房地產(chǎn)蘇州某地產(chǎn)金色家園房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略方案

綱要回顧與發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者分析品牌策略傳播策略視覺(jué)表現(xiàn)回顧與發(fā)現(xiàn)銷售：花園洋房及小高層消化非?？焖俪晒Ω邔酉缓蒙俨糠謿w結(jié)于緊縮政策，核心是高層積累時(shí)間及積累量嚴(yán)重不足推廣：花園洋房的形象非常成功，小高層的消化也多得益于前期的形象塑造后期疲于應(yīng)付上市抓客，公寓價(jià)值訴求階段缺失，傳播渠道組合不夠豐富花園洋房1號(hào)樓6號(hào)樓上市時(shí)間8月11日9月23日10月6日單價(jià)總價(jià)12800180-260萬(wàn)10000（裝修1500）100－120萬(wàn)12000（裝修1800）140萬(wàn)-220萬(wàn)供應(yīng)（總）當(dāng)時(shí)銷現(xiàn)在余21355平米73%4套11790.5平米88%10套12738平米15套（由底層買起）50套積累期積累量A表量07年1月1日-8月初B+級(jí)以上168組當(dāng)月銷售110套30天B+級(jí)以上80組當(dāng)日銷售85戶12天/15%來(lái)自花園洋房轉(zhuǎn)客20組推廣配合兩次展會(huì)、四次報(bào)紙通欄、品牌發(fā)布會(huì)、電視VCR、體驗(yàn)之旅展示館精裝標(biāo)準(zhǔn)展示短信、國(guó)慶期間人氣積累花園洋房的形象塑造非常成功不僅自身消化好，同時(shí)帶動(dòng)了小高層的消化公寓有效客戶群尚未認(rèn)知項(xiàng)目品牌價(jià)值深化低于價(jià)格增漲形象：主題更換頻繁，訴求停留在表層

07年3月－5月為城市所仰望的高峰御所金色家園品牌導(dǎo)入根在蘇州家在萬(wàn)科金色家園萬(wàn)科23年，根系蘇州，深層解讀城市文脈花園洋房導(dǎo)入古城西區(qū)國(guó)際一線品牌成品精裝公寓07年5月底—7月中07年7月底-10月07年11月-12月底2007國(guó)際家庭居住解決方案代表者高層全面家居解決方案萬(wàn)般皆上品形象模糊，傳播核心不明確消費(fèi)者心聲：“我原來(lái)就住這兒，朋友多，熟悉，當(dāng)然就買這兒”“這里在我公司與家之間，所以最適合我把父母安排這兒”“勞動(dòng)路好象有規(guī)劃吧，現(xiàn)在有點(diǎn)亂”“萬(wàn)科股票很穩(wěn)，王石很厲害，是好公司”“中天、鑫苑，那開(kāi)發(fā)商不行，沒(méi)名”“周邊房子都跌了，萬(wàn)科的房子也不會(huì)跌的”地段已經(jīng)被消費(fèi)者認(rèn)同，成功完成了土地價(jià)值的訴求07年主要依托萬(wàn)科品牌來(lái)演繹項(xiàng)目?jī)r(jià)值以上我們的發(fā)現(xiàn)正是2008年我們需要努力的方向……市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)新情景美墅萬(wàn)元精裝公寓國(guó)內(nèi)一線品牌√√？雙湖陣營(yíng)獅山陣營(yíng)

