某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示范案例

××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：位于××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈委托人：××大廈酒店有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)人員：××××××估價(jià)作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××××××目錄一、致委托人函……第×頁(yè)二、估價(jià)師聲明……第×頁(yè)三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件………第×頁(yè)四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告…………………第×頁(yè)五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告…………………第×頁(yè)六、附件……………第×頁(yè)致委托人函××大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。在本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫(xiě))玖億貳仟萬(wàn)圓整?！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)公司法定代表人：×××二○○四年十一月六日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：⑴我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見(jiàn)“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說(shuō)明。⑶我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)?；棰饶凰尬覀円勒战鹬腥A人民討共和國(guó)國(guó)懸家標(biāo)準(zhǔn)《墊房地產(chǎn)估東價(jià)規(guī)范示》衰(GB/脊T502誦91-1轟999)栽雕進(jìn)行分析徹，億光形成意見(jiàn)懷和結(jié)論饑，帥他撰寫(xiě)本估灶價(jià)報(bào)告琴。幟椅⑸韻喚我們已對(duì)螺本估價(jià)報(bào)反告中的估書(shū)價(jià)對(duì)象進(jìn)速行了現(xiàn)場(chǎng)奴勘察，并存對(duì)勘察的掉客觀性、捕真實(shí)性、省公正性承拉擔(dān)責(zé)任，瘦但我們對(duì)涉估價(jià)對(duì)象平的現(xiàn)場(chǎng)勘鼓察僅限于直其外觀和承使用狀況及，對(duì)被遮澡蓋、未暴駝露及難以頁(yè)接觸到的悄部分，依奔據(jù)委托人刻提供的資征料以及當(dāng)萌前建筑行插業(yè)一般標(biāo)鴨準(zhǔn)或相關(guān)個(gè)規(guī)范進(jìn)行卻評(píng)估鄙。朗擁我們不承剩擔(dān)對(duì)估價(jià)遍對(duì)象建筑失結(jié)構(gòu)質(zhì)量馬進(jìn)行調(diào)查捉的責(zé)任勿。春找⑹簡(jiǎn)瀉沒(méi)有其他最人對(duì)本估掀價(jià)報(bào)告提運(yùn)供了重要座專業(yè)幫助五。扭伍⑺趨極委托人以控及相關(guān)部因門(mén)在使用毛本估價(jià)報(bào)榮告時(shí)，對(duì)敬因忽視本驚估價(jià)報(bào)告慘提示的相巷關(guān)事實(shí)所判引起的相道關(guān)法律責(zé)趟任，本估亂價(jià)機(jī)構(gòu)以息及估價(jià)人悼員不承擔(dān)戀相應(yīng)責(zé)任罪。第變⑻竟游本估價(jià)報(bào)密告是本估易價(jià)機(jī)構(gòu)根蔽據(jù)估價(jià)目屋的，遵循悅估價(jià)原則具，采用科裹學(xué)合理的集估價(jià)方法豐，在認(rèn)真片分析現(xiàn)有蘭資料的基野礎(chǔ)上，經(jīng)儲(chǔ)過(guò)測(cè)算，桿結(jié)合估價(jià)桂經(jīng)驗(yàn)與對(duì)暫影響房地協(xié)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)近格因素時(shí)濤行分析，連為估價(jià)對(duì)斗象轉(zhuǎn)讓提暢供公開(kāi)市味場(chǎng)價(jià)格目現(xiàn)的而出具蘭的，但受涌本估價(jià)機(jī)殘構(gòu)估價(jià)人招員的職業(yè)浸水平和能卷力的影響枕。脅茶⑼增土本估價(jià)報(bào)匯告中采用明的專業(yè)術(shù)嫌語(yǔ)的解釋宇及定義適樸用《房地獨(dú)產(chǎn)估價(jià)規(guī)梯范乎》膜(GB餅/T50謠291-慮1999乒)屆邀相關(guān)規(guī)定虹。欣布⑽延等未來(lái)市場(chǎng)浩變化風(fēng)險(xiǎn)舅和短期強(qiáng)秀制處分等追因素對(duì)抵搶押價(jià)值均哭產(chǎn)生一定嚷的影響，券本報(bào)告未險(xiǎn)考慮抵押魔風(fēng)險(xiǎn)，抵遼押權(quán)人在店辦理抵押愉事宜時(shí)需命全面考慮君。汽詳參加本次吉估價(jià)的注管冊(cè)房地產(chǎn)出估價(jià)索師禁坊簽名蓋章區(qū)××軌樂(lè)房地產(chǎn)估旦價(jià)公禮司灶催二慘○釘○勇四年十一競(jìng)月六省日劫裹估價(jià)的假召設(shè)和限制宋條曬件父爽本估價(jià)報(bào)辱告中的分脖析、意見(jiàn)貌和結(jié)論受凳以下及本冠估價(jià)報(bào)告針中已說(shuō)明改的假設(shè)和睛限制條件乞的限制虹：矩盈⑴銹嶼合法性前扮提。合法茂性是指估瑞價(jià)對(duì)象必淋須合法使謠用、合法璃交易或合逆法處分為簽前提。具蹄體前提如袋下南：江廣①脅兆估價(jià)對(duì)象旺為在建工澤程，因委競(jìng)托人提供幫資料有限衣，本次評(píng)啞估以估價(jià)起對(duì)象合法臭開(kāi)發(fā)為所歷設(shè)前提西。陪報(bào)②叉漢估價(jià)對(duì)象濫為在建工稅程，尚未雹進(jìn)行竣工梯測(cè)繪及產(chǎn)科權(quán)登記。銜故本估價(jià)雄報(bào)告中估吊價(jià)對(duì)象建疲筑面積數(shù)忙據(jù)為委托鄰人所提供金的經(jīng)批準(zhǔn)可的施工圖伐紙數(shù)據(jù)，火因設(shè)計(jì)變?cè)敻仍驔鰧?dǎo)致建筑解面積變化沿時(shí)，應(yīng)對(duì)夢(mèng)估價(jià)結(jié)果任進(jìn)行調(diào)整禽。駁毀③闖娘估價(jià)對(duì)象計(jì)占用土地蜻使用權(quán)性修質(zhì)為國(guó)有劣出讓性質(zhì)萄，出讓使娛用年限貍為健40竿遇年覆，級(jí)宅至陡203零8舊針年蔑9蔽粗月閥19傘區(qū)日結(jié)束駐，道親報(bào)告分析固中以土地洪出讓金已駱完全繳付軋為前提刃。小邊⑵它端最高最佳掘使用假設(shè)善。最高最掀佳使用是濾指法律上慢允許、技莫術(shù)上可能坊、經(jīng)濟(jì)上之可靠，能王使估價(jià)對(duì)普象產(chǎn)生最娃大效應(yīng)的屯使用。本痕次評(píng)估是笑以估價(jià)對(duì)葵象按設(shè)計(jì)莫文件中的澡設(shè)計(jì)方案余建成為酒籃店、寫(xiě)字造間、商場(chǎng)謊為一體的型現(xiàn)代化綜蓬合性物業(yè)銅使用為最頌高最佳使牲用奮。射移⑶雅吃估價(jià)時(shí)點(diǎn)啄假設(shè)。即鑰要求估價(jià)孩結(jié)果是估弦價(jià)對(duì)象當(dāng)視前狀態(tài)于楚估價(jià)時(shí)點(diǎn)須當(dāng)時(shí)市場(chǎng)奧狀況下形悼成的客觀牙合理價(jià)格區(qū)。象陡估價(jià)時(shí)點(diǎn)款后，估價(jià)鄭報(bào)告有效睡期內(nèi)，估華價(jià)對(duì)象質(zhì)屢量、使用侵功能布局腹、基礎(chǔ)設(shè)綠施配套以前及房地產(chǎn)撇市場(chǎng)狀況用等發(fā)生變煙化，均會(huì)果對(duì)估價(jià)結(jié)庭果產(chǎn)生一汗定的影響辰。如果對(duì)塔估價(jià)對(duì)象其評(píng)估價(jià)值愉產(chǎn)生明顯堅(jiān)影響時(shí)，樣應(yīng)對(duì)本估縫價(jià)結(jié)論進(jìn)窮行必要的犬調(diào)整怠。嫂包⑷筍街公開(kāi)市場(chǎng)居假設(shè)。即穿估價(jià)結(jié)果報(bào)是在公開(kāi)精市場(chǎng)條件浪下形成的描價(jià)格。公衫開(kāi)市場(chǎng)是衛(wèi)指在該市君場(chǎng)上交易剩雙方進(jìn)行狠交易的目岡的在于最劣大限度的騰追求經(jīng)濟(jì)喬利益，并店掌握必要土的市場(chǎng)信敵息，有較走充裕的時(shí)肌間進(jìn)行交任易，對(duì)交遭易對(duì)象具配有必要的吩專業(yè)知識(shí)桃，交易條予件公開(kāi)且貝不具有排散他性釘。俘熟⑸晨購(gòu)報(bào)告使用甩限制條件縫如下奇：廈羽①塞床本估價(jià)報(bào)奴告的估價(jià)耗結(jié)果僅為致委托人在廟本估價(jià)目友的定—吹—快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)烤讓下使用栗，不得做奴其他用途封。蝦事②復(fù)兇本估價(jià)報(bào)扎告不作為煩估價(jià)對(duì)象淺權(quán)屬確認(rèn)果的依據(jù)典。辰疫③淺魚(yú)估價(jià)報(bào)告喜應(yīng)用的有姑效期自完州成并提交供估價(jià)報(bào)告少日起原則甘上規(guī)定為持一年，當(dāng)類(lèi)市場(chǎng)變化允較大時(shí)，骨報(bào)告的有涌效期不超腔過(guò)半年邊。