房地產經紀人理論與實務

房地產經紀人理論與實務經紀人概述一、經紀人概念（一）經紀業(yè)“經紀”表示一種營業(yè)或職業(yè)性的行為，是以提取傭金為經營特征來為交易雙方提供中介服務的。經紀業(yè)是指從中介紿他人進行商品交易活動的行業(yè)，其中經紀人是實施經紀行為的主體。經紀業(yè)的活動范圍較廣，涉及各行各業(yè)，各個區(qū)域，但政府對有些控制專營的特殊行業(yè)經紀活動，進行專業(yè)經營限制，如期貨經紀、證券經紀、外匯經紀、房地產經紀等。經紀人經紀人是指在商品交換市場中專門從事為買賣雙方介紹交易等中介服務活動，以獲取傭金的中間商。它主要包括3個方面的含義；一是經紀人是以買賣雙方為服務對象的；二是經紀人在其經紀業(yè)務活動中只起居間介紹的作用，不能成為商品買賣任何一方的當事人，也無權簽訂其買賣合同，其服務活動是在充分尊重買賣雙主權益的基礎上進行的；三是經紀人以收取一定報酬為中介服務活動的目的；經紀人是商品生產和商品交換發(fā)展到一定階段的產物。經紀是一種中介服務活動，從產業(yè)結構來說是屬于第三產業(yè)，從法律角度來看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。經紀人的一般職能主要包括信息服務、中介服務和代理服務三個方面。經紀人的特征經紀人具有與其他行業(yè)不同的特性，其主要特征有：1、經紀人提供的是智力、精力與體力相結合的綜合性專業(yè)勞動服務。2、經紀人以信息為資本，不占有買賣的商品，無須支付貸款，也無須承擔商品交易的經濟風險責任。纖3蛙、開放性無與適應性框。開放性耍是指經紀捏人的行為四具有較大頭的自由度容；宮獸雖適應性是濤指經紀人寧的行為要既能適應各前種環(huán)境、健不同業(yè)務跟和不同技客培曾嗽昆戶的需要吃。檢4挑、經紀人證可以是公精民也可以屠是經濟組頃織。狗5角、經紀人逐根據(jù)不同緞情況可以掌分為幾種撕類型：按嶼職業(yè)特點識可分為專企業(yè)向堪邊經紀人和遞兼職經紀虎人；按行亭業(yè)不同可闊以分為若演干不同經暑紀人；按擾算敞素質可分糊為一般經糊紀人和專濃家型經紀抗人。略經紀人在塊中介服務利活動中不閉同服務的努區(qū)別嫌右揪經紀人在翼從事中介極服務活動充中的居間趕服務、代愉理服務、坦咨詢服務哭等，都有撞其共同之禾處，但由欣于各自從獄事的具體雪業(yè)務關系癢不同，并預且根據(jù)不象同業(yè)務簽暮訂不同的亭合同，其胞法律關系味、權利和夠義務也不粉所不同。殼1俊、代理服媽務與居間象服務鑼險枕根據(jù)《民滾法通則》隙第掙6庸4普條強，飾“遺代理人包沫括委托代其理，法定各代理和指止定代噸理凳”須。委托代澤理人按照責被代理人朝的委托行挪使代理權浪，從事中照介服務活敏動的代理燥人一般為平委托代理敵人。我國皆一些經紀解管理規(guī)定抵，將代理屢人也列入置經紀活動翅經營范圍五，但代理疤人與經紀細人在法律付關系上有肢明顯區(qū)別庸，根據(jù)委滑托代理合川同與經紀哄（居間）扶合同的法因律關系，堆對委托代月理人與（槍居間）人被的主要特鈔征進行區(qū)麻別比較。訂代理人以叉委托人的寒名義，在源委托人授涌權范圍內頂進行代理夾活動，蟲錯擁由此產生瘋的法律后蒼果由委托藝人承擔；姥而經紀（角居間）人熟則是引處位癥乏疑于獨立地今位，以自冒己的名義作來從事經魂紀活動，骨其法律后燈果由自劣翁跳己承擔。鞏代理人在貢交易活動蚊中，代表循委托人（愧買方或賣類方）與第持三人（買免方或賣方撇）發(fā)生直膨接買賣關芹系，而經匯紀（居間圓）人在其謀經紀活動翻中，必須站由買賣雙頑方發(fā)生直半接關系，洋進行交易箏。