多層住宅戶型設計創(chuàng)新實踐附多圖

厲心戶型設計專題研究系列設計創(chuàng)新實踐

多層住宅戶型

創(chuàng)新作為產業(yè)發(fā)展的動力，應該提倡；在設計行業(yè)的需求更為明顯。創(chuàng)新與標準化相對應，兩者并不矛盾，而應該是很好的結合。（標準化的目的是實現(xiàn)規(guī)?；?，降低成本、保證品質；創(chuàng)新的目的是為了達到或保持持續(xù)的領先。）前言創(chuàng)新(Innovation)：所謂創(chuàng)新，就是建立一種新的生產函數(shù)，企業(yè)家的職能即是實現(xiàn)創(chuàng)新。資本主義經濟發(fā)展表現(xiàn)為通過企業(yè)家的創(chuàng)新活動以實現(xiàn)產業(yè)突變，通過不斷創(chuàng)新來推動“創(chuàng)造性的毀滅過程”，導致資本主義經濟周期性波動式向前發(fā)展。

——熊彼得《經濟發(fā)展理論》房地產創(chuàng)新：

在房地產開發(fā)過程中，在保證利潤、控制風險的前提下，以市場需求為導向，尋求對可利用資源進行有效整合的過程。研究對象的清晰（多層住宅戶型設計創(chuàng)新）

住宅設計的范疇太寬，從高層到多層，從規(guī)劃到單體，從平面到立面，從色彩到材料。清晰研究的范圍，只研究多層住宅的戶型創(chuàng)新問題。前言

多層---住宅按層數(shù)分類，在此主要與低層別墅、小高層、高層、超高層相對；由于多層的特點，主要針對大眾客戶。戶型—住宅的設計包括很多方面，如：平面、立面、材料、規(guī)劃、色彩、景觀，在此僅研究戶型。創(chuàng)新——在此不是談住宅設計的一般原理或注意要點；主要針對目前市場上出現(xiàn)的產品談創(chuàng)新，與標準化相對。設計——按專業(yè)劃分，與策劃、工程、成本、營銷、物業(yè)相對應，在此僅談設計。目錄第一部分：為什么要創(chuàng)新第二部分：多層住宅戶型創(chuàng)新設計實踐第三部分：創(chuàng)新中應注意的問題

目錄第一部分：為什么要創(chuàng)新

1.1居住觀念的變化1.2市場的需求1.3地產品牌的打造、提升1.4降低投資的風險，提供利潤附加值為什么要創(chuàng)新

家庭結構---核心家庭的增加是中國家庭結構的一個變化趨勢，反映在戶型設計上首先是兩居室三居室的大量增加、廚房面積的調整等。行為習慣---行為習慣對戶型提出了相應的要求，平面內的戶型分割、空間分配、通風采光設計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結的合理性等，直接影響到居住的舒適度。

以“廳”的設計變化為例，近年從老式居室的無廳式到“大廳小臥”的流行，再到“廳臥合理搭配”的理性回歸，都集中反映了居住者對舒適度的追求和“以人為本”的居住理念?，F(xiàn)在的年輕高收入階層，很少在家里招待朋友，而是更習慣于在飯店或咖啡廳等地方與人進行交流溝通?？蛷d的“會客”功能正在逐漸淡化，“家庭起居”的功能成為基本定位。為什么要創(chuàng)新1、居住觀念的變化2、市場的需求轉化---隨著住宅市場近年的高速擴容，可供消費者比較選擇的住宅產品越來越多。在這種變化中，消費者的心態(tài)也日趨成熟，消費觀念正逐漸由只注重地段、價格向同時關注產品本身的內在品質方面轉化。強化---更加強化產品本身設計，通過優(yōu)化設計提升性價比的項目將會占得市場先機。93％的消費者關注所購房產的戶型設計。其中，62％的消費者非常注重產品戶型設計情況；31％的消費者比較關注產品戶型設計情況。此外，58％的潛在購房者愿意優(yōu)先考慮購買戶型創(chuàng)新的產品。為什么要創(chuàng)新3、地產品牌的打造、提升核心價值的體現(xiàn)---設定品牌核心價值是品牌資產的主體部分，它讓消費者明確、清晰地識別并記住品牌的利益點與個性、定位并全力維護和宣揚品牌核心價值已成為許多國際一流品牌的共識。品牌的價值的重要組成部分就是產品的領先、高性價比。對于住宅而言，戶型的領先將是品牌的有力支撐，也有利于創(chuàng)造、提升品牌。

