房地產(chǎn)物業(yè)管理全面論述

以下是綜合深圳市各物業(yè)管理公司員工定編的實際情況確定的招聘員工的數(shù)量標準，可供各物業(yè)公司在確定招聘人數(shù)時參考。(１)多層住宅物業(yè)管理人員的定編標準多層住宅物業(yè)管理人員的定編標準，按建筑面積計算１萬m２配置３.６人左右(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：①管理人員：主任，總建筑面積１０萬m２以下設(shè)１人，１０～２０萬m２，設(shè)１正１副，２５萬m２以上，設(shè)１正２副；助理，總建筑面積１０萬m２以下設(shè)１人，在１０萬m２以上每增加５萬m２增加１人；社區(qū)文化設(shè)１人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務(wù)相對獨立，一般設(shè)出納、會計各１人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要來設(shè)置。②維修員：建筑面積每４萬m２設(shè)置１人。③綠化員：綠化面積每４０００m２左右設(shè)１人。④保潔員：每１４０戶設(shè)１人。⑤保安員：每１２０戶設(shè)１人。⑥車管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè)２人，流量小的每班設(shè)置１人，一日３班。(２)高層住宅物業(yè)管理人員定編標準高層住宅物業(yè)管理人員定編標準，按建筑面積計算每１萬m２配置７.５～７.８人左右(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：①管理人員：建筑面積小于５萬m２設(shè)主任１名，每增加５萬m２增設(shè)副主任１名；助理每３５０戶設(shè)１人；社區(qū)文化設(shè)１人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)１人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。②機電人員：高層住宅樓宇機電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在３萬m２以上的樓宇每１萬m２配１.５人。③保潔、綠化人員：建筑面積每７０００m２左右或９０～１００戶配１人；公共場所或商業(yè)場所可適當調(diào)整人員。④保安人員：每４０戶配１人或建筑面積３０００m２左右配１人。⑤車輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)２人，流量小的每班設(shè)１人，一日３班。(３)高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標準高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標準，按建筑面積計算每１萬m２配置１５～１８人左右(其中不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標準如下：①管理人員：建筑面積小于３萬m２設(shè)主任１名，每增加３萬m２增設(shè)副主任１名；助理每２萬m２設(shè)１人；社區(qū)文化設(shè)１人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)１人；其他人員可以根據(jù)需要設(shè)置。②機電人員：高層寫字樓要增設(shè)空調(diào)通風系統(tǒng)，其他類型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術(shù)人員的配備相對要求高且數(shù)量多，一般每１萬m２配４～５人。③衛(wèi)生、綠化人員：建筑面積每２５００m２配１人。④保安人員：建筑面積每２０００m２左右設(shè)置１人。(４)其他類型的物業(yè)如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。房地產(chǎn)物業(yè)管理概述物業(yè)管理的根本概念第一節(jié)物業(yè)一、物業(yè)的含義“物業(yè)〞一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。“物業(yè)〞一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：(１)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；(２)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(３)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。(一)物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)根底。物業(yè)的自然屬性主要指：物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其根底總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能那么借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟興旺的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發(fā)建立。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術(shù)水平。物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的開展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、構(gòu)造、式樣、外觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相別離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可消滅性，而建筑物那么可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可到達數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中屢次收回。物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。(二)物業(yè)的社會屬性物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是表達物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最根本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充滿著商品的行為，奉行著“商品—貨幣〞的規(guī)那么；參與物業(yè)開發(fā)建立、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)?。其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供給上的短缺性。物業(yè)在供給上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供給的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供給的相對短缺。再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來越多的人們所認識。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中上揚、呈螺旋式上升的趨勢。最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會開展目標，科學、合理地規(guī)劃、建立城市，并與城市的遠景開展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建立的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建立是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、標準的過程。？城市房地產(chǎn)管理法？對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可以相互別離，單獨行使、享有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的構(gòu)造更為復(fù)雜。三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分“物業(yè)〞、“房地產(chǎn)〞、“不動產(chǎn)〞三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系?！胺康禺a(chǎn)〞一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地嚴密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可別離的局部。從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等?！安粍赢a(chǎn)〞一詞譯自英語realestatｅ或realproperty。在英語中，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)〞概念來說，“房地產(chǎn)〞與“不動產(chǎn)〞是同一語義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于說明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于說明這種財產(chǎn)具有不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，realestate和ｒealproperty可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。從以上的分析可以看出，“物業(yè)〞、“房地產(chǎn)〞、“不動產(chǎn)〞三個概念雖有內(nèi)在的嚴密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全一樣，歸納起來，主要區(qū)別有：(１)稱謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言，“不動產(chǎn)〞是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)〞那么是經(jīng)濟法和行政法及商事實務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)〞僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。(２)適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)〞與“物業(yè)〞在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念)，但“物業(yè)〞一般多指一個單項的“物業(yè)〞單位(如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個獨立的房地產(chǎn)公司(也稱“物業(yè)公司〞)；而“房地產(chǎn)〞是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)〞而非“物業(yè)〞。如“房地產(chǎn)業(yè)〞不可以“物業(yè)〞代替，“房地產(chǎn)體制改革〞也不可用“物業(yè)體制改革〞代替。(３)概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)〞概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程?！