清水灣經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)可研

中電·陽光新城-清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告PAGEPAGE5 中電·陽光新城-清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告二〇一二年十月

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1三、項(xiàng)目的由來及建設(shè)的必要性 3四、項(xiàng)目承辦單位概況 7五、可行性研究報(bào)告的編制范圍 7六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7第二章經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交通預(yù)測 9一、項(xiàng)目所在地區(qū)及影響區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 9二、XXX市交通量發(fā)展概況及交通增長率的預(yù)測 12第三章工程選址 20一、地理位置 20二、自然條件 20三、氣象 21四、用地平衡 22五、土地供應(yīng)及拆遷 23第四章工程建設(shè)方案 25一、道路工程 25二、給水工程 41三、排水工程 46第五章環(huán)境保護(hù) 55一、編制依據(jù) 55二、環(huán)境現(xiàn)狀 56三、本項(xiàng)目對環(huán)境產(chǎn)生的影響 59四、環(huán)境保護(hù)措施 59第六章節(jié)能 63一、設(shè)計(jì)依據(jù) 63二、各項(xiàng)工程節(jié)能措施 63第七章項(xiàng)目招投標(biāo) 64一、招投標(biāo)依據(jù) 64二、本工程招標(biāo)范圍及項(xiàng)目 64三、招標(biāo)組織形式及方式 65四、招標(biāo)投標(biāo)工作的安排 65第八章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 67第九章投資估算與資金籌措 68一、投資估算及依據(jù) 68二、資金籌措 69第十章貸款清償能力評價(jià) 70一、項(xiàng)目貸款償還資金來源 70二、項(xiàng)目債務(wù)清償能力分析 72第十一章國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 73一、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)參數(shù)確定 73二、國民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益調(diào)整 73三、國民經(jīng)濟(jì)效益分析 75四、不確定性分析 75五、效益分析結(jié)論 75第十二章可行性研究報(bào)告結(jié)論 76附件：1.建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照2．建設(shè)單位資質(zhì)證書3．建設(shè)單位財(cái)務(wù)報(bào)表4．項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證5．土地使用權(quán)證書6.洛陽市住房委員會(huì)辦公室“中電麗景”經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)通知書（2009年10月9號(hào)）7.洛陽市發(fā)展與改革委員會(huì)“關(guān)于中電麗景項(xiàng)目建議書“的批復(fù)洛發(fā)改投資【2008】210號(hào)附圖:1．項(xiàng)目地理位置圖2．項(xiàng)目總平面布置圖第一章業(yè)主單位及項(xiàng)目狀況1．1項(xiàng)目業(yè)主單位概況1．1．1業(yè)主單位概況業(yè)主單位名稱：中電置業(yè)（洛陽）有限公司法定代表人：孫建國中電置業(yè)（洛陽）有限公司是由中電華軟投資集團(tuán)有限公司出資，在洛陽注冊的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。成立于2008年9月，公司注冊資金5000萬元，為三級(jí)房屋開發(fā)企業(yè)。公司依托中電華軟投資集團(tuán)公司，資金力量雄厚，人力資源豐富，現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員20多人，其中具有高、中級(jí)職稱的技術(shù)人員11人。公司響應(yīng)國家深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，完善住房供應(yīng)體系的重要政策，積極投身于洛陽房地產(chǎn)開發(fā)。“人為本、重誠信、創(chuàng)一流”是公司的企業(yè)文化的理念，“以人為本、追求卓越”的開發(fā)理念貫穿于公司的一切經(jīng)營活動(dòng)。公司通過投標(biāo)成功取得“中電·陽光新城”經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)權(quán)。本項(xiàng)目系河南省2009年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目、河南省“8511”投資促進(jìn)計(jì)劃項(xiàng)目，洛陽市的重點(diǎn)工程。建成以后將成為洛陽市大型的保障性住房社區(qū)，可一次性提供保障性住房6000余套，惠及洛陽市近2萬城鎮(zhèn)中低收入居民。其開發(fā)建設(shè)得到了洛陽市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)委局及友鄰單位的重視與大力支持。公司將在“建老百姓滿意的住宅”這一企業(yè)宗旨的指引下，為洛陽市民傾力打造科學(xué)、舒適、美觀的“中電·陽光新城”國家康居工程示范項(xiàng)目,為推進(jìn)洛陽市保障性住房建設(shè)，拉動(dòng)住房消費(fèi)，解決中、低收入群眾的住房困難，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到積極的作用。公司將以更高品質(zhì)的工作實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)造完美，服務(wù)用戶，奉獻(xiàn)社會(huì)”的追求。公司主營業(yè)務(wù)：以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，并展開建筑工程技術(shù)咨詢、建筑材料銷售等經(jīng)營業(yè)務(wù)。股東：中電華軟投資集團(tuán)有限公司目前公司主要的投資項(xiàng)目情況：欒川龍峪灣月牙會(huì)議中心和“中電·陽光新城”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。公司投資建設(shè)“中電·陽光新城”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，總占地600余畝，總規(guī)劃建設(shè)面積近60萬平方米，概算投資12億元人民幣。建成后將成為河南省第一家“國家康居工程示范社區(qū)”。本次可行性研究的對象為“中電·陽光新城”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中的“中電·陽光新城-清水灣”組團(tuán)居民小區(qū)。1．2項(xiàng)目概況1．2．1可研報(bào)告編制依據(jù)（1）《洛陽市城市總體規(guī)劃》（2008—2020）（2）《洛陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“第十一個(gè)五年”計(jì)劃綱要》（3）《洛陽市近期建設(shè)規(guī)劃》（20062010）（4）項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料及數(shù)據(jù)（5）GB50180一93(2002年版)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》及其它現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定。