個人住房貸款的風險控制問題

1/8控制問題王婭信息管理與工程學院2009210751摘要：個人住房貸款業(yè)務以其風險低、業(yè)務圍廣、經(jīng)營收入穩(wěn)定的特點正日益受到我國各房貸款業(yè)務的風險也不斷的出現(xiàn)，如何認識并防個人住房貸款業(yè)務的風險對各大商業(yè)銀行來說顯得越來越重要。本文主要從個人住房貸款的概念與個人住房貸款風險管理的意義方面進行研究，對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的現(xiàn)狀進行闡述，并提出了相應的解決對策。關鍵字：個人住房貸款風險對策過2.7萬億元。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30%，加上房了安全隱患資大量流入我國房地產(chǎn)業(yè)，具有流動量大、流動線路復雜、危害大、高投機性和高風險性等(三)銀行個人住房貸款產(chǎn)品設計、業(yè)務流程控制和風險2/8對開發(fā)商、個人的信息掌握滯后，從而沒有與時發(fā)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的不安全因素。(四)來自房產(chǎn)開發(fā)商與個人住房貸款借款人的風險進一步加大的信用風險加大。少數(shù)開發(fā)商通過假按揭、假首付、假房價等手段將風險轉嫁于商業(yè)銀行，率有所上升，值得引起有關各方的警惕，并采取措施，履行責任，維護金融安全。(一)交易相對方的風險產(chǎn)作為抵押物，由于開發(fā)商營運、資金方面的問題，將會影響到工程的進度和質量，甚至形立起完善的個人信用制度，銀行等金融機構在獲取借款人相關信息的過程中往往處于被動地上訪、建筑工人攔斷公路等社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。開發(fā)商以購置個人住房貸款的名義，通過不正當手段套取銀行信貸資金用于非住房交易的行為。金回籠的目的；或者借款人因其與開發(fā)商的特殊關系(如親友、本單位職工等)相互串通，3/8并未將向申請的銀行個人住房貸款用于購房，而是由開發(fā)商支配使用并按期替借款人還款。(二)銀行自身經(jīng)營管理的風險隨著個人住房貸款業(yè)務量的膨脹，為了爭奪市場份額以與加快辦理速度，銀行往往忽不充分，倉促發(fā)放貸款。因為有房產(chǎn)作為抵押，有關開發(fā)商的資質、財務狀況、工程進展以抵押)，而忽視第一還款來源(借款人償還能力)的做法，不但增加了貸款回收的成本，而為，如信貸人員為謀取個人利益，與開發(fā)商、借款人串通，不按規(guī)化程序操作，擅自簡化貸款手續(xù)、降低貸款門檻，騙取銀行貸款。還有就是過失性違規(guī)行為，如過分依賴售樓部，委形成全面、有效的控管，以致形成風險。(三)外部經(jīng)濟環(huán)境、政策風險個人住房貸款的還款期限長，宏觀經(jīng)濟趨勢和經(jīng)濟周期的變化將引起房地產(chǎn)市場的波動。當房地產(chǎn)市場行情低迷，公眾的購房熱情減弱，作為擔保的房產(chǎn)價值大幅降低，會對銀“被執(zhí)行人與所扶養(yǎng)家屬必需的居住房不得拍賣、變賣或抵押”，由于我國尚未形成比較完(四)流動性風險限較長,最長可達30年,而目前銀行的資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲蓄存款等短期資金,銀行的居民儲蓄存款期限最長卻只有5年,以短期的資金來源發(fā)4/8放長期的個人住房貸款,這就不可避免地會出現(xiàn)“短存長貸”現(xiàn)象,銀行勢必要承擔一定的期款風險的對策(一)從銀行方面來講1、完善對貸款人的資信評價相互套現(xiàn)還款的現(xiàn)象。2、發(fā)展住房貸款證券化住房抵押貸款證券化是把金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款支持證券，然后住房貸款證券化是我國正在實行的信貸資產(chǎn)證券化的一種形式，它能①提高銀行貸款資產(chǎn)的流動性，使銀行的長期貸款得以流動，從根本上解決了“短存長貸“的矛盾；②促進金融產(chǎn)回領域，從而實現(xiàn)了資本經(jīng)營多元化和經(jīng)營效益的目的。(二)從政府方面來講1、建立健全社會信用體系，完善個人信用制度目前，我國已經(jīng)建成了全國集中統(tǒng)一的企業(yè)和個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，截至2007年8月底，企業(yè)信用信息基礎數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建立了1232萬戶的企業(yè)信用檔案，個人信用基礎數(shù)5/82、建立和完善個人住房貸款擔保、保險機制抵押貸款擔保與保險相結合的最終效果是轉移和降低了貸款風險，特別是信用風險。