房地產(chǎn)項目定位與策劃

三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、定位建議項目在進行產(chǎn)品組合時，涉及到三個層次的問題需要做出抉擇，即：一是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項目，例如一些具體的戶型面積區(qū)間；一是否擴展、填充和刪除產(chǎn)品線，例如某種特定的戶型類型；一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強、簡化或淘汰，例如高層、小高層，別墅、洋房等。以此來確定最佳的產(chǎn)品組合。三個層次問題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進銷售、又有利于增加項目的總利潤這個基本原則。一般來說，拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項目的潛力、開拓新的市場；延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要；加強產(chǎn)品線之間的一致性，可以增強項目的市場地位，發(fā)揮和提高項目在有關(guān)專業(yè)上的能力。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項目價格定位與策劃分析方法——項目價格定位體系定價原則上市價格現(xiàn)實價格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價格影響因素分析定價方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法規(guī)模、開發(fā)時機、營建標(biāo)準(zhǔn)、機會成本……【定價思路】成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括：

-土地成本

-前期成本

-建筑安裝成本

-配套成本

-其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財務(wù)成本）三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析成本加成法三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注一土地費用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2土地出讓契稅/按出讓金的3%計算二建安費用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費用4獨立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析三前期費用1勘查設(shè)計費/按總投資的0.05%計2建筑設(shè)計費50-100含施工圖；按住宅建筑面積計3景觀設(shè)計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算4設(shè)計招投標(biāo)管理費/按總投資的0.02%計5施工招投標(biāo)管理費/按總投資的0.04%計6審圖及設(shè)計咨詢費6按地面總建筑面積計7施工監(jiān)理費10按地面總建筑面積計8質(zhì)監(jiān)費/按建安費的0.1%計9施工證費/按建安費的0.15%計10測繪費1按地面總建筑面積計；含竣工測繪11可行性報告編制費/12臨水臨電費/13竣工圖編制3四配套費用1住宅配套費用用地紅線外（1）大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計（2）排水配套費15按地面總建筑面積計三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析2室外附屬工程費用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報警（1）綠化建設(shè)費12按住宅建筑面積計（2）供水管道工程費17.5按地面總建筑面積計（3）燃氣管道工程費21/24按住宅建筑面積計；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計（4）電話通訊工程費6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費145按地面總建筑面積計（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計（7）環(huán)衛(wèi)工程費10按地面總建筑面積計（8）有線電視工程費5按住宅建筑面積計（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計3人防工程建設(shè)費60/45按地面總建筑面積計五其他費用1管理費用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費用/按銷售收入約2%計3不可預(yù)見費用/（建安+前期+配套）×3%4財務(wù)費用/【定價思路】市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。預(yù)測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價/租金。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法【樣本選擇】

樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：

-相近原則，相近地段會有更多的相近因素

-成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義

-功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項目周圍環(huán)境指標(biāo)30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例1：市場比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價格擬合系數(shù)表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價格1000093427933

升幅7％18％三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例2：通過同一供需圈比較法來估算項目的大致價格區(qū)間R1R2R3OAC1R1三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例3：大型商、住、辦綜合體項目的市場比較定價方法演示比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計100%0.92951.03391.07150.89010.9695

本案住宅現(xiàn)時整體毛坯均價為7100元/平方米。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析住宅現(xiàn)時整體均價比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析住宅各組團現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重感性達利（A）SOHO時代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項目自身品質(zhì)20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計100%/0.93/0.89/0.91/0.81

本案酒店式公寓現(xiàn)時均價為9000元/平方米。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析酒店式公寓現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6

本案寫字樓現(xiàn)時平均售價為8500元/平方米，平均租金為2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析寫字樓現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計100%0.8971.011.085

本案商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價為20000元/平方米，租金為5.6元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價層數(shù)折減系數(shù)銷售均價（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣場租金為1.5-2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析本案商業(yè)現(xiàn)時平均價格水平影響因素指標(biāo)變動說明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟#GDP未來五年，仍將保持10％左右的年增長#FDI上海對外資的吸引力逐年增強收支水平#消費品零售額全市消費品零售總額逐年高速增長#居民收入人均年可支配收入保持高速增長#價格水平居民消費價格指數(shù)預(yù)計有一個上升過程政策制度#房貸制度等政府逐步加強調(diào)控房市力度，平抑潛在風(fēng)險城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實施的特別政策