新天翔廣場(chǎng)10000

天域17000

中茵皇冠25000

翰庭17000

星湖國(guó)際11000

湖濱一號(hào)15000

星嶼仁恒11000

朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)14000

新地國(guó)際公寓13000

萬(wàn)元精裝公寓的概念萬(wàn)元高檔公寓目前主要集中在新區(qū)、園區(qū)等外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的新興城區(qū)；新興城區(qū)在城區(qū)規(guī)劃、生活環(huán)境等各方面體現(xiàn)科學(xué)合理、人性適居的優(yōu)勢(shì)；政府大力發(fā)展房地產(chǎn)，引入國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)品牌，培育了優(yōu)良的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和成熟的消費(fèi)群體；地產(chǎn)品牌、精裝品質(zhì)、高科技含量成為衡量項(xiàng)目是否高檔的標(biāo)志；占據(jù)稀缺資源成為提升高檔公寓價(jià)值的關(guān)鍵因素身份標(biāo)簽：成熟地段、資源占有、優(yōu)良品質(zhì)DNA檢測(cè)從最初的城市郊區(qū)到現(xiàn)在的新老城區(qū)交界帶，從老工業(yè)基地到城市環(huán)線，城區(qū)西南片區(qū)難以在短時(shí)期內(nèi)突破雜亂、晦暗的區(qū)域形象；城市外擴(kuò)變遷圖身份標(biāo)簽之一老城，非優(yōu)質(zhì)區(qū)位西南，非適居環(huán)境獅山路板塊環(huán)金雞湖板塊高檔公寓集中分布板塊40%~50%50%~60%40%~50%自然資源、人文資源、配套資源的先天匱乏及后天的補(bǔ)給不足很難支撐區(qū)域價(jià)格攀升

新區(qū)獅山路板塊胥江西環(huán)板塊園區(qū)環(huán)金雞湖板塊板塊房地產(chǎn)發(fā)展起步期2001年2003年1999年板塊房地產(chǎn)飛速發(fā)展期2006年2007年2005年2005板塊高檔房均價(jià)水平4800~55004300~48005500~8500典型項(xiàng)目吳宮麗都、新港名城、錦寧閣奧林花園、景運(yùn)康家天域、中茵皇冠2006板塊高檔房均價(jià)水平5800~82005500~68007000~11000典型項(xiàng)目錦昌苑、御庭國(guó)際公寓、保利雅苑云庭、中天品園天域、玲瓏灣2007板塊高檔房均價(jià)水平8500~100007500~95008500~14000典型項(xiàng)目新地國(guó)際公寓、國(guó)際公館金色家園、鑫苑景園天域、瀚庭注：價(jià)格已歸為清水房?jī)r(jià)6~7年3~4年6~7年第一梯三隊(duì)第二梯三隊(duì)第三梯三隊(duì)金閶新三城平江新城滄浪新三城干將路三香路西環(huán)路西園路主城住三宅發(fā)展三梯隊(duì)分三布第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)區(qū)域范圍干將路、三香路西環(huán)路、留園路、南門路北環(huán)以北、南環(huán)以南，三大新城典型項(xiàng)目新港名仕、瑞基花園領(lǐng)袖江南、中天品園、云庭、鑫苑景園陽(yáng)光美地、鼎新城目前售價(jià)8500~100007500~110006500~8500非城區(qū)三核心地三段，在三早有項(xiàng)三目的價(jià)三格認(rèn)知三的條件三下，地三段很難三形成價(jià)三格突破三點(diǎn)身份標(biāo)三簽之二環(huán)線，三非成熟的三市場(chǎng)萬(wàn)元，三非理性三的價(jià)格本案產(chǎn)三品力全同一三線地產(chǎn)三品牌采用一三線品牌三的成品三精裝修考慮七三大居住三細(xì)節(jié)的三成品精三裝修香港專三業(yè)會(huì)所三管理公三司鴻藝三會(huì)管理三的會(huì)所市區(qū)唯三一的雙三泳池會(huì)三所300三00平三米東南三亞風(fēng)情三景觀裝飾建三筑立面充滿人三性化的三規(guī)劃身份標(biāo)三簽之三萬(wàn)科，三一線號(hào)三召力品質(zhì)，三領(lǐng)先產(chǎn)三品力癥結(jié)所三在以地段三強(qiáng)化項(xiàng)三目的價(jià)三值帶來(lái)三的市場(chǎng)三價(jià)格很三難支撐三銷售政策風(fēng)三暴將進(jìn)三一步打三擊非理三性投資三消費(fèi)非領(lǐng)導(dǎo)三地段領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)三品領(lǐng)導(dǎo)價(jià)三格927三新政強(qiáng)化土三地屬性三的實(shí)質(zhì)三稀缺價(jià)三值

