房地產上海青浦別墅項目市場及定位

上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月青浦高涇路項目市場研究及市場定位建議多元價值觀的客戶錯位競爭市場差異化目標集中潛在競爭對手可以把握的成本控制已存在和將來的競爭對手思維脈絡圖宏觀市場分析上海別墅板塊市場分析項目分析市場建議尋找產品與市場最佳契合點1、尋找競爭板塊的特殊性2、開拓市場的空白點尋找產品的唯一性錯位化的產品市場定位上海別墅宏觀市場分析（一）、總體市場分析2003年上海別墅平均月上漲點數1.1％，上漲水平略低于中房上海住宅指數（2％）的水平（二）、供應分析2003年：供應總量： 359.6萬m2占地面積： 1058.3萬m2新上市別墅總占地面積： 485萬m2平均容積率： 0.342002年：供應總量： 540萬m2占地面積： 1900萬m2平均容積率：0.281、供應量分析2、分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)奉賢區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)截止03年12月31日止，據不完全統(tǒng)計，上海市別墅項目區(qū)域分布排行為：1、松江區(qū)：23％2、閔行區(qū)：19％3、浦東新區(qū)：17％4、青浦區(qū)和長寧區(qū)各占：11％5、南匯區(qū)：8％6、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：3％7、普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占：2％8、寶山區(qū)：1％3、別墅類型分析獨立式別墅聯排別墅疊加式別墅雙拼別墅聯體別墅截止03年12月31日止，據不完全統(tǒng)計，上海市各類別墅市場分額為：1、獨立式別墅：49％2、聯體別墅：23％3、雙拼別墅：13％4、疊加式別墅：12%5、聯排別墅：3％小于150萬元：4477(套數)、29(樓盤個數)150~300萬元：7404(套數)、54(樓盤個數)300~500萬元：3969(套數)、35(樓盤個數)500~1000萬元：2986(套數)、20(樓盤個數)大于1000萬元：861(套數)、8(樓盤個數)總計：19697套、147個4、在售別墅市場價格分布2002年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺外籍2003年上海別墅客戶分布外地外籍上海本地（三）、小結隨著2003年整個上?！皠e墅年”的影響，別墅呈現出持續(xù)熱銷的局面，受這一因素的持續(xù)效應，預計今年的別墅供給量將不低于2003年。別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上升，從1990年200多萬平方米上升到了2003年1200多萬平方米；獨立別墅的客戶來源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶三分天下，聯屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主；客戶對于別墅的認識也發(fā)生了變化，不再簡單拘泥于別墅產品的簡單再復制，而是更注重細部產品、景觀、生活方式等的綜合因素；綜上所述：未來一段時期內，別墅的供應與需求將維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但別墅價格將穩(wěn)步上升的趨勢。上海主要別墅板塊分析趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學城板塊莘閔板塊九亭-泗涇板塊上海別墅分布示意圖位于318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托形成的特殊的別墅板塊別墅特征：目前在售項目多數為尾盤或預備交房，以中高檔的獨立別墅為主，主力總價在500萬以下，小區(qū)綜合容積率多數在0.3左右,其中是上海開發(fā)度假型別墅較早的區(qū)域；發(fā)展趨勢：由于景觀的稀缺性和唯一性，該地區(qū)的開發(fā)步伐將逐步朝著高檔型度假別墅的發(fā)展方向繼續(xù)發(fā)展；1、淀山湖板塊三一八國道沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽島高爾夫溫泉別墅國際華城12345以上別墅項目共開發(fā)占地面積1754畝物業(yè)形態(tài)分析目前本地區(qū)別墅項目多數為尾盤，以獨立別墅為絕對主力總價分析總價集中在500萬以下，但其中也有如綠洲江南園1000萬以上/棟的獨立別墅代表樓盤分析綠洲江南園占地面積： 31.8萬平方米建筑面積： 5.57萬平方米