（6）1998年《洛陽市城市建筑規(guī)劃管理暫行技術(shù)規(guī)定》。（7）洛陽市數(shù)字化l／lOOO地形圖1．2．2項(xiàng)目提出的理由洛陽地處河南西部，橫跨黃河中游兩岸，轄一市八縣六區(qū)，總面積15208平方公里，總?cè)丝?70余萬。市區(qū)面積544平方公里，城區(qū)人口近200萬。洛陽以千年帝都的輝煌歷史和燦爛深厚的文化底蘊(yùn)著稱于世，是華夏腹地一顆璀璨的明珠。洛陽有著悠久的歷史文化，有以龍門石窟為代表的眾多文物古跡，還有多姿多彩的山水景觀，國花牡丹名甲天下，是中國景觀名勝精彩紛呈的優(yōu)秀旅游城市，也是新興的現(xiàn)代工業(yè)城市。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會(huì)的進(jìn)步，洛陽的城市面貌也在發(fā)生著日新月異的變化。根據(jù)城市發(fā)展的需要，為盡快把洛陽建設(shè)成為中西部地區(qū)“最佳人居環(huán)境城市”和“中西部地區(qū)中心城市”，進(jìn)一步提高洛陽在全國的知名度，洛陽市政府制定了洛陽市城市發(fā)展的規(guī)劃，確立了“以洛河為軸，南北對應(yīng)發(fā)展”的城市規(guī)劃原則，以拉大城市框架，提升城市檔次。幾年來，洛陽市對基礎(chǔ)設(shè)施的投入逐年加大，配套完善了道路、自來水、熱力、煤氣等一系列基礎(chǔ)設(shè)施，完善了城市功能。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)附近轄區(qū)及周邊滿足申購經(jīng)濟(jì)適用房的條件的城鎮(zhèn)居民是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，由于這部分居民人員眾多，相當(dāng)一部分居民收入居中低水平，急需改善居住條件，住房需求旺盛，項(xiàng)目開發(fā)的外部條件已經(jīng)具備。1．2．3擬建地點(diǎn)“中電·陽光新城”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)中溝村，北至紅山路，南至石油公司、鐵路專用線，東至衛(wèi)校、警校西圍墻，西至中溝村村道。建設(shè)用地為公司通過劃撥獲得開發(fā)權(quán)。清水灣項(xiàng)目位于“中電·陽光新城”的東南角，地塊周界為：北至道北五路，南至石油公司、鐵路專用線，東至小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的經(jīng)五路，西至規(guī)劃道路為經(jīng)四路。1．2．4主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?！爸须姟り柟庑鲁恰苯?jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積24.1976萬平方米，總建筑面積57.6348萬平方米。本期擬建的“清水灣”居民小區(qū)規(guī)劃用地面積91畝，總建筑面積15.805萬平方米，住宅建筑面積12.93萬平方米，商業(yè)設(shè)施10700平方米，相關(guān)配套設(shè)施共計(jì)3250平方米，地下建筑面積14800平方米。擬建多層住宅16棟，小高層住宅12棟，可提供保障性住房14931．2．5建設(shè)方案1．2．5．1規(guī)劃指導(dǎo)思想從健康宜居、環(huán)?？茖W(xué)、經(jīng)濟(jì)適用出發(fā)，精心設(shè)計(jì)。遵循自然與文化相結(jié)合的原則，強(qiáng)調(diào)人與自然和諧共存的環(huán)境概念，營造“公園中的小區(qū)，小區(qū)中的公園”?？傮w協(xié)調(diào)統(tǒng)—，規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)清晰，功能組織合理，設(shè)施配套齊全，方便居民生活，有利于鄰里交往和物業(yè)管理等需要。重視小區(qū)的空間環(huán)境組織、建筑文化內(nèi)涵及綠化景觀系統(tǒng)。主體設(shè)計(jì)考慮地區(qū)特征及個(gè)性，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適和優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境及新穎、美觀、大方的城市道路沿街景觀。合理組織小區(qū)內(nèi)部及外部的交通流線，避免區(qū)內(nèi)外交通穿越，同時(shí)滿足消防、救護(hù)等要求，并保證區(qū)內(nèi)人車安全和居住的安寧。尊重自然地形，盡量減少工程土石方。在符合居民活動(dòng)規(guī)律和方便居民日常使用要求下配置公共服務(wù)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)安排休閑、體育鍛煉與交往的場所。小區(qū)內(nèi)設(shè)社區(qū)辦、幼兒園、大型商場和停車場等各種便民設(shè)施。本可研報(bào)告對小區(qū)的建筑總體布局進(jìn)行了綜合分析、比較、優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)更加明確。1．2．5．2項(xiàng)目總體規(guī)劃方案（1）總體布局該小區(qū)規(guī)劃性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房大型綜合社區(qū)，小區(qū)四面臨規(guī)劃的城市道路。場址呈較規(guī)則的長方形，邙山大渠把兩個(gè)組團(tuán)隔開，平面上沿邙山大渠布置小高層住宅，以邙山大渠作為小區(qū)的水系景觀，以期取得良好的景觀效果。結(jié)合現(xiàn)狀規(guī)劃內(nèi)設(shè)六排多層住宅。排與排之間的空地布置綠地小品及地上停車位。小區(qū)中央設(shè)置中心花園及居民休閑場所，在小區(qū)四周布置超市及商業(yè)，布局合理、方便居民生活。（2）小區(qū)主要出入口和道路交通根據(jù)人流、車流方向，小區(qū)東、南、西、北四面臨規(guī)劃路設(shè)置出入口，小區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)清晰，順而不亂，有效地防止了機(jī)動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)的穿行；部分機(jī)動(dòng)車沿樓間路邊停車位停放,道路兩側(cè)具有良好的綠化環(huán)境。（3）群體布置、空間組織及景觀特色小區(qū)內(nèi)以條式住宅為主，住宅具有統(tǒng)一而富有變化的建筑形式，建筑以傳統(tǒng)而富有現(xiàn)代特色的坡屋頂為主,增強(qiáng)了住宅小區(qū)的特色和個(gè)性。（4）公建配套設(shè)施小區(qū)充分依托已有的公用設(shè)施，附近服務(wù)半徑內(nèi)小學(xué)、娛樂中心、醫(yī)療中心、托幼、物業(yè)中心、購物中心齊全和功能合理，小區(qū)內(nèi)設(shè)置箱式變電站、煤調(diào)站、熱力站、垃圾收集點(diǎn)、停車位等小型公用設(shè)施。公共配套設(shè)施齊全，滿足居民要求，方便居民使用。工程管線全部地下埋設(shè)，進(jìn)行綜合規(guī)劃設(shè)計(jì),合理安排，相對集中，一次建成，并便于管理和維修。（5）綠地系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)內(nèi)在樓前后布置綠化，使居民感覺置身于綠化景觀之中，更加提升了小區(qū)的環(huán)境檔次和品位。綠化系統(tǒng)主要為院落綠地。每幢樓房前后均規(guī)劃有樓間綠地，位置居中，住戶均能共享。開放的綠地空間，既滿足了居民的親近自然要求，也使空間更加活躍。這樣，就將建筑、綠化融為一體，創(chuàng)造了良好的環(huán)境，豐富的景觀。院落綠地方便居民日常交往，并形成環(huán)境優(yōu)美的院落空間。