轉(zhuǎn)三非理性三的地段三優(yōu)勢(shì)為三理性的三項(xiàng)目品三質(zhì)解決之三道城市外三擴(kuò)變遷三圖胥江片三區(qū)成熟三稀缺的三概念短三期將為三世人所三認(rèn)知。南部世三貿(mào)、東三部中海港務(wù)路三、船舶三博物館城區(qū)地三段土地三價(jià)格/三量。。。三。。土地稀三缺價(jià)值三在短時(shí)三間內(nèi)將三會(huì)大市三的引導(dǎo)三下形成三認(rèn)知，三剩下的三我們只三是需要三：喊出萬(wàn)三科金色三家園的三優(yōu)秀品三質(zhì)中天品園鑫苑景園中海胥江項(xiàng)目世貿(mào)新城項(xiàng)目晟地玖園項(xiàng)目新地國(guó)際公寓新港玉山路項(xiàng)目金色家園中天品園鑫苑景園中海胥江項(xiàng)目新港玉山路項(xiàng)目世貿(mào)新城項(xiàng)目新地國(guó)際公寓區(qū)位西環(huán)路、勞動(dòng)路，新老城區(qū)交界處西環(huán)路、西園路，老城區(qū)鬧中取靜，配套齊全西環(huán)路、北環(huán)路倆高架，環(huán)境較差，配套一般桐涇路，胥江路，桐涇公園，胥江長(zhǎng)江路玉山路，蘇州樂(lè)園滄浪新城，新區(qū)核心CBD獅山路，高尚生活商務(wù)較配套齊全基本概況24萬(wàn)總建，容積率1.813萬(wàn)總建，容積率1.210萬(wàn)總建，容積率216.8萬(wàn)總建、3.5容積率38.4萬(wàn)總建、1.7容積率150萬(wàn)總建14萬(wàn)方總建開(kāi)發(fā)商品牌國(guó)內(nèi)一線品牌地方知名企業(yè)地方知名企業(yè)國(guó)內(nèi)一線品牌本地知名企業(yè)國(guó)內(nèi)一線品牌地方知名企業(yè)風(fēng)格景觀Deco、東南亞風(fēng)情景觀蘇式、上塘河內(nèi)景觀現(xiàn)代、虎丘景觀現(xiàn)代，江景、園景、城景兼顧/現(xiàn)代，/現(xiàn)代、城市中心景觀產(chǎn)品類型花園洋房、小高層、高層小高層、多層、聯(lián)排簡(jiǎn)裝花園洋房、小高層、酒店式公寓精裝高層、聯(lián)排花園洋房、小高層、高層高層超高層精裝涉外公寓社區(qū)規(guī)劃人性化規(guī)劃，高尚生活場(chǎng)地中心組團(tuán)花園、人車分流水系貫通河景駁岸，高尚生活元素/大型生活城商業(yè)群房、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓、涉外公寓主力面積140多層140花園洋房121~138150115、140160135~150主力總價(jià)（單價(jià)）186萬(wàn)（13000）100萬(wàn)（7400）130萬(wàn)（10000）100萬(wàn)~250萬(wàn)//190萬(wàn)（15000）形象定位古城西區(qū)國(guó)際一線品牌精裝社區(qū)上塘河岸，新蘇派生活主城花園洋房、稀缺知性美宅胥江景觀大宅、城市人文大家類似于名馨主語(yǔ)城高檔商貿(mào)居住旗艦五星香格里拉精裝社區(qū)客戶定位老城區(qū)為主、新區(qū)為輔老城區(qū)、老蘇州為主老城區(qū)、老蘇州人為主老城區(qū)為主，新區(qū)為輔新區(qū)為主老城區(qū)及外城市外籍商務(wù)人士、外企高級(jí)白領(lǐng)√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√與中海三的競(jìng)爭(zhēng)三策略就三是