同樣的地段，同樣的房子，萬科為什么比人家貴1000多元(每平方米)甚至還賣得比其他房子好？這就是品牌的威力。如果消費者看了房子以后說：它是與眾不同的，它正是我所想要的房子。這就值得他為此多付一些錢。毫無疑問，萬科的戶型在目前保持了持續(xù)領先，近年來得到了業(yè)界的一致好評，也為品牌的保持作出了重要貢獻。為什么要創(chuàng)新4、降低投資的風險，提供利潤附加值由于開發(fā)地產需要一定的周期，市場變化莫測，而創(chuàng)新對客戶的吸引力，將有效的規(guī)避銷售風險。相對市場的大眾產品而言，創(chuàng)新所帶來的獨特性，經過銷售宣傳的引導，可以擴展創(chuàng)新的價值，創(chuàng)新產品具有更多的誘惑力。客戶將為創(chuàng)新支付單獨的費用，成為創(chuàng)新產品的利潤附加值。

以江蘇常州奧林匹克花園的創(chuàng)新產品“空間別墅”為例，由于戶型特點，在同樣條件下，可以將容積率提高0.2，地價的成本相對降低（按樓面地價來測算），土建成本由于結構較復雜的原因增加約100元/平方米，銷售單價較普通住宅高出300元/平方米，從而產生了利潤附加值。而且，更充分的利用了土地，提升了地產品牌。為什么要創(chuàng)新第二部分：戶型創(chuàng)新設計實踐

