房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略

認(rèn)識(shí)價(jià)格價(jià)格在房地產(chǎn)營銷中的地位價(jià)格在房地產(chǎn)營銷中的地位價(jià)格：是指項(xiàng)目房源的單價(jià)、總價(jià)及優(yōu)惠促銷政策。產(chǎn)品價(jià)格渠道促銷價(jià)格在房地產(chǎn)營銷中的地位怡高觀點(diǎn)：

對(duì)于房地產(chǎn)營銷而言，產(chǎn)品和價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵因素，權(quán)重應(yīng)超過70%，而渠道和促銷是輔助手段，權(quán)重應(yīng)小于30%。一個(gè)項(xiàng)目只有在產(chǎn)品和價(jià)格上取得了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能在銷售表現(xiàn)上全面領(lǐng)先對(duì)手。點(diǎn)評(píng)：

房地產(chǎn)基礎(chǔ)營銷理論4P中，真正左右項(xiàng)目成功與否的，是產(chǎn)品和價(jià)格。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷一直將渠道和促銷作為營銷工作重心，認(rèn)為產(chǎn)品和價(jià)格是開發(fā)商一立項(xiàng)就確定的，是難于改變的。而作為營銷策劃團(tuán)隊(duì)的我們，應(yīng)該更多地探索如何豐富和優(yōu)化產(chǎn)品、提高競(jìng)爭(zhēng)力，以及如何靈活運(yùn)用價(jià)格杠桿、引導(dǎo)消費(fèi)。價(jià)格，是4P營銷策略中的重要的1P價(jià)格在房地產(chǎn)營銷中的地位在衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平時(shí)，業(yè)內(nèi)多用“量”和“價(jià)”兩個(gè)數(shù)據(jù)作為重要指標(biāo)，即成交量和價(jià)格。價(jià)格同時(shí)又是衡量房地產(chǎn)發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)特性房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)特性＄15＄10價(jià)格100130

需求數(shù)量解析：

傳統(tǒng)營銷認(rèn)為，銷售額（即現(xiàn)金流）的最大化是營銷的最核心目標(biāo)。因此，最佳價(jià)格則是一個(gè)固定的數(shù)值，即：找到某個(gè)數(shù)值，使價(jià)格與需求的積最大。但是，企業(yè)品牌及形象樹立對(duì)價(jià)格的修正，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)價(jià)格曲線影響程度的不可量化，使價(jià)格在制定過程中存在許多不確定性因素。房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)特性＄15＄10價(jià)格100130

需求數(shù)量＄15＄10價(jià)格

50180

需求數(shù)量

〔a〕價(jià)格彈性小的需求（b）價(jià)格彈性大的需求從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型可知，價(jià)格具有彈性特征房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)特性價(jià)格彈性應(yīng)用

高銷量價(jià)格

高

中

低

中

低高價(jià)格彈性：降價(jià)能帶來大幅度的銷量增長。產(chǎn)品：現(xiàn)金牛產(chǎn)品，多為經(jīng)濟(jì)戶型指導(dǎo)意義：必要時(shí)降價(jià)贏量低價(jià)格彈性：降價(jià)帶來的銷量增長不明顯。產(chǎn)品：問題產(chǎn)品，多為奢華戶型指導(dǎo)意義：不能夠以降價(jià)求贏中價(jià)格彈性：降價(jià)帶來一定的銷量增長。產(chǎn)品：瘦狗產(chǎn)品，多為稀缺戶型指導(dǎo)意義：必要時(shí)小幅降價(jià)刺激制定價(jià)格房地產(chǎn)定價(jià)方法房地產(chǎn)定價(jià)方法目前房地產(chǎn)定價(jià)中常用的方法有兩種：成本導(dǎo)向法即傳統(tǒng)的成本加成定價(jià)法市場(chǎng)導(dǎo)向法即傳統(tǒng)的市場(chǎng)類比定價(jià)法

房地產(chǎn)定價(jià)方法

成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價(jià)格。即：價(jià)格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計(jì)算也可用投資利潤率計(jì)算）成本組成：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑工程費(fèi)、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。稅金組成：營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅等。成本導(dǎo)向法房地產(chǎn)定價(jià)方法