本三案08三年的最三核心的三營(yíng)銷策三略金色家園中海胥江項(xiàng)目區(qū)位西環(huán)路、勞動(dòng)路高架，環(huán)境嘈雜緊鄰胥江河和住宅區(qū)，環(huán)境較好基本概況24萬(wàn)總建，容積率1.816.8萬(wàn)總建、3.5容積率開(kāi)發(fā)商品牌國(guó)內(nèi)一線品牌國(guó)內(nèi)一線品牌精裝公寓經(jīng)驗(yàn)瀚庭實(shí)景，眼見(jiàn)為實(shí)之前在蘇沒(méi)有精裝房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)風(fēng)格景觀Deco、東南亞風(fēng)情景觀現(xiàn)代，江景、園景、城景兼顧社區(qū)配套鴻藝會(huì)打造國(guó)際一流會(huì)所幼兒園產(chǎn)品類型花園洋房、精裝小高層、精裝高層精裝高層、聯(lián)排主力面積140、170150~180戶型特色增加挑高休閑室等創(chuàng)新戶型90平米戶型拼接，創(chuàng)新戶型價(jià)格定位186萬(wàn)~250萬(wàn)100萬(wàn)~250萬(wàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)1800、2000。全面家居解決2000~3000客戶定位老城區(qū)為主、新區(qū)為輔老城區(qū)為主，新區(qū)為輔上市時(shí)間07年4月08年下半年我們的三優(yōu)勢(shì)顯三而易見(jiàn)產(chǎn)品呈三現(xiàn)早高尚生三活會(huì)所全面家三居解決三裝修方三案相對(duì)中三海最核三心的優(yōu)三勢(shì)：上三市時(shí)間三早競(jìng)爭(zhēng)策三略：把三握目前三本案入三市、實(shí)三景早于三中海的三時(shí)機(jī)，三迅速在三消費(fèi)者三心目中三樹(shù)立古三城第一三個(gè)高檔三精裝品三質(zhì)公寓三的先聲三影響；本案市三區(qū)唯一三會(huì)所、三精裝公三寓實(shí)景三體驗(yàn)、三外立面三的標(biāo)簽三化作為三輔助競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)三，而它三們傳遞三出來(lái)的三核心是三品質(zhì)帶三出的價(jià)三值，而三這些價(jià)三值也正三是樹(shù)立三古城精三裝高檔三公寓的三標(biāo)桿的三有力武三器；消費(fèi)者三分析典型個(gè)三案——三洪先生三夫婦感性描三述國(guó)有企三業(yè)改制三搬遷下三海經(jīng)商三的私營(yíng)三企業(yè)主三。原來(lái)一三直住的三回遷房背景描三述夫妻兩三人都是三蘇州本三地人，三45歲三左右。三兩人原三本都是三蘇州老三國(guó)有企三業(yè)的職三工。企三業(yè)改制三后，男三方下海三經(jīng)商，三女方繼三續(xù)留在三國(guó)營(yíng)廠三工作。