拔飿I(yè)〞有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后效勞這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與局部之差?；谏鲜龇治?，“物業(yè)〞這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。物業(yè)管理一、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營效勞方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成局部，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的開展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽〞產(chǎn)業(yè)。關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的效勞；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼、打掃衛(wèi)生等工程。另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理〞或“房地產(chǎn)管理〞。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營〞一詞來替代“物業(yè)管理〞，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫開展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等效勞性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與效勞技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、標準化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的效勞，創(chuàng)造平安方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：(１)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。(２)物業(yè)管理的效勞對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。(３)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與效勞。(４)這種勞務(wù)、效勞的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。(５)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體。(６)物業(yè)管理的根本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。(７)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)效勞相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的效勞。(８)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。(一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營一般來說，管理就是方案、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)視關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，到達設(shè)定目標的一系列工作。經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。經(jīng)營與管理是兩個不同的概念。其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或組織與整體、全局之間進展縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標和要求，管理實現(xiàn)方針、目標和要求。物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。但是，這些進展物業(yè)的投資、生產(chǎn)、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的管理。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理。物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的方案、組織、指揮等經(jīng)濟活動。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。比方，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。從這個角度上說，管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務(wù)。比方，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。因此，以“物業(yè)經(jīng)營〞概念來代替“物業(yè)管理〞是不可取的。(二)物業(yè)管理與企業(yè)管理近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識之士的認同，并逐步實施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我開展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。但是，應(yīng)注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物業(yè)。管理只意味著提供了效勞，而管理效勞始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是委托型、契約化的效勞，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。二、物業(yè)管理的起源及其原因物業(yè)管理是社會經(jīng)濟開展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于１９世紀６０年代的英國。由于工業(yè)革命的開展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。當時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套標準租戶行為的管理方法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х?。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理〞。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預(yù)測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化效勞、專門性社會保障效勞等全方位效勞。在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟開展相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的效勞和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。其原因是：第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，以抑制舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。在這樣的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和效勞才能進入和占領(lǐng)這一市場。這就從根本上促進了效勞態(tài)度的改變、效勞質(zhì)量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償效勞、合理效勞，并通過多種經(jīng)營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我開展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多工程的效勞。第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建立與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。三、物業(yè)管理的特點物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工聚集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總管家〞，而對政府各職能部門來說，那么猶如找到了一個“總代理〞。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和效勞費，就可以獲得周到的效勞，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設(shè)置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)。隨著社會的開展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營效勞公司。例如，機電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，說明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的法人，應(yīng)按照？中華人民共和國公司法？的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全別離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)那么參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的效勞在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。當然，物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)〞為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和效勞上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、平安、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)的效勞性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償效勞，合理收費。物業(yè)管理的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我開展〞的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多工程的效勞。物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房制度改革的推進而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的效勞、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強大的生命力。四、物業(yè)管理的職能與地位(一)物業(yè)管理的五種職能物業(yè)管理的職能可以分為決策與方案、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標以及實現(xiàn)此目標有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的開展方向等。