美國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度

...wd......wd......wd...美國參考網(wǎng)站:///mgck/霧谷飛鴻的博文霧谷是美國國務(wù)院所在地.霧谷飛鴻的博文作者均為美國國務(wù)院工作人員,具有多年在美國的生活和工作經(jīng)歷,我們希望通過與中國網(wǎng)友的互動,增進相互之間的了解,加強美中兩個偉大國家人民之間的友誼。:///mgck/美國地產(chǎn)://zillow一千萬亞裔移民美國華人成第二大移民群體自從1843年5月7日第一位日本移民來到美國，迄今居住在美國的亞裔移民已經(jīng)普及各地，人數(shù)超過一千萬。在亞裔居住比較集中的地區(qū)，中國城、日本城、韓國城、越南城等紛紛出現(xiàn)。1965年美國通過新的移民及入籍法，取消了有利于歐裔的移民配額，此后來自亞洲的移民大大增加。1960年時亞裔移民只占外國移民總數(shù)的5％，但到了2009年，其份額增加到近28％，增幅超過5倍。目前亞裔是美國的第二大移民人口，人數(shù)僅次于拉美裔，拉美裔占外國移民總數(shù)的53%。截至2009年，約有1060萬亞裔移民生活在美國，其中，近一半的亞裔移民居住在加利福尼亞州、紐約州以及德克薩斯州，使這三個州成為亞裔移民人口最多的州。在亞裔移民中，排名前三位的是華人移民、菲律賓移民以及印度移民。歐巴馬在迎賓閣餐館與喜出望外的顧客合影(照片：PeteSouza)目前華人移民是僅次于墨西哥移民的第二大移民群體，華人移民占整個在美外國移民人數(shù)的4.5%。移民政策研究所(MigrationPolicyInstitute)根據(jù)人口普查局的統(tǒng)計所做的報告顯示，2010年生活在美國的華人移民(不包括美國外鄉(xiāng)出生的華人)約有180萬人，其中68萬人居住在加利福尼亞，37萬人居住紐約，也就是說，近三分之二的華人移民居住在這兩個州。由于大局部華人移民居住在加州以及紐約，使得這兩個州的中國城成為中國菜的美食天堂，中餐館不但多，菜式也全，而且正宗地道，價格還廉價。不久前歐巴馬到舊金山時，特意到位于中國城的迎賓館(GreatEasternrestaurant)買外賣，還引起不小的議論。根據(jù)移民政策研究所的報告，居住在華盛頓特區(qū)的華人移民為2533人；居住在馬里蘭州的華人移民為42031人；居住在弗吉尼亞州的華人移民為34492人。移民政策研究所的報告是根據(jù)人口普查局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)得出的，據(jù)此，華盛頓特區(qū)、馬里蘭州與弗吉尼亞州的華人移民加在一起總共不到8萬人，而其中住在華府的華人移民人數(shù)就更少。大華府地區(qū)的華人移民雖然不及加州以及紐約多，但卻有各種社團上百個、各種民間文藝表演團體十多個；地區(qū)的免費中文報紙有五種，再加上全國性的中文報刊，數(shù)目超過十種。從華人社區(qū)文化活動的角度看，大華府的華人還是很活潑的。華人移民有許多自己的特點：從2001年到2010年，約有70萬從中國大陸以及香港到美國的華人獲得綠卡；從整體上看，通過家庭團聚渠道獲得永久居留權(quán)的華人較少；2010年以工作方式獲得綠卡者中，超過十分之一是華人；從總體上看，華人移民更愿意入籍美國；接近五分之三的華人移民英語不夠精通；華人移民的教育程度比較高，19.2%的華人移民有大學(xué)以上文憑，遠高于外國移民15.9%的整體水平。在2010年，將近四分之一的男性華人移民在信息技術(shù)、科學(xué)、工程領(lǐng)域工作。美國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度美國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度原沿襲英國的土地產(chǎn)權(quán)封地體系(FeudalSystem)。根據(jù)英國普通法，在這種封地體系下，所有的土地產(chǎn)權(quán)絕對地歸政府或國王所有，任何個人對房地產(chǎn)沒有所有權(quán)，僅僅只是一個租戶，在君主的授權(quán)默許下，具有一定限度的使用和占有權(quán)利。經(jīng)過17世紀的一系列的社會變革，封地制逐步演變成現(xiàn)有的房地產(chǎn)的自由擁有制(AllodialSystem)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的自由擁有制得到了美國憲法堅決的保護，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的私有制不再受到原封地制下的一切權(quán)利和義務(wù)的約束。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的種類：獨立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)〔EstatesInLand〕；共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)〔ConcurrentOwnership〕；為投資目的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)〔OwnershipforInvestmentPurposes〕。獨立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.自由擁有的產(chǎn)權(quán)〔FreeholdEstates〕。產(chǎn)權(quán)人在自己的有生之年或更長的時間〔永久性〕擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。〔1〕絕對所有權(quán)〔FeeSimpleAbsolute〕。其法律解釋為：絕對所有權(quán)是一種賦予房地產(chǎn)所有者的全部產(chǎn)權(quán)，在其有生之年對房地產(chǎn)具有絕對的、無條件的處置權(quán)，并可根據(jù)遺囑讓渡給其繼承人或法律代表人。絕對所有權(quán)是一般人所想像的房地產(chǎn)的最大的權(quán)利，它由所有者絕對控制，但要受制于政府在房地產(chǎn)權(quán)上的權(quán)力(GovernmentPowers)?！?〕可廢止的所有權(quán)〔FeeSimpleDefeasible〕。也稱為有條件所有權(quán)。指所有權(quán)的存在必須滿足一些特定的條件，一旦條件未滿足，其所有權(quán)可能被廢止?？蓮U止的所有權(quán)有二種形式：A、可決定的所有權(quán)〔FeeSimpleDeterminable〕。假設(shè)有一房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同上注明：“此物業(yè)只能用做學(xué)校用途，只要有學(xué)校在這個物業(yè)上存在，其轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)將一直有效〞。這種所有權(quán)可能永久存在，也可能當(dāng)特定條件未滿足時〔如學(xué)校建筑不存在時〕被廢止。B、即時生效限制的所有權(quán)〔FeeSimplesubjecttoExecutoryLimitation〕。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人可依據(jù)此項權(quán)利，在受讓人為滿足其設(shè)置的特定的轉(zhuǎn)讓前提條件時，將房地產(chǎn)所有權(quán)以即時生效的方式自動轉(zhuǎn)移給第三方。〔3〕限定繼承的所有權(quán)〔FeeTail〕。根據(jù)此項權(quán)利，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方可注明房地產(chǎn)所有權(quán)歸受讓者及其后裔所有，受讓方可在其有生之年擁有該房地產(chǎn)，一旦死后，必須將房地產(chǎn)的所有權(quán)傳給其直系后裔〔兒女、孫兒女〕，不能讓渡給家庭以外的人。如果受讓方死后無后裔的，該房地產(chǎn)將歸復(fù)原轉(zhuǎn)讓方。〔4〕有生之年的所有權(quán)〔ConventionalLifeEstates〕。根據(jù)此項權(quán)利，房地產(chǎn)所有者的所有權(quán)僅限于其有生之年，一旦死后，該房地產(chǎn)的所有權(quán)即時消失。寡婦產(chǎn)〔Dower,丈夫死后妻子運用法律手段繼承得來的房地產(chǎn)權(quán)利〕、鰥夫產(chǎn)〔Curtesy,妻子死后丈夫運用法律手段繼承得來的房地產(chǎn)權(quán)利〕、家園產(chǎn)〔Homestead,只限家庭占有的土地〕屬于此類權(quán)利形式。如有生之年的所有權(quán)的所有者要出售該房地產(chǎn)，購置者對該房地產(chǎn)的權(quán)利僅限原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地產(chǎn)所有權(quán)自動消失。有生之年的所有權(quán)給所有者提供了使用、占有的權(quán)利，但控制了其最終的處分權(quán)。2.租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔LeaseholdorNonfreeholdEstates〕。通過租約的方式從房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者處獲得的在一定時間內(nèi)的對房地產(chǎn)使用和占有的權(quán)利。由于租約擁有的產(chǎn)權(quán)不是一種房地產(chǎn)的所有權(quán)，房地產(chǎn)的所有權(quán)依然屬房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者所有，因此，在租約期滿后，地主〔房東〕依法有權(quán)行使對房地產(chǎn)的重新占有權(quán)利。