個人二手房交易稅收政策

個人二手房交易稅收政策

稅政一處方靜

第一頁，共三十八頁。常見問題直系親屬之間房產(chǎn)權屬變更是采用買賣方式還是贈與方式？房屋買賣什么情況可以享受稅收優(yōu)惠？該如何申請辦理？夫妻之間房產(chǎn)權屬變更是否可以免稅？等等第二頁，共三十八頁。要點個人二手房交易稅收政策詳解案例分析存量房評估工作概述第三頁，共三十八頁。什么是普通標準住宅

2012年1月1日起發(fā)生的權屬轉(zhuǎn)移，凡同時符合以下條件的界定為享受優(yōu)惠政策的普通住宅：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(不含)以上；

2、單套建筑面積在144平方米（含）以下；

3、島內(nèi)（思明區(qū)、湖里區(qū)）住房單套總價在250萬元（含）以下，島外（海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)）住房單套總價在180萬元（含）以下。

《廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局廈門市財政局廈門市地方稅務局廈門市物價局關于調(diào)整廈門市享受優(yōu)惠政策普通住房界定標準的通知》（廈國土房〔2011〕408號）第四頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解

營業(yè)稅

一、個人出售購買的住房：自2011年1月28日（以收件日為準）起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買住房的時間。

第五頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解營業(yè)稅

二、個人將住房無償贈與他人的，視同發(fā)生應稅行為。但屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

第六頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解營業(yè)稅

三、個人以住房投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。

第七頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解營業(yè)稅

四、對個人銷售自建自用住房，免征營業(yè)稅。

第八頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解營業(yè)稅

五、個人出售非住房，若屬于購入房產(chǎn)再出售應按差額計算營業(yè)稅；若屬于自建房產(chǎn)再出售按照全額計算營業(yè)稅。

第九頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加

城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。適用稅（費）率為：城市維護建設稅：按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計征；教育費附加：按3%的征收率計征；地方教育附加：按2%的征收率計征。

第十頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解個人所得稅

一、個人出售房產(chǎn)，有增值但不符合免稅條件的，區(qū)分以下兩種情況征收：（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20％計征；（二）不能核實原值的，按交易總額的1.5％計征；第十一頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解個人所得稅

二、個人轉(zhuǎn)讓土地使用權，按收入全額征收2%的個人所得稅。第十二頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解個人所得稅三、除文件規(guī)定的產(chǎn)權無償贈與不征收個人所得稅規(guī)定情形以外（同營業(yè)稅），房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為贈與房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與房屋價格按以下順序確定：1、贈與合同上標明贈與價格的，按贈與價格確定；2、贈與合同上未標明贈與價格或標明的贈與價格低于評估價的，以評估價確定。第十三頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解個人所得稅三、個人出售住房雖有增值的，但只要產(chǎn)權人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產(chǎn)權人必須向代征人廈門市房地產(chǎn)交易中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產(chǎn)交易權籍登記中心審核，符合上述條件可直接予以免征個人所得稅。第十四頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解個人所得稅中“唯一家庭生活用房”指什么？是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。廈門市房地產(chǎn)交易權籍登記中心在受理已婚納稅人提交的相關資料時，同時審核夫妻雙方的產(chǎn)權情況，如果戶籍在福建省內(nèi)其他地市的，應要求當事人補充提供戶籍所在地房管部門出具的無房產(chǎn)證明，否則不予按“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個人所得稅;對福建省外戶籍的產(chǎn)權個人，在審核其（有配偶的為夫妻雙方）交易的房產(chǎn)是否為在廈門市自用5年以上的家庭唯一生活用房基礎上，要求當事人出具在福建省內(nèi)其他地區(qū)未擁有房屋產(chǎn)權的書面聲明，否則不予按“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個人所得稅。第十五頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解個人所得稅四、自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅，但在2009年10月1日（含10月1日）至2010年9月30日之間（含9月30日）已經(jīng)出售或購買住房，并自出售或購買住房之日起一年內(nèi)重新購房或出售住房的，仍可享受按照購房金額大小相應退還全部或部分售房所得已繳納的納稅保證金或個人所得稅，出售住房的時間，以售房者辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時向廈門市房地產(chǎn)交易權籍登記中心申報的時間（收件時間）為準；購房時間則以房屋產(chǎn)權證注明的辦證時間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。第十六頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解印花稅

一、自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額的萬分之五繳納印花稅。第十七頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解印花稅

二、房產(chǎn)繼承、贈與應按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，計稅依據(jù)由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。第十八頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解土地增值稅

一、自2008年11月1日起，對個人銷售住房（含普通標準住房和非普通標準住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個人轉(zhuǎn)讓寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、車位等二手房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5％征收土地增值稅。第十九頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解土地增值稅

二、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅?！百浥c”是指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。第二十頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解土地增值稅

三、對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。第二十一頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解契稅

