房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理參考用書中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2002；中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社，2002；劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，大連理工大學(xué)出版社，2002；李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，清華與交大出版社，2004；濮勵杰等，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，南京大學(xué)出版社，2001第一章導(dǎo)論第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋與土地兩種財產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。在香港，臺灣地區(qū)和國外其他地區(qū)房地產(chǎn)又被稱為“物業(yè)”，“不動產(chǎn)”等。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定二、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的商品特性1.房地產(chǎn)商品的廣義性不僅指的是土地以及建筑在土地上的各種建筑物，而且還包括這些土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)2.房地產(chǎn)商品交易的特殊性一筆房地產(chǎn)商品交易的完成體現(xiàn)在買方以法定和約的形式買走了房地產(chǎn)的使用權(quán)或所有權(quán)。房地產(chǎn)交易的另一重要形式——租賃第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性1.房地產(chǎn)的不可移動性2.房地產(chǎn)的永久性3.房地產(chǎn)規(guī)模的有限性除了上述主要特征外,房地產(chǎn)商品還具有投資大,政策影響大,經(jīng)濟支柱等社會特性。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的含義分為經(jīng)營與管理兩大內(nèi)涵“經(jīng)營”——就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大?！肮芾怼薄褪菍嵤?，是指為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營總目標(biāo)，對企業(yè)各種要素及其運行施加的一系列組織與調(diào)控活動，其主要目的在于不斷提高各種管理活動的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營而后才有管理可言，經(jīng)營方向正確，企業(yè)的經(jīng)營效益與管理效率成正比，否則成反比。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營

指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟活動。包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是合理有效地組織好房屋的流通，實現(xiàn)房屋的價值，積累房屋擴大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。為此目的而進行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項經(jīng)濟活動，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定(二）地產(chǎn)經(jīng)營

地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開發(fā)經(jīng)營。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三通一平——水、電、路通，場地平整七通一平——通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通電話，場地平整生地——未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地毛地——未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地熟地——已具備“七通一平”、“三通一平”建設(shè)條件的土地。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（三）服務(wù)經(jīng)營房地產(chǎn)咨詢：未有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。價格評估：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征1.房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),生產(chǎn)周期長2.房產(chǎn)與地產(chǎn)的價格相互隱含3.房產(chǎn)與地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓都必須符合國家法律規(guī)定,同時也必須具備法律規(guī)定的必備形式.4.房產(chǎn)與地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移同步化第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1.1949年以前:以私有制為基礎(chǔ)2.1949~1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理秩序3.1956~1965年確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革4.1966年~1978年:“十年動亂”時期,城市房地產(chǎn)管理混亂5.1978年以后:在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革,城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革,新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了.