容積率： 0.175小區(qū)組成： 共143棟獨立別墅單套面積： 295-645M2花園面積： 1000-2000M2目前售價： 單價17000-23000元/M2特色： 依800畝大淀湖而居， 獨棟占地面積大，容積 率小，總價高，是高檔 型獨棟別墅的代表2、趙巷板塊依托A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢，即將形成的中高檔的別墅區(qū)；別墅特征：該板塊是由青浦區(qū)政府全新規(guī)劃的重點別墅區(qū)，目前該地區(qū)多數樓盤尚在前期規(guī)劃中，依賴于淀浦河的水景資源，規(guī)劃成特色的水景別墅聚積區(qū)；案例：中海翡翠湖岸、古北佘山國際別墅、恒聯名人世家；發(fā)展趨勢：趙巷特色別墅區(qū)共計規(guī)劃8570畝用地為別墅用地，目前這一地區(qū)目前大量的土地已被批租，且多數已進入待開發(fā)狀態(tài)，并且隨著整個開發(fā)用地的向南推進，該板塊將與松江的佘山板塊自然連接在一起，形成大片的中高檔別墅板塊聚集區(qū)。古北佘山國際別墅上海德天置業(yè)地塊恒聯名人世家上海祥逸置業(yè)地塊中海翡翠湖岸國中水景休閑度假村總規(guī)劃用地：8570畝，劃分了將近15個別墅地塊，進度最快的將于04年4月底開盤古北佘山國際別墅恒聯名人世家超大型會所：超市、銀行、餐廳國中水景度假村中海翡翠湖岸綠地集團凱迪企業(yè)具體布三局北部：主要分三布在方三松公路三的東西三兩側，三這些地三塊的招三投標較三早，目三前地塊三已開始三動工或三是項目三結構封三頂，容三積率均三低于0三.3，三產品以三低密度三的獨幢三別墅為三主，價三格也都三在萬元三以上。南部：南部地三塊20三03年三年底才三開始招三標，推三出的兩三個地塊三容積率三都在0三.5左三右。剩三余待開三發(fā)用地三容積率三也控制三在0.三5左右三，容積三率決定三了這些三地塊將三開發(fā)獨三幢、雙三拼、聯三排等混三合型的三別墅。已確定三項目趙巷別三墅板塊三的供應三量預計三應在2三00-三260三萬平方三米，以上已三確定的三項目的三總供應三量約為三64.三4萬平三方米。中海翡三翠湖岸占地面三積：三40萬三平方米建筑面三積：三8.5三萬平方三米容積率三： 0三.23三8小區(qū)組三成：三218三棟獨立三別墅單套面三積：三300三-58三0M2花園面三積：三400三-12三00M2開盤時三間：三04年三5月目前報三價：三單價1三200三0-1三500三0元/三M2特色：三水三景休閑三特色代表樓三盤分析古北佘三山國際三別墅占地面三積：三27.三73萬三平方米建筑面三積：三6.9三3萬平三方米容積率三： 0三.25小區(qū)組三成：三190三棟獨立三別墅單套面三積：三250三-46三0M2花園面三積：三400三-15三00M2開盤時三間：三04年三6月上三旬目前報三價：三預計單三價10三000三多元/三M2特色：三居三住+旅三游度假三型別墅恒聯名三人世家占地面三積：三26萬三平方米建筑面三積：三6.5三萬平方三米容積率三： 0三.25小區(qū)組三成：三150三棟獨立三別墅單套面三積：三300三-40三0多M2花園面三積：三500三-14三00M2開盤時三間：三04年三5月目前報三價：三預計單三價10三000三元三/M2特色：三中三式江南三園林三風格小結：該板塊三地理位三置優(yōu)越三（A9三公路第三一下匝三道口）三，路三網交通三相當便三捷，南三面為上三海唯一三的國家三級佘山三旅游度三假區(qū)，三西側為三淀山湖三旅游度三假區(qū)，三居住與三度假功三能均較三為凸出三；趙巷特三色別墅三板塊是三由青浦三政府統(tǒng)三一規(guī)劃三，統(tǒng)一三開發(fā)，三統(tǒng)一協(xié)三調，大三型公共三綠地，三休閑度三假村、三學校等三都由政三府在先三前規(guī)劃三的指定三位置配三備，避三免了區(qū)三域建設三造成的三資源浪三費，并三且保證三了建后三的經營三性問題三；趙巷板三塊在分三為兩北三兩個板三塊，北三部地區(qū)三以中高三檔的純三獨立別三墅為主三，容積三率基本三都在0三.25三以下，三南部地三區(qū)規(guī)劃三容積率三在0.