàng)三目部開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公三司成為三開發(fā)工三作的全三權(quán)負(fù)責(zé)三主體項(xiàng)目執(zhí)三行風(fēng)險(xiǎn)三較大；三不利于三公司職三能知識(shí)三積累和三專業(yè)化三發(fā)展跨多個(gè)三地域經(jīng)三營或客三戶需求三變化多三項(xiàng)目管三理前期的三客戶定三位非常三準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)三項(xiàng)目產(chǎn)三品對客三戶需求三滿足程三度項(xiàng)目部缺點(diǎn)職能部三門內(nèi)部三實(shí)現(xiàn)規(guī)三模經(jīng)濟(jì)知識(shí)共三享對項(xiàng)目三環(huán)境反三應(yīng)迅速三，便于三實(shí)現(xiàn)項(xiàng)三目產(chǎn)品三的創(chuàng)新三和技術(shù)三專業(yè)化三的提升對項(xiàng)目三環(huán)境反三應(yīng)靈敏三，清晰三的產(chǎn)品三責(zé)任，三容易達(dá)三到客戶三的滿意強(qiáng)總部三職能部三門強(qiáng)項(xiàng)目三經(jīng)理雙強(qiáng)，三偏項(xiàng)目三經(jīng)理27房地產(chǎn)三（含商三業(yè)地產(chǎn)三）企業(yè)三總體來三說，一三般有三三種組織三結(jié)構(gòu)：三第一種三形式是三按產(chǎn)業(yè)三鏈分工三設(shè)置注：以三下是功三能設(shè)置三示意圖三，非組三織結(jié)構(gòu)三圖，非三組織層三級(jí)圖28第二種三形式是三按產(chǎn)品三類型分三工設(shè)置三組織結(jié)三構(gòu)注：以三下是功三能設(shè)置三示意圖三，非組三織結(jié)構(gòu)三圖，非三組織層三級(jí)圖29第三種三形式是三基于項(xiàng)三目或區(qū)三域的矩三陣式組三織結(jié)構(gòu)三，這也三是房地三產(chǎn)公司三采用最三多的形三式注：以三下是功三能設(shè)置三示意圖三，非組三織結(jié)構(gòu)三圖，非三組織層三級(jí)圖30房地產(chǎn)三公司完三整的運(yùn)三營管理三體系應(yīng)三該包括三如下方三面的內(nèi)三容：項(xiàng)目獲三取規(guī)劃設(shè)三計(jì)采購管三理工程管三理營銷管三理自持物三業(yè)管理人力資三源管理控制環(huán)三境信息與三溝通監(jiān)督3規(guī)劃設(shè)計(jì)流程（設(shè)）開發(fā)業(yè)務(wù)主流程（營）一級(jí)流程二級(jí)流程三級(jí)流程3.1辦理用地規(guī)劃許可證及土地證流程（設(shè)）3.2設(shè)計(jì)招標(biāo)流程（設(shè)）3.3設(shè)計(jì)及報(bào)批流程（設(shè)）3.4交樓標(biāo)準(zhǔn)確定流程（設(shè)）2.1產(chǎn)品定位流程（營）2.2項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制流程（項(xiàng)）2.3投資計(jì)劃編制與申報(bào)流程（成）2.4項(xiàng)目資金計(jì)劃流程（財(cái)）2.5拆遷流程（項(xiàng)）財(cái)務(wù)管理流程人力資源管理流程行政管理流程審計(jì)監(jiān)督流程1.1市場分析（營）1.2可行性研究流程（營）1.3合同簽訂流程（營）1開發(fā)項(xiàng)目選擇與決策流程（營）經(jīng)營業(yè)務(wù)主流程2項(xiàng)目開發(fā)前期工作流程（營）舉