嬌榮⑹攏靈其他假設(shè)凡與限制條章件。對(duì)估懇價(jià)對(duì)象公尖開(kāi)市場(chǎng)價(jià)矮格產(chǎn)生影艇響的因素俊是多方面亂的，具體饞規(guī)定如下同：異子①澆園估價(jià)結(jié)果爪未考慮國(guó)揚(yáng)家宏觀經(jīng)節(jié)濟(jì)政策發(fā)杯生重大變突化以及遇隆有自然力降和其他不壯可抗力對(duì)他評(píng)估結(jié)論男的影響倚。備調(diào)②濾闊本次評(píng)估機(jī)未考慮特露殊交易方德式對(duì)估價(jià)逗結(jié)論的影毯響。磨關(guān)于位址于絹××衣匪市凝××荷慘區(qū)邁××將勢(shì)廣箏場(chǎng)餃×賽號(hào)窮×鳳×叫大廈因的估價(jià)結(jié)蒸果報(bào)耳告齒熱(柿臣編號(hào)敢：程××××?！痢?續(xù)秒㈠艙興委托人即：今籠×套×暴大廈酒店誓有限公司禾，法定代多表人垂為豐×懼×撇，住所胸為某×險(xiǎn)×朗市究×鞠×姨區(qū)夕×腳×里廣罰場(chǎng)鋸×什號(hào)華。聰臨㈡壯瞞估價(jià)機(jī)構(gòu)服：配唯×沈×困房地產(chǎn)估騙價(jià)公司，迷法定代表話人條為敵××普×打，住所蛇為猜×早×兄市渡×援×搬區(qū)數(shù)×全×揮街弄×見(jiàn)號(hào)炎，薦御房地產(chǎn)價(jià)庫(kù)格評(píng)估資社格等級(jí)為醫(yī)一級(jí)杜，絹跌證書(shū)編號(hào)誓為全吐“羽建房估證蛙字管［亮200種3茂脊］女×倒×鈔號(hào)瞎”絞。竄崖㈢雅賭估價(jià)對(duì)孤象鵝棚估價(jià)對(duì)象漫為位然于案××已蓋市偽××修盡區(qū)壟××活吉廣奶場(chǎng)肢×后號(hào)稿的線×鉗×鹿大廈，設(shè)鳥(niǎo)計(jì)建成集豆酒店、寫(xiě)羞字間、商原場(chǎng)為一體蟲(chóng)的現(xiàn)代化伍群體建筑醫(yī)，其地下墊設(shè)計(jì)為停內(nèi)車(chē)場(chǎng)西、饞聞設(shè)備用房沖、尋糟酒店輔助蹈以及娛樂(lè)通設(shè)施用房印，悶皂地上由裙勁房曉及渾A狗腫、私B穗誼兩座塔樓珍組成；其藥中遭裙房設(shè)計(jì)股功能為商覆場(chǎng)、餐飲尸、娛樂(lè)、滔服務(wù)用房走；裁A秩顆座地?fù)紊线@7分琴層中～索51麻雅層，設(shè)計(jì)訊功能為五植星級(jí)酒店釋及智能型倦寫(xiě)字間嗓；傍B(niǎo)眠惕座地露上帶7襯巡層功～寧29度秒層，設(shè)計(jì)蛙功能為半行智能寫(xiě)字性間利。糊陸估價(jià)對(duì)象煮總建筑面鵝積診為器140蘭274.榆34引曉㎡，占用螺土地面積毯為逐7593抱.66瓜忙㎡膜，亂央土地性質(zhì)喂為國(guó)有出困讓性質(zhì)激，紅瞧土地使用框權(quán)撇歸煎×欠×早大廈酒店寧有限公司嶺所有，使天用年限劑為拌40圣羽年，劈至慣203跪8躺倡年隙9麻買(mǎi)月型19于糾日結(jié)束。德估價(jià)對(duì)象竹于估價(jià)時(shí)窄點(diǎn)土建工慮程及建筑偽外裝修工守程已經(jīng)完剩工，電梯真、扶梯設(shè)由備以及中須央空調(diào)機(jī)清組等設(shè)備絡(luò)已運(yùn)至施負(fù)工現(xiàn)場(chǎng)滴。銜睡㈣餓膠估價(jià)目的壯：競(jìng)右為估價(jià)對(duì)跟象轉(zhuǎn)讓提晃供公開(kāi)市脈場(chǎng)價(jià)格參而考搏。燙捎㈤信遲估價(jià)時(shí)點(diǎn)淡：晴200民4普終年臂10話惑月絡(luò)29臨惰日啦。報(bào)涂㈥押復(fù)價(jià)值定義抗：懸壞根弟據(jù)誤網(wǎng)《房地產(chǎn)饅估價(jià)規(guī)范良》導(dǎo)皺第轉(zhuǎn)6.2關(guān).2始菌關(guān)毯于固合“案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)陣讓價(jià)格評(píng)某估，應(yīng)采除用公開(kāi)市居場(chǎng)價(jià)值標(biāo)宋準(zhǔn)球”店的規(guī)定，淡本報(bào)告評(píng)多估估價(jià)對(duì)雷象于估價(jià)成時(shí)點(diǎn)狀態(tài)慈下的公開(kāi)飽市場(chǎng)價(jià)格久。蓬快㈦舅畢估價(jià)依據(jù)輩：林馳⑴綿鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)擦格評(píng)估委瘡?fù)袇f(xié)議書(shū)陷；禮報(bào)⑵頌掏《國(guó)有土禁地使用權(quán)濃證》證書(shū)戒編號(hào)珍：閉××××徒×拋×棋；階踏⑶輕永《施工許如可證》，天證書(shū)編號(hào)漆：謙××××輛×頸×容；通猾⑷割科《中華人怒民共和國(guó)障土地管理絡(luò)法》澤；貍籠⑸情談《中華人鏡民共和國(guó)魂城市房地帆產(chǎn)管理法雕》袖；湊頌⑹技慕國(guó)家及地仿方的有關(guān)燭法律、法非規(guī)梁；杰爛⑺候技《房地產(chǎn)速估價(jià)規(guī)范猴》猛(GB印/T50絞291-熄1999分)娛顛；頃宇⑻名欲估價(jià)人員纏對(duì)估價(jià)對(duì)怨象現(xiàn)場(chǎng)勘梯察記錄以絨及掌握的糧房地產(chǎn)市蓬場(chǎng)相關(guān)資夫料；僅；浩床⑼叔貸委托人提背供的工程忍施工圖紙糾等相關(guān)資岸料蒸。努量㈧葛向估價(jià)原則帝：進(jìn)叢本估價(jià)報(bào)策告在遵循柄客觀、公饑正、科學(xué)電、合理的塘基本原則音下，結(jié)合指估價(jià)目的吧對(duì)估價(jià)對(duì)肝象進(jìn)行估犁價(jià)。具體扛依據(jù)如下跡估價(jià)原則秩：癢虛合法原則臟；最高最勤佳使用原俗則；替代足原則；估持價(jià)時(shí)點(diǎn)原發(fā)則餃。味坐⑴殖撥合法原則瞇。遵循合掏法原則，汗應(yīng)以估價(jià)朽對(duì)象的合柏法使用、肥合法處分支為前提估視價(jià)鋸。半游⑵貞她最高最佳亮使用原則雁。遵循最燙高最佳使色用原則，寺應(yīng)以估價(jià)允對(duì)象的最符高最佳使松用為前提鍵估價(jià)。辣⑶鵲淋替代原則妥。遵循替膽代原則，鑄要求估價(jià)嶼結(jié)果不得鬧明顯偏離血類(lèi)似房地愿產(chǎn)在同等讀條件下的迎正常價(jià)格堤。偽北⑷類(lèi)勉估價(jià)時(shí)點(diǎn)喊原則。遵椒循估價(jià)時(shí)璃點(diǎn)原則，賀要求估價(jià)王結(jié)果應(yīng)是輔估價(jià)對(duì)象漠在估價(jià)時(shí)舟點(diǎn)的客觀距合理價(jià)格削或價(jià)值羊。步紹㈨捉酸估價(jià)方法干：猾甘根據(jù)估價(jià)憑對(duì)象的特沉點(diǎn)，本報(bào)朗告將采用計(jì)假設(shè)開(kāi)發(fā)精法和成本份法對(duì)估價(jià)論對(duì)象進(jìn)行噸評(píng)估能。生?、疃宋酃纼r(jià)結(jié)果羽：融碌本估價(jià)機(jī)納構(gòu)根據(jù)估礎(chǔ)價(jià)目的，充遵循估價(jià)序原則，采長(zhǎng)用科學(xué)合縱理的估價(jià)鑼方法，在厘認(rèn)真分析縮現(xiàn)有資料即的基礎(chǔ)上苦，經(jīng)過(guò)測(cè)籌算，結(jié)合講估價(jià)經(jīng)驗(yàn)盆與對(duì)影響哨房地產(chǎn)市夏場(chǎng)價(jià)值因拘素進(jìn)行分頓析，確定剩估價(jià)對(duì)象竄在符合報(bào)充告中的有館關(guān)假設(shè)以見(jiàn)及限制條裙件的基礎(chǔ)蘇上，在市襖場(chǎng)上有足庫(kù)夠的買(mǎi)方熄和賣(mài)方，艷并且進(jìn)入隔市場(chǎng)無(wú)障弦礙的條件創(chuàng)下，于估輪價(jià)時(shí)點(diǎn)可食能實(shí)現(xiàn)的辨市場(chǎng)價(jià)格右總值為人盟民浮幣老(鑼販大拒寫(xiě)尖)頁(yè)吳玖億貳仟少萬(wàn)圓整鵝。拔波(犯放十一賭)佛氣估濃委價(jià)人員枕：葬×××喉××××偷竄(砌現(xiàn)十二眨)豎間估蘋(píng)迷價(jià)作業(yè)日可期差：牙擦二焦○千○吉四年十月奉二十九隸日墊窄至蕉二敘○潛○憶年十一月市六濱日揚(yáng)明(駛測(cè)十三媽)疑電估價(jià)報(bào)告算應(yīng)用的有背效期擊：墳隱估價(jià)報(bào)告節(jié)應(yīng)用的有咱效期自完鄰成并提交珍估價(jià)報(bào)告酒日起原則稼上規(guī)定為利一年，當(dāng)除市場(chǎng)變化滋較大時(shí)，吉報(bào)告的有煌效期應(yīng)為蕉半年貿(mào)。來(lái)墻××斧周房地產(chǎn)估大價(jià)公淺司幻壟二蛇玉○炊做○辮四年十一涉月六商日塌桂關(guān)于位櫻于說(shuō)××后兇市賴××緒校區(qū)抱××綠露廣翻場(chǎng)夠×救號(hào)諒×刮×蜘大廈設(shè)的估價(jià)技芬術(shù)報(bào)會(huì)告凈街估價(jià)對(duì)象退為位專于頸××擔(dān)寧市王××祝忠區(qū)燭××償介廣相場(chǎng)換×雁號(hào)化的閱×助×腎大廈，設(shè)茅計(jì)建成集偶酒店、寫(xiě)察字間、商劫場(chǎng)為一體醬的現(xiàn)代化船群體建筑黑，其地下伯設(shè)計(jì)為停延車(chē)場(chǎng)定、彈此設(shè)備用房抗、拋偵酒店輔助卷以及娛樂(lè)認(rèn)設(shè)施用房踐，齒雖地上由裙型房瓣及翼A慮窯、鉛B貌府兩座塔樓宅組成；其除中裙房設(shè)添計(jì)功能為暴商場(chǎng)、餐魯飲、娛樂(lè)僑、服務(wù)用第房丟；坊A賊番座地出上跌7穿子層恒～踩51炊披層，設(shè)計(jì)醒功能為五塌星級(jí)酒店堪及智能型刺寫(xiě)字間棍；曉B功脫座地勻上暖7仿焰層籠～灣29恩賭層，設(shè)計(jì)沖功能為半瞞智能寫(xiě)字梨間冠。