某縣項目前期思考及合作意向書

——貴州湄潭縣項目前期思考及合作意向書『一座城市的創(chuàng)見與新生！』項目面臨五大對立關(guān)系開發(fā)模式與盈利周期的對立【戰(zhàn)略層面】超大規(guī)模與市場需求的對立【市場層面】陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對立【區(qū)域?qū)用妗砍鞘锌臻g與價值復(fù)合的對立【規(guī)劃層面】產(chǎn)品快銷與市場價值的對立【營銷層面】1）開發(fā)模式與盈利周期的對立——選擇單一的產(chǎn)品模型或簡單的類別組合（如住宅+商鋪或商業(yè)綜合體）開發(fā)，走入市場瓶頸？還是理性的城市格局和節(jié)點定位，以創(chuàng)新的產(chǎn)品陣營構(gòu)造具有影響力的營銷勢力從而推動成功大營銷？2）超大規(guī)模與市場需求的對立——湄潭縣城區(qū)總?cè)丝诓蛔?萬人，何以消化市場已開發(fā)的逾100萬方的供應(yīng)量？誰來買單？何種項目及產(chǎn)品足以吸引客戶買單？何類產(chǎn)品陣營方能脫穎而出凝聚城市消費再生？3）陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對立——尚不發(fā)達的湄潭新興城區(qū)，單項60萬方以上的新城大盤，區(qū)域不成熟的情況下，如何整合資源，實現(xiàn)項目價值最大化和提升影響力，吸納老城區(qū)及外延人口導(dǎo)入？4）城市空間與價值復(fù)合的對立——局限的地塊屬性，如何規(guī)劃出復(fù)合型、多功能、高價值的未來城市發(fā)展需求，引領(lǐng)市場前瞻性消費？5）產(chǎn)品快銷與市場價值的對立——快銷一般意味著價格與市場對位，本項目如何在保證價格與市場對位的同時提供價值最大化，提升附加值，在同質(zhì)化競爭中走出獨立競爭優(yōu)勢？我們的市場與客群市場競爭加劇，區(qū)域的優(yōu)勢和劣勢在哪里？客戶區(qū)域特征明顯？如何滿足？如何引導(dǎo)？開發(fā)體量巨大，如何進行產(chǎn)品稀缺性設(shè)計和差異化打造？現(xiàn)狀規(guī)劃點評：現(xiàn)有規(guī)劃能解決5個對立嗎？現(xiàn)規(guī)劃只是按部就班的在土地上“畫房子”，尚未根本挖掘和創(chuàng)造項目本體稀有性和獨特競爭力！并且單體式商業(yè)的布局方式極大的增加了后期銷售風(fēng)險！商業(yè)規(guī)劃與住宅整體互通性和空間共融性毫無體現(xiàn)！1、項目規(guī)劃缺乏主題性引導(dǎo)，未能整合地區(qū)及城市資源，功能結(jié)構(gòu)單一，營銷賣點極弱，項目整體缺失地標性規(guī)劃；2項目缺乏城市地產(chǎn)量化供需分析，對消費、購買及區(qū)域差異化競爭乃至營銷的定位思考、3、建筑排布機械、動線規(guī)劃簡單缺乏趣味性、地塊空間被人為地割裂、缺乏連續(xù)性和目的性，各個板塊各自為陣；4、未能有效利用地形、將坡度、地上與地下建筑等空間貫穿，商業(yè)臨街面及聚合性缺乏，價值未能最大化；5、地塊功能和形象定位模糊，導(dǎo)致空間的塑造與建筑的設(shè)計呆板，沒有重點；6、與城市主干道和支路的接駁以及人流導(dǎo)引缺乏依據(jù)，未能有效分析；與城市文脈及資源嫁接未能充分考慮；7、項目主題景觀規(guī)劃嚴重缺失，商業(yè)街區(qū)景觀、主要空間節(jié)點、住宅底商等設(shè)計思路尚未能體現(xiàn)；8、項目整體設(shè)計僅是規(guī)模上的數(shù)據(jù)拼湊、未能在空間吸引力和功能提升上給湄潭帶來新的風(fēng)貌和變化，住宅和商業(yè)配比缺乏合理推敲，住宅外立面風(fēng)格偏偏一律，缺乏市場特色化引導(dǎo)；在湄潭，對于城市地產(chǎn)來說，本案是做增量，如何形成新的區(qū)域熱點？吸引新的購買人群？聚集更多的消費人氣？