目前男三方經(jīng)過(guò)三努力打三拼，事三業(yè)穩(wěn)定三，女方三工作安三穩(wěn)，步三入休閑三的中老三年時(shí)代三，愛(ài)子三目前在三南京讀三大學(xué)，三有出國(guó)三深造的三打算家庭年三收入約三50萬(wàn)三，另有三一輛奧三迪車和三兩處房三產(chǎn)（均三在市區(qū)三）；男方比三較忙，三交際圈三比較廣三而且接三觸中上三層人士三；女方三生活相三對(duì)簡(jiǎn)單三，平時(shí)三會(huì)參加三社區(qū)活三動(dòng)上網(wǎng)三看新聞三；一方比三較清閑三，有時(shí)三間四處三看房比三較，比三較保守三理性，三會(huì)考慮三很久才三作決定三。購(gòu)房動(dòng)三機(jī)房?jī)r(jià)一三直在漲三，遲早三要為兒三子買還三不如早三買，就三算他不三回來(lái)住三，也是三一份增三保值能三力強(qiáng)的三固定資三產(chǎn)。自己和三丈夫辛三苦了大三半輩子三，現(xiàn)在三有點(diǎn)積三蓄了，三從住房三上改善三一下生三活，享三受大品三牌帶來(lái)三的不同三尋常的三居住感三受。購(gòu)房細(xì)三特征：面積需三求：現(xiàn)在住三的已經(jīng)三126三了，買三差不多三的沒(méi)意三思，我三們這個(gè)三年紀(jì)可三能也不三會(huì)再換三了，索三性買大三點(diǎn)；兒子、三公公婆三婆雖然三不經(jīng)常三來(lái)住，三但得給三他們留三著房間三，老公三雖然有三筆記本三電腦不三一定在三書房辦三公，但三他喜歡三看書，三有很多三書得有三地方放三。所以三一定是三4個(gè)房三間。景觀追三求：有大花三園空氣三會(huì)好，三平時(shí)散三步會(huì)很三舒服，三最好在三家門口三或者餐三（客）三廳外面三有個(gè)空三中花園三，吃飯三的時(shí)候三也能享三受一下三。產(chǎn)品細(xì)三節(jié)需求三：地板不三是實(shí)木三的吧，三質(zhì)量能三保障么你們售三樓小姐三說(shuō)的挺三好的，三宣傳的三也挺好三，但還三得住了三才知道三好不好三。對(duì)區(qū)位三規(guī)劃的三看法：現(xiàn)在看三來(lái)還是三很亂的三，但會(huì)三好的，三我們交三房的時(shí)三候應(yīng)該三就差不三多了。典型個(gè)三案——三康先生三夫婦感性描三述高科技三行業(yè)的三高知?jiǎng)?chuàng)三業(yè)者有文化三底蘊(yùn)，三對(duì)住宅三比較講三究背景描三述夫妻雙三方都是三蘇州本三地人，三35歲三左右。三男方大三學(xué)畢業(yè)三就從事三軟件開(kāi)三發(fā)工作三，目前三在新區(qū)三一家外三企擔(dān)任三技術(shù)總?cè)O(jiān)職務(wù)三。妻子三是心腦三血管科三主治醫(yī)三生。孩三子6歲三，馬上三上小學(xué)三了。家庭年三收入約三30萬(wàn)三，另有三一輛帕三薩特和三兩處房三產(chǎn)（市三區(qū)、園三區(qū)）。夫妻倆三人都在三單位擔(dān)三任要職三，行業(yè)三要求不三斷有所三創(chuàng)新和三突破，三壓力較三大；目前跟三父母一三起住，三孩子漸三漸長(zhǎng)大三，房子三略顯擁三擠；夫妻倆三人工作三都很忙三，沒(méi)時(shí)三間四處三看房子三，信賴三品牌的三美譽(yù)度三。購(gòu)房動(dòng)三機(jī)孩子大三了，希三望住得三寬敞點(diǎn)三，同時(shí)三跟父母三分開(kāi)住三，但又三不能離三太遠(yuǎn)；購(gòu)房細(xì)三特征：面積需三求：現(xiàn)在住三的是9三0平米三，兩個(gè)三房間，三太小了三不夠用三。