成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤，這種方法無疑是比較簡便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價(jià)格，這個(gè)價(jià)格未免是一廂情愿，市場(chǎng)是不管你成本，不管你利潤的，市場(chǎng)能接受的價(jià)格才是合理的價(jià)格，只有接受你的價(jià)格你的房子才能賣出去。況且如果市場(chǎng)能接受的價(jià)格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定的價(jià)格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價(jià)格主要是取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。以市場(chǎng)導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。房地產(chǎn)定價(jià)方法市場(chǎng)導(dǎo)向，主要是根據(jù)消費(fèi)者的心理需求價(jià)格和市場(chǎng)其它在售項(xiàng)目的類比得出本項(xiàng)目的合理均價(jià)。市場(chǎng)導(dǎo)向法均價(jià)制定步驟如下：競(jìng)爭(zhēng)樓盤選定——影響權(quán)重分配——細(xì)化因素打分——加權(quán)得出項(xiàng)目均價(jià)市場(chǎng)導(dǎo)向法房地產(chǎn)定價(jià)方法市場(chǎng)導(dǎo)向法影響因素1、市場(chǎng)對(duì)同類產(chǎn)品價(jià)格的接受范圍在市場(chǎng)導(dǎo)向法定價(jià)之前，應(yīng)先對(duì)市場(chǎng)和意向客戶進(jìn)行摸底，確定客戶能夠接受的價(jià)格范圍。2、市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)程度市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的產(chǎn)品和價(jià)格方面會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品一定競(jìng)爭(zhēng)，其它樓盤的動(dòng)態(tài)也間接地影響到本項(xiàng)目的銷售，所以，我們的定價(jià)必須充分考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)位威脅。3、產(chǎn)品自身的價(jià)值任何產(chǎn)品的價(jià)格，也必須反映一定的價(jià)值。因此應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目自身擁有的優(yōu)勢(shì)和資源，來確定一個(gè)合理的價(jià)位。4、產(chǎn)品的銷售任務(wù)開發(fā)商推出樓盤，一般都期望能迅速回籠資金收回開發(fā)成本并獲取豐厚的利潤，但個(gè)別開發(fā)商是基于品牌樹立、熱銷影響力的目的，如保利芙蓉“開盤即清盤”的目標(biāo)，但如果價(jià)格太高會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，銷售周期拉長，最終事與愿違。通過市場(chǎng)類比法確定均價(jià)后，銷售前還需制作詳細(xì)價(jià)格表。具體包括以下5步驟：分棟／分期

實(shí)收均價(jià)平均折扣率層差同層單位差價(jià)格表著重產(chǎn)品、分期策略著重對(duì)客戶的適應(yīng)和促銷著重開盤策略和最終銷售率著重戶型價(jià)值體現(xiàn)著重客戶的直觀感受正式開售后，隨時(shí)總結(jié)銷售成果，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)定價(jià)方法房地產(chǎn)定價(jià)方法詳細(xì)價(jià)格表五步法中，包含了許多復(fù)雜的評(píng)分、加權(quán)、修正等過程，例：分棟定價(jià)的如何評(píng)定？同層單位差價(jià)如何修正各單位的景觀差、戶型差、朝向差？再例：高層層差模型各類層差定價(jià)模型及優(yōu)劣勢(shì)分析梭型中間樓層價(jià)格高兩端樓層價(jià)格遞減例：中海紫御東郡優(yōu)：有利于較高樓層與較低樓層的去化。劣：1、從價(jià)格引導(dǎo)上暗示高樓層的優(yōu)勢(shì)；2、中間樓層跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較劣勢(shì)明顯，給客戶造成價(jià)格過高的假象。定價(jià)特征優(yōu)劣勢(shì)比較柱形除頂層外采取同一定價(jià)的方法例：魯能領(lǐng)秀城優(yōu)：完全由客戶喜好決定所選樓層，不再受價(jià)格因素影響。劣：1、產(chǎn)品價(jià)格單一，無法最大程度滿足各層消費(fèi)需求。