第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革:改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制,建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的住房制度.三改四建三改：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配方式；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革:傳統(tǒng)的城市土地使用制度:對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。新的城市土地使用制度：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補交地價，相當(dāng)于第二次買地；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：計劃經(jīng)濟在城市建設(shè)中產(chǎn)生的一個基本矛盾是國家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實現(xiàn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的本質(zhì)特點是“綜合”、“配套”，即對地下設(shè)施進行綜合建設(shè)，對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生福利設(shè)施、園林綠化、道路交通以及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)。具體內(nèi)容分為：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工組織、竣工驗收、經(jīng)營和使用管理第一章導(dǎo)論

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。要求開發(fā)商：戰(zhàn)略眼光、操作技巧；市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目管理等方面的知識,

土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動力、資金、專業(yè)人員經(jīng)驗。（一）投資機會選擇與決策分析

投資機會尋找——看地投資機會選擇投資機會篩選——分析客觀情況，潛在的買家、合作伙伴

市場分析——供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場

投資決策分析項目財務(wù)評價——分析經(jīng)營收入、開支費用、財務(wù)指標(biāo)可行性研究報告：

房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵一步，同時也是政府是否批準(zhǔn)立項、銀行是否同意給予資金支持的參考依據(jù)。（二）三前期工三作1、申三請項目三用地，三獲得土三地使用三權(quán)；取得土三地使用三權(quán)的方三式有三三種：出三讓、轉(zhuǎn)三讓、劃三撥1）出三讓：國家以三土地所三有者的三身份將三土地使三用權(quán)在三一定年三限內(nèi)讓三與土地三使用者三，并由三土地使三用者向三國家支三付土地三使用權(quán)三出讓金三的行為三。出讓的三特征：土地所三有權(quán)與三使用權(quán)三分離；三土地三使用權(quán)三出讓是三有償?shù)娜?；土地三使用?quán)三的出讓三是有期三限的：居住用三地70三年、商三業(yè)旅游三娛樂用三地40三年，其三余50三年。出讓的三方式有三拍賣、三招標(biāo)、三協(xié)議3三種。2）轉(zhuǎn)三讓：經(jīng)三出讓方三式獲得三土地使三用權(quán)的三土地使三用者，三通過買三賣、贈三與或其三他合法三方式將三土地使三用權(quán)在三轉(zhuǎn)移的三行為。三轉(zhuǎn)讓的三方式主三要有3三種：出三售、交三換和贈三與。3）劃三撥：經(jīng)三縣級以三上人民三政府依三法批準(zhǔn)三，在土三地使用三者繳納三補償、三安置等三費用后三，將該三幅土地三交付其三使用，三或者將三其土地三使用權(quán)三無償交三付給土三地使用三者使用三的行為三。劃撥的三特征：沒有明三確的期三限；無三須支付三土地使三用權(quán)出三讓金；三不能隨三意轉(zhuǎn)讓三、出租三和抵押三。2、征三地拆遷征地是三指政府三按照法三律規(guī)定三的程序三和條件三，將農(nóng)三村集體三所有制三土地轉(zhuǎn)三變?yōu)閲宜腥男袨槿?。在征三地過程三中需支三付一定三的補償三費，并三對原有三集體所三有土地三上的人三員進行三妥善安三置。拆遷是三因房地三產(chǎn)開發(fā)三項目需三要而對三在開發(fā)三區(qū)內(nèi)屬三他人所三有或使三用的房三地產(chǎn)權(quán)三益，依三照法律三、法規(guī)三和規(guī)章三的規(guī)定三而實施三的依法三轉(zhuǎn)移房三地產(chǎn)權(quán)三益的行三為過程三。拆遷三涉及多三方面的三權(quán)益，三矛盾突三出，是三開發(fā)項三目至關(guān)三重要的三一項工三作。3、項三目勘察三設(shè)計勘察—三—對地三形、地三質(zhì)及水三文等狀三況進行三測繪、三勘探和三測試。方案設(shè)三計——三反映建三筑平面三布局、三功能分三區(qū)、立三面造型三、三空三間尺度三、建筑三結(jié)構(gòu)、三環(huán)境關(guān)三系等方三面；初步設(shè)三計——三在方案三設(shè)計的三基礎(chǔ)上三，提出三設(shè)計標(biāo)三準(zhǔn)、基三礎(chǔ)形式三、結(jié)構(gòu)三方案及三各專業(yè)三的設(shè)計三方案；施工圖三設(shè)計—三—工程三各構(gòu)成三部分的三尺寸、三布置和三主要施三工方法三，繪制三詳細(xì)的三建筑安三裝詳圖三及必要三的文字三說明。設(shè)計方三案應(yīng)征三詢環(huán)保三、人防三、消防三、自來三水、市三政、供三電、煤三氣、綠三化電信三等部門三的意見三。與城三市規(guī)劃三管理部三門協(xié)商三、獲得三規(guī)劃部三門許可4、基三礎(chǔ)設(shè)施三的建設(shè)能源系三統(tǒng)：包三括供電三、供熱三、供氣三等給水、三排水系三統(tǒng)：包三括取水三、輸水三、凈水三、配水三管網(wǎng)（三上水道三）、排三水管網(wǎng)三（下水三道）、三污水處三理、排三污工程三等。道路交三通系統(tǒng)郵電、三通訊系三統(tǒng)環(huán)境系三統(tǒng)：園三林綠化三、環(huán)境三衛(wèi)生、三垃圾處三理5、籌三措資金資金的三渠道主三要有四三個方面三：1）自三有流動三資金；2）向三銀行或三其他金三融機構(gòu)三貸款；安排短三期、長三期信貸3）向三社會發(fā)三行融資三債券；4）預(yù)三售商品三房。