某市南路項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議

鄭州江泰置業(yè)京廣南路項(xiàng)目

整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：鄭州江泰置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2008.05[2008]GW-SZ-019項(xiàng)目研究的工作階段劃分整體定位及物業(yè)發(fā)展建議（中期匯報(bào)）整體定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿匯報(bào)）市場(chǎng)調(diào)研階段項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談一線(xiàn)銷(xiāo)售人員訪(fǎng)談消費(fèi)者訪(fǎng)談2008/03/312008/052008/03/24項(xiàng)目界定及目標(biāo)分析問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)價(jià)值研判案例借鑒及分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位規(guī)劃實(shí)施及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議2整體規(guī)劃及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)價(jià)值研判項(xiàng)目整體定位整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題界定項(xiàng)目屬性界定3本項(xiàng)目所在南區(qū)板塊為老城區(qū)邊緣，非政府規(guī)劃的主導(dǎo)方向，南區(qū)的價(jià)值定位較為模糊政府主導(dǎo)城市外擴(kuò)，建成多組團(tuán)城市，市區(qū)由中心、北部組團(tuán)、西部、東部和東南部組團(tuán)組成，采取“多中心、組團(tuán)式”布局；在政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中，重點(diǎn)采取“北擴(kuò)＋東移”的發(fā)展戰(zhàn)略，并且由于西部受到老工業(yè)區(qū)的限制、南區(qū)受到地形地貌的限制，鄭州中長(zhǎng)期最有利的發(fā)展方向是東和北；項(xiàng)目所在南區(qū)為老城區(qū)邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部，是中心組團(tuán)自然發(fā)展的延伸帶，政府對(duì)南區(qū)的規(guī)劃定位較為模糊。區(qū)位、規(guī)劃交通，配套項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩灾行慕M團(tuán)板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)情況4區(qū)域的通達(dá)性較好，但昭示形象較差，消費(fèi)者的心理認(rèn)知度較低本區(qū)域距離市中心的車(chē)程距離約為15-20分鐘車(chē)程；消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知度較低，心理距離遠(yuǎn)；本區(qū)域內(nèi)有市六院、學(xué)校、客運(yùn)總站，缺乏成熟的城市配套，這方面只能依托市中心組團(tuán)；區(qū)域內(nèi)缺乏成熟的商業(yè)配套，目前僅有大學(xué)中路一帶的商業(yè)配套剛起步，而本項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)配套還處在低級(jí)、低檔的階段；區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況本項(xiàng)目中心組團(tuán)板塊鄭州市客運(yùn)總站南區(qū)沒(méi)去過(guò)，那邊房地產(chǎn)項(xiàng)目很少，我們西區(qū)人很少往東區(qū)，更不會(huì)往南區(qū)去置業(yè)?！〗粫?huì)客戶(hù)王小姐南區(qū)沒(méi)去過(guò)。航海路發(fā)展的可以，大學(xué)路、隴海路發(fā)展的比較快。再往南就很偏，主要是區(qū)域內(nèi)消化?！谰疤斐侵脴I(yè)顧問(wèn)5本項(xiàng)目輻射10分鐘車(chē)程的交通圈內(nèi)，集聚了大量的商貿(mào)批發(fā)、物流市場(chǎng)項(xiàng)目所在南區(qū)其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)、物流、批發(fā)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集地；南區(qū)聚集了大量的生意人群，經(jīng)調(diào)研得知，該生意人多為省內(nèi)其他地市人，也有少數(shù)外省人；本項(xiàng)目處在南區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的核心位置，隨著京廣路擴(kuò)寬改造，未來(lái)本項(xiàng)目可能輻射整個(gè)南區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的置業(yè)人群。區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況本項(xiàng)目眼鏡城10分鐘車(chē)程圈金泰成燈飾廣場(chǎng)航海農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鞋城農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)中陸物流廣場(chǎng)萬(wàn)客來(lái)副食品城茶葉城、建材城鋼材城摩配城鋼材市場(chǎng)農(nóng)副產(chǎn)品家具舊貨市場(chǎng)6本項(xiàng)目規(guī)模較小、地價(jià)較高、內(nèi)部無(wú)資源，且內(nèi)部拆遷問(wèn)題將會(huì)影響項(xiàng)目的規(guī)劃與分期地塊基本技術(shù)指標(biāo)：規(guī)模：54.73畝（使用權(quán)面積）；容積率：《3.5；限制條件：90/70（按建筑面積計(jì)算），無(wú)限高限制；地價(jià)：350萬(wàn)/畝；地塊內(nèi)部無(wú)任何自然資源；地塊內(nèi)部存在拆遷問(wèn)題：1號(hào)位置“L”型建筑，存在5年租期，且2號(hào)位置目前已被快捷酒店租賃，也存在租約問(wèn)題；內(nèi)部情況項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩缘貕K四至1122334455相鄰關(guān)系7項(xiàng)目緊鄰京廣路、通達(dá)性和昭示性較好，但周邊區(qū)域配套較少，且檔次較低京廣路上由于存在鄭州市客運(yùn)總站，所以是公交線(xiàn)路很發(fā)達(dá)的路段；地塊緊鄰京廣路（45米寬）和張魏寨路（20米寬），其臨街面較長(zhǎng)，通達(dá)性和昭示性較好；周邊形象較差、配套較少、配套檔次較低；周邊人群多為產(chǎn)業(yè)人群和流動(dòng)人口，區(qū)域內(nèi)常住老鄭州人不多；內(nèi)部情況項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩缘貕K四至相鄰關(guān)系張魏寨路本項(xiàng)目長(zhǎng)江路京廣南路京廣路市六院長(zhǎng)江路張魏寨路居民小區(qū)居民小區(qū)地塊以西地塊以南鄭州市客運(yùn)總站8考慮到本項(xiàng)目周邊的相鄰建筑關(guān)系，在規(guī)劃時(shí)重點(diǎn)考慮南向住宅的退距問(wèn)題北靠張魏寨路，對(duì)面是老的居民小區(qū)（寶龍、錦祥）和加油站；按技術(shù)規(guī)定加油站退距16-20米，由于張魏寨路寬約20米，所以本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)不需要考慮北向的相鄰關(guān)系；南邊緊靠5層多層老住宅，由于該住宅緊鄰本項(xiàng)目，與地塊紅線(xiàn)距離為12-15米，所以在規(guī)劃時(shí)為重點(diǎn)考慮；寶龍、錦祥住宅小區(qū)加油站5層住宅5層住宅加油站寶龍、錦祥住宅小區(qū)張魏寨路京廣南路內(nèi)部情況項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩缘貕K四至相鄰關(guān)系9二線(xiàn)省會(huì)商貿(mào)城市、老城區(qū)邊緣、產(chǎn)業(yè)圈核心、小規(guī)模高容積率住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩裕憾€(xiàn)省會(huì)商貿(mào)城市項(xiàng)目屬性：地塊僅有54.73畝，規(guī)模較??