三5左右三，由于三容積率三相差近三一倍，三南部地三區(qū)的別三墅產品三與北部三地區(qū)會三有一定三的差異三性，以三混合型三的產品三進入市三場，預三計其為三中檔市三場定位三，上市三時間最三早為明三年上半三年。是虹橋三和古北三的延伸三，大西三郊的延三續(xù)，依三托滬青三平公路三發(fā)展擁有大三都會、三銀濤、三草原三三個高爾良好的交通狀況：滬青平公路，318國道，虹橋機場，外環(huán)線配套設施齊全：國際學校眾多，生活設施齊全別墅發(fā)展：早期聯排為主，目前主要為獨立代表物業(yè)：早期擁有久事西郊花園、亞洲花園、安盛杉莊等；近期的代表九溪十八島、居禮、長堤花園、湖畔佳苑等；板塊概三述3、徐涇板三塊居禮西郊九溪十八島銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊大公館豪都國際花園湖畔佳苑麗都別墅長堤花園大豪山林綠波花園西郊園中園瑞虹西郊花園西郊紫郡本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡形態(tài)和三價格分三布產品形三態(tài)從周邊三的別墅三供給情三況分析三，獨立三別墅占三到近8三成，而三獨立與三雙拼的三混合型三產品僅三占到1三5%，三說明該三區(qū)域是三一個以三獨立別三墅為主三導供應三的板塊三市場。以五百三萬以上三的高檔三別墅為三主價格分三析周邊二三手別墅三價格周邊早三期的二三手聯排三別墅的三售價在三800三0-9三000三元左右三，獨立三別墅的三拋盤價三在13三000三-15三000三元之間。容積率三分析該地區(qū)三的綜合三容積率三多集中三于0.三2-0三.4的三區(qū)間內三，區(qū)域三供給的三個案多三以中高三檔產品三為主；供應面三積分析別墅形式獨立聯體供應面積260-900205-261集中面積320-380225-240單位：三平方米獨立別三墅集中三于32三0-3三80之三間，聯三排別墅三集中于三225三-24三0之間；代表樓三盤分析居禮占地面三積：三10萬三平方米建筑面三積：三2.3三萬平方三米容積率三： 0三.23小區(qū)組三成：三72棟三獨立別三墅單套面三積：三274三-59三1M2綠化率三： 7三0％尾盤價三格：三900三0-1三300三0元/三M2交房時三間：三03年三6月特色：三是三徐涇板三塊目前三唯一的三現代風三格別墅三，且定三位為投三資型別三墅，現三租賃狀三況非常三好，租三賃價格三是周邊三別墅項三目的兩三倍三左右三。九溪十三八島占地面三積：三33.三3萬平三方米建筑面三積：三8.3三萬平方三米容積率三： 0三.25小區(qū)組三成：三一期1三42棟三獨立別三墅二期5三6棟獨三立別墅單套面三積：三350三-65三0M2花園面三積：三500三-20三00M2尾盤價三格：三120三00-三220三00元三/M2交房時三間：三03年三4月特色：三是三徐涇板三塊目前三體量最三大的項三目，水三域面積三達3萬三平方米三，三水景資三源豐富三且優(yōu)美三，且產三品上較三在競爭三力。西郊紫三郡占地面三積：三17.三3萬平三方米建筑面三積：三9.9三容積率： 0.57小區(qū)組成： 共148棟獨立別墅單套面積： 270-800M2花園面積： 400-1000M2開盤時間： 03年12月27日交房日期： 05年3月價格： 一期9000-12000元/M2，預計二期10000元/M2左右銷售率： 共分三期開發(fā)，一期銷售率100％，二期未開盤環(huán)水島三語綠波三花園占地面三積：三20萬三平方米建筑面三積：三5.7三萬平方三米容積率三： 0三.29小區(qū)組三成：三36棟三獨立別三墅8戶雙三拼別墅單套面三積：三228三-47三3M2花園面三積：三800三-15三00M2開盤時三間：三一期0三2年9三月6日交房日三期：三03年三6月價格：三均三價76三00元三/M2銷售率三： 共三分三期三開發(fā)，三一期、三二期銷三售率1三00％三，三期三未開盤項目名稱開發(fā)商規(guī)模(萬m2）推出日期地址泰星別墅三期泰星房產1.362004年徐涇鎮(zhèn)七號地塊綠波花園三期信力房產未定2004.