墾箏估價(jià)對(duì)象瀉總建筑面把積敞為爐140而274.派34譜殺㎡，占用腸土地面積休為緊7593隱.66盟劣㎡每，粉牧土地性質(zhì)神為國(guó)有出饒讓性質(zhì)平，芒夜土地使用哭權(quán)璃歸炕×夸×蔥大廈酒店轎有限公司夢(mèng)所有，使季用年限保為林40勻亦年，鑒至仇203作8絹簡(jiǎn)年猾9直洽月瑞19強(qiáng)盯日結(jié)束。討估價(jià)對(duì)象擱于估價(jià)時(shí)財(cái)點(diǎn)土建工相程及建筑蛛外裝修工許程已經(jīng)完涉工，電梯擁、扶梯設(shè)樓備以及中攀央空調(diào)機(jī)辛組等設(shè)備余已運(yùn)至施方工現(xiàn)場(chǎng)電。鄉(xiāng)忠根據(jù)委托迎人要求的堂估價(jià)目的考，本報(bào)告寸評(píng)割估酬×兼×府大廈于犁二擠○結(jié)防○滋滴四年十月扣二十九日預(yù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)雹停止躺施賤遷工狀態(tài)的邪公開(kāi)市場(chǎng)霧價(jià)格。因郊此，需要選對(duì)估價(jià)時(shí)鬼點(diǎn)條件下名，影響估榴價(jià)然對(duì)谷屠象價(jià)格形晚成的各種醫(yī)因素進(jìn)行兄分析。針宴對(duì)狂××浸首大廈的建笨設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和約功能特點(diǎn)原，貌備分析影響招其價(jià)格形階成的因素推主要有以丟下方面順。朝楚㈠穴艇實(shí)物狀況先分穗析筑估⑴油×藥×吳大廈主要蘋(píng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)堂指標(biāo)說(shuō)癥明啞迷根據(jù)委托鳥(niǎo)人提供的畫(huà)經(jīng)批準(zhǔn)章的牢×陳×象大廈施工棉圖紙，該稱大廈的主納要技術(shù)經(jīng)喪濟(jì)指標(biāo)說(shuō)紛明如下：紙⒈藏欣總用地面矛積霸759虧3.66園消㎡麗其中：酒冤店部分用享地面覺(jué)積神396飾3.87叛傭㎡志寫(xiě)字間部推分用地面頸積筋362暮9.79余戶㎡壽⒉井潮土地使用越期判限孟199覽8束功年孔9昏布月綿20撐棕日躁至句203覽8賴走年匙9準(zhǔn)蘆月運(yùn)19恥假日策⒊吧音建筑占地獄面掩積垮530齊0.83用暑㎡曉⒋項(xiàng)米總建筑面箱積腔140耽274.卵34粘遺㎡陳⒌漂漂建筑層數(shù)塞：態(tài)地下部風(fēng)分勾-4F腎~-1F風(fēng)寫(xiě)字間部穴分英A隙型座控7F~案13F服B棒汪座拾7F~臭29F籮酒店客房言部跑分參A進(jìn)堅(jiān)座稀14F型~51F回⒍肢安建筑容積適率故1:1味8.47掩⒎催湖建筑覆蓋埋率忠69.檔81%冶⒏匯漫綠化憑率誠(chéng)9.2錦2%鴉⒐倡約建筑總出高滴A物狡座總私高訴200后.80m鞏B期娃座總爺高杠112凳.45m贊⒑土屢總用水警量飼216思2m算3艱/釣次日本復(fù)用水艦量囑310躍m儉3門(mén)/嶺炕日慶實(shí)際用水叉量幅185蜜2m哪3氣/拴花日擇⒒診肥空調(diào)冷伶量稿371除5RT務(wù)⒓賄鞠過(guò)熱蒸汽趙量舅12.沖209M朽W風(fēng)⒔往球設(shè)備總?cè)輲帕靠?01齊67KV罪漲A肆變壓器安商裝容隱量吧930剖0KVA互發(fā)電竄機(jī)局112嫌0KVA爹承和梅400央KVA苗招各一臺(tái)劈⑵粗×繩×假大廈整體滅設(shè)計(jì)方案理說(shuō)稱明株駁依士據(jù)收“棒×系×瘡大廈整體扇設(shè)計(jì)方干案腥”寇，建成后絕的鋪×耀×唉大廈要達(dá)倉(cāng)到如下標(biāo)講準(zhǔn)糊：寫(xiě)悼⒈把紡總平面布玉置舟歸×桂×盤(pán)大廈依原沒(méi)地勢(shì)設(shè)計(jì)尖，充分利廢用有效的乏用地面積瘡，保證退樣后炭×惹×榆路道路紅粘線津10m喊唯、秤×扮×錘廣悄場(chǎng)絹12m頓潑的規(guī)劃要石求嘩。港驅(qū)根據(jù)用地急形狀，建色筑物長(zhǎng)軸尿與子×歇×禁街平行，腰且失沿脖×庫(kù)×靜街方向布疾置商場(chǎng)以蛾及半智能是型寫(xiě)字間曲，五星級(jí)怪酒店和智泄能型寫(xiě)字贈(zèng)間則正爽對(duì)未×柳×鍋廣場(chǎng)構(gòu)。恥癢⒉非薦建筑立面危造型叔根據(jù)規(guī)劃訪設(shè)計(jì)要求勒，墻×殘×漲大廈建筑甜采用歐洲澆新古典建冊(cè)筑風(fēng)格，魔強(qiáng)調(diào)裙房回的細(xì)部刻晝劃，注重膊色彩配合栽、材質(zhì)選診擇和比例詳?shù)膭澐?，壤在整體風(fēng)筑格上顯得戰(zhàn)渾厚、莊儲(chǔ)重。塔身蹲部分線條濱簡(jiǎn)潔、流折暢，塔頂材向塔身的回過(guò)渡自然證，強(qiáng)調(diào)建份筑輪廓線床條完美。泰對(duì)酒店主戲入口采用崗弧形金屬繭棚架，大開(kāi)片弧形幕總墻，使酒浩店大堂的丟中庭翼與得×券×李廣場(chǎng)有機(jī)風(fēng)地融合起趁來(lái)；智能拜型寫(xiě)字間暗入口設(shè)計(jì)粉為半開(kāi)敞膽的大臺(tái)階朋，與酒店盾入口相映誦襯茄，炭×澆×進(jìn)街一側(cè)的很商場(chǎng)入口哀布置廣告闊燈飾。專⒊突連綠化及景痛觀須頓根據(jù)規(guī)劃漠設(shè)計(jì)要求倘，建筑用伐地紅線內(nèi)車(chē)，冬臨爬×購(gòu)×芹廣場(chǎng)一側(cè)而及犬沿惠×漆×翁街嘆、耐×勢(shì)×抵街一側(cè)盡臭量布置綠膝化面積，吊綠化風(fēng)格能與大廈的僅歐洲新古提典風(fēng)格相閑適應(yīng)療。屠哈酒店入口穗軸線正對(duì)爭(zhēng)的綠地上異設(shè)置銅合羽金雕塑標(biāo)毅志，環(huán)繞胞酒店大堂材設(shè)置五根賄不銹鋼旗趣桿仇，護(hù)虜夜間輔以競(jìng)立面泛光仰照明陜，鄉(xiāng)躺形成鮮明歉、砍峰生動(dòng)、清躺新的外部忌空間環(huán)境似。眉昆⒋舒逝建筑功能館分布米①嫂品地下部環(huán)分燥在估價(jià)對(duì)象宿地下部分朝設(shè)四層地賊下室豈，莖糊主要為地蛛下停車(chē)昏場(chǎng)宗(22甲7早帆個(gè)車(chē)鞏位員)涌匯、機(jī)電設(shè)射備用房和撤酒店的輔勸助用房。各地下四層充按地下人鹽防設(shè)計(jì)，喚地下一層疫設(shè)計(jì)有舞咽廳、保齡做球室等娛漠樂(lè)服務(wù)設(shè)貓施，地下絹二層至地己下四層為悼地下停車(chē)籃場(chǎng)迅。浩輛②非界裙乒房渣銳估價(jià)對(duì)象抱地上一至硬六層為裙哭房，主要集用于商場(chǎng)配、餐飲、蘆商務(wù)等以柱及酒店的宏公共部分陶。網(wǎng)×爆×亂街一側(cè)裙付房的一層款至四層設(shè)丸商場(chǎng)，面掩對(duì)幼×沉×單廣場(chǎng)的酒猶店大堂設(shè)省三層挑空塞的中庭，事半圓形玻月璃幕墻。集一層設(shè)總臘服務(wù)臺(tái)、摔電梯廳、苦瀑布流水貪，并設(shè)自裹動(dòng)扶梯聯(lián)膀結(jié)地下一溝層的娛樂(lè)眠設(shè)施和地冤上一層至湖五層裙房介的餐飲、爛會(huì)議等公端共空間，講五層的多依功能廳設(shè)菜有四國(guó)語(yǔ)幣言同聲傳證譯系統(tǒng)及烤聲光控制變室，六層任設(shè)桑拿、鞭游泳池、往屋頂花園成等休憩、赴健身設(shè)施協(xié)。乖鋒③尺A如封座塔怕樓惕蒼A私禍座塔樓七謀層至十三于層為辦公掘?qū)懽珠g，我建筑面仁積偷991悶0.64強(qiáng)濤㎡。十五誓層至二十弊九層、三層十一層至紅四十四層徒為按照五酷星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)騙設(shè)計(jì)的酒繁店客房，帝四十六層窄至四十八莫層為屋頂險(xiǎn)餐廳，十掙四層、三三十層、四李十五層為掀避難齡層他(兵惹兼設(shè)備牢層奔)莫功，瓦嫂四十九層牌至五十一溜層為設(shè)備嘴層話、捏周機(jī)房，屋努頂設(shè)直升奮飛機(jī)停機(jī)賣(mài)坪殺。耍熔④膝B蜜宴座塔托樓泄籃B宇碑座塔樓的圣設(shè)計(jì)功能紹為半智能抵型寫(xiě)字間喊。建筑面菌積霸為祖2901始6.44道例。餐裹七層為會(huì)涼議中心駛，悔趨六層及八善層至二十聲六層為寫(xiě)滿字間勻，霜慈二十七層碧至二十九毯層為設(shè)備密層、機(jī)房源，屋頂設(shè)賣(mài)冷卻塔瘦?？d⒌蹈庭裝余修悔箭外墻：裙耍房采用暖妥灰色花崗委巖板；塔定樓外墻采售用玻璃幕鴿部分塑鋁杯板掛面風(fēng)；便落窗和局部扛玻璃幕墻嘴采用鋁合添金框見(jiàn)，覺(jué)匪淺灰色隔量熱中空玻匹璃糊。殊盆酒店大堂陣：花崗巖笛拼花地面而，石材或久木質(zhì)墻面披，金屬吸芬音板裝飾狡吊頂。公晨共衛(wèi)生間妻：高級(jí)防席滑地磚，右墻面裝飾田釉面磚貼券至頂棚金侮屬板吊頂誓，嵌入式炕燈具，大癢理石化妝效臺(tái)，進(jìn)口特衛(wèi)生潔具消。叼兇高級(jí)寫(xiě)字?jǐn)D間：地面思鋪高級(jí)地農(nóng)毯，木墻誠(chéng)裙，吸音匹板吊頂，背嵌入式燈腥具，鑲包唇木門(mén)遼。慈連普通寫(xiě)字嶺間：地面德鋪地毯，產(chǎn)涂料或無(wú)揉框玻璃隔帆斷，裝飾鳴吸音吊頂枝，嵌入式穗燈具，鑲夸包木門(mén)穿。劫曬會(huì)議室：行地面鋪高任級(jí)地毯，正木墻裙，億裝飾吸音柳吊頂，嵌肺入式燈具貞。賴溫餐廳：地鑒面石材或傷地毯、地塑磚，木質(zhì)纏鑲板墻面延，裝飾玻職璃門(mén)，裝絕飾吸音吊儉頂。廚房慨、備餐間遙：防滑地楚磚，釉面劇磚墻面，員金屬板吊駱頂珠。裳楚客房：地刑面鋪地毯棒，壁紙墻星面，裝飾骨吸音吊頂踢。形碼設(shè)備用房肥、庫(kù)房等虎：細(xì)石混討凝土地面原，墻面、糊頂棚刷涂獵料品。嘴捕其他：特卸殊要求的算會(huì)議室、爛多功能廳閃做音質(zhì)設(shè)座計(jì)，有振鄰動(dòng)和噪音塵的機(jī)房做剩減振和防冒噪處理仔。驚縣⒍昨魯設(shè)備及設(shè)乒施配置仗①喘踏中央空調(diào)江系統(tǒng)尼×電×言大廈采購(gòu)盼美粉國(guó)勿“斯開(kāi)紫利?！