房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)稅收疑難問(wèn)題講座

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)稅收疑難問(wèn)題講座

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主要內(nèi)容

?一、房地產(chǎn)融資

?二、土地成本疑難問(wèn)題

?三、開(kāi)發(fā)成本疑難問(wèn)題

?公共配套設(shè)施/人防性質(zhì)車(chē)位

?四、開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用的劃分

?五、開(kāi)發(fā)費(fèi)用常見(jiàn)問(wèn)題

?營(yíng)銷設(shè)施/公益捐贈(zèng)/稅法的社會(huì)責(zé)任

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房地產(chǎn)融資

?一、借款費(fèi)用的資本化

?二、銀行資金利息的扣除

?三、個(gè)人資金利息的扣除

?四、信托資金利息的扣除

?五、工程欠款和墊資

?六、擔(dān)保損失

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借款費(fèi)用的資本化

?企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十七條

?企業(yè)為購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和經(jīng)過(guò)12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定

可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用,

應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。

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借款費(fèi)用的資本化（續(xù)1）

?2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

?第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理

?企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可

按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接

在稅前扣除。

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借款費(fèi)用的資本化（續(xù)2）

?1999關(guān)于執(zhí)行具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和《股份有限公司會(huì)計(jì)制度》有關(guān)會(huì)計(jì)問(wèn)題解答7

?從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司，為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后，計(jì)入當(dāng)期損益。

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借款費(fèi)用的資本化（續(xù)3）

?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用

?企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)

的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生

額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。

?注：專門(mén)借款/一般借款

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借款費(fèi)用的資本化（續(xù)4）

?如果符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)沒(méi)有借入專門(mén)借款，則應(yīng)以累計(jì)

資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)為基礎(chǔ)計(jì)算所占用的一般借款利息資本化金額。即企業(yè)占用一般

借款資金購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)時(shí)，一般借款的借款費(fèi)用的資本化金額

的確定應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)支出相掛鉤。

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新舊準(zhǔn)則對(duì)比

?原準(zhǔn)則只允許專門(mén)借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才可資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；

?新準(zhǔn)則規(guī)定，除了專門(mén)借款的借款費(fèi)用之外，為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條

件的資產(chǎn)而占用的一般借款的借款費(fèi)用也允許資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。

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借款費(fèi)用準(zhǔn)則應(yīng)用指南

?一般借款利息費(fèi)用資本化金額=累計(jì)資產(chǎn)支出超過(guò)專門(mén)借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均

數(shù)X所占用一般借款的資本化率。

?所占用一般借款本金加權(quán)平均數(shù)=工（所占用每筆一般借款本金X每筆一般借款在當(dāng)

期所占用的天數(shù)/當(dāng)期天數(shù)）

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閥JL資金利息

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專門(mén)借款的閑置利息

?為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門(mén)借款的，應(yīng)當(dāng)以專門(mén)借款

當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)

行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定。

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專門(mén)借款的閑置利息（續(xù)）

?2009國(guó)稅發(fā)91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程

?第二十七條審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注

?（三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

?注：資本化利息一閑置資金的利息收入

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借款費(fèi)用的資本化（續(xù)7）

?1、開(kāi)工前和完工后的利息支出，全部費(fèi)用化計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用

?2、尚未預(yù)售之前的建設(shè)期間，全部資本化，一般需要扣減專門(mén)借款的閑置利

息收入

?注：全部屬于專門(mén)借款（單個(gè)項(xiàng)目）

?3、已經(jīng)預(yù)售之后的建設(shè)期間的，全部資本化，一般不需要扣減利息收入

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借款輔助費(fèi)用

?2012公告15號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告

?企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券、取得貸款、吸收保戶儲(chǔ)金等方式融資而發(fā)生的合理的費(fèi)

用支出，符合資本化條件的，應(yīng)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的，應(yīng)作為財(cái)

務(wù)費(fèi)用，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。

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企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用

?第十條專門(mén)借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資

產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額予以資本

化，計(jì)入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本；

?一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益

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借款費(fèi)用準(zhǔn)則講解

?因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用，是指企業(yè)在借款過(guò)程中發(fā)生的諸如手續(xù)費(fèi)、傭金

