某年度房地產(chǎn)宏觀形勢報告

2007-2023年度房地產(chǎn)宏觀形勢研究報告目錄第1章：07年地產(chǎn)總體形勢概述1.1.總體形勢簡述1.2.２００６年房地產(chǎn)市場回顧第2章：土地市場分析年土地供應情況2.2.土地供應變化2.3.近三年土地供應情況.05年土地供應情況.06年土地供應情況.07年土地供應情況2.4.土地購置與開發(fā)的動態(tài)變化2.5.土地供應的宏觀調(diào)控政策2.6.土地供應的宏觀調(diào)控措施第3章：房地產(chǎn)開發(fā)市場分析3.1.開發(fā)市場概況.房地產(chǎn)開發(fā)市場的總體情況.房地產(chǎn)開發(fā)市場的主要特點恰3.1扔.3頓.現(xiàn)存問題教及建議驕3.2孤.環(huán)境分析威正3.2糾.1掏商品房供應敲幼3.2伙.2潮.商品房需可求際3.3腸.區(qū)域分析繪挺3.4繁.價格分析計囑3.4鐮.1脫.房地產(chǎn)市宗場景氣周期途與價格歷史貞走勢的經(jīng)濟炎學分析馳3.4斬.2祖.房地產(chǎn)價勝格現(xiàn)狀嚴3.5潤.宏觀調(diào)控僵政策竄3.6沖.政策性住依房概述唯3.7忠.房地產(chǎn)市闖場影響因素賺閑第4章：信罰貸市場分析均劍4.1敗.個人信貸杯市場簡述捉4.2管.信貸宏觀肥調(diào)控政策鋼第5章：二砌手房市場分中析障執(zhí)5.1政.二榮手房市場現(xiàn)這狀暈5.2終.市場細癢分堤5.3邪.熱點區(qū)刷域分析紐5.4必.近郊區(qū)蓄域分析念5.5剪.數(shù)據(jù)變化竭趨勢分析脆5.6睬.購房人群征年齡結構分艱析碼5.7浸.購房人群燈戶籍結構分毫析起第6章：0骨8年房地產(chǎn)羅發(fā)展趨勢葉政6.1醒.未來房價晉走勢分析蠟6.2撤.200殺8年房地產(chǎn)侮市場政策走創(chuàng)勢分析悼6.3講.2023做年房地產(chǎn)市康場展望符第1章：0目7年地產(chǎn)總汽體形勢概述蛋鳳1.1.總芹體形勢簡述隸巴200宅7年可算是莊京城樓市豐蒜收的一年,燥全年新開盤紗項目達到3僻13個，5升1個別墅項畫目，104線個住宅項目觸，100個痛公寓項目，格58個售完障項目。其中倒以朝陽、海毫淀為開盤項脅目大戶，全摔年開盤項目挑分別為95脖個、41個賠。而作為遠懲郊縣區(qū)域也娘各自推出大座量的新盤項揚目，如納丹摸堡、金玉源怖、東方夏威諸夷威畢歐溪億谷等，并且摘帶起了一陣尊京城樓市購氣房邊緣化的賺熱潮，在北暮京住宅快速紙開發(fā)建設的填過程中，住弊宅在城市地漏域空間的布寧局方面，逐掙步呈現(xiàn)出邊齡緣化和規(guī)模老化的趨勢。忙作為一個大圈型現(xiàn)代化都煙市的北京，傍其住宅開發(fā)霞建設的這種嚇變化趨勢具鉛有一定的必著然性。無論披是價格還是后環(huán)境，北京遍遠郊縣地區(qū)牙有著城區(qū)不趣可比擬的優(yōu)季勢，同時交幣通等基礎設外施的改善和喊私家車的普印及逐漸掩蓋謊了偏遠地區(qū)滑的劣勢，使份得住宅郊區(qū)逆化成為未來尖北京市住宅憲產(chǎn)業(yè)發(fā)展的料重要方向。捎當擔2007年垂12月20午日亡，國家統(tǒng)計菠局和發(fā)改委存公布11月湊70個大中騾城市房屋銷堵售價格指數(shù)憐，雖然同比杯上漲10.帽5%，10讓月9.5%牙融全球四飽大會計師事置務所之一的頁普華永道公草布的《中國名企業(yè)并購歲陪末回顧與前文瞻》顯示，蹄去年前11恥個月，中國涼房地產(chǎn)業(yè)共倡有171起擱并購事件，騎在12個主賤要行業(yè)中排欄名第二，房谷地產(chǎn)業(yè)并購禁金額已經(jīng)達匯到103億雪美元，較2額006年全捆年的49億閘美元翻了一團番。中國房樂地產(chǎn)行業(yè)并苦購數(shù)目和金沫額大幅上升求意味著房地忙產(chǎn)行業(yè)新一費輪的洗牌已許經(jīng)悄然開始虧。漲在洗牌中，凡規(guī)模實力強雪大、品牌具海有優(yōu)勢的龍暴頭房地產(chǎn)企贏業(yè)，在市場努不確定性加跑大的環(huán)境下勁，其發(fā)展更街為明確可期您。翁1.2.縣２００６年崖房地產(chǎn)市場窩回顧端屆２００享６年，全國塌完成房地產(chǎn)猛開發(fā)投資１汗９３８２億播元，同比增社長２１．８名％，其中完知成商品住宅窗投資同比增拌長２５．３累％。經(jīng)濟適交用住房投資神出現(xiàn)回升，練同比由上年棗下降１４．百４％轉(zhuǎn)為增部長３２．７擦％。２００缺６年前１１左個月全國累訓計完成住宅剃施工面積１豎３．７７億稿平方米，同幻比增長１９喇．２％；商錯品住宅竣工員面積２．５曉１億平方米巾，同比增長希８．９％；稼商品住宅銷蜂售面積４．蘇１６億平方繞米，同比增夸長１２．６換％。全國完秧成土地開發(fā)呼面積１．９差８億平方米祖，同比增長賊３８．１％陡，比上年同院期上升４０孤．３個百分免點。緞在國家桃宏觀調(diào)控政滅策作用下，杏房地產(chǎn)市場向運行平穩(wěn)，察價格漲勢趨崗緩，２００爽６年全國７授０個大中城權市房屋銷售掌價格同比上擋漲５．５％慰，漲幅比上佩年同期下降蔽２．１個百顯分點；新商修品住房價格王同比上漲６由．４％，漲砍幅比上年同遠期下降２．曾０個百分點帖。從我中心威監(jiān)測的３６旱個大中城市魄房價情況看周，全年房價氏走勢呈現(xiàn)以舒下特點：晝（一）亂新建商品房朝價格高位運旺行，下半年志漲勢趨緩；筑存量房價格愁漲幅較低，殃漲幅回落。李２００６年苗，新建商品懶房集中成交葛價同比上漲肢１０．４４千％，漲幅比綢上年增加２揮．０４個百晶分點。全年老４個季度環(huán)率比漲幅分別近為４．１７以％、２．７溝１％、１．壩５１％和３捎．８３％，金呈雪“零兩頭高，中循間低吳”園態(tài)勢；下半劈年走勢趨緩犁，環(huán)比累計扔上漲５．３罩４％，比上腿半年下降１移．５４個百較分點。存量驕房集中成交吹價同比上漲教１．４０％奪，比上年同債期下降１．蘇４２個百分路點?？浚ǘ┹呅陆ㄉ唐贩刻≌瑑r格漲貴幅普遍較高計，高檔住宅精價格高于普聯(lián)通住宅價格凡。２００６疾年，商品房館住宅價格同快比上漲１１秋．０４％，稠其中高檔商櫻品住宅同比同上漲１３．琴３６％；一芝、二、三類趣地段普通商督品住宅價格架同比分別上嫩漲１０％、宴１１．２６狀％、１０．買１１％；經(jīng)側(cè)濟適用房價凱格同比上漲廁１０．９０票％。高檔商千品住宅價格夠漲幅高于普慰通商品住宅勸２個多百分摘點。莊（三）袍不同地區(qū)房泡價漲幅不一紀，大中城市輔漲幅較高。貼２００６年壯，東、中、塑西部地區(qū)商純品房價格同油比分別上漲嗽１１．１４躁％、１０．代９５％、７否．４４％。揪其中，北京話、天津、呼袖和浩特、長阿春、哈爾濱皺、杭州、寧翅波、鄭州、甩廣州、西寧碰房價漲幅較之高，同比分墻別上漲１４宋．８１％、剝１５％、１眼６．３６％都、１１．３丸４％、１５旅．７１％、話１９．６５悼％、１２．確６２％、１變１．２３％提、１３．５紅３％、１３吊．８９％。商劑第2章：土默地市場分析痕廳笛8嘩年土地供應步情況澆餅京一月扛土地放量增賤8.5倍戶成交三塊地畝面積約58考公頃。今年壞開局第一月憶，土地市場熔熱度未減，陜供應量創(chuàng)數(shù)煮年來同期之兩最。據(jù)資料稱顯示，今年呢一月，本市黃已推出30頃余宗地，土泉地面積超過另500公頃懂，總體規(guī)劃孝建筑面積6廢80余萬平孕方米，比去杯年一月增長夕了8.5倍就。今年一月輩和往年同期陳相比，也注剃定成為土地終交易最活躍脫的月份。今術年最先交易浪的通州三塊休地已于本月毒初分別成交斧，土地面積興約為58公顆頃，規(guī)劃建感筑面積達到偶87萬平方遵米。雹最先成孔交的三塊地蔽分別位于通資州區(qū)馬駒橋投鎮(zhèn)和永順鎮(zhèn)擴，其中通州餓區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)我居住項目國飼家環(huán)保產(chǎn)業(yè)付園區(qū)A1-藥1-（1-要8）北地塊客用地由北京捷融科置地房平地產(chǎn)開發(fā)有榜限公司、北悔京東環(huán)望京搭房地產(chǎn)有限勒公司、北京瓣卓越田園房踐地產(chǎn)開發(fā)有剝限公司聯(lián)合困體以663撥69萬元競搞得。該地塊腰位于通州區(qū)缸馬駒橋大白任村、馬村，沾占地20.蔑1萬平方米科，規(guī)劃建筑倦面積20.摧4萬平方米萄，樓面價3旅238元/執(zhí)平方米。通炎州區(qū)永順鎮(zhèn)竟住宅及配套起項目（珠江姿國際家園三嗚期南區(qū)）用袍地由北京珠參江房地產(chǎn)開饅發(fā)僅和廣東珠江召投資有限公御司聯(lián)合體以櫻61000賺萬元競得。腰該地塊位于悅通州區(qū)永順鴨鎮(zhèn)蘇坨村，抄土地面積1叛2萬平方米搜，規(guī)劃建筑饒面積19萬閉平方米，樓擔面價309質(zhì)7元/平方暫米。通州區(qū)羞馬駒橋鎮(zhèn)商稠業(yè)金融、市裳政設施、住臘宅及配套項豐目（環(huán)保園保區(qū)二期東區(qū)都）用地由北凱京合生北方餓房地產(chǎn)開發(fā)蠢以銹69802拔萬元競得。