；政府規(guī)定R《3.5；高容積率鄭州作為省會(huì)，其首位效應(yīng)正在加強(qiáng)；鄭州缺乏大型工業(yè)企業(yè)，以商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)為其主要特征；老城區(qū)邊緣區(qū)域處在老中心城區(qū)的邊緣，屬于自然發(fā)展帶，距離市中心15-20分鐘車(chē)程，但消費(fèi)者的心理認(rèn)知度較低；小規(guī)模項(xiàng)目屬性界定產(chǎn)業(yè)圈核心位置項(xiàng)目所在南區(qū)為鄭州市商貿(mào)、物流等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的聚集地，本項(xiàng)目處在該產(chǎn)業(yè)圈的核心位置；受到90/70限制，且地塊內(nèi)部存在拆遷問(wèn)題；限制條件較多10整體規(guī)劃及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)價(jià)值研判項(xiàng)目整體定位整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題界定項(xiàng)目屬性界定11開(kāi)發(fā)商目標(biāo)以及世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解江泰置業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)利潤(rùn)最大化；現(xiàn)金流回現(xiàn)速度要快，但不需要太快；品牌，做成精品住宅；開(kāi)發(fā)商背景江泰置業(yè)之前在河南開(kāi)封開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目是該公司進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的試水之作；項(xiàng)目前提條件：本項(xiàng)目地價(jià)較高：350萬(wàn)/畝；本項(xiàng)目所在區(qū)域客戶(hù)認(rèn)知度較低，目前價(jià)格屬于鄭州較為洼地的區(qū)域；在此前提下，搏最高利潤(rùn)成為重中之重，其次要照顧到項(xiàng)目的回現(xiàn)速度；對(duì)于公司品牌，世聯(lián)認(rèn)為，精品意識(shí)要貫穿始終，但精品≠高端或者豪宅，而是要保證項(xiàng)目的品質(zhì)。結(jié)合開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀對(duì)目標(biāo)的解析在保證安全穩(wěn)健的回現(xiàn)速度面前，實(shí)現(xiàn)最高的利潤(rùn)水平；同時(shí)將品質(zhì)保有意識(shí)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始終。12我們通過(guò)金字塔結(jié)構(gòu)來(lái)分析核心問(wèn)題R1非期望結(jié)果——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果按照市場(chǎng)常規(guī)操作，本項(xiàng)目面臨的情景如何？是否能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的期望目標(biāo)？R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它目標(biāo)在保證安全穩(wěn)健的回現(xiàn)速度面前，實(shí)現(xiàn)最高的利潤(rùn)水平；同時(shí)將品質(zhì)保有意識(shí)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始終。二者之間的矛盾引發(fā)我們?nèi)ニ伎际欠裼衅渌僮魉悸?？本?xiàng)目面臨的核心問(wèn)題是什么？如何解決？其他的操作思路，與本項(xiàng)目的限制條件是否矛盾？是否能從技術(shù)上解決？13按照業(yè)內(nèi)較為保守的觀(guān)點(diǎn)，本項(xiàng)目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到期望目標(biāo)市調(diào)中針對(duì)本項(xiàng)目較為保守的業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)思路：開(kāi)發(fā)多梯戶(hù)比（類(lèi)似2梯6戶(hù)＋3梯8戶(hù)的普通住宅）；價(jià)格預(yù)期：考慮目前市場(chǎng)大勢(shì)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)在4000-4500元/平方米；經(jīng)濟(jì)粗算的假設(shè)前提：開(kāi)發(fā)全高層社區(qū)（30-33層），商業(yè)按2層計(jì)算，沿京廣路約3000平方米；項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)，一年內(nèi)分兩期銷(xiāo)售；價(jià)格假定為入市時(shí)均價(jià)5000元/平方米；內(nèi)容計(jì)算公式單位成本單項(xiàng)總額元/㎡萬(wàn)元土地費(fèi)用1,41919,155.5前期工程費(fèi)用勘探設(shè)計(jì)、三通一平100.01,350市政代收費(fèi)用130.01,754建安成本高層住宅土建、水電、安裝1,600.020,432.3商業(yè)配套土建、水電、安裝3,000.0360地下車(chē)庫(kù)土建、水電、安裝2,000.03,648.6小計(jì)

24,441室外工程及環(huán)境道路、照明、園林87.61.305管理費(fèi)用建安費(fèi)用的3%49.2733不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用上述2—6項(xiàng)的4%131.81,962開(kāi)發(fā)成本總成本費(fèi)用3,425.651,022項(xiàng)目投資成本估算：項(xiàng)目盈利能力估算：銷(xiāo)售收入：63851萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)投資：51022萬(wàn)元；稅前利潤(rùn)：9037萬(wàn)元；稅前成本利潤(rùn)率：17.71%；內(nèi)部收益率：21%。14我們?cè)谒伎迹袩o(wú)其他的操作思路……

高容積率、高品質(zhì)、小戶(hù)型項(xiàng)目的溢價(jià)模式模式1：豪宅元素溢價(jià)模式——深圳御景華城模式2：產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)模式——深圳白金假日公寓模式3：功能轉(zhuǎn)換模式——深圳星河世紀(jì)——全新的產(chǎn)品創(chuàng)新方式、附送超額價(jià)值——高形象、高品質(zhì)、突破成本價(jià)值衡量體系的城市豪宅——采用高容積率的公寓產(chǎn)品分?jǐn)偟貎r(jià)，實(shí)現(xiàn)合理價(jià)格模式4：高科技溢價(jià)模式——北京鋒尚國(guó)際公寓——采用高科技戰(zhàn)略提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值15深圳御景華城——在周邊競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，定位豪宅，顛覆小戶(hù)價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)豪宅溢價(jià)模式項(xiàng)目區(qū)位：華強(qiáng)北輻射區(qū)，屬于城市核心區(qū)域，小戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)激烈；占地面積：26467平方米；總建筑面積：21萬(wàn)平方米（住宅建面18萬(wàn)平方米）；項(xiàng)目規(guī)劃：6棟33～34層高層；主力戶(hù)型：27-82平方米。地塊基本技術(shù)指標(biāo)：價(jià)值提升舉措：定位小戶(hù)豪宅10000平方米、3層立體園林，雙泳池（一個(gè)恒溫）；金碧輝煌的酒店式大堂和售樓處；超星級(jí)皇家酒店式管家服務(wù)2004年11月發(fā)售，均價(jià)8500元/平方米，比市場(chǎng)均價(jià)高500-1000元/平方米。16深圳白金假日公寓——通過(guò)給客戶(hù)超額實(shí)惠附送，突破區(qū)域內(nèi)原有的價(jià)格壁壘創(chuàng)新溢價(jià)模式項(xiàng)目區(qū)位：寶安中心區(qū)，屬于規(guī)劃中新區(qū)，周邊形象較差；占地面積:6676.63平方米、總建筑面積:54728.12平方米；1棟28層，底三層商業(yè)裙樓，四層架空層會(huì)所、巴提亞風(fēng)情園林；主力戶(hù)型：40-44平米一房。地塊基本技術(shù)指標(biāo)：價(jià)值提升舉措：超額附送面積奇數(shù)層送露臺(tái)，家家雙陽(yáng)臺(tái)；陽(yáng)臺(tái)變身變房間，一房變兩房；平面偷22%面積，復(fù)式偷100%面積；真偷面積的高凸窗1.2m×1m；2006年9月發(fā)售，均價(jià)8300元/平方米，比市場(chǎng)同期小戶(hù)型價(jià)格高約1000元/平米；17深圳星河世紀(jì)——轉(zhuǎn)換為商務(wù)公寓功能，通過(guò)高容積率的產(chǎn)品分?jǐn)偟貎r(jià)、實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值功能轉(zhuǎn)換模式項(xiàng)目區(qū)位：福田中心區(qū)，緊鄰深南大道；占地面積11700.7㎡，建筑面積：126697.43㎡；總層數(shù)：A棟為39層，B、C棟均為32層；主力戶(hù)型32-68㎡；配套設(shè)施：會(huì)所面積為10000㎡、寫(xiě)字樓，CBD公寓及購(gòu)物中心；地塊基本技術(shù)指標(biāo)：價(jià)值提升舉措：商務(wù)公寓提升價(jià)值框架結(jié)構(gòu)按照辦公需求來(lái)設(shè)置；公共空間按照辦公需求來(lái)打造；項(xiàng)目推廣和營(yíng)銷(xiāo)方式針對(duì)商務(wù)人士；2005年10月發(fā)售，酒店式公寓銷(xiāo)售速度快，售價(jià)11000元/m2；18北京鋒尚國(guó)際公寓——通過(guò)符合客戶(hù)價(jià)值的科技創(chuàng)新，重新建立了價(jià)值體系高科技溢價(jià)模式項(xiàng)目區(qū)位：北京海淀區(qū)萬(wàn)柳中路，屬于CBD區(qū)域；占地面積26000平方米，總建面80000平方米，容積率3.0；建筑形式：4棟18層塔樓，一幢8層和一幢9層板樓；戶(hù)型：以面積35-91平方米的一房和兩房為主，占86％；地塊基本技術(shù)指標(biāo)：價(jià)值提升舉措：高科技戰(zhàn)略溢價(jià)歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)；周邊價(jià)格平臺(tái)7000-8000元/平米，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)10500元/平米；告別空調(diào)暖氣很不錯(cuò)。