我國控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景和歷程

《小城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》課件

雙擊添加標(biāo)題文字壹貳叁控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義、特征與作用國外、我國港臺(tái)地區(qū)相關(guān)規(guī)劃類型第一篇基礎(chǔ)理篇論我國控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景與發(fā)展歷程壹叁肆第二篇實(shí)踐項(xiàng)目篇伍

現(xiàn)場勘探

土地使用規(guī)劃

環(huán)境容量規(guī)劃

工程管線規(guī)劃陸柒捌玖拾建筑建造規(guī)劃

行為活動(dòng)規(guī)劃

公共服務(wù)規(guī)劃

文本及說明書制作

城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析貳第一篇基礎(chǔ)理篇論

1.城市建設(shè)方面要求2.規(guī)劃管理方面的要求3.新形勢下對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的要求4.我國控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程貳我國控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景和歷程第一節(jié)城市建設(shè)方面的要求一、土地使用制度改革提出新問題二、建設(shè)方式與投資渠道變化帶來新要求三、城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)的大調(diào)整所提出的新要求

控制性詳細(xì)規(guī)劃成為我國城市規(guī)劃編制體系中的一個(gè)重要的組成部分，有其歷史的必然性。它產(chǎn)生于我國實(shí)行改革開放、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變的大背景下，城市土地使用制度出現(xiàn)了重大的變革，由無償無限期使用轉(zhuǎn)向了有償有限期使用，土地的價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用。在城市發(fā)展中，如何對(duì)城市土地這一資源進(jìn)行有效的利用和分配，是我國城市建設(shè)、開發(fā)、管理面臨的挑戰(zhàn)，因此，從規(guī)劃的層面，引進(jìn)新的控制手段和方法，即控制性詳細(xì)規(guī)劃，來解決城市建設(shè)面臨的新問題顯得尤為重要。第一節(jié)城市建設(shè)方面的要求

一、土地使用制度改革提出新問題

長期以來，我國城市土地使用制度實(shí)行無償、無限期的行政劃撥制度，土地的經(jīng)濟(jì)效益得不到發(fā)揮，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立，改革開放不斷深入，1987年深圳市實(shí)行了國有土地有償出讓制度，以此為開端，我國城市土地使用逐步由無償劃撥向有償使用過度，從完全的計(jì)劃模式向市場模式過度。

在市場模式中，土地的有償使用使土地作為基本生產(chǎn)要素可以進(jìn)行商品化經(jīng)營，土地的價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，土地資源由市場這一“無形的手”進(jìn)行調(diào)配，按照“價(jià)高者得”原則，土地使用權(quán)最終屬于能夠支付最高租金的使用者，按照這一原則，土地價(jià)值將能獲得經(jīng)濟(jì)上的最大實(shí)現(xiàn)。在城市建設(shè)中，必須運(yùn)用商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律和市場機(jī)制來調(diào)節(jié)土地的工序關(guān)系，利用土地的級(jí)差效益，調(diào)整和優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，合理配置土地，提高土地的利用效率。

土地使用制度的轉(zhuǎn)變，要求規(guī)劃與之相適應(yīng)，應(yīng)滿足土地招投標(biāo)出讓的管理及技術(shù)要求，這直接促進(jìn)了控制性詳細(xì)規(guī)劃的引入與生產(chǎn)。第一節(jié)城市建設(shè)方面的要求

二、建設(shè)方式與投資渠道變化帶來新要求土地的有償使用，使土地的投資者由單一的城市政府變?yōu)閲摇⒓w、個(gè)人及企業(yè)等多方，出現(xiàn)了投資渠道的多樣化和利益主題的多元化，例如，上海市虹橋區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)采用了土地批租制度進(jìn)行土地出讓，成功引進(jìn)了外資，該開發(fā)區(qū)1988年以2800萬美元出讓虹橋開發(fā)區(qū)第26號(hào)地塊1.29萬平方米50年的土地使用權(quán)。目前該開發(fā)區(qū)已與6個(gè)

國家簽定了的借地協(xié)議，并且有8個(gè)國家駐滬總領(lǐng)事館址設(shè)在紅橋開發(fā)區(qū)，是我國唯一設(shè)有領(lǐng)事館區(qū)的開發(fā)區(qū)。