租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)有四種形式：〔1〕固定年限租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔EstatesforYears〕。這是租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)的一種最普遍的形式，其產(chǎn)權(quán)的期限有一個固定的開場和完畢時間，時間的長度可以是一天，也可以是一萬天。但根據(jù)有些州的法律，超過100年的租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)即被視為自由擁有的產(chǎn)權(quán)。租約到期后，產(chǎn)權(quán)自動回歸地主〔房東〕，無須提前通知。這種產(chǎn)權(quán)形式的主要特征是產(chǎn)權(quán)年限的固定性?！?〕階段性自動續(xù)約的租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔EstatesfromPeriodtoPeriod〕。當(dāng)?shù)刂鳌卜繓|〕和租客簽訂租約時，根據(jù)法律會設(shè)定一個階段〔一個月、一個季度、一年等〕，到期后如租約雙方無異議或提前終止和約的通知，該租約將按原設(shè)定的階段無限期地自動延期。提前終止租約的通知須經(jīng)雙方協(xié)商同意，并受法律的嚴格監(jiān)管。提前通知的時間需和原設(shè)定的階段一樣，如一個月自動續(xù)約的租約須提前一個月完成終止租約的談判和正式通知?！?〕意愿性租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔EstateatWill〕。租約無固定的時間，只要租約雙方同意，租約可以無限期生效，但也可以在地主〔房東〕和租客的提前、適宜的通知下，隨時終止。此種租賃關(guān)系可以通過合同明文規(guī)定，也可以隱含在合約內(nèi)。如某大廈房東想出售正在出租的大廈，但有意向的購置者不愿購置有長期租約的房產(chǎn)，房東在出租其大廈時，會制訂隱含性租約條款，如“此租約持續(xù)至房東出售該房產(chǎn)時〞?！?〕強制性默許租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔EstateatSufferance〕。當(dāng)一個原合法占據(jù)某房地產(chǎn)的租客在租約期滿后，在未取得地主〔房東〕的同意下，仍繼續(xù)強制性地占據(jù)該房地產(chǎn)，此種產(chǎn)權(quán)被稱為強制性默許租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)。從技術(shù)層面上說，此種形式不能稱之為產(chǎn)權(quán)的一類，因為租客在租約期滿后已無權(quán)繼續(xù)占有房地產(chǎn)，但由于他原有的占據(jù)是合法的，法律上因此產(chǎn)生了此類產(chǎn)權(quán)形式。共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指在同一時間內(nèi)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)由兩個或兩個以上的所有者共同擁有。包括兩大類：1.聯(lián)合占有〔JointTenancy〕。兩個或兩個以上的對房地產(chǎn)的共同所有，其權(quán)益不可分割，當(dāng)其中一人死亡后，其余的所有者將共同瓜分那一份權(quán)益。聯(lián)合占有的共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)必須具有以下4個一致性，一旦其中的一個一致性受到損害，聯(lián)合占有的共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)將自動滅失?！?〕時間的一致性〔UnityofTime〕。要求聯(lián)合所有者的權(quán)益在同一個時間段開場或完畢?！?〕產(chǎn)權(quán)獲得的一致性〔UnityofTitle〕。要求聯(lián)合所有者的全體成員通過同一個讓渡合同獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?！?〕權(quán)益的一致性〔UnityofInterest〕。要求聯(lián)合所有者的全體成員擁有同等的權(quán)益。如不能一方擁有絕對所有權(quán)，而另一方擁有有生之年的所有權(quán)。〔4〕占有的一致性〔UnityofPossession〕。要求聯(lián)合所有者的全體成員對房地產(chǎn)擁有同等的占有權(quán)利。2.合作占有〔CooperativeOwnership〕。一般是指在一個公寓大廈里，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)由一個股份制公司或房地產(chǎn)信托公司占有和管理，每一個公寓單位的購置者作為這個公司的股東，在這個股份制公司的存在期間，他們擁有一個所有權(quán)的租約書。房地產(chǎn)稅、按揭、抵押權(quán)、維修費、營運費用均直接面對股份制公司，股東〔公寓單位購置者〕那么以月評定額的形式〔和租金相似〕分攤這筆費用。由于股東〔公寓單位購置者〕只是擁有公司的股票，從技術(shù)層面上說，他們沒有房地產(chǎn)的所有權(quán)，只是擁有動產(chǎn)〔股票〕，并通過股權(quán)獲得在股份制公司的管理權(quán)利。為保持大廈住戶的團體統(tǒng)一性，大廈股份制公司規(guī)定，凡有意出售所有權(quán)的租約書〔股權(quán)〕的，購置者的選定須經(jīng)過公司管理委員會批準。這種合作占有的共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一個弊端就是公寓單位購置者〔股東〕的財政支付能力問題，在經(jīng)濟蕭條時期尤為突出。當(dāng)某一個股東無力支付大廈月度定額費用時，股份制公司可能被迫欠交房地產(chǎn)稅和按揭等，整個大廈的所有權(quán)可能因此被法庭以強行收回所有權(quán)的指令收回重新出售，所有股東的權(quán)益都會受到損害。另一個弊端是一些大廈股份制公司規(guī)定，如股東要求出售起股權(quán)〔公寓單位〕的，只能以原購置價格讓股份制公司回購，股份制公司可以重新出售股權(quán)獲利，這樣會減少合作占有共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的吸引力。為投資目的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為投資目的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式有：一般合伙制〔Partnerships〕、有限合伙制(LimitedPartnerships)、股份制(Corporation)、有限責(zé)任公司(LimitedLiabilityCompany)和房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrust)等５種形式。前４種和普通商業(yè)意義上的所有權(quán)形式類似，而房地產(chǎn)投資信托那么是為投資目的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的獨特形式。房地產(chǎn)投資信托(REITs)源于1960年國會通過的房地產(chǎn)投資信托法案〔RealEstateInvestmentTrustAct〕，其主要思路是建設(shè)一個房地產(chǎn)投資信托公司，讓普通的小信托投資者〔TrustInvestor〕以現(xiàn)金或物業(yè)的方式投入，成為公司股東，參與一般意義上的大規(guī)模的房地產(chǎn)投資工程的運作，受托人(Trustee)那么簽發(fā)一個可轉(zhuǎn)移的信托憑證給信托投資者，據(jù)此信托投資者可獲取投資回報。信托房地產(chǎn)一般為可產(chǎn)生收益的物業(yè)，如公寓、購物中心、寫字樓和倉庫等。房地產(chǎn)投資信托法案授權(quán)豁免房地產(chǎn)投資信托公司用于發(fā)放給股東的普通收益和資本收益局部的稅收，但房地產(chǎn)投資信托公司必須滿足以下前提條件：1.投資者的權(quán)益必須以可轉(zhuǎn)移的投資股份憑證的形式加以保證。2.房地產(chǎn)投資信托公司必須有超過100個以上的股東。3.五個或以下的個人不得擁有信托股票價值50％以上的股份。4.信托收益的75％必須來源于房地產(chǎn)，如租金、按揭收益、房地產(chǎn)出售的收益等。5.凈收益的95％必須分發(fā)給投資者。房地產(chǎn)投資信托的運作模式類似于投資者通過共同基金〔MutualFund〕投資股票和債券，普通的投資者就是通過投資信托公司來投資房地產(chǎn)的。房地產(chǎn)投資信托有三種基本形式：1.房地產(chǎn)投資信托〔MortgageREITs〕。從事房地產(chǎn)開發(fā)的融資業(yè)務(wù)。按揭房地產(chǎn)投資信托通常向金融借貸機構(gòu)借款，然后連同投資者的資本，轉(zhuǎn)而向缺乏資金的房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商發(fā)放貸款。2.資產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托〔EquityREITs〕。投資者的資本用于購置房地產(chǎn)，然后從房地產(chǎn)的經(jīng)營中獲取利益。3.混合房地產(chǎn)投資信托〔HybridREITs〕。包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)按揭，是一種混合型的投資方式。政府對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的控制權(quán)力(GovernmentPowers)根據(jù)法律，房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)擁有最大化的權(quán)利，但要守制于聯(lián)邦、州、市政府為公共福利目的的控制。