某商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

宿遷金鷹項(xiàng)目報(bào)告目錄ContentsPART1市場(chǎng)分析城市特性城市經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)分析PART2地塊分析產(chǎn)品分析品牌解讀SWOT分析PART3項(xiàng)目定位功能定位經(jīng)營(yíng)定位規(guī)劃布局及建議PART4營(yíng)銷(xiāo)策略PART5推廣策略PART6招商運(yùn)營(yíng)PART1市場(chǎng)分析對(duì)宏觀(guān)環(huán)境的初步思考：A:城市特性層面B:城市經(jīng)濟(jì)層面城市特性對(duì)商業(yè)發(fā)展有什么樣的支撐？在目前消費(fèi)水平下，哪種商業(yè)業(yè)態(tài)的需求空間更大？未來(lái)政策走勢(shì)對(duì)商業(yè)是利是弊？C:政策層面A:從城市特性看[歷史人文]兩河流域蘊(yùn)育下的文化都市，楚風(fēng)文化濃郁楚風(fēng)文化底蘊(yùn)深厚，項(xiàng)羽、虞姬傳說(shuō)遺址均具誘人魅力，其中以項(xiàng)王故里、虞姬溝和霸王橋最為著名。在城中，京杭古運(yùn)河與古黃河比肩并轡，蜿蜒如兩條巨龍，實(shí)為造化賦予宿遷的兩大瑰寶。目前宿遷政府正在打造兩河文化，使古運(yùn)河、古黃河又煥發(fā)出勃勃生機(jī)。城市地標(biāo)：霸王舉鼎具有楚漢文化的商業(yè)街歷史人文決定了宿遷是一座生態(tài)園林化河濱城市[地理位置]東隴海地區(qū)中心城市之一，蘇北地區(qū)新興中心城市宿遷市位于江蘇省北部，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)。2009年總?cè)丝?40萬(wàn)，人口在江蘇13個(gè)省轄市位列第7位。

240KM作為新興的中心城市，商業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)多元化特性，對(duì)新的商業(yè)形態(tài)和時(shí)尚品牌有更高的期待人口基數(shù)大，對(duì)城市商業(yè)發(fā)展有一定支撐。[自然資源]宿遷水資源豐富，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)；洋河、雙溝酒全國(guó)知名；絹絲出口量占全國(guó)半數(shù)以上林業(yè)資源極為豐富，被譽(yù)為中國(guó)意楊第一故鄉(xiāng)。中國(guó)著名的四大淡水湖之一——洪澤湖和中國(guó)為數(shù)不多的二級(jí)水質(zhì)湖——駱馬湖。螃蟹產(chǎn)量全國(guó)第一，銀魚(yú)出口量江蘇省第一。

“洋河、”雙溝“大曲早在明代就享有盛名，居中國(guó)十大名酒之列；絹絲出口量占全國(guó)絹絲出口總量一半以上。宿遷市礦產(chǎn)資源豐富，石英砂、陶土儲(chǔ)量超5億噸，全市已形成食品、釀酒、紡織、建材、電子、化工、機(jī)械等具有地方特色的工業(yè)體系。駱馬湖風(fēng)光自然資源決定了城市經(jīng)濟(jì)以輕型工業(yè)主導(dǎo)，且第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模將逐步放大。[人口結(jié)構(gòu)]城市化水平較低，外來(lái)人口較少

2009年宿遷戶(hù)籍人口540萬(wàn)；常住人口472萬(wàn)；城鎮(zhèn)人口203.5萬(wàn)；市區(qū)人口約56萬(wàn)；城市化率37.7%市區(qū)人口較低，外來(lái)人口偏低目前城區(qū)人口對(duì)商業(yè)支撐力度偏弱，但后繼潛力較大。市區(qū)的中心輻射能力有限，但市區(qū)人口增長(zhǎng)潛力較大暫住人口偏低，城市輻射能力和經(jīng)濟(jì)吸附能力有限B:從城市經(jīng)濟(jì)看[城市經(jīng)濟(jì)]經(jīng)濟(jì)總量較小，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的絕對(duì)值較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大。宿遷升級(jí)為地級(jí)市后,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。自2003年以來(lái)宿遷總體經(jīng)濟(jì)以平均每年15%的的速度增長(zhǎng)，略高于江蘇省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平。人均GDP增長(zhǎng)迅速，近5年年均增長(zhǎng)率達(dá)到20%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展晉升空間較大，為城市商業(yè)預(yù)留更大的發(fā)展空間。人均GDP持續(xù)走高，帶動(dòng)城市消費(fèi)力度。[消費(fèi)結(jié)構(gòu)]消費(fèi)層次處于小康層面，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，享受型消費(fèi)比例將增加吃、住、穿基本消費(fèi)類(lèi)型占主導(dǎo)，且比例逐年提高。休閑娛樂(lè)消費(fèi)占比達(dá)到14%，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類(lèi)消費(fèi)比例將進(jìn)一步提高。消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定了目前餐飲、服裝占商業(yè)比例較大，但休閑娛樂(lè)后續(xù)發(fā)展空間較大。C:從政策環(huán)境看宏觀(guān)政策從緊信號(hào)明確，調(diào)控力度趨緊，打壓投資、投機(jī)行為抑制作用明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加深，住宅投資需求的生存空間逐漸縮小一月政策初顯倪端——大型企業(yè)存款準(zhǔn)備金上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸不得少于40%二月政策撲朔迷離——存款準(zhǔn)備金上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)三月政策重磅出擊——兩會(huì)召開(kāi)，國(guó)九條出臺(tái)，央企退市四月政策連下冰雹——政府的殺手锏——國(guó)十條出爐，目標(biāo)嚴(yán)打投資客五月～八月政策觀(guān)望期——國(guó)十條效果明顯，國(guó)家未采取新的動(dòng)作。九月政策調(diào)控再啟——樓市回暖，政府出臺(tái)新國(guó)五條，嚴(yán)控首付比例，嚴(yán)控第三套購(gòu)房。十月政策繼續(xù)深化——中央上調(diào)公積金貸款利率及金融機(jī)構(gòu)存貸款利率。投資需求在調(diào)控政策打壓下由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間大，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；休閑娛樂(lè)等享受型業(yè)態(tài)后繼發(fā)展空間較大。宏觀(guān)環(huán)境總結(jié)古河孕育下的生態(tài)城市，兩河文化底蘊(yùn)深厚；城市的中心地位呼吁商業(yè)的多元化發(fā)展；人口基數(shù)對(duì)商業(yè)支撐力度較大。從宏觀(guān)層面看：商業(yè)發(fā)展前景較為樂(lè)觀(guān)，休閑娛樂(lè)等第三層次消費(fèi)未來(lái)需求較大+城市特性城市經(jīng)濟(jì)政策層面+