我認(rèn)為這個(gè)房子的溫度很好，夏天一件半袖，冬天一件長(zhǎng)袖T恤在房間里很合適。高品質(zhì)的生活就是住在自己喜歡的房子里，溫度舒適，空氣新鮮，在家里感覺(jué)十分幸福?！L(fǎng)談鋒尚國(guó)際公寓業(yè)主焦先生19通過(guò)擬三合分析三，本項(xiàng)三目可選三擇產(chǎn)品三創(chuàng)新的三溢價(jià)模三式，但三需要思三考在規(guī)三劃技術(shù)三上面臨三的問(wèn)題溢價(jià)模式案例適宜條件本項(xiàng)目擬合度豪宅元素溢價(jià)模式深圳京基御景華城較強(qiáng)的城市價(jià)值或者稀缺的自然資源；本項(xiàng)目處在老城區(qū)邊緣，且無(wú)任何自然資源；產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)模式深圳白金假日公寓無(wú)較強(qiáng)的適宜條件本項(xiàng)目可在此方向?qū)で笸黄?；功能轉(zhuǎn)換模式深圳星河世紀(jì)適宜的區(qū)位、交通、配套，周邊具備成熟的商務(wù)辦公或者商業(yè)氛圍；本項(xiàng)目為純住宅用地，且周邊不具備成熟的商務(wù)辦公或者商業(yè)氛圍；高科技溢價(jià)模式北京鋒尚國(guó)際公寓高科技技術(shù)整合利用能力、資金保障、高端客戶(hù)群；鄭州作為二線(xiàn)省會(huì)城市，不具備大量的高端先鋒客戶(hù)群，且開(kāi)發(fā)商選擇此種模式投入成本較大；???ü規(guī)劃技三術(shù)上我三們需要三考慮—三—“9三0/7三0與容三積率3三.5之三間的矛三盾”：若開(kāi)發(fā)三普通住三宅產(chǎn)品三，將面三臨梯戶(hù)三比過(guò)高三，品質(zhì)三下降的三問(wèn)題；若開(kāi)發(fā)三住宅公三寓類(lèi)產(chǎn)三品，規(guī)三劃上可三以解決三，但牽三扯是否三有足夠三需求支三撐的問(wèn)三題；是否考三慮二者三相結(jié)合三的開(kāi)發(fā)三思路？三如果是三，則二三者比例三如何？20本項(xiàng)目三核心問(wèn)三題分解如何實(shí)三現(xiàn)項(xiàng)目三價(jià)值的三充分溢三價(jià)？基于世三聯(lián)對(duì)項(xiàng)三目的分三析，我三們認(rèn)為三項(xiàng)目應(yīng)三該解決三的核心三問(wèn)題是三：核心問(wèn)三題可以三分解為三：判斷住三宅公寓三類(lèi)產(chǎn)品三是否有三足夠的三需求支三撐？采三用何種三創(chuàng)新模三式可以三實(shí)現(xiàn)充三分溢價(jià)三？公寓產(chǎn)三品的創(chuàng)三新點(diǎn)在三哪里？住宅產(chǎn)三品如何三做溢價(jià)三？90/三70、三3.5三容積率三下產(chǎn)品三的組合三方式？商業(yè)配三套應(yīng)該三怎么做三？市場(chǎng)三需求是三否支撐三？項(xiàng)目需三要回歸三到市場(chǎng)三找到問(wèn)三題的本三源，并三從國(guó)內(nèi)三類(lèi)似已三經(jīng)成功三地案例三中找到三啟發(fā)，三因此我三們必須三明確：未來(lái)市三場(chǎng)大勢(shì)三在哪里三？項(xiàng)目三所在的三區(qū)域價(jià)三值應(yīng)該三如何挖三掘？在產(chǎn)品三上本項(xiàng)三目有哪三些機(jī)會(huì)三點(diǎn)可以三挖掘？21整體規(guī)三劃及分三期構(gòu)思物業(yè)發(fā)三展建議市場(chǎng)價(jià)三值研判項(xiàng)目整三體定位整體發(fā)三展戰(zhàn)略核心問(wèn)三題界定項(xiàng)目屬三性界定22市場(chǎng)價(jià)三值研判市場(chǎng)大三勢(shì)研判區(qū)域價(jià)三值分析客戶(hù)價(jià)三值挖掘產(chǎn)品機(jī)三會(huì)點(diǎn)分三析競(jìng)爭(zhēng)分三析23貨幣從三緊是宏三觀(guān)調(diào)控三的利器三，短期三來(lái)看沒(méi)三有松動(dòng)三的跡象４月1三6日，三一季度三GDP三同比增三長(zhǎng)10.三6%，比上三年同期三回落了三1.1三個(gè)百分三點(diǎn)，中三國(guó)國(guó)務(wù)三院總理溫家寶三當(dāng)日表三示，“要把三防止經(jīng)三濟(jì)增長(zhǎng)三由偏快三轉(zhuǎn)為過(guò)三熱、防三止價(jià)格三由結(jié)構(gòu)三性上漲三演變?yōu)槿黠@通三貨膨脹三”作為三宏觀(guān)調(diào)三控首要三任務(wù),但是卻三著重強(qiáng)三調(diào)了“三當(dāng)前國(guó)三內(nèi)經(jīng)濟(jì)三運(yùn)行中三最突出三的矛盾三是價(jià)格三總水平三仍處于三高位”三。從一季三度的數(shù)三據(jù)看，三政府對(duì)三CPI三和GD三P數(shù)據(jù)三上的控三制有效三，除了三物價(jià)之三外，所三以政府三現(xiàn)在會(huì)三更多關(guān)三注通脹三，從緊的三政策短三期不會(huì)三松動(dòng)。CPI三和銀行三實(shí)際存三款利潤(rùn)三變動(dòng)一季度三中國(guó)居三民消費(fèi)三價(jià)格總?cè)剑ㄈ鼵PI三）同比三上漲8三%；一季度三中國(guó)生三產(chǎn)者物三價(jià)指數(shù)三（PP三I）同三比上漲三了6.三9%；央行從三4月2三5日起三，上調(diào)三存款準(zhǔn)三備金率三0.5三個(gè)百分三點(diǎn)至1三6%的三新高；通脹居三高不下三成為短三期內(nèi)影三響中國(guó)三經(jīng)濟(jì)，三包括房三地產(chǎn)的三第一要三素；央行此三前已于三1月和三3月上三調(diào)準(zhǔn)備三金率，三加息則三今年以三來(lái)一直三未出臺(tái)三，相比三去年的三準(zhǔn)備金三率與加三息的政三策組合三拳，央三行今年三更傾向三于采取三以數(shù)量三手段代三替價(jià)格三手段來(lái)三對(duì)沖流三動(dòng)性過(guò)三剩，短三期內(nèi)加三息決策三的出臺(tái)三料將進(jìn)三一步延三後。中國(guó)經(jīng)三濟(jì)進(jìn)入三了資產(chǎn)三尋寶的三階段，三及國(guó)家三全面調(diào)三控的時(shí)三代。觀(guān)望期三的時(shí)間三長(zhǎng)短取三決于國(guó)三家打擊三通脹的三力度以三及資產(chǎn)三展現(xiàn)價(jià)三值的能三力。2412月三份新政三的市場(chǎng)三影響開(kāi)三始顯現(xiàn)三，連續(xù)三三個(gè)月三成交量三極速下三滑，市三場(chǎng)進(jìn)入三調(diào)整期9.2三7新政三后市場(chǎng)三表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊三升，市三場(chǎng)穩(wěn)定成交量三下滑，三市場(chǎng)調(diào)三整9.2三7日央三行發(fā)布三加強(qiáng)商三品房信三貸管理三的新政三，在隨三后的3三個(gè)月內(nèi)三對(duì)鄭州三房地產(chǎn)三影響不三大，價(jià)三格和交三易量都三穩(wěn)步上三升；12月三份各盤(pán)三都明顯三感受到三了銷(xiāo)售三壓力，三上門(mén)量三和成交三量極速三下降，三客戶(hù)持三觀(guān)望情三緒；200三7年1三2月份三，各大三報(bào)紙都三說(shuō)深圳三等一線(xiàn)三城市房三價(jià)降了三，每天三都報(bào)道三，老百三姓因此三而觀(guān)望三，當(dāng)時(shí)三大家都三說(shuō)鄭州三的房?jī)r(jià)三也會(huì)降三，因此三客戶(hù)上三門(mén)的時(shí)三候第一三句話(huà)都三會(huì)問(wèn)“三房?jī)r(jià)降三了沒(méi)”三，銷(xiāo)售三代表說(shuō)三沒(méi)降，三客戶(hù)就三走了?！魅P(pán)銷(xiāo)售三代表訪(fǎng)三談總結(jié)253、4三月份給三出樓市三回暖的三信號(hào)，三量增價(jià)三挺，顯三示出剛?cè)孕枨笕尼尫?00三8年第三一季度三全市共三銷(xiāo)售商三品住宅三901三5套，三比去年三同期少三賣(mài)71三52套三，比去三年同期三銷(xiāo)量銳減4三4.2三4％，為近3三年來(lái)最三低；從右圖三可以看三出，成交量在今年三始終在低位盤(pán)三旋，但成交價(jià)三格仍保持三堅(jiān)挺，三這是受三到該月三份開(kāi)盤(pán)三的幾個(gè)三高價(jià)項(xiàng)三目支撐三，例如三蘭桂、三蔚藍(lán)港三灣等；相對(duì)于三去年三三四月份13個(gè)項(xiàng)目的三開(kāi)盤(pán)量三，今年三3月份三只有“三理想城三”、“三蔚藍(lán)港三灣”“三蘭桂”三、“晶三華城”三等有一三定客戶(hù)三積累的三項(xiàng)目開(kāi)三盤(pán)。9.2三7新政三后市場(chǎng)三表現(xiàn)200三7年1三月－8三月市場(chǎng)三一直處三在供小三于求的三良好狀三態(tài)，從三9月開(kāi)三始市場(chǎng)三大量供三盤(pán)，直三至20三08年三1月達(dá)三到峰值三，而在三此期間三又受到三政策宏三觀(guān)調(diào)控三的影響三；——供需失三衡＋宏三觀(guān)政策三導(dǎo)致鄭三州年后三的市場(chǎng)三下滑；4月份三成交均三價(jià)下跌三，是因三為存在三一批經(jīng)三濟(jì)適用三房成交三，但從三成交面三積和成三交套數(shù)三來(lái)看，三都較3三月份增三長(zhǎng)了2三0%左三右，這三給了樓市回三暖一個(gè)三良好的三信號(hào)。263月南三區(qū)蔚藍(lán)三港灣和三5月升三龍國(guó)際三中心的三熱銷(xiāo)看三出，客三戶(hù)置業(yè)三心理正三在逐漸三放棄觀(guān)三望樓盤(pán)區(qū)位南區(qū)（航海路與工人路交匯處南200米路）技術(shù)指標(biāo)占地69.9畝，容積率2，總建筑面積93240m2物業(yè)類(lèi)型11棟多層，7棟高層，1棟7層帶電梯公寓戶(hù)型區(qū)間33m2一房、63-96m2兩房、117m2三房開(kāi)盤(pán)價(jià)格小高層4800元/m2，多層5500元/m2優(yōu)惠活動(dòng)VIP優(yōu)惠卡辦理，1000抵6000銷(xiāo)售情況2008-03-29開(kāi)盤(pán)兩周內(nèi)全部售罄9.2三7新政三后市場(chǎng)三表現(xiàn)升龍國(guó)三際中心三于5月三10日三開(kāi)盤(pán)，三當(dāng)日銷(xiāo)三售過(guò)千三套：銷(xiāo)售樓三號(hào)：1三#2#三為酒店三式公寓三，3#三4#為三住宅；物業(yè)類(lèi)三型：高三層＋小三高層；戶(hù)型面三積：4三0-1三40三m2；250三0客戶(hù)三參加開(kāi)三盤(pán)儀式三，經(jīng)過(guò)三7個(gè)小三時(shí)的銷(xiāo)三售，銷(xiāo)三售套數(shù)三超過(guò)1三000三套，成三交均價(jià)三500三0元/三m2；27開(kāi)發(fā)商三資金鏈三條繃緊三，沉著三應(yīng)對(duì)、三集體發(fā)三力救市三，采用三優(yōu)惠等三變相方三式促進(jìn)三銷(xiāo)售“與鄭三州去年三10月三前后購(gòu)三銷(xiāo)高潮三的‘羊三群效應(yīng)三’不同三，現(xiàn)在三來(lái)的購(gòu)三房者更三理性，三甚至可三以說(shuō)是三更專(zhuān)業(yè)三?！薄⑷滥耆A三的職業(yè)三顧問(wèn)李三敏鄭州和三北京上三海不一三樣，房三價(jià)很難三降下來(lái)三，估計(jì)三就是保三持平穩(wěn)三吧，可三能還會(huì)三再漲一三些的。——住三交會(huì)消三費(fèi)者訪(fǎng)三談總結(jié)開(kāi)發(fā)商三集體漲三價(jià)現(xiàn)象三：鑫苑國(guó)三際城市三花園3三月30三日起全三面漲價(jià)三“倒計(jì)三時(shí)”；亞星盛三世4月三1日起三提價(jià)1三00元三/m2三；正商花三都港灣三4月1三日起提三價(jià)10三0元/三m2；………三…雖然開(kāi)三發(fā)商集三體漲價(jià)三，但各三自都實(shí)三行不同三優(yōu)惠幅三度的誘餌政三策的方式三搶跑，三增加銷(xiāo)三售量，三回籠現(xiàn)三金流；各開(kāi)發(fā)三商均采三用宣傳三、廣告三不斷造三勢(shì)，拉三動(dòng)銷(xiāo)售三量，對(duì)三于各房三展會(huì)也三是有條三不紊的三參加；河南省三統(tǒng)計(jì)局三的數(shù)據(jù)三顯示，三第一季三度，河三南省在三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)方三面，河三南省房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投資三比去年三同期增三長(zhǎng)了5三0.8三％，其三中自籌資三金漲幅三達(dá)到8三1.8三％的最三高水平。28如何看三待鄭州三短期內(nèi)三（2-三3年）三房地產(chǎn)三市場(chǎng)大三勢(shì)的變?nèi)?？成交價(jià)三格：4月份三受到經(jīng)三濟(jì)適用三房備案三的影響三，但是三商品房三價(jià)格仍三然堅(jiān)挺三；成交量三：3月份三較去年三同期萎三縮40三%，4三月份同三比增長(zhǎng)三約20三%，較三去年同三期萎縮三20%三，說(shuō)明三成交量三開(kāi)始增三長(zhǎng)；關(guān)注案三例：3月份三正商蔚三藍(lán)港灣三、4三月份升三龍國(guó)際三中心的三熱銷(xiāo)，三都說(shuō)明三了客戶(hù)三在合理三的價(jià)格三水平上三正在放三棄等待三；開(kāi)發(fā)商三：開(kāi)發(fā)商三資金鏈三條繃緊三，一方三面堅(jiān)挺三價(jià)格，三另一方三面采用三促銷(xiāo)手三段增加三銷(xiāo)售，三回籠現(xiàn)三金流；消費(fèi)者三：剛性需三求在合三理的價(jià)三格和項(xiàng)三目品質(zhì)三面前正三逐漸釋三放；新政之三后的市三場(chǎng)表現(xiàn)三回顧2-3三年之內(nèi)三，鄭州三房地產(chǎn)三市場(chǎng)將三維持什三么樣的三發(fā)展趨三勢(shì)？城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)土地市三場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)發(fā)商三的預(yù)期三情況市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)消費(fèi)者三的支付三能力消費(fèi)者三的購(gòu)買(mǎi)三意愿研究方三向29從中原三城市群三規(guī)劃來(lái)三看，伴三隨著中三原城市三群的崛三起，鄭三州的首三位度將三得到全三力提升規(guī)劃產(chǎn)業(yè)情三況城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)中原城三市群“三十一五三”期間三的發(fā)展三目標(biāo)已三經(jīng)確定三：全力提三升鄭州三的“首三位度”，９市三功能和三主導(dǎo)產(chǎn)三業(yè)定位三基本明三晰；鄭汴洛三工業(yè)走三廊等四大三產(chǎn)業(yè)帶三初具雛三形；初步形三成以鄭三州為中三心，東三連開(kāi)封三、西接三洛陽(yáng)、三北通新三鄉(xiāng)、南三達(dá)許昌三的大“十三”字形三核心區(qū)，奠定三區(qū)域經(jīng)三濟(jì)協(xié)調(diào)三發(fā)展的三基礎(chǔ)。1h車(chē)三程以鄭州三市為中三心、１三個(gè)半小三時(shí)通勤三為半徑三，包括三洛陽(yáng)、三開(kāi)封、三新鄉(xiāng)、三焦作、三許昌、三平頂山三、漯河三、濟(jì)源三共９個(gè)三市在內(nèi)三的經(jīng)濟(jì)三圈，下三轄１４三個(gè)縣級(jí)三市、３三４個(gè)縣三。有18三個(gè)縣市三撐著，三鄭州缺三乏大型三的工業(yè)三產(chǎn)業(yè)支三撐，唯三一優(yōu)勢(shì)三就是交三通和政三治中心三，人口三增長(zhǎng)幅三度比較三快，所三有優(yōu)勢(shì)三往上靠三，包括三戶(hù)口?！獙?zhuān)三業(yè)人士城市發(fā)三展30鄭州缺三乏規(guī)模三性工業(yè)三支撐，三無(wú)法提三供穩(wěn)定三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三需求，三但周邊三縣市可三提供巨三大的需三求面規(guī)劃產(chǎn)業(yè)情三況城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)三業(yè)的素三質(zhì)實(shí)力三與比重規(guī)模相三對(duì)不足，但隨三政府大三力支持三，工業(yè)三發(fā)展迅三速，同三比增長(zhǎng)三23.三6%；鄭州唯三一的優(yōu)三勢(shì)是交三通樞紐三和政治三中心，三既有強(qiáng)三勢(shì)政策三傾斜，三又有商三貿(mào)物流三得天獨(dú)三厚的優(yōu)三勢(shì)，因三此其第三產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三迅速；周邊縣三市由于盛三產(chǎn)原材三料，所三以煤礦三采石等三非金屬三/金屬三礦產(chǎn)品三加工產(chǎn)三業(yè)相當(dāng)三發(fā)達(dá)，孕育了三具有巨三大購(gòu)買(mǎi)三力的群三體，這也三是在鄭三州購(gòu)房三的主力三群體。200三2-2三006三鄭州產(chǎn)三業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)、三貿(mào)易、三物流、三建筑業(yè)三是鄭州三市的主三要行業(yè)三，商貿(mào)三服務(wù)行三業(yè)比重三高，工三業(yè)發(fā)展三相對(duì)薄三弱。城市發(fā)三展31在北擴(kuò)三東移的三發(fā)展戰(zhàn)三略下，三鄭州已三經(jīng)邁進(jìn)三了郊區(qū)三化發(fā)展三的階段三，客戶(hù)三對(duì)邊緣三化置業(yè)三的抗性三降低規(guī)劃產(chǎn)業(yè)情三況城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)城市發(fā)三展鄭州郊三區(qū)化的三主要方三向是向三東和向三北，客三戶(hù)對(duì)邊三緣化置三業(yè)的接三受度在三提高：政府土三地出讓三方式在三前幾年三都是往三郊區(qū)化三出讓土三地；中心區(qū)三房?jī)r(jià)高三企，將三部分置三業(yè)人群三擠到郊三區(qū)；市區(qū)居三住環(huán)境三惡化；生活品質(zhì)驅(qū)動(dòng)城區(qū)居住條件惡化；看中郊區(qū)環(huán)境和對(duì)高端物業(yè)占有的中高端人群；用于第二居所或投資，大量集中于北區(qū)北段九郡宏大河龍城鄭州郊三區(qū)化發(fā)三展樓盤(pán)三主要有三以下幾三種驅(qū)動(dòng)三因素：價(jià)格驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展趨于飽和；郊區(qū)房?jī)r(jià)與城市中心區(qū)域有較大差距。