下半年徐涇鎮(zhèn)前元路222號銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫占地650畝未定滬青平公路2222號瑞虹西郊花園（暫名）大地房產4.42004.6徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期國偉置業(yè)0.52004下半年高涇路428號徐涇板三塊潛在三供應量三分析預計區(qū)三域內潛三在的供三應量（三包括本三項目在三內）將三在35三-40三萬平方三米左右三，區(qū)域三放量仍三然較大三；板塊特三征及發(fā)三展趨勢特點：徐涇鎮(zhèn)三目前的三別墅供三應量主三要集中三在高涇三路沿線三和31三8國道三沿線，三別墅案三量排布三比較密三集；由于該三板塊是三虹橋和三古北別三墅帶的三延伸段三，別墅三區(qū)形成三較全，三目前已三相當成三熟，中三高檔別三墅的區(qū)三域形象三已深入三人心；板塊開三發(fā)較早三，與鄰三近新形三成的趙三巷板塊三相比，三交通網三絡設施三較差，三環(huán)境較三為雜亂三，配套三重復建三設，資三源嚴重三浪費；發(fā)展趨三勢：從整個三西南部三別墅板三塊的發(fā)三展來看三，將曾三現出梯三級劃分三的一個三狀勢：三九亭-三莘閔板三塊仍將三以經濟三型別墅三為主導三的中檔三別墅群三，本項三目所在三的徐涇三板塊將三和新起三的趙巷三板塊繼三續(xù)定格三于中高三檔的板三塊，而三佘山板三塊將獨三霸高檔三別墅區(qū)三的地位三。三一八三國道別三墅市場三小結1、淀山湖三板塊主三要是以三旅游度三假型功三能為核三心競爭三力的的三別墅板三塊；2、徐三涇板塊三作為老三虹橋地三區(qū)的延三伸段，三已形成三中高檔三別墅的三聚集區(qū)三；3、目三前的別三墅市場三中最為三關注的三是青浦三的趙巷三板塊，三其由于三相對地三理位置三較佳，三統(tǒng)一規(guī)三劃，資三源合理三調配，三形成了三別墅市三場中的三“古北三效應”三；對周三邊區(qū)域三的別墅三板塊開三發(fā)有較三大的牽三制作用三；4、目三前徐涇三、趙巷三、淀山三湖三個三板塊已三形成了三各具鮮三明特色三的別墅三板塊群三，但依三時間界三定，趙三巷別墅三板塊作三為別墅三開發(fā)中三的新生三力量擁三有無可三比擬的三諸多利三好因素三；項目思三考：在別墅三板塊特三征較為三分明的三今天，三如何把三握徐涇三地區(qū)自三身較為三成熟的三板塊特三征，錯三位化地三避開趙三巷“古三北效應三”，抓三住產品三個性化三的一面三，將成三為本項三目立足三于市場三的關鍵三。項目分三析1、項三目概述項目位三置概況三：東臨高三涇路西至嘉三金高速三公路南近滬三青平高三速公路北靠西三郊九溪三十八島本案地塊滬青平高速公路高涇路嘉金高速公路2、項三目經濟三指標建設用三地面積三：3三830三05三M2總建筑三面積：三106三028三M2容積率三：三0.三3建筑密三度：三1三2.2三%綠化率三：三58三％總戶數三：三29三0戶3、交三通概況周邊三三面臨路三，出行三方便高涇路三目前路三面情況三較差，三滬青平三高速公三路 的三中春路三段車流三較慢，三特別是三上下班三時間項目西三、南均三臨高速三公路，三但并無三匝道口三， 增三加了出三行的時三間；配套主三要依托三區(qū)域：徐涇板三塊別墅三區(qū)；虹橋商三業(yè)圈；七寶商三業(yè)圈；徐涇鎮(zhèn)三中心商三業(yè)圈；項目內三部的配三套規(guī)劃三。4、生三活配套三概況項目S三.W.三O.T三分析項目優(yōu)三勢Str三eng三th上海目三前別墅三市場呈三現供需三兩旺的三態(tài)勢；徐涇別三墅板塊三為虹橋三和古北三地區(qū)的三延伸段三，區(qū)域三較為成三熟，中三高檔別三墅產品三的區(qū)域三形象已三形成；基地內三有一天三然河道三——蟠三龍灣縱三穿整個三小區(qū),三為別墅三的水景三營造提三供了塑三材；項目位三于北側三為高涇三路、滬三青平公三路沿線三，南側三與西側三為A9三(延安三西路延三伸段）三和嘉金三高速公三路，交三通布局三較為理三想；項目離三虹橋機三場較近三，提供三了空中三出行便三捷性；項目劣三勢Wea三kne三ss項目所三處的高三涇路別三墅小區(qū)三與廠房三混建，三且均已三成型，三區(qū)域整三體形象三不佳；徐涇板三塊南側三雖為A三9國道三（第一三匝道口三位于趙三巷）和三嘉金高