房地產(chǎn)公司部門設(shè)置和運作流程

房地產(chǎn)公司的部門設(shè)置與運作流程工程部管理制度及措施一、工程部的組織機構(gòu)設(shè)置（一）工程部組織機構(gòu)的設(shè)置原則：１、精干高效的原則２、靈活彈性的原則（二）工程部組織機構(gòu)設(shè)置１、工程部的編制根據(jù)公司的總體要求和工程部目前的工作任務(wù)量，在目前僅有一個工程項目的情況下，工程部的編制為４人。隨著工程任務(wù)量的增加和其他工程項目的開展，工程部的編制會進行調(diào)整。根據(jù)開展項目的情況每個項目增加4人。２、工程部的崗位設(shè)置目前運做一個項目情況下工程部設(shè)置為工程部經(jīng)理兼項目經(jīng)理崗位１個；土建裝修工程、綠化工程管理兼土建裝修工程、綠化工程預(yù)算員、資料管理員崗位１個；電氣工程、電氣相關(guān)市政工程管理兼電氣工程、相關(guān)市政工程預(yù)算員資料管理員崗位１個；員崗位１個。以后每增加一個項目相應(yīng)增加四個崗位：項目經(jīng)理一個，各專業(yè)管理人員各一個（同上）。項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消，根據(jù)工程部實際情況和項目人員的表現(xiàn)情況進行工程部崗位重新調(diào)整安排。（三）工程部組織機構(gòu)圖二、工程部部門及崗位職責(zé)（一）工程部部門職責(zé)：1、配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進行項目前期運作。2、工程部全面負責(zé)工程開工前的準備及審查工作。3、負責(zé)工程項目和監(jiān)理單位招投標工作。4、協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設(shè)計及相關(guān)單位之間的關(guān)系。5、負責(zé)對承包商、監(jiān)理、設(shè)計單位的管理工作。6、負責(zé)工程施工過程中質(zhì)量、進度、現(xiàn)場及投資的控制管理。7、負責(zé)工程竣工驗收及移交工作。8、對工程管理過程中的文件、資料進行管理。（二）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)：1、負責(zé)工程部的日常管理工作。2、配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進行項目前期運作，提出合理化建議。3、負責(zé)組織工程的招投標工作。（1）對承包商、監(jiān)理單位進行考察、評價。（2）組織編制招投標文件，選擇投標單位或進行邀標。（3）組織投標單位進行現(xiàn)場踏勘和答疑。（4）組織評標和開標工作，確定中標單位。（5）參與合同談判與合同的簽定。4、負責(zé)項目管理。（1）負責(zé)項目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎懲等方面的管理。（2）項目的目標管理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責(zé)任到位，并對目標完成情況進行監(jiān)督檢查和調(diào)整。（3）對項目施工準備、施工進度、質(zhì)量、現(xiàn)場管理、投資控制進行審核、監(jiān)督檢查。（4）對施工過程中出現(xiàn)的重大問題進行決策和處理。（5）負責(zé)審核施工材料的選用和對材料供應(yīng)商的評價。（6）負責(zé)組織工程中新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的技術(shù)論證、審核。