【對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特征研究11000字（論文）】

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特征研究TOC\o"1-3"\h\u19174引言 321021一、自由現(xiàn)金流與企業(yè)價(jià)值分析相關(guān)性理論 330438（一）自由現(xiàn)金流相關(guān)理論 3104741.自由現(xiàn)金流的概念 36882.自由現(xiàn)金流的重要性 429465（二）企業(yè)價(jià)值分析相關(guān)性理論 42841.企業(yè)價(jià)值的概念 4286822.企業(yè)價(jià)值分析的含義 529775二、自由現(xiàn)金流情況對(duì)企業(yè)總價(jià)值的象征作用分析 524712（一）企業(yè)自由現(xiàn)金流能力與企業(yè)發(fā)展空間息息相關(guān) 511316（二）自由現(xiàn)金流情況是企業(yè)當(dāng)前盈利情況的直接反應(yīng) 526071（三）自由現(xiàn)金流能夠展現(xiàn)企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顟B(tài) 514820三、房地產(chǎn)公司自由現(xiàn)金流特征分析 630223（一）公司基本情況 69996（二）房地產(chǎn)公司自由現(xiàn)金流特征分析 6307951.自由現(xiàn)金流預(yù)算管理特征 6230012.自由現(xiàn)金流流程管理特征 7285483.自由現(xiàn)金流質(zhì)量管理特征 843374.自由現(xiàn)金流流速管理特征 94366（三）房地產(chǎn)公司自由現(xiàn)金流量管理存在的問題 91261.缺少對(duì)自由現(xiàn)金流量管理的戰(zhàn)略思維 9194592.自由現(xiàn)金流量日常管理不到位 982893.籌資活動(dòng)缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃 10125944.缺乏健全的自由現(xiàn)金流量預(yù)算管理制度 1131988四、有效控制自由現(xiàn)金流的建議 1126431（一）完善全面預(yù)算管理體系 11100051.建立合理的預(yù)算管理組織 11299842.改進(jìn)編制方法與流程 121355（二）優(yōu)化自由現(xiàn)金流運(yùn)營管理 1215639（三）加強(qiáng)存貨管理 135951（四）拓寬融資渠道 135330五、結(jié)論 141511參考文獻(xiàn) 16引言目前，我國為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控，一線城市調(diào)控力度較大，二三線城市調(diào)控力度不足，調(diào)控政策雖然控制了房價(jià)漲幅，但反彈力度較大，一旦放松，反彈空間極大。在2019年兩會(huì)期間，中國銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星明確表示會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的監(jiān)管，在保障住房貸款基本需要的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)投資、投機(jī)性貸款的控制，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在全國調(diào)控力度加大的情形下，我國房地產(chǎn)交易市場總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)趨穩(wěn)及市場預(yù)測(cè)逐漸趨于理性。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2019年一季度對(duì)我國主要城市新房及二手房交易數(shù)據(jù)的檢測(cè)，量價(jià)雙跌現(xiàn)象較為普遍，局部城市僅小幅回暖。根據(jù)今年行業(yè)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)自由現(xiàn)金流必會(huì)受到很大的沖擊，今年行業(yè)發(fā)展會(huì)陷入緊縮的狀態(tài)。國家的調(diào)控方向整體向穩(wěn)，因地制宜各城市調(diào)控自主性較高，在政府精細(xì)化調(diào)控下，有效避免了市場價(jià)格暴漲暴跌現(xiàn)象的出現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)發(fā)展趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上往往會(huì)“揚(yáng)長避短”，放棄短期得失，著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，這對(duì)于企業(yè)的資金管理極為重要。