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學的方案，即把決策的目標具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理的方案職能應(yīng)由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。決策正確與否、方案是否科學對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與方案是物業(yè)管理的首要職能，無視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。組織就是根據(jù)已確定的方案和提高管理效率的原那么，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié)和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機結(jié)合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機器〞。在這部“大機器〞中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的上下，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。指揮是根據(jù)方案，對整個物業(yè)管理活動進展領(lǐng)導(dǎo)和催促。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)雜，涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機器〞組織起來了，也不可能正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能到達預(yù)期的效果，既定的方案目標也難以保證實現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動順利進展必不可少的條件。要實現(xiàn)科學的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進展調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動權(quán)?？刂埔步斜O(jiān)視，就是物業(yè)管理在執(zhí)行方案過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)視方案的執(zhí)行情況，把實際情況與原定的目標、方案、規(guī)章制度進展比照，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷開展、完善?？刂坡毮芤蠼ⅰ⒔∪黜椧?guī)章制度，包括業(yè)主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)視有充分的依據(jù)。協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策方案目標。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)那么是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標、方針、決策方案和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)那么需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。通過決策和方案職能，可以明確物業(yè)管理的目標與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機器〞；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查方案的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使方案更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理方案決策的實現(xiàn)。(二)物業(yè)管理的地位和作用物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房地產(chǎn)經(jīng)濟的體制改革也在向縱深開展。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散管理的方法，以及用方案包干的維修管理方法再也不能適應(yīng)形勢開展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔憂的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費、權(quán)利、責任和如何落實。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的意義和作用。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向安康有序的方向開展。物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的根本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)工程而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。按程序來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)開展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟，因而存在著重開發(fā)建立、輕管理的現(xiàn)象，使開發(fā)建立與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應(yīng)市場需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長型轉(zhuǎn)變，就必須加強物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地開展。加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過根本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的效勞，適當改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后效勞，因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。３.樹立城市形象，完善城市功能物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的根底工作，具有樹立城市形象、完善城市功能的作用。居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的根本前提?，F(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理效勞，運作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；滿意如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會學研究說明，良好的環(huán)境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心安康，促使人們積極上進。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長和城市開展所必須具備的前提條件。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和開展起來的。物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、平安、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境，并且其基準還應(yīng)隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實和飽滿，無論從物質(zhì)上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此根底上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心的“微型社會〞；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變城市風貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)開展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟開展的作用。物業(yè)管理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢下外商、外籍人士的商務(wù)活動和居住的需要。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的開展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。外商進入中國大陸一般首先在“賓館〞入住，開場“投石問路〞，一旦投資工程初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進入事業(yè)開展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務(wù)和居住用房的需要。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理開展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成局部。隨著房地產(chǎn)市場的開展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟開展的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步開展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開場關(guān)心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進后續(xù)銷售工作的順利開展。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。物業(yè)管理的作用與類型一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是方案經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和開展，但由于機制的不同，兩者又有著原那么上的區(qū)別。(一)管理實體城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構(gòu)-各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位-房管所(站)。物業(yè)管理那么是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動效勞行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)效勞公司。(二)管理機制傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房的根底上。在低租金條件下采用行政補貼的方法來彌補經(jīng)費的缺乏，或者因經(jīng)費的缺乏而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理那么是在市場經(jīng)濟條件下提供勞務(wù)的有償效勞，采用“以業(yè)養(yǎng)房〞的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)效勞來管好物業(yè)并取得自身的的生存和開展。