辮代理人在寨交易活動胞中向第三蹤人地理表化達自己的飯意志，有栽一定權利送控制商品樣的價格及柏銷售條件草等，并可章代理委托回人簽訂交慕易合同；漿而經紀（交居間）人金則向交易輝雙方表達潮的是買賣敵雙方的意隙志，無權蛾控制商品匹價格及銷正售條件，丟也無資格敢簽訂交易顏合同。系代理人只跌行使委托粥人委托的紛權利和義準務，對第塵三人不具蟲有任何權綢利和義務渾；而經紀見（居間）斧人則獨立孔對當事人沖雙方負有很同等權利寬與義務，內但無權替芽交易雙方仔的任何一瘋方行使權貝利。陜代理人的徑服務范圍臘較經紀人弊要窄，代怪理人同委具托人之間儀是一種較望固定的、過連續(xù)性的瘡關系，代奮理人只能素為一定的路委托人進他媒介行為稅，而不能愈為其他人付進行；經怠紀（居間孫）人則同犁交易雙方菜之間沒有姨固定的連黃續(xù)性關系弓，可以根羅據(jù)自己的朋意志為其雄他人從事沈中介服務昌活動。六代理人只樸能向委托駁人索取報論酬，在獲趙取服務報融酬上，有奏較大的彈陽性，代理傾人可以與曲委托人商應量，根據(jù)信代理完成漸量的程度嬸及結果決風定報酬數(shù)莖額，經紀暖（居間）按人則可同蟻時向交易州雙方或任奔何一方索峽取報酬，蔬收費標準額一般按政王府有關規(guī)槐定或行業(yè)瞇慣例收取豬，有一定深的限度，狼并且交易諸完成后才唱能收取報出酬，否則猛只能收取疾成本費。兵2承、咨詢服絮務與經紀兄（居間）繳服務啞嚷名中介服務寄活動包括身咨詢服務時和經紀（潮居間）服午務。咨詢余服務的內巷容包括政敗策、法規(guī)摩、信息咨貓詢、市場壯調查、市化場預測、哥投資分析據(jù)、可行性含研究、項笑目策劃、無營銷策劃腦等活動，饑專業(yè)性要鳴求較高，細經紀（居舒間）服務害中也包含闊有一定的建咨詢服務湊內容，但證經紀（居既間）活動門中不包括跡咨詢服務艱活動。在造我國的一霜些經紀人蜂管理規(guī)定佩中，將咨今詢服務也蕉列入經紀哄活動，但旗實質上有兆一定的區(qū)深別。根據(jù)針委托咨詢交合同與經退紀（居間抱）合同的常法律關系雜，對兩者帖進行區(qū)別擊比較：棄咨詢委托挎人在法律甘關系上只彎涉及委托里人，直接辟獨立對委襯托人先莖薦阻使自己的扔權利和義肢務，不存番在交易中易的第三人微；而經紀竿（居間）聾經縮人或代理宋人都會涉掘及到第三葬人。倒咨詢委托宿人在其經侍濟活動中矛，向委托找人直接提途供自己的羅勞動產品私；而經紀世（居間）廟人在其經樣濟活動中茶則是去促夢成買賣雙太方完成交鳥易而提供燒居間服務孩。板咨詢委托散人向委托維人收取的重是咨詢服根務費；而綱經紀（居版間）人收丈取是中介碧費。咨詢繡委托人根遮據(jù)合同向稼委托人提善供真實可岡靠的信息寫，或回答翠正確的咨鵲詢意見，密或提供咨米詢報告書光后，無論古這些信息扎、意見或箱報告結論茄對委托人儀是否適用政，都不影元響委托人珠取得報酬沈；雖然經種紀（居間靜）人也給羨交易雙方淘提供信息仆或估價等定咨詢服務較，但如果具只是為促袋成交易而長提供一般六性市場信矮息，要等末到交易雙貼方訂約成縫功后，經庭紀（居間毫）合同才陰告成立為示依據(jù)，經突紀（居間鉛）人才能竄取得傭金描。否則只嬸能收取成吊本費。鄭二、房地壺產經紀人頃（一）房煮地產中介鮮服務論悶桐狹義的房桿地產中介數(shù)服務，是棍指在房地擾產市場中金，以提供鉤房地產供波需咨詢、幕協(xié)助供需汪雙方公平碌交易、促蓋進房地產顫交易形成威為目的而趟進行房地州產租售的站經紀活動屠、委托代片理精力或邀價格評估拐等。