（7）對《施工組織設(shè)計/方案》重大技術(shù)措施和經(jīng)濟方案的初步審查意見審核。（8）對工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進行審批，并對結(jié)果進行確認。（9）組織竣工驗收及移交。（10）監(jiān)督檢查工程和項目文件資料的管理。（11）負責(zé)各項目之間的資源調(diào)配，與工程管理相關(guān)各部門、單位進行溝通平衡。5、負責(zé)工程監(jiān)理的管理。（1）對監(jiān)理單位提交的《項目監(jiān)理規(guī)劃》進行審核。（2）根據(jù)監(jiān)理聘用合同對監(jiān)理單位的工作進行監(jiān)督檢查和考核。（3）對監(jiān)理單位提出的工程實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間的關(guān)系。（4）負責(zé)監(jiān)理費用控制與結(jié)算。6、負責(zé)與設(shè)計單位協(xié)調(diào)（1）參與設(shè)計單位的選擇。（2）參與設(shè)計方案的選擇工作。（3）組織工程技術(shù)人員進行圖紙預(yù)審。（4）委托監(jiān)理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。（5）協(xié)調(diào)設(shè)計單位與相關(guān)單位之間的關(guān)系。（6）對施工中各方提出的變更要求進行審查控制。（7）對設(shè)計費用進行控制。7、負責(zé)整個施工過程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。（三）項目經(jīng)理崗位職責(zé)1、配合工程部經(jīng)理做好工程前期運作及招投標工作。2、負責(zé)項目的整體運作和管理（1）項目開工準備階段，負責(zé)編制《項目開工監(jiān)督管理計劃》，并報工程部經(jīng)理批準。（2）負責(zé)向各承包單位正式發(fā)出《工程施工管理配合要求》。（3）開工準備階段應(yīng)對開工必須具備的文件和資料進行核實。（4）組織設(shè)計圖紙會審、設(shè)計交底工作，對設(shè)計交底工作的過程及結(jié)果進行檢查。（5）組織專業(yè)工程師對監(jiān)理單位及施工單位《施工監(jiān)理規(guī)劃》、《施工組織設(shè)計/方案》進行審查。（6）組織專業(yè)工程師及相關(guān)部門對《施工組織設(shè)計/方案》中重大技術(shù)措施和經(jīng)濟方案進行初步審查，提出審查意見。（7）對《施工組織設(shè)計/方案》中的新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用，以及可能導(dǎo)致工期、造價等變動的因兀岷霞嗬淼ノ壞納?br/>研發(fā)部、設(shè)計部或研發(fā)中心，小的房地產(chǎn)公司是不設(shè)置的，一般都是比較大的房地產(chǎn)公司才設(shè)置這個部門。崗位職責(zé)1.2.1經(jīng)理a)組織進行市場調(diào)研和項目可行性分析，組織編制《市場調(diào)研報告》和《土地儲備報告》；b)組織編制《項目建議書》和《可行性研究報告》,組織召開各類評審會議；c)組織制定《項目管理規(guī)劃》，聽取各部門意見，合理安排項目進度和分包商的選擇；d)組織確定設(shè)計要求，審核《設(shè)計任務(wù)書》，組織項目前期方案、施工圖及項目環(huán)境配套設(shè)計，組織設(shè)計評審會議，并做好與其他部門所負責(zé)配套的配合、協(xié)調(diào)；e)全面負責(zé)部門內(nèi)部管理。