政策持續(xù)加壓，住宅投資需求被擠壓，商業(yè)市場(chǎng)將贏(yíng)來(lái)更多契機(jī)。商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境需要明確的問(wèn)題Q1:城市現(xiàn)有商業(yè)處于什么樣的檔次？Q2:商業(yè)消費(fèi)主流業(yè)態(tài)是什么？Q3:商業(yè)消費(fèi)的空白點(diǎn)是什么？市場(chǎng)環(huán)境為本案商業(yè)定位可提供什么樣的依據(jù)？需要解決的問(wèn)題:需要明確的問(wèn)題:走進(jìn)市場(chǎng)………宿遷商業(yè)市場(chǎng)分析金鷹項(xiàng)目寶龍項(xiàng)目幸福路老城商業(yè)圈西湖路商業(yè)圈霸王舉鼎廣場(chǎng)商業(yè)圈古黃河霸王舉鼎廣場(chǎng)楚街[商業(yè)分布]以古黃河為界，宿遷商業(yè)區(qū)可分為老商業(yè)中心和城市新商業(yè)中心老城商業(yè)主要集中在在幸福路上，北至市府東路，南至黃運(yùn)中路。新城商業(yè)中心劃分為兩段：以楚街為核心的西湖路商業(yè)圈和霸王舉鼎廣場(chǎng)商業(yè)圈。本案所在新城商業(yè)街區(qū)，位于商業(yè)氛圍較為濃厚的西湖路商圈。從上表三我們可三以看出三：宿遷三各個(gè)商三業(yè)區(qū)，三主要以三百貨商三場(chǎng)、專(zhuān)三業(yè)店和三步行街/底商為三主；目前宿三遷各個(gè)三商業(yè)區(qū)三中還沒(méi)三有購(gòu)物三中心供三應(yīng)出現(xiàn)；商業(yè)區(qū)名稱(chēng)各類(lèi)商業(yè)類(lèi)型所占比例百貨商場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)店商品市場(chǎng)超市/大賣(mài)場(chǎng)步行街/底商幸福路15%61.6%6.8%16.6%N/A楚街N/AN/AN/AN/A100%霸王舉鼎廣場(chǎng)20%N/A20%N/A60%商業(yè)區(qū)名稱(chēng)各類(lèi)商業(yè)類(lèi)型所占比例服裝服飾餐飲休閑娛樂(lè)超市百貨服務(wù)配套其他幸福路49%20%7%8%8%6%2%楚街64%14%9%2%6%1%4%霸王舉鼎廣場(chǎng)0%0%10%0%40%10%40%從上表三我們可三以看出三：宿遷三各個(gè)商三業(yè)區(qū)業(yè)三態(tài)比例三中，服三裝服飾三和餐飲三傳統(tǒng)業(yè)三態(tài)占較三大比例三；而休閑三娛樂(lè)在三業(yè)態(tài)中三所占比三例相對(duì)三較低，三相對(duì)缺三乏；表1：宿遷三市各商三業(yè)區(qū)現(xiàn)三有商業(yè)三類(lèi)型匯三總分析表2：宿遷三市各商三業(yè)區(qū)現(xiàn)三有主要三商業(yè)業(yè)三態(tài)匯總?cè)治瞿壳八奕w商業(yè)三區(qū)中暫三無(wú)購(gòu)物三中心，三在各商三業(yè)業(yè)態(tài)三中休閑三娛樂(lè)類(lèi)三比較缺三乏注：霸三王舉鼎三商業(yè)區(qū)三商鋪空三置率達(dá)三到9.5成，業(yè)三態(tài)比較三空乏，三單個(gè)業(yè)三態(tài)占比三較高從上表三我們可三以看出三：宿遷各三主要百三貨商場(chǎng)三沒(méi)有國(guó)三際一線(xiàn)三服裝品三牌進(jìn)駐；由于宿三遷是個(gè)三三線(xiàn)城三市，因三此絕大部三分國(guó)際三知名的三時(shí)尚品三牌暫時(shí)三不會(huì)考三慮進(jìn)駐三宿遷商三業(yè)市場(chǎng)；從品牌三組合的三雷同程三度來(lái)看三：最主三要集中三在百貨三上面。由于百三貨業(yè)態(tài)三較為單三一，因三而不得三不面臨三著雷同三的品牌三和樓層三組合；商場(chǎng)名稱(chēng)化妝品鞋/包女裝男裝休閑/運(yùn)動(dòng)宿遷一百歐萊雅、OLAY、丸美、露華濃、安尚秀夢(mèng)特嬌、哈根德斯、花花公子、漂亮寶貝吉貝、貝洛安培羅蒙、夢(mèng)特嬌、衫衫、雅戈?duì)枴⒑Ｂ?、帝爵、柒牌Jack&Jones、Kappa、彪馬、Nike、Adidas、唐獅、reebok、only人民商場(chǎng)美寶蓮、歐萊雅、Missha森達(dá)、漂亮寶貝、康威

、斯而麗、瑞沙菲爾、以純、雪馬百天奴、富貴鳥(niǎo)、七彩馬、羅蒙Nike、Adidas、匡威、唐獅表3：宿遷三市各優(yōu)三質(zhì)項(xiàng)目三代表品三牌宿遷百三貨商場(chǎng)三內(nèi)品牌三主要為三二、三三線(xiàn)品牌三，商業(yè)三檔次缺三乏一線(xiàn)三品牌支三撐老城商三圈：老三商業(yè)中三心幸福三路沿線(xiàn)三，租金3-9元/㎡三/天。楚街商三圈：楚街商三業(yè)街及三各項(xiàng)目三底商，三楚街租三金2-3元/㎡/天；新區(qū)商三業(yè)租售三價(jià)格低三于幸福三路老商三業(yè)中心三，但未三來(lái)商業(yè)三升值潛三力較大楚街區(qū)三域租售三價(jià)格低三于幸福三路老商三業(yè)中心三，未來(lái)三如成為三新的商三業(yè)中心三，租售三價(jià)格必三將遠(yuǎn)高三于老商三業(yè)區(qū)。商圈分三析老城商三業(yè)圈宿遷一百法萊爾服飾廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心五星電器普瑪特購(gòu)物中心紅旗影院人民商場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)服飾廣場(chǎng)蘇寧電器樂(lè)天瑪特老城區(qū)三商區(qū)集三中在幸三福路商三業(yè)帶，三南起黃三運(yùn)中路三、北至三市府東三路、東三起幸福三路、西三至黃河三路，老城區(qū)三總商業(yè)三面積約三為47萬(wàn)平方三米。實(shí)景圖老城商三圈主要三商業(yè)項(xiàng)三目照片麗晶國(guó)際人民商場(chǎng)紅蜻蜓蘇寧電器樂(lè)天瑪特法萊爾服飾廣場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（平米）開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)類(lèi)型1人民商場(chǎng)5,0002005百貨商場(chǎng)2宿遷一百5,5002008.11百貨商場(chǎng)3普瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)12,0002003.9超市4五星電器3,0002003.11大賣(mài)場(chǎng)5時(shí)代廣場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng)6,8002009.1百貨6蘇寧電器3,0002008大賣(mài)場(chǎng)老城區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類(lèi)型供應(yīng)面積比例老城商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析表4：老城三商業(yè)區(qū)三主要商三業(yè)項(xiàng)目三列表老城區(qū)三商業(yè)區(qū)三概括老城商圈現(xiàn)有三商業(yè)主三要以百三貨商場(chǎng)三、專(zhuān)業(yè)三店和大三超市/賣(mài)場(chǎng)幾三種商業(yè)三類(lèi)型為三主。目前商三圈沒(méi)有三大型購(gòu)三物中心三；從商業(yè)三業(yè)態(tài)來(lái)三看，主三要以服三裝服飾三和餐飲三為主，三較缺乏三休閑娛三樂(lè)業(yè)態(tài)；作為宿三遷的市三級(jí)商業(yè)三區(qū)，老三城商圈三吸引全三市的消三費(fèi)者前三來(lái)消費(fèi)三。商圈三覆蓋了三各種消三費(fèi)檔次三。老城區(qū)三商圈業(yè)三態(tài)單一三且集中三，作為三市級(jí)商三業(yè)區(qū)消三費(fèi)檔次三較低作為引三領(lǐng)宿遷三目前消三費(fèi)潮流三的百貨三商場(chǎng)在三商業(yè)硬三件設(shè)施三上較為三落后目前蚌三埠百貨三商場(chǎng)從三立面、三內(nèi)飾、三采光、三通風(fēng)、三導(dǎo)引系三統(tǒng)、展三示臺(tái)上三看都較三為落后國(guó)泰百貨國(guó)泰購(gòu)物廣場(chǎng)萬(wàn)源商廈萬(wàn)源商城巴黎都市霸王舉三鼎廣場(chǎng)三商業(yè)圈霸王舉三鼎商業(yè)三圈位于三宿遷市三新城區(qū)三，商業(yè)三核心區(qū)三域?yàn)榘l(fā)三展大道三和西湖三路交匯三區(qū)。霸王舉三鼎商業(yè)三圈規(guī)劃三總面積三約為47公頃。萬(wàn)源商三廈撫順百三貨大樓盛泰百三貨實(shí)景圖霸王舉三鼎商圈三主要商三業(yè)項(xiàng)目三照片由于缺三乏消費(fèi)三群體支三撐，加三上區(qū)域三商業(yè)供三應(yīng)量大三，導(dǎo)致三霸王舉三鼎廣場(chǎng)三商區(qū)商三業(yè)氛圍三較差，三商鋪空三置率較三高霸王舉三鼎廣場(chǎng)三商區(qū)商三鋪基本三處于空三置狀態(tài)三，空置三率達(dá)到95%，商業(yè)三經(jīng)營(yíng)較三為慘淡三。國(guó)泰百三貨、國(guó)三泰廣場(chǎng)三因開(kāi)發(fā)三商經(jīng)營(yíng)三不善，三基本成三了爛尾三盤(pán)，除三了國(guó)泰三廣場(chǎng)一三樓有零三星百貨三、餐飲三店經(jīng)營(yíng)三外，其三余都處三于空置三狀態(tài)。國(guó)泰數(shù)三碼廣場(chǎng)三因開(kāi)發(fā)三商經(jīng)營(yíng)三管理不三善也處三于荒廢三狀態(tài)，三只有聯(lián)三想、惠三普幾家三電腦商三家。霸王舉三鼎商區(qū)三位于新三城區(qū)，三新城區(qū)三人住人三口較少三，商業(yè)缺三乏區(qū)域三人口支三撐；商區(qū)內(nèi)三兩條主三干道都三是車(chē)行三道，導(dǎo)致區(qū)三域內(nèi)人三流量較三少；大型商三業(yè)缺乏專(zhuān)三業(yè)的開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三理念，導(dǎo)致三招商失三敗，造三成區(qū)域三商業(yè)空三置率較三高。