等費(fèi)用，由于這些費(fèi)用是因安排借款而發(fā)生的，也屬于借入資金所付出的代價(jià)，是借

款費(fèi)用的構(gòu)成部分。

?注：手續(xù)費(fèi)包括擔(dān)保費(fèi)和抵押費(fèi)等

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借款利息輔助費(fèi)用

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銀行顧問(wèn)費(fèi)

?一、如果和銀行借款直接相關(guān)的，會(huì)計(jì)處理按照借款費(fèi)用準(zhǔn)則，有可能資本化

?二、如果和銀行借款不存在直接相關(guān)，會(huì)計(jì)處理計(jì)入管理費(fèi)用準(zhǔn)則

?注：合同+發(fā)票+付款+實(shí)踐

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利息扣除(金融機(jī)構(gòu))

?2010國(guó)稅函220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

?(-)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證

明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其

他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”

金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

?注：此方法下非金融機(jī)構(gòu)借款不得扣除

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財(cái)?shù)葘Ｓ门c土地增值稅

利息支出其他支出

銀行的”銀行金*機(jī)非金M機(jī)和管理會(huì)用、

利息支構(gòu)的利息支出,構(gòu)的利息嫡4克用，

限定利*以內(nèi)，

出，據(jù)支出，不關(guān)同在開(kāi)發(fā)

成本的5%以

實(shí)扣除4t賣(mài)扣殺允許扣除'

內(nèi)林賣(mài)扣除

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金融機(jī)構(gòu)范圍

?2009金融機(jī)構(gòu)代碼

?注：金融企業(yè)、金融管理

?2007金融許可證管理辦法

?注：金融業(yè)務(wù)，包括非貸款人

?1999銀行信貸登記咨詢管理辦法（貸款卡）

?注：貸款人，包括但不限于銀行

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金融機(jī)構(gòu)范圍（續(xù)）

?2011公告34號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告

?金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀

行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。

?注：《貸款卡》的使用單位

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2004法函96號(hào)

?關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問(wèn)題的座談會(huì)紀(jì)要

?人民法院對(duì)于所適用的法律規(guī)范，一般按照其通常語(yǔ)義進(jìn)行解釋；

?有專業(yè)上的特殊涵義的，該涵義優(yōu)先；

?語(yǔ)義不清楚或者有歧義的，可以根據(jù)上下文和立法宗旨、目的和原則等確定其涵義。

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2004法函96號(hào)

?關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問(wèn)題的座談會(huì)紀(jì)要

?法律規(guī)范在列舉其適用的典型事項(xiàng)后，又以“等”、“其他”等詞語(yǔ)進(jìn)行表述

的，屬于不完全列舉的例示性規(guī)定。

?注：正列舉+等，基層執(zhí)法部門(mén)不得擴(kuò)展

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2004法函96號(hào)

?以“等”、“其他”等概括性用語(yǔ)表示的事項(xiàng)，均為明文列舉的事項(xiàng)以外的事

項(xiàng)，且其所概括的情形應(yīng)為與列舉事項(xiàng)類似的事項(xiàng)。

?注：正列舉+等+概括性詞語(yǔ)，基層執(zhí)法部門(mén)可以擴(kuò)展

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小額貸款公司

?依據(jù)《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（銀監(jiān)發(fā)（2008）23號(hào)）才開(kāi)始

組建的，晚于《金融許可證管理辦法》開(kāi)始實(shí)施的2007年。同時(shí)，依據(jù)《小額貸款公

司改制設(shè)立村鎮(zhèn)銀行暫行規(guī)定》（銀監(jiān)發(fā)（2009）48號(hào)）的規(guī)定，小額貸款公司正在

逐步改制成村鎮(zhèn)銀行。

?無(wú)論改制前還是改制后，都必須辦理《金融許可證》。

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典當(dāng)公司

?2005典當(dāng)管理辦法

?第三十七條典當(dāng)當(dāng)金利率，按中國(guó)人民銀行公布的銀行機(jī)構(gòu)6個(gè)月期法定貸款利率及

典當(dāng)期限折算后執(zhí)行。

?第三十八條典當(dāng)綜合費(fèi)用包括各種服務(wù)及管理費(fèi)用。月/最高

?動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押42%；房地產(chǎn)抵押27%。；財(cái)產(chǎn)權(quán)利24%。

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利息扣除（非金融）

?（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本“金

額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

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利息扣除（非金融，續(xù)）

?翻譯：不區(qū)分金融機(jī)構(gòu)還是非金融機(jī)構(gòu)，不區(qū)分財(cái)務(wù)費(fèi)用的具體內(nèi)容，發(fā)生的所有財(cái)

務(wù)費(fèi)用（含資本化利息）與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用一起，在土地和開(kāi)發(fā)成本（不含利息）

金額之和的10%以內(nèi)申報(bào)扣除。

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1995國(guó)稅函發(fā)156營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答

?十答：《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定，貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目的征收范圍，

而貸款是指將資金貸與他人使用的行為?