1.2.2市場調(diào)研及分析a)制訂市場調(diào)研計劃，對房地產(chǎn)市場各開發(fā)項目進行市場普查和追蹤調(diào)查，包括：地理區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、配套及智能化等；b)對調(diào)查個案進行項目分析，形成市場調(diào)研報告；c)搜集、整理國家相關(guān)行業(yè)政策及資料，搜集可開發(fā)土地信息。1.2.3項目前期策劃a)了解國家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，了解天津市土地發(fā)展遠景規(guī)劃和相應(yīng)地塊控規(guī)情況；b)尋找可開發(fā)土地，建立土地儲備檔案；c)提出地塊開發(fā)建議，編制《項目建議書》和《可行性研究報告》，記錄相關(guān)評審記錄，從專業(yè)角度出發(fā)，提出項目開發(fā)構(gòu)想，并組織各部門做好評審；d)編制《項目管理規(guī)劃》，合理安排工程進度和分包商的選擇。1.2.4項目方案及施工圖設(shè)計a)項目立項后，會同公司相關(guān)部門通過對項目開發(fā)定位、開發(fā)成本的估算和規(guī)劃用地范圍圖及規(guī)劃要點提出對項目整體設(shè)計思路，提出項目配套標準和使用新型建材及設(shè)備的建議；b)會同公司各相關(guān)部門的設(shè)計意見，編制《項目設(shè)計任務(wù)書》；c)委托設(shè)計單位進行方案設(shè)計至擴初階段，對設(shè)計進度和質(zhì)量進行監(jiān)督、控制，對設(shè)計成果進行驗收；d)組織設(shè)計評審會議，綜合公司相關(guān)部門意見，及時通知設(shè)計單位進行相應(yīng)設(shè)計調(diào)整，并確保項目通過項目報批報建；e)做好設(shè)計方案的技術(shù)交底，并綜合各相關(guān)部門意見委托施工圖設(shè)計；f)與工程部、開發(fā)部及銷售部組織確定房型（精裝修）、面積、外立面等相關(guān)配套標準；g)做好對施工圖進度、質(zhì)量的監(jiān)督和驗收，負責(zé)與施工、監(jiān)理單位進行技術(shù)交底。h)負責(zé)設(shè)計變更，及時向設(shè)計單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行。1.2.5項目環(huán)境方案及施工圖設(shè)計a)根據(jù)項目前期方案和項目配套標準要求，會同公司相關(guān)部門提出的設(shè)計建議，編制《項目設(shè)計任務(wù)書》；b)評價、選擇設(shè)計單位，進行方案及施工圖設(shè)計，對設(shè)計進度和質(zhì)量進行監(jiān)督、控制，對設(shè)計成果進行驗收；c)組織設(shè)計評審會議，綜合公司相關(guān)部門意見，及時通知設(shè)計單位進行相應(yīng)設(shè)計調(diào)整，保證環(huán)境項目的順利實施；d)做好設(shè)計交底，配合工程部做好現(xiàn)場施工監(jiān)督。e)負責(zé)設(shè)計變更，及時向設(shè)計單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行。它1.2.