楚街北三起洪澤三湖路，三南至西三湖路，三設(shè)計(jì)街三長(zhǎng)為980米。楚三街是一三條仿古三文化的三購(gòu)物休三閑步行三街。楚街設(shè)三計(jì)建設(shè)三成購(gòu)物三休閑步三行街，三在具體三的業(yè)態(tài)三設(shè)置上三為百貨三店、專(zhuān)三業(yè)店和三品牌專(zhuān)三賣(mài)店，三并配有三地方特三色的餐三飲店，三同時(shí)配三置娛樂(lè)三、休閑三和郵電三、金融三等行業(yè)三設(shè)施三。楚街商三業(yè)圈區(qū)域內(nèi)三以小型三商業(yè)為三主，商三鋪面積三集中下50㎡以下；業(yè)態(tài)集三中，服三裝服裝三占到64%，餐飲三和休閑三娛樂(lè)分三別占到14%和9%；，整體消三費(fèi)水平三處于中三低檔；楚街商三業(yè)區(qū)業(yè)三態(tài)發(fā)展三呈現(xiàn)“一頭重三兩頭輕”現(xiàn)象，三服裝類(lèi)三最為集三中，整三體消費(fèi)三水平處三于中低三檔次從商業(yè)三業(yè)態(tài)來(lái)三看，服三裝服飾三占大頭三，餐飲三和娛樂(lè)三業(yè)態(tài)較三少。商業(yè)市三場(chǎng)小結(jié)商業(yè)環(huán)三境商業(yè)類(lèi)三型商業(yè)業(yè)三態(tài)商業(yè)硬三件整個(gè)商三業(yè)環(huán)境三一般，缺乏中三高端商三業(yè)帶動(dòng)三城市商三業(yè)水平國(guó)內(nèi)知三名的超三市大賣(mài)三場(chǎng)、電三器賣(mài)場(chǎng)三已入住三宿遷，市場(chǎng)缺三乏大型三購(gòu)物中三心及數(shù)三碼、書(shū)三城等主三題市場(chǎng)購(gòu)物、三餐飲和三休閑、三娛樂(lè)各三業(yè)態(tài)之三間的互三動(dòng)不夠，部分三綜合體三項(xiàng)目?jī)?nèi)三部各物三業(yè)功能三互補(bǔ)性三較差；城市商三業(yè)缺少三文化產(chǎn)三業(yè)的鋪三墊現(xiàn)有大三多數(shù)商三業(yè)項(xiàng)目三從立面三、內(nèi)飾三、采光三、通風(fēng)三、導(dǎo)引三系統(tǒng)、三停車(chē)等三方面已三經(jīng)較為三落后，整體的三購(gòu)物環(huán)三境一般商業(yè)主三題現(xiàn)有商三業(yè)普遍缺乏鮮三明主題三，特色三不鮮明城市現(xiàn)三有商業(yè)三處于什三么樣的三檔次？——中低檔三次商業(yè)消三費(fèi)主流三業(yè)態(tài)是三什么？——餐飲、三服飾商業(yè)消三費(fèi)的空三白點(diǎn)是三什么？——休閑娛三樂(lè)、文三化類(lèi)產(chǎn)三業(yè)；中三高檔次三商業(yè)；三一站式三的大型三綜合消三費(fèi)場(chǎng)所本案定三位依據(jù)三：抓住三主流，三填補(bǔ)空三白，提三升城市三商業(yè)檔三次從城市三中心角三度考慮三，打造三一個(gè)特三色化、三品牌化三、主題三化的中三高檔次三產(chǎn)品。商業(yè)市三場(chǎng)小結(jié)區(qū)域競(jìng)?cè)隣?zhēng)市場(chǎng)楚街金鷹地快寶龍地快本案位三于宿遷三新城區(qū)三，處于三楚街商三業(yè)區(qū)范三疇，與三老城區(qū)三僅一河三之隔項(xiàng)目臨三近古黃三河，位三于政府三著力打三造的古三黃河風(fēng)三景帶，三屬于城三市休閑三風(fēng)光區(qū)三，商業(yè)三升值潛三力較大古黃河三風(fēng)光帶三北至黃三河三號(hào)三橋，南三至環(huán)城三南路，三全長(zhǎng)約6公里。三古黃河三兩側(cè)城三市發(fā)展三基礎(chǔ)較三好，屬三于“城三市內(nèi)河三”，于三是被定三位為“三城市市三民休閑三帶”。城市休三閑風(fēng)光三區(qū)，主要三位于黃三河公園三至項(xiàng)王三橋，結(jié)三合公園三、硬地三廣場(chǎng)為市民提三供休閑三、娛樂(lè)三、健身三、交往三的場(chǎng)所三；自然風(fēng)光區(qū)城市休閑風(fēng)光區(qū)田園城市與人文景觀(guān)交融區(qū)金鷹項(xiàng)目寶龍項(xiàng)三目與本三項(xiàng)目一三路（西三湖路）三之隔，三享有本三項(xiàng)目同三樣的自三然資源三（古黃三河），三將是未三來(lái)本項(xiàng)三目的最三主要競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三；凱林瑞.巴黎都三市與本三項(xiàng)目一三街之隔三（楚街三），對(duì)三本案的三威脅也三不容忽三視。項(xiàng)目總體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）寶龍城市廣場(chǎng)4522（12萬(wàn)持有）凱林瑞.巴黎春天16.516.5項(xiàng)目面三臨競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)案少三，但競(jìng)?cè)隣?zhēng)體量三大，可三預(yù)見(jiàn)區(qū)三域商業(yè)三競(jìng)爭(zhēng)體三量約30萬(wàn)方金鷹項(xiàng)三目寶龍城三市廣場(chǎng)凱林瑞.巴黎都三市業(yè)態(tài)規(guī)三劃寶龍24街（10萬(wàn)㎡）打造宿三遷首條三的濱水三休閑商三業(yè)街區(qū)，主要三包含國(guó)三內(nèi)外知三名餐飲三連鎖、三大型夜三總會(huì)、三酒吧街三、桑拿三洗浴、三自助式KTV及休閑三體驗(yàn)式三購(gòu)物場(chǎng)三所Sho三ppi三ngm三all（12萬(wàn)㎡）時(shí)尚主三題百貨三、大型三國(guó)際超三市、五三星影院三、室內(nèi)三游樂(lè)、三品牌專(zhuān)三賣(mài)店等三購(gòu)物及三休閑游三樂(lè)設(shè)施三。國(guó)際社三區(qū)（約26萬(wàn)㎡）宿遷首三創(chuàng)情景三洋房與三高層住三宅產(chǎn)品三為主打項(xiàng)目建三筑風(fēng)格三為歐式個(gè)案分三析——寶龍城三市廣場(chǎng)寶龍的三業(yè)態(tài)規(guī)三劃與本三項(xiàng)目有三很大的三相同點(diǎn)寶龍城三市廣場(chǎng)三銷(xiāo)售情三況銷(xiāo)售動(dòng)三態(tài)：200三9年10月31號(hào)，一三期24街開(kāi)盤(pán)三，開(kāi)盤(pán)三當(dāng)天共三完成164套商鋪三預(yù)訂，三首日簽三約額近1.2億元，三開(kāi)盤(pán)均三價(jià)125三00元/㎡200三9年12月19日，24街加推三，開(kāi)盤(pán)三僅4天時(shí)間三，銷(xiāo)售三額又過(guò)三了億元目前24街一樓三商鋪和三別墅單三體商業(yè)三已售罄三，sho三ppi三ngm三all已經(jīng)成三功簽約三沃爾瑪三、橫店三影視、三蘇寧電三器銷(xiāo)售模三式：24街：返三租三年三，每年三返租8%沿河別三墅單體三商業(yè)：三返租三三年，第三一年4%，第二三年5%，第三三年6%。商鋪價(jià)三格：別墅單三體商業(yè)三開(kāi)盤(pán)價(jià)三：900三0元/㎡住宅區(qū)三沿街商三鋪目前三價(jià)格：125三00元/㎡24街商鋪三二樓預(yù)三計(jì)價(jià)：700三0-7三500元/㎡，三樓三預(yù)計(jì)價(jià)三：550三0-6三500元/㎡從商業(yè)三價(jià)格和三產(chǎn)品來(lái)三看，寶三龍城市三廣場(chǎng)產(chǎn)三品定位三為中端借助于09年10月成功三上市及三知名商三家入駐三利好，三加上商三鋪定價(jià)三不高，三寶龍商三業(yè)銷(xiāo)售三情況較三好本案PK寶龍本案與三寶龍共三享自然三資源及三規(guī)劃利三好，且三商業(yè)規(guī)三模不及三寶龍自然資源及配套項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）規(guī)劃利好品牌印象本案共享自然資源及配套3313.3同是古黃河景觀(guān)帶政府招商項(xiàng)目中高端寶龍4822中端本案PK寶龍?jiān)跇I(yè)態(tài)三規(guī)劃又三難以形三成太大三差異下三，如何三贏(yíng)得市三場(chǎng)？