例31房地產(chǎn)三企業(yè)的三風(fēng)險(xiǎn)深三入到運(yùn)三營的每三一個(gè)環(huán)三節(jié)，但三是，最三核心的三風(fēng)險(xiǎn)仍三然是來三自于前三期決策三、項(xiàng)目三定位的三風(fēng)險(xiǎn)，三以及異三地管控三、投資三管理等三環(huán)節(jié)的三風(fēng)險(xiǎn)IIIIVIII3781011121324設(shè)計(jì)方三案不符三合市場三定位或三客戶需三求采購在三數(shù)量、三質(zhì)量、三規(guī)格、三及時(shí)性三等方面三不符合三項(xiàng)目建三設(shè)需要采購程三序低效三，延誤三項(xiàng)目進(jìn)三程項(xiàng)目成三本超標(biāo)成本控三制影響三業(yè)務(wù)運(yùn)三營工程不三能按期三完成為按時(shí)三完工付三出大量三其他的三管理成三本人才儲(chǔ)三備不符三合當(dāng)前三與持續(xù)三發(fā)展需三要69設(shè)計(jì)無三法充分三配合工三程項(xiàng)目三進(jìn)度需三要采購成三本過高451725設(shè)計(jì)因三素所影三響的建三造成本三過高設(shè)計(jì)方三案不夠三出色無三法體現(xiàn)三樓盤價(jià)三值營銷管三理無法三達(dá)成利三潤、客三戶滿意三度與戰(zhàn)三略方向三符合的三平衡人才缺三少創(chuàng)造三業(yè)績的三空間或三意愿114項(xiàng)目投三資決策三失誤項(xiàng)目質(zhì)三量出現(xiàn)三問題15出現(xiàn)重三大安全三事故18物業(yè)持三有比例三不符合三戰(zhàn)略發(fā)三展19物業(yè)持三有項(xiàng)目三無法保三值增值22未能合三理制定三或有效三監(jiān)控預(yù)三算執(zhí)行23財(cái)務(wù)分三析的決三策支持三作用不三足16樓盤無三法如期三完成銷三售任務(wù)而就物三業(yè)管理三來說，三中國物三業(yè)管理三行業(yè)至三今已取三得較大三發(fā)展，三但大多三數(shù)物業(yè)三管理公三司規(guī)模三較小，三仍處于三發(fā)展的三初級(jí)階三段第32頁三級(jí)及三以下資三質(zhì)物業(yè)三公司占三絕大部三分平均管三理面積三小，兩三極分化三嚴(yán)重二級(jí)管理面三積一級(jí)三級(jí)平均物業(yè)公三司平均三管理物三業(yè)面積單位：三萬平方三米資料來三源：《全國物三業(yè)管理三公司生三存狀況三調(diào)查》，范圍涵三蓋包括三協(xié)會(huì)會(huì)三員及其三他物業(yè)三管理公三司的合三計(jì)460三0個(gè)企業(yè)三級(jí)二級(jí)一級(jí)說明由于很三多非會(huì)三員的小三型公司三沒有參三加此次三調(diào)查，三因此根三據(jù)此次三調(diào)查結(jié)三果得出三的二、三三級(jí)單三位數(shù)量三會(huì)高于三實(shí)際情三況一級(jí)物三業(yè)公司三的平均三管理面三積遠(yuǎn)高三于三級(jí)三公司平三均值，三而陸家三嘴等收三入過億三的國內(nèi)三頂級(jí)公三司的管三理面積三是三級(jí)三平均水三平的100倍以上各級(jí)資三質(zhì)物業(yè)三公司數(shù)三量附：物三業(yè)管理三公司資三質(zhì)分級(jí)三標(biāo)準(zhǔn)及三相應(yīng)的三業(yè)務(wù)資三格第33頁標(biāo)準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)注冊資金500萬300萬50萬人員要求1專業(yè)人員302010中級(jí)職稱20105建筑面積基數(shù)2多層住宅200100未作規(guī)定高層住宅10050獨(dú)立式住宅158商業(yè)物業(yè)50201：工程三、財(cái)務(wù)三等業(yè)務(wù)三負(fù)責(zé)人三具有相三應(yīng)專業(yè)三中級(jí)以三上職稱2：要求三一級(jí)、三二級(jí)資三質(zhì)的物三業(yè)管理三公司管三理兩種三類型以三上物業(yè)三，并且三管理各三類物業(yè)三的房屋三建筑面三積分別三占相應(yīng)三計(jì)算基三數(shù)的百三分比之三和不低三于100％資料來三源：《物業(yè)管三理企業(yè)三資質(zhì)管三理辦法》，建設(shè)三部資質(zhì)等三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不同資三質(zhì)可承三接業(yè)務(wù)一級(jí)資三質(zhì)物業(yè)三服務(wù)企三業(yè)可以三承接各三種物業(yè)三管理項(xiàng)三目二級(jí)資三質(zhì)物業(yè)三服務(wù)企三業(yè)可以三承接30萬平方三米以下三的住宅三項(xiàng)目和8萬平方三米以下三的非住三宅項(xiàng)目三的物業(yè)三管理業(yè)三務(wù)三級(jí)資三質(zhì)物業(yè)三服務(wù)企三業(yè)可以三承接20萬平方三米以下三住宅項(xiàng)三目和5萬平方三米以下三非住宅三項(xiàng)目的三物業(yè)管三理業(yè)務(wù)半數(shù)以三上國內(nèi)三物業(yè)管三理公司三處于虧三損狀態(tài)三，行業(yè)三普遍盈三利性較三差第34頁資料來三源：《全國物三業(yè)管理三行業(yè)生三存狀況三調(diào)查報(bào)三告》由于參三與調(diào)查三的企業(yè)三主要是三協(xié)會(huì)會(huì)三員，而三多數(shù)規(guī)三模較小三的企業(yè)三沒有參三加，因三此行業(yè)三盈利水三平會(huì)低三于基于三調(diào)查得三出的數(shù)三據(jù)盈虧企三業(yè)比例行業(yè)總?cè)w營業(yè)三收入277億元總體獲三利15億元每個(gè)公三司平均三利潤82.三1萬元行業(yè)平三均利潤三率5%持平虧損盈利平均獲三利水平中國物三業(yè)管理三行業(yè)發(fā)三展將呈三現(xiàn)如下三趨勢：（1）物業(yè)管三理公司三行業(yè)主三流將由三甲方物三業(yè)向第三三方物三業(yè)轉(zhuǎn)變第35頁國家建三設(shè)部、三地方房三地產(chǎn)主三管部門三積極倡三導(dǎo)物業(yè)三管理項(xiàng)三目的公三開招標(biāo)三制度對開發(fā)三商而言三，建管三分離方三式更有三益成本較三低服務(wù)意三識(shí)不強(qiáng)管理經(jīng)三驗(yàn)不足前期介三入專業(yè)三知識(shí)不三夠能基本三完成物三管服務(wù)三工作不能促三進(jìn)后期三銷售限于服三務(wù)管理三規(guī)模及三收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)，虧三本的可三能性較三大成本適三中服務(wù)意三識(shí)實(shí)力三較強(qiáng)管理經(jīng)三驗(yàn)豐富前期介三入可提三出促進(jìn)三銷售的三專業(yè)建三議客戶資三源的整三合、共三享提升企三業(yè)及物三業(yè)品牌三形象對消費(fèi)三者購買三具促進(jìn)三作用國際經(jīng)三驗(yàn)也表三明第三三方物業(yè)三更有可三持續(xù)發(fā)三展?jié)摿Α绹~三約、芝三加哥85%的物業(yè)三企業(yè)采三用第三三方物業(yè)三管理模三式；我三國的香三港，95%的物業(yè)三由“第三三方”三管理VS受政策三、開發(fā)三商傾向三以及行三業(yè)自身三發(fā)展?jié)撊θ饺嬉蛩厝绊懀康禺a(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)和物三業(yè)管理三企業(yè)分三離將成三為趨勢物業(yè)管三理公司三獲取項(xiàng)三目方式三由自建三自管向三建管分三離轉(zhuǎn)變資料來三源：中三大咨詢?nèi)治觯?）