制地塊位于通福州區(qū)馬駒橋姿鎮(zhèn)馬村、姚振村、小白村米，土地面積艱26萬平方料米，規(guī)劃建李筑面積47域.2萬平方而米，樓面價父1477元擇/平方米。率碌此外，隱還有通州區(qū)堆西小馬居住移項目A-1每地塊和通州膀區(qū)永順鎮(zhèn)居研住項目用地綢。土地面積咳共26.1淹萬平方米，討規(guī)劃建筑面烈積45.6稱萬平方米。且粗買今年一月本秩市土地供應投充足，截止紛到本月9日駐已推出30暮余塊地，土寬地面積約為樂523公頃舍，總體規(guī)劃偶建筑面積近喝700萬平宇方米。其中性住宅用地占抄了絕大多數(shù)剝，30余宗購地中僅有4迷塊為純商業(yè)肉性質(zhì)。而去帝年同期僅僅沫交易五宗土行地，土地面帶積55公頃因，規(guī)劃建筑箱面積82萬倉平方米。今鈔年一月土地舊面積供應比黑去年同期增道長8.5倍利。囑資料顯示今冤年一月土地扮尤其是住宅確用地充足，解主要是政策亦原因所致，霞從去年下半酒年開始，為亂平抑過高的厲房價，政府嗎加大和款加速了住宅舅用地的供應蠢，導致去年陜年底土地集男中放量，2派007年1剪2月住宅土竟地成交創(chuàng)去火年全年之最仰。另外，去早年年底前市康國土局相關歇負責人曾表嗎示年底將供蝶應700多科公頃商品房局用地，但去仇年12月實但際成交約為句220公頃麗，離700苗公頃的計劃抖尚有一定差輛距。該計劃妹現(xiàn)已轉(zhuǎn)入今仿年執(zhí)行，從疑實際情況來疊看，今年1凡月和去年1妹2月的土地絞供應量總和寶已經(jīng)超過7窮00公頃。欣今年一月土腫地市場將是漿去年的一個泄延續(xù)。桑2.2.土摧地供應變化持傷具05-07鞏年北京土地平供應量及變立化萍龜2.3.近柔幾年土地供俊應情況勵行條.05年土侄地供應情況閘雀北京市20虧05年度土蔑地供應計劃府素（一）總量枝臨200州5年度土地巧供應計劃安浸排土地供應鳴總量為65未00公頃，表其中：增量青土地供應3魚900公頃下，存量土地云供應260生0公頃。倒（二）用途容結構橡四瞧.06年土叨地供應情況次蝕北京市20瓶06年度土首地供應計劃違吼（一）總量戴叔200冬6年度土地蹈供應計劃安染排土地供應易總量為65禿00公頃，祥其中新增建忌設用地39狗00公頃，腳存量建設用塞地2600租公頃。頓（二）用途擴結構揪夾經(jīng)濟適馬用住房用地勉中，市、區(qū)赴政府集中建氣設的經(jīng)濟適場用住房項目筆的用地約1尸10公頃；善中央單位（赤部隊）經(jīng)濟誘適用房用地乘約80公頃肅；其他經(jīng)濟疑適用房和比叫照經(jīng)濟適用適房用地管理隔的項目用地路約100余租公頃。潮構.07年土潑地供應情況雀出北京市膊2007年凈度土地供應旺計劃娘（一）總量宜齊200災7年土地供軍應總量控制拍在6300滿公頃以內(nèi)，夫其中新增建跌設用地嚴格遞控制在35桌00公頃以選內(nèi)，鼓勵和楚引導利用存責量建設用地善2800公瘋頃左右。哄（二）用途多結構資（三）空間消布局精中心城與區(qū)（首都功儲能核心區(qū)和偉城市功能拓叢展區(qū)）土地秒供應量不高縫于土地供應島總量的30羊%，遠郊區(qū)錄縣（城市發(fā)逢展新區(qū)和生茂態(tài)涵養(yǎng)區(qū)）配土地供應量襖不低于土地倆供應量的7材0%。鞏2.4.土肉地購置與開饒發(fā)的動態(tài)變朋化區(qū)漁近兩年錫土地供不應掌求的態(tài)勢仍優(yōu)在持續(xù)，造絲成市場供求狡總量的失衡堡，形成供不吉應求的市場鋼預期。土地部供應量的不肥足表現(xiàn)在兩總個環(huán)節(jié)：市濱一是土地出必讓面積的不匙足。以北京亮為例，20俘05年，計鎮(zhèn)劃供應的商廚品住宅用地回為1750暢公頃，而實汗際入市的只鬼有900公清頃，僅為計魄劃的51%妨；2006獸年，商品住擁房和經(jīng)濟適驅(qū)用住房用地城計劃供應合掉計為190保0公頃，實鮮際供應為1過031公頃磁，僅為計劃置的54%。沒暗莫二是開發(fā)企械業(yè)囤積土地爹導致出讓土麥地無法全部助形成當期的炮有效市場供碰應。根據(jù)建沈設銀行研究闊部的報告，芬2001年程初至200色7年5月份揪，房地產(chǎn)開曠發(fā)企業(yè)累計裳購置土地面小積21.6乞2億平方米騎，但實際僅拉開發(fā)完成1青2.96億征平方米，不結足購置面積松的60%。粉特別是上市馳房地產(chǎn)公司答成為大規(guī)模崇囤積土地的尊一個主要力微量。這是由外于土地儲備鎖量是投資者叼衡量上市房漏地產(chǎn)公司投碗資價值的重斬要指標之一敵，而其很容發(fā)易從公開市孕場上募集大未量資金支持撇大規(guī)模購置筋并囤積土地運。讓200陸7年，全國校土地購置面俘積增幅提高曾，但土地購宮置費用、土珠地開發(fā)投資研和土地成交順價款增幅較雀大，地價上確漲較快情況樸依然突出?；屯恋亻_發(fā)面文積增幅大幅費下滑，囤地主現(xiàn)象依然嚴絕重。葡200胃7年1-1大0月，全國瘡土地購置面包積3135慢0.8萬平騾方米，同比知增長了16相.9%，增汽幅比200窄6年全年提輪高了20.繡6個百分點去；土地開發(fā)柄面積198敞35.2萬必平方米，同影比增幅7.壇9%,增幅塊較2006寄年全年下降俊了20.3凝個百分點。競從各區(qū)域土習地供應情況魔來看，東、捎中、西部地妄區(qū)土地購置躺面積繼續(xù)增晃長，且增速岔加快；東、耽中部地區(qū)土卵地開發(fā)面積琴穩(wěn)定小幅增句長，西部地半?yún)^(qū)土地開發(fā)黃面積增長較必快。森2.5.土薪地供應的宏蠻觀調(diào)控政策跌普為促進寫我國房地產(chǎn)庭市場的健康聰發(fā)展，抑制隙過快上漲的桂房價仍然是俱2007年機政府調(diào)控樓盒市的首要目著標。200群7年由于市齊場流動性過漆剩，逐利本緩性導致大量愛資金進入股剩市與樓市，旬結果既推高殲了股指也助劑推了房價上瞞漲。因此，鴿打擊樓市中追的投機行為疾依然是20俗07年房地滿產(chǎn)調(diào)控宏觀貍政策的主旋辰律。其中，致引人關注的劣是，200懶7年國家宏榴觀調(diào)控的思鍛路由另“區(qū)主調(diào)市場料”慈轉(zhuǎn)向三“豈主調(diào)保障他”呢，開始向1梁998年的撥房改政策回駱歸，再加上蜻《物業(yè)稅》括實轉(zhuǎn)提速，侮這一切無疑協(xié)將對未來房錢地產(chǎn)市場產(chǎn)向生極其深遠詞的影響。喚1、國務院隊“判24號文凳”晃出臺，樓市侮調(diào)控由刮“栽主調(diào)市場丟”蛛轉(zhuǎn)向憶“滾主調(diào)保障銅”懼。笨犁8月7日破，國務院發(fā)劃布《關于解宮決城市低收蛾入家庭住房鍵困難的若干鏈意見》（2寬4號文）。瓦《意見》明憤確要求加快抬建立健全以燕廉租住房制蹲度為重點、倒多渠道解決然城市低收入叛家庭住房困讀難的政策體藥系。受其影箱響，住宅結恥構將發(fā)生重掛大變化：廉品租住房、經(jīng)孔濟適用住房浸和中低價位例、中小套型并普通商品這復四種產(chǎn)品將盯成為供應主嘴流，大戶型弱公寓、別墅灑、高檔住宅燃的供應比重鞋將大幅下降棵。浮“籃24號文之”體的發(fā)布，是冰我國樓市調(diào)叉控由嫌“仙主調(diào)市場遇”岔轉(zhuǎn)向宅“膨主調(diào)保障填”僻的風向標。掌戰(zhàn)2、國土資孩源部胸“腫39號令寄”箱從源頭上封浙堵漏洞。拉歲10月9日條，國土資源糧部正式發(fā)布床《招標拍賣雀掛牌出讓國露有建設用地管使用權規(guī)定盤》（39號搭令）。9輕號令核心內(nèi)哀容是，受讓道人必須付清妖全部土地出租讓金后，方幫能領取土地環(huán)使用權證書效，未按合同械繳清土地全涉部出讓金的膨，不得按出裂讓金繳納比內(nèi)例分期發(fā)放剛建設用地使卸用權證書。烈這意味著開假發(fā)商再也不尺能用少量的抬啟動資金來酒撬動大額的規(guī)銀行貸款，撫對目前過熱測的房地產(chǎn)市峰場將起到抑諒制作用。偉3、提高猴“趴第二套千”笛住房貸款首拿付和利率，噴打擊樓市投購機行為。妨蠅9月27日功，央行和銀塘監(jiān)會聯(lián)合下積發(fā)《關于加面強商業(yè)性房簡地產(chǎn)信貸管跟理的通知》逐?！锻ㄖ非嘁?guī)定：對已馬利用貸款購尺買住房、又券申請購買第膜二套(含)晝以上住房的淋，貸款首付子款比例不得握低于40%幟，貸款利率搖不得低于中對國人民銀行責公布的同期淡同檔次基準丑利率的1.綱1倍。此政弱一出，市場舞觀望氣氛濃驗厚，一線城城市普遍表現(xiàn)濤有價無市。撤鋸2.6.土嶼地供應的宏廚觀調(diào)控措施鎮(zhèn)且200后7年，針對鋸房地產(chǎn)市場敬運行中的主礎要矛盾，政稼策目標重點證是增加有效休供給，調(diào)整荷住房供應結灑構，抑制投旅資投機需求黃、解決低收釘入家庭住房景問題。調(diào)控失措施主要包廳括以下幾個感方面。皺1．增大土達地供應量，趨加快供地速滅度行根據(jù)國翁家房地產(chǎn)市盛場調(diào)控的要婆求，部分地把區(qū)加大了房士地產(chǎn)開發(fā)的捎土地供應量略。2007浩年1辰—那5月，全國板住宅用地的初供應量同比砌增長35.鋒5%，普通聽商品房的土么地供應總量叉同比增加7愁6.3%，芹經(jīng)濟適用房隨的土地供應米總量同比增舊加166%井。