與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種

PAGE2PAGE5第一單元與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種六、涉及房地產(chǎn)的考點(diǎn)綜述房地產(chǎn)的抵押房地產(chǎn)的繼承房地產(chǎn)的抵押房地產(chǎn)的繼承房地產(chǎn)的交換房地產(chǎn)的自用其他規(guī)定房地產(chǎn)的銷售房地產(chǎn)的出租房地產(chǎn)的贈與以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營（一）房地產(chǎn)的銷售1.出賣人應(yīng)繳納土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、個人應(yīng)繳納個人所得稅。2.買受人應(yīng)繳納契稅和印花稅。3.個人轉(zhuǎn)讓住房的特殊規(guī)定（1）土地增值稅：自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。（2）營業(yè)稅：自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（3）個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。（4）印花稅：自2008年11月1日起，對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅。（2013年教材未提及）4.營業(yè)稅的計算（1）新房銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)而向不動產(chǎn)購買者收取的全部價款和價外費(fèi)用。（2）二手房納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置原價后的余額為營業(yè)額。5.個人所得稅的計算應(yīng)納稅額＝（收入總額－財產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）×20%（二）房地產(chǎn)的出租1.出租人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、個人應(yīng)繳納個人所得稅。【解釋】由于房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.承租人無需繳納契稅?！窘忉尅客恋?、房屋權(quán)屬的出租，不屬于契稅的征稅范圍。3.營業(yè)稅的計算出租不動產(chǎn)時，營業(yè)稅的計稅依據(jù)為租金收入全額，不得扣除任何費(fèi)用。4.房產(chǎn)稅的計算（從租計征、按年度征收）（1）房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝租金收入×12%（2）對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。5.個人所得稅的計算（以“1個月”內(nèi)取得的收入為一次，按次征收）（1）每次（月）收入不超過4000元的應(yīng)納稅額＝[每次（月）收入額－準(zhǔn)予扣除項目－修繕費(fèi)用（800元為限）－800元]×20%（或10%）（2）每次（月）收入在4000元以上的應(yīng)納稅額＝[每次（月）收入額－準(zhǔn)予扣除項目－修繕費(fèi)用（800元為限）]×（1－20%）×20%（或10%）【解釋1】準(zhǔn)予扣除項目包括：出租房屋時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及房產(chǎn)稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)。品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。4.契稅以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。（五）房地產(chǎn)的抵押1.抵押期間（1）土地增值稅在抵押期間不征收土地增值稅。（2）契稅土地、房屋權(quán)屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。2.抵押期滿后，以房地產(chǎn)抵債（1）土地增值稅對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。（2）契稅以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。（3）營業(yè)稅如果納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額，計征營業(yè)稅。（六）房地產(chǎn)的繼承1.土地增值稅房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.契稅土地、房屋權(quán)屬的法定繼承，不屬于契稅的征稅范圍。（七）房地產(chǎn)的交換1.契稅交換房屋時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。2.土地增值稅房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅?！窘忉尅客恋厥褂谜咿D(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。（八）房地產(chǎn)的自用1.營業(yè)稅納稅人自建自用房屋的行為不納稅。2.房產(chǎn)稅（1）單位：用于生產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%（2）個人個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)（居民住房），免征房產(chǎn)稅?！窘忉?】對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅?！窘忉?】為了抑制房價過快增長和房產(chǎn)投機(jī)行為，從2012年1月起，我國在上海、重慶兩地進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革。3.土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅?！鞠嚓P(guān)鏈接】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。（九）其他規(guī)定1.合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。【相關(guān)鏈接】單位將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，其銷售行為按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。2.房地產(chǎn)的代建行為代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。【相關(guān)鏈接】納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同，不屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。4.房地產(chǎn)的重新評估國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍?！纠}1·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）。A.某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈送給其女兒B.某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人C.某市土地使用權(quán)人通過希望工程基金會將土地使用權(quán)贈與某學(xué)校D.某市土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)出租給某養(yǎng)老院【答案】B【解析】（1）選項A：房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與“直系親屬”的，不征收土地增值稅；（2）選項C：土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體將土地使用權(quán)贈與教育事業(yè)的行為，不征收土地增值稅；（3）選項D：房地產(chǎn)的出租，不征收土地增值稅?！纠}2·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。A.經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得的房地產(chǎn)C.通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體贈與社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的【答案】D【解析】以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均應(yīng)征收土地增值稅。表6-2土地增值稅的征稅范圍事項是否征收土地增值稅出售征收繼承不征贈與（1）贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”的：不征（2）通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的：不征（3）其他贈與：征收出租不征抵押（1）抵押期間：不征（2）抵押期滿后，以該房地產(chǎn)抵債的：征收交換（1）單位之間互換：征收（2）個人之間互換“自有居住用房”：經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，免征合作建房（1）建成后自用：暫免征收（2）建成后轉(zhuǎn)讓：征收代建房不征評估增值不征被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的暫免征收投資、聯(lián)營（1）將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)時：暫免征收（2）聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時：征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的：征收（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用