丹東市房地產(chǎn)市場

遼寧省丹東市房地產(chǎn)市場簡析2011.10第一頁，共三十三頁。第一部分：宏觀背景分析第二部分：市場背景分析第三部分：市場個案分析第四部分：開發(fā)戰(zhàn)略思路報告大綱第二頁，共三十三頁。第一部分：宏觀背景分析第三頁，共三十三頁。丹東區(qū)位丹東市，位于遼東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，地處東北亞的中心地帶，是東北亞經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈的重要交匯點，是連接朝鮮半島與中國及歐亞大陸的主要陸路通道，具有沿海、沿江、沿邊的獨特優(yōu)勢。作為我國既沿海又沿邊的對外開放前沿，丹東的對外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著更為優(yōu)越的地緣環(huán)境。第四頁，共三十三頁。區(qū)位價值丹東東北亞經(jīng)濟(jì)圈環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈影響振興東北老工業(yè)基地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展遼寧省在振興東北老工業(yè)基地的發(fā)展戰(zhàn)略中，確定了通過“五點一線”大開發(fā),形成沿海與腹地互動的發(fā)展思路。丹東的邊境的區(qū)位優(yōu)勢在其經(jīng)濟(jì)合作中起到連接的樞紐作用影響邊疆民族地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與穩(wěn)定

丹東邊境地區(qū)屬于我國少數(shù)民族集聚地，邊境地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與穩(wěn)定直接影響國家的穩(wěn)定與和諧。東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的地理核心丹東在地理位置上連接?xùn)|北亞的朝鮮半島乃至日本的主要陸路通道,是東北亞各國合作交往的必經(jīng)之地之一。充分利用丹東沿邊、沿海、沿江優(yōu)勢，發(fā)揮我國最大邊境城市的區(qū)位效應(yīng)，可以在東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中起到橋梁(中介)作用。

第五頁，共三十三頁。丹東行政區(qū)屬丹東市轄振興、元寶、振安三個市區(qū)，東港市、鳳城市兩個縣級市及寬甸滿族自治縣，并設(shè)立一個國家級開發(fā)區(qū)——丹東邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)行政區(qū)劃面積1.52萬平方公里，市區(qū)834平方公里總?cè)丝?43萬人,市區(qū)人口76萬人。東港市鳳城市寬甸滿族自治縣丹東市本次報告將重點對丹東市轄區(qū)房地產(chǎn)市場做以闡述。第六頁，共三十三頁。丹東規(guī)劃三大產(chǎn)業(yè)帶：精品農(nóng)業(yè)帶201國道工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶濱江藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶八個重點產(chǎn)業(yè)：汽車及零部件電子信息農(nóng)產(chǎn)品加工紡織服裝化工醫(yī)藥造紙及紙制品電力現(xiàn)代服務(wù)業(yè)丹東城市發(fā)展定位——中國東部現(xiàn)代化沿海港口城市規(guī)劃總體發(fā)展思路——建設(shè)一個中心，形成三大產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)展八個重點產(chǎn)業(yè)第七頁，共三十三頁。丹東交通朝鮮民主主義人民共和國丹東市沈丹高速，沈陽方向鶴大高速，大連方向丹東機場12公里東與朝鮮民主主義人民共和國的新義州市隔江相望，南臨黃海，西界鞍山，西南與大連市毗鄰，北與本溪市接壤。丹東地處東北亞的中心地帶，也是規(guī)劃中的東京至首爾至北京國際大通道的核心樞紐站，已形成了陸、海、空立體交通網(wǎng)。鐵路交通距平壤220公里，距首爾420公里，是貫穿整個東北亞鐵路大動脈上的重要樞紐。公路交通距沈陽220公里，距大連252公里，丹東民航機場正在爭取成為口岸機場。