鼻笈浦醒肟罩暾{(diào)系統(tǒng)，舍對(duì)不同的孩功能區(qū)分姥別采用空劣氣系統(tǒng)和珍風(fēng)機(jī)盤(pán)管扁加新風(fēng)系餡統(tǒng)，地下?lián)]室綢設(shè)殊4錢(qián)俊臺(tái)壯930海R騙T搞的雙效溴醋化鋰吸收議式水冷機(jī)悄組，由城研市集中供侍熱系統(tǒng)提渡供蒸汽，漂另在地下特室競(jìng)設(shè)巴2挨編臺(tái)進(jìn)口蒸貓汽發(fā)生器奇。閉阿②才煎電染梯虹股×旱×脫大廈共采陡用美蒼國(guó)對(duì)“便OTI建S濾充”紅牌鋤“莊506規(guī)NCE與芬”廈型電扶梯胡共肢1計(jì)6侮部臭，瓦“式E41忘1-VV晉VF速哈”靈型電辜梯洞18飽俱部睛。月旗③帽絮樓宇自動(dòng)優(yōu)化系竭統(tǒng)免仔綜合布線斗系統(tǒng)：模桂塊化的開(kāi)涂發(fā)性布線項(xiàng)系統(tǒng)，可首進(jìn)行語(yǔ)音越、數(shù)據(jù)和尋圖像傳輸紅。傘沉通訊系統(tǒng)紀(jì)：挪扁半智能型長(zhǎng)寫(xiě)字間衰設(shè)氧400貿(mào)擱對(duì)市話直唯通線路倘；砍咬智能型寫(xiě)掃字間啞設(shè)賴410腐味對(duì)市話直誕通線路和兼一列臺(tái)內(nèi)450富館門(mén)程控交并換機(jī)引，蜻45便額條中繼線考；酒店恐設(shè)浪110譜醋對(duì)市話直趙通線路和吃一專臺(tái)政175惰0圍獸門(mén)程控交難換機(jī)長(zhǎng)，避17奴5渴條中繼線牢。戴A賄芹座屋頂平扣臺(tái)設(shè)各種芬天線，接楊收設(shè)備悲在兔A餡賢座十三層盼。霞遣機(jī)電設(shè)備錯(cuò)自動(dòng)控制些系統(tǒng)守：等械采用計(jì)算湊機(jī)進(jìn)行分靈散控制和期集中管理議。甲攻酒店管理揉系統(tǒng)：前扭臺(tái)和后臺(tái)蛛酒店管理濤系統(tǒng)、俱椒樂(lè)部管理室系統(tǒng)、會(huì)侍議及宴會(huì)遵管理系統(tǒng)燕、管理信灑息系統(tǒng)、沉餐飲庫(kù)存午成本控制賀系統(tǒng)和電智視綜合服彎務(wù)系統(tǒng)醒。博盞智能型會(huì)勵(lì)議系統(tǒng)：篩設(shè)置于多串功能廳的書(shū)全套飛利幟浦公司的鉆智能型會(huì)瘦議系統(tǒng)瞇。窩景廣播音響爽系統(tǒng)：包淡括背景音衰樂(lè)系統(tǒng)、間客房音響疼系統(tǒng)、業(yè)飛務(wù)廣播系沃統(tǒng)、火災(zāi)毀事故廣播棟系統(tǒng)輪。碎午保安系統(tǒng)界：包括報(bào)臨警系統(tǒng)、拔監(jiān)視系統(tǒng)陶、巡更系優(yōu)統(tǒng)膽。哈饞車(chē)庫(kù)管理令系統(tǒng)：自惱動(dòng)驗(yàn)卡、下計(jì)費(fèi)、卷尖閘、信息舍顯示等設(shè)遞備楊。雙司智能型二每總線火災(zāi)霸自動(dòng)報(bào)警遞及聯(lián)動(dòng)控恥制系統(tǒng)緩。型富④私膽給排水系犯統(tǒng)夕請(qǐng)包括給水抗、排水、利熱水及開(kāi)駁水供應(yīng)、眉循環(huán)供水捐、游泳池董供水、消擦防和排水識(shí)系統(tǒng)。佳⑤咳蓮動(dòng)力系即統(tǒng)跑董包括熱力腔站孝、有狠鍋爐房隊(duì)、畢幅柴油發(fā)電互機(jī)泛、邁鍋油罐間、裳尿油泵和泠陜庫(kù)等設(shè)備猛。欺汁⑥攀暈供配電系威統(tǒng)虹爐10KV汁A瀉禍雙回路供識(shí)電系統(tǒng)、攝變電所、表配電室等可設(shè)備哪。獸躍⑶婆笨其它實(shí)物坊狀況說(shuō)族明砌快⒈塘授用地面積輸及形記狀罵襲估價(jià)對(duì)象膛用地面下積呆759史3.66隔絨㎡深，烏警為國(guó)有出負(fù)讓性質(zhì)裳，劃斬使用權(quán)人元為牙×流×見(jiàn)大廈酒店飾有限公司狀，使用期臂限泛由矩199擾8玻怠年袋9壁以月鑼20禿成日掉至涂203網(wǎng)8肯年扒9來(lái)悄月蒸19興潛日，形狀傘為不規(guī)則渠矩形。聞⒉隙狂建造年左代競(jìng)奉估價(jià)對(duì)象糞于住200德0續(xù)蝕年賠8坡水月開(kāi)工建橋設(shè)健，戰(zhàn)200撇3邀鍵年財(cái)10舊誕月建至目芒前狀態(tài)停肉工至今耳。詳戒⒊諷冒建筑結(jié)鑒構(gòu)屈廣估價(jià)對(duì)象孫為鋼結(jié)構(gòu)慈及鋼筋混特凝土結(jié)構(gòu)厭。宅寺⒋紀(jì)轉(zhuǎn)建筑面索積姜橋本報(bào)告中雞根據(jù)使用縱功能，朽將糧×疾×毅大廈分為害三個(gè)功能歪部分，分征攤公共面烘積和附屬博面積后的合建筑面積粘分別為印：鬼新酒拋店菜(毀旱含客房、洞餐飲、娛么樂(lè)、商務(wù)香中心、地期下車(chē)庫(kù)冠等賓)施雷：但泉建筑面鉆積參935降84.8荒0織轉(zhuǎn)㎡懸胸商場(chǎng)補(bǔ)：象霧建筑面花積消776這3.46虛讓㎡菊蠅寫(xiě)字間亡：就A洽稍座瀉(喚窗智能翁型營(yíng))離廈建筑面籮積絞991牙0.64書(shū)持㎡勻B拿沒(méi)座戒(宣弄半智能友型車(chē))翠邁建筑面愚積丸290劫16.4迎4呼蔑㎡盡追⒌項(xiàng)罷地形及地等質(zhì)條件裙估價(jià)對(duì)象套所處地形炊由東南向繡西北傾斜襲，拌壁高差磚約港5炎硬米獅，競(jìng)戴地質(zhì)條件此良好菜。求含⒍慢泊臨街狀突態(tài)偵向估價(jià)對(duì)象翼三側(cè)臨街壺。南側(cè)與散寬讓約鋤30m晨號(hào)的壓×棒×毅街等高相盛接，臨街陷寬度庭約臥50m反炊，西側(cè)與建寬耕約熟20m壁峰的燦×傷×毅街等高相牌接，臨街婦寬度偽約魄120m牧漲，拉叢北側(cè)與寬優(yōu)約吳50m眉喇的撲×賤×致路等高相嘴接倚，尋戲臨街寬度竿約厭50m貓岔，東側(cè)臨爺寬監(jiān)約晉6m您芝的巷道。玉㈡幅名區(qū)位狀況葵分析摘⑴世上區(qū)域范諒圍批免估價(jià)對(duì)象赤所處區(qū)域織為以估價(jià)嗎對(duì)象為中射心驚，器紅向能東襖50m禽邀至忙×挑×辜街，向社西撓300朝m猴召至幣×握×檢街按，穿賴向逢北洽300績(jī)m甚枝至僑×字×易街所圍成緒的區(qū)域輩。羽垮該區(qū)域證按檔×安×唱市城市類(lèi)飼區(qū)劃分標(biāo)樹(shù)準(zhǔn)屬一類(lèi)粥一級(jí)區(qū)域豆，估價(jià)對(duì)照象建設(shè)用昂地變按峽×盒×撫市土地級(jí)慣別標(biāo)準(zhǔn)屬案一級(jí)地一未類(lèi)區(qū)。估切價(jià)對(duì)象所千處區(qū)域景槳觀條件良栗好，整個(gè)榜區(qū)域地勢(shì)林略向西北向傾斜。迎⑵跨的街路配顯置晚集估價(jià)對(duì)象徒所處區(qū)域往南接寬踐約誤30m刪卸的里×在×像街窄，王第西接寬乞約亞20m鼻蹦的柴×丘×枝街，北接渣寬缺約紗50m珍英的矛×弟×乳路靈。提×謝×君路殺、泉×叨×猾路等城市伶主、次干渾道通過(guò)該瞎區(qū)域馳，送歲以訊×翻×煌廣場(chǎng)為樞洋紐形成東認(rèn)連葵×弦×灶廣場(chǎng)莊、偶×嗽×捎廣場(chǎng)后、塞×某×離廣場(chǎng)，西杯連侵×思×弓廣場(chǎng)變、呈×鑼×繞廣盈場(chǎng)摟×殖×孩廣場(chǎng)，南擾接眾×表×凡路，北辟接蠢×急×蛋路的完善占的道路交祥通網(wǎng)絡(luò)，倘道路通達(dá)斑條件較好盲。整個(gè)區(qū)萍域內(nèi)路網(wǎng)凡發(fā)達(dá)，路欲況良好藍(lán)。鴿藏⑶沿跨交通設(shè)施息與接近條炕件諸酒估價(jià)對(duì)象伸所處區(qū)域吸距火車(chē)站略約蠢0.5炕km談季，咳距曲鮮海援需港瞧禿約罪2km蓋算，今針距國(guó)際機(jī)興構(gòu)喬約詞8km籮逢。級(jí)她經(jīng)過(guò)該區(qū)牌域惹的貿(mào)15嘆嫩路株、停23耐裹路合、輩702掏引路活、振703丸新路等十余憶條公交聯(lián)席營(yíng)線路，暴可通達(dá)市準(zhǔn)內(nèi)各個(gè)區(qū)吊域，形成棍輻射能力帥極強(qiáng)的公救共交通網(wǎng)直絡(luò)語(yǔ)。固糾該區(qū)域東軍接抹×俗×掀廣場(chǎng)商貿(mào)威金融區(qū)，紅西面和北慢面與市中竿心商業(yè)區(qū)片相連接。珠⑷犧魚(yú)基礎(chǔ)設(shè)稻施癥喊在估價(jià)對(duì)同象所處區(qū)河域范圍內(nèi)尤，上下水寨、電力、么煤氣、供稀暖、電訊蛛等基礎(chǔ)設(shè)蝦施配套齊娘全沈，鳳隱市政主管夕網(wǎng)可這由金×搞×桌街朽、寸×惕×奏街一側(cè)接苦入，距離山較近。牛⑸董蜘商服設(shè)施馳配置國(guó)估價(jià)對(duì)象蹈所處區(qū)域尊內(nèi)虜有絨×非×旦廣場(chǎng)大廈扁、病×羊×晌大酒店洲、誼×欣×嗎大廈慌、負(fù)×桃×蓬大廈等中漲高檔酒店連、辦公服狗務(wù)設(shè)施周，贏×愛(ài)×退電影城喘、堤×爺×眉影劇院等算娛樂(lè)設(shè)施睡，以及一各定數(shù)量的現(xiàn)中小型店潤(rùn)鋪、娛樂(lè)災(zāi)文化場(chǎng)所晝。盾臟⑹籮情區(qū)域特征定及變動(dòng)趨跟勢(shì)挺幼估價(jià)對(duì)象天所處區(qū)域?qū)懯羌?xì)×筐×蓮市最繁華村的文化娛陜樂(lè)中心區(qū)羊，以各種頁(yè)規(guī)模的影庫(kù)視廳、賓殺館、酒店它等娛樂(lè)服弄?jiǎng)?wù)設(shè)施為足主，混雜游少量居民括住宅。該敬區(qū)域內(nèi)目遇前以中、貝低層建筑卷為主，低伍層建筑建迎造年代較糠早，目前繭市政府正著在分期進(jìn)艦行拆遷改摘造。根清據(jù)龜×癥×瓶市城市總狀體規(guī)劃和早分區(qū)規(guī)劃鏟，該區(qū)域苦未來(lái)的發(fā)荒展趨勢(shì)是酷集聚程度希更高的城膛市商貿(mào)娛法樂(lè)中心區(qū)彈，建筑規(guī)誠(chéng)模向中高券層、大型忽化發(fā)展扶。仍連⑺喊且其他影響褲設(shè)施味估價(jià)對(duì)象但所處區(qū)域共內(nèi)無(wú)污染鄭、危險(xiǎn)及隆其他使人賢心理上產(chǎn)萬(wàn)生嫌惡感門(mén)的設(shè)施小。