房地產(chǎn)估價(jià)方法成本法

第五章成本法第一節(jié)

成本法的基本原理第二節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成第三節(jié)

成本法的基本公式第四節(jié)

重新購建價(jià)格第五節(jié)

建筑物折舊第六節(jié)

成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定第七節(jié)

成本法運(yùn)用實(shí)例第一節(jié)

成本法的基本原理一、成本法的概念與理論依據(jù)1、成本法的概念成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、成本法的理論依據(jù)（1）從賣方的角度看是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；（2）從買方的角度看是替代原理。二、成本法適用的對象和條件1、成本法適用的對象只要是新近開發(fā)建造，計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)；特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)或指針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；也適用于市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)；還有房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其損害賠償中房地產(chǎn)的估價(jià)。2、成本法適用的條件（1）自由競爭；（2）

該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)；（3）

區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本；（4）

結(jié)合市場供求分析來確定價(jià)格。三、成本法的操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤的資料；2、估算重新購建價(jià)格；3、估算折舊；4、求取積算價(jià)格。第二節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、土地取得成本

土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。二、開發(fā)成本

開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。三、管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。四、投資利息投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。五、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用。六、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。七、開發(fā)利潤開發(fā)利潤是由銷售收入減去各種成本、費(fèi)用和稅金的余額。第三節(jié)

成本法的基本公式一、最基本的公式積算價(jià)格=重新購建價(jià)格－折舊二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤例5-1：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%和9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。注意:根據(jù)適用于新開發(fā)土地的基本公式分析將公式做必要的轉(zhuǎn)換該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=（取得該荒地的總代價(jià)＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息）÷【1－（銷售稅費(fèi)率＋銷售利潤率）】÷（該荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）=【120000000×（1+10%）3+250000000×（1+10%）1.5】÷【1－（5.5%+9.5%）】÷（2000000×60%）

=439.4（元/㎡）三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價(jià)格=土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價(jià)格－建筑物的折舊第四節(jié)

重新購建價(jià)格一、重新購建價(jià)格的概念重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的一切合理、必需的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。具體理解:1、重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；2、重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格；3、建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀態(tài)下的價(jià)格。第四節(jié)

重新購建價(jià)格二、重新購建價(jià)格的求取思路1.求取房地的重新購建價(jià)格，是先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加。2.求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法求取其重新取得價(jià)格；也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。3.求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，且此土地是一塊空地，但除舊建筑物之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物所需的一切合理、必需的費(fèi)用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價(jià)格；4.或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物交給發(fā)包人，在這種情況下，發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價(jià)格。

三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式1、重置價(jià)格重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。2、重建價(jià)格重建價(jià)格又稱重建成本，是采用估價(jià)對象房地產(chǎn)原有的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法1、單位比較法單位比較法是以建筑物整體與價(jià)格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。（1）

單位面積法（2）

單位體積法

例5-2：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/㎡，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為:300×1200=36（萬元）。例5-3：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元/m3，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為:500×600=30（萬元）。2、分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。3、工料測量法工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的各種相同材料、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。4、指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。

第五節(jié)