2、造成高樓層旺銷，低樓層滯銷，造成去化不均。倒三角型采用樓層價(jià)格與樓層高度成正比的定價(jià)方法例：保利花園優(yōu)：符合普遍定價(jià)規(guī)律，彰顯高層優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)普遍接受劣：受客戶消費(fèi)力的影響大，以消費(fèi)力較弱的客戶為主力客戶群時(shí)，會(huì)出現(xiàn)低價(jià)房優(yōu)先去化，造成去化不均的情況。房地產(chǎn)定價(jià)方法房地產(chǎn)定價(jià)方法案例：保利花園定價(jià)方案一期定價(jià)方案2008年11月21日?qǐng)?bào)告框架現(xiàn)狀評(píng)估目標(biāo)制定價(jià)格制定節(jié)奏控制1、營銷節(jié)奏控制1、產(chǎn)品銷售數(shù)量2、產(chǎn)品銷售周期及目標(biāo)1、產(chǎn)品現(xiàn)狀2、客戶積累現(xiàn)狀1、價(jià)格制定第一部三分三現(xiàn)狀三評(píng)估1、產(chǎn)品三現(xiàn)狀2、客戶三積累現(xiàn)三狀保利花三園項(xiàng)目三產(chǎn)品現(xiàn)三狀如何三？一三期6#10#9#8#樓號(hào)樓層名稱面積（平方米）戶型類別（*室*廳*衛(wèi)）套數(shù)套數(shù)比例6號(hào)樓33層住宅A5戶型86.12/86.01/86.10/86.272*2*111811.50%A6戶型92.442*2*1626.04%B2戶型122.35/122.573*2*2626.04%8號(hào)樓33層住宅C3戶型166.44*2*2292.83%B3戶型140.42/140.27/140.583*2*2949.16%A7戶型85.93/85.91/85.60/86.102*2*112111.79%9號(hào)樓33層住宅C2戶型143.314*2*2333.22%B3戶型140.80/140.653*2*2999.65%A7戶型85.86/86.04/86.232*2*112912.57%10號(hào)樓33層住宅A1戶型80.292*1*1626.04%A2戶型78.46/109.64/101.502*2*1626.04%A3戶型78.83/76.812*2*1626.04%F1戶型60.09/60.20/71.62/71.961*1*1626.04%B1戶型110.133*2*1313.02%總計(jì)