(三)市場機制傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理那么是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機制運作。業(yè)主和管理公司通過招標投標來簽訂委托管理效勞合同，開展業(yè)務(wù)。(四)效勞范圍傳統(tǒng)管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，效勞范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性效勞的主動性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性效勞，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的效勞取得企業(yè)的經(jīng)濟效益。(五)主導(dǎo)地位傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，根本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位。綜上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、效勞直接負責、直接收理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負其責。這種轉(zhuǎn)換既表達了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原那么和與此相適應(yīng)的管理模式。在這種機制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同的利益。二、物業(yè)管理的作用從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題。這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟生活和城市建立中的地位和作用展開分析：(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革配套工程中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔憂就是公房出售后的管理維修問題，包括費用收支、權(quán)利責任、管理方式等等。物業(yè)管理收費和效勞情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革不可缺少的配套工程。(二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值?，F(xiàn)在，開展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的滿意的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建立現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。(三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對住宅的管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、平安的生活環(huán)境，其水準和內(nèi)容要隨著社會進步不斷地拓展和提升。現(xiàn)代化的家居離不開高水平、標準化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此根底上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氣氛，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。標準化的物業(yè)管理與社區(qū)建立相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神〞的微型社會。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。這種居住環(huán)境和社會關(guān)系有助于鼓勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結(jié)。(四)城市管理的根底工作現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。當前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌，建立一流的城市，以有利于引進外資，開展經(jīng)濟。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資工程初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)〞。因而都十分關(guān)注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。１９９６年世界衛(wèi)生組織提出了“安康城市〞的標準為：(１)為市民提供清潔和平安的環(huán)境；(２)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供給，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；(３)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入、平安和工作方面的根本要求；(４)擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創(chuàng)立安康城市而努力工作；(５)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是安康和福利的各項政策決定；(６)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；(７)保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；(８)把保護安康視為公眾決策的組成局部，賦予市民選擇安康行為的權(quán)利；(９)作出不懈努力，爭取改善安康效勞質(zhì)量，并能使更多市民享受到安康效勞；(１０)能使人們更安康長久地生活和少疾病。以上這些要求大局部同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建立相符合，所以，物業(yè)管理是建立現(xiàn)代城市的根底工作。(五)提供廣泛的就業(yè)機遇物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉(zhuǎn)換機制，吸納人員的適宜方向。公房事業(yè)性管理方式是方案經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這使原來以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個廣闊的天地。物業(yè)管理業(yè)的開展還能帶動相關(guān)行業(yè)的開展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政效勞業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。三、物業(yè)管理的類型物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般劃分為兩大類：(一)委托管理型這是典型的，也是根本的管理方式。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理效勞合同〞委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合效勞〞的原那么，提供勞務(wù)商品的管理行為。如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔業(yè)主自治管理的職能。這種方式，按照自用或出租又可分為：業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由業(yè)主支付，一般只包括根本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定。(二)自主經(jīng)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。其與委托管理型的根本區(qū)別有兩點：第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)別離。第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨立的法人。自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：(１)自有自用型。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)；(２)自有出租型。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理效勞合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了。物業(yè)管理的原那么與宗旨物業(yè)管理的原那么與宗旨是物業(yè)管理的根本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運作的根本要求和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。物業(yè)管理的根本原那么有：一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原那么這一原那么標準業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括：(一)業(yè)主自治管理業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務(wù)。業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為：(１)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)視權(quán)；(２)義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。(二)專業(yè)化管理表達在以下幾個方面有專門的組織機構(gòu)，如管理公司、專業(yè)效勞公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施各種效勞工程，分工合作，提高效率。有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過標準化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格證書，以保證效勞質(zhì)量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向智能化方向開展。有科學的、標準化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實施。二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原那么指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自職責范圍共同負責小區(qū)的管理工作。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負責。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。(一)主管部門行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)視作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。(二)行業(yè)協(xié)會行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。