按揭項目授信操作

純按揭項目商業(yè)性貸款授信業(yè)務(wù)操作簡介２００６年７月第一頁，共二十五頁。操作流程圖開發(fā)商申請貸審會審議經(jīng)營行審查經(jīng)營行調(diào)查管理行審查管理行調(diào)查貸審會審議簽訂雙協(xié)議審批行審批檔案管理

客戶客戶部門信貸部門管理部門

第二頁，共二十五頁。純按揭項目商業(yè)性貸款授信環(huán)節(jié)１．申請與受理２．調(diào)查３．審查與審批４．批復(fù)后期管理第三頁，共二十五頁。申請與受理１．公司資料：書面申請書，股東（董事）會決議，擔(dān)保承諾函，企業(yè)開展經(jīng)營活動的有關(guān)復(fù)印件，近三年年度報表，高管個人資料．２．項目資料：五證一批文一可研，施工合同、付款憑證、效果圖及套型圖、當(dāng)期形象照片．３．上述資料核對無誤后做受理登記．第四頁，共二十五頁。調(diào)查要素（開發(fā)商基本情況）１．公司概況（成立時間、注冊資本、實收資本、股本構(gòu)成結(jié)構(gòu)、開發(fā)資質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍）２．管理體制（經(jīng)營管理機制、財務(wù)管理和經(jīng)濟核算制度）３．高管素質(zhì)（法定代表人、授權(quán)代理人、財務(wù)負責(zé)人基本情況及其主要經(jīng)歷）４．開發(fā)經(jīng)歷（開發(fā)項目主要指標、完成時間、銷售情況等，對首次開發(fā)需特別注明）５．財務(wù)分析（分析其經(jīng)濟實力、營運能力、償債能力及盈利能力）第五頁，共二十五頁。調(diào)查要素（財務(wù)分析）

１．報表分析：①近3年和近期主要財務(wù)指標列表，計算資產(chǎn)負債率＼流動比率＼速動比率；②主要財務(wù)指標變動金額超過本次項目總投５％以上的應(yīng)單獨說明變動原因；③對所報項目影響較大的財務(wù)指標如存貨、應(yīng)收應(yīng)付賬款、其他應(yīng)收應(yīng)付賬款、預(yù)收帳款、長短期借款等應(yīng)重點說明構(gòu)成項目、大額明細、賬齡等情況，分析有無其他在建項目占用企業(yè)自有資金，據(jù)此判斷現(xiàn)金流量對項目建設(shè)和公司擔(dān)保能力的影響；④單獨對近期主要財務(wù)指標進行重點分析；⑤對分析結(jié)果要有明確的財務(wù)綜合結(jié)論．第六頁，共二十五頁。調(diào)查要素（財務(wù)分析）２．公司銀行信用：通過人民銀行查詢并分析公司與各家銀行合作情況（包括按揭項目合作情況），包括用信種類和額度，形態(tài)，擔(dān)保方式等。調(diào)查其他銀行為該樓盤提供開發(fā)貸款的情況，準確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設(shè)中出現(xiàn)新的資金缺口。３．關(guān)聯(lián)情況：公司及其控股股東及高管對外投資情況和銀行信用情況。如所報項目為分期開發(fā)的后續(xù)項目，必須調(diào)查并介紹前期開發(fā)主要情況。第七頁，共二十五頁。調(diào)查要素（項目基本情況）