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的研究一直在我國理論界和實(shí)務(wù)界都備受關(guān)注，其原因在于該行業(yè)不僅是我國產(chǎn)業(yè)鏈中極為重要的一環(huán)，同時(shí)與民生息息相關(guān)。正是由于過去10年間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一日千里，加之該行業(yè)與其他行業(yè)間的緊密聯(lián)系，我國多條產(chǎn)業(yè)鏈也隨之迅猛發(fā)展，加快了我國城市化進(jìn)程，同時(shí)支撐起了國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，行業(yè)發(fā)展的黃金年代已經(jīng)逐漸過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始“去地產(chǎn)化”向多元化發(fā)展轉(zhuǎn)型，尤其是在近兩年國家堅(jiān)持“房住不炒”原則，實(shí)施各種調(diào)控政策的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的自由現(xiàn)金流是否健康，企業(yè)自由現(xiàn)金流管理是否恰當(dāng)，這恰恰是衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否在未來市場中站穩(wěn)腳跟并謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵。一、自由現(xiàn)金流與企業(yè)價(jià)值分析相關(guān)性理論（一）自由現(xiàn)金流相關(guān)理論1.自由現(xiàn)金流的概念自由現(xiàn)金流量是指企業(yè)在支付全部凈現(xiàn)值（NPV）后，作為一項(xiàng)積極投資計(jì)劃的剩余自由現(xiàn)金流量。20世紀(jì)90年代末，美國石油工業(yè)積累了大量的自由現(xiàn)金流，積極、廣泛地開展投資活動(dòng)。然而，由于管理者的機(jī)會(huì)主義行為，大多數(shù)投資項(xiàng)目都以失敗和巨大損失告終。股價(jià)也下跌，1986，根據(jù)代理成本的相關(guān)理論，延森發(fā)表了“自由現(xiàn)金流量的企業(yè)融資和并購”的代理成本假說，進(jìn)一步闡述企業(yè)擁有大量的自由現(xiàn)金流，管理者可能無法做到良好的分配和使用，導(dǎo)致中小股東的利益受損，同時(shí)產(chǎn)生代理成本高。需要注意的是股利包括現(xiàn)金股利、股票股利和債務(wù)股利，股利支付是支付給股東的幾筆實(shí)際收入之后，公司的資產(chǎn)不受影響，因此大部分利潤不作為實(shí)際股利支付，本文中提到的是紅利現(xiàn)金股利。本文揭示了自由現(xiàn)金流量與股利政策和公司治理之間的關(guān)系。這個(gè)理論在當(dāng)前中國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件背景下仍然具有重要的指導(dǎo)意義。2.自由現(xiàn)金流的重要性自由現(xiàn)金流量是衡量企業(yè)發(fā)展的重要指標(biāo)。一般用凈自由現(xiàn)金流量、凈自由現(xiàn)金流量或自由現(xiàn)金流量計(jì)量。自由現(xiàn)金流來自自由現(xiàn)金流、公司融資和收購的代理成本，這些都發(fā)表在《美國經(jīng)濟(jì)評(píng)論》上。它被定義為一個(gè)公司的自由現(xiàn)金流量的自由現(xiàn)金流，可以控制后，投資大于資本。在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理，這些概念實(shí)質(zhì)上是自由現(xiàn)金流概念的延伸。自由現(xiàn)金流，主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，有其自身的特點(diǎn)。從會(huì)計(jì)角度衡量自由現(xiàn)金流量指標(biāo)有別于其他公司。由于自由現(xiàn)金流量具有經(jīng)濟(jì)意義，難以量化，在計(jì)算公司自由現(xiàn)金流量時(shí)，必須結(jié)合其他自由現(xiàn)金流量指標(biāo)和其他可計(jì)量指標(biāo)。本文研究的自由現(xiàn)金流量包括凈自由現(xiàn)金流量、經(jīng)營凈自由現(xiàn)金流量和自由現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量是指自由現(xiàn)金流的波動(dòng)性，也就是異性的自由現(xiàn)金流量。