我們認(rèn)三為，可三以利用三開(kāi)發(fā)商三品牌差三異化，三打造中三高端產(chǎn)三品，在三商業(yè)檔三次上形三成差異三競(jìng)爭(zhēng)PAR三T2地塊分三析宿遷位三于江蘇三省北部三，距離三省會(huì)南三京約240公里，三距離蘇三北重鎮(zhèn)三徐州、三連云港三分別為115三KM、135三KM240KM宿遷南京徐州連云港135KM115KM項(xiàng)目位三于新城三區(qū)與老三城區(qū)結(jié)三合部，三與老城三區(qū)、新三城區(qū)聯(lián)三系緊密三，地理三位置十三分優(yōu)越新城區(qū)老城區(qū)本案1#地塊經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)容積率≤1.8建筑密度46.68%出讓面積73934M2用地性質(zhì)商住綜合用地總建筑面積133081M2項(xiàng)目臨三近古黃三河，景三觀(guān)條件三較好本案項(xiàng)目北至洪澤湖路項(xiàng)目西至青年路項(xiàng)目南至西湖路項(xiàng)目東至古黃河目前項(xiàng)三目已經(jīng)三動(dòng)工，三規(guī)劃道三路也已三基本平三整，項(xiàng)三目周邊三工地圍三擋布置三了部分三形象畫(huà)三面及項(xiàng)三目介紹項(xiàng)目通三過(guò)南北三兩條主三干道方三便的與三新老城三區(qū)連通三，去往三宿遷各三個(gè)方向三均十分三便捷本案洪澤路湖西湖路幸福路商圈霸王舉鼎廣場(chǎng)市政府楚街項(xiàng)目各三方面資三源較為三優(yōu)越，三適宜打三造新的三城市商三業(yè)核心本案地三處新城三區(qū)與老三城區(qū)結(jié)三合部，三區(qū)域?yàn)槿姓攸c(diǎn)打三造的新三城，整三體居住三氛圍較三為濃厚三。本案東三部緊鄰三古黃河三，水景三資源較三好。項(xiàng)目周三邊洪澤三湖路、三西湖路三連通新三老城區(qū)三，交通三便利。地塊處三于兩區(qū)三交匯的三核心地三段，為三政府規(guī)三劃的商三業(yè)核心三帶，未三來(lái)發(fā)展三前景較三好?；刭Y三源價(jià)值三評(píng)估：權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良一般較差差土地級(jí)別★生態(tài)景觀(guān)★環(huán)境污染★交通情況★周邊人口★商業(yè)氛圍★未來(lái)發(fā)展★社會(huì)人文★區(qū)位形象★產(chǎn)品分三析產(chǎn)品分三析ABC1號(hào)地塊三金鷹天三地位于三青年路三以東，三古黃河三道以西三，西湖三路以北三，洪澤三湖路以三南。地三塊分為A、B、C三個(gè)區(qū)三域，總?cè)玫孛嫒e739三49M2（110三.9畝），三其中A地塊用三地面積180三77M2，B地塊用三地面積193三58M2，C地塊用三地面積365三13M2，地塊三南北向三長(zhǎng)560三M，東西三向平均三寬度130三M（70M三-16三0M）。產(chǎn)品分三析B區(qū)金鷹天地C區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)A區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)目前項(xiàng)三目B區(qū)規(guī)劃三為金鷹三天地品三牌的綜三合商場(chǎng)三，為開(kāi)三發(fā)商自三持運(yùn)營(yíng)三。A、C區(qū)域?yàn)槿o助商三業(yè)廣場(chǎng)三，運(yùn)營(yíng)三模式主三要以銷(xiāo)三售為主三。整體規(guī)三劃本案的三設(shè)計(jì)理三念建立三在宿遷三雙城中三心、雙三河的基三礎(chǔ)上，三確立了三本案雙三環(huán)（商三業(yè)環(huán)、三綠化環(huán)三、低碳三旅游觀(guān)三光景觀(guān)三環(huán)）、三雙核（三下沉廣三場(chǎng)、城三市客廳三、商業(yè)三中心）三環(huán)環(huán)相三扣，中三心節(jié)點(diǎn)三為金鷹三百貨，三最終形三成了金三鷹天地三目前的三總平面三方案。立面設(shè)三計(jì)項(xiàng)目建筑立三面的塑三造，采三用了現(xiàn)三代的玻三璃、彩三釉印花三玻璃以三及清玻三璃、金三屬飾面三、石材三飾面等三材料，現(xiàn)代感三與品質(zhì)三感十足三，在宿三遷市場(chǎng)三中獨(dú)樹(shù)三一幟，三給人以三高檔次三、高品三質(zhì)的感三受。景觀(guān)設(shè)三計(jì)項(xiàng)目設(shè)三計(jì)了三個(gè)不三同層次三、不同三標(biāo)高、三應(yīng)對(duì)不三同年齡三段群體三需求的三濱河岸三線(xiàn)景觀(guān)三活動(dòng)線(xiàn)三路，有三綠色臺(tái)三地、有三疊水景三、有漫三步道、三有兼顧三商業(yè)活三動(dòng)的硬三質(zhì)廣場(chǎng)三、有木三質(zhì)親水三平臺(tái)，三并確定三兩處濱三水劇場(chǎng)三。同時(shí)三加大了三沿河景三觀(guān)道的三退讓線(xiàn)三，留出三大于2三0米以三上的景三觀(guān)廊道三，有機(jī)三地將低三碳電瓶三車(chē)游覽三線(xiàn)組織到景觀(guān)三的動(dòng)線(xiàn)三中。品牌解三讀品牌概三述金鷹國(guó)三際集團(tuán)以構(gòu)建三服務(wù)產(chǎn)三業(yè)的國(guó)三際化華三商品牌三為己任三，以商貿(mào)、三房產(chǎn)、三投資為三品牌產(chǎn)三業(yè)，專(zhuān)長(zhǎng)三于高品質(zhì)三之商業(yè)三、房地三產(chǎn)產(chǎn)品三開(kāi)發(fā)與三服務(wù)業(yè)三務(wù)、高三級(jí)時(shí)尚三百貨連三鎖零售三業(yè)務(wù)及大型三商貿(mào)流三通業(yè)務(wù)。下設(shè)金鷹國(guó)三際商貿(mào)三集團(tuán)、南京金三鷹國(guó)際三集團(tuán)兩大實(shí)三業(yè)集團(tuán)三，并成三功收購(gòu)三大型國(guó)三有商業(yè)三企業(yè)---三-南京新三百投資三控股集三團(tuán)，同三時(shí)成為三南京新三百股份三有限公三司（600三682三.SH）的最三大持股三方。旗三下?lián)碛腥慨a(chǎn)、三商貿(mào)、三投資、三酒店、三物業(yè)等三專(zhuān)業(yè)集三團(tuán)，致三力于中三國(guó)最具三消費(fèi)潛三力的城三市深度三發(fā)展、三并成為三行業(yè)佼三佼者。品牌發(fā)三展西安上海昆明江蘇南京蘇州南通泰州揚(yáng)州鹽城淮安徐州宿遷金鷹集三團(tuán)自第三一家百三貨店南三京新街三口店開(kāi)三業(yè)起，三經(jīng)過(guò)14年的潛三心經(jīng)營(yíng)三，于本三報(bào)告日三期，已三成功開(kāi)三設(shè)十六三家自有三店和一三家管理三店，總?cè)ㄖ嫒e約539三,00三0平方米三，總營(yíng)三業(yè)面積三超過(guò)360三,00三0平方米三，分布三于江蘇三、陜西三和云南三三個(gè)省三份，覆三蓋上海三、南京三、南通三、揚(yáng)州三、蘇州三、徐州三、泰州三、淮安三、鹽城三、西安三和昆明三共11個(gè)城市三。品牌實(shí)三力金鷹國(guó)三際集團(tuán)三，創(chuàng)立三于199三2年，是南京三市批準(zhǔn)三的首家三外資企三業(yè)集團(tuán)。擁有三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)一三級(jí)資質(zhì)三，首期開(kāi)三發(fā)之金三鷹國(guó)際三商城，以其214米之超三然高度三成為南三京城市三現(xiàn)代化三首推之三標(biāo)志性三建筑。三榮獲“三南京市三十大支三柱產(chǎn)業(yè)20強(qiáng)龍頭三企業(yè)”三、“最三佳外商三貢獻(xiàn)獎(jiǎng)三”、“三中國(guó)外三資企業(yè)500強(qiáng)”等三多項(xiàng)殊三榮。經(jīng)過(guò)16年快速三成長(zhǎng)，200三7年總營(yíng)三業(yè)額逾三百億元三人民幣三，上繳三國(guó)家稅三收逾6億元，三員工總?cè)龜?shù)逾萬(wàn)三人。榮列國(guó)三家統(tǒng)計(jì)三局發(fā)布三的“200三7年度中三國(guó)最大三企業(yè)500強(qiáng)暨中三國(guó)大企三業(yè)競(jìng)爭(zhēng)三力500強(qiáng)”和三中國(guó)企三業(yè)聯(lián)合三會(huì)、中三國(guó)企業(yè)三家協(xié)會(huì)三發(fā)布的三“200三8中國(guó)服三務(wù)業(yè)企三業(yè)500強(qiáng)”。品牌關(guān)三鍵字實(shí)力高檔時(shí)尚連鎖金鷹選擇：霸王故三里-宿遷201三0，金鷹三進(jìn)軍宿三遷SWO三T分析優(yōu)勢(shì)分三析（Str三eng三th）區(qū)位優(yōu)三勢(shì)項(xiàng)目地三處新、三老城區(qū)三交界的三核心位三置，區(qū)三位優(yōu)勢(shì)三明顯。交通優(yōu)三勢(shì)項(xiàng)目周三邊道路三狀況較三好，通三過(guò)多條三道路與三新、老三城區(qū)無(wú)三縫連接三，車(chē)行三交通十三分便捷三。環(huán)境優(yōu)三勢(shì)項(xiàng)目地三塊緊靠三古黃河三，水景三資源優(yōu)三秀，利三于整體三景觀(guān)的三打造。產(chǎn)品優(yōu)三勢(shì)自身40萬(wàn)方后三續(xù)住宅三體量為三商業(yè)物三業(yè)提供三了較為三廣闊的三客戶(hù)來(lái)三源。自身優(yōu)三勢(shì)時(shí)尚現(xiàn)三代、品三質(zhì)感較三強(qiáng)的產(chǎn)三品規(guī)劃三，在當(dāng)三地獨(dú)樹(shù)三一幟，三為當(dāng)?shù)厝虡I(yè)市三場(chǎng)注入三了新的三理念。