#交通規(guī)劃未來目標(biāo)區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系#供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢#需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來人口住房需求是主力軍區(qū)域競爭#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響客戶偏好#區(qū)位偏好消費者對本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析價格影響因素影響因素預(yù)計變動幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競爭-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價格增幅影響因素調(diào)整未來增幅預(yù)測8%103%8.24%三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析住宅價格增幅預(yù)測影響因素住宅小戶型公寓寫字樓商業(yè)近期價格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來增幅預(yù)測8.24%8.1%0.31%5.3%注：近三期價格三增幅統(tǒng)三計周期三為199三5-2三002。價格三增長率三采用199三5-2三002（衰退三期+成長期三）及199三9-2三002（成長三期）兩三個統(tǒng)計三周期的三價格復(fù)三合增長三率的算三術(shù)平均三值。三、房三地產(chǎn)項三目定位三與策劃三分析未來價三格增長三率預(yù)測中高檔辦公、酒店公寓組團小戶型寫字樓上市時間：2006Q4

上市均價：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時間：2007Q2

上市均價：11734元/M2

集中商業(yè)上市時間：2007Q11F均價：23622元/M2中檔住宅組團中檔住宅上市時間：2005Q2

上市均價：8002元/M2

主題商街上市時間：2005Q41F均價：22297元/M2中高檔住宅組團中高檔住宅上市時間：2005Q3

上市均價：8837元/M2

主題商街上市時間：2006Q11F均價：22562元/M2高檔住宅組團高檔住宅上市時間：2007Q3

上市均價：10142元/M2

主題商街上市時間：2007Q41F均價：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、房三地產(chǎn)項三目定位三與策劃三分析未來上三市價格三預(yù)估房地產(chǎn)三開發(fā)流三程精細三化解析三與管控三實戰(zhàn)五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略4、房地三產(chǎn)項目三可行性三研究3、房地三產(chǎn)項目三風(fēng)險分三析2、房地三產(chǎn)項目三成本分三析1、房地三產(chǎn)項目三融資的三成本及三優(yōu)劣勢三分析五、房地三產(chǎn)企業(yè)三融資策略1、房地三產(chǎn)項目三融資的三成本及三優(yōu)劣勢三分析五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略2、房地三產(chǎn)項目三成本分三析序號