廣州出臺追措施重點加原大經(jīng)營性商偷品住宅用地么供應量，從椅2007年佩開始連續(xù)3知年確保廣州吊十區(qū)每年供西應住宅用地磚5平方公里符以上，其中回2007年腥供應5.0址7平方公里甘，住宅供應偉總量達到建億筑面積12禽50萬平方臂米，是過去茫兩年供地量辦的兩倍，增咸大了土地供紫應量，加快絞了供地速度引。編2．抑制開續(xù)發(fā)企業(yè)囤積鬧土地行為，僚增加市場房播屋的有效供常給打200鎖7年，各級憑政府特別針氣對開發(fā)企業(yè)蝶囤積土地的婦行為采取了裙幾項措施。從宗一是縮減土丙地一次性出逢讓規(guī)模。土獲地出讓規(guī)模旱過大易產(chǎn)生橫種種弊端，練其一是開發(fā)武周期過長導泉致變相囤積凡土地，使出硬讓土地無法穩(wěn)按期形成有袋效的市場供觀應；其二是湖規(guī)模過大的地房地產(chǎn)開發(fā)峰項目易形成斯區(qū)域供應的氣壟斷格局，腸推高房價。蹄為防止大規(guī)年模出讓土地濟導致的土地摘囤積和價格弟壟斷，促進孔開發(fā)企業(yè)之襖間的競爭，爭縮短建設周獵期，使出讓雄土地按期形部成有效的市隔場供應，國楚土資源部規(guī)遷定要合理確征定建設用地甩使用權出讓候的宗地規(guī)模繩，對土地一育次性出讓的吧規(guī)模進行控倒制。部分地踩方政府也逐冷步開始控制斗出讓宗地的飛規(guī)模，如北甚京在200拖7-201謎0年土地供知應中期計劃袋中明確規(guī)定城，合理控制平單宗住宅項得目用地出讓過規(guī)模，出讓醉的單宗住宅暑用地面積將全控制在10帳—賣20公頃以涼下，規(guī)劃建戲筑面積在3勿0-50萬免平方米以下棒。熄二是對毒開發(fā)時限提壯出明確要求住。國土資源復部規(guī)定單宗乒土地的開發(fā)艦建設時限原擾則上不得超頃過3年。部懶分地方政府芒開始限制出庭讓土地的開漢發(fā)建設時限伙，如南京規(guī)傭定了在土地扶出讓合同中論明確土地的穗開發(fā)時限，遞超過開發(fā)時組限仍未開發(fā)照完畢的，將希收取土地違景約金。寸三是不沖能分期取得竟建設用地使砍用權證。建這設用地使用瞇權證書必須焦在完全付清轎土地款的情漸況下才能獲寶得，不得按沈土地出讓金逢繳納比例分巴期取得。糖四是改并預征土地增倦值稅為清算昂土地增值稅羽。從200序7年2月起氏，將預征土廁地增值稅改銷為清算土地魚增值稅。此斗前，土地增脾值稅征收多柱采用預征收括制。由于土筆地增值稅是挖地方稅種，捉各地征收標呢準不一，一跑般預征額多傅為房屋銷售若價格的0.呼5%連—智3%。相對死來說，這一刷稅收額度遠債遠低于清算旋應繳的額度由。而在房地苗產(chǎn)開發(fā)項目側(cè)結束后進行適土地增值稅堆清算，能夠繩對開發(fā)企業(yè)柄因土地增值覆獲取的高額資收益進行稅列收調(diào)節(jié)，抑題制開發(fā)企業(yè)碼囤積土地的伙行為。邁3．加大閑僑置土地處置多力度姑國土資掌源部出臺通缺知要求加大章閑置土地處雀置力度。一懇是改變毛地糟出讓、凈地醬交付的模式刻，實行建設描用地使用權慶“呈凈地隱”惠出讓。在處卸理好土地的挖產(chǎn)權、補償悔安置，完成撓必要的通水喬、通電、通爬路、土地平計整等前期開忙發(fā)后，才可敬公開出讓?？佣敲鞔_了杯土地閑置費著的征收標準率。按出讓或送劃撥土地價繳款的20%型征收土地閑幕置費。部分陸地區(qū)加大了亡閑置土地回的收力度，成訪效明顯。截艷至2007逐年6月，廣語東東莞市累妻計處置閑置陵土地面積4傅.3萬畝，倆占應處置閑浮置土地的9劣4.1%，辛對1047戲0畝的閑置搞土地征收土宴地閑置費達史3.51億蔽元。怠4．實行差鮮別的住房抵雀押貸款政策將，保護自住睛需求，抑制糊投資投機需鍋求希200衣7年9月，鼓中國人民銀井行和中國銀割監(jiān)會發(fā)布了諸《關于加強松商業(yè)性房地液產(chǎn)信貸管理孫的通知》，守規(guī)定對已利鄉(xiāng)用貸款購買袋住房、又申厚請購買第二瑞套（含）以喇上住房的，先貸款首付款除比例不得低荒于40%，膏貸款利率不表得低于同期母同檔次基準佩利率的1.礎1倍，對購樓買首套自住裹房且套型建亭筑面積在9踏0平方米以鍛下，以及超悶過90平方波米的，首付串比例仍分別頸維持不得低藏于20%和秤30%。這黨項規(guī)定將住蹈房的消費與扔住房的投資洲嚴格區(qū)分開仙。對于第一手套自住購房齊的貸款仍是揚采取保護及揪鼓勵的政策傾，首付成數(shù)油沒有調(diào)整，軋仍然采取優(yōu)蟲惠利率。第簽二套房的首群付成數(shù)提至亮4成，這一玻政策有望有撓效地抑制投輕資投機需求凱，深圳在該辦政策出臺后礙，市場成交全量明顯下降嗽。木5．加快完論善以廉租住晚房為重點的征住房保障制按度損在房價渴快速上漲，嗽低收入家庭傲住房問題日愿益突出的情前況下，政府作高度重視住卻房保障制度漆的完善，明誼確將其列為必政府公共服波務的一項重勺要職責。2璃007年8桑月，國務院究出臺了24速號文件，明津確了將廉租抄住房作為住辦房保障制度蓋的重點，廉希租住房制度嗎的保障對象梁由低保家庭講擴大到低收蔽入家庭，形繳成廉租住房病和經(jīng)濟適用穴住房對低收楚入住房困難千家庭的全覆夜蓋，并確保廳多渠道保障客資金的到位當和土地等政脆策資源的優(yōu)貌先配置。具辯體措施如下極：李一是將橡廉租房作為準住房保障制備度的重點。檢在住房保障剩供應體系中厭，廉租住房毅制度是解決民低收入家庭君住房困難的瘋主要途徑。贏明確了對低漏收入家庭的午住房保障是戲保障其居住綁權，以租賃映方式保障為望主，而不是喝幫助其獲得仰住房產(chǎn)權。趴晝二是擴鬧大住房保障饒覆蓋面，解說決嫩“或夾心層鍵”弟的住房困難屈。廉租住房聲制度由保障符城鎮(zhèn)住房困朽難的低保家體庭，擴大到裝低收入家庭侍中的住房困栗難戶。經(jīng)濟隸適用住房供節(jié)應對象為城鄙市低收入住昨房困難家庭麻，并與廉租加住房保障對遺象銜接。在怕住房保障供塑應體系的政伴策設計上，菠通過廉租住武房保障范圍然的擴大，實側(cè)現(xiàn)對低收入攀住房困難家棟庭住房保障質(zhì)的全覆蓋，置解決鍬“槍夾心層沃”透的住房困難洗問題。澇三是確火保廉租住房絞保障資金來凈源。明確規(guī)濫定了住房保軟障資金來源拍渠道：其一賢，將廉租住細房保障資金舉納入年度預橫算安排。其博二，住房公粘積金增值收聽益在提取貸倍款風險準備外金和管理費膛用之后全部票用于廉租住農(nóng)房建設。其砌三，土地出詠讓凈收益用畏于廉租住房慎保障資金的庫比例不得低煎于10%。府其四，對中更西部財政困匙難地區(qū)，通襯過中央預算繳內(nèi)投資補助營和中央財政透廉租住房保撒障專項補助荷資金等方式腔給予支持。理河四是優(yōu)斧先確保廉租吐住房建設用撥地。根據(jù)住拐房建設規(guī)劃解，切實保證姻供應廉租住沿房和經(jīng)濟適股用住房建設意用地，在土鍋地供應計劃擴中予以優(yōu)先究安排。段五是多簽渠道解決低爸收入家庭的末住房問題。除除完善住房先保障體系的朗廉租房和經(jīng)壯濟適用住房富制度外，通哲過其他方式丑有針對性地荒解決低收入奏家庭住房困筋難問題，包味括棚戶區(qū)改蝦造和舊小區(qū)磨整治等。魯?shù)?章：房編地產(chǎn)開發(fā)市笛場分析修膚3.1.開或發(fā)市場概況去尼國家發(fā)改委僵日前發(fā)布的兄一份報告顯攀示，200裕7年1-1側(cè)1月，全國木房地產(chǎn)市場休運行呈現(xiàn)市銷場需求旺盛政、以住房為誕主的房地產(chǎn)昌開發(fā)投資增巧速繼續(xù)加快著和房價漲幅挨較高三大特帽點。云統(tǒng)計顯晨示，200砍7年前11括個月，全國般商品住房竣迫工面積2.乘73億平方頓米，同比增軟長8.5%痰，增幅比0奮6年同期下清降0.4個勸百分點；銷時售面積5.狗5億平方米債，同比增長梁32.3%鼓，增幅比0圓6年同期上洽升19.7波個百分點。騰其中，現(xiàn)房恨銷售面積1黃.48億平迷方米，同比爆增長15.鵲6%，增幅康比06年同詳期上升24扮個百分點；覆期房銷售面綿積4.01攤億平方米，么同比增長3慰9.7%，軌增幅比06墻年同期上升惡14.2個澆百分點。與姓此同時，商普品住房空置腔面積繼續(xù)下巾降，11月危末全國空置奔商品住房5渡766萬平剪方米，同比劣下降14.撞2%，降幅茶較上月加快北0.9個百瓣分點。蘿與此同紹時，以住房青為主的房地蹤產(chǎn)開發(fā)投資劉增速繼續(xù)加格快。1-1微1月，全國瑞房地產(chǎn)開發(fā)兵完成投資2始1632億枕元，同比增碰長31.8渡%，增速比卻06年同期史提高7.8和個百分點。罵其中，商品鞏住宅完成投猴資1544零0億元，同處比增長33襯.7%，增發(fā)速比06年槽同期提高5臉.3個百分淡點，占同期良房地產(chǎn)完成濕投資的71繡.4%，比禽06年同期補提高1個百治分點；經(jīng)濟圣適用住房完留成投資69浴3億元，同純比增長31液.7%，增灶速比06年找同期提高2牙1.3個百藍分點，占同寸期商品住房頃完成投資的它4.5%。左描高11月份，喜70個大中匪城市房屋銷略售價格同比騾上漲10.裝5%，漲幅珠比上月高1礙.0個百分布點。其中，困新建商品住遇房銷售價格姓同比上漲1把2.2%，貨漲幅比上月賭高1.6個代百分點；二馳手住房銷售糠價格同比上謹漲9.3%膊，漲幅比上翼月高0.6吉個百分點。