6、通三過招標(biāo)三投標(biāo)選三擇承包三商以工程三設(shè)計、三施工、三工程所三需的材三料設(shè)備三和其他三有關(guān)工三程的標(biāo)三的物為三對象，三招請若三干個單三位進行三秘密的三報價競?cè)隣?，從三中選擇三技術(shù)實三力強、三管理好三，信譽三良好的三施工單三位，要三求技術(shù)三先進、三質(zhì)量最三佳、工三期最短三、造價三最低。招標(biāo)的三方式包三括公開三招標(biāo)、三邀請招三標(biāo)、議三標(biāo)。（三）三建設(shè)階三段——三施工城市規(guī)三劃部門三在施工三現(xiàn)場進三行放線三、驗線三；建設(shè)行三政主管三部門領(lǐng)三取建設(shè)三工程開三工證；控制建三筑工程三成本；處理工三程變更三問題；三交三由監(jiān)理三公司負(fù)三責(zé)簽付工三程進度三款；確保工三程質(zhì)量三和進度三；施工完三成后，三通過竣三工驗收三后，投三放到房三地產(chǎn)市三場。（四）三租售階三段1、市場營三銷：確定營三銷目標(biāo)三與手段三、確定三銷售方三式、制三定銷售三合同、三準(zhǔn)備銷三售宣傳三資料、三培訓(xùn)銷三售人員三、參加三房展會三、選擇三廣告的三方式；居住物三業(yè)——三以出售三為主；寫字樓三、酒店三、商業(yè)三用房和三工業(yè)廠三房——出三租、出三售并舉三，以出三租為主三。2、物三業(yè)管理房地產(chǎn)三開發(fā)的三延續(xù)，三俗稱“三管房”三，為已三出租或三出售的三房屋進三行日常三維修和三維護，三并向入三住業(yè)主三或客戶三提供服三務(wù)（安三全保衛(wèi)三、清潔三、綠化三、車輛三、各項三便民有三償服務(wù)三、小區(qū)三商業(yè)用三房的經(jīng)三營管理三），使三物業(yè)得三到保值三增值。第二章三房地三產(chǎn)投資三分析的三基本知三識為什么三要進行三房地產(chǎn)三投資分三析？投資的三目的-三---三-獲利---三-比較三投資方三案--三--投三資分析第一節(jié)三房三地產(chǎn)投三資分析三基礎(chǔ)知三識資金投三入的時三間不同三或者收三益產(chǎn)生三的時間三不同，三對投資三經(jīng)濟效三果的影三響也不三相同，三在投資三決策時三，需要三把所有三的支出三和收入三都折算三到同一三個時間三點，并三通過一三系列投三資效果三評價指三標(biāo)的計三算，對三投資方三案進行三比較、三分析。因此，三必須掌三握相關(guān)三的現(xiàn)金流三量、資金時三間價值、資金等三效值和投資經(jīng)三濟效果三評價指標(biāo)。一、三資金的三時間價三值不同的三時間付三出或得三到同樣三數(shù)額的三資金在三價值上三是不同三的，也三就是說三，資金三的價值三會隨著三時間發(fā)三生變化三。資金的三時間價三值取決三于：1）投三資利潤三率2）通三貨膨脹三率3）風(fēng)三險因素資金的三時間價三值的計三算方法三與銀行三利息的三計算方三法相同三。二、利三息與利三率利息的三計算有三單利計三算和復(fù)三利計算三兩種單利計三算公式復(fù)利計三算公式三、名三義利率三和實際三利率當(dāng)利率三標(biāo)明的三時間單三位與計三息周期三不一三致時，三就出現(xiàn)三了名義三利率和三實際利三率的區(qū)三別。例如：某筆住三房抵押三貸款按三月還本三付息，三其月利三率為0三.5%三，通常三稱為“三年利率三6%，三每月計三息一次三”。按單利三計算利三息時，名義利三率=實三際利率名義利三率某筆住三房貸款三年利率三為12三%，存三款額為三100三0元，三期限為三1年，三復(fù)利計三算，分三別以一三年1次三計息；三1年4三次計息三；1年三12月三按月利三息計息三，則1三年后的三本利和三分別為三：一年1三次計息三F=1三000三x（1三+12三%）=三112三0元一年4三次計息一年1三2次計三息名義利三率=周三期利率三X每年三計息周三期數(shù)周期利三率既是實三際利率三又是名三義利率設(shè)名義三利率為三，若年三初借款三為P，三在一年三中計算三利息三次三，則每三一計息三周期的三利率為三，實三際利率三與名義三利率的三關(guān)系式三為：分析得三出：1三）實際三利率比三名義利三率更能三反映資三金的時三間價值三；2）三名義利三率越大三，計息三周期越三段，實三際利率三與名義三利率的三差異越三大。3三）計息三周期=三1，實三際利率三大于名三義利率三。4）三計息周三期〉1三，實際三利率大三于名義三利率。例題：已知某三項目，三計息周三期為半三年，名三義年利三率為8三%，則三項目的三實際年三利率為三（三）。A．4三%三B．三8%C．8三.16三%三D三．16三.64三%答案：四、現(xiàn)金流三量把某一三項投資三活動作三為一個三獨立的三系統(tǒng)，三流出系三統(tǒng)的資三金叫現(xiàn)金流三出，流入三系統(tǒng)的三資金叫現(xiàn)金流三入。實際三發(fā)生的三這種資三金流出三或流入三叫做現(xiàn)金流三量，現(xiàn)金三流出與三現(xiàn)金流三入之差三，稱為凈現(xiàn)金三流量。投資、三成本、三銷售收三入、出三租收入三、稅金三、利潤三等經(jīng)濟三量，是三房地產(chǎn)三開發(fā)投三資項目三現(xiàn)金流三量的基三本要素三，也是三投資分三析最重三要的基三礎(chǔ)數(shù)據(jù)三。五、現(xiàn)三金流量三圖現(xiàn)金流三量圖反三映項目三在計算三期內(nèi)流三入和流三出的現(xiàn)三金活動三的簡化三圖示。三要素三：1）現(xiàn)三金流量三的大小三(現(xiàn)金三數(shù)額)2）方三向(現(xiàn)三金流人三或流出三)3）作三用點(三現(xiàn)金發(fā)三生的時三間點)三。現(xiàn)金流三量圖橫軸為三時間軸三，向右三延伸表三示時間三的延續(xù)三，軸上三每一刻三度表示三一個時三間單位三。項目三投資應(yīng)三從零時三間點開三始相對于三時間坐三標(biāo)的垂三直箭線三代表不三同時點三的凈現(xiàn)三金流量三情況，三在各箭三線旁邊三注明凈三現(xiàn)金流三量的大三?。ń^三對值）三。凈現(xiàn)金三流量為三正則繪三在橫軸三上方；三凈現(xiàn)金三流量為三負(fù)則繪三在橫軸三下方。箭線與三時間軸三的交點三為現(xiàn)金三流量發(fā)三生的時三間單位三末。凈三現(xiàn)金流三量發(fā)生三時間點三應(yīng)為時三間單位三末。六、復(fù)三利計算三公式P——三現(xiàn)值；三F——三終值（三未來值三）；A三——年三值；n——三計息周三期數(shù)；三i——三利率1)一三次支付三的現(xiàn)值三系數(shù)和三終值系三數(shù)一次支三付終值三系數(shù)一次支三付現(xiàn)值三系數(shù)2）等三額序列三支付的三現(xiàn)值系三數(shù)和資三金回收三系數(shù)資等額三序列支三付的資三金回收三系數(shù)等額序三列支付三的現(xiàn)值三系數(shù)3）等三額序列三支付的三終值系三數(shù)和儲三存基金三系數(shù)資等額三序列支三付的儲三存基金三系數(shù)等額序三列支付三的終值三系數(shù)復(fù)利系三數(shù)的標(biāo)三準(zhǔn)表示三法X表示三所求的三是什么三，Y表三示已知三的是什三么。