1土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。2前期工程費

前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略續(xù)5管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略3、房地三產(chǎn)項目三風(fēng)險分三析①項目的三定位風(fēng)三險房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的市三場定位三包括項三目的產(chǎn)三品定位三、建筑三產(chǎn)品的三質(zhì)量定三位、建三設(shè)環(huán)境三的品質(zhì)三定位，三是指導(dǎo)三項目決三策、項三目設(shè)計三、項目三營銷策三劃方案三等前期三工作的三依據(jù)。三可以說三，項目三的市場三定位確三定以后三，基本三上就敲三定了項三目的建三設(shè)風(fēng)格三、建設(shè)三成本、三營銷推三廣方案三，就決三定了項三目的銷三售前景三，一旦三市場定三位不準(zhǔn)三確，項三目的指三導(dǎo)思想三出現(xiàn)失三誤，是三后期無三法或者三是非常三困難彌三補的風(fēng)三險，也三是項目三開發(fā)過三程中，三最大的三風(fēng)險，三屬項目三建設(shè)的三決策性三失誤風(fēng)三險，按三照風(fēng)險三影響范三圍劃分三屬于總?cè)w風(fēng)險三（決策三風(fēng)險）三，從某三種程度三上講，三其結(jié)果三也是不三可管理三風(fēng)險。五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略②項目的三投資支三持能力三風(fēng)險（1）項目三的質(zhì)量三風(fēng)險包括：三在項目三決策階三段由于三經(jīng)濟技三術(shù)分析三失誤，三出現(xiàn)品三質(zhì)與價三格矛盾三導(dǎo)致的三質(zhì)量問三題；在三設(shè)計階三段，向三設(shè)計提三出違反三設(shè)計規(guī)三范、標(biāo)三準(zhǔn)，特三別是強三制性標(biāo)三準(zhǔn)的要三求，又三通過“三關(guān)系”三關(guān)照通三過造成三的“投三機性”三質(zhì)量問三題；施三工階段三，從業(yè)三人員對三設(shè)計知三識認(rèn)識三有重大三錯誤，三擅自改三變設(shè)計三造成的三質(zhì)量風(fēng)三險；施三工管理三過程中三，不重三視關(guān)鍵三部位和三關(guān)鍵過三程的跟三蹤檢查三處理，三對一些三容易出三現(xiàn)影響三結(jié)構(gòu)安三全，特三別是一三些雖不三影響結(jié)三構(gòu)安全三，但對三正常使三用功能三有嚴(yán)重三影響的三問題，三處理不三及時，三沒有做三到“事三前”控三制的“三永久性三缺陷”三或者給三售出交三房后造三成的質(zhì)三量“隱三患”（三實際上三就是“三質(zhì)量通三病”造三成的糾三紛）；三交房實三物與銷三售承諾三、廣告三宣傳承三諾不相三符造成三的“實三物質(zhì)量三”問題三等，因三“質(zhì)量三”問題三造成的三糾紛沖三突形成三的風(fēng)險三（可控三制風(fēng)險三）。五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略③項目的三合約履三行能力涉及土三地轉(zhuǎn)讓三、融資三、設(shè)計三、監(jiān)理三、工程三地質(zhì)勘三察、設(shè)三計與勘三察設(shè)計三成果審三核、招三標(biāo)代理三、施工三、材料三設(shè)備供三應(yīng)、質(zhì)三量檢測三、銷售三委托、三購房等三合同或三協(xié)議簽三約、履三約過程三，由于三項目的三一次性三（不可三重復(fù)性三）特點三，建設(shè)三周期又三比較長三，涉及三的方方三面面又三比較多三，如果三在關(guān)鍵三的過程三出現(xiàn)控三制失誤三，那將三給項目三造成相三當(dāng)大的三麻煩。三比如，三在目前三土地供三應(yīng)體制三和貸款三政策條三件下，三尋找土三地、找三尋資金三是企業(yè)三試圖突三出“瓶三頸”制三約的普三遍方法三，有時三候在“三饑不擇三食”的三景況下三，可能三會因“三省略過三程”不三慎跌入三“陷阱三”。五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略④項目建三設(shè)的“三創(chuàng)新”三風(fēng)險當(dāng)前的三房地產(chǎn)三風(fēng)險管三理經(jīng)濟三大環(huán)境三，使項三目建設(shè)三的土地三、資金三條件比三過去任三何時候三都顯得三更加重三要，在三有限資三源的條三件下，三要使企三業(yè)能夠三持續(xù)穩(wěn)三步發(fā)展三，追求三計劃利三潤，獲三得既定三利益是三非常有三必要的三。這種三情形下三，為了三服務(wù)目三的，追三求項目三與周邊三項目的三“差異三性”，三選擇自三己企業(yè)三不熟悉三或者認(rèn)三識尚不三足以完三成追求三的“創(chuàng)三新”，三也是極三具風(fēng)險三的，更三何況正三常地創(chuàng)三新本身三就是有三風(fēng)險的三。龍湖嚴(yán)格三規(guī)定：新進入三區(qū)域三三年不得三創(chuàng)新五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略⑤項目的三“政府三”風(fēng)險“政府三”風(fēng)險三多發(fā)生三在政策三的不連三續(xù)性、三突變性三和漏洞三的存在三，對于三企業(yè)來三說，主三要發(fā)生三在違規(guī)三操作的三投機性三過程、三對政策三不理解三的盲目三性過程三失誤。三在項目三建設(shè)過三程中，三企業(yè)必三須掌握三相關(guān)地三法律為三：《中華人三民共和三國建筑三法》、《中華人三民共和三國合同三法》、《中華人三民共和三國土地三法》、《中華人三民共和三國招標(biāo)三投標(biāo)法》、《中華人三民共和三國城市三房地產(chǎn)三法》、《中華人三民共和三國擔(dān)保三法》等；必三須掌握三地法規(guī)三為：《建設(shè)工三程質(zhì)量三管理條三理》等。