12種戶型

1026100.00%一三期6#10#9#8#6#6#一三期6#10#9#8#8#8#一三期6#10#9#8#9#9#一三期6#10#9#8#10#10#10#保利花三園客戶三積累現(xiàn)三狀如何三？樓座6號(hào)樓8號(hào)樓10號(hào)樓戶型A5A6B2A7B3C3F1A1A2A3B1選擇人數(shù)8863681312181501706樓座合計(jì)2194338注：明三確房源三意向的三為上表三中300人。（目前三已積累三會(huì)員：三鉑金卡313張，金三卡2張）第二部三分三目三標(biāo)制定1、產(chǎn)品三銷售數(shù)三量2、產(chǎn)品三銷售周三期及目三標(biāo)一期全三部房源三數(shù)量一期銷三售周期三及目標(biāo)6#樓242套，8#樓244套，9#樓261樓，10#樓279套，共三計(jì)102三6套。200三8年12月銷售150套；200三9年5月開盤三前銷售300套,其中6號(hào)樓清三棟。選房當(dāng)三天銷售100套；如何實(shí)三現(xiàn)營銷三目標(biāo)？基于保三利花園三的現(xiàn)狀三、產(chǎn)品三數(shù)量、三銷售周三期及銷三售目標(biāo)三，我們——第三部三分三價(jià)三格制定1、價(jià)格三制定價(jià)格策三略一、樓三盤整體三均價(jià)制三定1、均價(jià)三制定參三考因素2、樓盤三均價(jià)制三定方法二、各三樓座均三價(jià)制定1、樓座三均價(jià)制三定參考三因素2、樓座三細(xì)化因三素打分3、得出三各樓座三均價(jià)三、具三體戶型三定價(jià)分三析四、具三體戶型三價(jià)值策三略一、樓三盤整體三均價(jià)制三定1、均價(jià)三制定參三考因素三：1）、市三場(chǎng)對(duì)同三類產(chǎn)品三價(jià)格的三接受程三度2）、市三場(chǎng)上同三類產(chǎn)品三的競(jìng)爭(zhēng)三態(tài)勢(shì)3）、產(chǎn)三品自身三的價(jià)值4）、產(chǎn)三品的銷三售目標(biāo)三和周期2、樓盤三均價(jià)制三定方法三：1)、競(jìng)爭(zhēng)三樓盤鎖三定通過對(duì)三濟(jì)南房三地產(chǎn)市三場(chǎng)的調(diào)三查，根三據(jù)保利三花園的三品質(zhì)特三點(diǎn)選取三了與本三項(xiàng)目在三同一銷三售時(shí)段三，且潛三在客戶三相類似三的在售三樓盤進(jìn)三行比較三分析。A類：茗三筑美嘉三、海信三慧園、三未來城三、鑫苑三國際城三市花園三（高新三區(qū)項(xiàng)目三）此類競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三均位于三高新區(qū)三，位置三在成熟三度上高三于本項(xiàng)三目，周三邊配套三齊全。三目標(biāo)客三戶群、三產(chǎn)品定三位、推三盤時(shí)間三與本項(xiàng)三目基本三一致。三其中茗三筑美嘉三價(jià)格優(yōu)三勢(shì)明顯三，未來三城廣告三力度優(yōu)三勢(shì)明顯三，海信三慧園位三置、品三牌、產(chǎn)三品、規(guī)三模綜合三素質(zhì)優(yōu)三良。保三利花園三與此類三項(xiàng)目相三比較，三除品牌三外，無三明顯優(yōu)三勢(shì)。B類：名三士豪庭三、海爾三綠城（三經(jīng)十路三沿線項(xiàng)三目）此類競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三與保利三花園同三處經(jīng)十三路沿線三，且均三為大型三開發(fā)商三。但因三產(chǎn)品定三位及定三價(jià)差異三明顯，三此類項(xiàng)三目與保三利花園三的競(jìng)爭(zhēng)三程度稍三低。保三利花園三在價(jià)格三上有明三具有明三顯優(yōu)勢(shì)三，但地三段認(rèn)可三度及項(xiàng)三目影響三力遠(yuǎn)不三及二者三。C類：火三炬東第三、彩石三山莊（三保利花三園周邊三項(xiàng)目）此類競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三均位于三保利花三園項(xiàng)目三周邊，三因位置三與保利三花園最三為接近三，推盤三時(shí)間也三較為相三近。其三規(guī)模、三品質(zhì)及三市場(chǎng)影三響力不三及保利三花園，三但因定三價(jià)較低三，所以三此類項(xiàng)三目會(huì)在三一定程三度上分三流較為三低端的三購房客三戶群。D類：翡三翠郡（三西北部三項(xiàng)目）三魯三能·領(lǐng)秀城三（南部三項(xiàng)目）此類競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三與保利三花園不三在同一三區(qū)位，三但二者三作為濟(jì)三南房地三產(chǎn)市場(chǎng)三上的領(lǐng)三軍項(xiàng)目三，其市三場(chǎng)影響三力很大三，他們?nèi)膬r(jià)格三左右了三大部分三購房者三的心理三價(jià)位。三此類項(xiàng)三目仍會(huì)三分流大三量的購三房者。2)、影響三權(quán)重分三配利用比三較定價(jià)三法，充三分考慮三上述十三個(gè)樓盤三的綜合三素質(zhì)，三得出各三樓盤對(duì)三保利花三園項(xiàng)目三的威脅三比例。三即影響三權(quán)重為三：競(jìng)爭(zhēng)類型樓盤名稱權(quán)重東部項(xiàng)目茗筑美嘉15%海信慧園15%未來城15%鑫苑國際城市花園10%經(jīng)十路項(xiàng)目名士豪庭10%海爾綠城5%臨近項(xiàng)目火炬東第9%彩石山莊9%西北項(xiàng)目翡翠郡5%南部項(xiàng)目魯能領(lǐng)秀城7%3)、項(xiàng)目三細(xì)化因三素打分經(jīng)過對(duì)三上述樓三盤的市三場(chǎng)調(diào)查三，對(duì)比三保利花三園項(xiàng)目三的實(shí)際三情況，三由熟悉三各項(xiàng)目三的六位三專業(yè)人三員給各三細(xì)化影三響因素三進(jìn)行項(xiàng)三目間的三權(quán)重比三較打分三。4)、保利三花園均三價(jià)根據(jù)選三定的市三場(chǎng)八大三比較樓三盤的均三價(jià)，通三過加權(quán)三平均得三出本項(xiàng)三目的均三價(jià)。保三利花園三的均價(jià)三等于比三較樓盤三權(quán)重值三之和。比較樓盤合計(jì)得分綜合得分均價(jià)比較價(jià)格=均價(jià)*（1+合計(jì)得分）權(quán)重權(quán)重值（1+合計(jì)得分）茗筑美嘉0.051.054780501915%752.85海信慧園0.011.015200525215%787.8未來城0.031.035300545915%818.85鑫苑國花0.011.0152605312.610%531.26名士豪庭0.021.026500663010%663海爾綠城-0.060.94800075205%376火炬東第-0.030.97390037839%340.47彩石山莊-0.030.97430041719%375.39翡翠郡0.021.02550056105%280.5魯能領(lǐng)秀城0.011.01560056567%395.92合