三速公路三，但并三無上下三匝道口三，與中三心城區(qū)三的絕對三距離并三無縮短三；項目的三基地較三不規(guī)則三，且兩三面臨高三速公路三，在規(guī)三劃布局三上有一三定難度三；南側的三兩條高三速公路三建成后三將對本三項目有三非常明三顯的干三擾；項目機三遇Opp三ort三uni三ty上海經三濟水平三正處于三高速發(fā)三展時期三，為別三墅市場三培育了三大批的三客戶層三，隨著三經濟的三持續(xù)發(fā)三展，這三一階層三正在逐三步壯大三；隨著2三003三年SA三RS事三件之后三，多數三人居住三習慣發(fā)三生了改三變，近三郊低密三度住宅三逐漸成三為了首三選；隨著市三中心城三區(qū)的房三價持續(xù)三增漲，三近郊的三低密度三住宅成三為了最三佳的替三代品，三項目擁三有潛在三的市場三機遇；項目威三脅Thr三eat三s徐涇板三塊貯藏三著大量三的潛在三新盤供三應量、三以及周三邊樓盤三后續(xù)盤三都將對三本項目三帶來一三定的市三場沖擊三；上房集三團在九三亭鎮(zhèn)與三徐涇鎮(zhèn)三交界處三共批地三150三0畝（三地塊屬三于九亭三鎮(zhèn)），三目前產三品未定三，這對三于本項三目擁有三巨大的三沖擊力三（見下三頁）；趙巷板三塊南側三的項目三與本項三目的有三較大的三同質性三，但其三規(guī)模性三和規(guī)劃三前瞻性三要遠遠三好于本三項目，三成為本三項目最三大的競三爭區(qū)域三；隨著市三政府關三于為高三價房地三產“降三溫”的三相關政三策相繼三出臺，三將對本三項目造三成一定三的沖擊三，并且三使一部三分投資三客的投三資熱情三受到影三響；趙巷板三塊200三-26三0萬平三方米九亭板三塊150三0-2三000三畝地左三右徐涇板三塊30-三40萬平方三米本項目周邊潛三在供應三量分析綜述目前上三海整個三經濟大三環(huán)境較三佳，為三本項目三的開發(fā)三奠定了三堅實的三外部基三礎；項目面三臨著周三邊區(qū)塊三潛在供三應量的三激烈競三爭，不三確定市三場因素三也較多三，如何三選擇最三佳錯位三競爭的三產品、三投放的三最佳市三場節(jié)點三和獨特三的企劃三思路，三是本項三目成功三的關鍵三。經營的三前瞻性三+準確三的市場三定位+三優(yōu)質的三產品+三出奇制三勝的營三銷策略尚佳的三口碑+三品牌效三應市場定三位X決策基礎宏觀大環(huán)境Y決策基因華燕策劃F1線：判斷F2線：創(chuàng)新本項目市場定位策劃板塊分析產品類型區(qū)位板塊特殊因素地塊現狀水景資源容積率總占地面積總建筑面積價格單套建筑面積單套占地面積花園面積項目容三積率分三析本項目三規(guī)劃容三積率為三0.3三，處于三中高檔三與中檔三產品之三間，產三品定位三于中高三檔與中三檔產品三，應把三握住市三場的差三異化因三素；區(qū)域已經形成了中高檔別墅的聚居群其位置及面積可以塑造出精品住宅產品為區(qū)域內較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開發(fā)“中高檔別墅”的條件容積率指標符合中高檔別墅開發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產品分三析從以上三數據可三以看出三，項目三已經具三備區(qū)域三開發(fā)中三高檔產三品的先三決條件本項目三是目前三板塊內三潛在開三發(fā)量最大的三一個項三目1.與其他三容積率三相近似三樓盤的產品三多為純三獨立別三墅2.4..6.區(qū)域內三缺乏較三有特色三的雙拼三別墅3.目前已三售完的三項目其三主要所三面臨的競三爭對手三是區(qū)域三內的4.區(qū)域板三塊內與三本項目三技術經三濟相同的三項目不三多，且三多已售三完；競爭性三較小5.3.項目與三區(qū)域板三塊內比三較從板塊三內的市三場分析三，客觀三上要求三本項目三不僅僅三局限于三板塊內三的市場三競爭，三還要與三鄰近的三競爭板三塊相比三較；******

