房地產金地：自在城地產項目產品線策劃

自在城主題策劃白皮書——一種關乎生活方式的抉擇架構自在城概念的源頭與由來自在城的適用范圍自在城的核心理念自在城產品體系的實現(xiàn)自在城的源頭與由來目標客戶的生活特征都市的快節(jié)奏工作負擔沉重生活的重壓激烈的競爭戴著面具做人低質量的睡眠體力、腦力消耗的劇增只在小區(qū)里散散步只認識幾個鄰居電視和電腦占據(jù)了較多家庭娛樂時間應酬越來越多，朋友聚會越來越少他們在重壓下前行所以他們不自在！目標客戶精神狀態(tài)解碼自在城的源頭與由來自由城市可自由支配的時間，就是財富本身——馬克思“休閑時間是指個人完成工作和滿足生活之后，完全由他本人自由支配的一段時間，他通過自體放松、競技、欣賞藝術和大自然，為豐富生活提供了可能性，在這個時間里，人們能掌握作為人和作為社會的有意義的成員的價值?！薄堵?lián)合國休閑憲章》“城市讓生活更美好”——2010世博會主題，人與人、人與自然以及不同文化在城市里和諧相處“重新認識現(xiàn)代生活幾大要素——房屋建筑、就業(yè)場所、商業(yè)和娛樂設施等統(tǒng)一化趨勢，并在一個廣闊的開放空間來實現(xiàn)，有利于步行者的復合型土地利用模式，進一步完善其公共交通體系，創(chuàng)造一個個性化的、利于生活的人與自然相和諧的社區(qū)?！?/p>

——《新都市主義憲章》自在城自在城概念解構自在城主題概念的適用范圍土地屬性維度規(guī)模要求：50萬平米以上足夠的規(guī)模能夠提供足夠的居住人口、足夠大的可營造空間和足夠長的開發(fā)周期（3-5年甚至更長），這些都是自在城所有要素實現(xiàn)的基礎。密度要求：容積率小于1.0的容積率呈現(xiàn)出純低密度住區(qū)的特點，充其量只是一個TOWN，形成不了“城”的氛圍；大于2.5的容積率則呈現(xiàn)出高層密布的社區(qū)形態(tài)，低密度物業(yè)幾近消失，產生的壓抑感也不利于自在城的打造。自在城主題概念的適用范圍區(qū)位屬性維度區(qū)位要求：有產業(yè)因素或交通因素支撐的城市近郊區(qū)域，以規(guī)劃居住功能為主的大型政府規(guī)劃區(qū)域，周邊配套處于半成熟或者不成熟的狀態(tài)，特別缺乏城市級別的商業(yè)中心或商業(yè)聚集點，道路狀況良好、通勤便利，未來區(qū)域產業(yè)或交通有持續(xù)的成長性支撐。自在城主題概念的適用范圍客戶屬性維度物理層面要求：客戶層面較為廣泛，并不局限于特定年齡段的客戶，但由于所處地理位置的限制，25-45歲的社會中間階層人士會特別多，他們事業(yè)上還需繼續(xù)奮斗（經濟基礎上也達不到可以離群索居或者大隱隱于市的境界），生活上開始關注居住品質，不再滿足于“有個窩就行”的居住狀態(tài)；對他們的大多數(shù)而言，首次置業(yè)或是二次改善置業(yè)是他們目前最為主力的購房狀態(tài)，改善居住品質成為購房的第一目標；同時他們的父母和子女理所應當?shù)某蔀檫@里的目標客群。精神層面要求：目標客戶面臨激烈的生存和事業(yè)競爭，終日忙碌，內心充滿對自然、舒適、便利和溝通的渴望，他們是負重前行的一代人，他們對自由自在的城市生活和傳統(tǒng)和諧的人際交往有著不一般的向往，他們的心理需求就是自在城的最核心的心理訴求所在。自在城的核心理念自在城身自在自由自在的城市生活心自在回歸往昔的美好時光自在城沒有陌生人城市精彩生活的復刻：創(chuàng)造功能齊備、生活便利、環(huán)境宜人的城市生活，充分享受城市生活的便利、活力和舒適。城市人文精神的復刻：回歸傳統(tǒng)鄰里的和諧關系，創(chuàng)造無限溝通的平臺和環(huán)境，促進自在城居民情感上的互通互聯(lián)自在城的兩大核心理念身自在——自由自在的城市生活概念闡述：什么是城市生活？城市生活能給人帶來什么？我們認為，城市生活是安全的、便捷的和多樣化的集合體，人們在城市中除了要實現(xiàn)基本的衣食住行，還要實現(xiàn)成長教育、運動休閑娛樂等多方面的功能，我們的自在城必須提供給客戶這些全方位的生活肌能，“此間樂，不思蜀”、“身在此、樂在此”，這就是自由自在的城市生活，這就是身自在。