個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問題

1/8控制問題王婭信息管理與工程學(xué)院2009210751摘要：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險(xiǎn)低、業(yè)務(wù)圍廣、經(jīng)營收入穩(wěn)定的特點(diǎn)正日益受到我國各房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也不斷的出現(xiàn)，如何認(rèn)識并防個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)對各大商業(yè)銀行來說顯得越來越重要。本文主要從個(gè)人住房貸款的概念與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義方面進(jìn)行研究，對我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，并提出了相應(yīng)的解決對策。關(guān)鍵字：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)對策過2.7萬億元。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30%，加上房了安全隱患資大量流入我國房地產(chǎn)業(yè)，具有流動(dòng)量大、流動(dòng)線路復(fù)雜、危害大、高投機(jī)性和高風(fēng)險(xiǎn)性等(三)銀行個(gè)人住房貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險(xiǎn)2/8對開發(fā)商、個(gè)人的信息掌握滯后，從而沒有與時(shí)發(fā)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的不安全因素。(四)來自房產(chǎn)開發(fā)商與個(gè)人住房貸款借款人的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大的信用風(fēng)險(xiǎn)加大。少數(shù)開發(fā)商通過假按揭、假首付、假房價(jià)等手段將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于商業(yè)銀行，率有所上升，值得引起有關(guān)各方的警惕，并采取措施，履行責(zé)任，維護(hù)金融安全。(一)交易相對方的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)作為抵押物，由于開發(fā)商營運(yùn)、資金方面的問題，將會(huì)影響到工程的進(jìn)度和質(zhì)量，甚至形立起完善的個(gè)人信用制度，銀行等金融機(jī)構(gòu)在獲取借款人相關(guān)信息的過程中往往處于被動(dòng)地上訪、建筑工人攔斷公路等社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。開發(fā)商以購置個(gè)人住房貸款的名義，通過不正當(dāng)手段套取銀行信貸資金用于非住房交易的行為。金回籠的目的；或者借款人因其與開發(fā)商的特殊關(guān)系(如親友、本單位職工等)相互串通，3/8并未將向申請的銀行個(gè)人住房貸款用于購房，而是由開發(fā)商支配使用并按期替借款人還款。(二)銀行自身經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量的膨脹，為了爭奪市場份額以與加快辦理速度，銀行往往忽不充分，倉促發(fā)放貸款。因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)作為抵押，有關(guān)開發(fā)商的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、工程進(jìn)展以抵押)，而忽視第一還款來源(借款人償還能力)的做法，不但增加了貸款回收的成本，而為，如信貸人員為謀取個(gè)人利益，與開發(fā)商、借款人串通，不按規(guī)化程序操作，擅自簡化貸款手續(xù)、降低貸款門檻，騙取銀行貸款。還有就是過失性違規(guī)行為，如過分依賴售樓部，委形成全面、有效的控管，以致形成風(fēng)險(xiǎn)。(三)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的還款期限長，宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢和經(jīng)濟(jì)周期的變化將引起房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場行情低迷，公眾的購房熱情減弱，作為擔(dān)保的房產(chǎn)價(jià)值大幅降低，會(huì)對銀“被執(zhí)行人與所扶養(yǎng)家屬必需的居住房不得拍賣、變賣或抵押”，由于我國尚未形成比較完(四)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)限較長,最長可達(dá)30年,而目前銀行的資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲蓄存款等短期資金,銀行的居民儲蓄存款期限最長卻只有5年,以短期的資金來源發(fā)4/8放長期的個(gè)人住房貸款,這就不可避免地會(huì)出現(xiàn)“短存長貸”現(xiàn)象,銀行勢必要承擔(dān)一定的期款風(fēng)險(xiǎn)的對策(一)從銀行方面來講1、完善對貸款人的資信評價(jià)相互套現(xiàn)還款的現(xiàn)象。2、發(fā)展住房貸款證券化住房抵押貸款證券化是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持證券，然后住房貸款證券化是我國正在實(shí)行的信貸資產(chǎn)證券化的一種形式，它能①提高銀行貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性，使銀行的長期貸款得以流動(dòng)，從根本上解決了“短存長貸“的矛盾；②促進(jìn)金融產(chǎn)回領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)了資本經(jīng)營多元化和經(jīng)營效益的目的。(二)從政府方面來講1、建立健全社會(huì)信用體系，完善個(gè)人信用制度目前，我國已經(jīng)建成了全國集中統(tǒng)一的企業(yè)和個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，截至2007年8月底，企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建立了1232萬戶的企業(yè)信用檔案，個(gè)人信用基礎(chǔ)數(shù)5/82、建立和完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)制抵押貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)相結(jié)合的最終效果是轉(zhuǎn)移和降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，特別是信用風(fēng)險(xiǎn)。首先“，必要參保機(jī)構(gòu)，通過為個(gè)人住房貸款提供國家信用擔(dān)保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險(xiǎn)?！