政府的主要控制權(quán)力有：1.稅收(Taxation)。政府依法對房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，用以支持政府日常的運作支出。房地產(chǎn)稅〔物業(yè)稅〕是政府稅收來源的一個重要組成局部。2.警察權(quán)力(PolicePower)。這是一種授予政府的權(quán)利，據(jù)此州立法機構(gòu)公布法令，用以保護公眾安康和安全，推進公共福利。房地產(chǎn)的使用和占有須受到該法令的制約，包括區(qū)域規(guī)劃和建筑條例、環(huán)境保護法等。這些法令對房地產(chǎn)的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等進展必要的調(diào)控。3.征用權(quán)(EminentDomain)。政府可以行使征用權(quán)，在為了公眾利益和使用目的的前提下，依法征用私人擁有的房地產(chǎn)。但征用權(quán)的運用須滿足兩個條件:〔1〕征用必須為公共利益用途，且須經(jīng)法庭核準并簽發(fā)指令;〔2〕必須對被征用者進展公平的賠償，賠償方式和數(shù)額由法庭決定。依據(jù)州法律，征用權(quán)一般授予一些相關(guān)的政府機構(gòu)和半公共〔政府〕機構(gòu)，如土地清理委員會、公共房屋開展和重建局、鐵路和公用事業(yè)〔水、電、、煤氣等〕公司等。4.充公權(quán)(Escheat)。當(dāng)房地產(chǎn)所有者死后無合法繼承人，或未留遺囑變成無主房地產(chǎn)的，或犯有重罪影響對房地產(chǎn)的占有的，聯(lián)邦和州政府可依法行使充公權(quán)收回房地產(chǎn)。美國地方政府如何管理土地筆者在2010年5月至9月份，就美國地方政府對土地的管理問題，先后對馬薩諸塞州的Cohasset鎮(zhèn)、馬里蘭州的Howard縣、得克薩斯州的Houston市、伊利諾伊州的Carbondale市和紐約州的Sullivan縣進展了實地考察。在考察中，筆者與當(dāng)?shù)卣耐恋匾?guī)劃和管理部門的官員進展了交流，收集了大量美國地方政府土地管理方面的法律法規(guī)和規(guī)劃圖，實地考察了一些規(guī)劃案例。在這些材料的根基上，筆者大致勾畫出美國地方政府對土地管理的基本輪廓。首先需要明確的是，美國土地管理的責(zé)任，主要由地方政府承擔(dān)。美國實行的是土地私有制。但是，在對土地的規(guī)劃和管理方面，地方政府所擁有的權(quán)力往往大于私人的財產(chǎn)權(quán)。這不是說，地方政府可以剝奪私人財產(chǎn)權(quán)或者像中國一些地方政府那樣，直接去征用土地，而是說，美國地方政府在維護土地的自然屬性方面，在保護自然環(huán)境和歷史文化遺產(chǎn)方面，可以通過地方立法，去限制私人或者公司對其擁有的土地不當(dāng)開發(fā)，防止造成對當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境、文化和歷史傳統(tǒng)的破壞?！胺謪^(qū)制〔Zoning〕〞是包括美國在內(nèi)的興旺市場經(jīng)濟國家地方政府進展土地管理的基本方法，是地方政府在土地規(guī)劃和管理的實踐中，通過批準一塊土地具有與另一塊土地不同的用途，并用地圖表示出來而形成的。這種方法既可以確定土地的不同用途，也可以標(biāo)準一個區(qū)域內(nèi)土地開發(fā)和建設(shè)的性質(zhì)和范圍。由此可以看出，“分區(qū)制〞土地管理制度不涉及土地的所有權(quán)性質(zhì)，它所標(biāo)準的主要是土地的使用權(quán)?！胺謪^(qū)制〞的由來及其變化美國第一個綜合分區(qū)制土地管理的法律，產(chǎn)生于1916年的紐約市。1916年，紐約市曼哈頓區(qū)的下城建造了一棟“公平大廈〞。這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建筑，占據(jù)了自己土地所有權(quán)邊界內(nèi)的所有陸地面積，而且影響了相鄰建筑的采光，由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結(jié)果，在美國歷史上產(chǎn)生了第一部綜合性的分區(qū)制土地管理法律。這部由愛德華?巴塞特律師領(lǐng)導(dǎo)的委員會提出的法律，不僅從此標(biāo)準了紐約市的土地管理，而且他們制定的?分區(qū)土地管理標(biāo)準法案?，還在1924年為美國聯(lián)邦政府商務(wù)部所采納和發(fā)布，成為美國其他地方政府制定土地管理法的范本，由此巴塞特被尊稱為“分區(qū)制土地管理法的創(chuàng)始人〞。紐約市將城市分為3個主要功能區(qū)：居民區(qū)〔R〕，商業(yè)區(qū)〔C〕，工業(yè)區(qū)〔M〕。這3個功能區(qū)內(nèi)部又進一步劃分為低密度、中密度和高密度的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)。任何一個區(qū)都可以因為特別的目的來改變區(qū)劃的某些性質(zhì)，以滿足居民生活的需要。例如，規(guī)劃為居民區(qū)的一些街道也可以有為居民日常生活服務(wù)的零售商業(yè)區(qū)。這些調(diào)整是由區(qū)劃內(nèi)的行政組織來實施的。1926年發(fā)生的一起土地使用糾紛案，由于美國聯(lián)邦最高法院支持了地方政府對土地的分區(qū)管理，從而在憲法層次上，首次確認了分區(qū)制土地管理的合法性。20世紀20年代，安博勒房產(chǎn)公司在美國俄亥俄州克利夫蘭市郊區(qū)的歐幾里德鎮(zhèn)擁有68英畝土地，該公司準備對這些土地進展工業(yè)開發(fā)。但是當(dāng)?shù)卣呀?jīng)在幾年前制定并通過了分區(qū)制土地管理的法律，確定這些土地不能用于工業(yè)目的，當(dāng)?shù)鼐用褚舱J為這樣的土地開發(fā)，將影響歐幾里德鎮(zhèn)原有的自然環(huán)境、文化傳統(tǒng)和自己的生活。當(dāng)?shù)卣鶕?jù)分區(qū)制土地管理法否決了安博勒房產(chǎn)公司的開發(fā)方案。由此，安博勒房產(chǎn)公司將歐幾里德地方政府告上了法庭，認為當(dāng)?shù)卣牟脹Q違反了美國憲法第五修正案中關(guān)于“不能將私人財產(chǎn)在沒有進展補償?shù)那闆r下用于公共目的〞的條款，使他們擁有的土地價值降低了，損害了他們的經(jīng)濟利益，要求得到地方政府的賠償。雖然基層法院支持了安博勒房產(chǎn)公司的訴訟請求，但1926年聯(lián)邦最高法院糾正了基層法院的判決，認為地方政府分區(qū)制土地管理法符合美國憲法第十四修正案中關(guān)于“平等保護〞的條款，而且安博勒房產(chǎn)公司也沒有明確的證據(jù)來證明他們擁有的土地價值貶值了，并遭受了經(jīng)濟上的損失。這是美國歷史上關(guān)于分區(qū)制土地管理的一個里程碑，也是至今為止提交聯(lián)邦最高法院審理的最后一起重要的分區(qū)制土地管理案例。從此以后，美國沒有類似的案例再度發(fā)生。盡管20世紀60年代末，美國的民權(quán)倡導(dǎo)者指出，分區(qū)制土地管理法排斥低收入家庭和歧視少數(shù)民族，因而這種制度是違憲的。但是美國聯(lián)邦最高法院還是既支持分區(qū)制土地管理法，也保護私有財產(chǎn)所有者的權(quán)利。在歷史上，法院一般將私有財產(chǎn)權(quán)與民權(quán)區(qū)分開來，并認為前者比后者更為重要。美國地方政府制定的分區(qū)制土地管理法律，是政府與社區(qū)合作的結(jié)果。而改變土地的功能也必須與民眾協(xié)商，通過立法來實現(xiàn)。這一點也叫“規(guī)那么的底線〞：就是地方政府、居民團體、民間組織、開發(fā)商共同協(xié)商來完成。不僅需要符合實際情況，還要公開公正透明。在俄亥俄州的克利夫蘭市，當(dāng)?shù)刈h會規(guī)定，改變分區(qū)制土地用途需要土地開發(fā)商履行自薦義務(wù)，但開發(fā)工程能否批準要由大克利夫蘭地區(qū)的居民實行全民公決來決定。在1971～1972年，庫亞洪嘎〔Cuyahoga〕縣內(nèi)21個地方政府通過了改變土地用途要舉行全民公決的法律。這就使民眾有了直接控制土地使用的權(quán)力，可以拒絕不受歡迎的土地開發(fā)，從而保護當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的生活質(zhì)量和保護環(huán)境不受破壞。例如，在斯?fàn)钏咕S爾市〔Strongsville〕，從1971～1977年，居民拒絕了要求將單戶住宅區(qū)改變?yōu)槎鄳糇≌瑓^(qū)11項申請中的10項。在同一時期，大克利夫蘭地區(qū)，要求建設(shè)多戶住宅區(qū)的15項申請，只有1項獲得了通過。另外要求改變土地使用性質(zhì)的28項申請，只有兩項通過了全民公決。以上事實，一方面說明社區(qū)居民在土地管理過程中的地位和作用日益明顯，另一方面也顯示出，在保護私人財產(chǎn)與保護區(qū)域特色之間，分區(qū)制土地管理將成為地方政治和經(jīng)濟矛盾和沖突的焦點。事實上，美國法院在審理這類案件時，也是在保持一種平衡：法院既要保護私人的土地財產(chǎn)權(quán)，也要保護社區(qū)的自然環(huán)境和人文歷史傳統(tǒng)，通過案件的審理使雙方都能在自己的權(quán)力邊界內(nèi)行使權(quán)利，防止超越相互制約的平衡點。政府作用和民眾參與可以說，沒有民眾的廣泛參與和監(jiān)視，就不會有地方政府對土地管理的主導(dǎo)權(quán)。地方政府在土地管理和開發(fā)中，充當(dāng)著市場經(jīng)濟秩序的維護者、開發(fā)商和居民關(guān)系的仲裁者的角色。它是裁判員，不是運發(fā)動。政府是不參與土地買賣和征收活動的。即使在地方經(jīng)濟開發(fā)中，政府也只是規(guī)劃者和引導(dǎo)者，并不是投資者和建設(shè)者。