系數(shù)名稱標(biāo)準(zhǔn)表示法所求已知公式一次支付現(xiàn)值系數(shù)一次支付終值系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)等額序列支付的儲存基金系數(shù)例題某開發(fā)三商向銀三行貸款三200三0萬元三，期限三3年，三年利率三8%，三若該筆三貸款的三還款方三式為到三期后一三次償還三本金，三則開發(fā)三商為該三筆貸款三支付的三利息總?cè)褪嵌嗳?？P=2三000三,三n=三3,三i三=8%例題2某人購三買一套三價值三25萬三元的住三宅，首三期付款三為房價三的30三%，其三余為在三10年三內(nèi)按月三等額償三還的抵三押貸款三，年利三率15三%，問三月還款三額為多三少？P=2三5x7三0%=三17.三5萬元三,n=1三2x1三0=1三20,i=1三5%/三12=三1.2三5%某家庭三預(yù)計在三今后1三0年內(nèi)三的月收三入為1三600三0元，三如果其三中的3三0%可三用于支三付住房三抵押貸三款的月三還款額三，年貸三款利率三為12三%，問三該家庭三有償還三能力的三最大抵三押貸款三額是多三少？解：該三家庭每三月可用三于支付三貸款的三月還款三額A=1三600三0x3三0%=三480三0（元三）月貸款三利率=三12%三/12三=1%計息周三期=1三0X1三2=1三20月有償還三能力的三最大抵三押貸款三額某家庭三購買一三套面積三為80三平方米三的住房三，單價三為35三00元三/平方三米，首三付款為三房價的三25%三，其余三申請公三積金和三商業(yè)貸三款組合三抵押貸三款。已三知公積三金和商三業(yè)貸款三的利率三分別為三4.2三%和6三.6%三，期限三均為1三5年，三公積金三貸款的三最高限三額為1三0萬元三。問該三家庭申三請組合三抵押貸三款后最三低月還三款額是三多少？P=3三500三x80三x（1三-25三%）=三210三000三元n=1三5X1三2=1三80組合貸三款的月三最低還三款額A三=A1三+A2三=17三14.三03(三元)第二節(jié)三房地產(chǎn)三投資經(jīng)三濟效果三評價一、房三地產(chǎn)投三資經(jīng)濟三效果的三表現(xiàn)形三式1、置三業(yè)投資四種表三現(xiàn)形式三：租金；三減少納三稅；物三業(yè)增值三；股權(quán)三增加。置業(yè)投三資效果三的好壞三受市場狀三況和物業(yè)特三性變化的影響三。但僅三說明投三資者可三獲得的三利益類三型，在三沒有轉(zhuǎn)三換為一三個特定三時間點三的現(xiàn)金三流量之三前，經(jīng)三濟效果三是無法三定量描三述或量三測的。2、開三發(fā)投資經(jīng)濟效三果表現(xiàn)三為銷售三收入，三效果的三大小可三用開發(fā)三利潤、三成本利三潤率、三投資收三益率等三指標(biāo)來三衡量二、投三資回收三與投資三回報投資回三收：投資者三對其所三投入資三本的回三收房地產(chǎn)三投資收三益投資回三報：投資者三所投入三資本在三使用中三所獲得三的報酬例如：貸款對三于金融三機構(gòu)來三說，借三款人還三本的部三分是投三資回收三部分；三借款人三所支付三的利息三，是投三資回報三。房地產(chǎn)三開發(fā)投三資中，三投資回三收是指三開發(fā)商三所投入三的總開三發(fā)成本三的回收三，投資三回報表三現(xiàn)為開三發(fā)商的三利潤。三、財三務(wù)評價三主要指三標(biāo)指標(biāo)方法收益額贏利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第三章三房地三產(chǎn)市場三及其運三行規(guī)律三第一三節(jié)房三地產(chǎn)市三場概述一、市三場的一三般概念廣義地三說，任三何能使三買賣雙三方接觸三的安排三都可以三叫做“三市場”三?？梢匀咽袌鋈x為三“能令三買賣雙三方走到三一起，三并就某三種商品三的交易三達成彼三此都能三接受的三價格的三任何安三排。主體—三—參與三市場交三易的買三家和賣三家市場客體—三—買賣三雙方交三易的對三象二、房三地產(chǎn)市三場的含三義正式—三—專業(yè)三機構(gòu)，三如房屋三交易中三介機構(gòu)三、深圳三市物業(yè)三拍賣行三；新聞三媒體等三；非正式三——朋三友介紹香港人三對于樓三價10三年上漲三10倍三印象深三刻，買三樓不只三是居住三，更是三一種投三資。歌三星王菲三在19三97年三以七成三按揭，三分20三年供款三的方式三以48三00萬三港元購三入了沙三田寶松三苑豪宅三，每月三供款額三達29三萬港元三，兩年三后只能三半價出三售。樓三價的慘三跌制造三的負(fù)資三產(chǎn)戶數(shù)三以十萬三計，2三001三年，據(jù)三中原地三產(chǎn)數(shù)據(jù)三，香港三60萬三個負(fù)資三產(chǎn)賬面三損失達三600三0億港三元。對三于普通三香港人三來說，三切膚之三痛卻總?cè)求w現(xiàn)三在房地三產(chǎn)上，三而不是三理論上三。在短三期內(nèi)，三房地產(chǎn)三的低迷三直接造三成中產(chǎn)三階層破三產(chǎn)，又三連累百三業(yè)受損三，拖垮三了整體三經(jīng)濟，三正是每三個人都三可看到三的事實三。三、房三地產(chǎn)市三場的參三與者由市場三中的買三賣雙方三以及為三其提供三支持和三服務(wù)的三人員或三機構(gòu)組三成。涉三及到房三地產(chǎn)的三開發(fā)建三設(shè)過程三、交易三過程和三使用過三程。（一）三土地所三有者或三當(dāng)前的三使用者在我國三，政府三壟斷了三國有土三地使用三權(quán)出讓三的一級三市場—三—政府三通過城三市規(guī)劃三管理來三影響建三筑物的三平面和三空間不三止，限三定土地三的用途三和房地三產(chǎn)開發(fā)三的產(chǎn)品三類型、三開發(fā)地三點；當(dāng)前的三土地使三用者也三對有關(guān)三土地的三交易有三至關(guān)重三要的影三響——三在土地三的出讓三轉(zhuǎn)讓和三在開發(fā)三過程中三，也要三最大限三度地滿三足其既三得利益三。（二）三開發(fā)商從經(jīng)營三規(guī)模來三分：項三目公司三、大型三的跨國三公司；從經(jīng)營三目的來三分：開三發(fā)的物三業(yè)出售三、出租三；從經(jīng)營三方針來三分：開三發(fā)項目三類型專三一、開三發(fā)風(fēng)險三分散于三不同的三開發(fā)類三型和地三點、開三發(fā)類型三專一但三地點分三散；從經(jīng)營三風(fēng)格來三分：從三規(guī)劃設(shè)三計到租三售階段三，均聘三請專業(yè)三機構(gòu)提三供服務(wù)三、從規(guī)三劃設(shè)計三到租售三階段，三均由自三己負(fù)責(zé)三。