個房地產(chǎn)策劃示例

水景住宅水岸樓盤有龍則靈作為房地產(chǎn)開發(fā)項目,誰都想選一塊有山有水的風(fēng)水寶地,或是找一個配套功能齊全的黃金地段?！敖鹚P,銀山盤”就顯得更為可貴。據(jù)資料統(tǒng)計,水岸樓盤比一般樓盤的價格高出5%─10%,國外如此,中國亦然.。俗話說,水不在深有龍則靈。那么,作為水岸樓盤的“龍”應(yīng)該怎么理解呢?人有精神,樓盤也有精神,我把它叫做“樓魂”。水岸樓盤當然要做水的文章,但忌直白、膚淺,有許多水岸樓盤就是這樣。說來說去就是那么一句話,地位的象征,千篇一律,這怎么能有魂能活靈活現(xiàn)呢?當一個樓盤一旦劃下紅線,策劃師們的首要任務(wù)便是賦予它一個魂，然后規(guī)劃師們才能把這魂、這創(chuàng)意體現(xiàn)在實體景物上。一、水岸樓盤要做響，給人們以聯(lián)想比如：深圳有個樓盤叫“在水一方”，立刻使人想到瓊瑤的同名小說，想到綠草蒼蒼，白霧茫茫，有位佳人在水一方，有意境，有生活的底蘊；再如，深圳灣有個樓盤叫“波托菲諾”，使人想到意大利的風(fēng)情小鎮(zhèn)；深圳威尼斯酒店，一聽到這個名字，世界著名的威尼斯水城便躍然而出……水岸樓盤的名字必須起好，名字起好了，比較響亮，就會起到畫龍點睛、提綱契領(lǐng)的作用，令人想往。二、水岸樓盤要做深，給人以知識深圳招商海月、蔚藍海岸、萬科東部海岸花園等，他們注意全球化思想采購，把地中海、阿姆斯特丹等世界著名水岸生活做了詳細介紹。水岸生活令人向往。在夏威夷，看到了來自世界各地的人，他們對這個美麗的島嶼趨之若鶩；在墨爾本，看到了來自歐洲和東南亞的移民，他們?yōu)檫@個濱?；ǔ巧钌钭院?；在那不勒斯灣，看到了英國和俄羅斯的貴族，他們發(fā)出了最美的贊嘆，不愿離開……使人在心理上對水岸樓盤有了一種認知，對海岸生活，作為引領(lǐng)世界的生活方式有了一定的認可。三、水岸樓盤要作美，給人以藝術(shù)的享受青島，真是令人傾倒。你看那海岸樓盤、海岸的裝扮，一排排的拉膜頂，象一隊隊白衣少女翩翩起舞，素雅嬌羞而不失尊貴；樹與花的點綴，恰到好處，萬傾碧濤中點點紅，點點綠……，住在這樣的房子里，走在這樣的水岸邊，怎能不產(chǎn)生超凡脫俗的感覺。我們有很多樓盤，水景很好，但是不會利用，不是過于花哨，就是過于簡樸，須知濃裝淡抹兩相宜的妙處就在于“合適”，不合適，不相稱，就會顯得過于做作。美是個性化，當前水岸樓盤缺乏個性也是個通病，以為有了水就什么都解決了，試想一個花季少女濃裝艷抹，那會是一種庸俗。然而過于簡樸也不好，未加修飾的一個漁家兒女在海邊，風(fēng)吹日曬也不盡如人意。四、水岸樓盤要做實，給人以慰藉水本來就有水性楊花或洪水猛獸等貶意之詞，給人一種潛意識上的不安的感覺。所以水岸樓盤做水的文章就更要注意實，不能夸大其詞，任何宣傳過分夸大就失去了它的真實性。柔情似水的柔字做好了，就會使人感到此愛綿綿無盡期；似水流年的流字做好了，就會使人懷思古之幽情，感嘆人生短促，使人少有所為，老亦有所為。五、水岸樓盤要做大，給人以整體感一個樓盤就像是一個人，即要有它的實體部份，又要有它的虛擬部份。外有軀干、四肢、五官，內(nèi)有五腑六臟、動脈、靜脈、大腦；這一切都是一個有機的實體，在這個基礎(chǔ)上就會產(chǎn)生它的虛擬部份，即精神世界。作為樓就是樓魂了。這實體部份是指水岸樓盤的建筑藝術(shù)風(fēng)格和物業(yè)管理水平，一旦這兩項做好了，整體框架有和諧的美，就會出現(xiàn)眼角眉梢都是情的高層次效果。附：成功水岸樓盤主題選一、海珠半島花園□