物業(yè)三管理公三司行業(yè)三正發(fā)生三著從服三務(wù)者向三管理者三的角色三轉(zhuǎn)變，三未來可三能還會(huì)三成為經(jīng)三營者第36頁服務(wù)者管理者經(jīng)營者從198三1年深圳三設(shè)立第三一家物三業(yè)管理三公司以三來，物三業(yè)管理三公司主三要從事三著保安三、保潔三、代收三費(fèi)用等三基礎(chǔ)服三務(wù)行業(yè)處三于微利三狀態(tài)，三半數(shù)以三上不盈三利行業(yè)領(lǐng)三先的物三業(yè)管理三公司已三經(jīng)基本三完成或三正在進(jìn)三行從服三務(wù)者向三管理者三轉(zhuǎn)變，三將技術(shù)三含量低三的基礎(chǔ)三服物業(yè)三分離，三物業(yè)管三理公司三專注于三管理角色轉(zhuǎn)三變使公三司的獲三利能力三大大提三高國內(nèi)龍三頭物業(yè)三管理公三司的獲三利能力三較國際三領(lǐng)先水三平仍有三差距，三為提高三獲利能三力，物三業(yè)管理三公司開三始經(jīng)營三創(chuàng)新型三增值業(yè)三務(wù)，角三色可能三再次從三管理者三轉(zhuǎn)變?yōu)槿?jīng)營者資料來三源：中三大咨詢?nèi)治觯?）國內(nèi)三物業(yè)管三理公司三眾多，三差距懸三殊，存三在很大三的兼并三整合機(jī)三會(huì)，未三來公司三數(shù)量將三大幅度三減少第37頁由于早三年準(zhǔn)入三門檻低三，目前三眾多小三型物業(yè)三管理公三司連年三虧損，三面臨倒三閉或收三購大型公三司希望三通過收三購兼并三進(jìn)一步三擴(kuò)大規(guī)三模中型公三司希望三通過合三并擴(kuò)大三注冊資三本規(guī)模三提供資三質(zhì)等級(jí)三，獲得三承接大三型項(xiàng)目三的資格行業(yè)內(nèi)三將出現(xiàn)三出現(xiàn)兼三并整合三的趨勢三，公司三數(shù)量將三迅速減三少大批小三型企業(yè)三消失，三市場份三額向大三中型企三業(yè)集中資料來三源：中三大咨詢?nèi)治?8案例1：ZJJ三T戰(zhàn)略梳三理報(bào)告三總綱集團(tuán)層三面Ⅰ．使命愿三景：中三國最專三業(yè)的商三業(yè)地產(chǎn)三集團(tuán)Ⅱ．產(chǎn)品：三專注于三商業(yè)地三產(chǎn)，優(yōu)三先發(fā)展三零售地三產(chǎn)，打三造精品三城市綜三合體，三關(guān)注社三區(qū)購物三中心Ⅲ．價(jià)值鏈三：側(cè)重三于并購三、持有三和經(jīng)營三環(huán)節(jié)，三少量開三發(fā)，可三以引入三更多的三戰(zhàn)略合三作伙伴Ⅳ．地域：三以廣州三為基地三，在泛三珠三角三形成機(jī)三會(huì)性擴(kuò)三張模式三，即“1+N三”地域擴(kuò)三張模式Ⅴ．核心能三力：各三種能力三均衡發(fā)三展，注三重融資三投資決三策能力三，以及三品牌運(yùn)三作和管三理能力三的提升Ⅵ．發(fā)展階三梯：短三期以正三佳廣場三為核心三，中期三開始進(jìn)三行復(fù)制,成為較三具實(shí)力三的專業(yè)三商業(yè)地三產(chǎn)商正佳廣三場Ⅰ．競爭三對手：三在未來三天河中三央商業(yè)三區(qū)直接三的對手三有天河三城、太三古匯及三萬菱匯三，珠江三新城商三圈三有太陽三城廣場三、高德三置地廣三場、中三央商業(yè)三廣場等三，火車三東站有三東方寶三泰廣場三，定位三均有一三定差異Ⅱ．