識分類別看，踩經(jīng)濟適用房傘、普通住房氧和高檔住房撞銷售價格同姥比分別上漲表2.9%、問12.8%李和13.5伯%。巷07年訊上半年，隨藏著砌“你國六條遠”演的實施，我丟市房地產(chǎn)開丘發(fā)市場在貫彼徹國家宏觀源調(diào)控政策的趟同時，繼續(xù)擇保持穩(wěn)健的毒發(fā)展勢頭。扮房地產(chǎn)開發(fā)鹽投資較快增蜂長，新開工訂項目增多，顯投資規(guī)模進錄一步擴大，管商品房市場鋤銷售活躍，部房地產(chǎn)市場衰總體呈現(xiàn)良慌好穩(wěn)步發(fā)展脖的態(tài)勢。脅研.房地產(chǎn)開扇發(fā)市場的總扣體情況辮觀1、投資增縱長較快，施罰工規(guī)模進一類步擴大確上半年墻，我市房地璃產(chǎn)開發(fā)投資百增長較快，俯完成投資2堅39.6億慣元，同比增開長55.8財%，比同驅(qū)期全社會固襖定資產(chǎn)投資愈增速高10相.5個百分擦點。其中，況商品住宅投鏈資180.牌3億元，語同比增長5置2.5%；場商業(yè)營業(yè)用芒房投資33毫億元，同比介增長65.缸6%；辦烈公樓投資7鋒.5億元，遲同比增長6漫9.7%昌。在開發(fā)投洗資快速增長燭的同時，施偵工規(guī)模進一面步擴大。今嘗年上半年，梯我市商品房笑屋施工面積思達2998擇萬平方米介，同比增長罩12.8%麗。其中，商姓品住宅施工搬面積229桑1.4萬平酷方米，同比例增長13%慘；商業(yè)營業(yè)瞞用房施工面跳積444.閑1萬平方米絞，同比增長果0.8%。撲眼2、新開工萍面積增多，族項目規(guī)模增愉大情我市嶺“概南拓北移仰”魯大規(guī)模城市北擴展的推進埋，為房地產(chǎn)兩開發(fā)帶來大健發(fā)展。今年寺上半年，我連市房地產(chǎn)開資發(fā)新開工面您積1173協(xié).2萬平方能米，同比增臺長62.2永%。其中，饒住宅956苗.3萬平方畫米，同比增嗓長48.3廈%；商業(yè)營割業(yè)用房14污9.3萬平肥方米，同比溝增長1.4縮倍。房地產(chǎn)而開發(fā)項目規(guī)蓮模由中小開欄發(fā)逐步向大湯開發(fā)過渡，辦大項目數(shù)量污明顯增多，林所占比重進冷一步加大。事今年上半年闊在建項目中逝，施工面積之超10萬平崇方米的房地構產(chǎn)開發(fā)項目陶由上年同期獄的94個增俗至105個干，總施工面民積達204改1.4萬平老方米，同比逢增長18.始3%，占全蔥市施工面積熊68.1%浩，比上年同漆期提高了3籮.2個百分尤點。逮3、商品房烈銷售持續(xù)升慘溫，市場需破求旺盛哲隨著去赴年煤“欄國六條孟”遭等宏觀調(diào)控啦政策的逐步醋實施，我市慶房地產(chǎn)市場希開發(fā)結構得雄到不斷調(diào)整隨，市場需求旋進一步增加栗。同時，城沃市基礎設施升建設和舊城昨改造不斷加頂快，又促進報了城市居民厚住房的消費碗需求。據(jù)統(tǒng)絡計，上半年礦，全市銷售惰各類商品房撲556.8懲萬平方米，襖同比增長2秘8.3%，嶼實現(xiàn)銷售額扇199.4圈億元，同耍比增長36俘.7%。徑其中，商品嚷住宅銷售面暑積和銷售額斜分別為51家9.2萬平筒方米和17盤9.2億門元，同比分亦別增長26修.8%和3緩5.7%。抽肉4、開發(fā)資救金充足，外勢資增勢強勁梯爺上半年逆，房地產(chǎn)開邪發(fā)企業(yè)本年創(chuàng)到位資金3瞧23.2億溪元，同比增寨長36.2錢%。在到位店的各類資金愛中，定金及疊預付款、自孫籌資金、國鐘內(nèi)貸款之和挑已占據(jù)著房娘地產(chǎn)開發(fā)資添金總量的八站成以上，居泡于房地產(chǎn)開盆發(fā)投資資金教的絕對主導燈地位。其中適，自籌資金順178.3晝億元，同比縱增長45.歉2%；國內(nèi)劍貸款38.嘩9億元，同著比增長14擱.8%。利馳用外資25邀.3億元，曬同比增長近戚3倍。膝采.房地產(chǎn)開納發(fā)市場的主垮要特點惹剖1、投盯資主體發(fā)生緒變化，外資驅(qū)地產(chǎn)增勢強去勁午隨著國班家宏觀調(diào)控磚政策在各地劍的實施，沈柔陽房地產(chǎn)開臺發(fā)市場的循“摩洼地效應臉”英凸現(xiàn)。吸引研了大批來自弄大連、溫州慘、廣東、上姥海、香港等圍地的大型開掀發(fā)企業(yè)來沈知投資。外來陪資本在我市難地產(chǎn)市場開五始扮演突出階角色。今年曠上半年，外油資企業(yè)在我拆市投資達8懂0億元，同沸比增長一倍劃，占房地產(chǎn)鞋開發(fā)投資的峰比重由上年室的26.1號%提高到3欣3.7%。挨世茂家園（古原五里河體炒育場）、沈壇陽萬象城（啄原省體育館夫）等大項目晉均被外來資斗本摘得。在后全市超10竭億元的地產(chǎn)拒項目（53迎個）中，外膏資23個，該占43.4偉%。霜2、經(jīng)索營方式轉(zhuǎn)變鑄，商業(yè)地產(chǎn)來重拾升勢穗近年來腿，我市商業(yè)螞地產(chǎn)在大量偽開發(fā)后，部亭分商業(yè)地產(chǎn)醉出現(xiàn)了滯銷束的局面，商展業(yè)地產(chǎn)市場駝開始放緩。裳今年，我市興商業(yè)地產(chǎn)的鴨盈利模式已持開始悄然變?nèi)鸹河稍瓉碚愕男懊栝_發(fā)勞—嬸銷售耐”魂模式進入了逮“小開發(fā)烏—震持有逆—曉承租職”付新的運作?？故?，商業(yè)地蝴產(chǎn)市場已經(jīng)形悄然進入了遍持有時代。蓬大型房地產(chǎn)厚開發(fā)企業(yè)與填連鎖商業(yè)企無業(yè)朽“疾強強聯(lián)合策”懼已經(jīng)逐漸成蔑為趨勢。上佳半年我市商揀業(yè)營業(yè)用房登完成投資3膝3億元，同元比同期增長浮65.6%障。鐵西新瑪欣特、華潤沈畢陽萬象城、章東森商務廣糊場的開發(fā)建碎設表明：商犧業(yè)和地產(chǎn)開草始戰(zhàn)略結盟漁，既緩解了追開發(fā)企業(yè)的究經(jīng)營壓力，喬又使項目不越斷增值。董3、經(jīng)嬸濟適用房建藝設開始加速懼露貫徹落挎實市“超國六條皮”捎，其中非常殖重要的一項及工作是加快益政府廉租房茫、經(jīng)濟適用誠房的開發(fā)建廚設。上半年午，我市經(jīng)濟馬適用房開發(fā)盯完成投資6詳.5億元，秤同比增長1戲.5倍。施燦工面積18按2.6萬平泡方米，增長為近6倍。大弟東區(qū)繼觀泉示苑竣工后又透開發(fā)建設了紡地壇街、鐵喊西區(qū)今年相丸繼開發(fā)了工復人新村等項斗目。低收入搶群體的住房沉難問題有所酸緩解。終甚.現(xiàn)存問題續(xù)及建議繭椅從目前取我市房地產(chǎn)佩開發(fā)市場情萌況看，全市迅房地產(chǎn)開發(fā)符投資保持平必穩(wěn)快速發(fā)展漠，商品房銷蔬售持續(xù)升溫鉗的勢頭，但傍還存在著土缺地購置量大兔，項目開工逗晚或進展遲騾緩等問題。晶依1、加右快成片開發(fā)粱項目的建設滲速度。據(jù)統(tǒng)追計，上半年鵝，我市房地潛產(chǎn)開發(fā)企業(yè)姐已購置土地脆722.5浩萬平方米，胃同比增長箏1.8倍，堤待開發(fā)土地渡面積490接.3萬平方踩米，同比增為長2.5倍屢。面對土地篇購置量大而隔施工進展遲階緩的項目，劫特別是對購護地后尚未開哪工的項目，油要利用好施款工黃金季節(jié)鑒，督促開發(fā)厭企業(yè)及早開粒工，加快施粘工進度。車2、調(diào)豈整住房供應屬結構，加強漢經(jīng)濟適用住閱房建設。要薪嚴格按照《沸經(jīng)濟適用住血房管理辦法釣》的規(guī)定，欄落實經(jīng)濟適服用住房項目祥招投標制度壺，嚴格實行脆政府指導價唯，控制套型伸面積和銷售漲對象，切實搜降低成本、備控制開發(fā)利屆潤。尺3、完足善城鎮(zhèn)廉租晴住房制度，興滿足低端住許房需求。要胡把城鎮(zhèn)廉租揉住房制度建緩設情況，納嶼入到各級政晉府工作的目害標責任制范住圍。切實落勸實以財政預偽算安排為主紐、多渠道籌民措廉租住房臣資金的規(guī)定摸，著力擴大結廉租住房制裳度覆蓋面。忠蛾4、提猜高政府調(diào)控沫能力，科學獎引導投資方耐向。加強對劑土地供應的嗎監(jiān)督，完善迷土地供應計酷劃，引導和湖調(diào)控房地產(chǎn)鬼規(guī)模、結構也。特別對舊仍城區(qū)危改和慘企業(yè)改制后慎閑置土地的廢置換開發(fā)，似要加強統(tǒng)一躁規(guī)劃，及時衛(wèi)制定控制性砌詳規(guī)，保證汽開發(fā)項目規(guī)衛(wèi)模，避免開妹發(fā)建設的隨立意性和盲目估性。席3.2.環(huán)青境分析赤逮房地產(chǎn)概開發(fā)投資增糧幅上升，普全通住房和經(jīng)識濟適用房投益資比重提高裙，開發(fā)投資游結構有所改在善。房地產(chǎn)街開發(fā)投資增主速超過固定顛資產(chǎn)投資增塞速，遠高于丹GDP增速榴。房地產(chǎn)開蕩發(fā)投資占固亭定資產(chǎn)投健資比重有所角加大，成為港拉動經(jīng)濟增討長的主要因普素之一。尼200月7年1-1融0月，全國舉房地產(chǎn)開發(fā)候完成投資1譯9192.主21億元，泉同比增長3推1.4%，田增幅比20襲06年全年捷幅提高了8模.4個百分節(jié)點，比同期隙全國固定資摸產(chǎn)投資增幅嘩高出4.5銅個百分點。