道路綠化是道路的隔離綠帶及利用建筑退讓線距離的綠化，由于道路是人使用最頻繁的空間，利用組團(tuán)道路空間進(jìn)行綠化，通過花卉、草、植物栽植等，使綠色與人的活動(dòng)結(jié)合起來，獲取較高的環(huán)境效益。（6）抗震、人防規(guī)劃依據(jù)國家國防委(2003)18號(hào)文件規(guī)定，多層建筑按照地面首層建筑面積修建6B級(jí)人防地下室，本工程按人防設(shè)施要求建設(shè)地下室。工程抗震等級(jí)依據(jù)建設(shè)部有關(guān)住宅小區(qū)工程的規(guī)定，建筑物按七級(jí)抗震設(shè)防。（7）綜合管線布置本工程的供水、排水、供電等管線干管走向和建筑物軸線平行，管線和建筑物及管線之間的間距均按設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定布置。（8）總平面主要設(shè)計(jì)指標(biāo)清水灣組團(tuán)平面布置經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)B4-5地塊序號(hào)技術(shù)指標(biāo)單位數(shù)量備注1規(guī)劃建設(shè)用地面積m213840約21畝2總建筑面積m2406002.1規(guī)劃住宅建筑面積m2277502.1.1小高層住宅m227750框架10-11層2.2商業(yè)設(shè)施m261002.3規(guī)劃公共建筑面積m27502.4地下室m260003居住戶數(shù)戶3364居住人數(shù)人10755戶均人口人／戶3.2人6建筑覆蓋率％357容積率2.58綠地面積m242909綠地率％3110停車位個(gè)150清水灣組團(tuán)平面布置經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)B4-1地塊序號(hào)技術(shù)指標(biāo)單位數(shù)量備注1規(guī)劃建設(shè)用地面積m249394.5約70畝2總建筑面積m21174502.1規(guī)劃住宅建筑面積m21015502.1.1小高層住宅m247496框架10-11層2.1.2多層住宅面積m254054磚混多層2.2商業(yè)設(shè)施m246002.3規(guī)劃公共建筑面積m225002.4地下室m288003居住戶數(shù)戶11574居住人數(shù)人37025戶均人口人／戶3.2人6建筑覆蓋率％337容積率2.28綠地面積m2151999綠地率％3210停車位個(gè)3801．2．5．3豎向設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)依據(jù)：a．規(guī)劃平面圖b．1：1000地形圖(1997年航測數(shù)字化成圖)c．《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》d．《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》(2)設(shè)計(jì)原則a．規(guī)劃區(qū)對外聯(lián)絡(luò)道路與現(xiàn)狀道路標(biāo)高相銜接b．滿足工程管線敷設(shè)的高程要求c．有利于建筑物布置(3)豎向規(guī)劃小區(qū)四面臨城市道路分設(shè)4個(gè)出入口。做小區(qū)室外設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)對小區(qū)出口標(biāo)高進(jìn)行核實(shí)，根據(jù)周圍道路最終標(biāo)高，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。小區(qū)道路和場地按規(guī)范要求的坡度，使場地雨水排至小區(qū)道路，道路雨水排往雨水管道，在此前提下，降低建筑物長邊方向坡度，減少土方量。場區(qū)總的排水坡向同現(xiàn)狀地勢，排向院區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)。根據(jù)《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路最大坡度為6％，最小坡度為0．2％。本小區(qū)規(guī)劃道路最大坡度為6％，最小坡度為0．4％。場地豎向設(shè)計(jì)中，當(dāng)?shù)缆放c建筑物室外標(biāo)高相差較大時(shí)，對小區(qū)內(nèi)部可結(jié)合平面，布置大坡度的綠化或小臺(tái)階，綠化的最大坡度可達(dá)8％，小臺(tái)階和綠地可根據(jù)現(xiàn)場情況設(shè)置。場地雨水以不小于0．3％的坡度排向道路，借助道路縱坡將地面雨水排往小區(qū)路的雨水管道。小區(qū)車行道路分為三級(jí)：一級(jí)為規(guī)劃寬度16-20米，與城市規(guī)劃道路及其他組團(tuán)相連接形成小區(qū)路網(wǎng)骨架；二級(jí)為組團(tuán)路，路面寬6-8米，自干道引入，位于各建筑之間；三級(jí)為宅間路，寬度為2-4米區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)按照人車分流的原則設(shè)置，步道形狀力求豐富多變，結(jié)合景觀廣場及健身娛樂設(shè)施，將整個(gè)小區(qū)有機(jī)串聯(lián)為一體。區(qū)內(nèi)停車：按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求設(shè)計(jì)重組的停車位，以地面停車為主，部分考慮地下停車。1．2．5．4電力、電信供電設(shè)計(jì)：(1)設(shè)計(jì)依據(jù)a．《城市電力規(guī)劃規(guī)范》GB50293—1999b．《城市電力網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》c．《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ／T16—92d．《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施·電氣》2003e．國家現(xiàn)行有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及法規(guī)(2)供電設(shè)計(jì)的基本原則中壓(10KV)供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，應(yīng)保證供電的可靠性和具有一定的靈活性，按不同的負(fù)荷等級(jí)采取不同的供電方式。10KV供電線路和變電所深入負(fù)荷中心，可以節(jié)省設(shè)備材料、降低電能損耗、提高供電質(zhì)量。(3)負(fù)荷預(yù)測本規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)為居住用地，規(guī)劃居住戶數(shù)1493戶。用電負(fù)荷預(yù)測考慮到目前居住建筑用電負(fù)荷的需求情況及對公建用電情況的分析，結(jié)合洛陽實(shí)際，確定本次規(guī)劃的用電指標(biāo)為：住宅：每戶型按6KW／戶，公建60w／m2?？紤]區(qū)域的同時(shí)用電系數(shù)，整個(gè)規(guī)劃區(qū)預(yù)測負(fù)荷為：10500Kw。(4)供電電源根據(jù)規(guī)劃布局，規(guī)劃4座10Kv箱式變電站。（5）低壓電網(wǎng)區(qū)內(nèi)電網(wǎng)電壓是380v／220v，三相四線制。呈放射式向各建筑供電，商業(yè)設(shè)施電源單獨(dú)由箱變引入。區(qū)內(nèi)供電線路均采用地下電纜直埋方式敷設(shè)，穿過道路及硬化路面時(shí)穿鋼管保護(hù)。要求最小埋深0.8米(管頂至路面)。（6）道路照明為了方便居民生活，小區(qū)道路設(shè)有道路照明，路燈電源分別由小區(qū)箱式變電站直供，路燈控制由設(shè)于箱變的路燈控制儀自動(dòng)控制。燈具采用庭院燈，功率60w節(jié)能燈，要求單燈補(bǔ)償功率因數(shù)0.85以上。燈具的選型應(yīng)與周圍建筑物相協(xié)調(diào)。燈桿高3.0—3.5米，距道路邊沿0.5米，間距25米左右。