嚇映㈢鋼合市場(chǎng)背景和分析好×次×卻市位于遼閑東半島最充南端，三豎面環(huán)海，死一面與大閉陸相接，侵是我國(guó)東灰北地區(qū)對(duì)沖外開(kāi)放的遮窗口和走覺(jué)向世界的筐橋梁，是厘我國(guó)北方貓開(kāi)放度最懂高的城市偏。改革開(kāi)警放以來(lái)，孩特別是近給十多年來(lái)迫，至×賺×泳市經(jīng)濟(jì)發(fā)釘展迅速絲。夾200話3嚴(yán)笛年，經(jīng)濟(jì)睛總量增速際躍職上驗(yàn)15%以練的新臺(tái)階仇，成為近占年來(lái)增長(zhǎng)秒量最快的術(shù)年份。初窗步核算，吵全市生產(chǎn)劣總曬值蠶163班2.6飄僵億元，人藍(lán)均生產(chǎn)總捉值按戶籍務(wù)平均人口椅計(jì)算員為佳292蜂06步浸元垃，體篇按年末匯進(jìn)率測(cè)算縱云約惕合應(yīng)3529期俗美元寫(xiě)。斑×降×配市已經(jīng)在宮國(guó)內(nèi)外特艇別是東亞散地區(qū)形成喝了較高的豪知名度禿。舍獲近十年來(lái)庸，怨×申×妻市政府始括終致力于辨加強(qiáng)城市爆建設(shè)與管兼理工作，幅城市面貌量發(fā)生了巨挺大的改觀骨，城市功鄉(xiāng)能不斷增桐強(qiáng)。良好滿的城市環(huán)鄰境與基礎(chǔ)睡設(shè)施建設(shè)握，使律得差×次×張市的投資且環(huán)境不斷止改善，與綱此同時(shí)投張資領(lǐng)域也除不斷拓寬印，線×鳳×行市始終是者中國(guó)北方腳的投資熱難點(diǎn)城市之縫一。幾年乒來(lái)材，甲×跌×亂市對(duì)外貿(mào)賭易持續(xù)快瞎速增長(zhǎng)喘。州踐全市新批盜外商投資腹企叢業(yè)榜87麥9填家冬，挨訓(xùn)比上年增每長(zhǎng)旅5.6誼%奉妹；呈更合同外資遺金哭額罷45.糖75旱殼億美元摧，繡筋增胃長(zhǎng)欲51.愚6%號(hào)貍；實(shí)際使毒用外商直撒接投惜資妻22.商11冠廈億美元韻，止?jié)q增吊長(zhǎng)絞37.蕉9%速樣。顛蛇在新批外銷(xiāo)商投資企劇業(yè)項(xiàng)目中構(gòu)，總投資奏超飾100梁0辣吐萬(wàn)美元的顯大項(xiàng)目春有錘118稅堅(jiān)項(xiàng)，趨勉超呀5000至尺萬(wàn)美的屢有克14競(jìng)天項(xiàng)極。聚捆全市外商求投資企業(yè)爆共完成產(chǎn)虜值暮790肢.6梳轟億元。目結(jié)前爹，敏×束×刑市已有外志商投資企著業(yè)忘700壯0忽稈多家，劈來(lái)柏×鳴×過(guò)市投資的尤國(guó)家和地億區(qū)書(shū)50聰粉多個(gè)，境端外企業(yè)曲駐曉×降×化市的代表輩機(jī)繪構(gòu)地200通0蜘拌多家餃。拴痰國(guó)內(nèi)外商時(shí)家的不斷蜜進(jìn)入，對(duì)岔高檔商務(wù)瘡用房產(chǎn)生純了大量需代求。匙同時(shí)整潔朝優(yōu)美的城依市環(huán)境，時(shí)宜人的氣某候條件，迎以及美麗眼的自然風(fēng)存光，每年忠也吸引了懇大量的中言外來(lái)賓觀盯光旅游。滔每畢年旱“喉黃金捕周蹈”謀期間、服姑裝節(jié)期間紐，飽玉市內(nèi)的星除級(jí)酒店入戀住率超焦過(guò)圍80%伙重，卸襲五星級(jí)酒弟店時(shí)常爆阿滿。因此緩，目前市惑中心商業(yè)沖區(qū)域、商撤務(wù)金融區(qū)兆域的高檔性酒店、寫(xiě)噴字樓的收均益狀況良盟好?？梢远阮A(yù)見(jiàn)，隨望著國(guó)家振趴興東北老稻工業(yè)基地直相關(guān)政策勒的落實(shí)與尺實(shí)施，作商為東北亞練航運(yùn)中心額以及國(guó)際鑄航運(yùn)中心租的建設(shè)、演東北亞金看融中心、踏物流集散垃地的建設(shè)沸，會(huì)楚使術(shù)×賺×乞市的經(jīng)濟(jì)跟發(fā)展和對(duì)注外開(kāi)放的寄步伐進(jìn)一戲步加快，極國(guó)內(nèi)外進(jìn)普入君×惱×露市的投資踏、經(jīng)商、絨旅游等活仁動(dòng)將會(huì)持崗續(xù)增長(zhǎng)。鋸因此，在鄉(xiāng)市中心商路業(yè)區(qū)域或父金融商務(wù)描區(qū)域投資規(guī)興建高檔生酒店和寫(xiě)追字樓前景制明朗，物記業(yè)價(jià)格將毛保持在較敘高水平由。債垮㈣碼乳最高最佳嘉使用分趟析排泉房地產(chǎn)估散價(jià)應(yīng)當(dāng)以嚴(yán)估價(jià)對(duì)象雕的最高最癥佳使用為快前提進(jìn)行般估價(jià)。最槍有效使用號(hào)是指法律峰上允許、蜂技術(shù)上可冰能、經(jīng)濟(jì)黎上可行，戚經(jīng)充分合亞理論證，厲能使估價(jià)烤對(duì)象產(chǎn)生于最高價(jià)值麗的使用。領(lǐng)根據(jù)估價(jià)蓮對(duì)象所處梅的地理位稈置、規(guī)模吃以及其設(shè)感計(jì)方案，慮根據(jù)最高盛最佳使用右原則，本昆估價(jià)報(bào)告促中估價(jià)對(duì)瘡象作為集這酒店、寫(xiě)齡字間、商土場(chǎng)為一體娛的現(xiàn)代化傳綜合性物紋業(yè)使用為濕其最高最猾佳使用。倒㈤滾貍估價(jià)方法存選用殲根據(jù)委托汗人的估價(jià)魯目的和要?dú)g求，并根借據(jù)估價(jià)對(duì)賠象為在建貢工程這一熱特點(diǎn)，本洽估價(jià)報(bào)告林采用假設(shè)真開(kāi)發(fā)法與姜成本法進(jìn)扶行評(píng)估然。薪營(yíng)㈥化鏡估價(jià)測(cè)算尤過(guò)程泳⑴挖刃假設(shè)開(kāi)發(fā)定法估價(jià)過(guò)摔程券障具體技術(shù)混思路為：蝶在合理估院計(jì)建設(shè)期服的基礎(chǔ)上替，首先運(yùn)止用市場(chǎng)比購(gòu)較法、收丈益法估算尚估價(jià)對(duì)象夾在未來(lái)建接成狀態(tài)的賢市場(chǎng)總值畏，扣減目輝前尚未投勢(shì)入的建安拆費(fèi)，配套與費(fèi)以及管街理費(fèi)、銷(xiāo)趙售稅費(fèi)等嘆得出估價(jià)駕對(duì)象目前得狀態(tài)下的衰市場(chǎng)價(jià)格躁。由于估間價(jià)對(duì)象建佳筑面積及均建設(shè)的項(xiàng)貼目規(guī)模較多大謠，反脫比店較敢×丑×丟市相同規(guī)持模物業(yè)的吉建設(shè)期以桑及定額規(guī)滑定的建設(shè)傳期，確定尚其開(kāi)發(fā)期調(diào)為屢18膜叢個(gè)月。本團(tuán)報(bào)告在測(cè)擁算中考慮持資金的時(shí)峽間價(jià)值，屋將各期資籌金投入和引銷(xiāo)售收入瑞折算為估宰價(jià)時(shí)點(diǎn)的帽現(xiàn)值，并遼基于如下蹦假設(shè)進(jìn)行脈折現(xiàn)趙：碌施所有投資昂均在各期夫期中一次繳性實(shí)現(xiàn)。笑銷(xiāo)售收入按在臭200孕6綿銹年嬌5瞇俗月漂31他姜日一次性婆變現(xiàn)糟。敞筑報(bào)酬率確四定乞?yàn)闇y(cè)7.5礙5%(歷廁詳情見(jiàn)裕后征)旨榜。足難故本報(bào)告斧采用動(dòng)態(tài)枝方式進(jìn)行用測(cè)算掙。訪逐基本計(jì)算釀公式為舅：鎮(zhèn)醋P=綱P野’富-(A+取B+C+枯D)化其冷中徹(普臺(tái)以下各個(gè)對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用蒜均為折現(xiàn)備值節(jié))賺趣：扶P豪稍：估價(jià)對(duì)期象目前狀匯態(tài)價(jià)格桑P括’韻賊：州寺項(xiàng)目全部傘建成后銷(xiāo)看售價(jià)辟格化基A佳廣：續(xù)建成即本凝B奴膠：管理費(fèi)聞?dòng)醚麥IC魄謀：銷(xiāo)售稅突費(fèi)雪眾D遭港：買(mǎi)方購(gòu)劃買(mǎi)在建工壩程應(yīng)負(fù)擔(dān)瘦稅費(fèi)具體沒(méi)分項(xiàng)核算怪如下途：思朽⒈玻猶項(xiàng)目全部嫁建成后的涼市場(chǎng)價(jià)格初：甲直根據(jù)委托枯人的估價(jià)匹目的和估岸價(jià)對(duì)象功搞能上的特繼點(diǎn)，本報(bào)封告采用不店同的評(píng)估徹方法，分爹別對(duì)估價(jià)洪對(duì)插象恰—愚—史×從×魯大廈在目攻前狀態(tài)下數(shù)各功能部保分的價(jià)格退進(jìn)行評(píng)估口，確臭定票×冠×猾大廈目前代狀態(tài)的市由場(chǎng)總值。膨本報(bào)告中沃根據(jù)使用促功能，蓮將熱×柳×匯大廈分為傅三個(gè)功能遣部分，分療攤公共面項(xiàng)積和附屬券面積后的潮建筑面積洞分別為鉤：蔑避酒嘩店災(zāi)(削偵含客房、山餐飲、娛欠樂(lè)、商務(wù)在中心、地影下車(chē)庫(kù)干等蔑)分濱：談?wù){(diào)建筑面閉積潮935沸84.8畜0桂井㎡睛月商場(chǎng)銷(xiāo)：酸克建筑面麻積港776南3.46志敘㎡省喉寫(xiě)字間許：毛A疾鉤座例(凝斤智能魔型句)懼半建筑面銜積收991嫌0.64留旨㎡遵B波棵座莖(辦底半智能灑型脾)橫仗建筑面脾積尾290緞16.4斃4置陶㎡行河①森清關(guān)腦于蜻×浸×歇大廈酒店頭部分的評(píng)鋒估芒造×佳×銅大廈的酒匯店部分按建五星級(jí)酒慶店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)倦計(jì)，預(yù)計(jì)挽在絡(luò)200其6君刻年稠5根狹月獲31勺酬日建成并澆投入使用閥。由鋒于鑄×蔑×頭市房地產(chǎn)毒市場(chǎng)上同誼類(lèi)高檔商狹業(yè)型房地教產(chǎn)的市場(chǎng)暮實(shí)際交易膝案例很少絞，而此類(lèi)戒房地產(chǎn)在帖使用過(guò)程交中具有明責(zé)顯的收益榨性質(zhì)，可業(yè)以不斷地堵獲得經(jīng)營(yíng)嚴(yán)收益。故槍本報(bào)告采品用收益法名評(píng)估其市庫(kù)場(chǎng)價(jià)格哈。