必三須掌握三對于相三關(guān)法律三法規(guī)進三行補充三、操作三的部門三規(guī)章和三規(guī)范性三文件和三強制性三標(biāo)準(zhǔn)。投資不三過山海三關(guān)！關(guān)三門打狗三！1、可行性三研究的三概念2、可研報三告的結(jié)三構(gòu)和內(nèi)三容3、可研重三點4、案例分三享五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略4、房地三產(chǎn)項目可行性三研究1、可行性三研究的三概念1、可行性三研究的三概念運用多三種科學(xué)三手段綜三合論證三一個工三程項目三在技術(shù)三上是否三先進、三實用和三可靠，三在財務(wù)三上是否三贏利；三作出環(huán)三境影響三、社會三效益和三經(jīng)濟效三益的分三析和評三價，及三工程項三目抗風(fēng)三險能力三等的結(jié)三論；為三投資決三策提供三科學(xué)的三依據(jù)。五、房三地產(chǎn)企三業(yè)融資三策略2、可研報三告的結(jié)三構(gòu)和內(nèi)三容（1-5）1.總論：項目背三景、概三況、問三題和建三議2.市場調(diào)三查與預(yù)三測：為可研三的重要三環(huán)節(jié)，三內(nèi)容包三括：市三場現(xiàn)狀三調(diào)查、三產(chǎn)品供三需預(yù)測三、價格三預(yù)測、三競爭力三分析、三市場風(fēng)三險分析3.資源條三件評價三：資源可三利用量三、資源三品質(zhì)情三況、資三源賦存三條件、三資源開三發(fā)價值4.建設(shè)規(guī)三模與產(chǎn)三品方案三：建設(shè)規(guī)三模與產(chǎn)三品方案三構(gòu)成、三建設(shè)規(guī)三模與產(chǎn)三品方案三比選、三推薦的三建設(shè)規(guī)三模與產(chǎn)三品方案5.場址選三擇：場址現(xiàn)三狀、場三址方案三比選、三推薦的三場址方三案7.原材料三燃料供三應(yīng)：主要三原材料三供應(yīng)方三案、燃三料供應(yīng)三方案.8.總圖運三輸與公三用輔助三工程：總圖布三置方案三、場內(nèi)三外運輸三方案、三公用工三程與輔三助工程三方案9.節(jié)能措三施：節(jié)能三措施、三能耗指三標(biāo)分析10.節(jié)水措三施：節(jié)水措三施、水三耗指標(biāo)三分析6.技術(shù)方三案、設(shè)三備方案三和工程三方案：方案選三擇2、可研報三告的結(jié)三構(gòu)和內(nèi)三容（5-1三0）12.勞動安三全、衛(wèi)三生與消三防：危險因三素和危三害程度三分析、三安全防三范措施三、衛(wèi)生三保健措三施、消三防設(shè)施13.組織機三構(gòu)與人三力資源三配置：組織機三構(gòu)設(shè)置三及其適三應(yīng)性分三析、人三力資源三配置、三員工培三訓(xùn)14.項目實三施進度三：建設(shè)工三期、實三施進度三安排15.投資估三算：建設(shè)投三資估算三、流動三資金估三算、投三資估算三表11.環(huán)境影三響評價三：環(huán)境條三件調(diào)查三、影響三環(huán)境因三素分析三、環(huán)境保護措三施2、可研報三告的結(jié)三構(gòu)和內(nèi)三容（11-三15）17.財務(wù)評三價：財務(wù)評三價基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)與三參數(shù)選三擇、銷三售收入三與成本三費用估三算、財三務(wù)評價三報表、三盈利能三力分析三、償債三能力分三析、不三確定性三分析、三財務(wù)評三價結(jié)論18、國民三經(jīng)濟評三價：影子價三格及評三價參數(shù)三選取、三效益費三用范圍三與數(shù)值三調(diào)整、三國民經(jīng)三濟評價三報表、三國民經(jīng)三濟評價三指標(biāo)、三國民經(jīng)三濟評價三結(jié)論19.社會評三價：項目對三社會影三響分析三、項目三與所在三地互適三性分析三、社會三風(fēng)險分三析、社三會評價三結(jié)論20.風(fēng)險分三析：項目主三要風(fēng)險三識別、三風(fēng)險程三度分析三、防范三風(fēng)險對三策16.融資方三案：融資三組織形三式、資三本金籌三措、債三務(wù)資金三籌措、融資方三案分析21.研究結(jié)三論與對三策：推薦方三案總體三描述、三推薦方三案優(yōu)缺三點描述三、主要三對比方三案、結(jié)三論與建三議2、可研報三告的結(jié)三構(gòu)和內(nèi)三容（16-三21）市場調(diào)三查產(chǎn)品方三案財務(wù)評三價3、可行性三研究的三重點1.《項目成三本盈利三預(yù)測表》3.《項目現(xiàn)三金流量三預(yù)測表》2.《建安成三本目標(biāo)三控制表》4.《項目建三安成本三預(yù)測明三細表》4、可研階三段成本三控制重三點現(xiàn)場踏三勘+實地調(diào)三研在可研三階段，三成本部三的主要三工作是三完成目三標(biāo)成本三（可研三版）測三算，以三及配合三設(shè)計方三案對比三提供相三應(yīng)的成三本測算三數(shù)據(jù)。由于可三研階段三設(shè)計信三息粗淺三，大部三分成本三指標(biāo)可三以使用三“數(shù)據(jù)三庫+修正”三的方式三獲取，三唯有市三政配套三和地下三工程的三成本需三要重新三測算。三如大市三政、地三基處理三、樁基三礎(chǔ)、基三坑支護三等。特三別小心三：高壓三電、地三形地貌三、地質(zhì)三條件、三市政條三件、交三通、防三洪排水三、地下三采空、三古墓、三墳、山三洪。。三。。。三。5、可研三階段成三本重要三工作內(nèi)三容5、案例分三享房地產(chǎn)三開發(fā)流三程精細三化解析三與管控三實戰(zhàn)六、房三地產(chǎn)項