建筑物折舊一、建筑物折舊的概念和原因(一)建筑物折舊的概念估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。(二)建筑物三折舊的三原因1、物質(zhì)三折舊物質(zhì)折三舊又稱三物質(zhì)磨三損、有三形損耗三，是建三筑物實(shí)三體方面三的損耗三所造成三的其價(jià)三值損失三。具體包三括：（1）自然三經(jīng)過的三老朽；（2）正常三使用的三磨損；（3）意外三的破壞三損毀；（4）延遲三維修的三損壞殘三存。2、功能三折舊功能折三舊又稱三精神磨三損、無三形損耗三，是指三由于消三費(fèi)觀念三變更、三規(guī)劃設(shè)三計(jì)更新三、技術(shù)三進(jìn)步等三原因?qū)陆ㄖ镌诠θ芊矫嫒南鄬θ龤埲?、三落后和三不適用三所造成三的其價(jià)三值損失三。具體包三括：（1）功能三缺乏；（2）功能三落后；（3）功能三過剩。3、經(jīng)濟(jì)三折舊經(jīng)濟(jì)折三舊又稱三外部性三折舊，三是建筑三物本身三以外的三各種不三利因素三所造成三的其價(jià)三值損失三，包括三供給過三量、需三求不足三、自然三環(huán)境惡三化、噪三音、空三氣污染三、交通三擁擠、三城市規(guī)三劃改變?nèi)?、政府三政策變?nèi)取＠?-4：某舊三住宅，三估計(jì)其三重置價(jià)三格為40萬元，三地面、三門窗等三破舊引三起的物三質(zhì)折舊三為3萬元，三戶型不三好、沒三有獨(dú)用三廁所和三共用電三視天線三等導(dǎo)致三的功能三折舊為8萬元，三由于位三于城市三的衰落三地區(qū)引三起的經(jīng)三濟(jì)折舊三為7萬元。三試求該三建筑物三的折舊三總額和三現(xiàn)值。該建筑三物的折三舊總額=3+三8+7三=18三(萬元)該建筑三物的現(xiàn)三值=40三-18三=22三(萬元)二、求三取建筑三物折舊三的方法1、年限三法年限法三又稱年三齡-壽命法,是根據(jù)三建筑物三的經(jīng)濟(jì)三壽命、三有效經(jīng)三過年數(shù)三或剩余三經(jīng)濟(jì)壽三命來求三取建筑三物折舊三的方法三。(1)有關(guān)年三限的概三念①建筑三物的壽三命分自三然壽命三和經(jīng)濟(jì)三壽命。②建筑三物的經(jīng)三過年數(shù)三分實(shí)際三經(jīng)過年三數(shù)和有三效經(jīng)過三年數(shù)。（2）直線三法直線法三是年限三法中最三主要的三方法。三最大的三特點(diǎn)是三假設(shè)在三建筑物三的經(jīng)濟(jì)三壽命期三間每年三的折舊三額相等三。直線法三的年折三舊額計(jì)三算公式三為：Di=D=（C－S）/N=C（1－R）/N式中：Di—第i年的折三舊額；C—建筑物三的重新三購建價(jià)三格；S—預(yù)計(jì)的三建筑物三的凈殘三值；N—建筑物三的經(jīng)濟(jì)三壽命；R—預(yù)計(jì)的三建筑物三的殘值三率。采用直三線法的三建筑物三現(xiàn)值的三計(jì)算公三式是：V=C－E=C[三1－（1－R）t/N三]=C三[1－（1－R）t/（t+n）]式中：V——建筑物三的現(xiàn)值三；E——建筑物三折舊總?cè)~t——有效經(jīng)三過年數(shù)n——剩余經(jīng)三濟(jì)壽命例5-5：某建三筑物的三建筑面三積100三㎡，經(jīng)過三年數(shù)10年，單三位建筑三面積的三重置價(jià)三格500元/㎡，經(jīng)濟(jì)三壽命30年，殘三值率5%。試用三直線法三計(jì)算該三建筑物三的年折三舊額、三折舊總?cè)~，并三計(jì)算其三現(xiàn)值。已知：C=5三00×三100三=50三000（元）三；R=5三%；N=3三0年；t=1三0年年折舊三額D=三C（1－R）/N=50三000三×（1－5%）/30=15三83折舊總?cè)~E=三D×t三=C（1－R）t/N=50三000三×（1－5%）×10三/30=15三833建筑物三現(xiàn)值=C三[1－（1－R）t/N三]=50三000三×【1－（1－5%）×10三/30三】=34三167（元）（3）成新三折扣法成新折三扣法是三根據(jù)建三筑物的三建成年三代、新三舊程度三或完損三程度等三，判定三出建筑三物的成三新率，三或用建三筑物的三壽命、三經(jīng)過年三數(shù)計(jì)算三出建筑三物的成三新率，三然后將三建筑物三的重新三購建價(jià)三格乘以三該成新三率來直三接求取三建筑物三的現(xiàn)值三。其計(jì)算三公式是三：V=C三×q式中：q——建筑物三的成新三率（%）用直線三法計(jì)算三成新率三為：q=[三1－（1－R）t/N三]×1三00%當(dāng)Ｒ＝三０時(shí)，q=n三/（t+n）×10三0%例5-6：有一座10年前建三成交付三使用的三建筑物三，經(jīng)估三價(jià)人員三實(shí)地觀三察判定三其剩余三經(jīng)濟(jì)壽三命為30年，該三建筑物三的殘值三率為零三。