但是，要想使政府切實履行好這樣的職責(zé)，民眾的參與和監(jiān)視就是必不可少的。這種參與不僅在土地管理法律的制定過程中存在，在法律的執(zhí)行過程中存在，也在法律的修改正程和政府關(guān)于土地的決策過程中存在。在馬里蘭州的豪伍德縣，分區(qū)制土地管理法就規(guī)定當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)決策過程中民眾參與的具體途徑。首先，當(dāng)土地所有者方案對自己擁有的土地進展商業(yè)開發(fā)前，他有法律義務(wù)召開有社區(qū)居民參加的會議，征求社區(qū)居民對擬開發(fā)工程的意見。然后在此根基上，將土地開發(fā)方案提交當(dāng)?shù)刈h會和政府行政部門進展審查。這個審查過程最長為45天，并根據(jù)居民和議員的意見進展修改補充。修改形成的方案要求公開征求公眾意見，時間是3～4個星期。這期間居民可以通過書信、電子郵件和打等形式，反映自己的意見。在此根基上形成的開發(fā)方案，由當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃部門召開公開聽證會，聽取公眾的意見。同時，對擬開發(fā)土地進展分區(qū)制的土地規(guī)劃調(diào)整，承受與此相關(guān)的道路、防洪管理、給排水等部門的審查，時間最長為60天。從召開聽證會開場，在120天內(nèi)形成最終開發(fā)方案，土地所有者與開發(fā)商達成協(xié)議，簽訂合同。從召開聽證會開場，在180天內(nèi)完成政府對開發(fā)工程的審批。美國中部伊利諾伊州南部的Carbondale市，有居民2.6萬多人。這是一個典型的農(nóng)業(yè)社區(qū)，市內(nèi)面積的35.8%為農(nóng)業(yè)用地，自然保護地也占19.7%，兩者相加到達了55.5%。其他如城鄉(xiāng)居民區(qū)占地19.6%；城鄉(xiāng)商業(yè)用地3.7%；工業(yè)用地3.6%；公共機構(gòu)〔包括大中小學(xué)?！秤玫?3.6%；公園2.3%；未使用土地1.7%。該市在制定分區(qū)制土地規(guī)劃時，已經(jīng)明確：在城區(qū)，主要搞好城市中心區(qū)的集中開發(fā)；在公路沿線的城區(qū)，主要開發(fā)單個住宅和聯(lián)戶住宅，建好公路沿線的商業(yè)設(shè)施；在郊區(qū)，主要開展圍繞主城區(qū)占地面積大的單戶住宅；在農(nóng)村地區(qū)，要保護好自然環(huán)境和農(nóng)業(yè)用地，使綠蔭環(huán)繞城市。同時，該市為市民參與土地管理創(chuàng)造了多種渠道。這主要包括三個方案：一是公眾溝通方案；二是內(nèi)部溝通方案；三是公眾參與方案。這三個方案的內(nèi)容是局部重合的，以保證居民與政府官員之間的溝通。其中，最重要的是5個會議。一是綜合方案審查委員會的會議。該委員會由選舉或者任命的政府官員和居民、商家、土地所有者的代表組成，與政府參謀定期舉行會議。這種會議對所有市民開放，市民可以自由參加，會議舉行時間提前在網(wǎng)站上公布，會議材料也在網(wǎng)站上下載。二是利益相關(guān)者訪談。政府官員要與工程開發(fā)有關(guān)的居民、商家、土地所有者進展有針對性的訪問，了解他們對工程方案和實施過程的意見。三是社區(qū)座談會。2009年3月26日召開的一次社區(qū)座談會，政府官員就與居民集中討論了Carbondale市的綜合開展方案和實施步驟。這種形式的會議可以幫助政府官員收集居民的意見和建議，也可以更廣泛地聽取民眾的意見。四是市議會中期情況介紹會。2009年7月21日召開的市議會中期情況介紹會說明，市議會不僅是工程的批準機構(gòu)，而且也是工程實施的主要參與者。五是事先的研討會。在2009年11月召開的這種會議上，當(dāng)?shù)卣木C合方案審查委員會、市議員、方案部門都被邀請參加，與市民一起討論工程的土地管理，聽取市民的反響意見。會議通過分析還討論了該市的中長期開展方案，會議的討論結(jié)果那么被吸收進政府正式的規(guī)劃法案中。盡管我國國情與美國差異很大，但是興旺市場經(jīng)濟國家的地方政府在土地管理方面的實踐，仍舊可以給予我們一定的啟示，因為我國目前正在走的也是一條市場經(jīng)濟的路。(作者為中央編譯局比較政治與經(jīng)濟研究中心研究員)美國購房錢款及稅費美國購房廉價，但需要哪些稅費呢本文將從定金及成交費用、房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅、贈予稅三個方面進展分析。定金及成交費用外國人購房所支付的費用和當(dāng)?shù)氐拿绹耸且粯拥?不過隨各州的規(guī)例不同，所交的費用會有所不同。在美國，如果是以現(xiàn)金支付的情況下，大約需要10%的訂金。一次性付清成交費用——房價2%(包括：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費用，產(chǎn)權(quán)保險費用，城市稅，郡稅，公證費用，HOA物業(yè)管理費用，產(chǎn)權(quán)記錄費用RecordingDeed，產(chǎn)權(quán)公司費用)及咨詢服務(wù)費用——房價3%(包括：咨詢費用，商談費用，合同郵寄簽署費用，當(dāng)?shù)亟?jīng)紀人費用，中美兩國辦公室人工及成本等等)。如果有貸款，要再加上2%左右，是銀行收取的貸款費用。房地產(chǎn)稅/土地稅(PropertyTax)房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)所有人每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。房地產(chǎn)稅是從價稅，占房產(chǎn)價值的1-3%，按年計，按地方規(guī)定年度或半年度繳納。一般講，房地產(chǎn)稅是用于當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)、環(huán)境保護、公共治安、衛(wèi)生醫(yī)療、教育開展及其它相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。隨著上述設(shè)施的改進，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價值也會隨之升高，因此在美國房地產(chǎn)稅被看做是對房地產(chǎn)市場有積極推動作用的稅收。在美國買房后的費用主要包括：房產(chǎn)稅、小區(qū)物業(yè)管理費用、房屋維護管理費用及保險。(1)美國的房產(chǎn)稅各州與各州不一樣，以10萬美元價值房屋為例，最高的州為密歇根州，到達平均3.4%左右。加州的平均房產(chǎn)稅為大約1.12%，排50個州第35位，非常低。(2)小區(qū)物業(yè)管理費用一般在聯(lián)排別墅和公寓中收取，每月200美金到500或者600美金都有。獨棟別墅很少收取物業(yè)費(例如非全新的物業(yè))，不過近年來的新建獨棟別墅區(qū)也會適當(dāng)收取一些費用作為工程小區(qū)的管理費用。(3)房屋維護費用：主要是房屋整體的管理，空屋時庭院的清掃或外觀的維護。只做簡單的房屋維護每年幾百美金即可。如果要把房屋出租，進展出租投資回報，需聘用當(dāng)?shù)氐姆课莨芾砉具M展打理出租，聘請費用一般為10%左右，根據(jù)不同房產(chǎn)有不同定價。(4)保險費用：每年大概500美金左右(以定價為30到35萬美金房產(chǎn)為例)，不包括地震險(地震險根據(jù)顧客要求另需購置，每年大概在1000到2000美金之間)。遺產(chǎn)稅與贈予稅在美國贈予稅與遺產(chǎn)稅一樣稅率每年都在變化。以2011年為例，遺產(chǎn)稅率為35%，且有500萬美元的免稅額度。所以一般在500萬美元以下的房產(chǎn)直接贈予子女是不用交稅的。賣房費用房產(chǎn)交易的費用包括：利潤所得稅及銷售費用。如房屋持有人為個人，利潤所得稅為房產(chǎn)增值局部超過25萬美金其余局部的稅收；如房屋持有人為家庭，利潤所得稅為房產(chǎn)增值局部超過50萬美金其余局部的稅收。以加州為例，利潤所得稅=房價升值局部x(加州稅9.3%+聯(lián)邦稅15%)=房價升值局部x24.3%。房價增值局部=賣房時房產(chǎn)估價價格-(所還利息+地產(chǎn)稅+折舊+維修費)如果房屋持有年限在1年以內(nèi)就進展交易，聯(lián)邦稅局部征收35%。銷售費用為總賣價的5-6%。租金收入稅：租金的10%到38%。租金收入每年都要報稅?？蛻翦X款安全首先，客戶所要簽署的正式購房合同是和開發(fā)商簽署。客戶如果對合同的真實性有問題，可以自行聘請律師進展合同重要局部翻譯及合同簽字見證。第二，客戶所打錢款是打到產(chǎn)權(quán)公司賬戶上，不是直接給開發(fā)商，保證了客戶資金的安全性。