后發(fā)優(yōu)三勢(shì)項(xiàng)目的三啟動(dòng)時(shí)三間決定三了本案三在產(chǎn)品三塑造、三形象包三裝等方三面將擁三有更大三的空間三，來(lái)與三周邊項(xiàng)三目進(jìn)行三差異化三競(jìng)爭(zhēng)。品牌優(yōu)三勢(shì)知名商三業(yè)開(kāi)發(fā)三企業(yè)及三商業(yè)品三牌，知三名度較三高，在三江蘇范三圍內(nèi)金三鷹品牌三的影響三力較大三。劣勢(shì)分三析（Wea三kne三ss）現(xiàn)狀劣三勢(shì)項(xiàng)目所三屬的板三塊還處三發(fā)展期三，整體三商業(yè)氛三圍還處三于較低三階段。目前區(qū)三域內(nèi)欠三缺居住三氛圍，三人氣明三顯不足三，過(guò)境三人口偏三多，具三有一定三的偏僻三感。消費(fèi)力三劣勢(shì)宿遷市三的經(jīng)濟(jì)三發(fā)展水三平在全三省處于三較低水三平，居三民消費(fèi)三力相對(duì)三不足，三對(duì)于中三高端的三商業(yè)需三求較為三有限人流導(dǎo)三入劣勢(shì)項(xiàng)目南三北的主三干道均三為快速三車(chē)行通三道，人三行流量三較少，三對(duì)項(xiàng)目三未來(lái)的三人氣會(huì)三有一定三影響機(jī)會(huì)分三析（Opp三ort三uni三ty）產(chǎn)品機(jī)三遇目前宿三遷商業(yè)三市場(chǎng)上三的產(chǎn)品三多以中三低檔次三為主，三缺乏品三質(zhì)感十三足且定三位中高三檔的消三費(fèi)場(chǎng)所三，市場(chǎng)三的空白三為本案三提供了三一定的三機(jī)遇。市場(chǎng)機(jī)三遇隨著宿三遷經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三以及城三市化進(jìn)三程的加三快，商三業(yè)的提三檔升級(jí)三成為了三必然，三而本案三的中高三端定位三正好符三合了城三市商業(yè)三發(fā)展的三一般規(guī)三律。區(qū)域機(jī)三遇本案處三于新區(qū)三，隨著三政府的三大力引三導(dǎo)，區(qū)三域?qū)肴丝诓蝗龜鄶U(kuò)張三，為本三案帶來(lái)三更多的三消費(fèi)群三體，本三案客群三市場(chǎng)層三面不斷三拓寬。威脅分三析（Thr三eat）潛在競(jìng)?cè)隣?zhēng)威脅隨著城三市商業(yè)三的轉(zhuǎn)型三，集中三型商業(yè)三將越來(lái)三越多，三本案商三業(yè)將受三到同質(zhì)三項(xiàng)目競(jìng)?cè)隣?zhēng)。從三而導(dǎo)致三本項(xiàng)目三集中商三業(yè)體人三氣聚集三能力不三足。宏觀(guān)環(huán)三境威脅隨著201三0年各項(xiàng)三房產(chǎn)新三政的出三臺(tái)，整三個(gè)市場(chǎng)三均受到三了一定三的沖擊三，在住三宅市場(chǎng)三低迷的三情況下三，商業(yè)三市場(chǎng)也三必然不三可避免三的受到三一定沖三擊。最大化三發(fā)揮項(xiàng)三目的自三有資源三，利用三規(guī)模優(yōu)三勢(shì)合理三規(guī)劃，三抓住市三場(chǎng)空白三點(diǎn)，實(shí)三現(xiàn)利潤(rùn)三與品牌三的雙重三升華。項(xiàng)目?jī)?yōu)三勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)三會(huì)分析項(xiàng)目具三有前瞻三性、領(lǐng)三先性的三規(guī)劃結(jié)三合金鷹三品牌中三時(shí)尚、三高檔的三內(nèi)涵，三使得項(xiàng)三目必然三打造成三為當(dāng)?shù)厝浊蝗傅臉?biāo)三桿性商三業(yè)綜合三體。區(qū)位優(yōu)三勢(shì)規(guī)劃優(yōu)三勢(shì)品牌優(yōu)三勢(shì)政府著三力打造三的新城三核心區(qū)三域，地三理位置三極為優(yōu)三越，結(jié)三合項(xiàng)目三周邊優(yōu)三秀的自三然景觀(guān)三，使得三項(xiàng)目整三體起點(diǎn)三較高。隨著城三市經(jīng)濟(jì)三的持續(xù)三發(fā)展以三及外來(lái)三人口的三不斷導(dǎo)三入，居三民對(duì)于三消費(fèi)檔三次的需三求也必三將日益三顯現(xiàn)，三本案的三高端屬三性將會(huì)三滿(mǎn)足這三部分需三求利用宿三遷市場(chǎng)三中高檔三商業(yè)物三業(yè)匱乏三的現(xiàn)狀三，塑造三產(chǎn)品品三質(zhì)，填三補(bǔ)市場(chǎng)三空白,并且引三領(lǐng)當(dāng)?shù)厝虡I(yè)市三場(chǎng)，促三進(jìn)城市三商業(yè)升三級(jí)換代三?，F(xiàn)有產(chǎn)三品檔次三偏低經(jīng)濟(jì)總?cè)颗c城三市規(guī)模三的增長(zhǎng)環(huán)境優(yōu)三勢(shì)通過(guò)業(yè)三態(tài)的巧三妙規(guī)劃三和差異三化競(jìng)爭(zhēng)三來(lái)規(guī)避三周邊項(xiàng)三目對(duì)本三案的競(jìng)?cè)隣?zhēng)威脅三。項(xiàng)目劣三勢(shì)分析項(xiàng)目威三脅分析與周邊三項(xiàng)目共三同營(yíng)造三商業(yè)核三心概念三，達(dá)成三共贏(yíng)現(xiàn)狀劣三勢(shì)人流導(dǎo)三入劣勢(shì)打造全三功能商三業(yè)綜合三體，優(yōu)三化自身三產(chǎn)品業(yè)三態(tài)，自三成一體更多迎三合市場(chǎng)三需求，三引入有三一定抗三風(fēng)險(xiǎn)能三力的業(yè)三態(tài)通過(guò)差三異化定三位和提三升項(xiàng)目三綜合價(jià)三值，提三升競(jìng)爭(zhēng)三力潛在市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)形三勢(shì)的不三確定SWO三T分析的三結(jié)論地產(chǎn)層三面——資源，三還是資三源充分發(fā)三揮利用三景觀(guān)、三地段這三一得天三獨(dú)厚的三自身資三源，實(shí)三現(xiàn)經(jīng)濟(jì)三利潤(rùn)最三大化房產(chǎn)層三面——打造高三品質(zhì)產(chǎn)三品，規(guī)三避競(jìng)爭(zhēng)三威脅通過(guò)提三升項(xiàng)目三檔次來(lái)三進(jìn)行差三異化競(jìng)?cè)隣?zhēng)，規(guī)三避市場(chǎng)三威脅，三并在一三定程度上填補(bǔ)三市場(chǎng)空三白，并三通過(guò)對(duì)三當(dāng)?shù)厣倘龢I(yè)業(yè)態(tài)三的升級(jí)三換代來(lái)三提升綜三合競(jìng)爭(zhēng)三力品牌層三面——金鷹進(jìn)三入宿遷三的第一三步，需三要塑造三品牌形三象本案作三為金鷹三集團(tuán)在三宿遷的三第一個(gè)三項(xiàng)目，三需要借三助該項(xiàng)三目來(lái)最三大化的三聚集市三場(chǎng)關(guān)注三，維護(hù)三金鷹的三品牌形三象，通三過(guò)與寶三龍城市三廣場(chǎng)的三錯(cuò)位競(jìng)?cè)隣?zhēng)，來(lái)三達(dá)到共三贏(yíng)的目三的，從三而利于三企業(yè)品三牌落地SWO三T分析的三結(jié)論發(fā)揮水三景資源三優(yōu)勢(shì)、三結(jié)合金三鷹品牌三，打造宿三遷首屈三一指的三中高端三綜合商三業(yè)地產(chǎn)價(jià)三值房產(chǎn)價(jià)三值品牌價(jià)三值PAR三T3項(xiàng)目定三位定位發(fā)三展思路定位發(fā)三展思考三：1、首屈三一指如三果體現(xiàn)三？2、如何三與寶龍三的同質(zhì)三化中跳三脫出來(lái)三？3、金鷹三的高端三品牌特三點(diǎn)如何三體現(xiàn)？4、如何三與宿遷三的城市三文化與三優(yōu)越的三環(huán)境進(jìn)三行完美三嫁接？簡(jiǎn)單的三順勢(shì)而三為，構(gòu)三建一座三中規(guī)中三矩的城三市綜合三體，僅三僅依賴(lài)三資源與三規(guī)模完三成銷(xiāo)售三，還是三摒棄平三庸，敢三于突破三？我們堅(jiān)三信金鷹三作為品三牌商業(yè)三龍頭企三業(yè)的企三圖與雄三心定位初三步方向三：宿遷三首屈一三指的中三高端綜三合商業(yè)三體操作理三念——三大操三盤(pán)攻略從讀懂三金鷹到三明晰金三鷹宿遷三攻略之三方向-拒絕明三庸，金三鷹站在三高品質(zhì)三商業(yè)的三前沿UPC三S觀(guān)點(diǎn)之三一：高三品質(zhì)企圖決三定宏圖三！企業(yè)的三發(fā)展擁三有一致三的內(nèi)涵三與外延我們從三懂讀金三鷹開(kāi)始三，從金三鷹十來(lái)三四年發(fā)三展與壯三大，研三判金鷹三進(jìn)軍宿三遷的戰(zhàn)三略方向?！敖瘊棥钡侥睦锶际浅侨幸粡埲?，“金鷹”到哪里三都是高三端的、三時(shí)尚的三人士名三流匯金鷹始三終站在三高品質(zhì)三商業(yè)體三的前沿三，金鷹三始終引三領(lǐng)城市三時(shí)尚風(fēng)三向標(biāo)！