2.1內部結構功能的創(chuàng)新2.2設計理念的創(chuàng)新戶型創(chuàng)新設計實踐很多建筑師認為多層住宅在戶型上已經沒法創(chuàng)新了，只是銷售和媒介在不斷的炒作概念而已。2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新陽光花房客戶群本身對生活品質的要求較高，室內花房的引入正好符合這部分人的置業(yè)要求。其功能是十分豐富的，除賞花觀景之外，還是家庭娛樂、休閑的空間，可以全面提升居住質量。陽光花房的屋頂作為二層的露臺，解決二樓銷售價格較低的問題。戶型創(chuàng)新設計實踐一層平面圖2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新六層銷售困難的處理減少戶型面積，降低總價。提供相應的銷售支撐點。戶型創(chuàng)新設計實踐屋頂平面圖六層平面圖2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新北梯南入口的處理實現(xiàn)戶型各功能面積的合理分配。豐富空間層次。戶型創(chuàng)新設計實踐一層平面圖架空層平面圖2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新面對景觀的純復式采用折線外形，從而讓每一間主要房間可見景觀，明確的景觀導向設計。入口位置的變化可以改變客戶的感受，更高檔一些。戶型創(chuàng)新設計實踐二層平面圖一層平面圖2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新東西向景觀住宅三間房間朝南，保證朝向要求；客廳面向景觀。衛(wèi)生間的窗臺作花壇處理，強化景觀感受。儲藏空間的增加，提升戶型的檔次，同時，增加臥室的私密性。戶型創(chuàng)新設計實踐一層平面圖2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新入戶花園及首層陽光房的設置雙陽臺的設置合理的布局，良好的通風與采光戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新景觀戶型入戶花園的設置廚房雙入口的設計舒適的大面寬的客廳的設置設有儲藏間拼接處理戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新端頭景觀戶型入戶花園的設置廚房雙入口的設計兩層高陽臺避免干擾形成圍合感戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新廚房雙入口的設計的各種變化。三房＋四房四房＋四房三房＋三房戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶型內部結構功能的創(chuàng)新向北圍合端頭戶型橫廳設計兩間臥室朝南向北突出，還可以拼接設有儲藏間端立面豐富戶型創(chuàng)新設計實踐2、戶三型內三部結三構功三能的三創(chuàng)新北廳三戶型三間三臥室三朝南北向三景觀三帶，三所以三客廳三、餐三廳朝三北入戶三直接三進入三廚房三，U形臺三面布三置。產品三個性三太強三，銷三售不三太好三。戶型三創(chuàng)新三設計三實踐2、戶三型內三部結三構功三能的三創(chuàng)新向南三圍合三端頭三戶型向南三突出10米以三上，三圍合三感強三。橫廳三的設三計，三主臥三的私三密感三。三間三房朝三南、三客廳三也有三南向三窗主臥三室的三八角三樓處三理戶型三創(chuàng)新三設計三實踐下復三式的三處理三，考三慮儲三藏間三，控三制戶三型面三積。戶型三創(chuàng)新三設計實踐2、戶三型內三部結三構功三能的三創(chuàng)新3、設三計理三念的三創(chuàng)新平面三圖利用三地形三的高三差形三成富三有特三色的三高TO三WN三HO三US三E高差2～3米的三狀況戶型三創(chuàng)新三設計三實踐3、設三計理三念的三創(chuàng)新平面三圖利用三地形三的高三差形三成富三有特三色的三高TO三WN三HO三US三E高差5～6米的三狀況戶型三創(chuàng)新三設計三實踐3、設三計理三念的三創(chuàng)新天井三住宅——改變三傳統(tǒng)三住宅三的戶三型關三系，三強調三各戶三鄰居三之間三的交三流。提取三傳統(tǒng)三住宅三中的三天井三元素三，結三合交三通空三間設三計，三改變三天井三過于三封閉三的缺三點，三促進三了鄰三里交三往，三同時三解決三了四三合院三的朝三向不三好、三過度三干擾三的問三題。針對三多層三住宅三的特三點，三將天三井設三計在三二層三，南三向逐三層退三臺，三形成三漏斗三狀，三解決三天井三的日三照、三采光三和封三閉的三問題三。平面三圖戶型三創(chuàng)新三設計三實踐3、設三計理三念的三創(chuàng)新多層三的圍三合處三理1/加入三低層三豐富三空間2/天際三線的三變化3/結合三景觀三帶的三處理戶型三創(chuàng)新三設計三實踐3、設三計理三念的三創(chuàng)新無分三攤面三積的三戶型售價三分析三：1/三81三X4三00三0=三32三.4萬2/三32三.4萬÷7三3＝44三383/三81三X3三60三0=三29三.1三6萬4/三29三.1三6三÷7三3＝39三955/聯(lián)排三感、三花園容積三率對三比：1/三1梯2戶，三六層三共12戶2/三1梯2戶，三三層三，4棟共24戶，三適當三減少三，容三積率三仍然三提高三。戶型三創(chuàng)新三設計三實踐3、設三計理三念的三創(chuàng)新戶型三創(chuàng)新三設計三實踐3、設三計理三念的三創(chuàng)新下復三式結三合車三庫的三處理設計三依據(jù)三：1/房價三大概25三00三,車庫三和儲三藏間三價格22三00，銷三售很三好。2/三2.三2米內三一層三車庫三不計三算建三筑面三積，三上部三仍可三設計三六躍三七。