競爭三能力：三正佳廣三場在地三段上在三未來格三局中有三一定優(yōu)三勢，但三是品牌三和物業(yè)三管理等三需要加三強(qiáng)Ⅲ．市場三定位：三主要定三位于新三時(shí)代家三庭，有三第二梯三度的市三場人群Ⅳ．業(yè)態(tài)三組合：三建議綜三合各類三原則，三依靠主三力店，三依據(jù)消三費(fèi)群消三費(fèi)特征三建立動(dòng)三態(tài)的業(yè)三態(tài)組合三機(jī)制Ⅴ．發(fā)展三目標(biāo)：三實(shí)現(xiàn)三三年租金三翻一番三的目標(biāo)三，到201三5左右的三時(shí)候帶三到天河三城目前三的水平39ZJJ三T目前以三正佳廣三場為運(yùn)三作核心三的現(xiàn)實(shí)三，維持三目前商三業(yè)地產(chǎn)三投資和三開發(fā)板三塊職能三，一是三運(yùn)作目三前的商三業(yè)地產(chǎn)三項(xiàng)目，三二是為三未來新三的項(xiàng)目三做準(zhǔn)備董事長副董事三長總裁行政人三事中心工程預(yù)三結(jié)算中三心招標(biāo)采三購中心法律事三務(wù)部金融投三資部M層運(yùn)營三管理公三司黨工辦運(yùn)通投三資管理三公司廣東鵬三尊能源三開發(fā)公三司廣州鵬三尊投資三公司鴻越裝三修公司廣告公三司副總裁財(cái)務(wù)中三心工程管三理部開發(fā)部副總裁正佳廣三場工程設(shè)三備部車場部營銷推三廣部租戶關(guān)三系部現(xiàn)場服三務(wù)部行政部人力資三源部財(cái)務(wù)部規(guī)劃委三員會(huì)40ZIJ三T總部管三控建議三（簡表三），應(yīng)三兼顧戰(zhàn)三略與監(jiān)三控雙重三職能總部介入的深度核心功能重要功能開發(fā)與運(yùn)營功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購、兼并人力資源公關(guān)/集團(tuán)營銷法律審計(jì)項(xiàng)目開拓規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理采購物流質(zhì)量技術(shù)市場營銷銷售管理售后服務(wù)商業(yè)持有與運(yùn)營本地項(xiàng)目異地項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)投資開發(fā)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司非主業(yè)控股公司參股公司:總部集三權(quán)，由三總部進(jìn)三行操作三；：總部三部分分三權(quán)，總?cè)恐贫ㄈ?guī)則、三審核、三執(zhí)行關(guān)三鍵環(huán)節(jié)三以及監(jiān)三督；：三總部以三建制、三審計(jì)監(jiān)三督為主三，授權(quán)三給相應(yīng)三層級(jí)執(zhí)三行；空三格：不三存在此三項(xiàng)職能三或者總?cè)拷槿肴^淺41中大咨三詢基于三房地產(chǎn)三價(jià)值鏈三幫ZJJ三T梳理的三二級(jí)流三程架構(gòu)三與類目A.3策劃定三位流程B.3規(guī)劃設(shè)三計(jì)管理三流程B.4施工圖三設(shè)計(jì)與三會(huì)審流三程B.1規(guī)劃需三求制定三流程C.1總控計(jì)三劃制定三流程D.2營銷策三劃流程C.1三0竣工驗(yàn)三收流程C.8成本管三理流程客戶服三務(wù)D.3物業(yè)交三接流程D.1營銷定三價(jià)流程D.4項(xiàng)目后三評(píng)估流三程土地獲三取A.2項(xiàng)目可三研流程銷售交三房D市場營三銷C工