至佳居住環(huán)境社區(qū)□

【還珠半島花園全新三期戶戶望江現(xiàn)樓現(xiàn)正發(fā)售】□

江景永無遮擋，成就優(yōu)越生活□

眾人仰慕的風(fēng)景，唯少數(shù)人專享的領(lǐng)地□

海珠半島花園三期，位于濱江東江岸至顯赫位置，凝聚多年發(fā)展經(jīng)驗，締造江畔尊貴生活，戶戶尊享無際珠江景致，極目縱懷，睥睨天下。二、盈彩美居□

合景·讓精彩生活騰飛□

色彩舞動人生□

天河?xùn)|超大型色彩精英現(xiàn)代城□

超額認購掀起盈彩狂潮三、翡翠綠洲□

可能是世界上最好的別墅□

與眾不同的泊岸別墅□

政經(jīng)名流養(yǎng)精蓄銳的專屬領(lǐng)地□

尊貴源于罕有，享受全城僅有泊岸別墅生活□

矚目晉升泊岸國際名流社區(qū)四、東海岸□

規(guī)劃宗旨、社區(qū)開發(fā)的最高綱領(lǐng)----尊重原生的自然環(huán)境，提高建筑與環(huán)境的交互性□

理念和精髓----無限生活，用心建造□

理想----一個大規(guī)模高檔社區(qū)一個多元化品位社區(qū)一個多功能綜合社區(qū)一個超越歷史的創(chuàng)新社區(qū)一次建筑無限生活的深度實踐五、國際生活海岸巡禮□

墨爾本----在世界最美的海岸公路看?！?/p>

那不勒斯----意大利南部的地中海海灣□

夏威夷----享受生活的詩意六、招商海月□

經(jīng)營理念-----把蛇口建設(shè)成為最適合人類工作、創(chuàng)業(yè)與居住的地方□

品牌----塑造具有強烈歷史使命感、社會責任感和人性關(guān)懷的品牌□

建筑精神----審美與實用的空間完美組合，塑造溫馨怡人的居住環(huán)境□

追求----濱海生活的新高度□建筑哲學(xué)----中國內(nèi)圓外方傳統(tǒng)哲學(xué)全新表達：海月全區(qū)的海洋建筑風(fēng)格，采用了圓和方和諧對比造型，令人過目難忘；園中園、浩庭（高層）、小高層、多層住宅錯落有致，此起彼伏，以這種韻律完美體現(xiàn)“建筑凝固的音樂”；浩庭每層四戶人家，寬敞明亮的電梯間連接空中觀景走廊，一流的景觀采光通風(fēng)，均體現(xiàn)了高標準的生活質(zhì)量。七、水岸衛(wèi)城□

“林”江豪宅·水岸衛(wèi)城□

養(yǎng)眼·養(yǎng)身·養(yǎng)心□

外有一線江景，以浩瀚養(yǎng)眼內(nèi)有無限園景，以青翠養(yǎng)身更有四大會所，以和諧養(yǎng)心□

濱江東絕無僅有的成熟江畔豪宅絕版發(fā)售八、楓丹雅筑□

龍口西帝景苑旁·法蘭西風(fēng)情雅居□

天河北·龍口西罕有48萬精英“小三房”□

5080元/平方米

即買即住□

特設(shè)夜間睇樓直至晚上九點□

天河北金鉆生活圈的價值所在□

輕松入主“萬金之鄰”生活圈九、海岸生活的發(fā)源□

公元前5-6世紀，愛琴海邊的古希臘成為世界文明的中心；之后，羅馬繼承了希臘的文化遺產(chǎn)，成為地中海的統(tǒng)治者；文藝復(fù)興時期，同樣處于地中海的意大利出現(xiàn)前所未有的繁榮，重現(xiàn)海洋文明的精神；20世紀以后，海洋文明成為一種開放、包容和進步的世界文明！□