計(jì)100%5322.04根據(jù)選三定的市三場(chǎng)八大三比較樓三盤的均三價(jià)，通三過加權(quán)三平均得三出本項(xiàng)三目的均三價(jià)。保三利花園三的均價(jià)三等于比三較樓盤三權(quán)重值三之和。三樓盤整三體均價(jià)三結(jié)論通過對(duì)三上述十三大競(jìng)爭(zhēng)三樓盤的三市場(chǎng)調(diào)三研，利三用市場(chǎng)三比較法三這一科三學(xué)定價(jià)三方法的三理論依三據(jù)，推三出保利三花園一三期表面三均價(jià)532三2.3三92元/m三2。備注：1、此為三表價(jià)，三暫未扣三除市場(chǎng)三綜合折三扣率水三平上的三優(yōu)惠和三置業(yè)會(huì)三員的購三卡優(yōu)惠三。2、項(xiàng)目三常規(guī)優(yōu)三惠：一次性三付款的三客戶享三受99折優(yōu)惠三，按揭三客戶不三享受折三扣優(yōu)惠三。根據(jù)市三場(chǎng)操作三經(jīng)驗(yàn)和三客戶意三向調(diào)研三，大約三有30%客戶選三擇一次三性付款三，70%客戶選三擇按揭三的方式三，由此三得知市三場(chǎng)綜合三折扣率三為99.三7折。3、其他三優(yōu)惠：成功選三擇6#樓房源三的客戶三享受94折，并三放棄會(huì)三員2萬抵3萬的優(yōu)三惠；8#、10#樓12月06日選中三房源94折。二、各三樓座均三價(jià)制定1、樓座三均價(jià)制三定參考三因素：1)、市場(chǎng)三上對(duì)不三同產(chǎn)品三類別的三認(rèn)可程三度2)、區(qū)位三對(duì)價(jià)格三的影響三情況3)、客戶三積累情三況對(duì)價(jià)三格的影三響4)、其它三干擾因三素對(duì)價(jià)三格的影三響（如三回遷等三）5)、各樓三座可售三面積對(duì)三項(xiàng)目均三價(jià)的影三響2、樓座三細(xì)化因三素打分三：樓棟區(qū)三位打分三表（權(quán)三重38%）樓號(hào)位置（13%）交通（5%）景觀（11%）無噪音（9%）區(qū)位合計(jì)得分6#-30-1020-40-5.88#101020-202.29#101015-201.710#-30-1020-40-5.8棟產(chǎn)品三打分表三（權(quán)重32%）細(xì)化因素建筑形態(tài)（3%）產(chǎn)品配置（4%）面積配置（6%）共攤（3%）戶型設(shè)計(jì)（16%）產(chǎn)品合計(jì)得分6﹟-202010-20122.18﹟-2010-10-10202.19﹟-2010-5-10202.410﹟-20-1020-30100.9客戶積三累定價(jià)三打分表三（權(quán)重三為23%）6#8#9#10#得分30.50.10.5（四）三其他干三擾因素三分析（權(quán)重三為7%）得分6#8#9#10#得分-0.7-0.2-0.2-0.7三、具三體戶型三定價(jià)分三析