照明線路采用電纜(VV22—lKv5x16mm2)直埋敷設(shè)，過道路及硬化路面時(shí)穿管保護(hù)。要求最小埋深0.8米(管頂至路面)。電信設(shè)計(jì)：電話主線預(yù)測指標(biāo)：住宅l對／戶，公建2—3對／100M2。預(yù)測規(guī)劃區(qū)電話數(shù)為2200部根據(jù)預(yù)測電話數(shù)及規(guī)劃布局，本期規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)4個(gè)室外電話交接箱。規(guī)劃區(qū)的電信線路由小區(qū)入口處采用電纜穿管埋地引入電話交接箱，進(jìn)入各建筑物的電信線路由交接箱引入。小區(qū)電信線路以電纜穿管理地方式敷設(shè)。一般情況電纜均穿PVC管保護(hù)，過路及硬化路面穿鋼管保護(hù)。要求最小埋深0.8米(管頂至路面)。電信電纜采用HYA通信電纜。在電纜轉(zhuǎn)彎、分支、引上處設(shè)檢查井。小區(qū)內(nèi)有線電視線路與電信線路共路由，不共管道。1．2．5．5給排水工程（1）設(shè)計(jì)依據(jù)：a.規(guī)劃專業(yè)提供的規(guī)劃總平面圖。b.道路專業(yè)提供的豎向規(guī)劃圖。c.《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJl5—88)。d.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBJl6-87)（2）設(shè)計(jì)范圍和工程概況：中電·陽光新城-清水灣居住小區(qū)位于洛陽市老城區(qū)中溝村道北五路以南，擬入住戶數(shù)1493戶，居住人口4777人。該居住小區(qū)規(guī)劃為普通住宅(經(jīng)濟(jì)適用住房)。給水工程設(shè)計(jì)：（1）最高日用水量估算：用水量標(biāo)準(zhǔn)：住宅居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)：210升／人．日；綠化及澆灑道路用水標(biāo)準(zhǔn)：1.5升/平米·次;日澆灑2次。汽車洗車用水計(jì)入未預(yù)見水量。最高日分項(xiàng)用水量計(jì)算：住宅居民生活用水量：1493×0.21＝313.5(m3/d)綠化及澆灑道路用水：綠化每天澆灑2次，道路1次，澆灑面積道路按2ha、綠化按2商業(yè)、物業(yè)中心用水量：總公建面積13950平方米，按商業(yè)計(jì)算，每平米用水7升，13950×0.007＝98(m3未預(yù)見及漏失用水量,按以上述用水量之和的20％計(jì)算：消防用水量：住宅：室外消火栓：30L室內(nèi)消火栓：10L/S；（2）規(guī)劃水源及系統(tǒng)規(guī)劃：水源規(guī)劃：規(guī)劃該小區(qū)用水由市政管網(wǎng)供給。小區(qū)近期用水由東側(cè)規(guī)劃路及北側(cè)DN150給水管道引入,在小區(qū)內(nèi)構(gòu)成回網(wǎng)。系統(tǒng)規(guī)劃：小區(qū)多層建筑采用生活、消防共用的低壓環(huán)狀管網(wǎng)給水系統(tǒng)，管網(wǎng)上設(shè)消火栓。根據(jù)自來水公司意見水壓基本可滿足小區(qū)多層建筑供水壓力要求，規(guī)劃小區(qū)不再設(shè)加壓設(shè)施。施工圖階段應(yīng)實(shí)測兩路給水管道水壓。小區(qū)設(shè)200立米消防水池三座，各儲(chǔ)備兩小時(shí)室內(nèi)外消防用水。排水體制設(shè)計(jì)：小區(qū)采用雨污分流制。污水量：生活污水量與生活用水量相同；綠化及灑道用水不計(jì)入總污水量。污水管網(wǎng)：小區(qū)生活污水集中設(shè)兩座化糞池處理，處理后污水排入市政排水管道。區(qū)內(nèi)污水管由D300、D400、D500鋼筋混凝土管組成，管道設(shè)計(jì)流量按最高日最高時(shí)計(jì)算?；S池清掏周期90天，污水停留時(shí)間為12個(gè)小時(shí)。雨水工程：設(shè)計(jì)采用敷設(shè)雨水暗管和地面組織徑流相結(jié)合的方法。根據(jù)豎向規(guī)劃分散組織雨水排放，雨水分片就近排入小區(qū)排水管網(wǎng)。1．2．5．6燃?xì)夤こ桃?guī)劃(1)規(guī)劃依據(jù)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50028—93)《洛陽市城市總體規(guī)劃》(1997—2010)(2)氣源小區(qū)東側(cè)經(jīng)四路敷設(shè)有中壓城市燃?xì)夤艿溃磥硇^(qū)燃?xì)庥纱私尤搿?3)用氣量估算耗熱定額及用氣指標(biāo)小區(qū)主要為居民生活用氣。居民生活用氣耗熱定額取2303MJ／人·年，戶均耗氣量取1．55Nm3／戶·日住宅管道燃?xì)馄?00％。(4)管網(wǎng)規(guī)劃輸配系統(tǒng)組成及壓力機(jī)制采用分散調(diào)壓低壓供氣方式，小區(qū)燃?xì)廨斉湎到y(tǒng)主要由中壓輸配管網(wǎng)、中低壓調(diào)壓設(shè)施和低壓管網(wǎng)等組成。根據(jù)洛陽市洛陽市燃?xì)夤こ桃?guī)劃，城市燃?xì)庵袎汗艿缐毫υO(shè)計(jì)為0.4Mpa。燃?xì)夤芫W(wǎng)沿規(guī)劃道路埋地敷設(shè)，一般布置在南北向道路的東側(cè)，東西向道路的南側(cè)。小區(qū)中壓煤氣經(jīng)調(diào)壓柜調(diào)壓后，沿小區(qū)煤氣低壓管網(wǎng)入戶。各建筑物燃?xì)庵Ч芫徒尤氲蛪喝細(xì)飧晒?。中壓燃?xì)夤艿啦捎娩摴?，DN75及其以上低壓燃?xì)夤艿啦捎们蚰T鐵管，DN75以下低壓燃?xì)夤艿啦捎娩摴芑蛩芰瞎堋Ｒ?guī)劃小區(qū)共設(shè)4臺(tái)燃?xì)庹{(diào)壓柜。調(diào)壓柜的設(shè)置應(yīng)符合《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》的相關(guān)要求。1．2．6配套工程小區(qū)設(shè)綜合社區(qū)服務(wù)用房3250平方米,固定停車位530小區(qū)設(shè)熱交換站一座，設(shè)在小區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施地下。1．2．7投資規(guī)模和資金籌措方案本經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)總投資20345.6萬元,資金籌措方案：全部由公司自籌。1．3項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排本項(xiàng)目前期工作約3個(gè)月，建設(shè)及裝修期33個(gè)月。項(xiàng)目前期工作主要包括項(xiàng)目可行性研究、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)批等。項(xiàng)目建設(shè)期需完成土建施工、設(shè)備訂貨、安裝調(diào)試、人員培訓(xùn)及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，直至投入使用。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表月數(shù)項(xiàng)目369121518212427303336前期工作土建施工設(shè)備訂貨裝飾工程交付使用第二章發(fā)展規(guī)劃/產(chǎn)業(yè)政策/及行業(yè)準(zhǔn)入分析2．1發(fā)展規(guī)劃分析洛陽市位于河南西部，北跨黃河,南望嵩岳,西有秦嶺潼關(guān)之險(xiǎn),東有虎牢黑石之固。東距鄭州148公里，西距西安324公里，北與焦作、濟(jì)源相鄰，南150公里為煤城平頂山市。洛陽市轄一市八縣六區(qū)。即：偃師市、孟津縣、新安縣、宜陽縣、伊川縣、嵩縣、洛寧縣、欒川縣、汝陽縣以及吉利區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)、廛河區(qū)、洛龍區(qū)六區(qū)，洛陽市轄域面積1.52萬平方公里，市區(qū)面積544平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積1610平方公里，總?cè)丝?70余萬，市區(qū)常住人口近200萬人。