程與三成本管三理B規(guī)劃設(shè)三計(jì)A項(xiàng)目拓三展C.6進(jìn)度管三理流程C.7質(zhì)量管三理流程C.9變更管三理流程C.2施工圖三預(yù)算流三程C.4施工招三投標(biāo)流三程A.1項(xiàng)目建三議流程C.1三1竣工決三算流程報(bào)批報(bào)三建、證三照辦理C.3材料招三投標(biāo)流三程B.2設(shè)計(jì)招三投標(biāo)流三程C.5監(jiān)理招三投標(biāo)流三程一級(jí)流三程二級(jí)流三程42案例2：ZJS三Y管理體三系項(xiàng)目三。ZJS三Y已經(jīng)形三成以住三宅產(chǎn)業(yè)三開發(fā)、三建筑工三程總承三包、物三業(yè)經(jīng)營三、旅游三酒店為三核心業(yè)三務(wù)，以三建筑設(shè)三計(jì)、工三程監(jiān)理三、建筑三裝修、三酒店物三業(yè)管理三、中介三咨詢?yōu)槿P(guān)聯(lián)業(yè)三務(wù)的國三有大型三企業(yè)集三團(tuán)ZJSY集團(tuán)有限公司(核心企業(yè))ZJS三Y總部辦公室人力資三源部財(cái)務(wù)部審計(jì)部資產(chǎn)運(yùn)三營部房地產(chǎn)三事業(yè)部工程事三業(yè)部物業(yè)經(jīng)三營事業(yè)三部開發(fā)服三務(wù)部監(jiān)察室黨委辦三公室工會(huì)團(tuán)委廣州ZJ外資建三筑設(shè)計(jì)三院廣州ZJ工程建三設(shè)監(jiān)理三公司廣州ZJ裝修工三程公司廣州ZJ物業(yè)酒三店管理三公司廣州ZJ體育文三化發(fā)展三有限公三司廣州ZJ物資供三應(yīng)公司深圳ZJS三Y公司惠州ZJS三Y公司廣州ZJS三Y集團(tuán)有三限公司三珠海公三司廣州太三平洋外三資建設(shè)三咨詢公三司廣州ZJ廣告公三司廣州ZJ興業(yè)公三司瑞士中三星投資三有限公三司(香港)珠海ZJ中星房三地產(chǎn)發(fā)三展有限三公司海南國三際置業(yè)三有限公三司三亞ZJ南田溫三泉度假三區(qū)廣州華三僑房屋三開發(fā)公三司廣州ZJ體育文三化發(fā)展三有限公三司廣州華三僑投資三公司廣州華三僑經(jīng)濟(jì)三建設(shè)公三司廣州ZJS三Y開發(fā)股三份有限三公司廣州ZJ投資管三理有限三公司廣州世三界貿(mào)易三中心大三廈有限三公司廣州好三世界綜三合大廈三有限公三司廣州捷三星房地三產(chǎn)開發(fā)三有限公三司新會(huì)松三園房地三產(chǎn)開發(fā)三有限公三司廣州麓三翠苑房三地產(chǎn)開三發(fā)有限三公司廣州ZJ恒昌房三地產(chǎn)顧三問有限三公司廣州華三南自動(dòng)三化工程三有限公三司廣州廣三怡中心三大廈43根據(jù)項(xiàng)三目要求三，中大三咨詢幫三助ZJS三Y梳理并三設(shè)計(jì)十三二個(gè)核三心管理三流程計(jì)劃預(yù)三算流程戰(zhàn)略管三理流程財(cái)務(wù)管三控流程績效管三理流程年度計(jì)三劃預(yù)算三調(diào)整流三程戰(zhàn)略制三定流程年度計(jì)三劃預(yù)算三制定流三程財(cái)務(wù)管三理流程績效考三核流程績效輔三導(dǎo)流程績效指三標(biāo)制定三流程資產(chǎn)管三理流程資金管三理流程財(cái)務(wù)審三計(jì)流程三年戰(zhàn)三略規(guī)劃三制定流三程投資管三理流程投資決三策流程合同管三理流程合同管三理流程44案例：ZJS三Y的績效三考核流三程圖績效考核流程編號(hào)：本流程共1頁之第1頁生效日期:流程協(xié)調(diào)控制部門：人力資源部總責(zé)任人：人力資源副總審核:簽署：總裁辦公會(huì)集團(tuán)財(cái)務(wù)部人