房價走勢地區(qū)月增幅季增幅年增幅2009年11月全美國-0.10%-0.20%-5.00%$190,000俄克拉何馬州-0.50%-1.20%1.80%$104,900密西根州0.00%-0.20%-8.00%$105,200阿肯色州0.40%1.10%5.60%$108,000西維吉尼亞州0.50%1.50%5.30%$110,400肯塔基州0.00%0.30%3.80%$111,500俄亥俄州0.30%0.80%0.60%$115,500衣阿華州0.10%0.30%2.30%$118,300內(nèi)布拉斯加州0.50%1.60%4.40%$121,000亞拉巴馬州-0.50%-1.50%-4.00%$121,100南卡羅來納州-0.10%-0.20%-3.00%$127,800內(nèi)華達州-2.40%-7.00%-27.70%$136,500佛羅里達州-0.80%-2.60%-14.90%$141,100佐治亞州0.40%1.30%0.10%$143,600北卡羅來納州0.10%0.10%-2.30%$146,800賓夕法尼亞州0.00%0.10%-1.00%$152,300亞利桑那州-1.20%-3.50%-17.10%$152,400威斯康辛州-0.30%-1.10%-3.90%$156,400伊利諾伊州-0.50%-1.60%-8.80%$171,800明尼蘇達州0.00%-0.10%-3.90%$174,300科羅拉多州0.10%0.50%-0.40%$210,500新罕布什爾州0.10%0.10%-1.10%$216,800俄勒岡州-0.10%-0.40%-5.70%$222,200特拉華州1.00%3.00%3.90%$222,800羅德島州0.50%1.50%-1.30%$224,800弗吉尼亞州-0.10%-0.30%-3.50%$237,900康乃狄格州0.10%0.30%-3.30%$258,500華盛頓州-0.20%-0.50%-6.10%$263,400馬里蘭州-0.10%-0.30%-5.70%$265,100紐約州0.30%0.80%-2.00%$267,100馬薩諸塞州0.50%1.70%1.50%$296,000新澤西州0.00%0.10%-3.90%$296,700加利福尼亞州-0.10%-0.30%-7.30%$327,600哥倫比亞特區(qū)0.20%0.50%-0.20%$377,600夏威夷州0.40%1.20%-2.60%$464,000阿拉斯加州----愛達荷州----北達科他州----得克薩斯州----佛蒙特州----懷俄明州----堪薩斯州----路易斯安那州----蒙大拿州----密蘇里州----密西西比州----緬因州----南達科他州----田納西州----新墨西哥州----印第安納州----猶他州----*上述數(shù)據(jù)以及增幅基準時間為2009年11月30日美國買房紀實〔首付20%房產(chǎn)稅1%〕我是1993年來到美國的。與許多到新大陸“插洋隊〞的中國人一樣，踏上這片土地時，手中兩只沉重的大皮箱就是全部家當(dāng)了。以后不斷搬遷，從波士頓搬到馬里蘭，再從馬里蘭搬到弗吉尼亞，租房、買房、賣房、再租房、再買房，經(jīng)歷了美國房市的升降起伏，頗有一些可記之處。我們剛到美國時落腳在波士頓，開場幾年一直是租房住，到了1999年，經(jīng)濟條件許可了，就決定買房。那時我的工作在紐約，每兩周回波士頓一次，所以除了商定買房的地區(qū)要好、價錢要適中外，買房事宜一切由老婆大人決定。我們對投資房地產(chǎn)基本沒有概念，只是覺得有需要也有條件買房了，恰好那時正是美國房市低迷期的尾聲。老婆大人在波士頓西郊牛頓市(NEWTON)找到一處滿意的房子，乃是兩層式公寓中的一套，房價也不貴。作了房屋檢查后，又逼房東降了價，到了圣誕前就搞定一切，搬進去住了。到了2000年年中，因為工作需要，來到華盛頓，住在馬里蘭州的貝塞斯達區(qū)〔Bethesda〕。一年后，內(nèi)人的工作也調(diào)到華盛頓，所以全家搬了過來。開場時對華盛頓地區(qū)完全不熟，所以準備先租一年再說。波士頓的房子就決定賣掉。２００１年夏季時，美國的房市正開場往上爬，我們不到兩年前買的房子，已經(jīng)升了３０％。委托經(jīng)紀掛牌出售時，有好幾個買家要買，一切都很順利。不料正式簽約的前一天，發(fā)生九一一慘案，第二天經(jīng)紀打來說，買家打了退堂鼓，不愿簽約了。我們那時人在馬里蘭，一邊要付租金，一邊還要付波士頓的房屋管理費、房屋稅等，加上經(jīng)濟政治形勢不穩(wěn)，所以很是著急，希望盡快把房子賣掉。經(jīng)紀當(dāng)然也希望早早賣掉，這樣她可以得到３％的房價報酬。好在此前還有另外幾個潛在買家，經(jīng)紀一個一個打去問，其中一人表示愿意買，但卻大大殺價，來來回回幾次，兩個月后總算降價成交，還好最后的成交價比當(dāng)初我們買入價仍然高了近２０％，除去各種費用，包括給買賣雙方經(jīng)紀總房價６％的報酬，還是賺了幾萬塊錢。與租房比，確實合算。搬到馬里蘭后，一直住在貝塞斯達區(qū)，這個區(qū)是全美收入最高的區(qū)之一，學(xué)區(qū)也很好。2003年到2004年時，每年租約到期前，都想在此買房，周末有空就去看房。那時美國的房地產(chǎn)不斷升溫，我們卻按老經(jīng)歷，看中的房子就殺價，而別的買家卻是加價。當(dāng)時還想，華盛頓怎么與波士頓不一樣，買房不殺價還要加價。所以不起勁。加上一家人看房，各有各的主意，好不容易看中大家都滿意的房，因為不愿加價，所以總也沒買成。后來房價不斷上升，而房租卻沒有相應(yīng)上升，與買房相比，租房的成本低了許多，也就安心租房住了。比方我們租住的查理國王小區(qū)的公寓，本來是準備買的，房東開價43萬，結(jié)果五六個買家搶，加到49萬賣出。我們沒有買到，從小區(qū)出來時，看到有個租房的牌子，一問租金，每個月只要1800元，算下來，比買房的開銷小多了，就與中介簽了租約，一住就是四年。到了2008年初，內(nèi)人要去馬里蘭州最北邊的一個城市讀書拿執(zhí)照，所以就陪同去艾克頓(ELKTON)住了大半年。這個地方是馬里蘭、特拉華、賓夕法尼亞三州交界處，屬於鄉(xiāng)下地方。以前我住過的地方，上海、大阪、東京、波士頓、香港、紐約都是大城市，這次住到偏僻的鄉(xiāng)下，完全是一次新的經(jīng)歷。住在大城市時，開車出去最頭痛的是被堵在高速公路上，車子象螞蟻爬似的。但在艾克頓，開車出去，基本不必擔(dān)憂車多路堵，而且汽油費也比在華盛頓地區(qū)時廉價三成，車子開起來順得很。美國的生活水平，無論在哪里，基本上都差不多，不象國內(nèi)，城鄉(xiāng)沿海內(nèi)地差很多。買東西消費與在華盛頓沒有區(qū)別，差異大的是生活指數(shù)低，東西廉價，尤其是房租，廉價得太多。但文化娛樂就不及大城市，比較單調(diào)。好在艾克頓離特拉華大學(xué)不遠，開車20分鐘就到，大學(xué)城比較熱鬧，可以調(diào)劑生活。艾克頓離海邊不遠，馬里蘭靠近特拉華的地方，有許多著名的海灣海灘，住在艾克頓時，去了不少海邊勝地。我們搬到艾克頓是去年年初，內(nèi)人有個習(xí)慣，一心不能二用，因為要讀書，所以一門心思在學(xué)習(xí)上，其它事一樣不管。這樣倒好，廉價了我，趁機買下了現(xiàn)在的房子。說起來，這次買房十分順利，買房前，我連房子都沒看過。我岳母住在弗吉尼亞州的亞力山大〔Alexandria〕，亞力山大緊鄰華盛頓，在華盛頓上班的人，多數(shù)不住在那里，而是住在周邊馬里蘭或弗吉尼亞，住在亞力山大的華人不少，還有許多亞裔，學(xué)區(qū)雖然沒有貝塞斯達好，但由於屬於費爾法克斯〔FAIRFAX〕郡，而這個郡是全美最好的郡之一，所以教育質(zhì)量還不錯。去年七月的一天我岳母去老年活動中心吃飯，路上看到有棟房子要出售，這棟房子離老人活動中心極近，走路三分鐘就可到達。與我一說，我馬上查出該棟房子的詳細資料，一看售價很有吸引力，與中介聯(lián)系后，中介要我馬上給他正式的報價，我就請岳母去房內(nèi)看看，回說還可以，我便簽字報價。當(dāng)時有三個人提出報價，有一個買家的報價比我高，業(yè)主就選了他。想不到一周后，中介告訴我，第一個買家的房貸沒有批準，問我是否還想買。我說當(dāng)然。結(jié)果這棟房子就被我買下了，一切順利。2008年底內(nèi)人完成學(xué)業(yè)，我們便搬到弗吉尼亞，成了弗吉尼亞人。如今我岳母也搬來與我們同住，她去老年活動中心十分方便，喜歡得很。我到華盛頓后，一直住在馬里蘭州，現(xiàn)在成了弗吉尼亞人，思想上還是有點抗拒。按美國的習(xí)慣，州及郡的權(quán)力很大，可以自己制定各項法律及稅收。馬里蘭州的房屋稅是房價的千分之六，而弗吉尼亞州我們住的費爾法克斯郡的房屋稅超過百分之一，比馬里蘭整整高了百分之三十。此外汽車每年要車檢，汽車、游艇等都要交財產(chǎn)稅，銷售稅也比馬里蘭高。但弗吉尼亞也有自己的好處，香煙比較廉價，同樣的煙，弗吉尼亞比馬里蘭廉價三分之一。我們上班時，住在馬里蘭的老煙槍總是托住在弗吉尼亞的同事買煙，但這個好處對我來說可有可無。不過弗吉尼亞的汽油比馬里蘭廉價，這對駕車人來說乃是好事。此外，對我來說，最大的好處是弗吉尼亞制止在路上裝自動超速拍照設(shè)施，住在馬里蘭時，不小心就被拍照吃罰單，恨極了，到了弗吉尼亞覺得爽了許多。整整一年前，我的同事Xiao有一篇博文?美國買房紀實?，談他在美國十多年里租房、買房、賣房再買房的經(jīng)歷，順帶介紹美東各地的風(fēng)土人情，跌宕起伏，讀來感同身受，獲益匪淺。最近有讀者希望了解在美國買房具體操作方面的事情，特別是有哪些地方要花錢，花多少錢等。本文即對此作一簡單介紹。首先，買房要看房價。繁華都市比偏遠地區(qū)房價貴上一兩倍很普通，就是同一個大都會地區(qū)不同地段也可能一個天上，一個地下。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在向購房客戶推介產(chǎn)品時，常常把一句口號掛在嘴邊：Location,Location,Location!地段，地段，還是地段！“離城20分鐘車程！〞“地鐵站僅隔三個街區(qū)！〞“購物中心開車5分鐘！〞“學(xué)區(qū)本地排名第一！〞等都是常見廣告用語。前不久我在舊金山灣區(qū)了解當(dāng)?shù)胤渴?，親友告訴我距離伯克萊不遠的一個城鎮(zhèn)叫核桃河〔WalnutsCreek〕，環(huán)境優(yōu)美，治安良好，交通方便，獨棟房價比市區(qū)動輒百萬以上廉價一半左右。在網(wǎng)上一搜，跳出來的圖片和價格令人興奮不已，三臥兩衛(wèi)雙車庫10年新獨棟房價僅20萬左右！忙不迭把我家大掌柜叫過來，就在我們尋思哪一棟更加適合的時候，一行小字落入眼簾：(WalnutsCreek)McDonough,GA，這是亞特蘭大東南的一個小鎮(zhèn)，哪里可以和寸土寸金的舊金山灣區(qū)相提并論！當(dāng)你決定了要在某地買房，找一個信得過的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀至關(guān)重要。一個好經(jīng)紀人不但可以幫你搞定所有與交易有關(guān)的必要手續(xù)，他/她還會提醒你沒有想到的問題，防止以后出現(xiàn)麻煩。交易當(dāng)中最重要的是首付和貸款。前幾年房市牛的時候，貸款機構(gòu)甚至推出過零首付來吸引客戶?，F(xiàn)在那么不然，很難找到哪家銀行愿意為要求5%甚至10%首付的客戶貸款，20%的首付成為常規(guī)。一棟30萬美元的房子〔全美新屋房價中間值去年一年內(nèi)在20萬上下波動〕，意味著成交的時候你要付給房貸公司6萬白花花的現(xiàn)銀。接下來是貸款利率。貸款有固定利率和浮動利率兩種。