與城市中心的公共交通便利，例如北環(huán)周邊；分布于城市的近郊地段；漢飛城市花園琥珀名城低價(jià)取勝，以經(jīng)濟(jì)型的二三房住宅為主；分布于城市遠(yuǎn)郊地帶；21世紀(jì)國(guó)際城；休閑度假驅(qū)動(dòng)強(qiáng)勢(shì)資源；城市遠(yuǎn)郊；度假類(lèi)產(chǎn)品。高端度假類(lèi)，稀缺資源占有；思念果嶺山水中端經(jīng)濟(jì)類(lèi)型產(chǎn)品型，價(jià)格取勝龍泊勝地新市鎮(zhèn)模式配套驅(qū)動(dòng)周邊配套缺乏；由完善配套帶動(dòng)人氣；分布于城市近郊地帶；市區(qū)邊緣地帶。普羅旺世21世紀(jì)社區(qū)帝湖花園32土地出三讓緊縮三導(dǎo)致地三價(jià)上漲三，但開(kāi)三發(fā)商手三中屯有三大量土三地，具三有很大三不確定三性土地市三場(chǎng)開(kāi)發(fā)商三預(yù)期城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)成本型三房?jī)r(jià)市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)07年三政府的三土地供三應(yīng)量難三以滿(mǎn)足三市場(chǎng)的三平均需三求量；從年度三數(shù)據(jù)看三，政府三的年度三土地出三讓難以三保證市三場(chǎng)的實(shí)三際需求三，說(shuō)明三開(kāi)發(fā)商三手中屯三有大量三的難以三估計(jì)的三土地，三對(duì)市場(chǎng)三的供應(yīng)三來(lái)說(shuō)具三有很大三的不確三定性。市場(chǎng)需三求量>5三00萬(wàn)三m203-三07年三，市場(chǎng)三的商品三房需求三量平均三在60三0萬(wàn)m三2左右三；從04三年開(kāi)始三，市場(chǎng)三的商品三房需求三量始終三維持在三500三m2以三上政府供三應(yīng)量≈35三0萬(wàn)m三207年三政府土三地市場(chǎng)三供應(yīng)量三為20三96.三7畝；按容積三率2.三5進(jìn)行三估算，三實(shí)際可三向市場(chǎng)三投放商三品房建三面35三0萬(wàn)m三2，遠(yuǎn)三遠(yuǎn)低于三市場(chǎng)的三平均需三求民間交三易特別三多，走三招牌掛三的不多三，私下交三易特別三多，很三多土地三沒(méi)有走三正規(guī)程三序——專(zhuān)三業(yè)人士個(gè)人估三計(jì)，今年1三800三萬(wàn)方，去年三供銷(xiāo)平三衡——專(zhuān)三業(yè)人士33城中村三改造將三在20三08年三集中放三量，未三來(lái)3環(huán)三以?xún)?nèi)將三進(jìn)入城三中村改三造時(shí)代三，掀起三主城區(qū)三戰(zhàn)場(chǎng)鄭州城三中村改三造土地三出讓地三價(jià)高企三：2月4三日，惠三濟(jì)區(qū)王三寨村的三550三.88三畝土地三，每畝三地價(jià)2三81萬(wàn)三/畝，總價(jià)1三5.5三1億；金水區(qū)三崗杜村三的57三.05三畝土地三，每畝三地價(jià)600三萬(wàn)/畝；3月2三8日菜三王村公三開(kāi)拍賣(mài)三約28三畝土地三，每畝三地價(jià)512三.5萬(wàn)三/畝。土地市三場(chǎng)開(kāi)發(fā)商三預(yù)期城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)成本型三房?jī)r(jià)市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)3月1三5日鄭三州市已三有62三個(gè)城中三村（組三）被市三政府批三準(zhǔn)實(shí)施三改造：金水區(qū)三16個(gè)三，二三七區(qū)1三4個(gè)三，中原三區(qū)12三個(gè)，管三城區(qū)1三0個(gè)三，惠濟(jì)三區(qū)9個(gè)三，高三新區(qū)1三個(gè)；按照計(jì)三劃，鄭三州將對(duì)三280三多平方三公里建三成區(qū)內(nèi)三143三個(gè)城中三村進(jìn)行三改造，三涉及3三0萬(wàn)常三住人口三、10三萬(wàn)畝土三地。其三中市區(qū)三三環(huán)以?xún)?nèi)三有近1三20個(gè)三村，農(nóng)三業(yè)人口三將近1三0萬(wàn)，三土地面三積4萬(wàn)三多畝；城中村三改造將三堅(jiān)持90/三70政三策，并承三建部分經(jīng)濟(jì)適三用房或三廉租房。未來(lái)鄭三州房地三產(chǎn)格局三將顯示三出冰火三兩重天三的跡象三，郊區(qū)三化發(fā)展三和主城三區(qū)置業(yè)三戰(zhàn)場(chǎng)將三齊頭并三進(jìn)。34在其他三二線(xiàn)省三會(huì)城市三土地流三拍的背三景下，三鄭州地三價(jià)不斷三抬高，三顯現(xiàn)開(kāi)三發(fā)商對(duì)三市場(chǎng)預(yù)三期良好新政后三無(wú)論是三政府土三地出讓三還是城三中村改三造，成三交價(jià)格三都創(chuàng)出三新高，三說(shuō)明開(kāi)三發(fā)商的三整體預(yù)三期良好三；從土地三拍賣(mài)的三方向看三，創(chuàng)出三土地成三交價(jià)峰三值始終三在西區(qū)三，說(shuō)明三西區(qū)極三有可能三成為下三一個(gè)開(kāi)三發(fā)熱點(diǎn)三；開(kāi)發(fā)商三仍然高三地價(jià)取三地，說(shuō)三明了其三對(duì)鄭州三房地產(chǎn)三市場(chǎng)未三來(lái)的預(yù)三期良好三，同時(shí)三也說(shuō)明三開(kāi)發(fā)商三對(duì)目前三鄭州市三房?jī)r(jià)預(yù)三期仍有三較大增三長(zhǎng)空間三。土地市三場(chǎng)開(kāi)發(fā)商三預(yù)期城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)成本型三房?jī)r(jià)市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)時(shí)間買(mǎi)家區(qū)域總額（萬(wàn)元）規(guī)模（畝）單價(jià)（萬(wàn)元）2006-06-28/西區(qū)//2252006-11-03鑫苑置業(yè)西區(qū)833032.2472592006-12-05建業(yè)集團(tuán)北區(qū)28000654302007-07-25鑫苑置業(yè)西區(qū)1115024.74450.52008-01-09建海置業(yè)西區(qū)1600025.3633.23月2三8日，位于中三原路與三大學(xué)路三交叉口三東南區(qū)三域的二三七區(qū)菜三王村2三7.7三4畝城三中村改三造土地三成功掛三牌出讓三，每畝5三17.三3萬(wàn)元，雖然三這是起拍價(jià)，但這三也是鄭三州市2三007三年下半三年城中村三改造土地實(shí)三行招牌三掛以來(lái)三，每畝單三價(jià)最高三的一塊三。歷次成三交地王三價(jià)格城中村三改造土三地成交三價(jià)格35從房?jī)r(jià)三看，房三價(jià)屬于三成本型三，開(kāi)發(fā)三商通過(guò)三大幅降三價(jià)實(shí)現(xiàn)三快速回三現(xiàn)的空三間不大土地市三場(chǎng)開(kāi)發(fā)商三預(yù)期城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)成本型三房?jī)r(jià)市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均價(jià)土地成三本土地的三成交價(jià)三格依然三在持續(xù)三攀升建安成三本通貨膨三脹，建三安費(fèi)用三逐步上三升營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)三用競(jìng)爭(zhēng)加三劇，營(yíng)三銷(xiāo)投入三日益上三升價(jià)格天三花板，三鄭州市三商品住三宅40三00多三元的銷(xiāo)三售均價(jià)三限制了三開(kāi)發(fā)商三的利潤(rùn)三空間其他成三本日益縮三小的利三潤(rùn)空間如財(cái)務(wù)三費(fèi)用等由于成三本和利三潤(rùn)空間三的限制三，開(kāi)發(fā)三商大幅三降價(jià)實(shí)三現(xiàn)快速三回現(xiàn)的三可操作三空間不三大；不排除三個(gè)別開(kāi)三發(fā)商現(xiàn)三金流的三原因，三大幅降三價(jià)傾銷(xiāo)36從置業(yè)三目的來(lái)三看，房三地產(chǎn)市三場(chǎng)比較三健康，三單純把三房地產(chǎn)三作為價(jià)三格投機(jī)三的客戶(hù)三很少客戶(hù)構(gòu)三成支付能三力城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)置業(yè)心三理市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)一次性三付款的三比例始三終超過(guò)1三/3，三并呈現(xiàn)三逐年向三上的趨三勢(shì)；相對(duì)于三供應(yīng)量三的激增三，空置三面積逐三年下降三；訪(fǎng)談顯三示：?jiǎn)渭儼讶康禺a(chǎn)三作為博三取價(jià)格三短差的三工具的三客戶(hù)很三少；鄭州不三像其他三二線(xiàn)省三會(huì)城市三，在2三007三年涌進(jìn)三了大批三的一線(xiàn)三城市投三資客，三所以房三價(jià)基本三上是依三靠大鄭州三城市格三局下的三客戶(hù)來(lái)支撐三。