2．1．1洛陽城市發(fā)展總體規(guī)劃2．1．1．1發(fā)展的戰(zhàn)略方針及目標(biāo)憑借雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)條件與科技優(yōu)勢，充分利用歷史文化名城、著名古都的知名度，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，加強(qiáng)流通領(lǐng)域建設(shè)，強(qiáng)化中心城市職能，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，加大改革開放力度，抓住機(jī)遇，加快老工業(yè)基地改造步伐，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把洛陽建設(shè)成為科技教育發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工業(yè)城市和以歷史文化名城為依托的國際旅游城市，中原城市群副中心，科研開發(fā)中心和職業(yè)培訓(xùn)基地以及中西部區(qū)域物流樞紐。2．1．1．2近期規(guī)劃至2010年,洛陽主城區(qū)人口規(guī)模為205萬人，主城區(qū)建設(shè)用地203平方公里，人均建設(shè)用地99平方米總體布局:以洛河為軸,南北對應(yīng)發(fā)展;改造優(yōu)化舊城區(qū),重點(diǎn)建設(shè)城市新區(qū),疏解舊城壓力,拓展城市發(fā)展空間,提高城市發(fā)展的規(guī)模效益,完善區(qū)域中心城市職能,增強(qiáng)城市的輻射力和帶動(dòng)作用。形成澗東片區(qū)，高新-澗西片區(qū)，洛南片區(qū)，道北片區(qū)，伊南片區(qū)以及吉利組團(tuán)“五區(qū)一組團(tuán)”態(tài)勢。項(xiàng)目的建設(shè)符合洛陽市的城市發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)地址位于洛陽城市整體規(guī)劃中道北片區(qū)的西北角，屬于洛陽市拉大城市框架的支撐部分。2．2產(chǎn)業(yè)政策分析建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房是黨中央國務(wù)院為了深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，完善住房供應(yīng)體系而采取的一項(xiàng)重要政策，是黨和政府的德政工程和民心工程。國家建設(shè)部、河南省人民政府及洛陽市人民政府歷來重視城市低收入家庭住房條件的改善，經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策?！爸须姟り柟庑鲁恰苯?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目系河南省2009經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目、河南省“8511”投資促進(jìn)計(jì)劃項(xiàng)目，其開發(fā)建設(shè)得到了洛陽市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)委局及友鄰單位的重視與大力支持。公司將在“建老百姓滿意的住宅”這一企業(yè)宗旨的指引下，為洛陽市民傾力打造科學(xué)、舒適、美觀的國家康居工程示范項(xiàng)目,為推進(jìn)洛陽市保障性住房建設(shè)，拉動(dòng)住房消費(fèi)，解決中、低收入群眾的住房困難，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到積極的作用。本項(xiàng)目由洛陽市住房委員會(huì)辦公室向社會(huì)公開招標(biāo),中電（洛陽）置業(yè)有限公司作為該項(xiàng)目的第一中標(biāo)人,成功取得該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)，見洛房委辦2009年10月9日“中標(biāo)通知書”。2．3行業(yè)準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)充分競爭，政府除了宏觀調(diào)控，企業(yè)的正常經(jīng)營完全遵循市場規(guī)律運(yùn)行。2004年以來，飛速上漲的房價(jià)和偏快的發(fā)展速度使得政府部門出臺(tái)了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，政策的調(diào)控直接抬高房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻。作為行業(yè)最為重要的資源，土地供給被嚴(yán)格控制。政策進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)信貸，開發(fā)商高度依賴的銀行資源將變得更為稀缺。本項(xiàng)目屬經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)，資金和建設(shè)用地都得到政府政策支持。節(jié)能方案分析建筑節(jié)能是貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要方面，是節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境的基本國策。積極推進(jìn)建筑節(jié)能，有利于改善群眾生活、工作環(huán)境，有利于減輕大氣污染和溫室氣體排放，促進(jìn)生態(tài)保護(hù)，建筑節(jié)能是我國建設(shè)事業(yè)一項(xiàng)長期艱巨的任務(wù)。3．1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范本項(xiàng)目用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行以下國家標(biāo)準(zhǔn)：（1）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部令2000年第76號(hào)）（2）《建筑外窗氣密性分級(jí)及檢測方法》【GB7101-2002】（3）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》【GB50034-2004】（4）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》【GB60176-93】（5）國家、地方現(xiàn)行的相關(guān)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。3．2節(jié)能措施綜述建筑物的設(shè)計(jì)和建造應(yīng)當(dāng)依照國家的相關(guān)法律、法規(guī)，采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑配件等產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗。具體措施如下：（1）項(xiàng)目采用黏土空心磚、加氣混凝土砌塊、泰柏板、石膏板等新型墻體材料。盡量應(yīng)用有利于節(jié)能的塑鋼門窗、鍍膜隔熱玻璃窗，塑鋼門窗的應(yīng)用比例不低于30%。（2）項(xiàng)目采用集中供熱，以減低能耗。（3）積極采用節(jié)水衛(wèi)生器具，選用優(yōu)質(zhì)節(jié)水水箱及配件，堵塞跑冒滴漏現(xiàn)象；同時(shí)提倡廢水二次利用，利用生活污水凈化技術(shù)和裝置節(jié)約用水。生活給水系統(tǒng)采用變頻調(diào)速供水方式，達(dá)到節(jié)能的目的，供水裝置采用減振措施，降低水泵噪音。加強(qiáng)計(jì)量措施。（4）采用無污染、高效節(jié)能的照明裝置及電器設(shè)備。3．3能耗狀況及能耗指標(biāo)分析3．3．1規(guī)定性指標(biāo)3．