挖掘地塊自身最大價值？項目精準定位與體量設(shè)置將決定市場格局的成敗創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計是成功的基礎(chǔ)！全面復(fù)合的營銷推廣是成功的保障！高效資源整合與運作是成功的關(guān)鍵！本案成功營造營銷“8大基礎(chǔ)6大要素”新區(qū)與老城規(guī)劃的集成品牌的影響入市的時機模式的設(shè)定資源的整合強勢的營銷拼差異拼規(guī)劃早宣傳早運作定向客群功能的主題拼概念本案價值塑造規(guī)劃大作，區(qū)域重塑項目整體解決方案——定位【顛覆】我們將對項目重新定位！項目定位——湄潭，后現(xiàn)代城市發(fā)展集合體Postmoderncitydevelopmentcollection整體戰(zhàn)略解決方案——后現(xiàn)代城市發(fā)展集合體——對城市新區(qū)和地塊進行整體考量和重點規(guī)劃，確定產(chǎn)品的開發(fā)走向和預(yù)期；——對新城新區(qū)及周邊項目資源（茶城/茶文化/學(xué)校資源）進行戰(zhàn)略考量，以“資源集合，超脫規(guī)劃，提升價值”帶動地塊價值；——針對周邊市場，設(shè)計項目的唯一性及可操作性評估；——項目規(guī)劃的前瞻性，適用于未來城市發(fā)展的空間及營銷需求；首創(chuàng)——遵義后現(xiàn)代城市發(fā)展集合體建筑觀城市觀文化觀規(guī)劃邏輯空間層面豐富功能多樣齊全風(fēng)格文脈交融設(shè)計的前瞻性產(chǎn)品形態(tài)商貿(mào)集散景觀商街游憩長廊教育集成整體規(guī)劃解決方案——規(guī)劃布局思考城市游憩與商業(yè)長廊——重新規(guī)劃路網(wǎng)，重新劃分街區(qū)尺度，打造有機的游憩空間；——整體景觀性設(shè)計，提高地塊東西南北走向的空間穿越和園林組合；——設(shè)計結(jié)合本地茶文化，將文化元素融入建筑風(fēng)貌，提高建筑作品的附加值；——組合多個各自獨立、主題鮮明又能滿足城市休閑、觀光的景觀街區(qū)；整體規(guī)劃解決方案——產(chǎn)品規(guī)劃及業(yè)態(tài)思考Suburbanlargeneighborhoodcenter（郊區(qū)型大型鄰里中心）——脫胎于stripmall(條形購物中心），針對四線城市零售店下沉困局；利用不同業(yè)態(tài)組合，形成對周邊極強的商業(yè)輻射力；——不脫離整體復(fù)合規(guī)劃的設(shè)計主旨，同樣打造半開放的空間體驗；——植入定比的娛樂、旅游、文化、商務(wù)、休閑、藝事、餐飲、購物等業(yè)態(tài)；——設(shè)計地標型的城市娛樂設(shè)施并引入相關(guān)配套；整體規(guī)劃解決方案——產(chǎn)品規(guī)劃及業(yè)態(tài)思考Cityrealestateeducationintegration（城市教育地產(chǎn)集成）——整合周邊學(xué)校資源，打造城市級教育地產(chǎn)集成，以教育資源型實現(xiàn)差異化；——引進教育配套商業(yè)；定量延展兒童游樂業(yè)態(tài)，形成目的性消費；——設(shè)計商務(wù)班總部培訓(xùn)基地，有機將茶貿(mào)易與教育地產(chǎn)相融合；項目資源盤點——競爭差異化區(qū)位——可炒作的未來新城中心；規(guī)劃——可放大的全新項目規(guī)劃；資源——可嫁接的茶貿(mào)易產(chǎn)業(yè)背景；資源——可運作的城市教育地產(chǎn)；規(guī)劃——可發(fā)力的商業(yè)運營模式；產(chǎn)品——可競爭的集合居住產(chǎn)品特色；主要發(fā)力點：重新規(guī)劃的功能復(fù)合性與空間關(guān)系、商業(yè)租售比、業(yè)態(tài)組合定位及盈利模式設(shè)定、住宅主題化及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異化、項目標示性及品牌整合推廣、風(fēng)格獨特性及文化元素導(dǎo)入現(xiàn)狀資源：路網(wǎng)、干道、茶城、學(xué)校資源、茶文化未來競爭點：湄潭的城朵市發(fā)展不惹該僅止步番于目前的誘發(fā)展水平層；商住存爛量高企右、不是睜所有開濟發(fā)商在欠湄潭都糾得要死透不活！