力資源部考核人被考核人責(zé)任人備注財(cái)務(wù)部經(jīng)理人力資源部總監(jiān)被考核人考核人人力資源部總監(jiān)人力資源部總監(jiān)人力資源部總監(jiān)集團(tuán)董事長人力資源部總監(jiān)考核人同時(shí)也是被考核人考核表三格根據(jù)考三核表格三和年度三經(jīng)營計(jì)三劃自我三評(píng)分評(píng)分、三溝通年度計(jì)三劃預(yù)算人力資三源部主三持考核三評(píng)審會(huì)三議，全三面溝通三并調(diào)整三考核結(jié)三果考核結(jié)三果匯總擬訂考三評(píng)報(bào)告三和獎(jiǎng)懲三方案執(zhí)行考三核結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)三懲晉升業(yè)務(wù)及三財(cái)務(wù)數(shù)三據(jù)評(píng)審?fù)ㄟ^否決145案例：ZJS三Y的績效三考核說三明文件1目的、三范圍及三適用為規(guī)范三集團(tuán)核三心員工三績效考三核工作三，明確三相關(guān)權(quán)三限職責(zé)三與部門三配合，三特制訂三本程序本程序三適用范三圍為XXX三X集團(tuán)，三自200三7年10月1日起執(zhí)三行。每三年一月三績效考三核開始三時(shí)點(diǎn)適三用本流三程2職責(zé)流程的三總責(zé)任三人人事三資源部三總監(jiān)人力資三源部為三流程控三制協(xié)調(diào)三部門，三主持績?nèi)Э己巳?、溝通三、?jiǎng)懲三建議各部門三、業(yè)務(wù)三公司、三房地產(chǎn)三集團(tuán)配三合，負(fù)三責(zé)制定三本部門/公司計(jì)三劃預(yù)算三并參與三預(yù)算協(xié)三調(diào)會(huì)議3流程概三要人力資三源部一三月第一三周發(fā)布三考核工三具與考三核通知三到各部三門、公三司，該三環(huán)節(jié)責(zé)三任人是三人力資三源副總被考核三人三個(gè)三工作日三內(nèi)填寫三考核表三格，進(jìn)三行自評(píng)三，考核三人一周三內(nèi)完成三對別考三核人評(píng)三分并溝三通人力資三源部三三個(gè)工作三日聶匯三總考核三結(jié)果，三該環(huán)節(jié)三責(zé)任人三是人力三資源部三總監(jiān)人力資三源部主三持召開三績效考三評(píng)會(huì)議三進(jìn)行360度全方三位綜合三評(píng)定，三兩日內(nèi)三確定考三評(píng)結(jié)果三，該環(huán)三節(jié)責(zé)任三人是人三力資源三部總監(jiān)人力資三源部一三周內(nèi)制三定考評(píng)三報(bào)告和三獎(jiǎng)懲建三議方案三報(bào)決策三委員會(huì)三審批決策委三員會(huì)審三批通過三或提出三修改建三議，決三策與修三改周期三為一周人力資三源部監(jiān)三督考核三考核結(jié)三果執(zhí)行三，該環(huán)三節(jié)責(zé)任三人是人三力資源三部總監(jiān)4相關(guān)流三程交付三品《獎(jiǎng)懲方三案》：流程說三明文件46案例3：DT集團(tuán)發(fā)三展戰(zhàn)略——“三步走三”發(fā)展三戰(zhàn)略利潤時(shí)間第一階三段：資產(chǎn)結(jié)三構(gòu)調(diào)整第二階段：經(jīng)營模三式創(chuàng)新第三階段：尋求新三事業(yè)機(jī)三會(huì)，將三企業(yè)做三強(qiáng)做大第一階三段：繼續(xù)強(qiáng)三化資產(chǎn)三結(jié)構(gòu)調(diào)三整，核三心的問三題是將三資產(chǎn)的三流動(dòng)比三率和速三動(dòng)比率三調(diào)整至三一個(gè)合三理的數(shù)三字上，三與此同三時(shí)要引三進(jìn)新的三合作者三，增強(qiáng)三企業(yè)的三資金、三技術(shù)及三管理能三力；第二階三段：在已完三成資產(chǎn)三結(jié)構(gòu)調(diào)三整的基三礎(chǔ)上采三取較為三積極的三發(fā)展策三略，尋三求突破三現(xiàn)有房三地產(chǎn)開三發(fā)及服三務(wù)模式三，增大三企業(yè)資三產(chǎn)規(guī)模三及增強(qiáng)三競爭能三力。這三一階段三大約需三要三年三時(shí)間；第三階三段：通過股三權(quán)轉(zhuǎn)換三及現(xiàn)代三企業(yè)資三本運(yùn)營三模式，三擴(kuò)大企三業(yè)的資三產(chǎn)規(guī)模三，尋求三企業(yè)更三強(qiáng)更大三。戰(zhàn)略重三點(diǎn)：降三低財(cái)務(wù)三風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略重三點(diǎn)：經(jīng)三營模式三創(chuàng)新戰(zhàn)略重三點(diǎn)：戰(zhàn)三略合作47案例3：《戰(zhàn)略梳三理報(bào)告》分析梳三理了順三德區(qū)房三地產(chǎn)物三業(yè)的發(fā)三展戰(zhàn)略主要內(nèi)容《戰(zhàn)略梳理報(bào)告》48根據(jù)順三德國資三辦對房三地產(chǎn)物三業(yè)具體三情況和三發(fā)展思三路，在三現(xiàn)代企三業(yè)治理三結(jié)構(gòu)下三，提出三了基于三現(xiàn)狀的三“1+2三”組織結(jié)三構(gòu)（方三案一）順德房三地產(chǎn)總?cè)秘?cái)務(wù)部工程維修部實(shí)德公三司總經(jīng)三理匯德公三司總經(jīng)三理規(guī)劃設(shè)計(jì)部成本管理部行政部人力資源部房管部保障性住房部法務(wù)部工程管理部綜合部質(zhì)量管理部文化廣場項(xiàng)目部經(jīng)營管理部綜合部規(guī)劃委三員會(huì)副總副總營銷推廣部市場拓展部工程維修部49明確戰(zhàn)三略和組三織架構(gòu)三之后，三以業(yè)務(wù)三和客戶三為導(dǎo)向三的基礎(chǔ)三之上，三主要解三決三大三問題：三流程識(shí)三別與呈三現(xiàn)、流三程評(píng)估三與優(yōu)化三及流程三實(shí)施與三指導(dǎo)流程識(shí)三別與呈三現(xiàn)流程評(píng)三估與優(yōu)三化流程在三企業(yè)中三無處不三在，僅三僅沒有三規(guī)范化三和集中三管理；一般識(shí)三別流程三有價(jià)值三鏈架構(gòu)三法和利三益相關(guān)三方的分三析識(shí)別三法；中大項(xiàng)三目組為三核心，三全員參三與，保三證流程三識(shí)別/梳理的三科學(xué)、三系統(tǒng)、三全面和三真實(shí)評(píng)估利三潤最大三、成本三最高、三耗時(shí)最三長及風(fēng)三險(xiǎn)最大三等核心三流程；流程優(yōu)三化以降三低成本三，提高三效率，三控制風(fēng)三險(xiǎn)和實(shí)三現(xiàn)目標(biāo)三為標(biāo)準(zhǔn)三；消除、三整合、三簡化、三重排、三自動(dòng)化三和增加三等6大手段三保證流三程的簡三潔、高三效，提三高工作三效率全員參三與流程三管理，三高層的三支撐和三員工的三認(rèn)可：中大咨三詢項(xiàng)目三組實(shí)施三培訓(xùn)，三保證流三程優(yōu)化三及流程三實(shí)施的三穩(wěn)定開三展流程實(shí)三施與指三導(dǎo)50同時(shí)明三確了授三權(quán)體系三，