抽廣義的房左地產中介攀服務，則機覆蓋房地射產投資、獨經營管理激、流通消告費的各個清環(huán)節(jié)和各選個方面，掘為房地產州的生產、鹽流通、消致費提供多擺元化的中甜介服務。娛劈百房地產中島介服務，爺包括房地被產咨詢、廁策劃、廣核告、測量婆、會計、政經紀、估抗價、金融場、保險、芒信托、律毫師、仲裁慈、投資監(jiān)投理、貸款稿監(jiān)理、工娃程監(jiān)理、狂物業(yè)管理壘等。房地卵產中介服夸務與房地侮產開發(fā)、吸交易活動面同屬于房邁地產經營脹的范疇，忠都是房地雁產經濟運輪行過程中阿不可缺少秩的環(huán)節(jié)。嚼但是，我追國房地產摟中介服務續(xù)業(yè)務開展秘較晚，現(xiàn)父階段也只滾是剛剛起坡步。根據(jù)棚《城市房見地產管理綠法》的規(guī)覺定，目前少我國房地債產中介服販務主要表瞎現(xiàn)為房地溝產咨詢、肯房地產經漿紀和房地局產估價三政種形式，皺顯然這是勺對房地產揮中介服務館作了狹義梁的理解。席房地產經食紀人概念楚飾鑒《深圳經佩濟特區(qū)房片地產行業(yè)榆管理條例京》中，明只確斬“憶房地產經芽紀人，是綿指依照本頌條例取得化房地產經簽紀人資格肉證書并領把取執(zhí)業(yè)證撈書，從事貌房地產經駱紀活動的沙專業(yè)人員嚼。痛”己房地產經歡紀行業(yè)特晌點悟娘架由于房地拾產屬于特蜻殊的超高越檔商品，咸使房地產煉經紀行業(yè)弓具有區(qū)別字于其他經慰紀行業(yè)的您特點：滾1自、政策性潮強霸吸必房地產業(yè)煌受政策影爬響比較大嘩。政府對磚房地產業(yè)尺采取相關煤的政策與顯措施，并跪通過制訂韻一系列法章律、法規(guī)泡影響和控輝制房地產造業(yè)，以保陳證房爆地產業(yè)健舟康、直轄貿市發(fā)展，輸為人民安箱居樂業(yè)以我及國民經嫂濟的發(fā)展境提供物質忠的相關的教保障。政匠府對房地貫產經紀行替業(yè)的管理協(xié)也有相應餓的規(guī)定。寫房地產經率紀人要有講較強的政舒策意識，敵時刻關注糾各種政策臘的變化，刑以便順應育形勢，進杯行相關的餐調整。就2隸、專業(yè)性系強壞土棒由于房地尤產涉及面干廣，相關筑法律性、就經濟性、醋使用性、鼠技術性都耐要高于一夕般商品，益凡從事房表地產經紀計行業(yè)的經靈紀人要求糠具有一定詳專業(yè)基礎個知識和較休強的能力高。碎3燙、地域性彈強惑梁狼由于房地完產是不動膨產，其地本域的固定撫性已決定刪了房地產扮交易方式刑不同于其讓他商品，兄一般來說孩，無論是炸買方還是逝賣方，都套與其交易簡物所在地裝域有著一繞定的聯(lián)系愉，而經紀型人也只以話在本地從侍事經紀活晌動，國內曲各省市睥呼經紀人管枕理規(guī)定都仙明確規(guī)定顧，在當?shù)丶陥蠓康貙懏a經紀人蓋執(zhí)業(yè)資格尸的公民必辨須是具有買當?shù)爻Ｗ∪鯌艨诘木悠让?。?仆、標的物擔價值高棍糕尊不動產的陣交易，除例零散租賃泰以外，每帖一筆交易燙的成交額刻都是巨款被，而從事輕房地產行秧業(yè)的經紀遇人，其傭督金收入也氏相對較高舉。留5膀、從業(yè)人姑員人員職陪業(yè)道德要犯求高歪啄誠房地產不兄但是高檔蔑商品，而葛且社會涉假及面廣，溉影響大，沙房地產經繳紀人的職景業(yè)道德品式質高低直逢接影響到息其行業(yè)以潮及經紀人搬的發(fā)展，命因此從事妥房地產的置經紀人要拖具有良好漸的職業(yè)道螺德?；?略、工作時攜間彈性大叫奇榨由于房地屋產交易雙陳方有很多險是個人買凳賣，往往民選擇業(yè)余腹時間洽談奶業(yè)務，房遞地產經紀隙人也要相綱應的將就吃客戶的時暖間。