至少三得3個(gè)三房間。景觀追三求：平時(shí)很三忙，家三里像旅三館，景三觀不是三特別關(guān)三注。產(chǎn)品細(xì)三節(jié)需求三：裝修品三質(zhì)要好三，作工三要細(xì)，三要有特三色。對(duì)區(qū)位三規(guī)劃的三看法：城市中三心的地三段不可三替代典型個(gè)三案——三謝先生感性描三述祖輩生三長(zhǎng)在滸三關(guān)農(nóng)村三，改革三開(kāi)放以三后，憑三借闖勁三和機(jī)遇三迅速暴三富；一直住三得是小三農(nóng)別，三寬敞最三重要。背景描三述夫妻倆三人都是三滸關(guān)當(dāng)三地人，三35歲三左右，三男方經(jīng)三商多年三，常年三奔波在三外，女三方原本三務(wù)農(nóng)，三現(xiàn)在無(wú)三業(yè)；兒三子7歲三，塊上三小學(xué)了三；家庭年三收入約三50萬(wàn)三，另有三一輛帕三薩特和三四處房三產(chǎn)（拆三遷補(bǔ)償三房加自三購(gòu)商鋪三）。男方做三生意，三接觸的三基本都三是私營(yíng)三業(yè)主，三閑暇喜三歡打麻三將，聊三天主要三交流車三子、房三子還有三投資渠三道等。從來(lái)不三缺房子三住，但三是沒(méi)有三一套房三子覺(jué)得三住著滿三意，雖三然夠用三，但是三在農(nóng)村三，沒(méi)景三觀、沒(méi)三檔次，三也想住三住高層但換房三子也得三考慮小三孩上學(xué)三、上下三班方便三，回老三家方便三。朋友聊三天的時(shí)三候知道三本案，三到售樓三處了解三了基本三情況，三20分三鐘就決三定購(gòu)買三，還拉三了其他三幾位朋三友一起三來(lái)。購(gòu)房動(dòng)三機(jī)顯擺身三份、增三保值、三留給子三女購(gòu)房細(xì)三特征：景觀追三求：要有大三花園，三入口要三氣派，三男方雖三然沒(méi)時(shí)三間會(huì)去三玩，但三老婆孩三子可以三去玩，三再加上三朋友來(lái)三玩很有三面子；面積需三求：從小到三大都住三的是大三房子，三這次肯三定也得三買大的三。再說(shuō)三那幾個(gè)三朋友買三的都是三170三的，不三能比他三們買的三小產(chǎn)品細(xì)三節(jié)需求三：100三0多的三裝修太三低了，三分體式三空調(diào)感三覺(jué)很低三檔；對(duì)區(qū)域三規(guī)劃的三看法：農(nóng)村現(xiàn)三在都變?nèi)媚敲慈茫稳龥r是城三市里一三定會(huì)越三來(lái)越好三。他們想三要地段—三—離原三本生活三工作的三區(qū)域不三能太遠(yuǎn)三，靠近三交通干三道方便三出行；三學(xué)三校、醫(yī)三院、超三市不能三少，生三活方便三很重要三；品牌—三—兩三三百萬(wàn)的三房子一三定要保三證質(zhì)量三，這樣三才住得三放心；品質(zhì)—三—現(xiàn)居三住的房三產(chǎn)已完三全能滿三足居住三功能，三希望在三景觀、三裝修、三物業(yè)管三理等方三面再上三一檔次三；價(jià)格—三—有較三充裕的三購(gòu)買力三，希望三付出的三每一分三錢都感三覺(jué)物有三所值；房型—三—寬敞三、舒適三、功能三分區(qū)合三理，有三體現(xiàn)身三份和情三趣的小三空間。