（三）三政府機三構(gòu)參與房三地產(chǎn)市三場的運三行過程三中，既三是制定三規(guī)劃的三權(quán)利，三又有監(jiān)三督管理三的職能三，在有三些方面三還會提三供有關(guān)三服務(wù)。土地管三理部門三——獲三取土地三使用證三；城市規(guī)三劃部門三——獲三取規(guī)劃三許可證三；市政管三理部門三——獲三取市政三設(shè)施和三配套設(shè)三施許可三證；房屋管三理部門三——獲三取銷售三許可證三、房地三產(chǎn)產(chǎn)權(quán)三證；（四）三金融機三構(gòu)短期資三金：用三于支付三開發(fā)費三用的長期資三金：項三目建成三后用于三支持置三業(yè)投資三者購買三房地產(chǎn)三的抵押三貸款（五）三建筑承三包商僅僅作三為營建三商時，三其利潤三僅與建三筑成本三及施工三周期有三關(guān)，承三擔(dān)的風(fēng)三險較少三，獲取三的利潤三也較低三；如將業(yè)三務(wù)擴展三并承擔(dān)三附加的三一些開三發(fā)風(fēng)險三，如購三買土地三使用權(quán)三、參與三項目的三資金籌三措和市三場營銷三，風(fēng)險三加大，三但利潤三增加。選擇承三包商的三過程需三要招標(biāo)三。（六）三專業(yè)顧三問在不同三階段聘三請專業(yè)三顧問公三司提供三咨詢服三務(wù)。1、建三筑師2、工三程師：三結(jié)構(gòu)、三設(shè)備、三電氣、三造價3、會三計師4、估三價師5、律三師（七）三消費者三或買家自用型三買家—三—支付三能力；投資型三買家—三—擁有三物業(yè)后三所能獲三取的預(yù)三期收益三的大小三，決定三了其愿三意支付三的價格三水平。第二節(jié)三房地產(chǎn)三市場的三分類一、按三地域范三圍劃分北京、三上海、三深圳；二、按三房地產(chǎn)三的用途三和等級三劃分居住物三業(yè)市場三、商業(yè)三物業(yè)市三場、工三業(yè)物業(yè)三市場、三特殊物三業(yè)市場三、土地三市場三、按三房地產(chǎn)三交易形三式劃分轉(zhuǎn)讓、三抵押、三租賃四、按三房地產(chǎn)三購買者三目的的三劃分：三自用、三投資第三節(jié)三政府對三房地產(chǎn)三市場的三干預(yù)政府的三角色—三—建立三市場運三行規(guī)則三、監(jiān)督三規(guī)則的三執(zhí)行。一、房三地產(chǎn)市三場的宏三觀調(diào)控1、土三地供應(yīng)三計劃的三調(diào)控；土地供三應(yīng)計劃三包括：三年度土三地開發(fā)三的面積三、地點三，修建三的市政三工程及三所需經(jīng)三費，出三讓土地三的面積三、地點三，上蓋三建筑物三的性質(zhì)三、建筑三面積及三所需的三建造費三用，預(yù)三計的地三價收入三。2、城三市規(guī)劃三的指導(dǎo)社會經(jīng)三濟發(fā)展三計劃城市規(guī)三劃土地供三應(yīng)計劃3、地三價的杠三桿作用地價對三房地產(chǎn)三價格影三響很大三，城市三土地又三由政府三壟斷，三所以政三府可以三用地價三對房地三產(chǎn)市場三進行調(diào)三控。4、稅三收的功三能理順分三配關(guān)系三；保證三政府的三土地收三益；體三現(xiàn)政府三的稅收三政策，三抑制市三場投機三、控制三房地產(chǎn)三價格、三規(guī)范房三地產(chǎn)交三易行為三。5、租三金的控三制租金與三房價保三持合理三的比例6、金三融杠桿三的作用調(diào)節(jié)利三率水平三、控制三信貸規(guī)三模、貸三款方式7、住三房政策三的影響廉租房三、經(jīng)濟三適用房三、商品三住房二、房三地產(chǎn)市三場行為三的規(guī)范1、資三質(zhì)審查2、產(chǎn)三權(quán)登記保證業(yè)三主權(quán)益三；方便三流通；三維護交三易秩序三；代征三稅費；三對房地三產(chǎn)市場三動態(tài)跟三蹤管理三。3、建三立房地三產(chǎn)價格三評估制三度中介機三構(gòu)提供三房地產(chǎn)三價格信三息、開三發(fā)成本三、預(yù)測三發(fā)展趨三勢。在三政府土三地出讓三、拆遷三安置、三房地產(chǎn)三買賣、三租賃、三抵押、三保險、三征稅、三投資入三股、公三司上市三、兼并三、收購三等方面三提供服三務(wù)。4、交三易程序三的規(guī)范三化第四章三房地三產(chǎn)金融三制度與三政策三第一節(jié)三住房三公積金三制度與三政策住房公三積金是三指國家三機關(guān)、三國有企三業(yè)、城三鎮(zhèn)集體三企業(yè)、三外商投三資企業(yè)三、城鎮(zhèn)三私營企三業(yè)及其三在職職三工繳存三的長期三住房儲三金。住三房公積三金全部三歸職工三個人所三有，記三入職工三個人的三住房公三積金帳三戶，用三于建造三、購買三、翻建三、大修三自住住三房。以住房三公積金三制度為三基礎(chǔ)我三國建立三了政策三性的住三房金融三，初步三形成商三業(yè)性和三政策性三并存的三住房金三融體系三。一、住三房公積三金的性三質(zhì)和特三點（一）三性質(zhì)本質(zhì)屬三性是工三資，是三住房分三配貨幣三化的需三要形式三。住房公三積金的三個人所三有權(quán)是三限制性三所有權(quán)三，職工三對公積三金的占三有、使三用、收三益和處三分四項三權(quán)利的三行使受三到一定三程度的三限制。三住房公三積金未三被提取三之前，三職工不三能實際三占有。由所在三單位繳三存到住三房公積三金管理三中心，三在受委三托銀行三設(shè)立的三專戶統(tǒng)三一管理三，實現(xiàn)三保值和三增值，三個人不三能直接三決定保三值方法三和收益三率。（二）三住房公三積金的三特點1、強三制性：三凡在職三職工及三其所在三單位都三需要按三規(guī)定的三繳存基三數(shù)、繳三交比例三并按月三繳存住三房公積三金。2、互三助性：三集中全三社會職三工的力三量，把三個人較三少的錢三集中起三來，形三成規(guī)模三效應(yīng)，三并且繳三存住房三公積金三的人都三具有使三用住房三公積金三的權(quán)利三，有房三的人幫三助無房三的人，三或者所三有職工三互幫互三助?！叭痛娴腿J”3、保三障性：三公積金三通過運三做實現(xiàn)三合理增三值，增三值收益三全部用三于職工三住房。二、住三房公積三金管理三的基本三原則1、住房公三積金管三理委員三會決策2、住三房公積三金管理三中心運三作：各三城市依三法成立三住房公三積金管三理中心三，承擔(dān)三住房公三積金的三管理運三作。3、銀三行專戶三：住房公三積金管三理中心三在住房三公積金三管理委三員會指三定的受三委托銀三行設(shè)立三住房公三積金的三專用帳三戶。4、財三政監(jiān)督三：完整的三監(jiān)督體三系，包三括財政三監(jiān)督、三審計監(jiān)三督、職三工和單三位監(jiān)督三、社會三監(jiān)督。住房公三積金的三繳存比三例三1．三職工個三人和單三位住房三公積金三繳存比三例分別三達到8三%；三2三．對于三外商投三資企業(yè)三（含代三表處、三辦事處三）住房三公積金三繳存比三例應(yīng)為三8%，三但20三01年三12月三以前已三按10三%比例三為職工三繳存住三房公積三金的外三商投資三企業(yè)，三可繼續(xù)三按10三%的比三例為職三工繳存三住房公三積金，3．凡三經(jīng)市科三委認(rèn)定三的軟件三企業(yè)和三經(jīng)市經(jīng)三委認(rèn)定三的集成三電路企三業(yè)，本三著自愿三原則可三為所在三企業(yè)從三業(yè)人員三提高住三房公積三金繳存三比例可三提高到三20%三，單位三繳存住三房公積三金的繳三存比例三不得低三于職工三繳存比三例。提取住三房公積三金的條三件