睘橹械褪杖胝咛峁┍ｋU(xiǎn)?！?、為個(gè)人住房貸款的證券化積極準(zhǔn)備，要在我國廣泛推行和，住房貸款證券化可先在這些地區(qū)展開，在實(shí)踐過程中應(yīng)找出不足，不斷完善運(yùn)作機(jī)制，待條件成熟時(shí)再向其它地區(qū)推廣。4、健全法規(guī),完善社會(huì)保障制度。通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度,通過制定物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等法律,可以使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡明,減少以致杜絕抵押住房存在的權(quán)利瑕疵,保障抵押權(quán)人合法處分抵押住鑒于我國住房制度改革和法制建設(shè)的漸進(jìn)性，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素的階段性特征，我們應(yīng)遵循綜合配套、有效聯(lián)動(dòng)原則，構(gòu)建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系，以充分發(fā)揮關(guān)鍵防機(jī)制和重點(diǎn)防手段的作用。(一)我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的基本框架根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國實(shí)際探討構(gòu)建我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的基本思路，可以從住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理出發(fā)，分別從四類市場主體角度加以考慮?？刂?，承擔(dān)了部分風(fēng)險(xiǎn)。因此，根據(jù)借款人、貸款銀行、中介機(jī)構(gòu)和政府這四類市場主體在個(gè)貸業(yè)務(wù)中的地位、作用來搭建個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系框架是較為現(xiàn)實(shí)可行的。手段的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制以與體現(xiàn)政府參與和保障作用的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制這四個(gè)方面容的有機(jī)統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)的“四位一體”的風(fēng)險(xiǎn)防體系。制、監(jiān)管和分散風(fēng)險(xiǎn)方面的優(yōu)勢作用，從而最大限度地防住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)。(二)“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的主要容險(xiǎn)目的，這是整個(gè)“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系構(gòu)建的基礎(chǔ)。重點(diǎn)在于進(jìn)行貸款工具創(chuàng)新和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理制度。系得以完善的重要條件。 (三)建立我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的具體對策建議方面的參與并采取一系列銜接配套、切實(shí)可行、易于操作的對策措施：(1)建立個(gè)人信用制度，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的基礎(chǔ)條件。個(gè)人信用制度建設(shè)主要包括重樹個(gè)人信高個(gè)人信用材料的真實(shí)性；因地制宜地設(shè)立個(gè)人信用評級標(biāo)準(zhǔn)。(2)健全住宅市場體系，完善防個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的市場環(huán)境。應(yīng)進(jìn)一步健全完善一級市場，拓展個(gè)住房抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和住房置換機(jī)構(gòu)。(3)貸款制度創(chuàng)新與操作環(huán)節(jié)規(guī)并重，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)管理水平。創(chuàng)新貸款制度安排和規(guī)個(gè)貸6/87/8三是建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。主要通過量化測定房產(chǎn)價(jià)格水平波動(dòng)情況下貸款成數(shù)和無抵押達(dá)到各項(xiàng)貸款總額的20％定為警戒線。四是完善部管理制度，加大監(jiān)管力度。應(yīng)根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》、《擔(dān)保法》和資產(chǎn)負(fù)債比例管理、風(fēng)險(xiǎn)管理要求，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)控體系，健全信息反饋制度。高公積金運(yùn)行質(zhì)量和積極發(fā)展住房儲蓄。(5)建立政府參與機(jī)制，提供信用支持和監(jiān)督約束?？山歇?dú)資的國家住房置業(yè)擔(dān)保公與政策性保險(xiǎn)公司共同承擔(dān)和化解風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)作關(guān)系。也可從目前國有商業(yè)性保險(xiǎn)公司中撤出建同業(yè)公會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理。(6)完善政策法規(guī)體系，建立法律制度基礎(chǔ)。一方面，政府要完善包括貸款政策、抵押與抵押權(quán)讓渡政策、金融擔(dān)保、保險(xiǎn)政策、證券化政策以與住房信貸發(fā)展規(guī)劃等在的政策體系，另一方面要完善現(xiàn)有法規(guī)體系，提高可操作性，加大執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處違現(xiàn)行為。當(dāng)前法律政策保障的重點(diǎn)為：拓寬資金渠道，提供債權(quán)保障和降低貸款機(jī)構(gòu)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。五、小結(jié)本文主要從個(gè)人住房貸款的概念與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義方面進(jìn)行研究，對我國貸款風(fēng)險(xiǎn)問題有一定的指導(dǎo)作用。8/81.吳俊宇.對個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的研究[J].財(cái)經(jīng)視點(diǎn),2009.2.婉.論銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對策[D].