皆星收益法稱俱收益資本駕化法或收卸益還原法反，是預(yù)測(cè)崖估價(jià)對(duì)象做的未來(lái)收苗益，然后望將其轉(zhuǎn)換閣為價(jià)值，算以此求取沈估價(jià)對(duì)象雄的客觀合棵理價(jià)格或煙價(jià)值的方彎法。本次閃評(píng)估采用惕收益法當(dāng)竄中的報(bào)酬筐資本化法塔。即根據(jù)歇估價(jià)對(duì)象盾在未來(lái)可已使用年蠢限艙(停檔經(jīng)濟(jì)收益樓年傭限蘋(píng))猛纖內(nèi)的經(jīng)營(yíng)新、使用過(guò)坑程中獲得拐凈收益的五能力，采逼用適當(dāng)?shù)囊m報(bào)酬銷(xiāo)率僑(贈(zèng)醫(yī)折現(xiàn)堆率蘋(píng))榴堂將估價(jià)對(duì)鄭象在未來(lái)稅可使用年戲限獸(敘勺經(jīng)濟(jì)收益探年帖限梳)慢南內(nèi)各年的系凈收益進(jìn)唯折算到估哀價(jià)時(shí)點(diǎn)后瓜累加，以勁此確定估默價(jià)對(duì)象在壽估價(jià)時(shí)點(diǎn)每的價(jià)值約。香燈采用收益研法評(píng)估房第地產(chǎn)價(jià)格謠通常采用秀下列步驟緣：儉機(jī)Ⅰ起拴估算估價(jià)削對(duì)象未來(lái)飯各年的潛柜在毛收入辰。即假設(shè)難估價(jià)對(duì)象肌在充分利辰用、無(wú)空恒置時(shí)的年繁總收入注。股倆Ⅱ誼幟估算估價(jià)鋪對(duì)象未來(lái)踩各年的有制效毛收入啞。即在潛頑在毛收入幟的基礎(chǔ)上牛，考慮商聰業(yè)物業(yè)在釀使用過(guò)程賠中的正常權(quán)空置、拖淘欠租金等舌損失后，鞏實(shí)際所能佩獲得的年廁總收入。課Ⅲ野繭估算估價(jià)皂對(duì)象未來(lái)崖各年的運(yùn)泡營(yíng)費(fèi)用。吊即在房地砌產(chǎn)的使用尋過(guò)程中為語(yǔ)取得經(jīng)營(yíng)忽收益所花莖費(fèi)的各種串費(fèi)用，包范括：營(yíng)業(yè)刊成本、營(yíng)述業(yè)費(fèi)用、炊財(cái)務(wù)費(fèi)用李、稅金及墻附加費(fèi)以僵及經(jīng)營(yíng)者補(bǔ)利潤(rùn)等象。淚氏Ⅳ錦躺計(jì)算估價(jià)貢對(duì)象未來(lái)駐各年的凈引收益，即使有效年收朗入中減去運(yùn)各種運(yùn)營(yíng)失費(fèi)用得到繩的，由使竭用房地產(chǎn)岸所產(chǎn)生的端收益。粱Ⅴ應(yīng)天確定報(bào)酬薄率。即投晨資者投資襲同類(lèi)房地樣產(chǎn)所獲得粗的投資回雅報(bào)與所投雨入的資本弊的比率拒。澤嘗Ⅵ贈(zèng)暈確定收益呼年限。即允估價(jià)對(duì)象輔自估價(jià)時(shí)父點(diǎn)起至未法來(lái)可獲收涉益的年數(shù)府。鵝不Ⅶ甚辰選擇報(bào)酬稍資本化公基式。即將艇各年凈收住益采用適傘當(dāng)方式進(jìn)太行資本化法還原的具鏡體公式鼓。勁鋒本報(bào)告中蓋假設(shè)估價(jià)篇對(duì)象在未悟來(lái)使用年更限申(膛家有限顆年裂)異康內(nèi)，每年怪可獲得穩(wěn)紋定的年凈獲收益，且色各年的報(bào)濫酬率保持軍不變，確靠定報(bào)酬資放本化法的樸計(jì)算公式責(zé)為：赴A晶賭—胖—拿年凈收益事；窄念Y哪楚—婦—滅報(bào)酬率鋼；遵避n扁艇—膽—湊收益期限廣，自估價(jià)凳時(shí)點(diǎn)起至揚(yáng)未來(lái)可獲凝得收益時(shí)鹿間。賺A彩矩酒店部分揀凈收益測(cè)萬(wàn)算睬：棚痕預(yù)心計(jì)華×煩×輩大廈拋于抬200時(shí)6形款年工5課紹月強(qiáng)31付放日才能建姜成交付使民用，故本肢估價(jià)報(bào)告栗基于前述帝基本分析盯和回×騎×界市高檔酒鞏店的客觀雅收入和費(fèi)饅用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)斜預(yù)測(cè)計(jì)算部其凈收益晶。竄瘋酒店部分敏凈收益由把客房部分碰的凈收益耕、餐飲娛窗樂(lè)部分的前凈收益和棕其他部竊分穿(欺蔥車(chē)庫(kù)、商奧務(wù)中心、割健身及出譯租柜臺(tái)舟等鼓)彩胡的凈收益徐構(gòu)成。分魔別測(cè)算如韻下臥：囑工A.1程痛客房部分休凈收益測(cè)佩算躬脆a尺巖客房年經(jīng)名營(yíng)收佩入蠅活×犧×步大廈酒店走的客房部恩分分為綱：劣15殘呼～賓42吼餅層共有標(biāo)把準(zhǔn)顛間輕528劍灑套鬼；吩15匹忌～矛42笨門(mén)層，每層艦設(shè)兩個(gè)套碼間，泥共葬54牛龍個(gè)套間臟；女44飯室層幻為散8臥拍套豪華套兆間捏；骨43岔朵層橫為促1包保套總統(tǒng)套犧房。根據(jù)也本公司掌約握唯的紅×煌×畫(huà)市目前五面星級(jí)酒店柴標(biāo)準(zhǔn)間收朋費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)晉，濟(jì)煮并考慮估鑼價(jià)對(duì)象酒胸店部分的鹿設(shè)計(jì)及裝澆修標(biāo)準(zhǔn)，租確惕定筆×船×檔大廈的酒炭店標(biāo)準(zhǔn)間崖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)預(yù)計(jì)懸為吸900季越元甜/蘭轎日任(圣究人民淚幣摟)賊助，超腥利用率近為粉70%傭鳳；統(tǒng)歇套間您為塘180見(jiàn)0簽六元乎/伶稱日灘，承膨利用率規(guī)為拼65%袍桿；豬助豪華套間煩為留280鳥(niǎo)0粉元暈/骨援日誠(chéng)，襪謠利用率跳為槍50%貼碧；著綁總統(tǒng)套房網(wǎng)為答245晌00倆踏元慘/芬伸日繩，廉廉利用率祖為元35%纏租。每年越按哭360厭肌個(gè)營(yíng)業(yè)日斷計(jì)算。客托房年經(jīng)營(yíng)不收入為洽：柏(90測(cè)0遍黑元拍/姿貨日遇·擔(dān)套差×52或8味庫(kù)套籍×70英%+18僑00街側(cè)元坑/陵達(dá)日縮·妖套伸×54豎似套劑×65甜%+2間800芳批元滿/膽乎日眠·闊套英×8鹽蚊套罵×50奏%+24巨500愉魂元閑/往葛日自·表套宗×1刻題套王×35派%)罰×36昨0竹如日連＝全149準(zhǔn)61捆錯(cuò)萬(wàn)擊元蠟袍b者棟客房年運(yùn)顏營(yíng)費(fèi)斗用束表○代綱營(yíng)業(yè)成本滑：裂蠟客房營(yíng)業(yè)啊成本包括孕客房的各附項(xiàng)服務(wù)成賄本、能源拴費(fèi)、維修遲費(fèi)用及每淺年的固定承資熄產(chǎn)繁(接侮除房屋和妙與房屋不降可分離的搭設(shè)備設(shè)長(zhǎng)施節(jié))擱芹折舊等，述根據(jù)可行韻性研究和膜初步設(shè)計(jì)稈中確定的艘酒店規(guī)模彼、技術(shù)經(jīng)桂濟(jì)指標(biāo)、漢建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)摟估算，客泳房年?duì)I業(yè)粘成本主約槳312捎0甜潮萬(wàn)元堪。頸擊○怪冬營(yíng)業(yè)費(fèi)用峰：斃那包括服務(wù)摧人員工資濕及福利社、為蹄開(kāi)辦費(fèi)攤流銷(xiāo)和廣告陪、臭添宣傳薄、垃告交際費(fèi)，害根擱據(jù)邪×賠×牧市同類(lèi)酒鞠店帽200奴0撤厲～泊200憲3霸您年此項(xiàng)費(fèi)噸用平均水抹平估算號(hào)，段新客房年?duì)I商業(yè)費(fèi)用飄為選625索是萬(wàn)元再。圈搶○碧剃管理費(fèi)用如：內(nèi)港包括房產(chǎn)篩稅、保險(xiǎn)直費(fèi)、管理幸人員工資奔及福利、目差旅費(fèi)等敵各種費(fèi)用霜，估算客燙房部分年閥管理費(fèi)用餃為雙343圣橋萬(wàn)元呼。共樹(shù)○寄嗽財(cái)務(wù)費(fèi)用澤：副查包括流動(dòng)位資金的利軌息滅、怖么籌資成本校、柏南匯兌損益喚等北，密任估算哲為噸257撕淘萬(wàn)元夏。部唱○新斤營(yíng)業(yè)稅及掘附加艘：投拖按客房營(yíng)粗業(yè)收入簡(jiǎn)的艙5.5千5%碧慎計(jì)帖漏算筋爺，愉為堤830咳隆萬(wàn)元傳。鐵廚○杰巖經(jīng)營(yíng)者利犯潤(rùn)信：懂兩根據(jù)調(diào)查旅和總200就3改疏年傲×旋×忽市社會(huì)經(jīng)玉濟(jì)統(tǒng)計(jì)資龍料中賓館狀酒店業(yè)財(cái)束務(wù)狀況報(bào)魂表，估算誘年經(jīng)營(yíng)者暴利潤(rùn)復(fù)為洞149面6嗎綁萬(wàn)元彈。鄭次●芳脾年經(jīng)營(yíng)費(fèi)鄰用合計(jì)貝：葡667勸1攤跡萬(wàn)元揮。潮徒c劣疾客房部分蔥凈收罷益梳囑客房部分逼凈收益＝知年經(jīng)營(yíng)收廉入－年經(jīng)月?tīng)I(yíng)費(fèi)潑用真獄＝?jīng)_149駐61能趟萬(wàn)元輔－翅667親1隨紫萬(wàn)摘元橋董＝論819肌0獄層萬(wàn)酬元恒A.2辣螺餐飲娛樂(lè)坊部分凈收煉益位露a耗繡餐飲部分常年?duì)I業(yè)收慶入堤×堂×姓大廈餐飲逃娛樂(lè)部分毫主要集中危在地下一儀層，地上課二層至六捕層和地上鋸四十六至幼四十八層證，輩怒包括程式狂餐廳杯、紫輪包間等障。滅義根拒據(jù)鴿×膏×薯廣場(chǎng)拜、聞×淺×唱廣場(chǎng)虜、普×撞×陣路一帶同熔類(lèi)餐飲娛宅樂(lè)設(shè)施的只經(jīng)營(yíng)情況漫，經(jīng)營(yíng)規(guī)股模按建筑責(zé)面積比例來(lái)套算，估怎算餐飲娛謝樂(lè)部分年鉗經(jīng)營(yíng)收入屋為怠365消0璃日萬(wàn)元串。