第八頁，共三十三頁。丹東人文抗日戰(zhàn)爭時期，九一八事變第二日，日本軍隊便侵占安東和鳳城。

新中國成立后，安東人民站在支援抗美援朝斗爭的最前哨，被譽為英雄的人民；安東市，被譽為英雄的城市。1965年1月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，安東市改名丹東市。意為紅色東方之城。沙克--中國人民解放軍將領(lǐng)，1955年被授予少將軍銜。開國上將呂正操得力部下周桓--1955年被授予上將軍銜，榮獲一級八一勛章、一級獨立自由勛章、一級解放勛章。參加過二萬五千里長征。第九頁，共三十三頁。經(jīng)濟(jì)分析GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%—7%停滯7%—10%穩(wěn)定發(fā)展大于10%高速發(fā)展2010年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值735億元，比上年增長17.1%工業(yè)的拉動支撐作用逐步呈現(xiàn)帶動整個經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，以及近幾年來持續(xù)穩(wěn)步的經(jīng)濟(jì)增長，給丹東這座城市帶來更多發(fā)展機遇經(jīng)濟(jì)體量的快速增長帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。第十頁，共三十三頁。丹東人均生產(chǎn)總值自03年后增幅加快，2010年人均生產(chǎn)總值達(dá)到，25034元丹東財政收入狀況與居民存款余額逐年遞增，同時其人均生產(chǎn)總值已達(dá)到房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。收入分析財政收入增幅顯著居民存款逐年遞增第十一頁，共三十三頁。宏觀背景小結(jié)地理位置卓越，在東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中起到橋梁作用規(guī)劃利好，交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)快速增長必將帶動房地產(chǎn)高速發(fā)展第十二頁，共三十三頁。第二部分：市場背景分析第十三頁，共三十三頁。房地產(chǎn)發(fā)展與政策丹東2011年房價同比漲幅2-5月同比漲幅為全國70個大中城市首位2010年，丹東樓市呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，市場開發(fā)量達(dá)到歷史之最，百姓的購房熱情空前高漲，樓市熱點較為明顯，帶動房價上漲并延續(xù)至2011年今年1至7月，丹東是全國房價漲幅最快的城市之一，其中有4個月單月同比漲幅位居全國70個大中城市首位。

2011年9月5日，丹東市政府正式啟動了地方性樓市價格調(diào)控政策，下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強商品房銷售價格調(diào)控工作的通知》即日起實行。該《通知》可以看作是丹東樓市的一個“限價令”。

限價只是規(guī)定了價格的上限，但是對于市場需求沒有進(jìn)行打擊，所以只要有不斷增加的市場需求，市場銷售仍可以正常進(jìn)行。丹東近年房價走勢第十四頁，共三十三頁。房地產(chǎn)板塊劃分振興區(qū)：丹東市的中心區(qū)，是丹東市黨政軍機關(guān)所在地，面積80平方公里，人口38萬，交通發(fā)達(dá)，通訊便利。丹東火車站、長途客運站、機場以及天然不凍港浪頭港、安民港均坐落在轄區(qū)內(nèi)。振安區(qū)：振安區(qū)是丹東市的郊區(qū)，三面環(huán)繞市區(qū)，北與寬甸縣接壤，西與鳳城市毗連，南鄰東港市，東隔鴨綠江與朝鮮民主主義人民共和國相望。全區(qū)總面積669平方公里。元寶區(qū)：元寶區(qū)是丹東市的中心城區(qū)，位于市境東北部，北倚元寶山，南臨鴨綠江，與朝鮮民主主義人民共和國隔江相望。總面積90.27平方千米?？?cè)丝?9.12萬人（2009年）。享有沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)等優(yōu)惠政策。新城區(qū)：丹東新城區(qū)（丹東臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)新城區(qū)）又稱為國門灣新區(qū)位于遼寧省丹東市西南部地區(qū)。占地面積61.8平方公里，預(yù)計容納40萬人口。