撈6簡遍企業(yè)形象蕉及品牌宣蝶傳相a)豎蜜宣傳公司饒形象，制馬定公司品剛牌發(fā)展戰(zhàn)竄略規(guī)劃液；毛b)墨耽公脫司額VI貿(mào)S跑視覺識別塑系統(tǒng)完善現(xiàn)、規(guī)范與盟檢核，對或外樹立公策司形象爪；脅c)隆福做好媒體挽整合，與愛媒體保持猴良好溝通式；紋d)逆脊組織公司葵對外宣傳蔽活動，推撓動、完善彈公司文化館理念異；繼e)檔炭協(xié)助綜合煎管理部制羽訂員工行蝶為規(guī)范，租做好員工球企業(yè)文化隸理念的培泄訓(xùn)損。刃躺1.2.幻7鉆陷內(nèi)勤、資畝料班a)拜繡收集、整觀理相關(guān)文江件資料，嘗組織落實園會務(wù)安排膏；靈b)羅蛇負責(zé)質(zhì)量早記錄的管由理、移交休；捕c)鼓攪本部門內(nèi)強部事務(wù)管葡理情。濾輩現(xiàn)將房地梁產(chǎn)工程項繁目的行政修審批辦理樓流程簡要叨說明如下敲。溝縱一個完口整的房地蛋產(chǎn)項目從速開始到竣臨工寧,鋪大致可以錘分以下三講大部分綠。漠鄉(xiāng)第一捉部分，房劑地產(chǎn)開發(fā)附公司的準這備工作咽在報止行政機關(guān)盆審批之前筆，房地產(chǎn)售開發(fā)公司料應(yīng)辦理好孝土地出讓可手續(xù)，委脊托有資質(zhì)素的勘察設(shè)鵝計院對待椅建項目進創(chuàng)行研究并平制作報告臭書恨,歸應(yīng)附有詳形細的規(guī)劃效設(shè)計參數(shù)綿和效果圖貼，并落實拒足夠的開濃發(fā)資金競。豈硬第二幼部分，行削政審批部遭分箏根據(jù)缸我國當(dāng)前鑒法律、法暖規(guī)、規(guī)章淚，房地產(chǎn)蘭建設(shè)項目絕的行政許丑可程序一衰般共分六時個階段柏：紀1湊）選址定待點夸；濟2翅）規(guī)劃總呼圖審查及惱確定規(guī)劃哀設(shè)計條件港；恰3顫）初步設(shè)處計及施工鄉(xiāng)圖審查著；凍4吼）規(guī)劃報諒建圖審查朝；鵲5主）施工報鴨建償；惕6拖）建設(shè)工截程竣工綜診合驗收備被案瘋。邀妖一、選逼址定點階尺段。此階廊段一般辦綁理以下事學(xué)項：卵駁煎1磨、計委審邊查可行性脈研究報告框和進行項蠶目立項枝。量雜映北2疑、國土資捕源局進行陳土地利用復(fù)總體規(guī)劃舟和土地供饑應(yīng)方式的老審查立。輸暈寒吼3慧、建委辦寨理投資開婆發(fā)項目建罪設(shè)條件意翅見書燭。埋肅從聚4船、環(huán)保局敘辦理生產(chǎn)芹性項目環(huán)曲保意見書棄（表）各。基造吐筍5部、文化局享、地震局蹈、園林局噸、水利局州對建設(shè)工依程相關(guān)專啄業(yè)內(nèi)容和忍范圍進行辯審查要。忙少單巡6伯、規(guī)劃部輩門辦理項屠目選址意利見書撒。寨專二、輸規(guī)劃總圖筋審查及確鋼定規(guī)劃設(shè)濫計條件階早段，此階崗段辦理以湖下一般事刑項：俱筍林1蹦、人防辦澆進行人防買工程建設(shè)茅布局審查秤。掙完偉梢2郵、國土資匠源局辦理撥土地預(yù)審潔。凝顧吼廟3由、公安消拿防支隊、辭公安交警節(jié)支隊、教魔育局、水略利局、城訊管局、環(huán)圖保局、園耕林局、文控化局對建致設(shè)工程相宋關(guān)專業(yè)內(nèi)熊容和范圍猶進行審查糞。練血紐告4鼓、規(guī)劃部育門對規(guī)劃趟總圖進行潮評審，核壁發(fā)《建設(shè)丟用地規(guī)劃戲許可證》湊。凝充烏索5粒、規(guī)劃部竊門確定建欺設(shè)工程規(guī)忽劃設(shè)計條薦件分。侮由三、初步滑設(shè)計和施曉工圖設(shè)計停審查，此威階段辦理歷以下一般崗事項：占環(huán)緣1突、規(guī)劃部悅門對初步號設(shè)計的規(guī)茄劃要求進施行審查盒。為就牢科2蠟、公安消司防支隊對爐初步設(shè)計宵的消防設(shè)籍計進行審愈查編。提忠銜證3貨、公安局遲交警支隊夠?qū)Τ醪皆O(shè)盆計的交通誕條件進行造審查錘。磨輸田謊4中、人防辦妻對初步設(shè)阻計的人防附設(shè)計進行輛審查觀。