?根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使

用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。會(huì)計(jì)

科目

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2008年度北京

?問(wèn)：企業(yè)向非金融企業(yè)借款發(fā)生的利息支出或資金占用費(fèi)以什么票據(jù)作為扣除憑據(jù)

?答：應(yīng)憑發(fā)票作為扣除憑證，沒(méi)有發(fā)票可以到稅務(wù)局代開(kāi)。企業(yè)應(yīng)以相關(guān)協(xié)議作為支

付利息的相關(guān)證明材料，協(xié)議中應(yīng)明確約定利息所屬時(shí)間、利息金額等內(nèi)容。

?2008遼寧2008天津2008浙江2009寧波

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利息的實(shí)際發(fā)生

?2009國(guó)稅發(fā)91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程

?第二十一條審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成

本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

?注：沒(méi)有實(shí)際的利息支出，不允許申報(bào)扣除，無(wú)論是土地增值稅，還是企業(yè)所得稅

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土地增值稅利息扣除

?（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算

扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（-）項(xiàng)所述兩種辦法。

?（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用

中計(jì)算扣除。

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開(kāi)發(fā)成本的口徑

?會(huì)計(jì)口徑：

?包括土地和資本化利息

?土地增值稅法：

?不含土地、資本化利息

?加計(jì)扣除基數(shù)：

?會(huì)計(jì)口徑一資本化利息

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墊資的稅務(wù)處理

?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條

?價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、

滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外

收費(fèi)…

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墊資的稅務(wù)處理（續(xù)）

?施工企業(yè)的墊資利息，不論是否書(shū)面約定，都屬于施工企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳

納3%的建筑安裝營(yíng)業(yè)稅。

?但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，墊資利息屬于建安成本，不屬于借款費(fèi)用，。。。

?資金池與統(tǒng)借統(tǒng)還

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企業(yè)向自然人借款

?2009國(guó)稅函777號(hào)關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問(wèn)題的通知

?其借款情況同時(shí)符合以下條件的，其利息支出在不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同

類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，根據(jù)稅法第八條和稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，準(zhǔn)

予扣除。

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企業(yè)向自然人借款（續(xù)1）

?（一）企業(yè)與個(gè)人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其

他違反法律、法規(guī)的行為

?1991法民發(fā)21號(hào)關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見(jiàn)

?2010法釋18號(hào)關(guān)于審理非法集資刑事案件的解釋

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企業(yè)向自然人借款（續(xù)2）

?（二）企業(yè)與個(gè)人之間簽訂了借款合同。

?注：扣繳營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅

?例如，約定利息100萬(wàn)元，需要扣繳個(gè)人所得稅20萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加5.6萬(wàn)元，合

計(jì)扣繳25.6萬(wàn)元

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借款合同

?合同法第一百九十七條

?借款合同采用書(shū)面形式，但自然人之間借款另有約定的除外。

?借款合同的內(nèi)容包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條

款。

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印花稅

?印花稅稅率表：萬(wàn)分之零點(diǎn)五

?借款合同，銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同

?1988印花稅暫行條例施行細(xì)則

?第十條印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅。

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股權(quán)信托

?股權(quán)信托主要是指信托機(jī)構(gòu)通過(guò)資金信托計(jì)劃向投資者募集資金，然后購(gòu)買(mǎi)

房地產(chǎn)公司定向增發(fā)的股本，從而成為房地產(chǎn)公司的股東，但一般不參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

?在約定的一定期限屆滿后，房地產(chǎn)公司溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)信托機(jī)構(gòu)持有的股權(quán)，

然后減少房地產(chǎn)公司實(shí)收資本

44

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幻燈片45

股權(quán)信托投資（續(xù)）

?2002財(cái)稅191號(hào)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知

?一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投

資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

?二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

?焦點(diǎn)問(wèn)題：信托公司股權(quán)投資期間是否承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