試用三直線法三計(jì)算該三建筑物三的成新三率。已知：t=1三0年，n=3三0年，R=0則：該建筑三物的成三新率=n/（n+t）×10三0%=30三/（10+三30）×10三0%=75三%2、市場三提取法利用與三估價(jià)對三象建筑三物具有三類似折三舊程度三的可比三實(shí)例來三求取估三價(jià)對象三建筑物三折舊的三方法三。具體為三：（1）大量三搜集交三易實(shí)例三。（2）從交三易實(shí)例三中選取3個(gè)以上三與估價(jià)三對象建三筑物具三有類似三折舊程三度的可三比實(shí)例三。（3）對可三比實(shí)例三成交價(jià)三格的付三款方式三、交易三情況等三有關(guān)換三算、修三正和調(diào)三整。（4）求取三可比實(shí)三例在成三交日期三時(shí)的土三地價(jià)值三，將可三比實(shí)例三的成交三價(jià)格減三去該土三地價(jià)值三得出建三筑物的三價(jià)值。（5）求取三可比實(shí)三例在成三交日期三時(shí)的建三筑物的三重新購三建價(jià)格三，將該三建筑物三重新購三建價(jià)格三減去建三筑物折三舊后價(jià)三值得出三建筑物三折舊。（6）將可三比實(shí)例三的建筑三物的折三舊除以三建筑物三重新購三建價(jià)格三轉(zhuǎn)換為三折舊率三。（7）將估三價(jià)對象三建筑物三的重新三購建價(jià)三格乘以三折舊率三，或乘三以年折三舊率再三乘以其三經(jīng)過年三數(shù)，便三可求出三估價(jià)對三象建筑三物的折三舊。3、分解三法對建筑三物各種三類型的三折舊分三別予以三分析和三測定，三然后加三總起來三求取建三筑物折三舊的方三法。步驟為三：①求三取物質(zhì)三折舊；三②求取三功能折三舊；③三求取經(jīng)三濟(jì)折舊三；④求三取建筑三物折舊三的總額三。（1）物質(zhì)三折舊的三求取方三法①將物三質(zhì)折舊三項(xiàng)目分三為可修三復(fù)項(xiàng)目三和不可三修復(fù)項(xiàng)三目兩類三。②對于三可修復(fù)三項(xiàng)目，三估計(jì)其三修復(fù)費(fèi)三用作為三折舊額三；③對于三不可修三復(fù)費(fèi)用三，再將三其分為三短壽命三項(xiàng)目和三長壽命三項(xiàng)目，三然后采三用年限三法或成三新折扣三法分別三計(jì)算其三折舊額三，④最后三將修復(fù)三費(fèi)用、三短壽命三項(xiàng)目的三折舊額三、長壽三命項(xiàng)目三的折舊三額相加三，便得三到建筑三物的折三舊總額三。例5-7：某建三筑物的三重置價(jià)三格為180萬元，三經(jīng)濟(jì)壽三命為50年，有三效經(jīng)過三年數(shù)為10年，其三中，門三窗等損三壞的修三復(fù)費(fèi)用三為2萬元；三裝修重三置價(jià)格三為30萬元，三平均壽三命為5年，已三使用3年；設(shè)三備的重三置價(jià)格三為60萬元，三平均壽三命為15年，已三使用10年。殘三值率假三設(shè)均為三零。其折舊三總額計(jì)三算如下三：門窗等三損壞的三折舊額=2（萬元三）裝修的三折舊額=30三×1/三5×3三=18（萬元三）設(shè)備的三折舊額=60三×1/三15×三10=三40（萬元三）長壽命三項(xiàng)目的三折舊額=（180－2－30－60）×1/三50×三10=17.6（萬元三）該建筑三物的折三舊總額=2＋18＋40＋17.6=7三7.6（萬元三）（2）功能三折舊的三求取方三法①功能三折舊分功能三缺乏、三落后和三過剩三三類。進(jìn)三一步分三可修復(fù)三和不可三修復(fù)。②功能三缺乏：三對可修三復(fù)的功三能，使三用該功三能的重三置成本三；對不三可修復(fù)三的功能三，采用三租金損三失資本三化法求三取。③功能三落后：三對可修三復(fù)的功三能，使三用重新三購建價(jià)三格處理三得到；三對不可三修復(fù)的三功能，三采用類三似租金三損失資三本化法三求取。④功能三過剩：三一般為三不可修三復(fù)的功三能，采三用功能三過剩造三成的無三效成本三。⑤將功三能缺乏三、功能三落后和三功能過三剩引起三的折舊三額相加三，即為三功能折三舊額（3）經(jīng)濟(jì)三折舊的三求取方三法經(jīng)濟(jì)折三舊在估價(jià)三時(shí)點(diǎn)通三常是不三可修復(fù)三的，首三先應(yīng)分三清是暫三時(shí)的還三是永久三的，然三后根據(jù)三租金損三失的期三限不同三采用租三金損失三資本化三法求取三每年所三損失的三租金的三現(xiàn)值之三和作為三折舊額三。三、求三取建筑三物折舊三應(yīng)注意三的問題（一）三估價(jià)上三的折舊三與會(huì)計(jì)三上的折三舊的區(qū)三別。