3．1．1圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)K和外窗的遮陽系數(shù)SC限值：（1）屋面：K≤0.7w/(m2·k)（2）外墻：k≤1.0w/(m2·k)（3）外窗：a)0.2<窗墻面積比<0.3，K≤3.5遮陽系數(shù)SC≤0.55b)0.3<窗墻面積比<0.4，K≤3.0遮陽系數(shù)SC≤0.50/0.6c)0.4<窗墻面積比<0.5，K≤2.8遮陽系數(shù)SC≤0.45/0.55d)0.5<窗墻面積比<0.7，K≤3.5遮陽系數(shù)SC≤0.40/0.503．3．1．2窗墻面積比及外窗可開啟面積的規(guī)定（1）每個(gè)朝向的窗墻面積比≤0.7（2）窗墻面積比<0.4時(shí)，玻璃的可見光投射比≥0.4（3）外窗可開啟比例≥窗面積的30％3．3．1．3外窗的氣密性外窗的氣密性≥4級(jí)3．4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析3．4．1建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能技術(shù)措施（1）屋面：本工程屋面保溫層采用40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），以滿足屋面隔熱系數(shù)的要求。（2）外墻：本工程外墻采用粉煤灰空心砌塊，外墻面采用外保溫構(gòu)造，外墻加掛50厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），滿足外墻傳熱系數(shù)的要求。（3）外窗：選用塑鋼窗，玻璃選用中空浮法玻璃。（4）地面：地面墊層設(shè)150厚泡沫混凝土，熱阻>1.2(m2·k)/w3．4．2給排水節(jié)能措施本項(xiàng)目市政供水壓力可以滿足6層以下供水要求，充分利用市政管網(wǎng)供水壓力。所有水具均選用節(jié)水型產(chǎn)品，水池水箱設(shè)溢流水位報(bào)警裝置，防止長時(shí)間溢流浪費(fèi)。對雨水進(jìn)行回收循環(huán)利用。3．4．3暖通節(jié)能措施單體家用空調(diào)選用符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，安裝時(shí)注意管道保溫。利用太陽能供應(yīng)熱水，暖氣管道按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)加設(shè)保溫層，外敷復(fù)合鋁膜防潮。滿足最小熱阻0.74(m2·k)/w的要求。3．4．4電氣節(jié)能措施變配電選用高效低能耗的變壓器，變配電間設(shè)置自動(dòng)控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)照明的自動(dòng)控制管理。利用風(fēng)光互補(bǔ)公共照明，所有照明燈具選用節(jié)能產(chǎn)品，盡量不用白熾燈。建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案4．1項(xiàng)目選址及用地方案本期清水灣項(xiàng)目選址位于“中電·陽光新城”的東南角，地塊周界為：北至道北五路，南至石油公司、鐵路專用線，東至小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的經(jīng)五路，西至經(jīng)三路。項(xiàng)目建設(shè)用地91畝。4．2場址建設(shè)條件4．2．1地形、地貌項(xiàng)目區(qū)地形較平坦,地表現(xiàn)狀多為果園及民房。4．2．2工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件工程擬建設(shè)位置為洛河二級(jí)階地。地層構(gòu)造為風(fēng)——洪積、沖——洪積形成的黃土狀粉土及粉質(zhì)粘土；粉土及粉質(zhì)粘土、卵礫石。地基承載力為15—18噸左右。此地域適宜進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。4．2．3周邊建筑物與環(huán)境條件項(xiàng)目規(guī)劃選址北為道北五路，南為石油公司、鐵路專用線，東至規(guī)劃道路經(jīng)四路，西至規(guī)劃道路經(jīng)三路。環(huán)境狀況良好，沒有明顯污染源。4．2．4城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會(huì)條件擬建位置均符合城市規(guī)劃，且環(huán)境優(yōu)美，為未來洛陽市城區(qū)發(fā)展的重要地段。項(xiàng)目的建設(shè)將大大提高洛陽市部分中低收入的居民居住條件，同時(shí)改善周邊環(huán)境狀況，是一個(gè)利國利民的項(xiàng)目，得到當(dāng)?shù)鼐用竦臍g迎和政府的支持，有良好的社會(huì)基礎(chǔ)和條件。4．2．5基礎(chǔ)設(shè)施條件擬建位置的交通條件良好，分別與老城區(qū)交通干道相臨，電力、給排水條件均已完備，已具備了開工建設(shè)的配套條件。4．2．6征地拆遷條件項(xiàng)目建設(shè)用地是中電（洛陽）置業(yè)有限公司通過劃撥所得，本地塊拆遷準(zhǔn)備工作已完成。4．3土地利用合理性分析本項(xiàng)目建設(shè)用地位于“中電·陽光新城”的東南角，北至道北五路，南至石油公司、鐵路專用線，東至小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的經(jīng)四路，西至規(guī)劃道路經(jīng)三路,此地塊是老城區(qū)邙山鎮(zhèn)中溝村的集體土地。近年來由于城市建設(shè)的發(fā)展,中溝村以經(jīng)成為典型的城中村。本項(xiàng)目利用該地塊實(shí)施城市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)，符合洛陽市城市政體規(guī)劃及國家相關(guān)政策，項(xiàng)目提供的經(jīng)濟(jì)適用住房為緩解城市中低收入家庭住房困難具有重要意義。4．4征地拆遷及安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目建設(shè)用地地表附屬物為民房及部分果園，全部拆除后一次性貨幣補(bǔ)償不再安置。第五章環(huán)境及生態(tài)影響分析5．1設(shè)計(jì)依據(jù)（1）關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》（86）國環(huán)字003號(hào)（2）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（90）17號(hào)令（3）《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》（4）《中華人民共和國大氣污染防治法》（5）《水土保護(hù)工作條例》（6）《中華人民共和國水污染防治法》（7）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-965．2建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于洛陽老城區(qū)，大氣容量較大，其自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境基本良好。5．3項(xiàng)目建設(shè)及使用對環(huán)境的影響5．3．1破壞因素本項(xiàng)目的建設(shè)，將使該建設(shè)區(qū)域地面性質(zhì)發(fā)生變化，改變了該地點(diǎn)原有的植被。5．3．2污染因素本項(xiàng)目污染因素主要包括：（1）來自項(xiàng)目建設(shè)過程中的粉塵污染、噪聲污染。（2）項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的生活污水和固體生活垃圾。5．4環(huán)境保護(hù)治理措施5．4．1破壞因素的治理在項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)中，提高區(qū)內(nèi)綠地的綠化面積，以降低對環(huán)境造成的不利影響。