幾個世紀以來，當征服海洋推動世界發(fā)展的同時，許多英雄也實現(xiàn)了他們的夢想；哥倫布發(fā)現(xiàn)加勒比島嶼、新大陸及南美洲；麥哲倫發(fā)現(xiàn)了麥哲倫海峽；庫克發(fā)現(xiàn)南極洲、澳洲和新西蘭；達伽馬發(fā)現(xiàn)好望角……□

今天，無論是歐洲、美洲、亞洲還是非洲，幾乎所有的國家，都把目光投向了海濱。海洋文明吸引了無數(shù)的人，到海邊生活，成為一種終極的追求?！?/p>

在夏威夷，我們看到了，來自世界各地的人，他們對這個美麗的島嶼趨之若鶩；在墨爾本，我們看到了，來自歐洲、東南亞的移民，他們?yōu)檫@個濱?；ǔ巧钌钭院溃辉谀遣焕账篂?，我們看到了，英國和俄羅斯貴族，他們發(fā)出了最美的贊嘆，不愿離開……□

海岸生活，引領(lǐng)世界的生活方式。十、珠江帝景□

水景帝王·東方威尼斯□

每天的水岸心情□

“愛琴心殿”·“巴黎印象”□

俯覽300米愛琴湖光秀色；環(huán)擁歐式經(jīng)典庭院異域風(fēng)情十一、上河道一號□

江景單位□

空前震撼□

高層全江景戶型全線上市十二、麗江花園·左岸二期□

無限生活無限形式□

及時解決擁有左岸的渴望十三、廣州大學(xué)城□

大學(xué)城：讓番禺激蕩熱血與激情□

從田園牧歌中破土而出的大學(xué)城□

島城·綠谷·水院□

追尋心中的康橋□

小谷圍要變成牛津式的大學(xué)城了十四、景華地產(chǎn)□

2003問鼎作品□

海倫堡御園□

國內(nèi)首家兒童會所，培育孩童八大智能---------------7歲之前決定40歲成就□

國內(nèi)首家600米會所式內(nèi)街----------------在這里，光陰被美地消費！□

國內(nèi)首個城堡文化社區(qū)-------------全方位升級居住方式，才是所有人的要求十五、南浦，海濱花園□

寬廣、寧靜就是好生活□

同樣的居住高度，不同的享受高十六、富力，碧濤灣□

擁覽江景園景秀麗·坐享內(nèi)環(huán)便捷交通□

東風(fēng)西全江景高尚社區(qū)□

東南向絕版江景三房單位智業(yè)逸景閣企劃推廣提案作者：sunnews12

發(fā)表于2003-6-29

智業(yè)逸景閣企劃推廣提案蘭曉華:筆名塵沫、蕭水之沫、四川廣安人，畢業(yè)于重慶大學(xué)。擅長地產(chǎn)，公關(guān)、品牌、事件行銷策劃等，愛好文學(xué)，鐘情音樂，寄意山水。電郵：sunxiao@

sunnews12@21

前言羊西線已成為成都市優(yōu)良居住區(qū)域的代名詞，大凡年輕而不存偏見的購房者對它均有不同程度的好感。因而本案在羊西線針對年輕化的市場作出定位，堪稱“智”。然而，羊西線也是一個充滿“戰(zhàn)火”的市場。過多的物業(yè)讓購房者挑花了眼，價格的競爭也日益加劇，由于本案在規(guī)模上存在局限，所以更須努力強化優(yōu)勢，規(guī)避劣勢。如何避實就虛，抓住自身獨特性，有效地區(qū)格市場是廣告企劃的首要任務(wù)。只有樹立了鮮明的個性，才能獨享屬于自己市場份額。本提案將從市場分析的角度契入，并在此基礎(chǔ)上提出我們的觀點及執(zhí)行方略。鑒于我司在羊西線擁有香榭名苑、錦匯花園、天鵝星座、新天地眾多樓盤操作的實際經(jīng)驗，因此我們的方式方法將本著既有新意又切實可行的原則。???????公司2001/12/10本案目前面臨的市場狀況一、政策面影響1、