消費(fèi)者三定位祖輩生三活在老三城區(qū)的情感依三賴階層因城市三變遷、三工作發(fā)三展遷出三老城的凝聚回三歸階層從小生三活在農(nóng)三村，渴三望成為三都市精三英的進(jìn)城體三驗(yàn)階層SWOT總建2三4萬(wàn)方三，是目三前古城最三大規(guī)模居住社三區(qū)；情景美三墅和精裝公三寓為古城內(nèi)三首創(chuàng)的高品三質(zhì)居住三產(chǎn)品；萬(wàn)科品三牌深入人三心，具三備開(kāi)發(fā)三、管理三高品質(zhì)三精裝公三寓產(chǎn)品三的資深三經(jīng)驗(yàn)；古城唯一3三萬(wàn)方大三型東南三亞風(fēng)情景觀花三園人車分三流、風(fēng)三雨聯(lián)廊三等人性化三規(guī)劃設(shè)計(jì)古城唯三一國(guó)際三化私人三會(huì)所蘇州唯三一室內(nèi)三室外雙三恒溫泳三池高科技三智能化三系統(tǒng)項(xiàng)目西三部和南三部臨兩三條高架，環(huán)境嘈雜；容積率三1.8三，高層三為主，得房率與多層三、別墅三相比較低；項(xiàng)目?jī)r(jià)格突三破1萬(wàn)，接近三干將路三市中心三及園區(qū)三高檔精三裝公寓三的房?jī)r(jià)三。環(huán)線以三內(nèi)、城市中三心的土三地越來(lái)三越稀缺，房?jī)r(jià)三將會(huì)不三斷上漲三；與新區(qū)三、園區(qū)三相比，三目前環(huán)線以三內(nèi)精裝三高檔公三寓市場(chǎng)還三是一片三空白，市場(chǎng)需三求尚未被三激發(fā)；項(xiàng)目所三在板塊三未來(lái)將三建成人三文底蘊(yùn)三、自然三景觀兼三優(yōu)，集三旅游休三閑商貿(mào)三為一體三的高檔居三住板塊；項(xiàng)目西三、南兩三條高架三直達(dá)新三區(qū)、市三區(qū)等其三它區(qū)域三，交通快三捷，通三達(dá)性高；項(xiàng)目十三分鐘路三程范圍三內(nèi)可達(dá)三中學(xué)、三小學(xué)、三家樂(lè)福三、體育三中心、三附二院三等，生活非三常方便三；消費(fèi)者三對(duì)中心地三段、居三住品質(zhì)三、品牌三開(kāi)發(fā)商等產(chǎn)品三元素最三為關(guān)注；進(jìn)入通三貨膨脹三周期，三越來(lái)越三多的消三費(fèi)者購(gòu)三買房產(chǎn)增三保值。多次加三息，9三27新三政導(dǎo)致購(gòu)三買多套三住房的三客戶持三幣觀望三，高價(jià)三房銷售三受阻；勞動(dòng)路三板塊在三蘇州當(dāng)三地消費(fèi)三者心中三的認(rèn)知比三較落后三、臟亂，政府的三規(guī)劃執(zhí)三行力度決定本三項(xiàng)目未三來(lái)的區(qū)三域形象三；08年三，中海胥三江項(xiàng)目上市，三與本項(xiàng)三目形成三直接正三面競(jìng)爭(zhēng)三；項(xiàng)目定三位古城居三住標(biāo)桿品牌策三略回顧土地屬三性：古三城稀缺產(chǎn)品屬三性：成三品精裝三公寓三競(jìng)爭(zhēng)策三略：時(shí)三機(jī)早+三建筑、三景觀、三會(huì)所的三競(jìng)爭(zhēng)價(jià)三值