隸銅b兼廊餐飲部分獵年運(yùn)營(yíng)費(fèi)逃用步艙○掩該營(yíng)業(yè)成獄本裙惰包括原材名料和各項(xiàng)引服務(wù)成本香、能源費(fèi)租、維修費(fèi)佳用及每年斤的固定固始定資射產(chǎn)吐(秘沖除房屋和栽與房屋不摟可分離的括設(shè)備設(shè)開(kāi)施律)耐屠折舊等，非根據(jù)可行環(huán)性研究和仇初步設(shè)計(jì)椅中確定的趟酒店規(guī)模普、技術(shù)經(jīng)灘濟(jì)指標(biāo)、曲建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)戀估算，餐稀飲部分年恩營(yíng)業(yè)成本頓為摩109直5宗普萬(wàn)元享。猴猾○撇塔營(yíng)業(yè)費(fèi)用割：娘裝包括服務(wù)言人員工資膝及福利球、紗再開(kāi)辦費(fèi)攤球銷(xiāo)和廣告姨、燥獅宣傳疼、紅鉛交際費(fèi)，躲根板據(jù)完×斯×唇市同類(lèi)酒采店辯200帶0虎偉～隙200戶3槽賭年此項(xiàng)費(fèi)寺用平均水攻平估算案，價(jià)炸餐飲娛樂(lè)剝部分年?duì)I概業(yè)費(fèi)用廈為濫200恩令萬(wàn)元頁(yè)。腹距○錦濾管理費(fèi)用飄：這統(tǒng)包括房產(chǎn)驢稅、保險(xiǎn)押費(fèi)、管理冠人員工資胞及福利、謙差旅費(fèi)等欄各種費(fèi)用憐，估算年推管理費(fèi)用痛為棋70志告萬(wàn)元使。廟犬○傘叛財(cái)務(wù)費(fèi)用置：錘的包括流動(dòng)剖資金的利弱息、籌資政成本等，窄估算陵為濤53遙殃萬(wàn)元亂。漠戀○僻韻營(yíng)業(yè)稅及扒附加躍：哈杠按營(yíng)業(yè)收個(gè)入賤的藝5.5僚5%鏟消計(jì)咐斑算臭滑，令為換203蠻稍萬(wàn)元錄。膚惡○饅癢經(jīng)營(yíng)者利日潤(rùn)：衛(wèi)根據(jù)調(diào)查遣和丹200錢(qián)3匪匆年脾×旦×介市社會(huì)經(jīng)雹濟(jì)統(tǒng)計(jì)資近料中賓館眠酒店業(yè)財(cái)誠(chéng)務(wù)狀況報(bào)別表，估算游餐飲部分木年經(jīng)營(yíng)者傅利潤(rùn)沉為像365賠趣萬(wàn)元沫。獲文●切價(jià)年經(jīng)營(yíng)費(fèi)切用合計(jì)胃：哄198憲6蟲(chóng)緊萬(wàn)元行。嚴(yán)鏈c探元餐飲娛樂(lè)概部分凈收衛(wèi)益黑打餐飲娛樂(lè)拒部分凈收頑益＝年經(jīng)禿營(yíng)收入－均年經(jīng)營(yíng)費(fèi)忠用除島＝光365快0脊第萬(wàn)元肥－常198洪6抱后萬(wàn)漆元油鮮＝城166竹4窄加萬(wàn)更元訓(xùn)A.3魄柴其他部分飛凈收益盞酒店的其歪他部分凈蠻收益包括職通過(guò)地下溜停車(chē)場(chǎng)骨、食弓商務(wù)中心王、徑注健身、娛屬樂(lè)等服務(wù)包項(xiàng)目的收么費(fèi)獲得的怪收入，減撲去相關(guān)費(fèi)放用獲得的德凈收益。菌因藍(lán)×伯×擴(kuò)大廈尚在快建設(shè)中，個(gè)難以將各旬部分的經(jīng)網(wǎng)營(yíng)收入、旺經(jīng)營(yíng)費(fèi)用橋劃分清楚盤(pán)，故本報(bào)蟻告中考慮密按同檔次業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)盜中的一般炕比例進(jìn)行逆估算，即鉗以客房部籠分和餐飲治部仗革分的年凈神收益之和雕的像10%捕反確定為其淹他部分的窄年凈收益劑。肺吃其他部分脆凈收益市＝親(81躍90爆甩＋世166突4)×市10%臂精＝六995攀靜萬(wàn)鞋元榮A.4逗維酒店部分注的凈收蛛益走(a)犬吧以上三部碗分的凈收業(yè)益之和，距即：凈收柏益侄a課腥＝陸829彎0農(nóng)煩＋門(mén)166揚(yáng)4蛋探＋袋995斑庫(kù)＝岡109起49脈仍萬(wàn)喂元承B歲轟報(bào)酬率的拴確薄定破良本次評(píng)估債采用市場(chǎng)圈提取法確神定估價(jià)對(duì)恭象的報(bào)酬口率，即投琴資回報(bào)與勝所投入的獅資本的比蜓率。市場(chǎng)勿提取法是麥搜集同一帶市場(chǎng)上三摸宗以上類(lèi)嘆似房地產(chǎn)兵的價(jià)格、多凈收益等斜資料，選第用相應(yīng)的菜報(bào)酬資本醒化法公式欺，反求出申報(bào)酬率。沈根據(jù)本估鳳價(jià)機(jī)構(gòu)掌鄰握的有關(guān)亦資料，測(cè)娘算出類(lèi)似聯(lián)房地產(chǎn)的象報(bào)酬率奧為診7.5秀5%主側(cè)。卵夏最終確定懂報(bào)酬率秧：剖Y員借＝男7.5舅5%C調(diào)盈經(jīng)濟(jì)收益童年限確閉定哪榆估價(jià)對(duì)象鳥(niǎo)的土地出疫讓使用年童限鐮為徹199研8邁顆年欠9涂碑月常至元203子8彼撿年加9芽劣月構(gòu)共歸40患岡年，而建收筑物的耐密用年限依于據(jù)中華人仙民共和國(guó)晨國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)炊《房地產(chǎn)劉估價(jià)規(guī)范專》挨(GB壟/T50隆291-弱1999碧)晝隱條文說(shuō)明屈中的參考倘值撲，翠贏對(duì)于鋼結(jié)事構(gòu)的非生帽產(chǎn)用房一霸般雷為港80煌年；鋼筋弄混凝土結(jié)嗽構(gòu)的非生殲產(chǎn)用房一仿般網(wǎng)為臭60援駕年?！斗客禺a(chǎn)估價(jià)慘規(guī)范》著第叮4.3弄.8概升條規(guī)定顫：諒“堂對(duì)于土地騰和建筑物登合一的估畝價(jià)對(duì)象，森當(dāng)建筑物貝耐用年限耍長(zhǎng)于或等妨于土地使看用權(quán)年限雪時(shí)，應(yīng)根咱據(jù)土地使面用權(quán)年限熱確定未來(lái)敘可獲收益黃的年朵限撇”谷。由于估抓價(jià)對(duì)象建習(xí)筑物完全男投入使用氏是遞200音6池直年，已使暑用土愈地舞8勇旁年，尚余嘗出讓使用鏈年彼限很32綁下年，故確短定經(jīng)濟(jì)收星益年限劃為估32泥媽年猶.療D妨峰測(cè)算酒店圍部分價(jià)碗格剪尋通過(guò)上述賠分析，將淹凈收益、壩報(bào)酬率和桃收益年限鎖代入公式崇其部中庸A浸炮＝器109拳49收昨萬(wàn)猜元樓走Y犧餅＝稈7.5續(xù)5%n庸頌＝耕32罵樸年和妻測(cè)扔算霞×沸×引大廈酒店喜部分價(jià)格頃為伶：查V遷島＝州130煮898稈及萬(wàn)壘元洪臟②拆透測(cè)屢算鄙×伙×朽大廈商場(chǎng)挺部分的價(jià)燥格搏費(fèi)A保賣(mài)商場(chǎng)凈收位益測(cè)周算恒×討×遣大廈的商感場(chǎng)主要位礦于大棕廈捉B漏弓、私C耍孟區(qū)，技臨勇×坑×確街一側(cè)裙窯房的二層音至五層王，材普建筑面積絕約皇為返776偷3.46節(jié)耍㎡是，界滿估價(jià)人員秀根據(jù)估價(jià)禽對(duì)象所處隸區(qū)域內(nèi)幾膨家大型商誦場(chǎng)的商品予銷(xiāo)售利潤(rùn)料及柜臺(tái)出遞租水平，術(shù)并對(duì)估價(jià)鑼對(duì)象的規(guī)甘模找、沿市位置等個(gè)盈別及區(qū)位木狀況進(jìn)行餐修正無(wú)，任嬌結(jié)合估價(jià)革師的經(jīng)驗(yàn)謊，預(yù)似計(jì)掏200牧6嘆會(huì)年建成后養(yǎng)，此類(lèi)繁將華地區(qū)高憐檔次商場(chǎng)被的年總收站入扣除其年經(jīng)營(yíng)成本刷、典夫費(fèi)用帶、燈莫稅金命、廁買(mǎi)利潤(rùn)等系，江榨確定該商收?qǐng)龅哪陜魺找婕s調(diào)為雅150豆0哪萬(wàn)元在。皮妙B慎勇確定報(bào)酬職率舊津根據(jù)估價(jià)矮對(duì)象的實(shí)露際情況，明確定商場(chǎng)躁部分年凈越收益的報(bào)翼酬率采用割與酒店部勤分相同的煎報(bào)酬率既即蒙7.5溉5%受粥的報(bào)酬率鴨?？煜鞢服鼓經(jīng)濟(jì)收益腳年限確捧定源掌商場(chǎng)部分鍛的經(jīng)濟(jì)收鹿益年限按賀酒店部分企經(jīng)濟(jì)收益浸年限同樣爭(zhēng)思路確定扛，本估價(jià)雞報(bào)告選定露商場(chǎng)部分洞的經(jīng)濟(jì)收崖益年限歡為無(wú)32繡潮年挎。云紀(jì)D溜草商場(chǎng)部分冰價(jià)路格雁恨將凈收益祥、報(bào)酬率促和經(jīng)濟(jì)收藏益年限代役入計(jì)算公射式誤(余公式鄉(xiāng)略潮)調(diào)Y協(xié)執(zhí)＝淹7.5創(chuàng)5%n染養(yǎng)＝菊32堂集年貴朽測(cè)算商場(chǎng)乖部分價(jià)格籌為膏：禍V偽燃＝犁179礦33妄路萬(wàn)柱元翼忍③同×營(yíng)×類(lèi)大廈寫(xiě)字問(wèn)樓部分的碌價(jià)格評(píng)翠估舒庸根據(jù)委托綱人提供的抖規(guī)劃設(shè)計(jì)漁圖紙象，滅×飼×儲(chǔ)大廈寫(xiě)字槽樓部分建測(cè)成后宣除逢A酒瑞座部分自女用外，其莫余耐B匙曲座寫(xiě)字樓純?nèi)肯蚴懈箞?chǎng)發(fā)售殖。隸耀近幾年穴，警×有×奧市求的裁×黨×秒廣場(chǎng)育、頸×殊×罪廣場(chǎng)凱、跡×全×它路兩側(cè)開(kāi)政發(fā)了大量碌高檔寫(xiě)字指樓，幟如換×留×晃大廈魂、省×居×縫大廈牛、踢×恥×記大廈其、字×核×伴大廈意、產(chǎn)×灣×控大廈等，廟類(lèi)似標(biāo)準(zhǔn)塑檔次寫(xiě)字糾樓的實(shí)際徹交易案例崗較多，故雀選用市場(chǎng)鑰比較法評(píng)才估其市場(chǎng)侄價(jià)格粒。蘭舅市場(chǎng)比較于法是以替絲代原理為租理論基礎(chǔ)框，即將估乖價(jià)對(duì)象與微同一地區(qū)玩或同一供浴求范圍內(nèi)顆的類(lèi)似地兆區(qū)中在較竿近時(shí)期發(fā)氧生交易的襪類(lèi)似房地廣產(chǎn)加以比社較對(duì)照物，知腿從其既知疊價(jià)格通過(guò)進(jìn)交易日期撥修正雷、統(tǒng)鏡交易情況伍修正、房士地產(chǎn)狀況拜因素修正向、區(qū)位狀地況修正、奔實(shí)物狀況業(yè)修正而得洞出估價(jià)對(duì)素象最有可里能實(shí)現(xiàn)的托合理價(jià)格艙的一種方壘法醉。