操作理三念——三大操三盤(pán)攻略一流商三業(yè)賣(mài)文三化，實(shí)三現(xiàn)商業(yè)三文化與三本土文三化完美三嫁接！UPC三S觀(guān)點(diǎn)之三二：以三文化打三造城市三名片商業(yè)文三化+本土文三化=城市代三表作/城市名三片我們致三力追求三：更大三更高效三的經(jīng)濟(jì)三效益，三更大的三品牌效三應(yīng)！我們不三能僅僅三依賴(lài)賣(mài)三地段，三設(shè)計(jì)可三以抄襲三，業(yè)態(tài)三可以復(fù)三制，但三文化卻三無(wú)法拷三貝。金鷹擁三有自己三的獨(dú)有三的商業(yè)三文化，三并以此三塑造自三身的品三牌效應(yīng)三。地域文三化永遠(yuǎn)三是最具三生命力三，在區(qū)三域市場(chǎng)三文化也三是將具三有向心三力讓散發(fā)三著獨(dú)特三品牌文三化的商三業(yè)體也三在一定三程度承三載鮮明三特點(diǎn)的三城市文三化，將三可以使三商業(yè)體三提升到三一定城三市名片三與城市三代表的三高度！體驗(yàn)經(jīng)三濟(jì)時(shí)代三，打造三體驗(yàn)式三新型商三業(yè)金鷹三要作為三！UPC三S觀(guān)點(diǎn)之三三：全三感觀(guān)體三驗(yàn)操作理三念——三大操三盤(pán)攻略打造商三業(yè)固有三模式，三以體驗(yàn)三為中心三，創(chuàng)造三全新的三商業(yè)模三式。在體驗(yàn)三經(jīng)濟(jì)的三時(shí)代里三，將體三驗(yàn)的內(nèi)三容與商三業(yè)體進(jìn)三行深層三次結(jié)合創(chuàng)造體三驗(yàn)型空三間為人三們提供三了可以三充分體三驗(yàn)城市三生活的三舞臺(tái)，將商業(yè)三綜合體三的發(fā)展三視野不三僅停留三，更將三觀(guān)光、三休閑、三表演的三多元化三的功能三包容其三中，打造一三個(gè)真正三意義的三全感觀(guān)三體驗(yàn)式三商業(yè)新三模式。三刷新城三市的眼三界，實(shí)三現(xiàn)與對(duì)三手全面三超越一副商三業(yè)成功三的王牌=資源基礎(chǔ)，規(guī)模前提以文化、三高端、三體驗(yàn)成為項(xiàng)三目將是三致勝關(guān)三鍵順牌好牌+高端文三化全感觀(guān)＋＋項(xiàng)目定三位關(guān)鍵三詞延展品牌形三象高品三質(zhì)軟硬環(huán)三境高品三味業(yè)態(tài)定三位高價(jià)三值高端文化全體驗(yàn)商業(yè)文三化與地三源文化三相結(jié)合業(yè)態(tài)定三位與文三化行業(yè)三相關(guān)連環(huán)境規(guī)三劃與地三域自然三文化相三結(jié)合功能定三位突破三商業(yè)局三限，融三觀(guān)光、三演藝等三綜合性三功能業(yè)態(tài)定三位向多三元化深三度擴(kuò)展環(huán)境打三造以突三顯從全三方位體三驗(yàn)為核三心我們?cè)谌蛟煲蝗齻€(gè)新的三城市中三心！為三宿遷的商業(yè)三注入全三新的概三念，圍三繞金鷹品牌，三塑造商三業(yè)標(biāo)桿我們打三造的是三以金鷹三天地為三核心，三精品主力店三貫穿其三中的一三個(gè)高品三質(zhì)的產(chǎn)三品!本項(xiàng)目三將作為三宿遷城三市新中三心，與古黃河相依三，是一個(gè)可三以輻射三整個(gè)宿三遷區(qū)域三，及周邊三城市的三高端產(chǎn)三品！我們對(duì)三項(xiàng)目的三定位延三展：金鷹在三造宿遷三城市新三中心！如何樹(shù)三立本項(xiàng)三目的價(jià)三值體系三，實(shí)現(xiàn)三銷(xiāo)售目三標(biāo)均價(jià)三上的突三破項(xiàng)目需三要怎樣三的定位三，提高三商業(yè)內(nèi)三涵，突三破宿遷三投資者三心理界三限，將三本項(xiàng)目三與其他三商業(yè)產(chǎn)三品（如三一街之三隔的寶三龍）區(qū)三別開(kāi)項(xiàng)目如三何在激三烈的市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三中脫穎三而出，三營(yíng)銷(xiāo)上三吸引更三多投資三者關(guān)注三，銷(xiāo)售三產(chǎn)品上三給到投三資者更三多的信三心？？？項(xiàng)目定三位核心我們將三成為一三座高品三質(zhì)金鷹商三業(yè)品牌三代表作我們將三成為一三張融商三業(yè)文化三魅力與三城市文三化精神三與一體三的城市名三片我們將三打造一三座融觀(guān)三光、休三閑、娛三樂(lè)、購(gòu)三物于一三體的全三感觀(guān)體驗(yàn)式三新型商三業(yè)體我們將三構(gòu)建宿三遷新城三的萬(wàn)象之三城本案將三成為：以休閑三、娛樂(lè)三、觀(guān)光三、購(gòu)物三一體的三新型體三驗(yàn)式商三業(yè)綜合三體城市新三中心，三國(guó)際化三都會(huì)生三活萬(wàn)象三城地段價(jià)三值的提三升規(guī)模效三應(yīng)為住宅三形成配三套，輻三射更廣業(yè)態(tài)優(yōu)三化、概三念領(lǐng)先主力店三招商、三統(tǒng)一管三理營(yíng)銷(xiāo)促三動(dòng)市場(chǎng)三神經(jīng)妥善解三決投資三三要素（安全三性、收三益性、三流動(dòng)性三）決定商三業(yè)銷(xiāo)售三力的六三大因素定位區(qū)三位投資性經(jīng)營(yíng)決定商三業(yè)銷(xiāo)售三力的六三大因素銷(xiāo)售力三提升的三范疇規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)合適的三定位是三提升銷(xiāo)三售力的三基礎(chǔ)與三“排頭三兵”功能定三位功能整三體定位三之三大三思路思路一三：體現(xiàn)項(xiàng)三目定位三核心，三功能全三面展現(xiàn)“高端+文化+全體驗(yàn)”三大要三素；思路二三：與寶龍三形成鮮三明的差異化；思路三三：針對(duì)楚三街商街三以及老三城商圈三，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目全三面提升與三超越。功能定三位之定三位展現(xiàn)三策略：將項(xiàng)三目定位三的關(guān)鍵三要素與三功能定三位針對(duì)項(xiàng)三目定位“高端+文化+全體驗(yàn)”進(jìn)行功三能定位三布局。將“高格調(diào)”融入功三能性定三位，需三體現(xiàn)本三案綜合三性高品三質(zhì)與高三品味本項(xiàng)目三功能定三位將作三為展示“金鷹品三牌文化”及“宿遷地三域文化”的重要三載體，三選擇文三化相關(guān)三業(yè)態(tài)融三入的項(xiàng)三目業(yè)態(tài)三功能組三合之中功能設(shè)三置強(qiáng)調(diào)三情景式三多元化三的體驗(yàn)三模式，三將體驗(yàn)三與多元三化的功三能有機(jī)三結(jié)合。高品味三休閑功三能多元化三娛樂(lè)功三能綜合性三文化功三能本案功三能定位三布局功能定三位之錯(cuò)三位寶龍三戰(zhàn)略：避免與三寶龍業(yè)三態(tài)功能三同質(zhì)化三，實(shí)際三與寶龍三的差異三化與互三補(bǔ)性24街沃爾瑪蘇寧電器橫店影視24街功能定位：打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū)，主要包含國(guó)內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會(huì)、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休閑體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所Shoppingmall功能定位：時(shí)尚主題百貨、大型國(guó)際超市、五星影院、室內(nèi)游樂(lè)、品牌專(zhuān)賣(mài)店等購(gòu)物及休閑游樂(lè)設(shè)施，目前橫店影視、沃爾瑪、蘇寧電器已簽約寶龍寶龍城市廣場(chǎng)定位業(yè)態(tài)涉及面較廣，商業(yè)形式以主題店和大賣(mài)場(chǎng)為主餐飲、三娛樂(lè)休三閑、電三器是寶龍三的主力三業(yè)態(tài)與寶龍三的功能三定位對(duì)三比：本三案更高三端、更三文化、三更體驗(yàn)餐飲休三閑功能主題式三、體驗(yàn)三式休閑三餐飲多元娛三樂(lè)功能文化沙三龍式會(huì)三所、高三端俱樂(lè)三部綜合文三化功能書(shū)城、三數(shù)碼等三文化時(shí)三尚類(lèi)功三能寶龍功三能定位三：餐飲三、娛樂(lè)三、電器三作為其三主力業(yè)三態(tài)功能本項(xiàng)目功能定三位之超三越周邊三戰(zhàn)略：三與周邊三現(xiàn)有商三業(yè)與老三區(qū)商業(yè)三形成鮮三明的定三位超越三與升級(jí)仿古文三化休閑三購(gòu)物街三，商業(yè)三區(qū)業(yè)態(tài)三發(fā)展呈三現(xiàn)“一頭重三兩頭輕”現(xiàn)象，三服裝類(lèi)三最為集三中，整體消三費(fèi)水平三處于中三低檔次三。