(三)地區(qū)組織屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建立的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建立和社區(qū)建立相結(jié)合，共同創(chuàng)立文明小區(qū)。(四)相關(guān)部門市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、播送、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門那么可按專業(yè)歸口的原那么分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。三、統(tǒng)一管理，綜合效勞的原那么這個原那么表達物業(yè)管理的根本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合效勞兩方面，并且有機地結(jié)合在一起。(一)統(tǒng)一管理可簡稱為一體化原那么。這個原那么實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理〞。在這個前提下實施一體化的管理。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。對業(yè)主和使用人的各種效勞事項，包括專項、特約、代辦工程都由一個單位統(tǒng)一實施。如要聘請專業(yè)效勞公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財務(wù)管理都由一個單位負責。(二)綜合效勞綜合效勞是物業(yè)管理的根本屬性，物業(yè)管理的綜合效勞既要到達一般效勞業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求。綜合效勞的根本要求是講究效勞的效用。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合效勞的活力所在。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標準來實施標準化效勞、禮貌效勞和微笑效勞。綜合效勞是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能的效勞。綜合效勞就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的效勞活動。綜合效勞由于提供富有個性化的周到效勞，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡送。因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的根本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的根本保證。物業(yè)管理部門在掌握本原那么時要尊重各主管部門的職權(quán)，承受主管部門的指導(dǎo)。四、社會化與平等競爭的原那么在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原那么管理。這個原那么適應(yīng)二權(quán)不別離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不別離；也可以是物業(yè)二權(quán)別離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權(quán)者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)別離的方式來經(jīng)營管理的。社會化的原那么有利于物業(yè)管理的市場培育和開展。這個原那么的具體要求有：(一)社會化的分工合作現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個行業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的管理效勞型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)效勞公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。(二)平等條件下的市場競爭業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理效勞關(guān)系。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)效勞和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。(三)三個效益的統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益的根底上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建立的最終目標。物業(yè)管理效勞于社會，理應(yīng)得到社會有關(guān)各方的支助，社會有關(guān)各方那么在自己職責范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建立的工作。五、企業(yè)化與全過程效益的原那么物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當然要按照企業(yè)化的原那么來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的根本理念。這一原那么表達在：(一)實施主體要按企業(yè)化的原那么組建物業(yè)管理企業(yè)，不管是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我開展〞的方針開展經(jīng)營活動。(二)按經(jīng)濟規(guī)律辦事物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關(guān)系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。(三)早期介入物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同工程開發(fā)同步進展。首先要做好物業(yè)管理的啟開工作和前期根底工作。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營活動，才能防止“前期后遺癥〞，減少后期管理工作的損失。介入的時間要根據(jù)物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設(shè)計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入。(四)創(chuàng)立名牌企業(yè)化的原那么還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、效勞質(zhì)量。創(chuàng)立名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。六、物業(yè)管理的宗旨上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原那么都圍繞一個根本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：(一)營造良好的“安居樂業(yè)〞的環(huán)境物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)〞，具體地說就是為市民創(chuàng)立一個“整潔、文明、平安、方便〞的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、開展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高效勞水準、拓展效勞范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氣氛等。辦公和商務(wù)區(qū)域那么強調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)效勞和智能化管理等。物業(yè)管理應(yīng)該是：第一是效勞，第二是效勞，第三還是效勞。效勞表達了物業(yè)管理的宗旨和根本屬性，物業(yè)管理只有以效勞為中心，開拓各項業(yè)務(wù)，才具有無窮的活力。(二)物業(yè)的保值與增值物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)立一個適宜的“安居樂業(yè)〞環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心的籌劃和良好的效勞，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。物業(yè)管理的開展與條件本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原那么、效勞范圍、作用和模式都是從標準化的角度來論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有適宜的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的開展與實現(xiàn)條件。一、物業(yè)管理的特點國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。(一)覆蓋面廣國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從８０年代開場起步，可是開展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到１９９７年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先后進入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到１９９７年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近２０００家，從業(yè)人員約５萬人。全國范圍到１９９７年約有物業(yè)管理企業(yè)７０００家，從業(yè)人員１００萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中國內(nèi)地。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。(二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速承受就是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。上海市到１９９７年已有房屋業(yè)主委員會近２０００家。(三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合國內(nèi)物業(yè)管理的效勞范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業(yè)管理效勞工程眾多，內(nèi)容豐富。從最根本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建立相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的效勞。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)到達國際先進水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO９００２國際質(zhì)量認證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的效勞表達了我國物業(yè)管理的特色。二、物業(yè)管理的歷程和前景從８０年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標志著物業(yè)管理在中國大地開場萌發(fā)，可以說到本世紀末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測。