螞2007年所1-10月嗎，房地產(chǎn)開節(jié)發(fā)投資占固夾定資產(chǎn)投資票比重為21梯.6%，高獸于上半年3原.3個百分緩點，比20瓶06年全年賓高出4個百角分點。意幟商品房供應哈經(jīng)受房地執(zhí)產(chǎn)投資快速固增長的拉動所，商品房供斗應指標增長淺速度保持了我穩(wěn)定且略有衣反彈。平在加大房巧地產(chǎn)市場供古應的政策導乒向下，土地珍供應有所加造大，房地產(chǎn)州開發(fā)投資快才速增長，商璃品房供應保貧持了穩(wěn)定的徹增長速度。綁2007年盈1-10月勒，全國商品輝房施工面積按20856芽5.7萬平澆方米，同比株增長22.也8%，增幅襪比2006墨年全年提高仗4.8個百悉分點；商品傳房新開工面考積7339證3.37情萬平方米，當同比增長2膨2.6%，安增幅比20顆06年全年唇提高5.7榴個百分點；內(nèi)商品房竣工激面積281慎34.8萬采平方米，同羊比增長9.探1%，增幅蔑比2006保年全年提高摟0.4個百救分點。糠餐.商品房需裁求蠶扔商品房需求鋪旺盛，銷售浪面積及銷售比額均繼續(xù)快忠速增長，需壟求類指標增字長速度高于標供應類指標偉增長速度，浙商品房供不汁應求矛盾仍煌然較為突出湖。在商品房篩銷售中，期鉆房銷售增長累速度明顯高摩于現(xiàn)房銷售辰增長速度，嘆銷售額增幅妨明顯高于銷伶售面積增幅凍?；鹑珖填伷贩啃枨笸ⅲN售面炕積及銷售額添均實現(xiàn)了快扛速增長。2遠007年1燈-10月，攏全國商品房粗銷售面積5弄3565.象0萬平方米跨，同比增長秩31.3%于，增幅比2棕006年全盆年提高了2沃2.6個百傘分點；商品樂房銷售額2葬1287.架0億元，同套比增長51押.5%，增哭幅比200貼6年全年提污高了38.蕉1個百分點憲。2007犧年1-10園月，商品房鳥銷售額增長稠率高于銷售專面積增長率流15.5個霸百分點，而教2006年堆兩者差距僅統(tǒng)為4.7個此百分點。玻根據(jù)北京市行房地產(chǎn)交易設網(wǎng)公布的數(shù)鬼據(jù)顯示，2般005年期趁房住宅新增奸供應量在1添7萬套左右正，2006粒年新增供應明量近14萬窮套，200待7年新增供腿應量為11偉萬套左右。吃（1-11化月新增供應魔10221源8套）新增色供應量連續(xù)系下降的情況劈依舊增加。薄新增供應犬戶平均面積包在減少，2項005年新長增期房住宅淹供應戶均面晨積為127鄰平米左右，壽2006年訊降為122秒平米左右，海2007年麻繼續(xù)降至1膊18平米左株右。消市場這芬只看不見的殃手是幫助不嶼了北京的8麗0后們買房乒的。因為0抓8年北京市局場新增供應會面積并不會擦增加很多，雜而擇吉08奔年結婚帶來晴的婚房壓力預，給期房供之給巨大壓力餓。監(jiān)北京已策經(jīng)連續(xù)三年猶住宅新開工冠面積負增長黎。05年住歡宅新開工面耍積減少10慣.1%，0婦6年新開工嶼面積減少5竄.7%，0摟7年前11珍個月新開工么面積減少9潛.6%。邊2004年薯，國家出臺言政策深入開榜展土地市場待治理整頓，婦明確規(guī)定軋2004年觀8月31日鴿后，仍以歷朵史遺留問題贈協(xié)議出讓土桶地的要從嚴級查處，受國殼家對土地宏傷觀調(diào)控政策競影響，新開洗工面積增速鏈跌至最低點渴。鋼200韻7年可算是挎京城樓市豐壇收的一年,貞全年開盤項擇目達到31鍛3個。其中筒以朝陽、海哪淀為開盤項斃目大戶，全飾年開盤項目敢分別為95拜個、41個漲。掃2007年撐第四季度商臺品住宅簽約蚊量大幅下滑咸。第四季度責日均成交量琴為418.艱67套，較撲第三季度減脾少55.9笑4套/日，練減幅為11擁.79%。倡園第四季狡度成交價格茂暴漲。從6竟月份開始，碎北京樓市呈迷現(xiàn)出一個量攜跌價漲的局知面，月環(huán)比版成交價格漲黃幅保持在1渾%以上。6螞、7、8、雅9三個月的補簽約量來看各，第三季度解表現(xiàn)出量停掀價漲的局面塞，日均成交荒量在450遲-498套右/日之間。跟進入第四季標度，日均簽移約量開始逐羨月下跌，跌餡勢越來越猛琴。10月環(huán)怒比9月略跌跨1套/日，詞商品住宅成壟交均價環(huán)比伏上漲1.3漆%；11月怖環(huán)比10月舊下跌33套必/日，商品傳住宅成交均休價環(huán)比上漲捆1.7%l授；12月環(huán)沙比11月下稼跌近96套眉/日。扇3.3.區(qū)繡域分析飛頸主要城市房傻價現(xiàn)狀及走厭勢您材（1）汽北京---督有效土地供桶應不足憐據(jù)世界丈商業(yè)報道,孩專家認為，關造成北京房廚價上漲的根躬源是北京市斗有效土地供留應不足。土騾地資源的有乳限性決定了他供應上的緊概張。而北京辰作為全國的盛政治文化中胖心，每年流鍬入的人口眾浸多，這些流倦入人口成為查購房的主力健之一；同時植北京作為全瘦國高校聚集身度最高的城啞市，每年有調(diào)許多畢業(yè)生材留京，也將鞠面臨購房問像題。北京的陪房價很難下冤降。附（2）設上海---需世博效應房緊價上漲化上海易鴿居房地產(chǎn)研嫂究院發(fā)展研尋究所的小李欄先生在接受隊媒體采訪時爬分析了上海形房地產(chǎn)經(jīng)濟示走熱原因，斤他說：投“廟2023年研世博會的承壺辦權再次確扒定了上海作位為國際性大陰都市的身份評，同時也推雹動了它的房蝦價上漲。戚”井疫（3）何杭州---嗽外地富人購炭“指萬元房巖”濕燙200識7年，杭州棟普遍出現(xiàn)蠢“聚萬元房軌”具，即每平方般米都在萬元廁以上。房產(chǎn)扛策劃專家王淋志剛認為炒“悔杭州的樓市創(chuàng)大多是外地制有錢人支撐規(guī)起來的。他善們在杭州購襪房，既可作嫩為自己來杭尊州這個人間車天堂旅游的卻居住點，又衰可以作為投規(guī)資，市場被佛大家看好。輛”關甜（4）編南京---盆樓盤供給量閱未增加惑漫南京穩(wěn)“槳新城區(qū)損”倦江寧的一個場樓盤，上午言的價格為3巖900/平菜方米，但到子了下午就升挖到5100德/平方米。解多家媒體報純道了這則新胞聞，并稱其鑰“飄創(chuàng)造斥”抵了2小時每肺平方米房價栽暴漲120枕0元的紀錄幕，謂之徹“廈傳奇從”向。對于南京餓的挨“凱搶房輛”鎮(zhèn)現(xiàn)象，某系多統(tǒng)(南京)齡研究總監(jiān)古昂尹認為，前洪兩年，大部敗分老百姓對畫于購房還持亭觀望態(tài)度，嚴但進入20輪07年，婚澡房、搬遷房姓的需求開始脖得到釋放，瞎而市場上房械屋的供給量畝卻沒有同時引增加，因此鋒造成房價的事上漲。名（5）綢成都---到“因城市中心論說”覽引來瘋狂暢貢自年初以來弱，成都市中教心的新盤亮狠相，幾乎都扶迎來了類似衡的瘋狂，業(yè)勿內(nèi)人士認為天，這主要是跪城市中心論肥的價值投資弦理念讓人們殿再次對城市僵中心區(qū)域房性屋的投資價仗值看好，致碰使中心城區(qū)勒的樓盤開發(fā)障量猛增，價材格漲幅也最解大。瘦（6）腦深圳---批房價已是香屈港的45%升銳

“塌深圳房價的堡上漲主要是誘供求矛盾引預起的。具體厚地說，是因貝為深圳毗鄰但香港，而深銳圳的房價相躲對香港還是灘便宜很多，隨所以不少香汗港人到深圳陽買房。投”紐中國人民大增學蚊土地管理系嗎主任葉劍平隨教授說，尺“家這是香港聯(lián)宗動，作為市茅場經(jīng)濟，價鴿格高總有其哭理由?？s”斯目前，深圳模房價已相當棋于香港的4閘5%?；?）腐廣州---巴省會城市經(jīng)菠濟活躍壩爽6月，廣州凱部分大戶型攝新房價格大駱幅上升，全哀市均價繼續(xù)冰保持在每平穩(wěn)方米800罵0元以上，蓋中心6區(qū)均漲價超過每平餐方米1.1獄萬元，比5巨月每平方米愚上漲近千元犬，成為近年芽來廣州樓價儲單月升幅最爪高的一次。希對于廣州的本房價上漲，洋由于中國經(jīng)謊濟形勢長期年增長，房地攏產(chǎn)經(jīng)濟也成餓為熱點，廣職州作為一個肉經(jīng)濟活躍的棚省會城市，螞房價自然會再升。乏”腦仗（8）役北海---抹房價漲幅全摘國第一計在中央確抑制房價的耐風口浪尖上可，北海連續(xù)朵3個月房價器領漲，引起幕輿論的廣泛籍關注和質(zhì)疑狐。北海市市兔長連友農(nóng)認涌為，北海的莊房價之所以粱今年上漲這燈么快，主要扇的原因就是惡北海市以前中的房價太低摟造成的。北冷海作為中國賄十大宜居城管市之一，自這然資源豐富討，同時又是怎知名的旅游亂城市，其房走地產(chǎn)價格還圓具相當幅度閘的上升空間做。蔬3.4.價乓格分析拐禿傲.房地產(chǎn)市坐場景氣周期愛與價格歷史胖走勢的經(jīng)濟豬學分析葛坦（1）20姥07年房地柱產(chǎn)市場將處晝于下行周期哈覺我國經(jīng)偶濟周期理論戚研究將19照53-20害01年的經(jīng)鹿?jié)鲩L歷程驢劃分為9輪饒經(jīng)濟周期并爽認為200腸0-201首0年將進入淋第10輪經(jīng)塑濟周期。座經(jīng)濟周嘆期理論研究殖表明，房地牙產(chǎn)行業(yè)周期粱與宏觀經(jīng)濟快周期呈正相肅關關系，且山房地產(chǎn)業(yè)周憲期小于宏觀仗經(jīng)濟周期1那-2年。國客房景氣指數(shù)姐的跟蹤印證帥了這一點。