新城區(qū)為目前城市主力發(fā)展區(qū)域。丹東新區(qū)綜合定位為：中朝邊境互補合作的橋頭堡，未來的區(qū)域綜合交通樞紐。區(qū)域定位為：丹東未來的“銅鑼灣”。

振安區(qū)元寶區(qū)振興區(qū)新城區(qū)第十五頁，共三十三頁。一級市場供應(yīng)區(qū)域所屬城區(qū)規(guī)劃用途占地面積（平米）合計丹東市區(qū)振興區(qū)住宅750130商住元寶區(qū)住宅746110商住715030振安區(qū)住宅806670商住704900其中住宅其中商住合計丹東市區(qū)2011年商品住宅土地供應(yīng)未來地區(qū)市場壓力較大，將有490萬方商品房土地供應(yīng)。第十六頁，共三十三頁。用地類別商業(yè)住宅工業(yè)級別基準(zhǔn)地價土地取得費開發(fā)費純收益基準(zhǔn)地價土地取得費開發(fā)費純收益基準(zhǔn)地價土地取得費開發(fā)費純收益一級250014202208601350660220470580310140130二級206011402007201100550220330450240110100三級168089020059083039021023038020010080四級12106301604206503001801702801408060五級920510130280470250110110190756550六級6103201201703702207080155704540七級43023510590丹東市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)土地價格標(biāo)準(zhǔn)第十七頁，共三十三頁。一級市場成交地塊編號地塊地址所屬區(qū)域面積（平米）成交價格（萬元）每畝均價（萬元）2011合-05振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)新城區(qū)73537.66606.85602011合-14振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園324602010合-22振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)419593776.31602010合-23振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)351625520.4341052010合-24振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)88648.810815.1536812010合-25振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)33322.62649.1467532010合-26振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)90309.611108.0808822010合-27振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)35760.72842.9757532010合-28振興區(qū)浪頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)38506.22887.96550丹東市區(qū)近期商品住宅土地成交表由于目前新城區(qū)開發(fā)熱度較高，近期住宅用地成交區(qū)域全部在此區(qū)域。第十八頁，共三十三頁?？墒厶讛?shù)12881套可售面積139.27萬平米住宅套數(shù)10980套住宅面積124.2萬平米銷售套數(shù)1393套銷售面積12.34萬平米住宅套數(shù)1157套住宅面積10.44萬平米銷售均價3511元/平米丹東市商品房可售量9月商品房銷售量二級市場供求按近期銷售速度，目前存量的消化周期為11個月（面積）；但加上未來供應(yīng)的490萬方，銷售周期將長達(dá)50個月，由此可見未來競爭將十分激烈。第十九頁，共三十三頁。價格與面積住宅成交價格區(qū)間80-100平米小戶型為市場熱銷面積5000元以下房源占據(jù)主力成交住宅成交面積分布以市場成交看來，需求面積仍以小戶型剛需為主力，價格在3500元左右房源去化較好第二十頁，共三十三頁。房地產(chǎn)市場小結(jié)房地產(chǎn)增長勢頭強勁，政策的限價不會制約市場的發(fā)展一級和二級市場成交主力集中在新城區(qū)未來巨大的供應(yīng)必將激化地區(qū)間的競爭主力需求為100平米以下小戶型，均價在3500元左右第二十一頁，共三十三頁。第三部分：市場個案分析第二十二頁，共三十三頁。主力樓盤成交排名項目名稱金額(元)1濱江一號396,928,7262上城左岸188,540,1493保利.錦江林語183,390,7664御景苑163,532,4435鑫欣麗園146,469,185排名項目名稱面積(平方米)1濱江一號68,573.102上城左岸48,101.623保利.錦江林語46,555.314溫州城46,289.795御景苑41,859.50排名項目名稱套數(shù)1溫州城4882上城左岸4603濱江一號4594鑫欣麗園4455保利.錦江林語4262011成交金額排名2011成交面積排名2011成交套數(shù)排名取綜合成交情況最好的前三個項目做以分析第二十三頁，共三十三頁。個案分析濱江一號區(qū)域新城區(qū)類型高層、別墅建面450000平米容積率2.5公寓均價4500元濱江一號位于丹東新區(qū)核心地段，距離丹東機場僅10公里，周邊政府配套齊全；別墅+高層公寓復(fù)合社區(qū)，規(guī)劃合理，立面為明顯ART-DECO風(fēng)格，質(zhì)感較強新區(qū)首批面向中高端改善客源項目之一，主打景觀及濱江概念，大規(guī)劃的利好以及自身產(chǎn)品力的突出加上定位的準(zhǔn)確，取得了良好的去化第二十四頁，共三十三頁。個案分析上城左岸區(qū)域新城區(qū)類型高層建面250000平米容積率2.3公寓均價3500元上城左岸是地處丹東新城區(qū)起步區(qū)核心周邊配套交齊全；主景觀軸及各個組團(tuán)明顯，后現(xiàn)代主義風(fēng)格立面，視覺沖擊較強借助大環(huán)境利好占據(jù)優(yōu)勢地利面向剛需及首置客源，自身有一定產(chǎn)品力，性價比較高。第二十五頁，共三十三頁。個案分析溫州城區(qū)域新城區(qū)類型高層建面210000平米容積率2.1公寓均價3700元溫州城位于新區(qū)中央政務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰新區(qū)二中；自身景觀及借助周邊公園雙重景觀典型的借景+學(xué)區(qū)概念，依托周邊資源，面向中端首置及首改客源，在區(qū)域利好的環(huán)境下取得了今年套數(shù)銷量首位。第二十六頁，共三十三頁。市場個案小結(jié)市場成交明顯集中在新城區(qū)銷量排前的個案均有自身特色未來巨大的供應(yīng)量將導(dǎo)致競爭更加激烈如何應(yīng)對丹東目前的市場情況及在未來的競爭中生存第二十七頁，共三十三頁。第四部分：開發(fā)戰(zhàn)略思路第二十八頁，共三十三頁。房地產(chǎn)市場發(fā)展分為四個階段