高市場(chǎng)增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓三矩陣A5（118套）A7（250套）B1（31套）B2（62套）C3（29套）A2（62套）A6（62套）C2（33套）F（62套）A1（62套）A3（62套）B3（193套）1）、棟三均價(jià)定三價(jià)系數(shù)三匯總樓號(hào)其它干擾客戶積累區(qū)位得分產(chǎn)品得分得分合計(jì)6#-0.73-5.82.1-1.48#-0.20.52.22.14.69#-0.20.11.72.44.010#-0.70.5-5.80.9-5.12）、棟三均價(jià)定三價(jià)表樓號(hào)合計(jì)得分理論項(xiàng)目均價(jià)理論棟均價(jià)棟均價(jià)修正項(xiàng)目棟均價(jià)6#-1.453225248.94-3052198#4.65567.22-10054679#4.05532.63-100543210#-5.15050.95+1605210各樓座三均價(jià)四、具三體戶型三價(jià)值策三略定價(jià)原三則：一房一三價(jià)，實(shí)三現(xiàn)所有三戶型的三均衡銷三售。具體措三施：1、樓層三差：頂三層價(jià)格三和次頂三層價(jià)格三差控制三在100三-20三0元/平方米層差在20-三100元/平方米三之間，三特殊戶三型除外三；2、戶型三差：根三據(jù)客戶三對(duì)戶型三選擇的三偏好及三戶型特三點(diǎn)將戶三型控制在0-4三00元/平方米三之間，三特殊戶三型除外三；3、景觀三差：控三制在0-1三50元/平方米三，特殊三戶型除三外；4、朝向三差：控三制在0-3三50元/平方米三，特殊三戶型除三外。（以上三具體情三況詳見三價(jià)格表三）保利花園6#、8#、10#樓統(tǒng)計(jì)分析（94折團(tuán)購）

戶數(shù)（套）面積（㎡）表面均價(jià)（元）團(tuán)購表價(jià)（元）團(tuán)購實(shí)收（元）表面收益（元）團(tuán)購收益（元）團(tuán)購實(shí)收（元）6#24223477.385219.004905.86489140115176749.96114831219.718#24428417.205467.965139.885124.46155384172.20146061121.87145622938.5010#27922212.565210.254897.644882.94115733030.38108789048.56108462681.41合計(jì)76574107.145311.854993.134978.16393645659.98370026920.38368916839.62保利花園8#、9#、10#樓統(tǒng)計(jì)分析（會(huì)員）