04-三06年三一次性三付款比三例變動(dòng)三趨勢(shì)06年三不同付三款方式三所占比三例供應(yīng)量（萬(wàn)m2）空置面積（萬(wàn)m2）04年546.7479.905年66392.306年486.676.207年1123.9570多04-三07年三供應(yīng)量三和空置三面積對(duì)三比鄭州投三資買(mǎi)房三的比例三挺少的三；——思三達(dá)大河三春天置三業(yè)顧問(wèn)鄭州市三場(chǎng)是以剛性三需求為三主導(dǎo)的，客戶(hù)三買(mǎi)房基三本都是三自住的三。只有三少數(shù)特三別有投三資價(jià)值三的樓盤(pán)三會(huì)有一三些投資三客；——專(zhuān)三業(yè)人士37從成交三客戶(hù)構(gòu)三成來(lái)看三，周邊三縣市客三戶(hù)購(gòu)買(mǎi)三成為主三流，有三效地支三撐了市三場(chǎng)客戶(hù)構(gòu)三成支付能三力城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)置業(yè)心三理市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)04-三06年三不同區(qū)三域置業(yè)三人群比三例變動(dòng)外來(lái)人三口已經(jīng)三成為鄭三州房地三產(chǎn)的主三流客戶(hù)三群體；外來(lái)人三口的置三業(yè)比重三已經(jīng)超三過(guò)60%，而且三還在增三加中。06.三1-三07.三6客戶(hù)三構(gòu)成分三析省內(nèi)其三他地區(qū)三客戶(hù)保三持在50%三以上，占比三仍為最三大；市內(nèi)客三戶(hù)占比三保持在30%三-40三%之間，缺乏三明顯變?nèi)?；省外客三?hù)占比三相對(duì)穩(wěn)三定，保持在三10%三左右。38從客戶(hù)三經(jīng)濟(jì)能三力看，三人均可三支配收三入的飛三速增長(zhǎng)三成為市三場(chǎng)的重三要支撐客戶(hù)構(gòu)三成支付能三力城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)置業(yè)心三理市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)人均G三DP連三續(xù)三年三增幅超三過(guò)20三%，在三200三6年超三過(guò)了3三500三美元，居民收三入和消三費(fèi)水平三正迅速三提高；200三6年鄭三州市城三鎮(zhèn)居民三收入穩(wěn)三步增加三，居民生三活水平三和生活三質(zhì)量進(jìn)三一步提三高。市區(qū)城三鎮(zhèn)居民三人均可三支配收三入達(dá)到三121三87元三，比上三年增長(zhǎng)1三1％，三高收入三人群穩(wěn)三步增長(zhǎng)三；尤其是三周邊縣三市的高三端客戶(hù)三受到大三鄭州戰(zhàn)三略的影三響，經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三迅猛，三高收入三人群增三加。鄭州歷三年固定三資產(chǎn)投三資情況鄭州歷三年社會(huì)三消費(fèi)品三零售總?cè)~鄭州歷三年人均三可支配三收入和三增長(zhǎng)率39銷(xiāo)售人三員與專(zhuān)三業(yè)人士三對(duì)未來(lái)三預(yù)期樂(lè)三觀(guān)；消三費(fèi)者預(yù)三期轉(zhuǎn)變?nèi)?，不再三看淡房三市客?hù)構(gòu)三成支付能三力城市規(guī)三劃結(jié)構(gòu)置業(yè)心三理市場(chǎng)供三應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需三求結(jié)構(gòu)鄭州的三房?jī)r(jià)不三會(huì)降的三，前幾三個(gè)月炒三得那么三火還不三是沒(méi)降三下來(lái)，三以后說(shuō)三不準(zhǔn)還三會(huì)漲，三看到合三適的房三子還是三趕快買(mǎi)三了好——住三交會(huì)訪(fǎng)三談鄭州和三北京上三海不一三樣，房三價(jià)很難三降下來(lái)三，估計(jì)三就是保三持平穩(wěn)三吧，可三能還會(huì)三再漲一三些的——住三交會(huì)訪(fǎng)三談消費(fèi)者三認(rèn)可房三價(jià)上漲三趨勢(shì)鄭州市三場(chǎng)房?jī)r(jià)三上漲是三趨勢(shì)，三相應(yīng)的三戶(hù)型面三積也在三變小——專(zhuān)三業(yè)人士三崔總鄭州市三場(chǎng)正在三回暖，三但回暖三程度不三好說(shuō)。三未來(lái)房三價(jià)還會(huì)三漲，但三不會(huì)再三像之前三那樣大三漲了——專(zhuān)三業(yè)人士三王總專(zhuān)業(yè)人三士看好三前景鄭州現(xiàn)三在的房三價(jià)是合三理的，三未來(lái)估三計(jì)會(huì)穩(wěn)三步上升——蘭三堡灣置三業(yè)顧問(wèn)現(xiàn)在客三戶(hù)也知三道，鄭三州房?jī)r(jià)三相比其三他城市三根本不三高。你三告訴他三們房?jī)r(jià)三不會(huì)降三的，他三們也都三認(rèn)可，三相信鄭三州房?jī)r(jià)三還是會(huì)三漲的——正三商藍(lán)鉆三置業(yè)顧三問(wèn)一線(xiàn)銷(xiāo)三售人員三心態(tài)樂(lè)三觀(guān)問(wèn)卷調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：65%的人不看淡房市40世聯(lián)認(rèn)三為鄭州三房地產(chǎn)三市場(chǎng)在三未來(lái)2三-3年三將會(huì)穩(wěn)三健向上三，并具三有如下三特征價(jià)格將三會(huì)穩(wěn)健三上升，三回落的三可能性三不大，三即使回三落也是三小幅波三動(dòng)鄭州房三價(jià)屬于三成本型三房?jī)r(jià)，三價(jià)格回三落的可三能性不三大；在全國(guó)三二線(xiàn)城三市普遍三出現(xiàn)土三地流拍三的情況三下，鄭三州地價(jià)三仍然高三企，表三現(xiàn)出開(kāi)三發(fā)商對(duì)三于市場(chǎng)三的信心三，以及三對(duì)價(jià)格三的預(yù)期三；交易量三將會(huì)回三歸正常三水平，三但不可三能享受三類(lèi)似2三007三年的地三產(chǎn)盛宴從4月三份市場(chǎng)三交易量三的增加三可以看三到，只三要價(jià)格三不偏離三軌道，三剛性需三求非常三旺盛，三而且消三費(fèi)者在三此次波三動(dòng)博弈三中已經(jīng)三開(kāi)始動(dòng)三搖；經(jīng)歷過(guò)三200三7地產(chǎn)三盛宴及三冰冷期三后，消三費(fèi)者在三置業(yè)時(shí)三會(huì)更加三理性；市場(chǎng)供三應(yīng)量將三會(huì)有猛三增跡象三，尤其三是受到三90/三70政三策，市三場(chǎng)上9三0平方三米以下三的房地三產(chǎn)將會(huì)三產(chǎn)生空三前激烈三的競(jìng)爭(zhēng)雖然政三府每年三都采取三緊縮的三土地政三策，供三不應(yīng)求三，但是三仍有大三量私下三較易的三土地，三加上城三中村改三造，未三來(lái)供應(yīng)三量將會(huì)三異常巨三大；政府嚴(yán)三格執(zhí)行三90/三70政三策，未三來(lái)90三平方米三以下的三競(jìng)爭(zhēng)將三加劇。41市場(chǎng)價(jià)三值研判市場(chǎng)大三勢(shì)研判區(qū)域價(jià)三值分析客戶(hù)價(jià)三值挖掘產(chǎn)品機(jī)三會(huì)點(diǎn)分三析競(jìng)爭(zhēng)分三析42城市外三擴(kuò)的主三要格局三——東三區(qū)和北三區(qū)是城三市發(fā)展三的最主三要的方三向政府規(guī)三劃：“三東移、三北擴(kuò)、三西引”三，主導(dǎo)三方向是三“東移三、北擴(kuò)三”；西區(qū)是三傳統(tǒng)的三工業(yè)區(qū)三和老城三區(qū)，發(fā)三展受限三；南區(qū)同三是老城三區(qū)，而三且受地三理?xiàng)l件三的制約三，再往三南主要三是丘陵三地，發(fā)三展受限三。中心組團(tuán)板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊東區(qū)板塊本項(xiàng)目東南板塊43鄭東新三區(qū)的發(fā)三展受到三政府強(qiáng)三勢(shì)推動(dòng)三，高起三點(diǎn)規(guī)劃三，是鄭三州未來(lái)三的城市三中心政府強(qiáng)三勢(shì)推動(dòng)三規(guī)劃鄭東新三區(qū)發(fā)展三是政府三強(qiáng)勢(shì)推三動(dòng)下進(jìn)三行的，三規(guī)劃面三積約1三50平三方公里三，人口三260三萬(wàn)，在三20~三30年三建完；由六大三功能組三團(tuán)組成三，CB三D和副三中心充三當(dāng)了商三務(wù)和高三檔居住三的價(jià)值三；規(guī)劃起三點(diǎn)高，三政府實(shí)三施強(qiáng)勢(shì)三，未來(lái)三鄭東新三區(qū)將會(huì)三取代老三城區(qū)成三為城市三價(jià)值最三高的區(qū)三域。規(guī)劃有三大量城三市配套鄭東新三區(qū)不僅三規(guī)劃有三大量寫(xiě)三字樓、三商業(yè)、三居住等三物業(yè)，三還包含三有龍子三湖高校三區(qū)等高三端配套三；鄭汴一三體化也三推動(dòng)了三鄭東新三區(qū)交通三配套完三善和區(qū)三域地位三的提高三。龍湖·三CBD三副中心龍子湖三高校區(qū)鄭東規(guī)三劃鄭東C三BD44良好的三發(fā)展前三景吸引三了眾多三知名開(kāi)三發(fā)商進(jìn)三入，開(kāi)三發(fā)水平三高，而三且也是三鄭州的三開(kāi)發(fā)熱三點(diǎn)熱點(diǎn)開(kāi)三發(fā)區(qū)域三：龍湖區(qū)三南段；未來(lái)路三以東、三中洲大三道以西三；片區(qū)開(kāi)三發(fā)特征三：開(kāi)發(fā)水三平高：龍湖南三段吸引三了大量三國(guó)內(nèi)一三流開(kāi)發(fā)三商進(jìn)入三，成為三鄭州市三場(chǎng)上開(kāi)三發(fā)水平三最高的三板塊；片區(qū)價(jià)三值高：從各板三塊看，三東區(qū)板三塊實(shí)現(xiàn)三的整體三均價(jià)最三高；產(chǎn)品形三式多樣三：龍湖區(qū)三南段以三多層產(chǎn)三品為主三，部分三高層及三類(lèi)別墅三產(chǎn)品；外地客三戶(hù)占主三流。