列邊玉屠5喘、國土資艱源局進行辱用地預(yù)審辱。告撫哭城6漠、市政部枝門、環(huán)保曾局、衛(wèi)生輪局、地震收局等相關(guān)隙部門對初僻步設(shè)計的椒相關(guān)專業(yè)洋內(nèi)容進行害審查愉。母株乎鍬7急、建委制雪發(fā)初步設(shè)悔計批復(fù)，睛并對落實晌初步設(shè)計苦批準文件惜的要求進匯行審查軍。丙牲志近8貿(mào)、建委對僅施工圖設(shè)且計文件進革行政策性霸審查，根統(tǒng)據(jù)業(yè)主單僻位意見，巾核發(fā)技術(shù)谷性審查委庸托通知單上。壯殿屯櫻9堅、建委根妖據(jù)施工圖匠設(shè)計文件吵審查機構(gòu)木發(fā)出的《梢建設(shè)工程半施工圖設(shè)餓計文件審茄查報告》家，發(fā)放《哨建設(shè)工程大施工圖設(shè)槐計文件審雨查批準書鳥》央。買鐘四、規(guī)劃走報建圖審靜查階段，漆此階段辦鏟理以下一痰般事項：納巷諸1曠、公安消昏防支隊進縫行消防設(shè)漠計審查虜。腸糖丟懂2梨、人防辦敗進行人防感設(shè)施審查購。勸太載予3凍、建委、姓市政部門循、園林局獎、環(huán)保局忘、衛(wèi)生局沿按職責(zé)劃括分對相關(guān)渣專業(yè)內(nèi)容涼和范圍進料行審查負。塑舅就則4恥、規(guī)劃部速門對變更曾部分的規(guī)賺劃設(shè)計補譜充核準規(guī)旅劃設(shè)計條努件，在建稀設(shè)單位繳腎納有關(guān)規(guī)物費后，核禍發(fā)《建設(shè)畫工程規(guī)劃磚許可證》陜（副本）機。蒸星五、香施工報建濟階段，此規(guī)階段辦理擁以下一般鼠事項：某改倆1植、建設(shè)單態(tài)位辦理施角工報建登遣記疏。幼狼轉(zhuǎn)采2式、建設(shè)方季對工程進魂行發(fā)包，午確定施工刃隊伍。招染標類工程瘦通過招標沉確定施工貨隊伍，非設(shè)招標類工添程直接發(fā)歌包召。廚銅護揭3塑、建委組使織職能部框門對工程匹開工條件受進行審查澆，核發(fā)《攝建筑工程盼施工許可敲證》叉。逐哪六、商餃品房預(yù)售秩許可階段尸，此階段蹈辦理以下信一般事項盼：駛由房準地產(chǎn)管理槍部門辦理香預(yù)售登記閘，核發(fā)《狼商品房預(yù)題售許可證隆》患。忙咽開發(fā)的企業(yè)申請捏辦理《商按品房預(yù)售涌許可證》艱應(yīng)當(dāng)提交掀下列證件亦（復(fù)印件朱）及資料將：茅驢勺程1紅、以下證洽明材料快：礙相邁（忠1研）已交付莫全部土地然使用權(quán)出讀讓金，取暮得土地使的用權(quán)證書忌；掩爪誰（煉2夏）持有建愚設(shè)工程規(guī)股劃許可證炭和施工許化可證材；叔薪窯（側(cè)3甚）按提供甲預(yù)售的商譯品房計算冊，投入開孩發(fā)建設(shè)的梨資金達到噴工程建設(shè)號總投資能的射2沃5局％以上，勸并已經(jīng)確零定施工進獻度和竣工秩交付日期理。千券毒險2哭、開發(fā)企柴業(yè)的《營逢業(yè)執(zhí)照》瀉和資質(zhì)等絡(luò)級證書姜；霸值摩鉤3漸、工程施撓工合同詳；茂政垮奇4蠅、商品房葡預(yù)售方案粘。預(yù)售方楊案應(yīng)當(dāng)說料明商品房佛的位置、價裝修標準于、竣工交奏付日期、摘預(yù)售總面哪積、交付悅使用后的陰物業(yè)管理愉等內(nèi)容，笛并應(yīng)當(dāng)附迅商品房預(yù)量售總平面朝圖、分層施平面圖旋。赴牙七、建誦設(shè)工程竣或工綜合驗盒收備案階列段，此階范段辦理以廢下一般事矩項：半趕使1間、建筑工捉程質(zhì)量監(jiān)筋督站（機并構(gòu)）對建裙設(shè)單位提上供的竣工詞驗收報告扮進