自在城的兩大核心理念身自在的實現(xiàn)方式身自在自由自在的城市生活教育成長系統(tǒng)商業(yè)配套系統(tǒng)交通運捷系統(tǒng)產品規(guī)劃系統(tǒng)科技節(jié)能系統(tǒng)運動休閑系統(tǒng)商業(yè)體系——組團服務級別、商業(yè)街區(qū)級別、集中大商業(yè)三個層級，同時使必要的生活配套設施出現(xiàn)在每個街區(qū)的最佳服務半徑內。城市邊界——在與現(xiàn)有城市功能接壤和融合的地方，結合小戶型的公寓產品和主題式的商業(yè)街區(qū)，形成功能復合、形態(tài)豐富的城市邊界。規(guī)劃形態(tài)——繼承土地原本的肌理，充分利用地塊內的高差、水流、形狀來做文章產品混搭——適度混搭，將梯度接近的兩個物業(yè)類型之間形成混合院落或者混合街區(qū)戶型設計——空中花園、露臺、地下室等空間的強化處理，提升產品的附加價值，增加了客戶的享受空間。無處不在的運動休閑——將休閑運動、極限運動與兒童嬉戲融入到社區(qū)景觀的營造中去，充分營造景觀的可參與性和場所感，特別關注老人和兒童的運動休閑需求。主題式運動會所——將籃球、羽毛球、游泳池搬到室內，與各類室內的健身運動相結合，創(chuàng)造出內容豐富的休閑運動會所。基礎教育——充分利用代建、推薦等條件，為本社區(qū)引入口碑良好的名牌幼兒園、小學，有條件的引入中學。特色教育——針對不同年齡段客群以及興趣愛好者開展的教育活動，內容包括兒童早教、種植樂園、各種技能培訓等。對外交通——與市區(qū)重要節(jié)點對接的社區(qū)巴士。對內交通——最具特色的社區(qū)內部擺渡巴士以及便利的社區(qū)步行、自行車環(huán)路。新技術的使用——優(yōu)先采用成熟度高、可維護性強的新技術，如外墻外保溫、新風系統(tǒng)、太陽能熱水等。生態(tài)環(huán)保概念的引導——最在社區(qū)細節(jié)的營造上引導客戶實現(xiàn)生態(tài)環(huán)保的生活方式，如在大堂設置廢電池回收站、垃圾分類回收、推廣使用布袋替代一次性塑料袋等自在城的兩大核心理念心自在——回歸往昔的美好時光概念闡述：我們的目標客戶在社會、人生的重壓下前行，他們內心最渴望的是被旁人認同、被社會認可、被朋友尊重，而達成這種認同的實現(xiàn)途徑又是什么？我們認為是溝通、是交流、是人與人之間交往所產生的信任和尊重關系；

在自在城里，客戶有充分的空間、場所和機會來彼此進行聯(lián)系和交往，就像他們小的時候一樣，他們可能生長在北京的大雜院、四合院里，像《陽光燦爛的日子》里的馬小軍、劉憶苦，他們可能生長在上海的老里弄、石庫門里，耳濡目染七十二家房客的家長里短，他們也可能生長在武漢的夏夜，滿大街納涼的竹床、躺椅，直到夜深了才被父母抱進家門；我們希望通過打造無限溝通、無限可能的自在城社區(qū)，呼喚客戶內心的情感記憶，來回歸傳統(tǒng)的鄰里交往關系，來回歸往昔的美好時光，來實現(xiàn)沒有陌生人的自在城，這就是心自在。自在城的兩大核心理念心自在的實現(xiàn)方式心自在回歸往昔的美好時光社區(qū)文化系統(tǒng)景觀系統(tǒng)交往空間系統(tǒng)社區(qū)網(wǎng)站：給業(yè)主提供溝通與交流的平臺，提倡業(yè)主之間的交友及互動社區(qū)電臺：小業(yè)主溝通與交流的平臺，由開發(fā)商提供設備，但廣播站由小業(yè)主自行組織，充分的調動小業(yè)主之間的交流與互動，體現(xiàn)“社區(qū)為我，我為社區(qū)”培訓吧：方便業(yè)主業(yè)余時間的“充電”主題Club：以旅游、越野、競技運動、寵物運動等為主題，豐富業(yè)主的業(yè)余生活社區(qū)特色文化節(jié)：由社區(qū)內商業(yè)主題店作為主導，與客戶共同組織社區(qū)跳蚤市場：業(yè)主之間物品的交換或出售，初期可由物業(yè)牽頭組織社區(qū)漂書活動：由業(yè)主捐獻圖書在社區(qū)范圍內進行流動閱讀，初期可由物業(yè)提供圖書以便于啟動景觀綠核——社區(qū)景觀的核心部分，是人流動線和視覺感受的結合點，值得花最大的成本進行營造，標志性建筑物、主題雕塑、主題水景、多層次的喬木灌木組合都是建議采取的手法可參與的景觀——自在城里沒有只可遠觀、不可賞玩的景觀，所有的景觀