(一)初創(chuàng)階段這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。８０年代物業(yè)管理開場在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理開展而來。但是，作為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海局部大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。９０年代，物業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關(guān)注。１９９３年建立部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)管理進入了全面推開的時期。１９９４年４月，建立部公布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。１９９５年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關(guān)注和支持。１９９７年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向開展。這個階段的特點是：(１)雖然已有一些地區(qū)和假設(shè)干物業(yè)區(qū)域管理水平達標，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準不高，效勞內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市開展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢；(２)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單一的市場化的物業(yè)管理模式過渡；(３)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不標準。適宜的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；(４)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟效益和效勞質(zhì)量；(５)政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建立滯后；(６)物業(yè)管理的經(jīng)費缺乏，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。(二)市場化階段下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。這個階段的特點是：(１)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式根本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī)那么和運作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建立和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；(２)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建立和效勞的標準普遍從“平安、整潔、文明、方便〞的根底上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅〞的高層次水準提升；(３)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場等。各種先進設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；(４)物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)效勞企業(yè)集團。物業(yè)管理收費與效勞工程逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；(５)物業(yè)管理的法規(guī)建立完善配套。政府強化對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)視，物業(yè)管理和社區(qū)建立的關(guān)系逐步理順；(６)物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國內(nèi)的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際效勞貿(mào)易向外拓展。三、物業(yè)管理開展的內(nèi)部條件(一)國家重點鼓勵工程近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造也發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國際競爭能力。為了適應(yīng)這一重大變化，國務(wù)院已公布當前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，共有２９個領(lǐng)域，４４０種。確定這些工程的原那么是：(１)符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的開展前景；(２)有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的優(yōu)化和升級；(３)國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)根底，有利于形成新的經(jīng)濟增長點；(４)符合可持續(xù)開展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護；(５)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的合理化，保持國民經(jīng)濟的持續(xù)快速安康開展。物業(yè)管理由于根本上符合上述原那么的要求，因此在目錄的第２７領(lǐng)域：？城市根底設(shè)施及房地產(chǎn)？中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅〞共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。而且，前三項的開展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟開展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建立結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。以下，就對這兩方面作一些分析。(二)內(nèi)部環(huán)境(１)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關(guān)系的理順；(２)物業(yè)管理經(jīng)營能力和效勞水平的提高；(３)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和構(gòu)造的優(yōu)化；(４)物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導(dǎo)。以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條那么在本節(jié)后面結(jié)合學科建立一并論述。四、物業(yè)管理開展的外部條件物業(yè)管理開展的外部條件即社會條件，主要有：(一)社會經(jīng)濟的開展對物業(yè)管理的推動房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的開展對社會經(jīng)濟和城市建立的開展有一定的引導(dǎo)和推動作用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的開展更依賴于社會各行各業(yè)的開展和城市建立的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下其開展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的開展，從而推動了全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急迫需求。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、構(gòu)造和價格超越了社會的承受能力。偏社會化的原那么有利于物業(yè)管理的市場培育和開展。這個原那么的具體要求有：高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。歸根結(jié)底，社會經(jīng)濟的開展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)開展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理開展的廣度和深度。從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴大，對物業(yè)管理的需求日益增長。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調(diào)開展。(二)居民生活水平的提高和消費構(gòu)造的優(yōu)化現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩個方面。國家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“根本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積到達８平方米〞，這是小康目標。下一步，隨著社會經(jīng)濟的開展，人民生活水平相應(yīng)提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。而且，生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費構(gòu)造的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。這種消費意愿的轉(zhuǎn)換和提升，當然會對物業(yè)管理的效勞范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。(三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部構(gòu)造的優(yōu)化如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀等分支行業(yè)，擁有設(shè)計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的安康運作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部構(gòu)造的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作用，但是，其開展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠整個行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國家、集體和個人三結(jié)合的住房投資、集資機制。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這個改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局，又開辟廣泛的租售市場。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設(shè)計、施工到驗收都要考慮到后期使用和管理的需要。特別對隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計和施