止7練、成交難稀度大像搶扶由于房地以產是超高納檔商品，役同時購房瑞地產對于蔬中國的大照多數(shù)消費熔者來說，怪是人生中太的一件大飛事，有不黨少的人也誦許一生只旺有這么一若次，而且棉所購買的似房屋可能恩永遠會伴宵隨消費者你一生。因你此消費者揚在選擇房姐屋、價格言、購買備賊件等方面霸需要反復起慎重的比蓄較和考慮雜，再加上洞目前國內麻大多數(shù)房仁地產經營接者和消費芬者對經紀疫行業(yè)的認醒識不足，扣受傳統(tǒng)觀祖念影響較楊深，商品享經濟意識仇淡薄，經租常發(fā)生買微賣雙方見叛面后，拋舞棄經紀人貿而直接成賣交的現(xiàn)象隆。這就需押要房地產幻經紀人既當要有耐性冠說服客戶找，又要注逝意保護自擠己的合法獵權益。忙8柿、受宏觀腰因素、區(qū)乘域因素、稍市場因素旬影響較大印根濤由于房地膀產交易涉稈及金額大萄，其市場級的供需變后化受政治鑒性、政策新性、經濟姨性等宏觀紫因素的影鋼響較大。偵如某地區(qū)斤的房地產暮市場一旦牧受到政府毅形勢的影或響，或中因央地方某俯些政策的鞠影響以及更當?shù)厣鐣捉洕l(fā)展野的影響，開房地產經失紀行業(yè)的理經營狀況后也將伴隨部這些變化板出現(xiàn)階段徑性的興衰膠，一般來痕說商品經蔥濟越發(fā)達非的地區(qū)和琴經濟發(fā)展冊速度越快煩，房地產辟經紀市場碼越活躍。融9簡、行業(yè)競投爭大，淘攻汰率高映露搜由于房地赴產經紀資猴金投入低愧，傭金收呀入高，從法事房地產努經紀行業(yè)緞的人員和豬機構在市掩場成熟的蠶地區(qū)也相盡應增多，盞而導致競啞爭激烈。潤由于專長種性強，操漢作難度大豈，從業(yè)人蜓員人員及恰機構的淘爪汰率比較誠高。輕目前我國聯(lián)房地產經涉紀人的類廟型還予據(jù)由于各省板市房地產捐市場發(fā)展律水平不同齡，房地產橫經紀人類蹲型的劃分故也有不同魄，但一般炎來說大致愈劃分如下烤：個1黨、按職業(yè)劑劃分鬧側歡房地產經斑紀人按職豈業(yè)劃分，碧有專業(yè)房港地產經紀喘人和兼職膨房地產經敬紀人。這探兩種經紀奴人只要服希務于政府仿批準成立橋的房地產千經濟機構支，或經當擇地政府有促關部門批爐準允許成末立持照經反營的，都拳是合法的潔，否則為以非法經營金。深圳市慰只允許經勒紀人在一這家經紀機喂構執(zhí)業(yè)，婦不能兼職據(jù)和跨機構揚執(zhí)業(yè)。艘2肚、按素質耍劃分奪冊表房地產經版紀人按素雨質劃分，躲可分為一裕般房地產舌經紀人，僻專家型房每地產經紀盤人。前者膝主要從事駱二級市場薪和三級市猜場的房地紫產買賣、可租賃以及請市場信息呢咨詢；專則家型經紀冒人由于具扭備較高文償化水平、售專業(yè)水準夠和豐富的貧市場經驗唐，可以充呼當專業(yè)顧寄問，其?；顦I(yè)活動可而以貫穿整曬個房地產旁市場。一龜般來說，披主要從事社房地產一蘇級市場和允二級市場蒜的市場研蝦究、投資臘分析、決建策建議、于土地轉讓廣、項目轉獸讓、合作春開發(fā)、項筐目策劃、桿規(guī)劃設計岡建議、項固目融資、惰營銷策劃兆、工程代挎理、銷售饞代理、三阻級市場的厚房地產整飼盤收購，祝轉讓租賃紹、項目改如造等方面知的咨詢和襪經紀活動換。窩（五）房闖地產經紀止人作用驗累昆隨著商品頑經濟的發(fā)掛展，生產贏社會化和訪社會分工糾專業(yè)化的展程度越來撐越高，房散地產經紀證作為一個開專業(yè)性較晚強的行業(yè)妹，在房地唇產市場流娛通的動作賄中起到了阿較為重要日的作