設計都要強調客戶的可參與性，景觀設計結合功能性的設施是最好的選擇，如兒童游樂設施和主題雕塑相結合、小噴泉與下沉式休憩廣場結合、室外游泳池與景觀水面的結合、景觀墻結合涂鴉墻等等景觀之間的聯(lián)系——注重景觀節(jié)點的設計，注重人行系統(tǒng)里休憩場所的設置，同時建議設置風雨連廊來聯(lián)通自在城的各個樓座；推廣全社區(qū)的無障礙設計，方便了老年人和推嬰兒車的居民；設計環(huán)通社區(qū)內部的自行車、慢跑、滾軸跑道，并與運動會所相結合高層底層架空——一方面加強景觀的通透性、另一方面通過放置功能性的設施，如老人健身器具，來加強居民之間的溝通交流高層大堂功能化設計——發(fā)掘現(xiàn)有高層大堂的功能性，可在大堂設置擦鞋機、報刊架、飲水機等設施，促進業(yè)主在大堂的交流；同時在大堂動線組織上盡量形成迂回區(qū)域，避免大堂變成純粹的交通空間組團間的空間設計——內洋房組團內部、高層組團內部是天然的客戶溝通交流場所，對此半公共空間的設計要格外注重匯聚人氣的設計手法，同時戶外家具全部功能化處理（如戶外石桌刻上象棋盤、圍棋盤）。自在城產品體系的實現(xiàn)項目規(guī)劃商業(yè)配套戶型空間景觀塑造會所功能產品體系的實現(xiàn)—項目規(guī)劃規(guī)劃形態(tài)—土地肌理和朝向舒適性的有機融合自在城希望繼承土地原有的肌理，充分利用地塊內的高差、水流、形狀來做文章，在南京自在城，我們充分利用地塊原有的地形，營造出高差富于變化的“嶺上”規(guī)劃形態(tài)；在杭州自在城，我們依據(jù)天然河流分割而成的灣流和水岸，營造出杭城稀有的濱水社區(qū)，對土地的尊重和敬畏，使得我們能夠創(chuàng)造出城市自然完美結合的住區(qū)；而與此同時，住宅朝向也結合地塊特點進行了合理的安排，以充分保證每一戶住宅的居住舒適性。產品體系的實現(xiàn)—項目規(guī)劃產品混搭多種物業(yè)類型的產品混搭是自在城的一個重要特點，混搭帶給建筑群靈動的生命力，形成高低錯落、轉承有致的觀感；混搭形成很多有情趣的小空間，給社區(qū)里的居民帶來交流溝通的場所；在南京和杭州自在城里，我們采用適度混搭的策略，將梯度接近的兩個物業(yè)類型之間形成混合院落或者混合街區(qū)，如聯(lián)排與洋房的混搭、大戶型公寓和洋房的混搭等等，由此形成多元多樣的社區(qū)空間，這正是實現(xiàn)身自在和心自在的基礎。產品體系的實現(xiàn)—商業(yè)配套繽紛的城市邊界自在城就是城市的一部分，它或者是現(xiàn)有城市的延續(xù)，或者根本就是新城，一條多樣化、活力四射的城市邊界的出現(xiàn)成為每一個自在城誕生時的必然，它不僅僅是商業(yè)街，它應該是復合體，人們不光為了買生活必需品而來，人們是為了自在的城市生活而來，這是一片集合餐飲、購物、休閑、運動四大功能的集群建筑，這里是城市的一部分，同時也是社區(qū)的一部分，它是自在城展示初期最為亮麗的一道風景。產品體系的實現(xiàn)—商業(yè)配套三級商業(yè)體系的形成集中大商業(yè)級別：按照項目區(qū)位的特點，我們在南京自在城規(guī)劃了1萬平米的賣場，以滿足客戶基本的生活所需；而在杭州自在城，由于項目周邊配套相對成熟，我們并沒有設置集中大商業(yè)。商業(yè)街區(qū)級別：特色主題商業(yè)街，獨立商業(yè)為主、住宅底商為輔，整體定位于餐飲、休閑和特色小商業(yè)；在南京自在城的中軸線和入口處，在杭州自在城的兩大核心商業(yè)區(qū)，我們分別設置了以獨立餐飲為引擎、以特色商業(yè)店鋪為主要特點的商業(yè)街區(qū)。街區(qū)服務級別：服務于混合街區(qū)的社區(qū)便利性，規(guī)模按照服務人口的數(shù)量予以確定，業(yè)態(tài)定位于社區(qū)服務商業(yè)，例如便利商店、洗衣店、早點、書報、寵物店、菜場、花店等；整體規(guī)模控制在4-5個街鋪。根據(jù)這一原則，在南京自在城，我們在南北兩個步行街上布置了少量該級別的社區(qū)服務商業(yè)，分別用來服務于鄰近的四個街區(qū)；在杭州自在城，我們在自然分割的每個地塊里，結合高層的底層商業(yè)，也分別設置了該級別的社區(qū)商業(yè)。產品體系的實現(xiàn)—戶型空間小戶型的特色與創(chuàng)新空中花園與兩代居：既能互相照顧，又不互相打擾，這就是一種自在；在杭州自在城，兩代居產品由一套85平米的兩房和一套65平米左右的一房組成，兩套房屋通過一個空中花園相連接，分別設置廚衛(wèi)，以滿足兩代人的生活所需。