浮動利率通常是在起始的三年或更長期限內(nèi)給你一個較低的利率，過了這個期限之后每年根據(jù)某個金融指數(shù)〔例如國債利率〕的升降調(diào)整當(dāng)年的利率，所以借貸方要有在占了廉價之后吃大虧的心理準備。固定利率期限以15年和30年為常見，也有更長或較短的。以美國人常常選用的30年期房貸為例，今天的利率在4.25%到5%之間，不同貸款機構(gòu)有所不同，折合年利率之后，還以剛剛30萬的房子為例，你的月供大約在1250到1350美元之間。貸款公司還會給你一些選項，最主要的是所謂點數(shù)〔Points〕，也就是你手頭有現(xiàn)款可以付給銀行，用來降低貸款利率。比方說你有2400美元可以立即支付給貸款銀行，銀行給你一個點數(shù)，你的利率會降低0.125%，算下來月供可以減少18美元左右，30年下來可以節(jié)省6480美元。過戶的時候要支付貸款手續(xù)費，24萬美元的貸款手續(xù)費在1000到2000美元之間。過戶費還包括由貸款機構(gòu)替你代繳的房產(chǎn)交易稅，這個稅多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的費用包括估價費、勘查費、產(chǎn)權(quán)保險費、登記費，還有預(yù)繳的年度災(zāi)害保險費等。通常30萬美元的新房過戶時各種雜費在5千到1萬美元之間。至于經(jīng)紀人的收益，那么是從賣方那里拿的。按照美國的通例，賣方要從房價中拿出6%，平分給賣方和買方的經(jīng)紀人。經(jīng)紀人在不景氣的時候，或者競爭劇烈的情況下，有時也會降低抽頭的份額。如果你要買的是舊房，別忘了還要雇傭房地產(chǎn)專業(yè)律師審查原戶主的貸款償付情況，雇請專業(yè)人員檢查房屋構(gòu)造、易損局部完好程度，以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的，但是通?？梢詮馁u主那里獲得降低房價的好處。最后要記住的是，你一旦成為了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要繳納房地產(chǎn)稅。這個稅是縣級政府最主要的財政收入，要用來支付中小學(xué)校的建設(shè)、管理和教職員工的工資〔大約占到全部縣財政支出的一半〕，建設(shè)和管理公共圖書館和公園、體育場和其他公共休閑場所，修建維護地方管理的道路、橋梁等交通設(shè)施，以及警察局、消防隊、急救站等公共安全工程和政府日常行政開支。該項稅收的稅率各地也不同。福利好、公共設(shè)施完善先進的地方，自然稅率就會高些，反之就較低，而且和政府效率的上下有很大關(guān)系。有的地方，例如紐約州的局部縣份，把房地產(chǎn)稅分成兩局部，學(xué)區(qū)建設(shè)管理一半，其它合起來是另一半。如果戶主年齡到達65歲左右〔大約是可以享受社會醫(yī)療保障金的年齡〕，認為你家已經(jīng)沒有學(xué)齡兒童，就免交學(xué)區(qū)的那一半。一般而言，房地產(chǎn)稅的稅率在1%左右。如果你的房產(chǎn)價值為30萬美元，你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太爺——話說回來，羊毛出在羊身上，這些設(shè)施和服務(wù)你是一天都離不了的。再回到貸款問題。貸款機構(gòu)會把上面那些費用當(dāng)中常年要付的全部加起來，大頭包括月供、保險、管理和房地產(chǎn)說等，這些不能超過你的可支配月收入的30%。還以上面30萬美元的房產(chǎn)為例，月供大約1350美元，與房屋有關(guān)的保險算100美元，地稅250美元，考慮其他家居支出包括社區(qū)管理費等350美元，每個月和房子有關(guān)的費用為2000美元。也就是說，你的可支配月收入要到達6666美元，相當(dāng)于稅前年薪9萬到10萬美元以上，貸款公司才會考慮給你貸款。這里我們還沒有談及你的信用記錄。如果你的信用良好，常年沒有賴賬紀錄，也沒有吃過官司，開車從不違規(guī)，連一個停車罰單都沒有或立即付清，評分到達740分以上，不少貸款公司會降低你的利率，或是減少甚至免收過戶手續(xù)費。反之各項費用都會上漲，特別糟糕的例如經(jīng)常欠繳房租水電費、信用卡老是過期不付等，評分在600分以下，在目前的經(jīng)濟形勢下，基本上沒有人敢給你貸款。以后我們有時機再談美國人的信用問題?；貜?fù)：紐約州的公寓房價格在州內(nèi)不同地區(qū)差異是非常大的，不知這位讀者想了解的是否是紐約市如果是紐約市的話，在曼哈頓、皇后區(qū)、長島、布魯克林及斯坦登島五個區(qū)內(nèi)，價格也不一樣。曼哈頓的合作公寓價格動輒上百萬美元，而斯坦登島、皇后區(qū)的合作公寓，很多不過十多萬。廉價的，只有幾萬元。而在馬里蘭州的巴爾地摩市內(nèi)，現(xiàn)在有很多幾千元的公寓出售，由于治安差，所以較少人買。我喜歡住在美國的N個理由自從93年來到美國，一晃十六個年頭過去了。這十多年在美生活學(xué)習(xí)工作，可以談?wù)摰脑掝}很多。今天這篇博文，就要談?wù)劄楹挝乙凭用绹膸讉€理由：1〕：美國人善良熱情有個中國人到美國旅游，回去后寫下了游美感想。她在感想中說“本來想這次可以好好看看美國經(jīng)濟蕭條的笑話，順便為中國會在2020年全面超越美國找一些注腳。但是到美國幾天之后，我徹底從趕超美國的夢中驚醒。我感到了美國的可怕。〞她列舉了美國可怕的八件小事，其中第一件便是路上遇見陌生人的一聲招呼；“無論是白人黑人還是亞裔人，都會朝我們很友善地一笑，點點頭，有的還‘嗨‘一聲算是打個招呼。一開場我們還不適應(yīng)，不知道回應(yīng)。幾天之后我們也入鄉(xiāng)隨俗，路上遇見人也點點頭，笑一笑，打個招呼。我不知道對方?jīng)_我打招呼是否是出于對于來訪者的禮貌，但是我明白，我后來那幾天在美國街上，送給美國陌生人的微笑是自發(fā)的，真誠的。而且每一個微笑之后，我都會收獲很長時間的好心情。〞無獨有偶，有位從希臘到美國的移民，也對美國人互相之間打招呼感慨很深，他回憶初到美國時的情景，一個四歲的陌生男孩對他“

Hi’〞了一聲，他說“Justlikethat〞，讓他這個異鄉(xiāng)人感到無比溫暖。筆者對此也深有同感。無論是在辦公樓、大街、車站還是在飯店、商場等公共場合，人們互相之間總是微笑相待，或點點頭，或“嗨〞一聲打招呼，或禮讓他人先行，都使你感覺良好。如果突然發(fā)生意外，如跌倒、汽車拋錨或出了車禍，一定會有不相識的人上前幫助。生活在這樣的公眾環(huán)境中，人的心理很放松，不用擔(dān)憂孤立無援，也不用擔(dān)憂隨時隨地可能出現(xiàn)的人際摩擦，心情自然愉快。2〕：言論自由言論自由在美國不僅受到憲法保護，而且其觀念根植于民眾之心。言論自由不光是每個人有發(fā)表自己觀點的自由，有批評政府、總統(tǒng)、執(zhí)政黨的自由，更重要的是人們都尊重他人發(fā)表不同意見的權(quán)利，不會強迫他人同意自己的觀點。少數(shù)觀點持有者不必擔(dān)憂自己是少數(shù)而被大多數(shù)人淹沒。對于我這樣一個來自言論不自由國度的人來說，有自由發(fā)表個人觀點的權(quán)利實在是太好了。我不必擔(dān)憂說錯了話而被掌權(quán)者以言治罪，也不必用草泥馬、俯臥撐之類的晦澀語言來與網(wǎng)管捉迷藏。紐約的小意大利城3〕：文化多元化美國文化的特點是多元化。以前有人用文化熔爐來形容美國文化，現(xiàn)在更多的人喜歡用“拼盤〞這個詞來形容美國文化的多種族、多層次的特點。美國是個移民國家，不同民族的人能夠在英語這個強勢語言、好萊塢文化主導(dǎo)群眾文化的大環(huán)境下保存自己的文化特點，與其他民族和睦相處。4〕：食品藥物安全根據(jù)美國法律的規(guī)定，在商店出售的任何食品，都必須貼上有關(guān)該食品營養(yǎng)成分的標(biāo)簽。食品制造商有責(zé)任告訴消費者該食物含有的成分，包括蛋白質(zhì)、脂肪、糖分、鹽分、纖維素、熱量等含量。當(dāng)然還必須包括產(chǎn)地、生產(chǎn)日期及過期日等內(nèi)容。至于藥物，法律規(guī)定更嚴，保證藥品安全使用不但是生產(chǎn)廠家及監(jiān)管部門的責(zé)任，也是醫(yī)生的責(zé)任。數(shù)年前，美國最大的藥廠默克〔Merck〕生產(chǎn)的止痛藥Vioxx發(fā)現(xiàn)有副作用，對心臟不利，結(jié)果被告上法庭，賠償金額十?dāng)?shù)億。美國食品及藥物管理局〔FDA〕對食物及藥品的管理有一套行之有效的方法，消費者對FDA

的信心及評價一直很高，也很放心在超級市場買來的食品安全。住在這樣的國家，不必擔(dān)憂買到有害有毒摻假過期食品及藥品。商品必須標(biāo)上詳細營養(yǎng)成分5〕：國家及州立公園美國的國家公園約有四百處，每個州各有十幾處至幾十處不等的州立公園。這些國家及州立公園散布全美各地，占地面積小的只有數(shù)十公頃，大的如大煙山、黃石公園、大峽谷等方圓數(shù)百公里。國家及州立公園不僅在保護自然景觀上起到了很大的作用，也為百姓提供了豐富的旅游資源。國家及州立公園收費低廉，很多甚至免費。此外，各郡縣市鎮(zhèn)還有自己的公園，散布在社區(qū)的周圍，免費供居民游玩。周末及假期，或攜家?guī)Ь旎蚝襞髥居眩{車去公園野餐、打獵、捕魚、騎馬、登山、露宿，其樂融融，成為度假休閑的好去處。6〕：公共場所禁煙到美國后，發(fā)現(xiàn)在公共場合吸煙的人很少，尤其是在辦公樓、學(xué)校、圖書館、電影院、體育館、餐館、醫(yī)院、商店等人群聚集的地方，已經(jīng)基本上實行無煙區(qū)了。這與政府與非政府組織常年推行的禁煙努力是分不開的。美國雖然沒有全國性的禁煙法律。但很多州通過了管理和限制吸煙場所的法律。其中20多個州制止在任何工作場所、公眾場所，包括酒吧和餐館吸煙。聯(lián)邦政府的所有辦公樓制止吸煙。對于我這個不吸煙的人來說，無煙區(qū)是美國給我的額外獎賞。7〕：直接飲用自來水九十年代初我剛到美國時，到朋友家做客，看見朋友直接喝自來水，十分吃驚。朋友也是從大陸來美的留學(xué)生，知道我們在國內(nèi)自來水是一定要煮開后才喝的，所以笑著說美國的自來水很干凈，不用煮就可以喝。2006年，全美九成的公共自來水符合美國環(huán)境保護署的飲用水標(biāo)準。聯(lián)邦法令規(guī)定自來水提供商在每年七月一日之前，必須向用戶提供年度水質(zhì)報告，以使用戶放心。這個報告也稱“用戶信心報告〞。