舉回顧200拾1年至今，敲我國房地產(chǎn)富業(yè)伴隨著國名民經(jīng)濟第1裳0輪(20叨00-20榨10年)宏手觀周期，呈右現(xiàn)出其自身附的周期性(瓣1998-苦2023年甚)，宏觀經(jīng)錢濟周期的峰把值年(20拔05)在房五地產(chǎn)業(yè)周期并的峰值年(仍2003)膠之后。楊材①相2006年左房地產(chǎn)進入擱下行周期表國房景唱氣指數(shù)波動蔽顯示，近二撤十幾年的房流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迷與我國的宏裕觀經(jīng)濟景氣斬周期的確有眉較大吻合度下。從長期來航看，宏觀經(jīng)駛濟基本上呈伍現(xiàn)出十年一央個長周期的叨特征，而且蝕這10年中皂，有5年上碗升周期，5鏈年下降周期鉗。而房地產(chǎn)葵業(yè)的長波周撒期恰好也是姓10年，其耀中每兩年有者一個小波動捧起伏，基本狡上與宏觀經(jīng)誼濟周期相對倆應。宏觀周副期從199鐵9年開始反敏彈進入上升緞周期。房地奉產(chǎn)國房景氣冷指數(shù)恰恰是槽在5年后的間2003年卵進入頂點。斥把各年度最長高點連線發(fā)太現(xiàn)，正好形曬成一個10排年的周期，芳2003年道是一個拐點離，之前5年透呈上升趨勢險，比宏觀經(jīng)三濟周期早1飯—塔2年。20岡03年以后峽各月的景氣筒指數(shù)的最高劫點連線，恰柴好形成一個宵下降的趨勢收線，說明從護2003年梁以后，房地蠶產(chǎn)業(yè)進入了輸下行周期。播竭仆②苦2007年董房地產(chǎn)仍舊甘處于下行周限期，這種趨趁勢將延續(xù)過膝2023年境報從國房景氣楊指數(shù)的各月該波動跟蹤看集來，每個小竟波動周期大蛙約是30個滑月左右(見擔表1)。說從幾個隨周期的分析扛中可以看出屬，從200嚇3年3月，漫房地產(chǎn)經(jīng)濟艱景氣達到最窮高點，此前錄有60個月剃，即正好是筒5年的上升紅期。但從拐雅點開始，連加續(xù)35個月扭呈下滑趨勢僅。盡管中間敢也有季節(jié)性盜的高位景氣導指標出現(xiàn)，城但都沒有超手過2003站年3月的水雷平。如果結脂合房地產(chǎn)經(jīng)悠濟周期與宏號觀經(jīng)濟周期版呈同向發(fā)展藝的性質(zhì)考慮戴的話，可以痛判斷房地產(chǎn)吸業(yè)目前已處曲于下行周期唉，只是沒有白達到谷底，房而且此波周竹期性下滑的異波度緩平，賴沒有出現(xiàn)迅堤速下滑的局勺面。濕分析景授氣波動可以愧發(fā)現(xiàn)，在房黨地產(chǎn)景氣處形于上行周期筋的階段，每獨一個短周期青表現(xiàn)為上升販的月份多于句下降的月份夕，呈緩升陡唇降狀。而處隸于房地產(chǎn)景僑氣下行周期呆時，每一個饞短周期上升毅的月份少于章下降的月份奶，呈陡升緩擴降狀。這說瓶明短期反彈匆無法抵削大旁勢的作用。晉從房地產(chǎn)景晚氣波動的波老型分析可以氣發(fā)現(xiàn)，它的殺波型基本上玩比較對稱。霞這樣看來，釘至少還要有討一個30個角月短波周期倚的起伏，它巖才能到達谷乎底。因此，尼可以認為房胖地產(chǎn)業(yè)的景愚氣下行還會熄在2006經(jīng)年以后繼續(xù)轎一段時間。菜國房景氣指法數(shù)2006傾年2月起有苗小幅反彈，閘7月份之后尾又開始下降阿，如果這種裹周期規(guī)律不年被特別因素議干擾的話，瓦2007年筒初還會開始棍小幅上升，異但預計不會董超過200聰5年4月的訓峰點(如圖叮1所示)?？芗幢憧赡艹鏊含F(xiàn)小幅反彈璃，甚至超過認上一個拐點侵，這種緩慢胸下降的態(tài)勢蜻也還會延續(xù)釋至2023通年以后。行（2）20鼓07年北京籮房地產(chǎn)市場室價格將上升舟燥按照微婦觀經(jīng)濟學的圖理論，價格揭上升，需求林量下降，供器給量上升。膛供需雙方的吐力量對比最加終決定一定必時期和地區(qū)戒的市場行情喝，通過供需錘變化的分析州亦可預計未框來的行情和蟻可能的價格位。假設某年墨市場平衡點添是H點的話必，以H點為慕中心，劃分志為四個象限燙，供求作用魔的所有結果倦都會落在四乓個象限中的用某一個位置捷上。在圖2盡中蹈①—⑧緩各點分別代灶表下一個平宮衡點可能的列位置，每個魯位置均由不縱同的供求變聰化引起。通較過分析影響繩供求的因素見，可確定供艙求的變化是畝哪種類型，低從而知道下奪一個平衡點倚的位置。脂在第一配象限，供給禿量與需求量燈均上升，表賢現(xiàn)為價格和船成交數(shù)量均膽上升；在第宜二象限，供擴應量上升，守需求量上升烏放緩，表現(xiàn)謙為價格下降村；在第三象棟限供應量和留需求量均下魂降，也表現(xiàn)禽為價格下降扛；在第四象符限，供應量丹和需求量再盟次開始上升斷，價格上升卡。人們所說粒的活躍的市我場狀態(tài)是指疲第一象限所脫處的情況，豎從第二象限苗開始，市場帽進入下行階良段；若預計哀價格發(fā)展的帖趨勢將進入氣第三象限，蟻就意味著房倘地產(chǎn)市場有語進入谷底的桶可能；若進焰入第四象限墓，表明房地薯產(chǎn)市場從有粥價無市的階滑段進入下一娃個復蘇周期認開始階段。本筋分析近齒年來北京房盼地產(chǎn)市場供糧應量、成交掛量和價格各洪年分段的增域長速度，可某以發(fā)現(xiàn)(見棋表3、表4龍)：聞從以上攝所掌握的數(shù)挽據(jù)分析可以避看出，20伴04-20谷05年房地鉗產(chǎn)市場行情恩中的市場價絞格應該在第縱一象限第資①荷點。200根5年的市場挑屬于需求增車長而供給下嶄降，需求增鹿長幅度小于尤供給減少的鑼幅度。如果擦以2005竟年的均衡價性格為原點建宏立坐標系，封那么2(M坐36年的價含格仍處于第蛙三象限的第遼⑧骨點位上。2峽006年的節(jié)市場處于供沙求同減的狀丈態(tài)，但需求箭減少幅度小暮于供給減少球的幅度。如漢果以200耍6年的均衡跡價格為原點鎖建立坐標系夫的話，20霞07年的價萍格應在第三盟象限第圈⑦尖點位上。由需此可推斷，薄2007年乎房地產(chǎn)價格界不會下降?，F(xiàn)飽供求決豬定價格的分缸析模型，可鍬以解釋價格牛的走勢，但員無法全面解療析2005框、2006刪年的北京房照地產(chǎn)市場明澇顯的價量背危離矛盾現(xiàn)象澡。如果僅從翼價格不斷上道漲來判斷房漁地產(chǎn)市場仍擊舊過熱的話皆，那就進入遮了誤區(qū)。勾由表5紅可知，20羊05年和2針006年房攪地產(chǎn)項目是礦缺乏需求價載格彈性的。旺在這種情況間下，理性的象商家做出的牧反應是符合眼經(jīng)濟理論的端，即當需求狂缺乏彈性時月，漲價可以您增加收益，謹而降價反而悶不增加收益傅。這就是2亭005、2賠006年為腥什么成交量項下降價格仍楚在上升，價判格上升卻仍萬有人跟進的灑原因了。概律括起來說鋸“顆需求缺乏彈婚性+信息不羞對稱=成交屈量下降+價佩格上升省”煩。辣成交量煉下降、價格疾上升對于有牙資金實力的狀房地產(chǎn)開發(fā)償商來說不失挎為一輪好的陰行情，但對曉于百姓和整弱個房地產(chǎn)業(yè)猾來說，20馳06年以后必的淡市是不疤理想的，只墊能等到某些服外力(國內(nèi)尖的宏觀調(diào)控沸、國外的資礎金支持等因粉素)起作用唐，使一些未貴充分開發(fā)的必產(chǎn)業(yè)和領域靜快速發(fā)展起霜來的時候，詢房地產(chǎn)業(yè)才斤能走出低迷怠。繼車.房地產(chǎn)價杠格現(xiàn)狀興格房價漲踏幅仍然較高皮，房價繼續(xù)沉高位運行。貍新建住宅價捎格上漲速度秤較為突出，瓣漲幅高于二詞手住宅價格府漲幅、住宅哄租賃價格漲呀幅以及非住愧宅物業(yè)價格豆?jié)q幅。肚由于房暴價持續(xù)快速尖上漲，目前垃房價繼續(xù)高糾位運行。1塌-10月份喚，全國商品獅房累計銷售姓均價為39撈74元/平求方米，比去勿年同期增長纏了15.3新%。羨從房屋疊分類價格來圈看，住宅價乏格漲幅持續(xù)奸快速上揚，晝辦公樓與商嫌業(yè)價格漲幅減波動上升，繪住宅價格漲學幅繼續(xù)高于茶非住宅物業(yè)突價格漲幅。恭黨住宅價家格漲幅持續(xù)聞快速上揚。工10月份，累新建商品住廁宅銷售價格繡同比上漲1聲0.6%，險漲幅比上月盟提高0.6交個百分點，歷比6月份提切高3.2個悉百分點。辦賣公樓及商業(yè)針用房月度銷吸售價格漲幅樸波動性較大戴，但總體處狼于上升趨勢殺。10月份暈，辦公樓價宰格同比上漲震8.7%，籌漲幅比上月候下降了1個渠百分點；商墊業(yè)用房價格拐同比上漲6峰.6%，漲豈幅比上月下蠶滑了2.4歷個百分點。允舌從20啦07年1翁—瞞8月房地產(chǎn)辟市場運行情館況來看，房不價漲幅呈逐臨月加快之勢縫。今年4月雷、5月、6扮月、7月和強8月，7踏0個大中城惜市房屋銷售功價格同比分揉別上漲5.倉4%、6.共4%、7.剪1%、7彩.5%和8祥.2%，其著中，新建商濾品住房銷售逝價格同比分錄別上漲5.科3%、6.甩6%、7.末4%、8.汁1%和9.疼0%。分地董區(qū)看，深圳炒、北京等城寬市房價高位烈上漲，近5老個月新建商描品住房銷售佳價格漲幅均布在10%以陰上，其中，濕8月份同比細分別上漲1始7.6%和華13.5%救，銷售均價心分別達到1袋2790元土/平方米和土10071練元/平方米鍵。一些二、撇三線城市房育價漲幅也在趁加快，8月樂份北海、烏勾魯木齊、蚌凍埠和常德等朋城市新建商露品住房銷售犬價格同比漲漢幅均在10泰%以上，其柳中，北海近滿5個月漲幅本均在13%班以上，8月飯份達到18耗.2%。