１．項目概況：地理位置、城市規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；了解和掌握項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、物業(yè)類型、樓宇結(jié)構(gòu)和棟數(shù)、戶型設(shè)計及項目開工、開盤、計劃竣工時間２．項目合法性第八頁，共二十五頁。調(diào)查要素（合法性調(diào)查）證件名稱證號取得時間面積(平方米)備注＜立項通知＞如有不一致或無序之處應(yīng)附有權(quán)機關(guān)證明或合理說明《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》項目合法性證件取得情況表第九頁，共二十五頁。調(diào)查要素（項目總投資）序號投資構(gòu)成額度占比單價備注１土地實際投入含地價款和拆遷補償費２建安含土建施工＼設(shè)備采購＼安裝３前期報建成都市收費標準１４０之內(nèi)４基礎(chǔ)設(shè)施配套紅線內(nèi)主體外管線＼道路工程建設(shè)費用５管理費５％內(nèi)６財務(wù)費６％內(nèi)項目建設(shè)借款利息７銷售費２－５％８其他費用２％內(nèi)工程監(jiān)理＼保險及臨時建設(shè)費等雜費９不可預(yù)見費５％內(nèi)合計第十頁，共二十五頁。調(diào)查要素（投資來源和到位情況）資金來源和到位情況表單位:萬元項目資金來源實際到位占比備注自有資金自有資金=所有者權(quán)益-長期資金占用自籌資金欠＼借＼墊款等形式投入，含在他行項目貸款銷售轉(zhuǎn)投入純按揭在建項目實際銷售轉(zhuǎn)投入比例一般應(yīng)控制在35%以內(nèi)合計第十一頁，共二十五頁。調(diào)查要素（實際投入和缺口）序號投資構(gòu)成額度實際投入占比備注１土地實際投入①項目資金缺口=項目總投入-實際已投入。②缺口資金來源分析：具體為未完工程和未支付款項的主要來源構(gòu)成，部分資金缺口為“軟缺口”，如管理費用、不可預(yù)見費、各項稅費等。③在未能按計劃實現(xiàn)項目銷售資金的情況下，開發(fā)商是否有資金籌措的應(yīng)變措施。④因營銷優(yōu)質(zhì)項目競爭需要或有清收盤活企業(yè)不良貸款需要提前介入的項目，還應(yīng)分析其自籌資金計劃是否能確保落實到位。２建安３前期報建４基礎(chǔ)設(shè)施配套５管理費６財務(wù)費７銷售費８其他費用９不可預(yù)見費合計第十二頁，共二十五頁。調(diào)查要素（工程進度）據(jù)現(xiàn)場勘察情況如實介紹，除客觀介紹其形象進度外，應(yīng)分析其開工時間、預(yù)計竣工時間、資金投入進度和目前實際建設(shè)進度是否匹配。一般項目形象進度達到主體全面斷水，資金投入應(yīng)達到60—70%之間．第十三頁，共二十五頁。調(diào)查要素（市場定位及收益預(yù)測）１．區(qū)位優(yōu)勢２．設(shè)施配套３．價格定位４．收益預(yù)測５．銷售進度第十四頁，共二十五頁。調(diào)查要素（銷售定價）周邊同檔次樓盤定價比較表本項目ＸＸ花園ＸＸ花園ＸＸ花園住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）地理位置銷售面積均價銷售率第十五頁，共二十五頁。調(diào)查要素（銷售進度）銷售進度表單位:平方米、元戶型（物業(yè)類型）套數(shù)面積單價銷售收入住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）車庫（車位）合計開盤銷售項目的定購金、一次性付款、擬按揭的首付款收取戶數(shù)、金額和銷售面積。區(qū)分住宅和商業(yè)用房等業(yè)態(tài)形式測算其銷售率和按揭占比。第十六頁，共二十五頁。調(diào)查要素（提供按揭必要性分析）（1）綜合效益：開發(fā)商合作誠意；后續(xù)項目情況；我行存款、代收代付、中間業(yè)務(wù)的代理等預(yù)計產(chǎn)生的綜合效益情況。（2）同業(yè)競爭：其他銀行為該盤提供按揭情況＼服務(wù)手段等。（3）業(yè)務(wù)發(fā)展：經(jīng)辦行截止報告期個人購房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展、貸后管理、不良貸款占比和清收情況。（4）特別說明：如果按揭貸款介入是為了清收企業(yè)不良貸款的，必須說明清收企業(yè)不良貸款的可行性計劃及進行必要性分析，落實企業(yè)還款承諾。第十七頁，共二十五頁。調(diào)查要素（風(fēng)險綜合分析）結(jié)合具體的項目進行整體的風(fēng)險判斷，制訂切實可行的風(fēng)險控制措施，提出需要解決的主要問題。如：資金缺口是否偏大＼有無潛在影響投資的糾紛或不確定因素＼資金到位情況是否理想＼后續(xù)資金（含自籌和銷售轉(zhuǎn)投）能否落實＼物業(yè)類型對銷售的影響等．對大額投資或借款應(yīng)要求出具在竣工合格前不得抽走資金和分紅的承諾．第十八頁，共二十五頁。調(diào)查要素（按揭額度測算）1．區(qū)別業(yè)態(tài)形式分別測算按揭額度。2．按揭額度=許可銷售面積銷售均價貸款成數(shù)按揭需求比例第十九頁，共二十五頁。調(diào)查要素（調(diào)查結(jié)論）通過調(diào)查，就按揭開發(fā)商和項目的合規(guī)合法性、資金落實情況、市場前景，銀行貸款風(fēng)險控制、綜合效益、按揭安排等方面提出調(diào)查結(jié)論第二十頁，共二十五頁。調(diào)查要素（最新形象進度照片）１．位置圖（能顯示項目所在地理區(qū)域位置）２．模型圖（沙盤圖）３．實景圖（不同物業(yè)類型和各棟號＼園區(qū)配套進度圖）４．銷售進度圖（銷控表）５．周邊同檔次樓盤圖（含項目四周建設(shè)配套情況）第二十一頁，共二十五頁。審查（1）項目資料完整性、有效性審查（2）項目合法性審查（3）項目可行性審查第二十二頁，共二十五頁。審批（１）營業(yè)部審批：按照今年轉(zhuǎn)授權(quán)權(quán)限，營業(yè)部對５個城區(qū)行和溫江＼新都＼青白江支行直接審批。（２）省分行審批：按照今年轉(zhuǎn)授權(quán)限，對其他支行報省分行審批。（３）支行審批：對有開發(fā)貸款的按揭項目省分行按照開發(fā)貸款的2倍或項目銷售收入不超過５０％直接匹配按揭額度，對總行級優(yōu)良客戶純按揭項目支行直接匹配按揭額度，但涉及修改總行制式合作文本的必須報上級行審批．第二十三頁，共二十五頁。批復(fù)后期管理１．經(jīng)辦行與開發(fā)商簽訂《個人購房貸款項目合作協(xié)議》和《預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議》，落實批復(fù)中限制性條款２．結(jié)算賬戶監(jiān)管３．保證金賬戶監(jiān)管４．檔案管理第二十四頁，共二十五頁。內(nèi)容總結(jié)純按揭項目商業(yè)性貸款授信業(yè)務(wù)。２００６年７月。審批行審批。①近3年和近期主要財務(wù)指標列表，計算資產(chǎn)負債率＼流動比率＼速動比率。３．關(guān)聯(lián)情況：公司及其控股股東及高管對外投資情況和銀行信用情況。如有不一致或無序之處應(yīng)附有權(quán)機關(guān)證明或合理說