客三戶定位三：情感三依賴、三凝聚回三歸、進(jìn)三城體驗(yàn)三的蘇州三人

項(xiàng)三目定位三：古城三居住標(biāo)三桿“三我喜歡三園區(qū)那三樣有品三質(zhì)的房三子，但我家三人、朋三友、工三作圈在三這里，三所以我三一定要三買這里三的房子我喜歡三精裝修三，不過(guò)三有些擔(dān)三心裝修三報(bào)價(jià)有三虛頭，三不值我去看三過(guò)裝修三展示，三差不多三夠了，三這些錢三也就裝三成這樣三了我們朋三友住在三高層公三寓，我三們也要三體驗(yàn)這三種尊崇三感、高三高在上三感覺(jué)越了解三萬(wàn)科，三就越覺(jué)三得有保三證中天、三鑫苑沒(méi)三有名氣三；云庭三冷淡淡三的象寫三字樓這個(gè)地三方也就三是金色三家園還三看得上三眼我們一三直期待三市區(qū)成三熟地段三上的優(yōu)三質(zhì)品牌三”消費(fèi)者三自白：在地段三成為不三可變更三的必要三條件后三，消費(fèi)三者首選三的是萬(wàn)三科這樣三大品牌三的產(chǎn)品萬(wàn)科品三牌=好三房子？如果我三們更深三層次的三挖掘消三費(fèi)者的三心理需三求，可三以發(fā)現(xiàn)三，消費(fèi)三者真正三的潛臺(tái)三詞是萬(wàn)科品三牌所代三表的住三宅品質(zhì)三=好房三子！從消費(fèi)三者洞察三中可以三發(fā)現(xiàn)，三金色家三園是好三房子，三在他們?nèi)邮芰巳囟魏腿放扑淼娜≌啡|(zhì)后，三他們依三然對(duì)金三色家園三的價(jià)格三耿耿于三懷如何才三能徹底三消除已三購(gòu)客戶三對(duì)價(jià)格三的疑慮三，同時(shí)三傳達(dá)給三目標(biāo)客三戶超越價(jià)三格的產(chǎn)三品價(jià)值三？項(xiàng)目品三質(zhì)所帶三來(lái)的價(jià)三值，就三是回答三這一問(wèn)三題的關(guān)三鍵！品牌D三NA一個(gè)能三反映開(kāi)三發(fā)商理三念、支三撐產(chǎn)品三價(jià)值、三滿足消三費(fèi)者心三理需求三的核心三因素品質(zhì)Qua三lit三y品質(zhì)意三味著什三么？品質(zhì)地三產(chǎn)的始三創(chuàng)者－三星河灣三的標(biāo)準(zhǔn)三的定義三：好房三子必須三深入到三每一個(gè)三細(xì)節(jié)品質(zhì)意三味著：地段的三稀缺品牌的三保證建筑的三昭示園林的三震撼服務(wù)的三精神精裝標(biāo)三準(zhǔn)的國(guó)三際級(jí)成三品化會(huì)所的三奢享規(guī)劃的三人性化配套的三繁盛品質(zhì)意三味著：超越蘇三州古城三的所見(jiàn)三、所識(shí)三、所在Slo三gan古城的三金傳播策三略08年三銷售環(huán)三節(jié)重要三節(jié)點(diǎn)200三8.1會(huì)所銷三售中心三、花園三洋房示三范單位三對(duì)外開(kāi)三放3會(huì)所全三面開(kāi)放三、商業(yè)三立面展三示、7三#20三層示范三單位開(kāi)三放812#三10層三示范單三位開(kāi)放12年終項(xiàng)目滲三透期高層3三#99套三/29106三55元三/平2情花2三6#39套三/12130三00元三/平4565.1三房展會(huì)8#西78套三/41120三0025#24套三/16130三007#93/三53120三008#東78套三/42120三0023#三/2248套三/16130三0021#16套130三00910119#93套三/31120三0012#三一半58套三/38120三0010#75套三/43120三0010.三1展會(huì)項(xiàng)目強(qiáng)三銷期高端品三上市期持續(xù)銷三售期月銷4三131576350605050384321745傳播目三的在中海三項(xiàng)目啟三動(dòng)之前三，迅速三樹(shù)立萬(wàn)三科金色三家園[古城居三住標(biāo)桿]形象三，讓本三案成為三消費(fèi)者三評(píng)判市三區(qū)項(xiàng)目三優(yōu)