投資者對(duì)城市的開發(fā)和建設(shè)各有不同的要求，這就是要求規(guī)劃者能適應(yīng)這種多元化需求，同時(shí)，城市開發(fā)建設(shè)的方式也多種多樣，零星建設(shè)、無序建設(shè)和盲目建設(shè)等自行分散建設(shè)方式影響城市的合理布局和城市面貌的完整性，致使市政設(shè)施建設(shè)不完善、環(huán)境質(zhì)量低下。而成片綜合的開發(fā)建設(shè)方式則可使城市建設(shè)按照城市規(guī)劃有序地進(jìn)行，其綜合開發(fā)的產(chǎn)品主要是土地和房屋，這些產(chǎn)品均可作為商品進(jìn)入市場交換，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)迅速振興。無序有序1989年，桂林城市中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃和實(shí)際建設(shè)的要求，按照區(qū)、片、地塊三級(jí)劃分地塊，規(guī)劃地塊不宜太小，以避免形成分散建設(shè)的狀況，也不宜過大，以便于組織同意建設(shè)，并能適于在本地規(guī)劃地塊內(nèi)形成相對(duì)協(xié)調(diào)而又富于表現(xiàn)力的建筑群面貌。在規(guī)劃用地的綜合指標(biāo)體系中，為了能夠體現(xiàn)上一層次規(guī)劃的意圖和目標(biāo)，適應(yīng)城市建設(shè)的需要，對(duì)規(guī)劃地塊的建設(shè)實(shí)施可行的控制和引導(dǎo)，綜合指標(biāo)體系包括控制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)兩大類。控制和引導(dǎo)個(gè)指標(biāo)主要依據(jù)城市空間環(huán)境和城市功能的要求，對(duì)每塊用地的性質(zhì)、規(guī)模、建筑量、綠化和交通條件等作出規(guī)定；引導(dǎo)性指標(biāo)主要依據(jù)城市景觀環(huán)境和文化傳統(tǒng)對(duì)建筑藝術(shù)（建筑形式、色彩等）提出建設(shè)性的要求。桂林城市中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃采用

12項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成的綜合指示體系，對(duì)規(guī)劃用地的建設(shè)進(jìn)行控制和引導(dǎo)。

在這種情況下，控制性詳細(xì)規(guī)劃的層次、深度適宜、同時(shí)采取規(guī)劃的語言表述規(guī)劃的原則和目標(biāo)，并制定了詳細(xì)的建設(shè)要素控制指標(biāo)，成為城市建設(shè)的有效引導(dǎo)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃對(duì)于城市土地開發(fā)的有效控制，使城市總體規(guī)劃落在實(shí)處，保障城市的健康、有序發(fā)展。

第一節(jié)城市建設(shè)方面的要求三、城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)的大調(diào)整所提出的新要從20

世紀(jì)70年代開始，經(jīng)濟(jì)全球化逐漸席卷全世界，城市在國際經(jīng)濟(jì)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中的地位更加重要，城市全球化競爭更趨明顯，城市在區(qū)域中所處的地位、承擔(dān)的角色與職能分工也隨之變化，這都會(huì)通過城市的結(jié)構(gòu)、用地布局及構(gòu)成反映出來。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是設(shè)計(jì)城市性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展方向的一個(gè)基本內(nèi)容，它的水平高低、合理與否影響到城市發(fā)展的各個(gè)方面。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，必然引起城市土地配置和城市空間形態(tài)的變化，對(duì)此，城市規(guī)劃應(yīng)如何加以積極引導(dǎo)，并在方法、理念上做出相應(yīng)的對(duì)策。第二節(jié)規(guī)劃管理方面的要求

一、土地管理的觀念與方法的轉(zhuǎn)變二、房地產(chǎn)開發(fā)的管理方式的轉(zhuǎn)變

第二節(jié)規(guī)劃管理方面的要求

一、土地管理的觀念與方法的轉(zhuǎn)變

城市土地使用制度的改革，是我國經(jīng)濟(jì)體制改革中從理論到實(shí)踐上一次主要轉(zhuǎn)變，對(duì)于城市土地管理的觀念和方法也帶來了很大的沖擊。在城市土地市場中，城市土地既是資源，又是城市資產(chǎn)，城市土地不再無償使用，城市政府要通過城市土地的批租、出讓、轉(zhuǎn)讓等方式獲得利益，并把收益于城市公用事業(yè)。在土地投放上，也不再是采用有計(jì)劃的行政劃撥方式，而是根據(jù)城市土地的供求情況，才用分期、分批的方式投放市場。

例如，通過控制性詳細(xì)規(guī)劃提出控制指標(biāo)要求，某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)共出讓土地11塊，面積7.2萬平方米，引進(jìn)外資達(dá)22.38億美元，每平方米土地引進(jìn)外資超過3000美元，顯示出土地制度改革帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)其中土地出讓所帶來的收益也為城市的公用事業(yè)提供了資金。在城市土地的管理中，要實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置，城市規(guī)劃和管理應(yīng)該運(yùn)用價(jià)值規(guī)律，從經(jīng)營的角度進(jìn)行土地資源配置，使城市土地的配置達(dá)到最優(yōu)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是一個(gè)有效手段，一方面，根據(jù)區(qū)位的不同，采用不同的控制要求，合理確定土地價(jià)格；另一方面，在行政調(diào)節(jié)之外，要依靠經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)并用的調(diào)節(jié)手段來實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的意圖。第二節(jié)規(guī)劃管理方面的要求