1三．住房三消費提三取：三（1）三購買自三住住房三；大修三、翻建三自有住三房；自三建自有三住房；三（2三）房租三超出家三庭工資三收入的三規(guī)定比三例的；三（三3）償三還住房三貸款本三息的。三2．三銷戶提三?。喝?）三離休、三退休的三；

（三2）出三境定居三的；三（3）三完全喪三失勞動三能力，三并與單三位終止三勞動關(guān)三系的（三二者條三件缺一三不可）三；

（三4）死三亡。第二節(jié)三個人三住房貸三款一、個三人住房三貸款的三種類：1、自三營性個三人住房三貸款（三商貸）三：利率三高，但三貸款額三度、期三限所受三限制較三小。2、政三策性個三人住房三貸款（三公積金三貸款）三：貸款三不以盈三利為目三的，帶三有較強三的政策三性，額三度有限三制。3、組三合貸款三：分別三簽訂借三款合同。二、個三人住房三貸款的三審查建設(shè)銀三行向購三買自用三住房的三城鎮(zhèn)居三民發(fā)放三個人住三房貸款1、貸三款申請三條件三具三有完全三民事行三為能力三的北京三市城鎮(zhèn)三居民及三在北京三常駐的三有居留三權(quán)的外三埠居民三、境外三、國外三公民，三申請貸三款時必三須具備三下列條三件：三·有三合法的三居留身三份；三·有三穩(wěn)定的三職業(yè)和三收入；三·三有按期三償還貸三款本息三的能力三；三·三有貸三款行認(rèn)三可的資三產(chǎn)進行三抵押或三質(zhì)押，三或（和三）有符三合規(guī)定三條件的三保證人三為其擔(dān)三保；三·有三購買住三房的合三同或協(xié)三議；三·提三出借款三申請時三，在建三行有不三低于購三買住房三所需資三金的3三0％的三存款，三若已作三購房預(yù)三付款支三付給售三房單位三的，則三需提供三付款收三據(jù)的原三件和復(fù)三印件；三·三貸款行三規(guī)定的三其他條三件。2、借三款申請三人應(yīng)提三供的材三料借款人三到建設(shè)三銀行經(jīng)三辦機構(gòu)三或已與三建設(shè)銀三行簽訂三"合作三協(xié)議"三的開發(fā)三商處填三寫個人三住房貸三款借款三申請表三，并提三供以下三材料：三a)三本人戶三口本、三身份證三或其它三有效居三留證件三；三b)三職業(yè)三和收入三證明；三c)三購房三合同或三意向書三等有關(guān)三證明材三料；三d)三占房價三款30三%的首三期付款三證明；三e)三建設(shè)三銀行經(jīng)三辦機構(gòu)三要求提三供的其三它材料三。3、辦三理手續(xù)三★建三設(shè)銀行三經(jīng)辦機三構(gòu)或建三設(shè)銀行三委托的三律師事三務(wù)所(三或公證三處)對三借款人三提供的三資料進三行調(diào)查三。三★三建行經(jīng)三辦機構(gòu)三對借款三人的申三請進行三審批。三★借三款人開三戶、領(lǐng)三儲蓄卡三并簽訂三借款合三同。三★辦三理抵押三、保證三、質(zhì)押三和保險三等有關(guān)三擔(dān)保手三續(xù)。三★借三款合同三生效，三資金劃三入開發(fā)三商賬戶三。4、借三款人償三還貸款★借三款人在三借款期三內(nèi)每月三以相等三的月均三還款額三償還銀三行貸款三本金和三利息。★借款三人可選三擇計算三機自動三扣劃或三到貸款三銀行聯(lián)三網(wǎng)儲蓄三所還款三兩種方三式按月三償還貸三款本金三和利息三；第三節(jié)三住房三公積金三個人住三房委托三貸款一、申三請住房三公積金三住房貸三款的條三件在住房三公積金三管理中三心系統(tǒng)三繳存住三房公積三金的住三房公積三金繳存三人，和三住房公三積金繳三存單位三的離退三休職工三。（住三房公積三金處于三封存狀三態(tài)的職三工，不三能申請三住房公三積金貸三款）。同時要三求：1．具三有北京三市城鎮(zhèn)三常住戶三口或有三效居留三身2．三具有穩(wěn)三定的職三業(yè)和收三入，信三用狀況三良好，三有償還三貸款本三息的能三力；三3．三在本市三（包括三所屬區(qū)三縣）購三買自住三住房；4．具三有購買三住房的三合同或三相關(guān)證三明文5．申三請貸款三前已連三續(xù)繳存三住房公三積金6三個月（三含）以三上或累三計繳存三住房公三積金1三2個月三（含）三以上，三且申請三貸款時三仍正常三繳6.三提供管三理中心三認(rèn)可的三擔(dān)保方三式；7.三符合管三理中心三規(guī)定的三其他條三件?！蛉揠p方三申請過三一次住三房公積三金貸款三的，須三將貸款三全部還三清后，三才能再三次申請三該類貸三款三、貸三款額的三確定1．計三算借款三申請人三及其共三同申請三人的月三收入。月收入三=職工三個人住三房公積三金月繳三存額÷三職工住三房公積三金繳存三比例；2．計三算最高三可貸款三額度。借款人三家庭月三收入(三指夫妻三雙方月三收入、三離退休三職工與三其子女三等其他三共同申三請人的三月收入三，下同三)，每三月至少三扣除4三00元三的生活三費后所三剩余額三，再除三以申請三貸款年三限的每三萬元貸三款月均三還款額三的所得三即為最三高可貸三款額度三。3．具三體貸款三額度和三年限，三必須同三時滿足三單筆最三高貸款三額度、三最高可三貸款額三度和最三低首付三款的要三求。※借三款人及三其共同三申請人三的月收三入是以三住房公三積金月三繳存額三反推計三算的，三對于其三它不能三由住房三公積金三月繳存三額推算三出的月三收入不三作為計三算可貸三款額度三的月收三入基數(shù)三?！x三退休職三工以單三位開具三的“收三入證明三”來確三定計算三可貸款三額度的三月收入三基數(shù)?！嬋憬杩钊嗽率杖霑r，三住房公三積金繳三存比例三按8%三計算；三對于外三商投資三企業(yè)職三工，如三繳存比三例為1三0％，三則按1三0%計三算。四、貸三款利率目前1三～5年三期限貸三款年利三率為3三.96三%,三6～三30年三期限貸三款年利三率為4三.41三%。五、貸三款的擔(dān)三保方式借款申三請人申三請住房三公積金三貸款，三必須提三供管理三中心認(rèn)三可的擔(dān)三保方式三。目前三有北京三市住房三貸款擔(dān)三保中心三提供連三帶責(zé)任三保證擔(dān)三保（以三下簡稱三擔(dān)保中三心擔(dān)保三），和三其他擔(dān)三保方式三（抵押三擔(dān)保、三質(zhì)押擔(dān)三保、連三帶責(zé)任三保證擔(dān)三保、抵三押+保三險、抵三押+連三帶責(zé)任三保證等三）。公積金三貸款ｖ三ｓ商業(yè)三貸款一、貸三款對象三有所不三同。住三房公積三金管理三機構(gòu)發(fā)三放的住三房抵押三貸款的三對象是三住房公三積金的三交存人三和匯交三單位的三離退休三職工，三其貸款三的對象三必須具三備下列三條件：１、持三續(xù)繳存三６個月三住房公三積金或三已累計三繳存２三４個月三以上且三目前還三在繼續(xù)三繳存。三２、三具有穩(wěn)三定的職三業(yè)和收三入，有三償還貸三款本息三的能力三。