1、估價(jià)三上的折三舊是市三場價(jià)的三真實(shí)減三損，是三“減價(jià)三修正”三；會(huì)計(jì)三上的折三舊是原三始價(jià)值三的分?jǐn)側(cè)?、補(bǔ)償三或收回三。2、估價(jià)三中C是某一三估價(jià)時(shí)三點(diǎn)的重三新購建三價(jià)格，三因估價(jià)三時(shí)點(diǎn)的三變化而三變化；三在會(huì)計(jì)三上C是資產(chǎn)三原值，三不隨時(shí)三間變化三。3、在估三價(jià)中，三重新購三建價(jià)格三與累計(jì)三折舊額三的差為三資產(chǎn)的三實(shí)際價(jià)三值，它三必須與三市場價(jià)三值一致三；在會(huì)三計(jì)上，三原始價(jià)三值與累三計(jì)折舊三額的差三為資產(chǎn)三的帳面三價(jià)值，三它無須三與市場三價(jià)值一三致。（二）三土地使三用權(quán)年三限對建三筑物經(jīng)三濟(jì)壽命三的影響三。1、建筑三物的經(jīng)三濟(jì)壽命三早于土三地使用三權(quán)年限三而結(jié)束三的，應(yīng)三按建筑三物的經(jīng)三濟(jì)壽命三計(jì)算折三舊；2、建筑三物的經(jīng)三濟(jì)壽命三晚于土三地使用三權(quán)年限三而結(jié)束三的，應(yīng)三按建筑三物的實(shí)三際經(jīng)過三年數(shù)加三上土地三使用權(quán)三的剩余三年限計(jì)三算折舊三。第六節(jié)三成本三法應(yīng)用三中涉及三的三有關(guān)規(guī)三定一、商三品住宅三價(jià)格構(gòu)三成的有三關(guān)規(guī)定1、成本三：⑴征地三費(fèi)及拆三遷安置三補(bǔ)償費(fèi)三；⑵勘三察設(shè)計(jì)三及前期三工程費(fèi)三；⑶住三宅建筑三、安裝三工程費(fèi)三；⑷住三宅小區(qū)三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三費(fèi)和住三宅小區(qū)三非營業(yè)三性配套三公共建三筑的建三設(shè)費(fèi)；三⑸管理三費(fèi)；⑹三貸款利三息。2、利潤三。3、稅金三。4、地段三差價(jià)。二、經(jīng)三濟(jì)適用三住房價(jià)三格構(gòu)成三的有關(guān)三規(guī)定1、開發(fā)三成本：（1）征地三費(fèi)及拆三遷安置三補(bǔ)償費(fèi)三；（2）勘察三設(shè)計(jì)及三前期工三程費(fèi)；三（3）建筑三安裝工三程費(fèi)；三（4）住宅三小區(qū)基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)費(fèi)三（小區(qū)三級非營三業(yè)性配三套公共三建筑的三建設(shè)費(fèi)三）；（5）管理三費(fèi)；（6）貸款三利息；三（7）行政三事業(yè)性三收費(fèi)2、稅金三。3、利潤三。三、農(nóng)三地征收三費(fèi)用的三有關(guān)規(guī)三定1、征地三補(bǔ)償安三置費(fèi)：（1）征地補(bǔ)三償費(fèi)；三（2）安置三補(bǔ)助費(fèi)三；（3）地上三附著物三補(bǔ)償費(fèi)三（4）青苗三補(bǔ)償費(fèi)三；2、征地三管理費(fèi)三；3、耕地三占用稅三；4、耕三地開墾三費(fèi)；5、新菜三地開發(fā)三建設(shè)基三金；6、政三府規(guī)定三的其他三有關(guān)稅三、費(fèi)。四、城三市房屋三拆遷費(fèi)三用的有三關(guān)規(guī)定1、房屋三拆遷補(bǔ)三償安置三費(fèi)用（1）被拆三遷房屋三的房地三產(chǎn)價(jià)格三（2）被拆三遷房屋三內(nèi)自行三裝飾裝三修的補(bǔ)三償費(fèi)用三（3）各種三補(bǔ)助費(fèi)三、補(bǔ)償三費(fèi)2、房屋三拆遷估三價(jià)服務(wù)三費(fèi)3、房屋三拆遷服三務(wù)費(fèi)；4、房屋三拆遷管三理費(fèi)；5、政府三規(guī)定的三其他有三關(guān)稅、三費(fèi)。五、房三屋折舊三的有關(guān)三規(guī)定（一）三折舊的三計(jì)算公三式年折舊三額=原價(jià)*三（1—?dú)堉德嗜?耐用年三限（二）三經(jīng)租房三屋結(jié)構(gòu)三分類(分4類7等)1、鋼筋三混凝土三結(jié)構(gòu)；2、磚混三結(jié)構(gòu)一三等；3、磚混三結(jié)構(gòu)二三等；4、磚木三結(jié)構(gòu)一三等；5、磚木三結(jié)構(gòu)二三等；6、磚木三結(jié)構(gòu)三三等；7、簡易三結(jié)構(gòu)。（三）三房屋耐三用年限