二、房地產(chǎn)開發(fā)的管理方式的轉(zhuǎn)變

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)時(shí)常也逐漸蓬勃發(fā)展起來，城市土地使用制度的改革對(duì)城市土地使用帶來了生機(jī)和活力，也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理提出了新的任務(wù)和要求，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的管理也不僅僅限于批地、審核等工作。

為了合理利用城市土地，提高土地的利用效益和有效開發(fā)，我國土地的投放引入時(shí)常機(jī)制，采用投標(biāo)的方式，由中標(biāo)者進(jìn)行開發(fā)，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)采取來自政府有效的規(guī)劃干預(yù)，形成了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持、引導(dǎo)、制約并用的管理模式。第三節(jié)新形式下對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的要求

一、城市規(guī)劃要適應(yīng)規(guī)劃管理工作的要求二、要求規(guī)劃具有彈性三、要求下一層次規(guī)劃符合總體規(guī)劃的意圖四、要求具體體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想

第三節(jié)新形式下對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的要求

一、城市規(guī)劃要適應(yīng)規(guī)劃管理工作的要求

控制性詳細(xì)規(guī)劃，把許多規(guī)劃指標(biāo)分解到具體的地塊上，包括用地指標(biāo)、環(huán)境容量控制指標(biāo)、建筑形態(tài)控制指標(biāo)、交通控制內(nèi)容、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)以控制要求、配套設(shè)施體制等控制要求，量化的指標(biāo)含蓋了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，同時(shí)便于為城市每一塊土地租讓提供招議標(biāo)底條件與管理準(zhǔn)則，并有利于對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃的管理，為具體建設(shè)項(xiàng)目提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可以較好地滿足新形式下規(guī)劃管理的要求。第三節(jié)新形式下對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的要求

二、要求規(guī)劃具有彈性

三、要求下一層次規(guī)劃符合總體規(guī)劃的意圖

總體規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的整體戰(zhàn)略框架，它考慮的是城市土地利用、總體布局、發(fā)展方向等戰(zhàn)略層面的問題，不可能對(duì)每一個(gè)地塊提出詳細(xì)、明確的的規(guī)劃要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃是對(duì)小范圍內(nèi)城市開發(fā)建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行總平面布局和空間形體組織，它提供的是用于具體項(xiàng)目建設(shè)的藍(lán)圖。

從總體規(guī)劃到修建性詳細(xì)規(guī)劃，是一個(gè)從宏觀到微觀，從戰(zhàn)略層面到操作層面的過程，如果在城市具體項(xiàng)目建設(shè)過程中，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)外的現(xiàn)狀、環(huán)境、發(fā)展、功能聯(lián)系、建設(shè)配套等一系列問題的整體性綜合研究不夠，很容易脫離整體、脫離實(shí)際，缺少地方特色和城市特色，甚至造成建設(shè)性破壞。因此，控制性詳細(xì)規(guī)劃作為兩者之間有效的過度與銜接，起到深化前者和控制后者的作用，確保規(guī)劃體系的完善和連續(xù)。

第三節(jié)新形式下對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的要求四、要求下一層次規(guī)劃符合總體規(guī)劃的意圖

在總結(jié)時(shí)間經(jīng)驗(yàn)和吸取國外有益經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃之間，有必要出現(xiàn)一個(gè)既能深化、完善總體規(guī)劃宏觀意圖，又能進(jìn)行全面、微觀的具體控制；既能滿足規(guī)劃編制要求，又能適應(yīng)規(guī)劃管理工作的需要；既能硬性控制，又能靈活變通；既有經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，又能對(duì)土地開發(fā)進(jìn)行調(diào)空的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制層次。

我國控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和管理工作已進(jìn)行20余年。這20余年的發(fā)展過程，大致可分為三個(gè)階段：①第一階段：從形體設(shè)計(jì)走向形體示意②第二階段：從形體示意到指標(biāo)抽象③第三階段：從指標(biāo)抽象逐步走向完整、系統(tǒng)的控制詳細(xì)規(guī)劃第四節(jié)我國控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程

1980年，美國女建筑師協(xié)會(huì)訪華進(jìn)行學(xué)術(shù)交流，帶來了一個(gè)新概念——土地分區(qū)規(guī)劃管理1982年，上海虹橋規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃。為適應(yīng)外資建設(shè)的要求，虹橋開發(fā)區(qū)編制了土地出讓規(guī)劃，對(duì)每塊土地的開發(fā)進(jìn)行控制，成為我