首先“，必要參保機構，通過為個人住房貸款提供國家信用擔保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風險?！睘橹械褪杖胝咛峁┍ｋU?！?、為個人住房貸款的證券化積極準備，要在我國廣泛推行和，住房貸款證券化可先在這些地區(qū)展開，在實踐過程中應找出不足，不斷完善運作機制，待條件成熟時再向其它地區(qū)推廣。4、健全法規(guī),完善社會保障制度。通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押、擔保法律制度、房地產(chǎn)轉讓和預售法律制度,通過制定物權法、個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律,可以使個人住房貸款業(yè)務的手續(xù)在合法有效的基礎上更加完備、簡明,減少以致杜絕抵押住房存在的權利瑕疵,保障抵押權人合法處分抵押住鑒于我國住房制度改革和法制建設的漸進性，住房消費信貸風險產(chǎn)生因素的階段性特征，我們應遵循綜合配套、有效聯(lián)動原則，構建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費信貸風險防體系，以充分發(fā)揮關鍵防機制和重點防手段的作用。(一)我國住房消費信貸風險防體系的基本框架根據(jù)國外經(jīng)驗并結合我國實際探討構建我國住房消費信貸風險防體系的基本思路，可以從住房消費信貸風險的作用機理出發(fā)，分別從四類市場主體角度加以考慮?？刂?，承擔了部分風險。因此，根據(jù)借款人、貸款銀行、中介機構和政府這四類市場主體在個貸業(yè)務中的地位、作用來搭建個貸風險防體系框架是較為現(xiàn)實可行的。手段的風險分散機制以與體現(xiàn)政府參與和保障作用的風險監(jiān)管機制這四個方面容的有機統(tǒng)一、相互協(xié)調的“四位一體”的風險防體系。制、監(jiān)管和分散風險方面的優(yōu)勢作用，從而最大限度地防住房消費信貸風險。(二)“四位一體”的個貸風險防體系的主要容險目的，這是整個“四位一體”的個貸風險防體系構建的基礎。重點在于進行貸款工具創(chuàng)新和強化風險管理制度。系得以完善的重要條件。 (三)建立我國住房消費信貸風險防體系的具體對策建議方面的參與并采取一系列銜接配套、切實可行、易于操作的對策措施：(1)建立個人信用制度，完善風險預警的基礎條件。個人信用制度建設主要包括重樹個人信高個人信用材料的真實性；因地制宜地設立個人信用評級標準。(2)健全住宅市場體系，完善防個貸風險的市場環(huán)境。應進一步健全完善一級市場，拓展個住房抵押保險機構和住房置換機構。(3)貸款制度創(chuàng)新與操作環(huán)節(jié)規(guī)并重，提高銀行風險管理水平。創(chuàng)新貸款制度安排和規(guī)個貸6/87/8三是建立風險監(jiān)測預警系統(tǒng)。主要通過量化測定房產(chǎn)價格水平波動情況下貸款成數(shù)和無抵押達到各項貸款總額的20％定為警戒線。四是完善部管理制度，加大監(jiān)管力度。應根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》和資產(chǎn)負債比例管理、風險管理要求，建立風險補控體系，健全信息反饋制度。高公積金運行質量和積極發(fā)展住房儲蓄。(5)建立政府參與機制，提供信用支持和監(jiān)督約束?？山歇氋Y的國家住房置業(yè)擔保公與政策性保險公司共同承擔和化解風險的協(xié)作關系。也可從目前國有商業(yè)性保險公司中撤出建同業(yè)公會，加強行業(yè)自律管理。(6)完善政策法規(guī)體系，建立法律制度基礎。一方面，政府要完善包括貸款政策、抵押與抵押權讓渡政策、金融擔保、保險政策、證券化政策以與住房信貸發(fā)展規(guī)劃等在的政策體系，另一方面要完善現(xiàn)有法規(guī)體系，提高可操作性，加大執(zhí)法力度，嚴肅查處違現(xiàn)行為。當前法律政策保障的重點為：拓寬資金渠道，提供債權保障和降低貸款機構運營風險。五、小結本文主要從個人住房貸款的概念與個人住房貸款風險管理的意義方面進行研究，對我國貸款風險問題有一定的指導作用。8/81.吳俊宇.對個人住房貸款風險管理的研究[J].財經(jīng)視點,2009.2.婉.論銀行個人住房貸款風險與對策[D].