銷售時代(廣告時代)概念時代產(chǎn)品時代品牌時代銷售時代：廣告宣傳為主，顯著賣方市場，產(chǎn)品不愁銷路概念時代：以文化、時尚、教育的生活方式等比較虛的理念炒作為主，有一定競爭產(chǎn)品時代：競爭集中在產(chǎn)品戶型、智能化、水景規(guī)劃或者結(jié)構(gòu)上的突破等，競爭較激烈品牌時代：當(dāng)消費者對地段、規(guī)劃、綠化、戶型等都進(jìn)行比較后，繼而再比較開發(fā)公司的信譽，品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)，競爭進(jìn)入白熱化丹東樓市正面臨一次全面的調(diào)整和重新洗牌，現(xiàn)在的市場大部分正處于從產(chǎn)品時代到品牌時代之間的過渡期，我們把它稱之為比較時代第二十九頁，共三十三頁。重識市場重心前移把握細(xì)節(jié)合理期望差異制勝忘記過去那些激動人心的一個個銷售高峰，忘記過去曾經(jīng)是那樣輕而易舉的獲勝，現(xiàn)在的市場已經(jīng)不是原來爆發(fā)式增長，粗仿式經(jīng)營的時代把主要的精力放在前期的設(shè)計、規(guī)劃上，要花費更多的資金和精力投入在前期，聘請水平更高的專業(yè)人士，現(xiàn)在已經(jīng)不是決戰(zhàn)后期銷售的時代不要期望概念一鳴驚人，而是要踏踏實實做好每一個細(xì)節(jié)，這樣才能經(jīng)受買家千錘百煉的比較比較時代，市場更多的是觀望、盤整，在投入上準(zhǔn)備得更多更充分一些在回報上的期望要小一些，不要“好高騖遠(yuǎn)”產(chǎn)品要么是差異性很大的，要