位于A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷；趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調，形成了別墅中的“古北效應“，綜合品質得到了極大的拉升；目前板塊內尚無生活配套設施，但區(qū)域內已有詳盡的規(guī)劃，且南側還有規(guī)劃中的高檔配套商服；板塊的發(fā)展趨勢是向南部的佘山地區(qū)，將會形成上海最大的高檔別墅區(qū)；趙巷板三塊徐涇板三塊競爭板三塊市場三分析區(qū)域比三較交通依三賴于3三18國三道和延三安路中三春路匝三道口，三高峰時三段較為三擁擠，三出行能三力相對三較弱；徐涇板三塊是老三虹橋的三延伸，三自然形三成，因三此規(guī)劃三與趙巷三相比較三差，但三已形成三較為成三熟的中三高檔別三墅聚居三區(qū)；該區(qū)域三生活配三套主要三依托于三七寶、三虹橋地三區(qū)，區(qū)三域內尚三無具體三規(guī)劃；板塊目三前已自三然與虹三橋、古三北地區(qū)三形成了三上海較三有特色三的中高三檔別墅三聚集區(qū)三；定位分三析競爭板三塊小結

徐涇板塊與中心城區(qū)的相對距離要優(yōu)于趙巷板塊，但絕對距離不及趙巷地區(qū)；趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊；趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊；在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊；趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側的目標群體完全不同，避免了板塊內的競爭，對其它板塊的開發(fā)具有較強的牽制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點選擇錯位競爭是本板塊項目尋找目標市場的必由出路市場定三位建議：西郊新三型中高三檔產品三的領跑三者以全新三的Vi三lla三和To三wnh三ous三e的別墅精三品主導市三場定位詮三釋通過定三位分析三得出，三結合本三項目的三各種經三濟指標三，本項三目應有三較高的三市場立三意，定三位于區(qū)三域中高三檔產品三；本項目三位于整三個大西三郊的概三念中，三西郊的三中高檔三形象已三深入人三心，既三強勢了三本項目三的地域三特征，三又為產三品樹立三了較高三的品質三；區(qū)域原三中高檔三產品均三鎖定于三獨立別三墅，產三品形態(tài)三較為單三一，已三經形成三了區(qū)域三產品突三破的瓶三頸，本三案應推三陳出新三以多形三態(tài)的產三品引領三新的市三場；本產品三以全新三的Vi三lla三和To三wnh三ous三e的精三品別墅三進入市三場，以三區(qū)域新三型化的三中檔產三品，走三錯位化三的市場三道路；本項目三目前最三大的競三爭對手三是趙巷三板塊群三，按照三其北塊三容積率三為0.三25以三下，而三南側則三控制在三0.5三左右，三本項目三如果以三單一性三的產品三沖擊市三場，會三形成本三項目受三到南北三塊的集三中打壓三，所以三項目應三選擇錯三位化的三定位入三市；另三外由于三該板塊三南塊地三區(qū)的入三市時機三與本項三目會有三同期性三的可能三，本項三目應將三選擇優(yōu)三于南側三的規(guī)劃三來取悅三市場；***九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園******************案名產品唯一性面積控制較為合理，經濟型別墅以單體特色產品和水景布局為個案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產品高密度、高容積率的稀有純獨棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯位化三分析在房型三面積上三“去脂三”，以三面積來三控制總三價借鑒性錯位性不做規(guī)模較大的水景，以細部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導下，在局部房型上進行創(chuàng)新，以增加別墅的實用性；利用天然的水景資源，形成水景住宅項目仍以“西郊”為項目的立身之本利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個區(qū)域（以及競爭板塊）內有更高的發(fā)展；戶型建三議單體配三比建議配比原三則：混合型三產品應三有一種三主體產三品引導三市場；根據項三目既定三的市場三定位鎖三定主體三產品；以主體三購買群三為定位三導向；以區(qū)域三差異化三為定性三主導原三則；813957101124612紅色地三塊位置三較佳，三開發(fā)獨