３三、具有三購買住三房的合三同或有三關(guān)證明三文件。三４、三提供住三房資金三管理中三心及所三屬分中三心同意三的擔(dān)保三方式。三５、三符合住三房資金三管理中三心規(guī)定三的其他三條件。而一般三的金融三機構(gòu)發(fā)三放的住三房抵押三貸款對三象應(yīng)是三具有完三全民事三行為能三力的自三然人，三即不限三于住房三公積金三的交存三人和離三退休職三工，也三就是說三其對象三的范圍三大于前三者。二、貸三款額度三有所不三同。一三般的金三融機構(gòu)三發(fā)放的三住房抵三押貸款三的最高三貸款額三不得超三過購房三款的８三０％。三、貸三款手續(xù)三不同。三公積金三貸款必三須先到三住房資三金管理三中心進三行申請三，接受三住房資三金管理三中心的三初審，三初審合三格后由三住房資三金管理三中心出三具證明三，方可三辦理公三積金貸三款。因三此公積三金貸款三的手續(xù)三較一般三住房貸三款的手三續(xù)更為三復(fù)雜。三商業(yè)貸三款在借三款人簽三訂購房三合同后三，直接三到相關(guān)三銀行經(jīng)三辦機構(gòu)三或與銀三行簽訂三合作協(xié)三議的開三發(fā)商處三提供有三關(guān)材料三即可辦三理。四、貸三款利率三不同。三公積金三貸款的三利率是三按照國三家規(guī)定三在住房三公積金三計息利三率的基三礎(chǔ)上加三規(guī)定利三差。五、公三積金貸三款比商三業(yè)貸款三多了評三估費。三商業(yè)貸三款不需三要評估三，但用三公積金三貸款購三買商品三房，目三前必須三進行評三估，交三納評估三費。商業(yè)貸三款比公三積金貸三款多了三律師費三。商業(yè)三貸款委三托律師三事務(wù)所三對借款三人進行三資信調(diào)三查，律三師收取三４‰的三律師費三，公積三金貸款三則不需三個人交三納律師三費。第五章三房地三產(chǎn)開發(fā)三項目的三招標(biāo)投三標(biāo)第一節(jié)三招投標(biāo)三概述一、招三標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投三標(biāo)，是三在市場三經(jīng)濟條三件下進三行大宗三貨物的三買賣、三工程建三設(shè)項目三的發(fā)包三與承包三，以及三服務(wù)項三目的采三購與提三供時，三所采用三的一種三交易方三式。招標(biāo)投三標(biāo)的交三易方式三，是市三場經(jīng)濟三的產(chǎn)物三，采用三這種交三易方式三，須具三備兩個三基本條三件：一三是要有三能夠開三展公平三競爭的三市場經(jīng)三濟運行三機制。三二是必三須存在三招標(biāo)采三購項目三的買方三市場，三對采購三項目能三夠形成三賣方多三家競爭三的局面三，買方三才能夠三居于主三導(dǎo)地位三，有條三件以招三標(biāo)方式三從多家三競爭者三中擇優(yōu)三選擇中三標(biāo)者。招投標(biāo)三活動必三須遵守三的原則三：公開三、公平三、公證三和誠實三信用。公開：三信息、三開標(biāo)的三程序、三平標(biāo)的三標(biāo)準(zhǔn)和三程序、三中標(biāo)的三結(jié)果公三開公平、三公證：三嚴(yán)格按三照公開三的招標(biāo)三條件和三程序辦三事，同三等的對三待每一三個投標(biāo)三競爭者三。誠實信三用：不三得有欺三騙、背三信的行三為，這三是民事三活動的三基本準(zhǔn)三則。二、招三投標(biāo)規(guī)三則1．招三標(biāo)人提三出的招三標(biāo)項目三，按照三國家有三關(guān)規(guī)定三需履行三審批手三續(xù)的，三應(yīng)當(dāng)先三取得批三準(zhǔn)，并三落實資三金來源三。2．招三標(biāo)人對三潛在的三投標(biāo)人三進行資三格審查三時，不三得以不三合理的三條件限三制或者三排斥潛三在的投三標(biāo)人，三不得實三行歧視三待遇。3．招三標(biāo)文件三不得要三求特定三的生產(chǎn)三供應(yīng)者三以及含三有傾向三或者排三斥潛在三的投標(biāo)三人的其三他內(nèi)容三。4．招三標(biāo)人不三得向其三他人透三漏已獲三取招標(biāo)三文件的三潛在投三標(biāo)人的三名稱、三人數(shù)、三以及與三招投標(biāo)三有關(guān)的三其他情三況，標(biāo)三底必須三保密。5．投三標(biāo)人應(yīng)三當(dāng)具備三實施招三標(biāo)項目三的能力三，具備三國家規(guī)三定或者三招標(biāo)文三件規(guī)定三的資格三條件。6．投三標(biāo)人應(yīng)三當(dāng)按照三招標(biāo)文三件的要三求編制三投標(biāo)文三件，投三標(biāo)文件三應(yīng)當(dāng)對三招標(biāo)文三件提出三的要求三和條件三做出實三質(zhì)性響三應(yīng)。7．投三標(biāo)人擬三將中標(biāo)三項目的三部分非三主體、三非關(guān)鍵三性工作三交由他三人來完三成的，三應(yīng)當(dāng)在三投標(biāo)文三件中載三明。8．投三標(biāo)人不三得串通三投標(biāo)，三不得排三擠其他三人的公三平競爭三，不得三以低于三成本的三報價競?cè)龢?biāo)，也三不得以三他人名三義投標(biāo)三或者以三其他方三式弄虛三作假、三騙取中三標(biāo)。三、招三標(biāo)方式1．公三開招標(biāo)公開招三標(biāo)是指三招標(biāo)人三以招標(biāo)三公告的三方式邀三請不特三定的法三人或者三其他組三織投標(biāo)三。公開三招標(biāo)需三符合如三下條件三：（1）三招標(biāo)三人需向三不特定三的法人三或者其三他組織三(科研三項目的三招標(biāo)還三可包括三個人)三發(fā)出投三標(biāo)邀請三。招標(biāo)三人應(yīng)當(dāng)三通過為三全社會三所熟悉三的公共三媒體公三布其招三標(biāo)項目三。（2）三公開三招標(biāo)須三采取公三告的方三式，向三社會公三眾明示三其招標(biāo)三要求，三使盡量三多的潛三在投標(biāo)三商獲取三招標(biāo)信三息，前三來投標(biāo)三，從而三保證公三開招標(biāo)三的公開三性。2．邀三請招標(biāo)邀請招三標(biāo)是指三招標(biāo)人三以投標(biāo)三邀請書三的方式三邀請?zhí)厝ǖ姆ㄈ?、自三然人或三者其他三組織投三標(biāo)。邀三請招標(biāo)三的特點三是：（1）三招標(biāo)三人在一三定范圍三內(nèi)邀請三特定的三法人或三其他組三織投標(biāo)三。招標(biāo)三人應(yīng)當(dāng)三向三個三以上的三潛在投三標(biāo)人發(fā)三出邀請三。（2）三邀請三招標(biāo)不三須發(fā)布三公告，三招標(biāo)人三只要向三特定的三潛在投三標(biāo)人發(fā)三出投標(biāo)三邀請書三即可。三接受邀三請的人三才有資三格參加三投標(biāo)，三其他人三無權(quán)索三要招標(biāo)三文件，三不得參三加投標(biāo)三。四、工三程招標(biāo)三承包范三圍關(guān)系社三會公共三利益、三公眾安三全的基三礎(chǔ)設(shè)施三項目1.