遷賭運(yùn)用市場(chǎng)脅比較法評(píng)伙估房地產(chǎn)怒價(jià)格通常鎮(zhèn)采用下列鄙步驟飯：希獸Ⅰ碗秧廣泛收集轟交易實(shí)例帶；卵興Ⅱ奪封從中選取厚可比實(shí)例亦；軟賽Ⅲ恭首建立價(jià)格錢(qián)比較基礎(chǔ)袋；浙六Ⅳ厚鎮(zhèn)進(jìn)行交易有情況修正籃；潤(rùn)櫻Ⅴ趨必進(jìn)行交易清日期修正楚；棵徹Ⅵ丑孤時(shí)行區(qū)位寶狀況修正艇；打臣Ⅶ宮火進(jìn)行實(shí)物奶狀況修正揉；呼釣Ⅷ狗其綜合評(píng)估佛決定估價(jià)掉額。嫌A后港選擇類(lèi)似累交易案湖例欲咐實(shí)例一死：昆裁位累于忍×討×閑區(qū)存×宣×伙街，為一背棟二十七儉層鋼筋混臥凝土結(jié)構(gòu)敏現(xiàn)代化大允廈奸，雁199濾8施婆年莊10爸槽月投入使今用遵。巧愧比較實(shí)例兵位于該大淚廈的二十菠一層綠，乒熔南向匙，盼畢成交面俱積之227騰傘㎡偷，局予室內(nèi)為初讀裝修板，課于鋁合金窗翠，血捆采用進(jìn)口送高速電梯哄兩部糟，宰玉設(shè)有煙霧特報(bào)警便、狗斜自動(dòng)消防陰噴淋系統(tǒng)凍以及中央土空調(diào)系統(tǒng)貫，蚊童水、電、鑄暖等配套會(huì)設(shè)施齊全刺。成交價(jià)寬格為建筑卻面積每平裁方武米版840狠0泥堅(jiān)元，交易鐮日期按為型200萄4佛孕年伯9遍初月原30箱漢日介。在到實(shí)例二熟：址饒位侮于呼×睜×駕區(qū)蘋(píng)×任×固路，臨主桿干道，為堅(jiān)一棟鋼筋坑混凝土框至架結(jié)構(gòu)大言廈電，襖200痕2循楚年投入使押用弊，斯拾共卵計(jì)請(qǐng)29位憂層豈。獨(dú)病比較實(shí)例踢位于該大塵廈的十九算層，成交腫建筑面積鄰約喝99.囑73橫妖㎡駐，絲也室內(nèi)為初城裝修爭(zhēng)，使豪鋁合金窗觸，捧議采當(dāng)用溝4躁爸部進(jìn)口高飲速電梯虜，咳青設(shè)有煙霧柏報(bào)警縱、久楚自動(dòng)消防革噴淋系統(tǒng)慶以及中央蛙空調(diào)系統(tǒng)泄，水積、朱止電踢、講勒暖等配套開(kāi)設(shè)施齊全集。曠頓成交價(jià)格條為建筑面何積婚900湊0蹄刪元網(wǎng)/鴨職㎡型，帖禍交易日期目為詢200卻4覆烘年薄9圾驗(yàn)月甜6完襲日辣。漢頓實(shí)例三信：厭睜位增于闊×貞×漢區(qū)蛛×抵×德路，為一本棟框剪結(jié)炸構(gòu)寫(xiě)字樓夾，設(shè)有進(jìn)忘口高速電和梯青，述閱配套設(shè)施您有中央空坑調(diào)晴、叨光消防煙霧拋報(bào)警及自鵲動(dòng)噴淋濁、末IDD菠俗電話系統(tǒng)塵，醋200狡3毀圾年底交付誓使用。比央較實(shí)例位辜于該寫(xiě)字臭樓的二十慰八層，建題筑面繪積疑348斯.26阿綁㎡，東南蒙朝向，室?jiàn)W內(nèi)為初裝叔修。成交療價(jià)格為建欲筑面溜積眼880圍0鐮偶元怖/赤峽㎡，交易起日期跌為樂(lè)200扇4猛外年妥10脂昏月蝶12皺燭日什。步喪B工沃比較實(shí)例汪與估價(jià)對(duì)核象的比較報(bào)因素見(jiàn)隱表寇1廊寫(xiě)：藏比較實(shí)胸例犁牽一間攔二楊喪三灰職（此處未件列表）悄區(qū)舉彩位洪浪狀嫌紹況妥餓自然條逼件耕離相朽似萄圖相速似犁殊相言似園媽社會(huì)條己件脾貝相燈似并唱相尊似存留相鮮似貨晨離市中心駐距吵離把漂相半似吸腔相他似桂羅相嚼似叛漏交通條琴件良惜相特似齡襯相還似讀追相嫌似替朗商業(yè)繁華槳程黑度餡迷稍魂差躁棵相仗似蓮?fù)壬运畎l(fā)陰公共設(shè)施格配套情夕況餅璃相晨似蠟逗相襲似奧穗相城似明負(fù)規(guī)劃條拜件謊荷稍株差酷趴相否似鐘楚相稿似古盤(pán)實(shí)痰棍物復(fù)幸狀舞信況醫(yī)繩臨街狀嶺態(tài)腫知相亂似哨遮相獨(dú)似限挺相剩似雕鏟結(jié)構(gòu)形爛式旋劉相隨似挪潑相勵(lì)似誓某相百似耕吩平面布糠局遙衣相主似文棒相帝似造殲相廁似風(fēng)塑建筑規(guī)斑模立域相依似尖主相忠似核舅相沙似秧龍裝修情簽況說(shuō)訓(xùn)稍挖差遼畏相討似憐悶稍西差明間所處樓納層海逆相幅似底酬相蠢似劣稅相示似妙賀成新墓度到服十姻誘十絮命十轟鍋外謙觀變你稍考差貼竟稍通差接博稍莊差鍵康交易情況溝郵正辱常般杰正崇常逢類(lèi)正篩常紡悠交易日期口海近岔期軌克近涉期劫天近準(zhǔn)期社折C廈棗確定修正宜系數(shù)范○暑序交易情況揉修正扯實(shí)例一、碌二、三均唯為正常買(mǎi)撤賣(mài)不需進(jìn)鳳行交易情課況修正呼。暈料○那雹交易日期繁修正玉可比實(shí)例法一、二、辦三的交易框日期接近仇，且在該鳴期間內(nèi)，糖寫(xiě)字樓類(lèi)堂房地產(chǎn)價(jià)告格基本平衰穩(wěn)肝，地虎因此可看凈作獨(dú)100洞配。芹率由柜杠于受經(jīng)濟(jì)姓發(fā)展及市品場(chǎng)供需的尋影響，預(yù)籌計(jì)刃到碰200快6恐晃年察5株碼月笑31節(jié)既日，類(lèi)似飾房地產(chǎn)的領(lǐng)價(jià)格將短有績(jī)5%翠哥的下降幅攜度侍。收如為簡(jiǎn)化分飾析百，猶零本估價(jià)報(bào)膝告中假設(shè)旋在銷(xiāo)售前做提下脈，聞?dòng)腥夸N(xiāo)售暴收入茫在紗200瑞6扣蜘年完5永巾月皆31抱漸日一次性灑變現(xiàn)。因椅此估價(jià)對(duì)券象交易日姨期修正系膛數(shù)柄為屬95密給。奏遇○存后區(qū)位狀況障修正墊比較實(shí)例要三處于估枕價(jià)對(duì)象同偵一區(qū)域，壟比較實(shí)例痛一、二處渠于類(lèi)似區(qū)役域鵝，衡在根據(jù)煉表盯1把線比較參照峰物與估價(jià)爺對(duì)象的區(qū)抱域進(jìn)行的販比較分析平，存忌確定比較贊修正系數(shù)食為納：歇?dú)W設(shè)估價(jià)對(duì)妖象的區(qū)域環(huán)價(jià)格搶為伴100展毛，蓬列則實(shí)例一晉為開(kāi)95錢(qián)昌，實(shí)例二限為腹100下武，實(shí)例三偵為役98澡宏。凱旁○忽知實(shí)物狀況婦修正揪根據(jù)恰表易1摸勤比較參照惡物與估價(jià)洞對(duì)象實(shí)物綱狀況進(jìn)行蜻的比較分熄析玩，搭僚主要考慮夜裝修標(biāo)準(zhǔn)踐、結(jié)構(gòu)功荷能、規(guī)模版和設(shè)施等搞因素進(jìn)行魯修正，確巡定比較修演正系數(shù)為棕：護(hù)域設(shè)估價(jià)對(duì)醒象的價(jià)格距為瘦100攤將，會(huì)旗則實(shí)例一逆為跡95絡(luò)倉(cāng)，泊弟實(shí)例二恰為脈95傾誓，實(shí)例三豈為定95?；?。勸D傅輸根據(jù)以上丸各項(xiàng)修正郊系數(shù)，列婚表比準(zhǔn)價(jià)弱格詳見(jiàn)宜表刃2怎奧：播槳項(xiàng)涉特目眼似一浩掌二野壞三膠址成交單齒價(jià)失(訊精元竹/錘㎡礎(chǔ))8商400躲9000俘880膜0篇區(qū)位狀況繡修傍正柿100部/95票100/棋100刑100/精98野勺房地產(chǎn)狀之況因素修推正抵吉實(shí)物狀況編修虎正勢(shì)100馳/95曠100/魔951址00/9慣5勤交易情況三修戲正筍100潔/100犬100毅/100但100株/10尊0能交易日期歐修望正陪95/滲100評(píng)95/1絲009貌5/10涉0探約比準(zhǔn)價(jià)廈格裝884犯090宏008得980系對(duì)調(diào)整后吧的比準(zhǔn)價(jià)龍格進(jìn)行綜傲合平均，諷估價(jià)對(duì)象顏的市場(chǎng)單口價(jià)為受：洗竭(884唯0綁照＋筐900天0春所＋傭898蝶0)/3笨糧≈謊894懇0(駐閱元艷/順訓(xùn)㎡震)懇E膀裝寫(xiě)字樓部數(shù)分的價(jià)通格許舞估價(jià)對(duì)象稼寫(xiě)字樓部拳分的價(jià)格陳為：朱(991致0.64仇骨＋您290欺16.4暢4)×活894秘0叉茄＝匪348飾01(研居萬(wàn)陷元蟻)悶④兩×慰×敞大廈木于權(quán)200餐6槳?jiǎng)兡陦?況兄月規(guī)31幟私日所能實(shí)攏現(xiàn)的整體舌價(jià)值為戴：播鍋1308宴98昌亮＋茄179棉33注暴＋寶348挨01沖縮＝搖183思632(南僅萬(wàn)遭元愧)優(yōu)本報(bào)告采約用動(dòng)態(tài)方織式進(jìn)行計(jì)呀算測(cè)算。煮從估價(jià)時(shí)阿點(diǎn)削至牌200冬6膜覺(jué)年湊醒5尸月岸31霜嶺日，尚裁有柄19遲簡(jiǎn)個(gè)月的時(shí)幅間，抵即諒1.5望8江驢年的時(shí)間威?？紤]目通前行業(yè)報(bào)炮酬率水平譽(yù)并結(jié)合近束期利率情蛋況，確定蛋折現(xiàn)率吩為懼17%懶苗。爐唐則貧×容×昆大廈于估邊價(jià)時(shí)點(diǎn)的質(zhì)現(xiàn)值為討1432縱9坊0鐵萬(wàn)元西⒉壓荒應(yīng)扣除開(kāi)冶發(fā)費(fèi)用測(cè)撿算廳院①輩躍尚未完成牧的建安工圾程費(fèi)及裝靜飾裝修工同程費(fèi)乒根據(jù)估價(jià)角對(duì)象目前輔完成狀況界，根據(jù)委索托人提供屋的資料結(jié)盯合本公司蜘現(xiàn)場(chǎng)勘查傅掌握的有春關(guān)資料，況確定尚須畢投入的裝動(dòng)修費(fèi)、設(shè)脹備購(gòu)置及什安裝工程襖費(fèi)、智能死工港程凱(緩它含設(shè)抄備鼓)杜抽、通訊、各變電所等悉合計(jì)約為幕每平方米旁建筑面絲積醫(yī)250適0怪川元左右，糠建設(shè)期藍(lán)為線19器梢個(gè)月，并五假設(shè)此項(xiàng)棉費(fèi)用均勻束投入，則肥此項(xiàng)費(fèi)用躁于估價(jià)時(shí)遵點(diǎn)的現(xiàn)值貍為：關(guān)3097央8聯(lián)萬(wàn)元陵②削照管理累費(fèi)濫偶管理費(fèi)取改建安費(fèi)用喂的址4%島躲，則該項(xiàng)恩費(fèi)焦用愁B憤楚＝宴123旗9權(quán)旨萬(wàn)塵元盜紙③勺固銷(xiāo)售稅榴費(fèi)璃卸銷(xiāo)售稅費(fèi)邁取總樓價(jià)紀(jì)的丑2.5惡%剃裕，