5．4．2污染因素的治理5．4．2．1施工期間的污染治理（1）施工噪聲是短期行為，但由于施工場地靠近居民區(qū)，建議夜間停止施工。（2）在建設(shè)過程中，嚴(yán)格對施工現(xiàn)場的管理，料場布置在遠(yuǎn)離居民區(qū)的位置，采用噴水降塵、減震降噪等方法減低粉塵、噪聲對環(huán)境的影響。（3）在運(yùn)輸易灑落粉塵物料時(shí)，應(yīng)采取遮蓋措施。5．4．2．2使用期間的污染治理（1）生活污水經(jīng)化糞池沉淀后，排入市政污水管網(wǎng)統(tǒng)一處理。（2）垃圾：生活垃圾集中由城區(qū)環(huán)衛(wèi)部門收集按有關(guān)要求方法處理。5．5環(huán)境影響評價(jià)雖然本項(xiàng)目在建設(shè)與運(yùn)營過程中對環(huán)境有一定的影響，但由于該地域環(huán)境容量較大，并且在項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)中采取一定的防范措施，在項(xiàng)目的運(yùn)營過程中，對垃圾、生活污水進(jìn)行處理，所以，本項(xiàng)目在建設(shè)中與建成后的運(yùn)營中，對當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境及生態(tài)環(huán)境造成的影響不大。5．6環(huán)境保護(hù)建議植被綠化能夠起到吸收有害氣體、改善小氣候、降低噪聲、美化環(huán)境的作用。場區(qū)可選擇合適的花草、樹木，合理綠化，利用綠色植物減塵、阻噪、美化環(huán)境。第六章項(xiàng)目管理及建筑進(jìn)度6．1項(xiàng)目管理為確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)地按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。特制定以下管理措施。6．1．1實(shí)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)制(詳見招投標(biāo)方案)。6．1．2實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。6．1．3實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位和人員，對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。6．1．4嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受建設(shè)主管部門和社會(huì)監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。6．1．5嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對項(xiàng)目資金實(shí)行專帳管理、?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪用和擠占。6．2項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施分為以下三個(gè)階段：準(zhǔn)備工作：編制項(xiàng)目申請報(bào)告及審查、批復(fù)；準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料、方案設(shè)計(jì)等?？辈煸O(shè)計(jì)：場區(qū)測量勘察、總體方案設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)及審批；施工圖設(shè)計(jì)。施工：根據(jù)規(guī)劃對基地內(nèi)原附屬物拆除，同時(shí)要落實(shí)好協(xié)作關(guān)系，土建招標(biāo)與施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定的交叉。6．3建設(shè)周期由于項(xiàng)目較大，計(jì)劃分期實(shí)施，一期工程建設(shè)周期初步計(jì)劃為36個(gè)月。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表月數(shù)項(xiàng)目369121518212427303336前期工作土建施工設(shè)備訂貨裝飾工程交付使用6.4項(xiàng)目招標(biāo)初步方案6.4.1由于本單位不具備自行招標(biāo)能力，擬委托具備代理資質(zhì)的招標(biāo)代理公司代理本項(xiàng)目的招標(biāo)。6.4.2招標(biāo)范圍本項(xiàng)目所有工作均采用公開招標(biāo)形式采購。6.4.3招標(biāo)方式按照有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的招標(biāo)方式采用公開招標(biāo)。6.4.5招標(biāo)公告發(fā)布媒體招標(biāo)公告按照國家有關(guān)部門規(guī)定發(fā)布，項(xiàng)目招標(biāo)公告擬在“中國采購與招標(biāo)網(wǎng)”上刊登，滿足競爭性要求。6.4.6招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表工程名稱：“中電·陽光新城—清水灣”住宅小區(qū)招標(biāo)范圍組織形式招標(biāo)方式自行詢價(jià)采購標(biāo)的估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程監(jiān)理√√√設(shè)備√√√其他情況說明：按照國家及省有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所有工作均公開招標(biāo)。建設(shè)單位蓋章年月日第七章經(jīng)濟(jì)影響分析7．1經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析7．1．1投資估算、估算依據(jù)與說明本項(xiàng)目建設(shè)投資與財(cái)務(wù)評價(jià)按照國家計(jì)委發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)”（第三版）的規(guī)定進(jìn)行編制。本經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益估算只限于經(jīng)濟(jì)適用房部分（1）土建工程根據(jù)項(xiàng)目單位提供的土建工程資料，參考洛陽市現(xiàn)行概算編制定額、材料預(yù)算價(jià)和各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算各建（構(gòu)）筑物的工程費(fèi)用。建筑物和構(gòu)筑物均按一般的天然基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì)，未考慮地基需特殊處理的費(fèi)用。建筑工程費(fèi)用估算見下表：主要建（構(gòu)）筑工程費(fèi)用估算表序號(hào)名稱建筑面積單位金額（萬元）備注1小高層住宅樓75246m210158.21350元/m22多層住宅樓54054m25675.71050元/m2=SUM(ABOVE)15833.93道路、廣場16400m2213.2130元/m24綠地16400m2164100元/m25院區(qū)配套水電1295.6100/m26合計(jì)=SUM(ABOVE)17506.7（2）其它費(fèi)用估算建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%估算；工程設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的1.5%估算；勘察費(fèi)按工程費(fèi)的0.5%估算；文物普探費(fèi)8元/平方米圖紙審查費(fèi)0.5‰地震安全影響評價(jià)0.5‰工程監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%估算；工程招標(biāo)費(fèi)按工程費(fèi)的3‰估算；其他費(fèi)用計(jì)算表序號(hào)費(fèi)用名稱金額（萬元）備注1建設(shè)單位管理費(fèi)1752工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3503文物普探費(fèi)39.74圖紙審查費(fèi)95地震安全影響評價(jià)96項(xiàng)目可研費(fèi)用107環(huán)評費(fèi)用208工程監(jiān)理費(fèi)1759工程招標(biāo)費(fèi)3519市政設(shè)施配套費(fèi)120元/平方米0不計(jì)合計(jì)=SUM(ABOVE)822.7（3）土地費(fèi)用本經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地由政府劃撥，土地費(fèi)用不計(jì)。