老城區(qū)三商圈業(yè)三態(tài)單一三且集中三，作為市三級(jí)商業(yè)三區(qū)消費(fèi)三檔次較三低；百貨商三場(chǎng)硬件三設(shè)施較三為落后三。楚街老城區(qū)楚街及三老城區(qū)三商業(yè)功三能定位三特點(diǎn)：三單一性三餐飲、三娛樂(lè)、三傳統(tǒng)百三貨功能三，檔次三普遍為三中等以三下為主與楚街三及老商三業(yè)的功三能定位三對(duì)比：三本案更三多元、三更時(shí)尚三、更品三質(zhì)品質(zhì)餐三飲功能時(shí)尚主三題式品三牌餐飲娛樂(lè)休三閑功能旅游觀(guān)三光與時(shí)三尚娛樂(lè)三相結(jié)合時(shí)尚文三化功能文化產(chǎn)三業(yè)與數(shù)三碼產(chǎn)品三相結(jié)合楚街及三老商圈三功能定三位：?jiǎn)稳恍圆腿嫛嗜龢?lè)、傳三統(tǒng)百貨三為主本項(xiàng)目功能定三位結(jié)論三：產(chǎn)品三功能定三位注重三宿遷相三對(duì)亟需三的幾大三功能：三餐飲、三娛樂(lè)、三休閑、三購(gòu)物，三突出高三端+文化+體驗(yàn)的三多元化三新型商三業(yè)功能三定位作為綜三合性的三主題商三業(yè)街區(qū)三，強(qiáng)勢(shì)三吸納全三城中高三端人士三的全方三位消費(fèi)三需遠(yuǎn)距三離。體三現(xiàn)：高三端、文三化、全三體驗(yàn)的三商業(yè)定三位核心三。因此本三項(xiàng)目商三業(yè)功能三包括：三購(gòu)物、三餐飲、三娛樂(lè)、三休閑、三文化、三健身、三交流、三公共服三務(wù)等多三種功能三。項(xiàng)目整體商業(yè)功能體驗(yàn)式休閑功能綜合性文化功能多元化娛樂(lè)功能養(yǎng)生類(lèi)保健功能主題式餐飲功能人文式社區(qū)公共服務(wù)功能品質(zhì)購(gòu)物功能［區(qū)域三功能定三位策略三］圍繞“金鷹天三地”品牌核三心及功三能布局三，與其三形成錯(cuò)三位及互三動(dòng)B區(qū)金鷹天地C區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)A區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)我們的三策略—1、以金三鷹天地三為商業(yè)三領(lǐng)銜，A區(qū)及C區(qū)功能三定位圍三繞金鷹三天地的三展開(kāi)；2、在與三其現(xiàn)有三業(yè)態(tài)及三定能形三成錯(cuò)位三，實(shí)現(xiàn)三進(jìn)行互三補(bǔ)，及三人流的三共享與三互動(dòng)；3、提升三檔次，三重點(diǎn)突三出品牌三高端形三象和人三文氣息三，實(shí)現(xiàn)三最終銷(xiāo)三售的突三破。［解讀三金鷹天三地］功能定三位：以三服裝、三服飾為三主中高三端時(shí)尚三百貨1F主要經(jīng)三營(yíng)化妝三品、配三飾、精三品店、三名表，主要品三牌：蘭三芝、美三諦高絲三、水芝三澳、美三伊娜多三、積姬三仙奴、三露華濃三、阿芙三、蘇菲三娜、歐三惠、雅三漾、印三象之美三、施華三洛世奇三、天梭三、西鐵三城等。2F主要經(jīng)三營(yíng)女鞋三、女包三、配飾三，主要品三牌：百三麗、雅三樂(lè)士、三千百度三、FED、湯普三葛羅、三圣伽步三、愛(ài)步三、天美三意、亞三加斯、三暇步士三、萊爾三斯丹、三思加圖三、ZIP三PO、伊點(diǎn)三、FRA三NCE三LU三XE3F主要經(jīng)三營(yíng)少淑三女裝、三內(nèi)衣、三配飾、三藥房洗三化美甲三，主要品三牌：埃三斯普利三、ENI三:D、VER三OM三ODA、ONL三Y、衣戀三、季候三風(fēng)、Roe三m、MIK三IBA三NA、曼婭三奴、格三蘭菲兒三、Tee三nie三Wee三nie、百家三好、Min三dB三rid三ge、4F主要經(jīng)三營(yíng)淑女三裝、配三飾，主要品三牌：安三乃安、三季候風(fēng)三、eif三ini、杰西三、伊詩(shī)三夏蘭薇三、歌力三思、KAK三O、Cas三ili三no、藝之三卉、宣三恩黎介三、Oik三os、The三me、CES三ARE三BR三UNI、Lov三ely三La三ce、心滿(mǎn)三緣等。金鷹天三地業(yè)態(tài)三功能定三位：主三要經(jīng)營(yíng)三品類(lèi)除三時(shí)尚百三貨之外三，還涵三蓋特色三簡(jiǎn)餐、三時(shí)尚沙三龍等特三殊業(yè)態(tài)三，品牌三豐富，三時(shí)尚新三銳［片區(qū)三功能定三位］——以金鷹三天地為三核心的三業(yè)態(tài)組三團(tuán)項(xiàng)目的核心品牌價(jià)值，金鷹有什么？金鷹有精品超市、高檔化妝品、首飾、男女裝、皮具箱包等百貨圍繞金鷹自有業(yè)態(tài)，結(jié)合前半部分市場(chǎng)分析，進(jìn)行業(yè)態(tài)互補(bǔ)結(jié)合項(xiàng)目濱河景觀(guān)，突出人文氣息書(shū)城和IT專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)作為主力店，與金鷹錯(cuò)位業(yè)態(tài)，最大化的“以點(diǎn)帶面”作為最能吸引人氣的業(yè)態(tài)，餐飲是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的又一關(guān)鍵，同時(shí)，休閑娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)在補(bǔ)足金鷹業(yè)態(tài)的同時(shí)，可以補(bǔ)足商業(yè)項(xiàng)目在時(shí)間上的不足金鷹天地文化（書(shū)城、影院）IT專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)餐飲、休閑、娛樂(lè)本項(xiàng)目三總體功三能定位三為：集購(gòu)物三、休閑三、餐飲三、文化三、娛樂(lè)三、觀(guān)光三等為一三體，具三備高品三味，展三示城市三文化風(fēng)三貌的新三城中心三，體驗(yàn)式三新式城三市商業(yè)三綜合城其中主三要功能三分布酒吧美食金鷹天三地中高檔三會(huì)所文化消三費(fèi)咖啡、三酒吧一三條街各地餐三飲、中三式正餐三、休閑三精品餐三飲大型書(shū)三城、影三院、IT數(shù)碼及三相關(guān)衍三生消費(fèi)精品超三市、化三妝品、三首飾、三服飾百三貨中高檔KTV、足療三、桑拿三會(huì)所［功能三模型］經(jīng)營(yíng)檔三次定位經(jīng)營(yíng)檔三次定位1、突顯三項(xiàng)目商三業(yè)定位三特點(diǎn)，三體現(xiàn)項(xiàng)三目核心三價(jià)值；2、根據(jù)三宿遷實(shí)三際經(jīng)濟(jì)三發(fā)展?fàn)钊龥r及對(duì)三未來(lái)幾三年的預(yù)三期，結(jié)三合消費(fèi)三者調(diào)查三及商業(yè)三經(jīng)營(yíng)者三、投資三者訪(fǎng)談三，本項(xiàng)三目商業(yè)三應(yīng)為中三檔；因此出三于上述三兩方面三的理由三，本項(xiàng)三目商業(yè)三經(jīng)營(yíng)檔三次應(yīng)定三位為：中高檔三，局部三高檔項(xiàng)目各三業(yè)態(tài)店三鋪以中三檔偏上三為主，三各品類(lèi)三均設(shè)置三個(gè)別高三檔商家三，來(lái)帶三動(dòng)街區(qū)三的整體三形象及三影響力三，但更三多的中三檔消費(fèi)三，來(lái)滿(mǎn)三足宿遷三市更為三龐大的三主流需三求，通三過(guò)不同三業(yè)態(tài)不三同檔次三的組合三來(lái)提升三整個(gè)項(xiàng)三目的品三質(zhì)。商業(yè)街大型書(shū)三城1.項(xiàng)目周三邊就有三楚街商三業(yè)街，三規(guī)模較三大，存三在競(jìng)爭(zhēng)三。2.商業(yè)街三必需要三有特色三，結(jié)合三本項(xiàng)目三的濱河三景觀(guān)條三件，打三造休閑三式商業(yè)三步行街三。1.整個(gè)宿三遷尚無(wú)三真正意三義上的三大型文三化聚集三，具有三較強(qiáng)的三吸引力三。2.本項(xiàng)目三由于處三于城市三新中心三，未來(lái)三市場(chǎng)具三有一定三空間。定位歸三納IT專(zhuān)業(yè)賣(mài)三場(chǎng)1.專(zhuān)業(yè)大三賣(mài)場(chǎng)具三有很大三匯集人三氣的作三用。2.目前現(xiàn)三有的大三賣(mài)場(chǎng)都三集中在三老商業(yè)三中心，三該區(qū)域三可以引三進(jìn)國(guó)美三這樣宿三遷還沒(méi)三有的電三器賣(mài)場(chǎng)三。結(jié)論：三城市中三心高端三產(chǎn)品，三以金鷹三天地品牌形三象為核三心輻射三宿遷全市，三提升城三市形象三。精品餐三飲酒吧中高檔三會(huì)所……KTV洗浴足療……整體形三象的外三在展示三要符合三項(xiàng)目的三高端定三位，我三們做的三是宿遷三的“城三市名片三”。形成差三異化定三位專(zhuān)業(yè)化三精品路三線(xiàn)結(jié)合濱三河景觀(guān)三，走特三色化主三題?？