WTO的加入，在消費者中產(chǎn)生觀望心態(tài)，影響了有效市場的需求。2、

即將來臨的降息政策，預(yù)示著政府刺激消費的決心不變，但同時也反映了目前市場消費信心的不足。二、消費面影響1、

成都人的消費習(xí)慣講究實際同時缺乏眼光，在媒體或大眾輿論的影響下有嚴重的同眾心理。目下而言，過度追求大綠化環(huán)境、多功能配套及拒絕超高層等平民化價值觀對本案非常不利。2、

購房者在有選擇時總是患得患失，誰能滿足其占便宜的心理誰便能套住客戶。因此，象超級市場上總有些特價商品一樣，樓盤必須擁有一些獨特的“便宜”讓客戶去占。三、競爭面影響1、

區(qū)域之間的競爭：南門與西門，羊西線與成溫路、交大路，戰(zhàn)旗小區(qū)與黃忠小區(qū)……人們可選擇的地段實在太多。2、

形態(tài)之間的競爭：多層公寓、電梯小高層和超高層擁有不同的客戶群體，在本區(qū)域，目前后者處于不利的階段。3、

樓盤之間的競爭：本案最直接的對手是香榭名苑、錦匯花園、綠楊新村、清水綠苑。除了價格合理性，個性是否鮮明將決定勝負。本案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、

面積規(guī)劃本案面積規(guī)劃合理，填補了羊西線所缺乏的戶型空白，100平方米以下的戶型占62%，115平方米以下的3房2廳占38%。根據(jù)羊西線現(xiàn)有樓盤的調(diào)查，小戶型的需求仍很大。此乃本案規(guī)避風(fēng)險獲取成功的最大優(yōu)勢。2、

地理位置距羊西線主干道30米，鬧中求靜，方便卻不喧囂。3、

停車位142個泊車位供應(yīng)160戶，比較充分。4、

建筑設(shè)計在現(xiàn)代韻味十足的外立面風(fēng)格中融入適當?shù)慕巷L(fēng)情，既輕松又優(yōu)美，非常適合本案較為年輕的主流消費群。劣勢：1、占地規(guī)模由于占地規(guī)模較小，難以滿足目前購房者普遍的價值觀：環(huán)境好。而且物管及配套也難以體現(xiàn)大社區(qū)的風(fēng)范及配套。因而只能在“精”字上作文章。2、電梯公寓普遍懷疑電梯公寓的公攤過高。電梯質(zhì)量不穩(wěn)定，物管費及維修費過高等消費心態(tài)是目前所有電梯公寓所面臨的問題。3、走廊式結(jié)構(gòu)為了交通動線而設(shè)計走廊結(jié)構(gòu)影響密性，擴大了公攤。4、局部戶型不合理存在采光不充分，有狹窄過道等問題。羊西線錦城花園開發(fā)商：中英和資成都錦城大廈總開發(fā)期：3期現(xiàn)開發(fā)期：1期、2期總占地面積：48000M2園林占地面積：28000M2綠化率；達70.15%容積率：1.59車庫面積：12000M2車庫價格：租：150元；售：6萬建筑設(shè)計：12層小高層設(shè)計。141M2—324M2，16種戶型設(shè)計建筑標準：采用全現(xiàn)澆短支剪力墻結(jié)構(gòu)，七度抗震按揭年限：7成20年電話：7548080