（4）預(yù)備費(fèi)估算基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用5%估算，由于建設(shè)期較長，本項(xiàng)目考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)6%。（5）總投資估算本項(xiàng)目總投資估算為20345.6萬元。其中：工程建設(shè)費(fèi)用17506.7萬元，其它費(fèi)用822.7萬元，土地費(fèi)用：0萬元，基本預(yù)備費(fèi)916.4萬元，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)1099.8萬元。見下表：總投資估算表序號(hào)名稱單位金額占總投資比例（%）1工程費(fèi)用萬元17506.72其它費(fèi)用萬元822.73預(yù)備費(fèi)萬元2016.24土地費(fèi)用萬元00合計(jì)萬元=SUM(ABOVE)20345.6100（6）資金籌措及資金來源本經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目總投資20345.6萬元，全部資金由企業(yè)籌措，來源于企業(yè)自有資金，預(yù)售房收入等。7．1．2效益分析本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）及現(xiàn)行的財(cái)稅制度編制進(jìn)行評價(jià)。（1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目總投資20345.6萬元。本項(xiàng)目投資資金全部由建設(shè)單位自籌。（2）預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)測算預(yù)計(jì)住宅平米售價(jià)(均價(jià)):公攤費(fèi)用=（20345.6-15833.9）÷129300平方米=348銷售費(fèi)用及管理費(fèi)3%：小高層：1698.9×3%=51元多層：1398.9×3%=42c.多層住宅:1398.9+42+43+81.6=1565.5元/平方米（3）投資回收期投資回收期為3.5年（含建設(shè)期3年）7．2評價(jià)結(jié)論按國家有關(guān)政策本項(xiàng)目利潤率為3%。影響項(xiàng)目效益的主要因素是銷售,由于本項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)適用住房,銷售價(jià)格較低,預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)不大。綜上所述，本項(xiàng)目為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)不大,收益較穩(wěn)定。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。影響本項(xiàng)目的兩個(gè)敏感性因素主要是銷售價(jià)格和銷售數(shù)量。只要加大對產(chǎn)品的宣傳力度，保證客戶群，項(xiàng)目即有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。7．3行業(yè)影響分析項(xiàng)目的實(shí)施將有力的推進(jìn)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施,保障中低收入家庭住房條件的改善是洛陽市政府積極響應(yīng)國家建設(shè)和諧社會(huì)的號(hào)召,本項(xiàng)目的建設(shè)將改善1493戶居民的居住條件,對促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展,發(fā)揮一定作用。本項(xiàng)目實(shí)施是洛陽市政府積極執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，對平抑洛陽市房地產(chǎn)市場價(jià)格將起到一定作用。7．4區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析老城區(qū)委區(qū)政府非常重視本項(xiàng)目的實(shí)施,對項(xiàng)目的前期運(yùn)作給予了大力支持。區(qū)屬各個(gè)部門給項(xiàng)目實(shí)施大開綠燈，多次深入現(xiàn)場協(xié)調(diào)解決前期準(zhǔn)備工作中遇到的問題。本項(xiàng)目實(shí)施，可改善城市環(huán)境，提高城市品位，為完善城市功能提供足夠的空間，帶動(dòng)老城區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，也能夠保障中低收入家庭的居住條件的改善，提高居民收入和生活質(zhì)量。在前期居民拆遷期間，涌現(xiàn)出了許多舍小家、顧大家的動(dòng)人事跡，熱切盼望著項(xiàng)目早日開工。通過積極宣傳與圖片展覽及項(xiàng)目的成功實(shí)施，項(xiàng)目區(qū)域周邊廣大市民充分認(rèn)識(shí)到開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的重要性。第八章社會(huì)影響分析本項(xiàng)目實(shí)施后，一個(gè)嶄新的住宅小區(qū)將展示在人們面前。這將成為將老城區(qū)安居工程開發(fā)領(lǐng)域很好的一個(gè)范例，必將在社會(huì)中產(chǎn)生巨大反響，本項(xiàng)目的建設(shè)不但改善了老城區(qū)道北石油路附近居民居住條件，而且對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生較大的推動(dòng)作用，從而產(chǎn)生較好社會(huì)效益。該項(xiàng)目的建設(shè)使老城區(qū)石油路一帶地帶的居民居住條件得到了較大改善，方便了廣大群眾，提高了城市品味，并對當(dāng)?shù)卣猩桃Y、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，對洛陽市老城區(qū)的城市建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家政策及當(dāng)?shù)匾?guī)劃，綜合場地選址、建設(shè)方案、公用設(shè)施配套、資金落實(shí)及社會(huì)效益等各方面情況，研究認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的。建設(shè)單位應(yīng)抓緊落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金及項(xiàng)目報(bào)批等前期工作，使項(xiàng)目盡快開工建設(shè)；項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》進(jìn)行招標(biāo)采購，以提高建設(shè)質(zhì)量、降低成本、節(jié)約投資，實(shí)現(xiàn)較好效益。

目錄第一章業(yè)主單位及項(xiàng)目狀況 41．1項(xiàng)目業(yè)主單位概況 41．2項(xiàng)目概況 51．3項(xiàng)目