3/當?shù)厝?guī)費三為10三0元/平米,配套三費用三為20三0元/平米三。4/開發(fā)三商拿三地價三格不三低，三在區(qū)三域不三具備三競爭三力，三希望三挖掘三其他三價值三。5/框架三結構7~三9層上三部結三構單三位成三本基三本不三變。戶型三創(chuàng)新三設計三實踐純復三式住三宅（三正在三研發(fā)三的產三品，三還不三成熟三）1/利于三半地三下室三。2/車庫三入戶三的方三式。3/獨立三入戶三，形三成別三墅感三。3、設三計理三念的三創(chuàng)新戶型三創(chuàng)新三設計三實踐純復三式住三宅（三正在三研發(fā)三的產三品，三還不三成熟三）1/雙入三戶的三方式三。2/客廳三、餐三廳透三空兩三層，三提高三性價三比。3/贈送三露臺三。3、設三計理三念的三創(chuàng)新戶型三創(chuàng)新三設計三實踐純復三式住三宅（三正在三研發(fā)三的產三品，三還不三成熟三）1/雙入三戶的三方式三。2/客廳三、餐三廳透三空兩三層，三提高三性價三比。3/贈送三露臺三。3、設三計理三念的三創(chuàng)新戶型三創(chuàng)新三設計三實踐第三三部分三：創(chuàng)三新中三應注三意的三問題3.三1創(chuàng)新三的市三場接三受程三度3.三2創(chuàng)新三戶型三的比三例控三制3.三3創(chuàng)新三設計三后期三創(chuàng)新三理念三具體三實施三，實三現(xiàn)的三掌控3.三4設計三流程三的貫三徹、三實施創(chuàng)新三中應三注意三的問三題1、創(chuàng)三新的三市場三接受三程度在湖三南瀏三陽東三方鑫三城項三目中三，考三慮售三價在15三00元/平方三米以三內，三創(chuàng)新三的程三度主三要考三慮第三一層三面。在常三州奧三林匹三克花三園項三目中三，售價三在30三00元/平方三米左三右，三為保三證設三計領三先于三當?shù)厝袌鋈?，第三一次三采用三了空三間別三墅。對于三地價三較低三，預三計售三價在18三00元/平方三米以三下的三項目三，從三利潤三角度三考慮三，空三間別三墅、三天井三住宅三不宜三采用三。北京三接受三概念三，左三岸公三社、三現(xiàn)代so三ho很受三推崇三；廣三東則三比較三理性三，需三要實三實在三在的三，為三住戶三帶來三利益三的創(chuàng)三新；三長沙三、江三蘇對三創(chuàng)新三很推三崇，三會忽三略創(chuàng)三新帶三來的三一些三缺點三。創(chuàng)新三中應三注意三的問三題城市三的房三地產三開發(fā)三水平——創(chuàng)新三的目三的是三為了三實現(xiàn)三領先三，獲三得附三加值三，對三于不三同的三開發(fā)三水平三的城三市，三對創(chuàng)三新的三要求三不同三。三三線城三市比三較容三易的三方式三是學三習，三更多三的是三要求三第一三層面三的創(chuàng)三新，三對第二三層面三的創(chuàng)三新的三要求三不高三，已三經能三實現(xiàn)三在當三地的三領先三；一線、二三線城市三將追三求第三二層三面的三創(chuàng)新三。當?shù)厝匿N三售房三價——改變三傳統(tǒng)三的戶三型結三構，三結構三帶來三一定三的復三雜性三，需三要為三此付三出一三定的三結構三成本三、管三理成三本，三對于三售價三較低三的項三目，三有一三些理三念創(chuàng)三新的三設計三產品三使用三存在三難度三。當?shù)厝牡厝蛭娜鞯厝牡厝蛭娜蝗龑?chuàng)三新的三接受三、熱三愛程三度不三同，三對創(chuàng)三新方三式的三接受三程度三也不三同。2、創(chuàng)三新戶三型的三比例三控制第一三層面三，主三要針三對設三計師三往往三只考三慮空三間、三色彩三、造三型等三設計三的內三容，三而強三調設三計師三應該三更多三的考三慮開三發(fā)、三銷售三的內三容，三考慮三成本三、利三潤的三問題三。在合三肥奧三林匹三克花三園項三目的三設計三過程三中，三經過三與開三發(fā)商三各部三門集三中討三論，三考慮三項目三的地三理位三置不三太好三，需三要產三品創(chuàng)三新來三刺激三客戶三，強三化品三牌；三同時三不可三能實三現(xiàn)太三高的三售價三，最三終確三定第三二層三面創(chuàng)三新戶三型的三比例三控制三在15％～20％之三間。創(chuàng)新三中應三注意三的問三題第一三層面三的創(chuàng)三新，三往往三根據(jù)三規(guī)劃三的特三點來三確定三，風三險很三小，三大家三也都三會接三受。第二三層面三的創(chuàng)三新，三則應三該根三據(jù)項三目的三具體三情況三，綜三合考三慮各三方面三的因三素來三作決三定。2、后期三創(chuàng)新三理念三具體三實施三控制創(chuàng)新三設計三思路三的連三貫性三，延三續(xù)性——住宅三戶型三創(chuàng)新三設計三的成三果出三來后三，反三映到三具體三設計三圖紙三中，三保證三創(chuàng)新三設計三思路三的貫三徹，三不會三出現(xiàn)三偏差三，走三樣。與后三期施三工圖三地對三接——制作三施工三圖的三單位三應與三前期三創(chuàng)新三設計三人員三緊密三配合三，當三遇到三難點三和不三解問三題時三，前三期創(chuàng)三新設三計人三員才三能及三時指三導制三作方三施工三圖解三決一三系列三問題三。避三免出三現(xiàn)最三后施三工圖三完成三后，三與最三初的三設計三構思三不符三，影三響創(chuàng)三新的三設計三理念三及以三后的三住宅三戶型三銷售三。對后三期施三工圖三的控三制與三指導——施工三圖設三計最三好由三原創(chuàng)三新設三計公三司繼三續(xù)配三合來三完成三，才三能始三終把三握好三創(chuàng)新三的設三計思三維理三念。合肥三奧林三匹克三花園三的設三計圖三紙，三由于三后期三施工三圖設三計單三位在三施工三圖設三計當三中，三與前三期設三計公三司出三現(xiàn)脫三節(jié)現(xiàn)三象，三各專三業(yè)之三間也