腿憾ㄈ恢髁οM(fèi)群主要居三住在項(xiàng)三目所界三定的商三圈內(nèi)收入水三平高、三消費(fèi)能三力強(qiáng)以公務(wù)三員、企三業(yè)管理三人員及三部分生三意人等三中高收三入者為三主本項(xiàng)目三業(yè)主為三其主要三消費(fèi)群三體之一表現(xiàn)為三經(jīng)常性三消費(fèi)為三主次消費(fèi)三群居住在三以上商三圈之外三的次輻三射地帶消費(fèi)能三力強(qiáng)間斷性三消費(fèi)，三可能1個(gè)月來(lái)2-3次目標(biāo)客三群定位1、目標(biāo)三消費(fèi)群三體主要投三資客類(lèi)三型如下三：宿遷市三區(qū)收入三較高的三投資客三（政府三公務(wù)員三、企業(yè)三管理人三員、企三事業(yè)技三術(shù)人員三及部分三生意人三等）；項(xiàng)目周三邊經(jīng)商三小業(yè)主三（也可三自用）三；外地投三資客及三其他。目標(biāo)客三群定位2、投資三客戶(hù)本項(xiàng)目三的直接三客戶(hù)是三投資者三和經(jīng)營(yíng)三者，銷(xiāo)三售的目三標(biāo)客戶(hù)三以投資三者為主三、經(jīng)營(yíng)三者為輔三。主力商三家（國(guó)三美、大三眾書(shū)局三等）品牌專(zhuān)三賣(mài)店、三專(zhuān)業(yè)店三、便利三店、特三色餐飲三及特色三休閑吧三，如：三如精品三休閑酒三吧、咖三啡廳、三連鎖餐三飲店、7-E三lev三en、必勝三客、STA三RBU三CKS、上島三、名典三咖啡等三等獨(dú)立個(gè)三體經(jīng)營(yíng)三者，具三有一定三實(shí)力和三經(jīng)營(yíng)經(jīng)三驗(yàn)的個(gè)三體經(jīng)營(yíng)三戶(hù)目標(biāo)客三群定位3、經(jīng)營(yíng)三者項(xiàng)目定三位宿遷城三市新中三心！客群定三位產(chǎn)品定三位形象定三位聚焦宿三遷主城三區(qū)，面三向全市三各縣及三周邊城三市的投三資者及三經(jīng)營(yíng)者三。以金鷹三天地、三大賣(mài)場(chǎng)三、精品三休閑商三業(yè)街等三為主。高端品三牌形象三！通過(guò)上三述分析三，我們?nèi)梢钥慈鲰?xiàng)目三整體定三位：小結(jié)規(guī)劃布三局1．提高三日均吸三引人流對(duì)顧客三需求有三廣泛地三適應(yīng)性三：男女三老少皆三宜。對(duì)顧客三需求有三強(qiáng)烈的三吸引力三：本地三人、外三地人、三旅游者三、外國(guó)三人充分利三用地緣三優(yōu)勢(shì)，三將市府三路及洪三澤湖路三的人流三最大限三度地引三導(dǎo)到本三項(xiàng)目來(lái)三。2．延長(zhǎng)三顧客人三均停留三時(shí)間對(duì)家庭三集體購(gòu)三物：充分不三同年齡三、不同三層次的三購(gòu)物需三求，如三：針對(duì)三小孩、三針對(duì)老三人、針三對(duì)夫婦三等。對(duì)非家三庭購(gòu)物三：可玩、三可看、三可吃、三可買(mǎi)；3．提高三顧客消三費(fèi)率通過(guò)復(fù)三合型業(yè)三態(tài)的強(qiáng)三大包容三性，使三商品組三合在廣三度和深三度方面三無(wú)限延三展，最三大限度三地刺激三消費(fèi)者三的消費(fèi)三欲望。4．提高三日均銷(xiāo)三售額及三利潤(rùn)（三以主力三店為主三導(dǎo)）采用多三元化的三價(jià)格策三略，做三到：平價(jià)商三品：堅(jiān)三持薄利三多銷(xiāo)中檔價(jià)三商品：三想買(mǎi)的――能買(mǎi)到――價(jià)格適三中高價(jià)商三品：品三牌、精三品，貨三真價(jià)實(shí)項(xiàng)目A、C區(qū)商業(yè)三功能布三局設(shè)計(jì)三原則根據(jù)項(xiàng)三目產(chǎn)品三規(guī)劃分三級(jí)，將三業(yè)態(tài)布三局劃分三為五大三區(qū)域：各式大三中型中三餐、精三品休閑三餐飲等金鷹天三地影院、三大型書(shū)三城IT大賣(mài)場(chǎng)三、高層三停車(chē)場(chǎng)休閑酒三吧、中三高檔會(huì)三所等ABCA區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃12341、單層三面積115三0㎡*22、單層三面積133三0㎡*23、單層三面積112三0㎡*24、單層三面積175三0㎡*2——大型中三式餐飲技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯A區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——大型中三式餐飲三物業(yè)條三件56A區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——休閑精三品餐飲785、面積260㎡6、面積270㎡7、面積540㎡8、面積240㎡技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500單層面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）-步梯（部）-燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位數(shù)量（個(gè)）10-50物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯A區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——精品特三色餐飲三物業(yè)條三件A區(qū)業(yè)態(tài)三分布小三結(jié)：三以中式三大中型三餐飲與三精品特三色餐飲三為主，三精品快三餐穿插三其中餐飲最三能積聚三人氣，三項(xiàng)目A區(qū)北連三洪澤湖三路，眾三多政府三機(jī)關(guān)與三之相鄰三，結(jié)構(gòu)三多元，三特色餐三飲，集三飲食、三休閑為三一體，三具有獨(dú)三特的商三業(yè)價(jià)值三。體現(xiàn)文三化氣息三的精品三餐飲街三區(qū)，滿(mǎn)三足了現(xiàn)三代人特三色化、三個(gè)性化三時(shí)尚消三費(fèi)愿望三，舒適三的就餐三環(huán)境，三適度的三價(jià)位，三可口的三特色，三招徠不三同層次三的消費(fèi)三群體，三有效地三擴(kuò)大、三拉動(dòng)街三區(qū)的商三業(yè)氛圍三。C區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃9——I三T大賣(mài)場(chǎng)三、高層三停車(chē)場(chǎng)9、169三00㎡（1-4層）5-8層為停三車(chē)場(chǎng)1010、204三00㎡（共4層）4F為影院C區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——大型書(shū)三城、影三院C區(qū)業(yè)態(tài)三規(guī)劃——酒吧、三桑拿、三中高檔三會(huì)所1213141516171811、900三0㎡（共4層）12、294三0㎡（共3層）13、600三㎡（共3層）14、430三㎡（共3層）15、350三㎡（共3層）16、300三㎡（共3層）17、500三㎡（共3層）18、553三0㎡（共3層）11休閑類(lèi)三業(yè)態(tài)輻三射面較三廣，服三務(wù)性質(zhì)三較強(qiáng)，三一般在三一至三三樓，對(duì)三給排水三、供配三電、排三污、停三車(chē)場(chǎng)車(chē)三位等要三求較高三，同時(shí)三，面積三的需求三也相對(duì)三較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼?chē)場(chǎng)車(chē)位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯娛樂(lè)類(lèi)三物業(yè)條三件宿遷的三休閑娛三樂(lè)目前三主要包三括以下三幾類(lèi)：KTV、洗浴三按摩、三酒吧、三夜總會(huì)三。洗浴按三摩是最三貼近普三通消費(fèi)三者的休三閑娛樂(lè)三方式，三而宿遷三目前的三整體消三費(fèi)場(chǎng)所三檔次較三低，而KTV、酒吧三則多為三城市內(nèi)三時(shí)尚消三費(fèi)者及三具有一三定消費(fèi)三力的人三群的首三選。隨著未三來(lái)宿遷三市消費(fèi)三者消費(fèi)三習(xí)慣的三提升，三用于休三閑娛樂(lè)三方面的三支出也三將逐步三增加。三將提升三當(dāng)?shù)匦萑e娛樂(lè)三的消費(fèi)三檔次，三改變當(dāng)三地消費(fèi)三者的休三閑娛樂(lè)三方式，三更緊貼三生活時(shí)三尚的休三閑娛樂(lè)三方式將三逐步興三起。C區(qū)業(yè)態(tài)三分布小三結(jié)：以酒吧三、KTV、桑拿三、中高三檔會(huì)所三為主產(chǎn)品規(guī)三劃建議［建筑三群風(fēng)格三三大要三素］：1、本案三作為時(shí)三尚現(xiàn)代三的建筑三群，應(yīng)三立足城三市文化三，與城三市精神三高度融三合，將三是使建三筑更能三生根于三這座城三，成為三真正意三義上的三城市名三片。2、本案