戶數(shù)（套）面積（㎡）表面均價(jià)（元）會(huì)員表價(jià)（元）會(huì)員實(shí)收（元）表面收益（元）會(huì)員收益（元）會(huì)員實(shí)收（元）8#24428417.205467.965382.105365.95155384172.20152944172.20152485339.689#26129758.175432.395344.685328.65161657950.45159047950.45158570806.6010#27922212.565210.255084.655069.39115733030.38112943030.38112604201.29合計(jì)78480387.935383.585286.065270.20432775153.03424935153.03423660347.57車位地下三室8#地下室145個(gè)，9#地下室151個(gè)，與三預(yù)售房三捆綁銷三售；6#地下室46個(gè)，10#地下室59個(gè)，與三預(yù)售房三不捆綁三銷售；建議地下室實(shí)收價(jià)190三0元/平米。五、地三下室/車位定三價(jià)因保利三花園地三上車位468個(gè)，地三下車庫109三3個(gè)，共156三1個(gè)。與三項(xiàng)目戶三數(shù)的配三比率過三大，三同時(shí)人三防車位三比重，三因此，三我司建三議：產(chǎn)三權(quán)車位三價(jià)格為8萬元/個(gè)，人三防車位6萬元/個(gè)。同三時(shí)，建三議在200三8年12月6日首次三選房時(shí)三，推出150個(gè)人防三車位。第四部三分三價(jià)三格策略1、價(jià)格三策略08年11月25日08年11月28日08年12月06日08年12月31日09年1月1日價(jià)格確三定公布價(jià)三格及預(yù)三選房選房，三當(dāng)日成三交100套09年1月25日09年5月31日持續(xù)選三房12月底達(dá)三到150套6#樓持續(xù)三銷售，三其他樓三座封盤新會(huì)員三積累達(dá)三到100張6#樓清棟三，新會(huì)員三積累450張節(jié)奏控三制09年4月13日6號(hào)樓清三棟期選房期房展會(huì)三，新會(huì)三員積累300張預(yù)祝保三利花園三選房成三功！Tha三nks！價(jià)格策三略房地產(chǎn)三價(jià)格策三略價(jià)格入市策略價(jià)格調(diào)整策略價(jià)格優(yōu)惠策略

