陜西集體經(jīng)營性建設用地入市業(yè)務培訓

集體經(jīng)營性建設用地入市業(yè)務一、基本概念二、政策背景三、意義目標四、入市業(yè)務及流程實操內(nèi)容目錄五、業(yè)務（服務）內(nèi)容1.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是指在農(nóng)村存量集體建設用地中國土空間規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等用途的經(jīng)營性建設用地。2.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權以出讓、租賃或作價出資（入股）方式進入市場的行為?；靖拍?.2014年，中央一號文件提出允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)和增值收益分配機制。2.2020年，新修訂的《土地管理法》明確土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。3.2022年9月，《關于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作的指導意見》提出，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場中交易，適用相同規(guī)則。4.2022年11月23日，中共中央辦公廳印發(fā)《關于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作的意見》（廳字〔2022〕34號）政策背景

意義：充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，以建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場為目標，形成公平有序競爭的市場配置機制和監(jiān)管規(guī)則、有力保護市場交易權利為主線，依法規(guī)范有序推進集體經(jīng)營性建設用地入市工作，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，激活農(nóng)村土地要素，促進鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

目標：通過梳理低效利用或閑置的集體經(jīng)營性建設用地，統(tǒng)籌宅基地制度改革、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、土地征收成片開發(fā)、全域土地綜合整治等政策，提出符合實際的入市方案，節(jié)約集約合理利用符合規(guī)劃的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地。意義及目標1.就地入市：依法取得、符合規(guī)劃的工礦倉儲、商服等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，具備開發(fā)建設所需基礎設施等基本條件、就地在本村組直接使用的，可直接就地入市。2.整治入市：對歷史形成的各類集體建設用地，編制土地整治方案，開展土地整治，配套基礎設施，根據(jù)規(guī)劃確定的用途，重新劃分宗地和確定產(chǎn)權歸屬，由集體經(jīng)濟組織入市。3.調(diào)整入市：零星、分散的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，根據(jù)批準的整治實施方案，整治復墾后，經(jīng)縣級政府組織驗收并按規(guī)劃和計劃調(diào)整到區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項目區(qū)入市。入市范圍入市主體：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的入市主體為土地所有權人，可由代表行使所有權的集體經(jīng)濟組織、村委會或委托具有相應資質(zhì)的資產(chǎn)經(jīng)營管理公司負責入市工作。入市主體入市條件：依照國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，權屬清晰、沒有爭議，并經(jīng)依法完成集體土地所有權登記的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地。入市條件入市用途：國土空間規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服、住宅用地（僅限保障性租賃住房）等用途的土地。入市方式：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權以出讓、租賃方式進入市場。入市途徑：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權以出讓、租賃方式入市，采取招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式確定土地使用權人。入市用途及方式總體路徑服務項目鄉(xiāng)村招商引資服務項目策劃設計服務鄉(xiāng)村項目投融資服務其他衍生增值服務地價評估方案報批方案編制交易登記勘測定界業(yè)務(服務)內(nèi)容入市制度咨詢服務入市制度落地服務交易平臺建設二級市場交易產(chǎn)權質(zhì)(抵)押、融資服務產(chǎn)權資產(chǎn)評估服務1.入市制度咨詢服務：根據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的服務需求，牽頭組建相關領域?qū)＜覍W者搭建專家?guī)?，提供培訓交流、技術指導、政策咨詢等全流程服務工作。協(xié)助搭建集體經(jīng)營性建設用地入市方案及配套制度文件，主要包括集體經(jīng)營性建設用地入市規(guī)定、入市增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理辦法、集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓管理辦法、集體經(jīng)營性建設用地項目建設管理辦法、集體經(jīng)營性建設用地入市財務管理制度等，多維度搭建農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市政策體系，提供入市試點政策支撐，保障入市改革落地見效。業(yè)務(服務)內(nèi)容2.入市制度落地服務：（1）勘測定界。依據(jù)入市工作需要，實地界定入市地塊使用范圍、測定界址位置、調(diào)繪土地利用現(xiàn)狀，計算入市地塊面積，為用地審批和地籍管理提供科學、準確的基礎資料。業(yè)務(服務)內(nèi)容（2）地價評估。依據(jù)與國有建設用地“同等入市、同權同價”的原則，綜合考慮入市地塊區(qū)位、市場均價、畝均收益、前期開發(fā)投入成本、土地征收區(qū)片地價等因素，采用收益還原法、市場比較法、成本逼近法等方法對入市地塊價格進行科學評估，并向自然資源部門進行備案，合理確定入市地塊入市地價。業(yè)務(服務)內(nèi)容（3）方案編制：依據(jù)當?shù)匾?guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，協(xié)助編制集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等方案，載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入、生態(tài)環(huán)境保護要求、使用期限、土地用途交易方式、入市起始價、集體收益分配安排、動工期限、雙方權利義務等內(nèi)容。（4）方案報批：協(xié)助入市主體將土地所有權證明、入市方案、入市書面意見等報市(縣、區(qū))人民政府，溝通協(xié)調(diào)自然資源、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、環(huán)保等職能部門，提供入市方案報批服務。（5）交易登記：協(xié)助入市主體開展集體經(jīng)營性建設用地入市的組織工作，提供規(guī)范性流程指導服務。指導交易雙方簽訂書面合同，并協(xié)助地塊競得者依法申請辦理不動產(chǎn)登記。業(yè)務(服務)內(nèi)容3.交易平臺建設：

利用“互聯(lián)網(wǎng)+自然資源服務”信息技術手段，搭建集體經(jīng)營性建設用地使用權網(wǎng)上交易平臺，提供集體經(jīng)營性建設用地的登記、備案、審核、發(fā)布、檢索、交易、監(jiān)管等功能，實現(xiàn)信息集聚、數(shù)據(jù)管理、業(yè)務辦理、信息服務、資源共享等多種功能，增加交易機會，促進供需雙方信息對稱，降低交易成本，提高土地資源配置效率。

同時，對集體經(jīng)營性建設用地地塊面積、用途、區(qū)位、起始價、成交價、溢價率等數(shù)據(jù)多樣化統(tǒng)計分析，顯化數(shù)據(jù)價值，匯聚交易大數(shù)據(jù)，輔助決策支持，助力挖掘農(nóng)村集體建設用地潛力，推進節(jié)約集約高效用地。業(yè)務(服務)內(nèi)容業(yè)務(服務)內(nèi)容4.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地二級市場交易。5.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地產(chǎn)權質(zhì)(抵)押、融資服務。6.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地產(chǎn)權資產(chǎn)評估服務。7.農(nóng)村項目招商引資服務。8.農(nóng)村項目策劃設計服務。9.農(nóng)村項目投融資服務。10.其他衍生增值服務。業(yè)務(服務)內(nèi)容服務項目鄉(xiāng)村招