我喜歡喝涼水，以前要將水煮開，等它涼了才喝，還要找個大容器來放，十分麻煩?，F(xiàn)在能直接喝自來水，感覺十分爽快，尤其是夏天，接上一杯自來水，放上幾塊冰，冰鎮(zhèn)冰鎮(zhèn)的，感覺極好。美國少年直接喝生水8〕：消費者的天堂美國不僅物資豐富，購物環(huán)境好，對消費者的保護也首屈一指。聯(lián)邦及州政府都有專門的法律及機構(gòu)保護消費者的利益。最厲害的是退貨。美國商家出售的貨物，除了吃的以外，基本上都可以退。從大件高檔商品如電視、電腦、家具、冰箱、珠寶首飾到一般家用器具、服裝百貨，只要在規(guī)定期限內(nèi)，不管是否用過，也不管是何理由，都可以全額退還給商家，商家絕無二話。我太太與大多數(shù)的女性一樣，十分喜歡逛街，尤其喜歡買衣買鞋。看到中意的就買。等拿回家后，覺得不合身或改變了主意，就拿去退。買了退，退了買，樂此不疲。我常覺得她沒事做，煩不煩啊。這也就是在美國，慣懷了消費者。但也正是有了這樣的權(quán)利，消費者才真正享受到了主人的待遇，而生產(chǎn)廠家及商家也就只有在產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)上下功夫競爭了。9〕：免費夏季音樂會一到夏季，各種名目繁多的免費音樂會遍布各地，尤其是在大城市，公立公園常常是露天音樂會的最正確舉辦場地。別以為免費的東西質(zhì)量不高，許多音樂會由正規(guī)樂團主辦。而對于生活在首都華盛頓附近的居民來說，夏季更是欣賞軍樂團演出的最正確季節(jié)。陸海空、海軍陸戰(zhàn)隊及海岸警衛(wèi)隊各有自己的軍樂團，這些樂團的水準絕對是一流的。軍樂團的演出，全部都是免費的，每年演出數(shù)十場乃至上百場。一般來說，夏季在華盛頓市內(nèi)及近郊演出，其他時間去各地巡演。以海軍軍樂隊為例，每年六月至八月幾乎每天晚上有演出，演出有器樂獨奏、合奏、合唱、獨唱、舞蹈表演等，精彩多姿。吸引住在首都及馬里蘭、弗吉尼亞州的居民及各地游客欣賞。而海軍陸戰(zhàn)隊軍樂團那么在周一晚上演出，空軍軍樂團在周三周五演出。我是銅管樂迷，在夏季能免費欣賞到如此多的高水平軍樂隊的演出，豈不掩嘴偷笑。說說我住的花園小城以前我在哈佛大學(xué)做訪問學(xué)者的時候，曾在波士頓近郊的牛頓市〔Newton〕住過幾年，還在那里買了房子。牛頓市是波士頓西邊的小城，離波城約七英里，號稱建于1630年，比美國建國早了近一百五十年。牛頓的環(huán)境很美，到處是大片的綠地與濃密的樹叢，百年以上的大樹到處可見，所以又稱花園城(theGardenCity)。城里有十幾個大小不一的湖泊，象琥珀般撒落各處。也有起伏不定的山坡。離我住的地方約五百米遠就有一個小湖，大概有十幾個足球場那樣大。湖邊有一座小山崖，雖然不高，只有二十幾米，但因為很陡峭，每天有不少人在那里練攀崖。我常常吃了晚飯后與兒子一起去湖邊散步，看湖上游來游去的一大群野鴨戲水，那野鴨玩得興起，常常引項高歌，不時還飛出水面幾米，配上各種鳥叫，十分有勁。開春后，除了周末，幾乎每天都去，天天一支煙，就是在湖邊過的癮。小城約有居民八萬，因為學(xué)區(qū)好，居民的素質(zhì)較高，住了不少名人，包括諾貝爾獎得主和波士頓交響樂團指揮小澤征爾。小城的特色是極重教育，政府收入的百分之五十五花費在教育上。全市有兩所高中，三所初中和十四所小學(xué)，學(xué)生一萬一千人〔另有一些學(xué)生上私立學(xué)校〕，2008年一年的教育經(jīng)費是一億五千萬，每個學(xué)生的平均費用超過一萬三千元。市政府的錢，主要來自房地產(chǎn)稅，2008年市府收入二億七千萬，其中房地產(chǎn)稅高達二億一千萬，占稅收的百分之八十，這等于是家家戶戶出錢辦教育。牛頓市府辦公樓牛頓是美國地方政府的縮影，政府收入中房地產(chǎn)稅是最主要的局部，房地產(chǎn)價格越高，政府的稅收也就越多。政府稅收越多，用在教育、治安、圖書館及公共福利方面的錢也就越多，居住環(huán)境就越優(yōu)良。反之亦然。小城政府官員中，工資最高的是教育總監(jiān)，年薪十四萬多；其次是消防局長，年薪十二萬三千；警察局常年薪十一萬八千；圖書館常年薪十萬四千；中小學(xué)校常年薪平均十萬以上。市長的工資是九萬多，相對來說比較低。這與中國大陸政府官員工資等級有所不同。美國房地產(chǎn)投資工程共度屋和聯(lián)體別墅(CONDOANDTOWNHOUSE)?有一種共度屋，業(yè)主全部買下來，只出租，不單獨出售，在理論上與公寓群一樣。另外聯(lián)體別墅也有一定的市場，這兩種住宅的優(yōu)點就是不用自己管理，業(yè)主委員會聘請的物業(yè)管理負責(zé)所有的外墻之外的管理，這里的物業(yè)管理公司與國內(nèi)的物業(yè)管理公司也是有很大的區(qū)別，比方室內(nèi)的一概不管。獨立屋(SINGLEFAMILY)?目前在美國銷售的非公寓群住宅中，即包括獨立屋，雙并屋，三并屋，四并屋，共度屋，聯(lián)體別墅，獨立屋(俗稱別墅)占87%左右(2006年NAR)，在余下的13%中，以共度屋(CONDO)占絕大多數(shù)。而國內(nèi)可能與美國正好相反，別墅是極少數(shù)，絕大多數(shù)是共度屋，即商品房，而且多為高層共度屋。在美國，到處是別墅在出售，高層住宅很少看到，即使有，價格也是很高。獨立屋的價格與國內(nèi)別墅的價格不同，國內(nèi)的別墅應(yīng)該是豪華獨立屋，美國的獨立屋的中位數(shù)是22萬美元左右，平均價格是27萬美元左右，但這個數(shù)據(jù)對于中國人來說沒有意義，因為在中國人最多的加州，紐約州，你就永遠不要想有這樣價格的房子，在加州的洛杉機，中等的別墅也要80-100萬美元，好一點的多數(shù)是200萬美元左右，在舊金山地區(qū)價格更高，紐約也是如此。美國獨立屋的中位數(shù)對于中國人來說，就是德克薩斯州還有意義，德克薩斯州是美國中國人第三多的州，主要是以休斯頓為主要聚居地，德克薩斯州獨立屋的中位數(shù)是15萬美元左右，平均價是20萬美元。所以在投資住宅時，不要看美國房子價格的平均數(shù)，這個平均數(shù)對于中國人熱衷于投資的地區(qū)諸如，加州，紐約州等絕大多數(shù)大城市是沒有什么價值的。土地(LAND)?美國的土地幾乎是私有，出讓土地的牌子到處可見，但賣掉一塊土地的時間可能是好幾年，甚至永遠沒有賣掉。土地投資具有很鮮明的特點，價格在各地的差異最大，比方一英畝(4047平米)，在德克薩斯州，平均2000美元，但可能在北加州就是200萬美元，甚至在一個城市內(nèi)也可以相差100倍。土地投資最大的優(yōu)點是不用人管理，最大的缺點是沒有任何收入，而且要供貸款和房地產(chǎn)稅，所以土地投資適用于財力好的人，美國的很多企業(yè)都會在土地上有些投資，比方沃爾瑪，麥當(dāng)勞等。土地投資一般被認為是高風(fēng)險的，財力缺乏的人最好要回避。辦公樓(OFFICEBUILDING)?美國的辦公樓與國內(nèi)的類似，所不同的就是國內(nèi)的很多辦公樓中具有單獨的產(chǎn)權(quán)，可以單獨買賣，國內(nèi)的這種產(chǎn)權(quán)方式是共度式辦公樓(OFFICECONDO)，在美國，很少，一般是整個大樓整體出售的，相對講，交易量不大。從理論和實踐上，辦公樓的風(fēng)險大一些，因為辦公樓與經(jīng)濟的好壞很嚴密。返回頂部購物中心(SHOPPINGCENTER)?這里所說的購物中心是指中小型的購物中心，不是指大型的購物中心即SHOPPINGMALL(簡稱MALL)，一般均是獨立建筑物，一層居多，可以有十家以上的商家，每家的面積可大可小，大型的購物中心一般是以超級市場為主要商家，就像一個航空母艦隊的概念，這個主要的商家叫ANCHORTENANT，跟隨著一群小的商家。由于美國城市規(guī)劃的限制，幾乎不允許商家與住宅同在的，所以就不存在國內(nèi)的住宅樓中，一樓是商家的現(xiàn)象，國內(nèi)和香港的商鋪概念在美國是沒有的。購物中心在商業(yè)房地產(chǎn)中的交易量也是較多的，中國人也很喜歡，價格與租金相關(guān)，各地差異很大，風(fēng)險也較小。公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)?公寓群在商業(yè)房地產(chǎn)中的交易占很重要的局部，也是中國人最喜歡的，這種商業(yè)房地產(chǎn)的形式在國內(nèi)幾乎沒有，而在美國大約30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租，不能分別銷售，只能做為一個整體出售，在房地產(chǎn)分類上是商業(yè)，不是住宅，貸款也是商業(yè)房地產(chǎn)貸款。從理論上和實踐中，公寓投資都是風(fēng)險最小的。目前美國的公寓空置率會在8%左右，也就是說92%左右的出租率，但每個城市均不同，一般不會太差。公寓一般以1房，兩房為主，比例約為1：2，平均租金是(2006年)一房700美元左右，兩房950美元左右，但各地差異很大，這些全美的平均數(shù)只是參考。公寓群最少5個單位，一般是幾十到數(shù)百個單位，多數(shù)在100-300個單位，價格不一，在德克薩斯州每個單位的平均價在4-5萬美元，如果有200個單位，那就是800萬-1000萬美元。但在加州，可能每個單位是10萬美元，或者15萬美元。這里說的公寓與國內(nèi)的公寓不是一回事，國內(nèi)的公寓是共度屋(CONDO)的一種，每個單元具有獨立的產(chǎn)權(quán)，可以獨立買賣。與國內(nèi)類似的公寓或者產(chǎn)權(quán)式酒店在美國極少，只是在紐約等少數(shù)地方可見，但價格幾乎是天價。美國房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢房地產(chǎn)業(yè)在美國經(jīng)濟中的比重美國人的住房情況房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢?在過去的二十年里，美國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會的整體國民經(jīng)濟開展，基本保持平穩(wěn)向上的開展趨勢。雖然美國房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是18~20年左右經(jīng)歷一個周期循環(huán)，但周期波動幅度較小，較少大起大落。