價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略房地產(chǎn)三價(jià)格策三略價(jià)格競(jìng)?cè)隣?zhēng)策略同區(qū)、三同質(zhì)、三同品牌三產(chǎn)品：低價(jià)贏三取市場(chǎng)三，獲得三現(xiàn)金流同區(qū)、三高質(zhì)、三大品牌三產(chǎn)品：高價(jià)樹三立標(biāo)桿三，獲得三品牌影三響力總言之三，若競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三優(yōu)于或三等同于三本項(xiàng)目三，本項(xiàng)三目需通三過低價(jià)三與其競(jìng)?cè)隣?zhēng)，若三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)三手劣于三本項(xiàng)目三，方可三以稍高三的價(jià)位三入市。房地產(chǎn)三價(jià)格策三略價(jià)格入三市策略高開低三走低開高三走平穩(wěn)推三進(jìn)波浪螺三旋房地產(chǎn)三價(jià)格策三略高開低三走在房地三產(chǎn)項(xiàng)目三綜合素三質(zhì)高，三而市場(chǎng)三狀況不三好，競(jìng)?cè)隣?zhēng)又較三為激烈三的情況三下，房三地產(chǎn)項(xiàng)三目往往三采取突三出房地三產(chǎn)項(xiàng)目三優(yōu)秀品三質(zhì)，高三報(bào)價(jià)樹三立房地三產(chǎn)項(xiàng)目三形象和三知名度三，而實(shí)三際以較三低成交三價(jià)格爭(zhēng)三客戶和三市場(chǎng)份三額的“高開低三走”的策略三。當(dāng)然三，如果三，市場(chǎng)三狀況好三，競(jìng)爭(zhēng)三不激烈三，而且三項(xiàng)目自三身規(guī)模三又不大三的情況三下，項(xiàng)三目完全三可以采三取突出三房地產(chǎn)三項(xiàng)目優(yōu)三秀品質(zhì)三，大規(guī)三模營造三房地產(chǎn)三項(xiàng)目形三象和知三名度，三高價(jià)報(bào)三盤，高三價(jià)成交三，在短三期內(nèi)迅三速獲得三市場(chǎng)認(rèn)三同的，三與前一三種狀況三完全相三反的“高開高三走”策略。房地產(chǎn)三價(jià)格策三略低開高三走在房地三產(chǎn)項(xiàng)目三綜合素三質(zhì)較高三，但初三期優(yōu)勢(shì)三不明顯三，而市三場(chǎng)狀況三不好或三市場(chǎng)發(fā)三展趨向三不明朗三的情況三下，為三取得市三場(chǎng)認(rèn)同三，房地三產(chǎn)項(xiàng)目三應(yīng)采取三低價(jià)入三市，根三據(jù)銷售三工作的三開展，三視具體三情況適三時(shí)調(diào)價(jià)三的“低三開高走三”策略三，根據(jù)三銷售進(jìn)三展的好三壞，決三定價(jià)格三的提升三。當(dāng)然三，如果三項(xiàng)目的三確綜合三素質(zhì)較三低，市三場(chǎng)認(rèn)同三感差，三且市場(chǎng)三狀況不三好競(jìng)爭(zhēng)三較為激三烈的情三況下，三房地產(chǎn)三項(xiàng)目一三般只能三采取低三報(bào)價(jià)，三低價(jià)成三交，以三價(jià)格取三勝的“三低開低三走”策三略。房地產(chǎn)三價(jià)格策三略平穩(wěn)推三進(jìn)在房地三產(chǎn)項(xiàng)目三素質(zhì)一三般，規(guī)三模較大三，各樓三座素質(zhì)三差距較三小，而三市場(chǎng)狀三況很好三的情況三下，有三些項(xiàng)目三也采取三“平穩(wěn)三推進(jìn)”三的策略三，報(bào)價(jià)三符合房三地產(chǎn)項(xiàng)三目實(shí)際三成交價(jià)三，價(jià)格三提升較三為平穩(wěn)三，給客三戶以放三心的心三理滿足三，最終三追求較三好的市三場(chǎng)業(yè)績?nèi)?。房地產(chǎn)三價(jià)格策三略波浪螺三旋“平穩(wěn)三推進(jìn)”三的調(diào)價(jià)三策略是三一種較三為理想三的調(diào)價(jià)三策略，三在現(xiàn)實(shí)三中很難三維系。三實(shí)踐證三明，很三多項(xiàng)目三其中的三各樓座三素質(zhì)因三為位置三、景觀三、交通三等因素三的影響三而差距三較大，三而且市三場(chǎng)狀況三的好與三壞在很三多的情三況下也三是很難三判斷的三。所以三在房地三產(chǎn)項(xiàng)目三素質(zhì)一三般，規(guī)三模較大三，而市三場(chǎng)發(fā)展三趨勢(shì)不三很明朗三的情況三下，多三數(shù)項(xiàng)目三采取的三是“波三浪螺旋三”的調(diào)三價(jià)策略三。這種三調(diào)價(jià)方三式是一三種結(jié)合三房地產(chǎn)三市場(chǎng)周三期波動(dòng)三而調(diào)整三價(jià)格發(fā)三生同步三的周期三性波動(dòng)三策略。三調(diào)價(jià)周三期以房三地產(chǎn)市三場(chǎng)周期三、項(xiàng)目三的銷售三速度和三最終利三潤的回三收作為三判斷標(biāo)三準(zhǔn)；同三時(shí)，可三根據(jù)工三程進(jìn)度三及銷售三情況，三對(duì)提價(jià)三幅度及三周期進(jìn)三行進(jìn)一三步細(xì)化三調(diào)整；三此外，三應(yīng)考慮三不同樓三座在銷三售速度三上的差三異，分三別調(diào)整三提價(jià)幅三度，避三免“一三刀切”三的作法三。并最三終給整三個(gè)項(xiàng)目三營銷工三作帶來三了快速三銷售速三度和良三好的業(yè)三績。房地產(chǎn)三價(jià)格策三略價(jià)格調(diào)三整策略漲價(jià)并三不意味三著增加三銷售難三度，其三正面意三義在于三：逼定客三戶。漲價(jià)信三息的提三前告知三可促使三客戶早三日下定三。維護(hù)客三戶。漲價(jià)讓三老客戶三看到了三物業(yè)升三值，對(duì)三老客戶三是一種三維護(hù)。追求利三潤。隨著工三程進(jìn)度三的變化三，產(chǎn)品三價(jià)值得三到提升三，作為三價(jià)值外三在表現(xiàn)三的價(jià)格三亦應(yīng)隨三之提升三，以擴(kuò)三大利潤三。房地產(chǎn)三價(jià)格策三略價(jià)格調(diào)三整策略常用價(jià)三格調(diào)整