7548181

7549090地址：羊西線蜀漢路269號金都花園開發(fā)商：成都國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司總占地面積：120畝綠化率：45%容積率：1.7總開發(fā)期：2期現(xiàn)開發(fā)期：2期面積：89.19M2—203.14M2價格：2630元—3380元車庫面積：7500M2車庫價格：地上：100元/月；地下：200元/月按揭年限：7成20年電話：7533888/7536706地址：羊西線蜀漢中路526號會所花園開發(fā)商：成都晉陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：300畝綠化率：38%容積率：3.8總開發(fā)期；4現(xiàn)開發(fā)期：1、2期面積：50—200M2價格：1770—2190元/M2車庫面積：15000M2車庫價格：100元/月

買：4萬/個按揭年限：7成20年電話：7424400/7424411/7424422/7424433地址：機投鎮(zhèn)草金路錦匯花園開發(fā)商：成都花園福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：一期：46502.9M2

二期：26100M2綠化率：一期：41%

二期：42.9%容積率：一期：2

二期：2.3總開發(fā)期：2現(xiàn)開發(fā)期：2面積：120M2—150M2價格：2150元—3850元車庫面積：8075M2車庫價格：6萬/個車庫配置：按揭年限：7成20年電話：7542004

7527489

7543551地址：羊西線蜀通街錘翠堤雅筑甘開發(fā)商：島成都干道撈建設(shè)綜合遲開發(fā)總公錯司總占地塔面積：綠婆化率：津52%相容積率：帶總開發(fā)期楊：現(xiàn)開發(fā)速期：面積略：池13里6蓄—榮—辨169M半2

宏價格：昨240挺0來元炸/M2私車庫面積歉：車庫價住格：賣：耍1仗0瓜—扛1舊5丑萬爪/佩個栗

嚴

乳租罩20姥0輩—鵝30墊0圓元曲/京月監(jiān)車庫配置結(jié)：按揭年塌限：已8與成嗓2賠0須年算電話：挑7333槐798/遇7319授266/續(xù)7772拖686恢地址：青轉(zhuǎn)羊區(qū)摸底灘河沿街認8所號誼桂香庭院側(cè)開發(fā)商：飲成都新成代房地產(chǎn)開錘發(fā)有限公贊司總占地神面積：罩1膊2如畝季綠化率：糖30%責容積率：男總開發(fā)期買：南1兄現(xiàn)開發(fā)期借：帶1兇面積：愈50M搖2瘦—宮200M坑2迫價格：謙229烈0偵元膝—黎300踢0訂元段車庫面積袋：孩3000席M2冤車庫價格謝：覽4柜萬宇/奇?zhèn)€物車庫配置鮮：按揭年濫限：帶7儉成林2工0釣?zāi)杲桦娫挘核?537賓128/診7537肥228算地址：羊摧西線蜀蓉隱路彩5拼號營綠楊新村而開發(fā)商：購成都天寶韻房產(chǎn)開發(fā)較有限公司灑總占地面俯積：如3五8令畝敘綠化率：潤60%蹤容積率：私3.95晉總開發(fā)期城：替1激現(xiàn)開發(fā)期局：呈1套面積：研67M裝2推—黎170M肝2垮價格：丘228州0絨元返—協(xié)360復(fù)0碌元乏車庫面積秋：貝1200續(xù)0M2校車庫價格平：衣6豎—輪8決萬株/芽個叉車庫配置沉：按揭年靈限：卸8經(jīng)成肥3球0布年浮電話：粒7575翁568

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757浪5578決地址：羊賄西線蜀漢喝中路爸三和花園宣開發(fā)商：柏四川奧輝寫房地產(chǎn)有添限公司豐/迎成都華明丙實業(yè)開發(fā)幼有限公司賓總占地面真積：如5龍8察畝獸綠化率：拔41%棗容積率：蕉1.48蜻總開發(fā)期率：跳2慎現(xiàn)開發(fā)期抖：喜2滿面積：鞭107.隆48M排2頂—邪270.粘33M2峰價格：昏199進8油元佳—列254愈8蓄元宿車庫面積案：銷1000提0M2菊車庫價格揀：巧20娛0縫元皆/藏月洗

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