城市空間可不是沒有鍋更多創(chuàng)造址的可能性詠！所以我們顛覆——與創(chuàng)造者挑共創(chuàng)城市鏈新未來！之于市旋場，本詠項目應(yīng)喊當是超前瞻規(guī)悔劃，以城伴市發(fā)展20年后才微會有的穿發(fā)展理怒念沖擊哨市場，挑不單迎及合城市燒現(xiàn)有需兆求，更交具有引主領(lǐng)“穿聯(lián)越式”涌消費未頑來的廣培闊空間忽。類似于波汽車產(chǎn)溉業(yè)從“概念”到“現(xiàn)實且”重新定位鼠目的：重新定位閣優(yōu)勢：·項目主題勾化，功能蛇升級化；·區(qū)隔市叢場主要洋競爭對弓手；·實現(xiàn)強勢燒品牌推廣咸需求；·塑造項目愿市場核心痰競爭力和頭形象占位混；·打造規(guī)模漂化的差異串化特質(zhì)；·融入景觀做與公共空夢間的思考乏；·有效接蟻續(xù)地區(qū)法文脈和殺現(xiàn)狀資卷源；·兼具時代達性、發(fā)展扭性、未來漂性；未來城墻市發(fā)源侍地（商貿(mào)集扔散+消費城+未來城）城市中跟的新城顯市60萬M2當代開放絲式城市集合挎體最終將花項目打穗造成為瓦：湄潭城爺市文化傭和國際抹商旅度晝假景點最終將項根目打造成能為：全天候終休閑消僻費城市纏集散中習(xí)心最終將項低目打造成絲式為：極富體螺驗的中禮心商業(yè)襪線型公箏園最終將項托目打造成吼為：全家型一棒站式城市畢休閑購物捐樂園最終將煌項目打瘦造成為音：全日制城杜市教育地蛙產(chǎn)名盤最終將項圈目打造成失為：“3+X”模式3——鄰里中杜心商業(yè)壟、情境激式文化值街區(qū)、恩唯一性島地產(chǎn)名卷盤招商模誦式設(shè)計搞（指導(dǎo)草空間設(shè)蒸計）：X——如其他差艦異類業(yè)態(tài)（如酒店咱、游樂場報、特色集顆市等）項目最終欺空間塑形軍：一個人的融幸福、一鼻座城市的皇新生項目整可體解決梅方案——營銷【顛覆】營銷賣完點塑造習(xí)及市場圓傳達：唯一公賺園式消馬費環(huán)境+唯一主題謙街區(qū)+唯一特汗色商貿(mào)店集散+唯一消免費目的湖地+唯一高榆尚居住海地+唯一文化槍體驗區(qū)+唯一城斧市休閑高帶+唯一后孟現(xiàn)代體像驗+唯一教育纖基地營銷戰(zhàn)濫略落地咸及過程宵貫穿：品牌大儉營銷——高占位盤案名導(dǎo)于入、品陵牌整合賺推廣區(qū)域大剃營銷——運營區(qū)眨域+炒作區(qū)顆位+城市運反營整合大選營銷——文化挖淘掘+資源嫁接+價值提外升細節(jié)大營復(fù)銷——價值體系膚全方位（各商業(yè)/投資/商貿(mào)/酒店/生活/消費/觀光）手段大營抖銷——線上廣告西精準打擊+線下撒秋網(wǎng)式掃之雷布陣價格大營倉銷——有的放矢劈燕，全程節(jié)害點把控，像饑餓營銷+圈層營蔽銷+鎖客策賄略天地行城說市地產(chǎn)全否程解決方聲案步驟一瀉集減合咨詢珍專首業(yè)化創(chuàng)煌新建筑松設(shè)計最大化城冤市地塊價造值、打造懇差異化產(chǎn)孩品、估算慰空間租售置收益、落而實開發(fā)節(jié)射奏和策略天地行城苦市地產(chǎn)全共程解決方撈案步驟二倦復(fù)合劍實施沫大戰(zhàn)略充營銷整合賣坐點差異侍訴求、料區(qū)域炒笨作影響限力營銷珠、媒體犧炒作病造毒性營收銷、定貼價蓄客訪成功去媽化天地行麻城市地域產(chǎn)全程透解決方威案步驟三濾品戶牌化項目粥包裝及全綁公關(guān)操作大品牌叔全程操糾作、定滴向傳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