美國房地產(chǎn)市場是一個理性成熟的市場。從長線投資來看，在美國投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、回報率高等特點。美國房地產(chǎn)業(yè)的安康協(xié)調(diào)開展還可以從租售房屋的空置率表達出來，一直以來，美國保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之間，而銷售房屋空置率那么保存在1~2%之間。房地產(chǎn)業(yè)在美國經(jīng)濟中的比重?房地產(chǎn)業(yè)是美國國民經(jīng)濟的重要組成局部，是重要的根基產(chǎn)業(yè)，但其在美國整體經(jīng)濟構(gòu)造中的比重并不大。如表一所示，1992年美國房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為0.95%,房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為1.2%，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占0.94%,工資額占1.2%,就業(yè)人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個問題：一是房地產(chǎn)業(yè)開展與整體國民經(jīng)濟開展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對房地產(chǎn)的需求。因為房地產(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場所存在的，它的開展速度決定于經(jīng)濟增長和人們生活水平提高對其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟而肓目開展。美國人的住房情況?美國東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部?？偯娣e9372614萬平方公里，海岸線長22680公里。美國是世界經(jīng)濟大國。經(jīng)濟高度興旺，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，國民生產(chǎn)總值位居世界首位。1997年GDP為80830億美元，人均超過3萬美元，居主要工業(yè)國家的首位。對GDP的奉獻中，農(nóng)業(yè)占2%，工業(yè)占23%，服務(wù)業(yè)等占75%在家庭收入方面，雖然美國貧富懸殊，10%的人占有90%的財富，但富裕和貧困的人口都是少數(shù)，絕大多數(shù)人過著普通的生活。1967年至1997年三十年間，美國的普通家庭收入一直在30000~38000美元之間，增長幅度和變化幅度并不大，其中1997年美國家庭年收入中位數(shù)為37005美元，這說明美國的經(jīng)濟開展是比較平穩(wěn)的。雖然美國普通家庭收入并不很高，但總體生活素質(zhì)較高，大局部人擁有自己的住房。美國政府為了解決國民的住房問題，采取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價的房屋，采取資金扶持減稅等政策鼓勵舊屋改造，通過抵押證券化保證購房按揭資金等。一般來說，一個小家庭只要有一人有穩(wěn)定的工作，都可以買得起房。美國一直以來維持比較高的自有住房率。1997年，美國自有住房率為66%〔指獨戶型房屋〕，獨戶型房屋平均價為13.39萬美元。在美國政策住房政策中，為美國人提供“買得起的住房〞政策〔affordinghousing〕起了很大作用。在美國買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，并且住房開支與其他固定債務(wù)加起來不超過家庭收入的36%。例如，按1997年美國家庭收入中位數(shù)37000美元，那么當(dāng)每月住房分期付款不超過863元時，這樣的房屋就是買得起的，按這個標(biāo)準，假設(shè)銀行提供9成30年按揭〔這是美國最普遍的按揭成數(shù)和年限〕，年利率7%，那么美國中等收入的家庭買得起的住房房價約為14.24萬美元，而目前美國獨戶型房屋的均價為13.39萬元，因此中等收入的美國家庭都是買得起的，房價是合理的。根據(jù)這個買得起的住房政策，美國聯(lián)邦政府住房與城市開展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場住房房價情況，了解目前市場上的房屋是不是美國人買得起的,進而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以什么樣的價格提供。房地產(chǎn)投資本卷須知簽證問題?

現(xiàn)在美國已對中國大陸允許使用旅游簽證。另外，目前國內(nèi)公民進入美國的簽證還有商務(wù)簽證，探親簽證等。雖然目前美國的簽證一直都比較嚴格控制，但是美國簽證對于中國大陸將會越來越容易，并且對于海外的投資者并不是一道很大的門檻。私人對土地利用的控制?

除了政府對土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉(zhuǎn)讓土地時往往也設(shè)定一些對土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設(shè)建筑面積小于2000平方英尺的住宅〞等。一般情況下，私人對土地用途的限制契約都到登記機關(guān)登記，對今后的后續(xù)受讓人都有約束力。健全的房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)?

保險業(yè)在美國房地產(chǎn)業(yè)開展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場安康開展的保證，房地產(chǎn)市場的運作靠保險業(yè)來分散和防止風(fēng)險。有關(guān)房地產(chǎn)的保險包括自然災(zāi)害方面的保險、建筑期保險、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險等方方面面。健全的保險制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項收益穩(wěn)定，風(fēng)險有保障的投資工具。稅務(wù)?

美國的房地產(chǎn)稅是由各地方政府征收，而不是美國聯(lián)邦來征收。因此各州稅率不一，上下不等，多數(shù)是房子價值的1-1.8%之間。但如果是投資土地，地稅那么要低許多。因此，對于每一個投資工程的稅率都要的特別關(guān)注，并且及時采取各種避稅措施。物業(yè)維護和管理?

在美國，物業(yè)維護和管理對于房地產(chǎn)投資的保值、增值起著重要作用。由于美國允許土地私有化，因此業(yè)主們對自己永久擁有的產(chǎn)業(yè)維護有佳。同時，法律也有相關(guān)規(guī)定，每年必須花費一定比例的金額在房屋維護方面。物業(yè)管理人員都必須擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照。政府職能?美國是土地私有制國家，房地產(chǎn)市場完全按市場規(guī)律運作，政府對市場的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)那么。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府第一是管規(guī)劃，通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進展土地管制；第二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價人員的發(fā)牌制度標(biāo)準房地產(chǎn)市場；第三是依法征稅；第四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對房地產(chǎn)市場管理沒有其它職能，房地產(chǎn)活動完全按市場規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。法律?美國的法律無論在體系和內(nèi)容上都比較完善，對于海外投資者的利益保障也與本國公民一樣對待。另外，美國的合同大多為標(biāo)準合同，對于投資者也是一種保護。政府對土地利用的控制主要是通過制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來實現(xiàn)的。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：總體規(guī)劃〔masterplan〕：總體規(guī)劃由市或縣一級政府制定，主要規(guī)劃一個地區(qū)的開展目標(biāo)，協(xié)調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境等關(guān)系。分區(qū)條例〔Zoningordinance〕：分區(qū)條例即法定圖那么，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過分區(qū)條例發(fā)生法律效力。分區(qū)條例規(guī)定了一個地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。建筑法典〔BuildingCodes〕：建筑法典主要規(guī)定建筑的標(biāo)準和準那么，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準等等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得?建筑許可證?方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)歷收合格，獲得?占用證?〔certificateofoccupancy〕，改建的建筑物完工后經(jīng)歷收合