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幻燈片46

股權(quán)信托投資的處理

?借：實(shí)收資本

?資本公積、盈余公積、利潤(rùn)分配

?貸：銀行存款

?注：按照順序沖減，前兩項(xiàng)減至零為限

?2006財(cái)企67號(hào)關(guān)于《公司法》施行后有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知

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幻燈片47

2010國(guó)稅函148號(hào)

?根據(jù)企業(yè)所得稅法精神，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、

會(huì)計(jì)處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算。

?企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒(méi)有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)

定計(jì)算。

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幻燈片48

2012公告15號(hào)

?根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對(duì)企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際

在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒(méi)有超過(guò)《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定

的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除,

計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。

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幻燈片49

股權(quán)信托

?2012青島關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問(wèn)題的通知

?房地產(chǎn)企業(yè)以利息等名義支付給房地產(chǎn)信托基金的代價(jià)不能在稅前扣除，只

能作為支付股息在稅后分配處理。

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幻燈片50

銀行按揭擔(dān)保

?2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)第十九條

?企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提

供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除,

也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

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幻燈片51

2003法釋7號(hào)

?第二十七條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取

得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還

貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證

的除外。

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幻燈片52

擔(dān)保損失

?2011公告25號(hào)企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法第四十四條

?企業(yè)對(duì)外提供與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的擔(dān)保，因被擔(dān)保人不能按期償還

債務(wù)而承擔(dān)連帶責(zé)任，經(jīng)追索，被擔(dān)保人無(wú)償還能力，對(duì)無(wú)法追回的金額，比照本辦

法規(guī)定的應(yīng)收款項(xiàng)損失進(jìn)行處理。

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幻燈片53

相互損失（續(xù)）

?2011公告25號(hào)企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法

?與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的擔(dān)保是指企業(yè)對(duì)外提供的與本企業(yè)應(yīng)稅收入、投資、融

資、材料采購(gòu)、產(chǎn)品銷售等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的擔(dān)保。

?注：超過(guò)被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~的部分，不得扣除。

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幻燈片54

相互擔(dān)保

?2007國(guó)稅函1272號(hào)關(guān)于企業(yè)之間相互提供貸款擔(dān)保發(fā)生擔(dān)保損失稅前扣除問(wèn)題的批

復(fù)（全文廢止）

?根據(jù)合同雙方權(quán)利與義務(wù)對(duì)等和實(shí)質(zhì)重于形式的原則，企業(yè)之間簽訂貸款互

保合同，相互提供的貸款擔(dān)保，與企業(yè)的融資活動(dòng)密切相關(guān)，因此，簽訂貸款互保合

同的一方（擔(dān)保企業(yè)）為另一方（被擔(dān)保企業(yè)）提供的貸款擔(dān)保，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)

保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~之內(nèi)（含）的部分，應(yīng)認(rèn)為與其本身應(yīng)納稅收入有關(guān)。

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幻燈片55

相互擔(dān)保（續(xù)）

?長(zhǎng)江公司通過(guò)黃河公司擔(dān)保，從銀行取得貸款300萬(wàn)元；

?黃河公司通過(guò)長(zhǎng)江公司擔(dān)保，從銀行取得貸款500萬(wàn)元；

?由于黃河公司經(jīng)營(yíng)不善無(wú)力償還銀行貸款50萬(wàn)元，長(zhǎng)江公司被迫代為償還

50萬(wàn)元，可以扣除多少擔(dān)保損失

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幻燈片56

擔(dān)保的限制

?2006年公司法

?第十六條公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，按照公司章程的規(guī)定由

董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；

?公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，

不得超過(guò)規(guī)定的限額。

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幻燈片57

擔(dān)保的限制（續(xù)）

?公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決

議

?前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事

項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。

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幻燈片58

土地成本

?一、土地成本總額

?二、土地成本的返還

?三、土地成本的分?jǐn)?/p>

?四、以土地?fù)Q取換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

?五、土地?fù)Q取開(kāi)發(fā)商股權(quán)

?六、代建房屋換取土地

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幻燈片59

土地成本總額

?土地成本是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要

包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金和契稅等。

?2010國(guó)稅函220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有

關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

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幻燈片60

土地出讓金滯納金

?2011年度浙江國(guó)稅匯算清繳問(wèn)題解答

?53、房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門(mén)逾期繳納土地出讓金時(shí)發(fā)生的滯納金能不能稅前扣除？是