一、自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半按1.5%征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。上述個人購買的普通住房包括公有住房。我市家庭唯一住房的認定，由房地產(chǎn)主管部門通過住房信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具《家庭唯一住房查詢證明》。認定標準為：購房人、配偶及未成年子女在住房信息系統(tǒng)中均無住房記錄，屬于家庭唯一住房。第二十二頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解契稅二、個人購買的普通住房，凡不符合第一條規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，應按按3%征收契稅。三、個人購買非普通住房，按3%征收契稅。第二十三頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解契稅四、房屋贈與屬于轉(zhuǎn)移房屋權屬行為，承受房屋的單位和個人為契稅的納稅人，父母將房產(chǎn)贈與子女，子女應該按規(guī)定繳納契稅；計稅依據(jù)由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定；稅率為3%。第二十四頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解契稅五、法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權屬，應按贈與行為征收契稅。第二十五頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解契稅六、婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。夫妻離婚，對共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。第二十六頁，共三十八頁。個人二手房交易稅收政策詳解契稅

七、增加房屋權屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。第二十七頁，共三十八頁。案例分析劉先生問：我有一使用5年多的店面和車位打算轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價高于原購入價，應交多少稅收？答：以轉(zhuǎn)讓收入減去不動產(chǎn)購置原價后的余額征收5.6％的營業(yè)稅及附加；按收入全額征收1.5％的個人所得稅；按全額征收5％的土地增值稅；按全額征收0.05％的印花稅。第二十八頁，共三十八頁。案例分析王女士問：我有一房屋和女兒共同共有，現(xiàn)打算把自己那部分過戶給女兒，請問應選擇什么方式稅負可以更輕些？答：買賣&贈與的選擇第二十九頁，共三十八頁。案例分析陳先生問：我婚前買了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在結婚了，太太要求加上她的名字，是否需要繳稅？如果加名后婚變房產(chǎn)辦理過戶是否還有稅收問題？如果不加名婚變后太太需要房產(chǎn)作補償，我又需要承擔什么稅收？答：具體問題具體分析第三十頁，共三十八頁。現(xiàn)行存量房評估工作概述

為加強我市存量房交易稅收征管，進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，根據(jù)《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）、《財政部國家稅務總局關于推進應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）等文件精神，經(jīng)市政府批準（廈府〔2012〕211號），決定自2012年7月1日起，在全市范圍內(nèi)開展應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管工作，即對全市范圍內(nèi)各類型存量房交易全面實行應用房地產(chǎn)估價技術評估交易計稅價格征繳稅費，同時停止執(zhí)行《廈門市人民政府關于調(diào)整我市房地產(chǎn)三級市場基準指導價有關問題的批復》（廈府〔2011〕62號）。第三十一頁，共三十八頁?，F(xiàn)行存量房評估工作概述

一、適用范圍適用于全市范圍內(nèi)各類型存量房的交易，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、車庫、工業(yè)廠房、農(nóng)村民宅等類型的存量房買賣、繼承、贈與、交換、抵債、析產(chǎn)等。第三十二頁，共三十八頁?，F(xiàn)行存量房評估工作概述

二、存量房交易的稅收管理模式仍沿用現(xiàn)有模式，即由廈門市房地產(chǎn)交易權籍登記中心（以下簡稱權籍登記中心）統(tǒng)一收件，經(jīng)房產(chǎn)所在地主管稅務機關（以下簡稱稅務機關）根據(jù)稅收政策規(guī)定確定應納稅費后，由權籍登記中心在納稅人繳清稅費后發(fā)放土地房屋權證。第三十三頁，共三十八頁?，F(xiàn)行存量房評估工作概述

三、計稅依據(jù)的確定（一）按合同交易價確定。交易雙方（以下統(tǒng)稱納稅人）申報的合同交易價大于等于計稅評估價值的，以合同交易價作為計稅依據(jù)，其中計稅評估價值＝評估價值×（1-下浮比例）。（二）按計稅評估價值確定。納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值且無正當理由的，并愿意接受稅務機關根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定進行稅收核定的，以該計稅評估價值作為計稅依據(jù)。（三）按復核價值確定。對納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值，又不接受稅務機關以計稅評估價值作為計稅依據(jù)且提出復核申請的，由稅務機關根據(jù)稅法相關規(guī)定開展復核，并以復核價值作為計稅依據(jù)。第三十四頁，共三十八頁?，F(xiàn)行存量房評估工作概述

四、異議處理（一）申請復核納稅人對稅務機關就其應稅行為以計稅評估價值計征稅費有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第四十七條第二款的規(guī)定，可向稅務機關提出復核申請并提供相關證明材料。稅務機關依納稅人申請進行復核，出具復核價值并據(jù)此計算應納稅費。第三十五頁，共三十八頁?，F(xiàn)行存量房評估工作概述

四、異議處理（二）行政救濟納稅人對復核確定的計稅依據(jù)或應納稅費有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十八條及其《實施細則》第一百條和《稅務行政復議規(guī)則》（國家稅務總局令第21號）第三十三條規(guī)定，在依照稅務機關確定的金額繳納稅費和滯納金以后或者提供相應的納稅擔保被稅務機關確認之日起60日內(nèi)依法向市地稅局提出行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。第三十六頁，共三十八頁?，F(xiàn)行存量房評估工作概述

五、納