CBD商務(wù)外環(huán)112遠(yuǎn)眺CBD2綠地“老街”3建業(yè)“聯(lián)盟新城”4順馳“第一大街”5綠城“百合公寓”6中凱鉑宮7345678中義“阿卡迪亞”8均價(jià)6三000三-70三00龍湖區(qū)三南段45北區(qū)憑三借優(yōu)良三的自然三、人文三環(huán)境迅三速發(fā)展三，打造三成為鄭三州的“三后花園三”非政務(wù)三驅(qū)動(dòng)的三城市發(fā)三展方向三：政府對(duì)三北區(qū)沒(méi)三有明確三的規(guī)劃三指導(dǎo)；憑良好三的居住三環(huán)境和三區(qū)域認(rèn)三可度發(fā)三展：北區(qū)生三態(tài)環(huán)境三良好，三有花園三路連接三市區(qū)，三在自然三發(fā)展?fàn)钊龖B(tài)下發(fā)三展了接三近10三年；近郊依三托于城三市配套三，目前三已是當(dāng)三地開(kāi)發(fā)三熱點(diǎn)區(qū)三域；位于北三區(qū)遠(yuǎn)郊三迎賓路三的“三三所”是三鄭州接三待國(guó)家三領(lǐng)導(dǎo)人三的迎賓三館，具三有很強(qiáng)三的人文三號(hào)召力三。城市面貌城市新區(qū)政府規(guī)劃政府規(guī)劃方向，定位于鄭州市文化、居住、旅游度假區(qū)片區(qū)不足生活配套仍顯不足，但將獲得快速發(fā)展開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)商云集，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)發(fā)展將逐步平穩(wěn)核心價(jià)值政府規(guī)劃方向，生態(tài)資源和人文氛圍優(yōu)越北四環(huán)連霍高三速北環(huán)路黃河旅三游風(fēng)景三區(qū)三所46依托生三態(tài)和人三文資源三，接受三中心城三區(qū)輻射三，成為三新興的三中高端三住宅板三塊主要熱三點(diǎn)開(kāi)發(fā)三區(qū)域近北區(qū)三域遠(yuǎn)北區(qū)三域片區(qū)開(kāi)三發(fā)特征產(chǎn)品特三征：近北產(chǎn)品多三層為主三，但隨三著北區(qū)三的發(fā)展三地價(jià)提三高，小三高層、三高層產(chǎn)三品所占三比例逐三步增加三；遠(yuǎn)北產(chǎn)品依三托環(huán)境三、人文三資源，三以多層三、別墅三和類(lèi)別三墅產(chǎn)品三為主；客戶(hù)特三征：發(fā)展初三期以市三內(nèi)首次三置業(yè)客三戶(hù)為主三，隨后三改善需三求客戶(hù)三比例加三大，依三托電腦三城、經(jīng)三三路商三務(wù)區(qū)帶三來(lái)高素三質(zhì)人口三形成城三市核心三居住板三塊。典型樓盤(pán)思達(dá)大河春天亞新美好時(shí)光·優(yōu)盤(pán)規(guī)模占地面積500畝，建筑面積50萬(wàn)㎡占地131.9畝，建筑面積28374㎡

產(chǎn)品形式多層/高層/小高層多層/高層主力戶(hù)型一房53㎡，三房120、137、152㎡一房41、49m2，二房69-88m2，三房106m2樓盤(pán)特色生活配套齊全，教育條件優(yōu)越；緊湊戶(hù)型控制總價(jià)；500米社區(qū)商業(yè)街；大規(guī)模景觀(guān)綠化，生態(tài)人文社區(qū)。配套成熟，教育條件優(yōu)越；生態(tài)規(guī)劃曲線(xiàn)圍合，景觀(guān)均好；板式小戶(hù)型；亞新金牌物管?？蛻?hù)特征本區(qū)域客戶(hù)過(guò)半，跨區(qū)域客戶(hù)以年輕人為主，少部分外縣市客戶(hù)47依托完三善的配三套及濃三厚的生三活氛圍三，形成三了以地三緣性客三戶(hù)為主三的中低三端住宅三板塊典型樓盤(pán)威尼斯水城江山名居綠都城規(guī)模占地700畝占地4.7萬(wàn)㎡，建筑面積9萬(wàn)㎡，占地23萬(wàn)㎡，建筑面積38萬(wàn)㎡

產(chǎn)品形式多層首期多層，二期小高層多層主力戶(hù)型三房，130m2一房92m2，三房116m2一房50m2，二房70-110m2，三房120-150m2樓盤(pán)特色英式物業(yè)管理——第一太平戴維斯；眾多水系穿越中心湖區(qū)——情調(diào)園林設(shè)計(jì)；生態(tài)資源優(yōu)越：西臨鄭州市最大的湖泊水域西流湖,自然景觀(guān)氣息濃厚將原有的工業(yè)符號(hào)（鐵路、水塔、廠(chǎng)房、生態(tài)樹(shù)林等）保留，打造“后街區(qū)生活”客戶(hù)特征本市客戶(hù)占大多數(shù)西區(qū)客戶(hù)占大多數(shù)西區(qū)客戶(hù)占大多數(shù)依托資三源：良好的三生活氛三圍/成三熟的配三套/較三好的區(qū)三域認(rèn)知三；客戶(hù)特三征：客戶(hù)地三緣性特三征明顯三，階層三多為國(guó)三企職工三，政府三公務(wù)員三等。48依托便三捷交通三及城市三向東發(fā)三展的帶三動(dòng)，城三市化發(fā)三展快速三，形成三新興中三高端城三市住宅三板塊典型樓盤(pán)金色港灣富田·太陽(yáng)城東方今典規(guī)?？傉嫉?50畝占地面積20萬(wàn)㎡，建筑面積42萬(wàn)㎡占地371畝，建筑面積5.3萬(wàn)㎡產(chǎn)品形式多層、小高層、高層多層、高層大規(guī)模的純別墅社區(qū)戶(hù)型面積2房85-100；3房128-170（65%）；4房150-180（6-8%）一房68-82；二房97-99；三房120-150面積289-436㎡樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)107國(guó)道快速交通；城市廣場(chǎng)綠地環(huán)境及未來(lái)大道；社區(qū)內(nèi)大規(guī)模綠化；人車(chē)分流；優(yōu)秀物業(yè)公司管理地段價(jià)值；交通便利；品牌優(yōu)勢(shì)；物業(yè)管理位于鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)南三路上，鄭州市大規(guī)模蘊(yùn)含“景趣、典藏”的純別墅高檔社區(qū)客戶(hù)特征本區(qū)內(nèi)客戶(hù)較多，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者在50%以上，郊縣客戶(hù)在40%左右主要是周邊地區(qū)客戶(hù)，生意人較多，郊縣占10%主要是周邊地區(qū)客戶(hù)，生意人較多依托資三源：城市規(guī)三劃利好三/城市三快速道三路的修三建/與三機(jī)場(chǎng)距三離較近三/經(jīng)濟(jì)三開(kāi)發(fā)區(qū)三具有高三爾夫資三源；客戶(hù)特三征：以首次三置業(yè)需三求為主三，來(lái)自三周邊大三型批發(fā)三市場(chǎng)、三管城區(qū)三公務(wù)員三、以及三郊縣人三群。世紀(jì)歡三樂(lè)園49區(qū)域價(jià)三值比較三——從三現(xiàn)狀看三，南區(qū)三板塊整三體價(jià)值三不具備三競(jìng)爭(zhēng)上三的優(yōu)勢(shì)配套資三源生態(tài)資三源政府規(guī)三劃中心城三區(qū)和西三區(qū)是傳統(tǒng)三的老城三區(qū)，市三政、生三活配套三優(yōu)越；北區(qū)有著良三好的生三態(tài)資源三和人文三氛圍；東區(qū)、三東南區(qū)三、北區(qū)處于城三市發(fā)展三的主要三方向上三，未來(lái)三發(fā)展?jié)撊Υ螅慌涮踪Y三源生態(tài)資三源政府規(guī)三劃市政配三套少，三不成熟三；整體臟三亂的老三城區(qū)印三象，片三區(qū)的最三西邊（三靠近三三環(huán)處）三生態(tài)較三好；非政府三規(guī)劃的三主導(dǎo)方三向；其他區(qū)三域南區(qū)南區(qū)板三塊的整三體價(jià)值三不具備三競(jìng)爭(zhēng)上三的優(yōu)勢(shì)50對(duì)項(xiàng)目三的影響三1——三規(guī)避競(jìng)?cè)隣?zhēng)劣勢(shì)三，挖掘三潛在機(jī)三會(huì)項(xiàng)目操三作初步思路尋求產(chǎn)三品價(jià)值三的突破三點(diǎn)，增三強(qiáng)產(chǎn)品三價(jià)值對(duì)三于區(qū)域三價(jià)值的三可替代三性從南區(qū)三內(nèi)挖掘三客戶(hù)，三從客戶(hù)三的便利三性和傳三統(tǒng)居住三習(xí)慣入三手，規(guī)三避其他三客戶(hù)群三對(duì)于區(qū)三域價(jià)值三的偏好挖掘?qū)θ趨^(qū)域三沒(méi)有特三別偏好三的客戶(hù)產(chǎn)品挖三掘客戶(hù)挖三掘南區(qū)不三具有區(qū)三域競(jìng)爭(zhēng)三上的優(yōu)三勢(shì)區(qū)域潛三力立足于三區(qū)域未三來(lái)的發(fā)三展，研三判項(xiàng)目三發(fā)展思三路51片區(qū)客三戶(hù)——三內(nèi)生性三強(qiáng)，商三貿(mào)批發(fā)三市場(chǎng)和三周邊原三住民具三有較強(qiáng)三的購(gòu)買(mǎi)三力市內(nèi)及三省內(nèi)其三他區(qū)域三客戶(hù)在市場(chǎng)三中占據(jù)三主流，三兩者總?cè)急确€(wěn)三定在80三%左右三；二七區(qū)三客戶(hù)在市內(nèi)三客戶(hù)中三占比最三大，基三本維持在20三%左右三；客戶(hù)表三現(xiàn)出一三定的區(qū)三域特征三，二七區(qū)三客戶(hù)主三要成交三范圍在三航海西三路附近，如亞三星盛世80%的成交三客戶(hù)是三二七區(qū)三的公務(wù)三員、醫(yī)三生、政三府官員三等。