煤三炭、石三油、天三然氣、三電力等三能源項三目；2.三鐵路、三公路、三管道、三水運、三航空以三及其他三交通運三輸業(yè)等三交通運三輸項目三；3.三郵政、三電信樞三紐、通三信、信三息網(wǎng)絡(luò)三等郵電三通訊項三目；4.三防洪、三灌溉、三排澇、三引（供三）水、三灘涂治三理、水三土保持三、水利三樞紐等三水利項三目；5.三道路三、橋梁三、地鐵三和輕軌三交通、三污水排三放及處三理、垃三圾處理三、地下三管道、三公共停三車場等三城市設(shè)三施項目三；6.三生態(tài)三環(huán)境保三護項目三；7.其三他基礎(chǔ)三設(shè)施項三目。關(guān)系社三會公共三利益、三公眾安三全的公三用事業(yè)三項目（一）三供三水、供三電、供三氣、供三熱等市三政工程三項目；（二）三科三技、教三育、文三化等項三目；（三）三體三育、旅三游等項三目；（四）三衛(wèi)三生、社三會福利三等項目三；（五）三商三品住宅三，包括三經(jīng)濟適三用住房三；其他公三用事業(yè)三項目。使用國三有資金三投資項三目的范三圍包括三：（一）三使三用各級三財政預(yù)三算資金三的項目三；（二）三使三用納入三財政管三理的各三種政府三性專項三建設(shè)基三金的項三目；（三）三使三用國有三企業(yè)事三業(yè)單位三自有資三金，并三且國有三資產(chǎn)投三資者三實際擁三有控制三權(quán)的項三目。國家融三資項目（一）三使三用國家三發(fā)行債三券所籌三資金的三項目；（二）三使三用國家三對外借三款或者三擔(dān)保所三籌資金三的項目三；（三）三使三用國家三政策性三貸款的三項目；（四）三國三家授權(quán)三投資主三體融資三的項目三；(五)三國家三特許的三融資項三目。使用國三際組織三或者外三國政府三資金的三項目（一）三使用三世界銀三行、亞三洲開發(fā)三銀行等三國際組三織貸款三資金的三項目；（二）三使用三外國政三府及其三機構(gòu)貸三款資金三的項目三；(三)三使三用國際三組織或三者外國三政府援三助資金三的項目在上述三規(guī)定范三圍內(nèi)的三各類工三程建設(shè)三項目，三包括項三目的勘三察、設(shè)三計、施三工、監(jiān)三理以及三與工程三建設(shè)有三關(guān)的重三要設(shè)備三、材料三等的采三購，達三到下列三標(biāo)準(zhǔn)之三一的，三必須進三行招標(biāo)三：（一）三施三工單項三合同估三算價在三200三萬元人三民幣以三上的；（二）三重三要設(shè)備三、材料三等貨物三的采購三，單項三合同估三算價在三100三萬元人三民幣以三上的；（三）三勘三察、設(shè)三計、監(jiān)三理等服三務(wù)的采三購，單三項合同三估算價三在50三萬元人三民幣以三上的；單項合三同估算三價低于三第（一三）、（三二）、三（三）三項規(guī)定三的標(biāo)準(zhǔn)三，但項三目總投三資額在三300三0萬元三人民幣三以上的三。第二節(jié)三施工招三標(biāo)階段三的工作三程序建設(shè)工三程項目三報建招標(biāo)管三理機構(gòu)三審查招標(biāo)申三請資格預(yù)三審文件三、招標(biāo)三文件的三編制與三送審工程標(biāo)三底價格三的編制刊登資三格預(yù)審三通告、三招標(biāo)通三告資格審三查發(fā)招標(biāo)三文件勘察現(xiàn)三場投標(biāo)預(yù)三備會招標(biāo)文三件的編三制與遞三交工程標(biāo)三底價格三的報審開標(biāo)評標(biāo)中標(biāo)合同簽三訂第三節(jié)三招標(biāo)文三件的編三制一、招三標(biāo)人如三何編制三招標(biāo)文三件招標(biāo)文三件是招三標(biāo)投標(biāo)三活動中三最重要三的法律三文件，三它不僅三規(guī)定了三完整的三招標(biāo)程三序，而三且還提三出了各三項具體三的技術(shù)三標(biāo)準(zhǔn)和三交易條三件，規(guī)三定了擬三訂立合三同的主三要內(nèi)容三，是投三標(biāo)人準(zhǔn)三備投標(biāo)三文件和三參加投三標(biāo)的依三據(jù)，評三審委員三會評標(biāo)三的依據(jù)三，也是三擬訂合三同的基三礎(chǔ)。招標(biāo)人三應(yīng)當(dāng)根三據(jù)招標(biāo)三項目的三特點和三需要編三制招標(biāo)三文件。三招標(biāo)文三件應(yīng)當(dāng)三包括招三標(biāo)項目三的技術(shù)三要求、三投標(biāo)報三價要求三和評標(biāo)三標(biāo)準(zhǔn)等三所有實三質(zhì)性要三求和條三件以及三擬簽訂三合同的三主要條三款。二、招三標(biāo)文件三的內(nèi)容1.應(yīng)三寫明招三標(biāo)人對三投標(biāo)人三的所有三實質(zhì)性三要求和三條件，三包括：三①投三標(biāo)須知三；②三如果招三標(biāo)項目三是工程三建設(shè)項三目，招三標(biāo)文件三中還應(yīng)三包括工三程技術(shù)三說明書三；即按三照工程三類型和三合同方三式用文三字說明三工程技三術(shù)內(nèi)容三的特點三和要求三，通過三附工程三技術(shù)圖三紙及工三程量清三單等對三投標(biāo)人三提出詳三細(xì)、準(zhǔn)三確終技三術(shù)要求三。2.招三標(biāo)文件三中應(yīng)當(dāng)三包括招三標(biāo)人就三招標(biāo)項三目擬簽三訂合同三的主要三條款。3.任三何一種三形式的三招標(biāo)，三招標(biāo)人三都應(yīng)對三招標(biāo)項三目提出三相應(yīng)的三技術(shù)規(guī)三格和標(biāo)三準(zhǔn)。三、招三標(biāo)文件三案例作業(yè)：三商品房三買賣過三程模擬【購買三需求一三】60三萬元的三兩居室鄭先生三在東四三環(huán)紅領(lǐng)三巾橋附三近的一三家公司三上班，三家住亞三運村，三每天往三返家與三公司兩三地，上三下班高三峰期都三會遇到三堵車。三這兩年三，鄭先三生和妻三子周女三士收入三還不錯三，所以三打算今三年把房三子“升三級換代三”。鄭先生三說，由三于他和三太太的三單位都三東三四三環(huán)一帶三，大部三分的親三戚、朋三友也都三在東部三居住，三因此他三們把購三房的大三范圍圈三定在東三部，以三便兼顧三工作、三生活和三聚會。鄭先生三希望買三套二居三室，面三積不要三太大，三尤其是三房價相三對較高三的項目三，總價三最好是三控制在三60萬三元左右三，70三萬元為三其能承三受的上三限。購買需三求二：三70萬三元左右三三居室趙先生三與妻子三前年調(diào)三到某公三司駐北三京辦事三處工作三，他們?nèi)幸粋€三4歲女三兒，目三前一家三三口租三住在東三四環(huán)一三個上世三紀(jì)80三年代建三成的小三區(qū)內(nèi)，三二居室三月租金三130三0元。三看到工三作基本三穩(wěn)定下三來，而三北京的三房價一三直上漲三，趙先三生打算三今年買三一套房三?？紤]三到目前三已是一三家三口三，父母三早晚也三會到北三京生活三，因此三趙先生三考慮購三買一套三三居室三，