創(chuàng)新Crossover戶型：通過對挑高空間的利用以及樓層平面的集約安排，我們在南京和杭州自在城研發(fā)的創(chuàng)新Crossover產品可以用通過搭建，由兩房擴充為3+1房，給予客戶極大的產品附加值。創(chuàng)新青年SOHO公寓：結合自在城的商業(yè)街區(qū)，我們研發(fā)了適合單身貴族和SOHO人士的青年公寓，通過一梯多戶的設置，在有限的用地面積上，營造出功能齊備，廚衛(wèi)全明、低總價的小戶型住宅公寓。精裝修與優(yōu)化：在標準化的精裝修配置基礎上，我們特別針對廚房設備集成、收納空間、洗衣機位、空調機位等客戶關注的部位進行了特別優(yōu)化，保證了精裝修的舒適性。南北通風南北通風產品體系的實現(xiàn)—戶型空間大戶型的特色與創(chuàng)新創(chuàng)新聯(lián)排別墅內庭、花園和露臺：前中后三層庭院空間，二層三層雙露臺二層的主臥：改變以往的聯(lián)排別墅戶型布局，主臥設置在二層，方便客戶上下，三層成為純粹的個性娛樂空間腰部入戶的別墅：端頭聯(lián)排別墅采用腰部入戶的格局，更增添戶型的尊貴感受中西雙廚：部分戶型設置中西雙廚，由單一的用餐空間擴展成為“正餐空間+家庭聚餐空間”的模式家庭室、地下情趣空間：利用二樓的中部區(qū)域形成一家人小坐的家庭室，通過附送地下室空間實現(xiàn)私人會客、視聽、娛樂等個性化的情趣空間，成為名副其實的“地下私人會所”產品體系的實現(xiàn)—戶型空間大戶型的特色與創(chuàng)新大戶型公寓專屬設備平臺：方便設備安放和維護，避免干擾；雙流線入戶設計：平時通過正門入戶，通過玄關進入客廳；而食物、蔬菜等物品可通過北部的工作陽臺直接進入廚房進行處理，互不干擾；附送可封閉空間：北向附送進深2.4米可封閉陽臺，可變空間隨性使用；三面寬朝南設計：保證客廳、主臥、兒童房均向南布置，一家人盡享舒適；創(chuàng)新5+1電梯花園洋房大面寬闊綽尺度：整體面寬達12米或以上，戶內尺度豪華，層層退臺設計；附送空間：一二層均贈送地下室，一樓贈送地下庭院，地下空間采光通風佳；入戶方式：電梯+空中花園入戶、車庫直接入戶；頂層復式：闊綽尺度+大面積露臺，盡顯“空中別墅”氣度。二層高陽臺主臥套書房朝南中央空調平臺雙流線入戶產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造步道處三理水景處三理風雨連三廊、陽三光車庫架空層親子樂三園景觀小三品的全三面功能三化雕塑商業(yè)景三觀的處三理產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造步道處三理注重路三邊植被三的層次三豐富，三布道建三議以不三規(guī)則石三塊和鵝三軟石拼三花處理三。產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造水景處三理局部可三引入水三景，結三合石塊三、沙礫三、原生三植被營三造生態(tài)三、自然三、可親三近的氛三圍。產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造風雨連三廊陽光車三庫產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造架空層注重架三空層景三觀與組三團景觀三的相互三滲透。產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造親子樂三園產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造景觀小三品的功三能化產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造雕塑產品體三系的實三現(xiàn)—景觀營三造商業(yè)景三觀的處三理1、休閑三娛樂場三所的設三計注重