與墨此同時，長慣三角地區(qū)部促分城市房價涌出現(xiàn)回升勢墨頭，其中，類杭州、寧波脈新建商品住番房銷售價格偶8月份同比摩分別上漲1沃0.2%和逝10.5%薦。拍從目前躍市場運行情奏況看，一些可地方對調(diào)整盜住房供應結屋構、穩(wěn)定住揮房價格缺乏窗緊迫感和主輔動性，瓣“聯(lián)9070律”迫調(diào)控目標沒憂有如期完成進，加之受結洽構調(diào)整周期設影響，已供撐土地沒有及皆時形成實質(zhì)哥性開發(fā)，中嶺低價位、中午小戶型普通餓商品住房有貓效供應不足碧。與此同時燈，信貸、稅篩收政策對住座房需求的調(diào)版節(jié)作用不突積出，加之近柴期股市的震木蕩刺激部分左獲利資金套白現(xiàn)，重新進懸入房地產(chǎn)市騎場，導致住眨房需求持續(xù)喊旺盛。一些嘩開發(fā)企業(yè)為社獲取超額利胞潤，囤積土嫁地、捂盤惜制售的現(xiàn)象又敬有所抬頭，狂加劇了住房健供求矛盾，凱給穩(wěn)定房價幫帶來了較大柱壓力。貌3.5.宏渴觀調(diào)控政策效番2007年葵房地產(chǎn)10乎大焦點政策比嚇（1）央行室一年內(nèi)5次銅加息交健慕200恰7年是進入窯加息通道之斜后，央行加笛息最為密集穩(wěn)的一年：補3月18日惰、某5月19日皂、宇7月21日灑、截8月22日晌、員9月14日盞，央行先后梨5次上調(diào)存宗貸款利率，院同時年內(nèi)9漆次上調(diào)存款啊準備金率，洽現(xiàn)行13.童5％的準備需金率已經(jīng)創(chuàng)客歷史新高。其理余舞5次加息對群房地產(chǎn)行業(yè)舌來說是較有順影響力的經(jīng)輕濟調(diào)控手段她。流動性過偏剩、通貨膨前脹壓力創(chuàng)歷譯史新高背景供下，央行頻編繁使用貨幣求信貸手段調(diào)紫控市場，房階地產(chǎn)作為重課要的資本集肢散地，受到密的影響巨大務。皺（2）土地聽增值稅開征妄線喊委2007年困1月16日穿晚賓，國家稅務極總局下發(fā)《恨中華人民共慘和國土地增之值稅暫行條斯例》，根據(jù)獎《條例》及梁有關規(guī)定，全轉(zhuǎn)讓國有土并地使用權、待地上的建筑倡物及附著物沉（即轉(zhuǎn)讓房全地產(chǎn)）并取街得收入的單秧位和個人，拋應當繳納土呀地增值稅，盟稅率為30貓%-60%明不等。虹這一政隱策出臺之后臟，立刻引發(fā)辮房地產(chǎn)股的遭集體暴跌。鴉專家表示，縱作為政府2宿007年房待地產(chǎn)調(diào)控政遭策的第一槍炭，土地增值幕稅征收的意骨義在于，釋踐放出對行業(yè)剩持續(xù)調(diào)控的搜信號。奉（3）《物僵權法》終獲獲通過駛呼塘輾轉(zhuǎn)5月年，8次提毒交審議，怕2007年捧3月16日?！段餀喾ā房浣K于在今年參"兩會"得堵以通過。《井物權法》的幅核心就是確揮定財產(chǎn)(主某要是土地和俊物業(yè))所有響權的歸屬問筒題，通俗一薪點來說就是子Prope站rtyLa球w（不動產(chǎn)扇法）：現(xiàn)有選財產(chǎn)屬于誰注，誰就是財休產(chǎn)的所有人螺。鋼物權法言既是改革開鋪放以來首部那公開聽取群顫眾意見的法脅典，也是迄消今為止招致棵最多議論的哪民法草案。油相對于其中被關于70年尼后自動續(xù)期改的規(guī)定，《禍物權法》確葵定物權的合吉法性更加意五義深遠。閉（4）"2恨4號文"令學下保障房回鞠歸段棒苦國務院束總理溫家寶掠8月1日逢主持召開國帆務院常務會朗議，討論并艘原則通過了甩《國務院關筋于解決城市匙低收入家庭談住房困難的伶若干意見》蓄，即"24柔號文"。該疲文以住房保漿障措施為主詠要議題，指售出在完善"捐市場房"的餓同時，將加迫大"保障房墊"的建設力工度，解決好理城市低收入棟家庭住房困踢難。區(qū)24號豪文的發(fā)布被扶視為是房地騙產(chǎn)改革思路巨的根本轉(zhuǎn)變坊：在對房改必10年反思健之后，"保君障性住房"猾被提到了前漫所未有的高賤度，我們注赴意到，目前玉"重市場輕察保障"的住逢房模式有望農(nóng)得到根本性納轉(zhuǎn)變。芽（5）第二宗套房首付提足至四成姻咐殊央行、頓銀監(jiān)會倉9月27日篇共同發(fā)布通貝知，要求嚴俱格住房消費先貸款管理。設通知要求，詞對已利用貸敬款購買住房察、又申請購撓買第二套(扔含)以上住孕房的，貸款越首付款比例警不得低于4腔0%，貸款鎖利率不得低跡于中國人民逝銀行公布的押同期同檔次眾基準利率的紫1.1倍。出鄭隨后，行十一黃金周貓樓市成交量年銳減，媒體鄰報道部分樓注盤項目和區(qū)箭域出現(xiàn)"退討房潮"--刺1998年頌房改的最大啞推動是可以刃利用銀行按該揭進行購買墻，從而把居托民的購買力醬擴大十倍。嗎調(diào)控房地產(chǎn)姿先從調(diào)控銀膛行開始，此醬次提高首付史雖然是從第堵二套住房開拌始，但其立唉竿見影的效折果被業(yè)內(nèi)評榮價為"抓住邊了需求的根未子"。陣（6）國土刊部39號令身出徑爹詢國土資鉤源部發(fā)布《衛(wèi)招標拍賣掛奸牌出讓國有助建設用地使術用權規(guī)定》炎，臟11月1日該起星正式實施。名39號令直比指土地開發(fā)叨市場，有評課論指出這次投調(diào)控的重點栗是大量儲備末土地，有土咸地囤積之嫌我的眾"地主換"們。虛無論如怨何，地產(chǎn)寡枯頭浮出的2療007年，伐對房地產(chǎn)市暖場的整合起示著不小的推關力，"地產(chǎn)眼寡頭"現(xiàn)象閃已經(jīng)引起有鋼關方面的注釘意。攏（7）物業(yè)橡稅有望正式相征收逮物業(yè)稅網(wǎng)推進工作正失在有序展開翠。旁10月11斯日羅，國家稅務姐總局和財政休部批準安徽甩、河南、福拌建、天津四聞省市為房地緞產(chǎn)模擬評稅瘦試點地區(qū)。硬包括首批的平北京、遼寧我、江蘇、深稻圳、寧夏、釘重慶，目前參已有十省市昆開始物業(yè)稅革"空轉(zhuǎn)"運碰行。欄有預測求稱，物業(yè)稅索正式征收可裙能在200掌8年，專家紅表示物業(yè)稅嘆一旦開征，驗對房地產(chǎn)存篇量市場的持摟有者及增量宴市場上的新?lián)Q增需求，特鋤別是投資性勝需求，將在歐一定程度上美起到抑制作罩用。搜（8）限外環(huán)政策升級怖蠢陡200千7年以來，拌商務部以及掉外管局等部牧門先后發(fā)布包多個房地產(chǎn)鉤行業(yè)限外政攤策，其中包諒括嗎2007年疏12月1日狡起說施行發(fā)改委掏和商務部聯(lián)拾合頒的《外景商投資產(chǎn)業(yè)避指導目錄（扁2007年戴修訂）》，惰將房地產(chǎn)行娘業(yè)的投資行騾為全部列入羊“覺限制欺”桃行列。7月嶺《國家外匯騰管理局綜合來司關于下發(fā)謠第一批通過簡商務部備案件的外商投資共房地產(chǎn)項目促名單的通知揮》（130茶號文）對外縫資公司結匯謹進行了嚴格昨限制。營5月23日移《關于進一蘆步加強、規(guī)億范外商直接篩投資房地產(chǎn)籮業(yè)審批和監(jiān)帆管的通知》犬（50號文考），規(guī)定外示商投資內(nèi)地說房地產(chǎn)項目室必須通過審杯批。走早在去斥年7月六部折委就已聯(lián)合身發(fā)布了炒“斧限外令多”竟，只是之后玩外商投資國筆內(nèi)房市的步橫伐不僅未被綿阻止，反而千增長強勁。司今年上半年裳全國房地產(chǎn)鮮開發(fā)利用外累資222億跪元，同比增姨幅高達89擊.9%。臟新肢“偵限外令擋”隨不再為限房雜價而限外資驅(qū)，效果則是桶全面限制外甚資涉足房地造產(chǎn)業(yè)的調(diào)控湯力度進一步蔽升級。?。?）部門侄聯(lián)合發(fā)布廉遞租住房保障績辦法飽色訴日前，埋建設部、發(fā)僻改委、監(jiān)察硬部、民政部三、財政部、貢國土資源部騎、人民銀行毒、稅務總局兔和統(tǒng)計局等秤九部門聯(lián)合際發(fā)布了《廉唉租住房保障庭辦法》，對要廉租住房制列度建設中群穴眾和地方政僚府普遍關心狂的問題作出缸了明確的規(guī)沙定。鹿《廉租俯住房保障辦漿法》的發(fā)布滑是對杯“劫24號文晴”屑的進一步深胡化，專家預朵測，政策如辛果很好地貫卻徹落實，將種在很大程度堤上改變目前算買房難、住施房難的狀況圈。趕（10）央搶行今年第十搏次上調(diào)存款虹準備金率屢灣肺央行宣胖布，從豪12月25末日起沉，上調(diào)存款搖類金融機構置的人民幣存駝款準備金率追1個百分點統(tǒng)至14.5琴％，這也是乳今年第10占次上調(diào)準備帥金率。此次晶調(diào)整后，普罷通存款類金色融機構將執(zhí)魔行14.5茂%的存款準蔥備金率標準鄙，該標準創(chuàng)雅20余年歷旦史新高。嚷與今年扒以來歷次均床上調(diào)0.5旬個百分點不蔬同，此次上擠調(diào)1個百分候點，力度明衡顯加大。央疏行指出，此橡次上調(diào)旨在秋貫徹中央經(jīng)括濟工作會議令確定的從緊式貨幣政策要醉求，加強銀皂行體系流動較性管理，抑芒制貨幣信貸哭過快增長。訂草3.6.政體策性住房概因述喇辰據(jù)國家統(tǒng)計獨局發(fā)布的信賴息，5月份棕“臺國房景氣指殿數(shù)終”策為103.美32，比4符月份上升0稅.67點，愈同比上升1皺.45點。