否屬于行政處罰？

?答：土地出讓金的滯納金屬于經(jīng)濟(jì)合同范圍，不屬于行政罰款，可以在稅前扣除。

?注：營(yíng)業(yè)外支出，不得在土地增值稅前扣除

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幻燈片61

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(范本)

?第十二條受讓人同意在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建

后無(wú)償移交給政府：

?(1)

?(2)

?(3)

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幻燈片62

宗地面積以外開(kāi)發(fā)成本

?2012江蘇關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告

?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后無(wú)償移交給政府、公共事

業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣

除相關(guān)成本、費(fèi)用。

?項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。企業(yè)所

得稅？

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幻燈片63

市政設(shè)施支出

?2008湖北關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問(wèn)題的通知

?對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議

中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購(gòu)置成本或開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除。

?相關(guān)性，土地界圖外，事先在合同中注明

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幻燈片64

市政設(shè)施支出（續(xù)）

?2008廣西關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的通知

?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本

費(fèi)用，凡屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所確定的各類設(shè)施投資，可據(jù)實(shí)扣除；與開(kāi)發(fā)項(xiàng)

目立項(xiàng)無(wú)關(guān)的，則不予扣除

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幻燈片65

場(chǎng)地平整的約定

?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（范本）

?第五條出讓人同意在―年_月_日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓方同

意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第一款規(guī)定的土地條件：

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幻燈片66

場(chǎng)地平整的約定（續(xù)）

?（一）達(dá)到場(chǎng)地平整和周?chē)A(chǔ)設(shè)施—通，即通.

?（二）周?chē)A(chǔ)設(shè)施達(dá)到通，即通,但場(chǎng)地尚未拆遷和平整,

建筑物和其他地上物狀況如下：O

?（三）現(xiàn)狀土地條件。

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幻燈片67

平整土地

?三通一平：凈地

?通水（給水）、通電、通路、場(chǎng)地平整

?七通一平：熟地

?通給水、通排水、通路、通電、通訊、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥?chǎng)地平整。

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幻燈片68

平整土地條款

?1、如果土地出讓合同明確約定由出讓方（政府）承擔(dān)，并且出讓方實(shí)際履行,

則場(chǎng)地平整費(fèi)用與受讓方（開(kāi)發(fā)商）無(wú)關(guān)。

?2、如果土地出讓合同明確約定由受讓方（開(kāi)發(fā)商）依規(guī)劃自行平整，則土地

買(mǎi)價(jià)或出讓金不包括平整土地費(fèi)用，但開(kāi)發(fā)商實(shí)際發(fā)生的平整土地費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地

成本計(jì)算繳納契稅。

?2009國(guó)稅函603號(hào)關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)

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幻燈片69

場(chǎng)地平整條款（續(xù)1）

?3、如果土地出讓合同明確約定由出讓方（政府）承擔(dān)，但出讓方向受讓方（開(kāi)

發(fā)商）返還定額的平整土地費(fèi)用，同時(shí)修改出讓合同，約定由受讓方（開(kāi)發(fā)商）承擔(dān),

則土地買(mǎi)價(jià)或出讓金不包括平整土地費(fèi)用，但開(kāi)發(fā)商實(shí)際發(fā)生的平整土地費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)

入土地成本計(jì)算繳納契稅。

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幻燈片70

場(chǎng)地平整條款（續(xù)2）

4、如果土地出讓合同明確約定由出讓方（政府）承擔(dān)，但出讓方向受讓方（開(kāi)

發(fā)商）返還定額的平整土地費(fèi)用，則

?（1）實(shí)際發(fā)生的平整土地費(fèi)用，實(shí)際取得發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具出讓方（政府）的

抬頭，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)；

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幻燈片71

場(chǎng)地平整條款（續(xù)3）

?（2）如果實(shí)際發(fā)生的平整土地費(fèi)用大于定額返還的金額，超過(guò)的部分不允許

重復(fù)計(jì)入土地成本，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出科目，既不允許在企業(yè)所得稅前重復(fù)申報(bào)扣