房屋類型結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房受腐蝕的生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)503560磚混結(jié)構(gòu)一等403050磚混結(jié)構(gòu)二等403050磚木結(jié)構(gòu)一等302040磚木結(jié)構(gòu)二等302040磚木結(jié)構(gòu)三等302040簡易結(jié)構(gòu)101010（四）三房屋殘三值率

殘值率結(jié)構(gòu)%鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0磚混結(jié)構(gòu)一等2磚混結(jié)構(gòu)二等2磚木結(jié)構(gòu)一等6磚木結(jié)構(gòu)二等4磚木結(jié)構(gòu)三等3簡易結(jié)構(gòu)0六、房三屋完損三等級評三定的有三關(guān)規(guī)定房屋完三損等級三：用來三檢查房三屋維修三保養(yǎng)情三況的一三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)三。（一）三房屋完三損等級三分類根據(jù)房三屋的結(jié)三構(gòu)、裝三修、設(shè)三備三個(gè)三組成部三分的各三個(gè)項(xiàng)目三完好、三損壞程三度來判三定。房屋完三損等級三分五類三：1、完好三房；2、基本三完好房三；3、一般三損壞房三；4、嚴(yán)重三損壞房三；5、危險(xiǎn)三房.（二）三房屋完三損等級三判定依三據(jù)1、完好三房：十三、九、三八成。2、基本三完好房三：七、三六成。3、一般三損壞房三：五、三四成。4、嚴(yán)重三損壞房三及危險(xiǎn)三房：三三成以下三。第七節(jié)三成三本法運(yùn)三用實(shí)例例5-8：某房三地產(chǎn)的三土地總?cè)娣e為100三0平方米三，是10年前通三過征用三農(nóng)地取三得的，三當(dāng)時(shí)平三均每畝三花費(fèi)18萬元，三現(xiàn)時(shí)重三新取得三該類土三地每平三方米需三要620元，地三上建筑三物的總?cè)ㄖ嫒e為200三0平方米三，是8年前建三成交付三使用，三當(dāng)時(shí)的三建筑造三價(jià)為每三平方米三建筑面三積600元，現(xiàn)三時(shí)建造三同類建三筑物每三平方米三建筑面三積需要120三0元，估三計(jì)該建三筑物有三八成新三。試用三所給資三料估算三該宗房三地產(chǎn)的三現(xiàn)時(shí)總?cè)齼r(jià)和單三價(jià)。解：土三地現(xiàn)值=62三0×1三000=62三000三0（元）建筑物三現(xiàn)值=12三00×三200三0×8三0%=19三200三00（元）估價(jià)對三象的現(xiàn)三時(shí)總價(jià)=62三000三0+1三920三000=25三400三00（元）估價(jià)對三象的現(xiàn)三時(shí)單價(jià)=25三400三00/三200三0=12三70（元/平方米三）例5-9：本估三價(jià)對象三是一個(gè)三專用倉三庫，坐三落在某三城市建三成區(qū)內(nèi)三；土地三總面積250三0㎡，總建三筑面積850三0㎡；土地三權(quán)利性三質(zhì)為土三地使用三權(quán)；建三筑物建三成于198三1年7月底，三建筑結(jié)三構(gòu)為鋼三筋混凝三土結(jié)構(gòu)三。需要三評估該三專用倉三庫200三1年7月30日的價(jià)三值。1、該房三地產(chǎn)估三價(jià)屬于三成本法三中的舊三房地產(chǎn)三估價(jià)，三計(jì)算公三式為：舊房地三價(jià)格=土地的三重新購三建價(jià)格三（或重三新開發(fā)三成本）+建筑物三的重新三購建價(jià)三格-建筑物三的折舊2、求取三土地的三重新購三建價(jià)格三（或重三新開發(fā)三成本）（1）采用三比較法三，利用三當(dāng)?shù)仡惾瞥鲎屓恋厥谷脵?quán)的三出讓或三轉(zhuǎn)讓價(jià)三格求取三；求出三估價(jià)對三象土地三單價(jià)為684元/㎡。（2）采用三成本法三，具體三是利用三征地費(fèi)三加土地三開發(fā)費(fèi)三和土地三使用權(quán)三出讓金三等，再三加上地三段差價(jià)三