繳1絹—澇5月份，全摧國完成房地炕產(chǎn)開發(fā)投資纖7214億冰元，同比增集長27.5淺%。商品住起宅完成投資病5042億丟元，增長2耗9.5%。健其中，經(jīng)濟熟適用住房投鄭資208億杏元，增長3心9.4%。齡晝200密7年的宏觀狡調(diào)控效果尚養(yǎng)未完全顯現(xiàn)包，原因之一罩是由于政策感效力和影響撤存在滯后性木，預計部分王政策的明顯會效果將在2隊008年凸擱顯。其中最物值得關注的揮是調(diào)整住房笛供應結構、洞加大政策性哥住房力度方躍面臥———巴通過加強土給地供應和資般金保障，落自實供應計劃抽，預計20寶08年實現(xiàn)制市場供應經(jīng)堤濟適用房3淘萬余套；廉鄰租房約0.幅2萬套；兩捉限房約1.系5萬套；共奉計政策性住喪房約5萬套嗓。住房結構盼調(diào)整初見成年效，200眉8年政府必屯將繼續(xù)加大津政策性住房利保障和建設則力度。凡3.7.房飄地產(chǎn)市場影城響因素保陽1．物唇價上漲、通肌貨膨脹預期石和相對于資講產(chǎn)價格的貨甚幣貶值進一視步加劇了購轟房需求，推延動房價繼續(xù)伙攀升刮物價和房價熱是互為聯(lián)系逮的，資產(chǎn)價濾格強烈地受繞到未來的預凡期回報的影鑒響，而未來消的預期回報量則受到未來責經(jīng)濟景氣、骨通貨膨脹與慎貨幣政策預喊期的影響。里物價上漲造棒成了通脹預沫期的加重，攻這將加大對舉具有保值能薯力的房地產(chǎn)練的需求，在逮供給增加一候定的情況下僻，將推動房抵價的繼續(xù)上陽揚。診相對于脊資產(chǎn)價格的蓮貨幣貶值，尿一定會推動該人們自覺或夜不自覺地去存“豪以幣求貨括”巖，以規(guī)避辛酸辛苦苦積累蘆起來的貨幣誤資產(chǎn)塊“蝶縮水恭”抵風險。而購禍房，在銀行塞按揭貸款的奪放大作用下盈，恰好能夠調(diào)最大程度地驚滿足這種規(guī)經(jīng)避貨幣貶值編的需求。相令對于資產(chǎn)價雷格的貨幣貶勢值有可能導蕉致購房需求主的加速膨脹架。膀2．從更緊的貨幣政兇策，對房地智產(chǎn)市場需求敲產(chǎn)生結構化縱的影響，抑頃制了中低收攻入者自住需開求的支付能苦力，刺激了婦高收入者投嗚資投機需求脹的積極入市盞小為應對喂目前物價上長漲過快的趨典勢，穩(wěn)定通倦貨膨脹預期岡，防范通貨吃膨脹的發(fā)生慣，今后一段聞時期必將繼律續(xù)施行從緊瞞的貨幣政策工。央行將可戒能采取提高現(xiàn)存款準備金司率、繼續(xù)小詞幅加息等宏麗觀調(diào)控措施跳，保持流動剪性適度偏緊勇。我們分析鐮，從緊的貨嬌幣政策環(huán)境海，對房地產(chǎn)惜市場將產(chǎn)生糟一定的影響佳：一方面，皮加息增加了攜購房者的成既本，這對潛陪在購房者的哄購房需求有字一定程度的女影響；另一燙方面，即使訪考慮到加息革的因素，目頃前房地產(chǎn)市戒場的投資回能報率仍遠高蚊于資金成本細，這種小幅誦的加息，對煤抑制投資、腹投機作用有交限。慚在目前歸的物價環(huán)境距和貨幣政策景環(huán)境下，房剛地產(chǎn)市場的潮需求結構將豆發(fā)生變化。弓一方面，抑某制了中低收遣入者自住需喪求的支付能欠力。加息使薄得中低收入遺者的自住需蓄求因貸款成盟本的提高而嬌受到抑制，雨同時還面臨辰著開發(fā)企業(yè)線將資金成本寨轉(zhuǎn)嫁到房價榆中的可能。膏因此，加息瞞增加了購房斧成本，弱化準了中低收入歇者滿足自住廳需求的購房大支付能力。弱膚另一方偏面，高收入納者投資投機皮需求將積極塌入市。一是噸高收入者的株邊際消費傾峽向低，隨著群收入的不斷雅增加他們將辮越來越多的扭資金用于儲朽蓄和投資。歪二是由于通糠脹的壓力，腫使得高收入番者寧愿將資多金以資產(chǎn)的刪形式保值增孫值，這將促衣使其將資金余盡可能地轉(zhuǎn)差換為房產(chǎn)等雙資產(chǎn)形式。奇三是目前房受價等資產(chǎn)價喬格提高很快蔑，資金成本鴨遠遠低于投士資回報，導移致投資性買院房需求在信拐貸資金的支退持下進一步攝放大，嚴重累推動了投資膠需求。喊3．資金流嚇動性過剩對拍房價上漲起求了推波助瀾敞的作用稅我國出懶現(xiàn)的流動性饒過剩，直接買原因是國際歸收支特別是內(nèi)貿(mào)易順差持動續(xù)擴大的結餓果。國際收況支較大順差搬的狀況短期尸內(nèi)難有改變扎，這意味著友，流動性過飄剩問題在今箱后一段時間朋仍將持續(xù)存錫在。持續(xù)的喉流動性過剩寄導致了資本蘇市場迅速膨炸脹，迅速推碧動了國內(nèi)資蘋產(chǎn)價格的攀孕升，資產(chǎn)價樂格處于高位賺震蕩狀態(tài)。耗由于我國的匆資本市場不詳發(fā)達，投資魚渠道有限，偶大量的資金呆追逐保值增僚值性良好的譽房地產(chǎn)，這經(jīng)部分需求形晌成了房地產(chǎn)燕市場上強勁雀的購買力。圈因此，資金醉流動性過剩匯加劇了房地重產(chǎn)投資需求羊的入市，推而高了房價。供士4．外資投擊資國內(nèi)房地污產(chǎn)市場呈擴蕉張趨勢銳近年來僑，美國、歐蒼洲、日本等傷世界主要經(jīng)桃濟體的持續(xù)鍵低利率政策夾，使得世界灣范圍內(nèi)資金間流動性過剩東問題凸現(xiàn)，取資本的跨國礦流動異?；畎蜍S，大量國斧際游資流入企國內(nèi)，投資渡房地產(chǎn)是其噸中的重要途調(diào)徑，主要有大兩個驅(qū)動因文素，一是國隆內(nèi)房價仍然抵保持上漲勢銳頭，投資房盡地產(chǎn)可以獲脾取高額的投弓資回報。二毀是基于對人蛛民幣升值的據(jù)預期，投資爪房地產(chǎn)作為恭獲得套利收冊益的一個渠斬道。外資進暈入我國房地解產(chǎn)主要有以屢下幾種方式總：一是直接籃收購房地產(chǎn)廚，以非住宅遼物業(yè)為主；榆二是設立外勞資房地產(chǎn)公灘司或參股國盟內(nèi)房地產(chǎn)開咱發(fā)企業(yè)，介疲入購買土地桐、房地產(chǎn)開循發(fā)等環(huán)節(jié)；碧三是通過地婦產(chǎn)基金進行愚投資。外資膝投資房地產(chǎn)卵主要集中在幅東部一線城秀市，如北京輔、上海、深抗圳等地，并屠開始逐步向成一些二三線供城市擴張。顫冰第4章：信故貸市場分析浮訊4.1.個貿(mào)人信貸市場善簡述肺濟200艱7年上半年殘股市一路斯“坡狂奔嶺”常，財富效應勺使得越來越僅多從股市獲首利的人群轉(zhuǎn)呢向房地產(chǎn)市按場。全民炒以股的瘋狂舉抵動房“閑攪熱蠻”緊國內(nèi)金融市汁場的同時，餃也導致房地駐產(chǎn)市場顏“宰高燒艱”寸不退。為了窄避免房地產(chǎn)攝金融市場出緒現(xiàn)過熱行為盾，國家出面趁“萬干預展”獨通過加息、難提高存款準菊備金率等金猛融手段進行絲房地產(chǎn)金融訓市場的調(diào)控稍，至此，吹嘗響了宏觀調(diào)莫控巧“汽戰(zhàn)爭箏”栽全面爆發(fā)的竭號角。秧200容7年央行軟屢次加息、鬧上調(diào)存款準誠備金率，如嶼此密集的通動過各種利率抓手段調(diào)控房痕地產(chǎn)金融市組場也創(chuàng)下了村各項歷史之躺最。所以，蒼今年央行如林此大的鑰“引動作秋”盒也著實讓專界家、學者、駁業(yè)內(nèi)人士、刊房貸消費者筍等方方面面稈階層奉“渡咋舌這”擾，同時也更牧加彰顯出政擊府決策層面逢的押“網(wǎng)良苦用心軌”裹。宏觀調(diào)控拼政策的頻繁家出臺，也使扔得今年的個錘人房地產(chǎn)金瀉融市場成為某“避多事之秋診”爽。圣CPI范持續(xù)數(shù)月的癢不斷向上拋“適攀爬該”矛，加快了國干家貨幣調(diào)控蘭力度。2生007年誘CPI指土數(shù)有如頑皮晚的孩童，國僻家一路宏觀貫調(diào)控，CP想I指數(shù)卻依幻然照吵“絮漲滿”像不誤。國內(nèi)磁CPI增長爭速度較快，常金融數(shù)據(jù)相奶關統(tǒng)計報告雜中又不斷呈久現(xiàn)出貸款猛股增、存款大掏幅下降的態(tài)薯勢。在這種陶情況下，抑李制國內(nèi)經(jīng)濟由過熱和通脹后也就想當然矛的成為央行膠貨幣政策的科首要調(diào)控目孕標，從某種壤程度上來說癥，這也是加迫速國家政策船出臺，加快僑貨幣調(diào)控力護度的又一誘將因。觸從今年捧政府整體宏翅觀調(diào)控力度龜來看，無論授是《政府工零作報告》還校是接“葉十七大柿”網(wǎng)，還是中央異經(jīng)濟工作會貍議，都可以勾看出政府婆“裂保障住房、蟻抑制投資、滑打擊投機、藥平抑房價乏”筐的決心以及皇“看遏制金融增枕長高位加快廣的勢頭，切湊實防止經(jīng)濟亦增長由偏快擠轉(zhuǎn)向過熱避”浙的宏觀調(diào)控近的決心。皺房貸者庭承受坊“襖考驗櫻”耽，市場經(jīng)受吳“前變化攪”信，從后加息會時代起，消撒費者更加舞“杠理性壞”浙貸款購房。約一方面，褲2007鈴年宏觀調(diào)控剩政策大量惜“剪涌乏”紗現(xiàn)出來后，蓄面對加息打診算貸款買房鹽的人群產(chǎn)生銷遲疑，變得僵更為小心謹達慎。另一方閃面，已經(jīng)貸會款買房的人漸群中部分考臟慮到今年屢病次加息效應后要在明年1益月1日之后什全面康“泉爆發(fā)攻”艙，徘徊在錄“協(xié)提前還貸愁”喘與概“郵不提前還貸躬”賠之間，各持裕己見，猶豫額不決。碰4.2.信悉貸宏觀調(diào)控旗政策鎮(zhèn)覆絞“春9羅?暈27露”跑新政出臺后眼，