除，也不允許在土地增值稅前重復(fù)扣除；

?注：違背相關(guān)性原則，不考慮是否取得抬頭為開(kāi)發(fā)商的建筑業(yè)發(fā)票

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幻燈片72

平整土地憑據(jù)

?1993國(guó)稅發(fā)149號(hào)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋

?建筑業(yè)一其他工程作業(yè)一平整土地

?注：平整土地屬于建筑業(yè)中的其他工程作業(yè)，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)外實(shí)際支付的場(chǎng)地平整費(fèi)

用，屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，必須取得《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。

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幻燈片73

土地出讓金憑據(jù)

?1993國(guó)稅發(fā)149號(hào)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋

?土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的

行為，不征收營(yíng)業(yè)稅

?注：開(kāi)發(fā)商向土地部門(mén)實(shí)際支付的土地買(mǎi)價(jià)或出讓金，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，客

觀上無(wú)法取得營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，但必須取得相應(yīng)的財(cái)政收據(jù)，一般情況下要求開(kāi)票方與收

款方保持一致。

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幻燈片74

土地出讓金的返還

?開(kāi)發(fā)商向土地部門(mén)支付土地買(mǎi)價(jià)或者出讓金后，也有可能會(huì)取得相應(yīng)的返還,

稅收待遇是不一樣的。

?1、如果收款人與返還人一致，應(yīng)當(dāng)推定為取得的折扣，沖減土地成本，不考

慮財(cái)政收據(jù)如何開(kāi)具；

?2005國(guó)稅函436號(hào)關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)

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幻燈片75

土地出讓金的返還（續(xù)1）

?2、如果收款人與返還人不一致，但相關(guān)的政府文件明確為對(duì)于土地成本的補(bǔ)

償，應(yīng)當(dāng)采用凈額法核算，沖減土地成本，也不考慮財(cái)政收據(jù)如何開(kāi)具；

?3、如果收款人與返還人不一致，并且相關(guān)的政府文件明確為土地成本以外的

政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)采用全額法核算，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入科目或者遞延收益科目。

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幻燈片76

土地出讓金的返還（續(xù)2）

?2010財(cái)綜46號(hào)中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金管理辦法

?第三條城市棚改補(bǔ)助資金專項(xiàng)用于補(bǔ)助政府主導(dǎo)的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)

目，包括拆遷、安置、建設(shè)以及相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等開(kāi)支，不得用于城市棚戶

區(qū)改造中回遷安置之外的住房開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)支出。

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幻燈片77

政府補(bǔ)助的會(huì)計(jì)處理

?對(duì)于資產(chǎn)類或者損益類的政府補(bǔ)助：

?貫徹全額法，即不改變資產(chǎn)或費(fèi)用的歷史成本，在實(shí)際收到時(shí)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收

入科目，或者先計(jì)入遞延收益科目然后再分期轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入科目。

?注：以前要求對(duì)資產(chǎn)類的政府補(bǔ)助貫徹凈額法，直接沖減資產(chǎn)的入賬價(jià)值

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幻燈片78

政府補(bǔ)助的會(huì)計(jì)處理（續(xù)）

?但是，如果企業(yè)與政府之間存在民事經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)，并且補(bǔ)償款項(xiàng)與民事經(jīng)

濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)存在直接關(guān)系的，則不屬于政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)貫徹實(shí)質(zhì)重于形式原則，應(yīng)當(dāng)

按照折扣處理，貫徹凈額法，直接沖減當(dāng)年或前年度實(shí)際發(fā)生的成本

?注1：民事經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)不含經(jīng)濟(jì)管理關(guān)系

?注2：政府補(bǔ)助應(yīng)當(dāng)是無(wú)償?shù)?/p>

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幻燈片79

土地出讓金的返還（續(xù)5）

?2012遼寧關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從政府部門(mén)取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增

值稅清算時(shí)，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。

?2008大連1.12012江蘇5.42009青島15

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幻燈片80

有地?zé)o證

?借：預(yù)付賬款

?貸：銀行存款

?2003國(guó)稅發(fā)89號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知

?2006財(cái)稅56號(hào)關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知

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西安張輝

幻燈片81

有地?zé)o證（續(xù)）

?1998國(guó)稅函669號(hào)關(guān)于對(duì)已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批

復(fù)（現(xiàn)行有效）

?土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在

城鎮(zhèn)土地使用稅的開(kāi)征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

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