南區(qū)0三7年1三-6月三份客戶(hù)三變化分三析南區(qū)0三7年1三-6月三份客戶(hù)三變化分三析40-三45萬(wàn)三元總價(jià)三在這邊三（鞋城三）沒(méi)有三太多問(wèn)三題；——意三大利紅三蜘蛛老三板40多三萬(wàn)總價(jià)三在這個(gè)三市場(chǎng)生三意人基三本沒(méi)有三問(wèn)題；——佛三豐商行三老板花都4三600三元，老三鄭州人三不多，三60%三做生意三的；——專(zhuān)三業(yè)人士三崔總52片區(qū)項(xiàng)三目——三起步晚三，水平三低，但三品牌開(kāi)三發(fā)商的三多年運(yùn)三作，價(jià)三值被逐三步挖掘正商在三南區(qū)和三東南區(qū)三的項(xiàng)目07年三南區(qū)價(jià)三格與市三內(nèi)價(jià)格三比較從07三年的成三交價(jià)格三看，南三區(qū)的成三交均價(jià)三始終低三于鄭州三市的平三均價(jià)格三；蔚藍(lán)港三灣3月三29日三開(kāi)盤(pán)，三實(shí)現(xiàn)價(jià)三格小高層三480三0元/三m2，三多層5三500三元/m三2，大三幅超越三片區(qū)均三價(jià)；蔚藍(lán)港三灣實(shí)現(xiàn)三片區(qū)高三價(jià)：地段優(yōu)三勢(shì)；控制面三積，控三制總價(jià)三；品牌效三應(yīng)。亞星盛三世蔚藍(lán)港三灣蔚藍(lán)港三灣綠島港灣花都港灣龍湖項(xiàng)目53片區(qū)發(fā)三展——三受益于三城中村三改造和三京廣路三拓寬，三片區(qū)三價(jià)值將三逐步“三升級(jí)”編號(hào)12345項(xiàng)目馮莊村高砦村王胡砦村黃崗寺村(南三環(huán)北地塊)佛崗村12345根據(jù)綜三合規(guī)劃三，京廣三路要沿三金水河三向北與三沙口路三銜接；規(guī)劃將三京廣路三（中原三路－隴三海路段三）拓寬三為60三米，機(jī)三動(dòng)車(chē)道三為8車(chē)三道；同三時(shí)在（三中原路三－隴海三路段）三規(guī)劃京三廣路隧三道或高三架橋系三統(tǒng)，分三流該段三交通，三形成該三路段地三上、地三下雙向三14車(chē)三道的道三路通行三能力。鄭州要三在3年內(nèi)完成全三市建成三區(qū)城中三村和舊三城改造三工作；城中村三改造將三吸引開(kāi)三發(fā)商進(jìn)三入，抱三團(tuán)炒熱三南區(qū)板三塊；城中村三改造也三將大大三改善片三區(qū)形象三，提升三南區(qū)板三塊的城三市價(jià)值三；京廣路三拓寬并三成為城三市南北三主干道三促使片三區(qū)內(nèi)的三交通更三加便捷三，并吸三引南北三人流；政府十三一五住三房規(guī)劃三實(shí)施，三東區(qū)2三3%、南區(qū)（三含東南三）22三%、西區(qū)三20%三。鄭州十三一五住三房規(guī)劃三實(shí)施（三200三6-2三010三）54對(duì)項(xiàng)目三的影響三2——三順應(yīng)區(qū)三域價(jià)值三的逐步三升級(jí)，三凸現(xiàn)城三市價(jià)值區(qū)域價(jià)三值將逐三步“升三級(jí)”交通便三捷的、三開(kāi)放的三、成熟三居住片三區(qū)交通便三捷的開(kāi)放的成熟的京廣路三、航海三路等城三市主干三道商業(yè)批三發(fā)和便三捷交通三吸引南三北人流片區(qū)形三象提升三，認(rèn)知三提升，三配套完三善成熟項(xiàng)目規(guī)三模較小三，因此三要順應(yīng)三片區(qū)的三趨勢(shì)發(fā)三展，凸三現(xiàn)項(xiàng)目三的城市三價(jià)值55市場(chǎng)價(jià)三值研判市場(chǎng)大三勢(shì)研判區(qū)域價(jià)三值分析客戶(hù)價(jià)三值挖掘產(chǎn)品機(jī)三會(huì)點(diǎn)分三析競(jìng)爭(zhēng)分三析56整體市三場(chǎng)客戶(hù)三構(gòu)成變?nèi)?，三主流客三?hù)來(lái)源三、年齡三結(jié)構(gòu)沒(méi)三有明顯三改變省內(nèi)其三他地區(qū)三客戶(hù)雖略有三減少，三但保持三在50%以上，三占比仍三為最大三。本市客三戶(hù)占比逐三漸增加三，但增三長(zhǎng)十分三緩慢，三占比仍三保持在30%三-40三%之間，三缺乏明三顯變化三。省外客戶(hù)占三比相對(duì)三穩(wěn)定，三保持在10%左右。20-三30歲三及30三-40三歲客戶(hù)三是市場(chǎng)三主流，三兩者占三比穩(wěn)定三，基本三保持在三35%三和38三%左右三。06.三1-0三7.6三客戶(hù)構(gòu)三成分析06.三1-0三7.6三客戶(hù)年三齡分析57傳統(tǒng)的三鄭州人三置業(yè)有三強(qiáng)烈的三區(qū)域情三結(jié)；南三區(qū)在置三業(yè)觀(guān)念三中基本三被遺忘正商、三亞星、三新長(zhǎng)城三等早期三進(jìn)入南三區(qū)的開(kāi)三發(fā)商，三都已經(jīng)三在其開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三中收益三，正商三花都港三灣、蔚三藍(lán)港灣三、升龍三國(guó)際等三項(xiàng)目主三打的都三是南區(qū)三內(nèi)的客三戶(hù)；事實(shí)表三明南區(qū)三客戶(hù)是三被遺忘三的角落三，類(lèi)似三與20三06-三200三7年的三西區(qū)，三隨著鑫三苑的進(jìn)三入，西三區(qū)的購(gòu)三買(mǎi)力才三開(kāi)始釋三放；西區(qū)不三會(huì)往東三去，也三不會(huì)往三南去，三不太會(huì)三往南，三西郊認(rèn)三為西區(qū)三是最好三的，道三路好，三市政建三設(shè)比較三好，西三區(qū)老鄭三州人多——專(zhuān)三業(yè)人士西區(qū)不三會(huì)往南三區(qū)跑，三教育，三配套好三，學(xué)校三多——專(zhuān)三業(yè)人士老鄭州三人置業(yè)三更傾向三于本區(qū)三域老鄭州三人置業(yè)三的選擇三基本上三都是留三在原來(lái)三的區(qū)域三中，…三…南區(qū)三心理感三覺(jué)很遠(yuǎn)三，東邊三的人也三不會(huì)去三，更多三的還是三留在東三邊——曼三哈頓置三業(yè)顧問(wèn)鄭州的三樓盤(pán)銷(xiāo)三售主要三的都是三針對(duì)本三區(qū)域客三戶(hù)，想三要吸引三跨片區(qū)三客戶(hù)很三難，尤三其是老三鄭州人三抗性更三大?！ㄈ龢I(yè)置地三置業(yè)顧三問(wèn)南區(qū)在三置業(yè)觀(guān)三念中被三淡漠本項(xiàng)目三需要在三南區(qū)置三業(yè)客戶(hù)三中進(jìn)行三深入挖三掘58南區(qū)客三戶(hù)群的三主要特三征分析片區(qū)內(nèi)三外地人三多，新三鄭州人三多南區(qū)老三鄭州人三不多，三外地人三含量最三多，河南三省內(nèi)的三，以及三外省的——專(zhuān)三業(yè)人士南區(qū)新三鄭州人三、外地三人居多，港灣三統(tǒng)計(jì)6三0%——專(zhuān)三業(yè)人士片區(qū)內(nèi)三做生意三的多花都4三600三元，老三鄭州人三不多，60%三做生意三的——專(zhuān)三業(yè)人士片區(qū)內(nèi)三客戶(hù)是三主導(dǎo)性三購(gòu)買(mǎi)力港灣基三本上是三片區(qū)客三戶(hù)，開(kāi)三始價(jià)格三低的時(shí)三候能夠三吸引全三市客戶(hù)三，隨著三單價(jià)提三高，最后都三是片區(qū)三客戶(hù)——專(zhuān)三業(yè)人士片區(qū)周三邊縣市三是片區(qū)三的重要三購(gòu)買(mǎi)力新密、三登封省三內(nèi)市外三的人群三比較多——正三商藍(lán)鉆三置業(yè)顧三問(wèn)59我們將三南區(qū)客三戶(hù)群按三照收入三層級(jí)和三來(lái)源地三劃分，三然后再三進(jìn)一步三梳理南三區(qū)客戶(hù)三的行為三特征居住時(shí)間實(shí)際居三住時(shí)間三很短，三短暫停三留一定生三活年限三，打算三定居在三鄭州收入層三級(jí)生活了三很長(zhǎng)時(shí)三間，老三鄭州人三了高端中高端中端周邊地三市有較三強(qiáng)經(jīng)濟(jì)三實(shí)力的三客戶(hù)年富力三強(qiáng)，有三一定工三作和生三活圈層三的新鄭三州人周邊商三貿(mào)批發(fā)三市場(chǎng)的三生意人原住民經(jīng)過(guò)對(duì)三南區(qū)區(qū)三域價(jià)值三和南區(qū)三客戶(hù)的三梳理，三我們發(fā)三現(xiàn)，南三區(qū)的主三流客戶(hù)三群以周三邊商貿(mào)三批發(fā)市三場(chǎng)的生三意人和三原住民三為主，三其次為三周邊地三市有較三強(qiáng)經(jīng)濟(jì)三實(shí)力的三客戶(hù)，三另外隨三著其他三各片區(qū)三房?jī)r(jià)的三上漲，三本區(qū)域三內(nèi)出現(xiàn)三了新鄭三州人的三身影；60周邊商三貿(mào)批發(fā)三市場(chǎng)的三生意人三客戶(hù)，三可以細(xì)三分為老三板及其三主管，三不包括三打工者總價(jià)承三受能力40-三50萬(wàn)30-三40萬(wàn)20-三30萬(wàn)從事行三業(yè)利潤(rùn)三（洗化三城、鞋三城等）三比較高三的生意三人生意人三層級(jí)從事行三業(yè)利潤(rùn)三低（農(nóng)三貿(mào)批發(fā)三市場(chǎng)、三萬(wàn)客來(lái)三），有三多年積三累的生三意人從事生三意時(shí)間三較短的三生意人三，或者三有著一三定經(jīng)濟(jì)三積累的三生意主三管住房需三求舒適型三三房緊湊型三三房/三或舒適三性?xún)煞烤蛹倚腿齼煞浚ㄈ^(guò)渡產(chǎn)三品）商貿(mào)批三發(fā)生意三人年輕的三新鄭州三人周邊縣三市礦老三板南區(qū)原三住民61南部商三圈穩(wěn)步三發(fā)展培三養(yǎng)了大三批正在三成長(zhǎng)的三生意人三，構(gòu)成三了南區(qū)三置業(yè)的三主要需三求面商貿(mào)批三發(fā)生意三人年輕的三新鄭州三人周邊縣三市礦老三板依托于三二七區(qū)三的整體三商業(yè)環(huán)三境不斷三發(fā)展200三6年商三業(yè)額2三