這是一個(gè)難以衡量的抽象概念。公司是由各種利益相關(guān)者組成的組織。股利政策與利益相關(guān)者密切相關(guān)，與企業(yè)融資和投資密切相關(guān)。自由現(xiàn)金流的公司是非常重要的，同時(shí)作為公司三大財(cái)務(wù)決策的投資和融資的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，許多學(xué)者從各個(gè)方面對(duì)自由現(xiàn)金流量的實(shí)證文獻(xiàn)進(jìn)行鑒定和驗(yàn)證，這些研究的結(jié)論并不一致，有時(shí)甚至相互矛盾，但可以確定的是，自由現(xiàn)金流量的控制對(duì)一個(gè)公司的發(fā)展意義非常重大，必須受到重視。（二）企業(yè)價(jià)值分析相關(guān)性理論1.企業(yè)價(jià)值的概念“企業(yè)價(jià)值”最先提出于美國，后逐漸被國內(nèi)學(xué)者所關(guān)注。企業(yè)價(jià)值將企業(yè)視為一個(gè)有機(jī)整體，一個(gè)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值并不是一個(gè)企業(yè)個(gè)人資產(chǎn)價(jià)值的簡單總和。其主要體現(xiàn)在公司內(nèi)部資源分配的能力，表現(xiàn)出公司的當(dāng)前及未來的發(fā)展趨勢(shì)。由于企業(yè)價(jià)值包含的含義較多，管理者對(duì)于企業(yè)價(jià)值也有著不同的理解。而本文中，企業(yè)價(jià)值是指利益相關(guān)者在對(duì)資源分配過程中產(chǎn)生的主觀評(píng)價(jià)。企業(yè)的整體資源價(jià)值包括人的價(jià)值、財(cái)務(wù)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值之和。另外，企業(yè)價(jià)值是未來自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值，不是公司的賬面價(jià)值。正確理解企業(yè)價(jià)值的含義，能為管理者和投資者提供決策依據(jù)。2.企業(yè)價(jià)值分析的含義根據(jù)對(duì)企業(yè)價(jià)值意義的描述，企業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)是將企業(yè)作為一個(gè)系統(tǒng)的研究對(duì)象。結(jié)合目前的社會(huì)環(huán)境及行業(yè)背景，依據(jù)其擁有的資金和資源，對(duì)公司的整體價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估和分析。在實(shí)際操作過程中，企業(yè)價(jià)值評(píng)估需要在特定的條件下，采用財(cái)務(wù)相關(guān)的模型和分析方式，對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行估值，而價(jià)值評(píng)估是把定性分析和定量分析系統(tǒng)的結(jié)合起來。第一，采用較多的定量分析模型，科學(xué)性、真實(shí)性強(qiáng)，其次采用定性分析模型具有一定主觀性。二、自由現(xiàn)金流情況對(duì)企業(yè)總價(jià)值的象征作用分析（一）企業(yè)自由現(xiàn)金流能力與企業(yè)發(fā)展空間息息相關(guān)當(dāng)前企業(yè)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)交易活動(dòng)日趨頻繁，企業(yè)價(jià)值評(píng)估已經(jīng)成為很多企業(yè)贏得資金投入的重要依據(jù)。因此企業(yè)價(jià)值評(píng)估活動(dòng)也非常常見，企業(yè)價(jià)值評(píng)估過程中重要的一個(gè)路徑就是對(duì)先進(jìn)流動(dòng)情況進(jìn)行審視，這是因?yàn)槠髽I(yè)自由現(xiàn)金流量情況以及其相應(yīng)產(chǎn)品的流量是企業(yè)當(dāng)前業(yè)務(wù)狀態(tài)的反應(yīng)，也對(duì)企業(yè)未來發(fā)展空問、格局的大小形成影響，因此很多企業(yè)價(jià)值評(píng)估活動(dòng)中都將自由現(xiàn)金流量作為較為重要的審視因素。（二）自由現(xiàn)金流情況是企業(yè)當(dāng)前盈利情況的直接反應(yīng)自由現(xiàn)金流量說白了就是企業(yè)業(yè)務(wù)開展過程中，盈利以及支出的錢的情況?，F(xiàn)金能力也就是盈利能力的直接體現(xiàn)，是企業(yè)產(chǎn)品銷售額的具體金錢情況，對(duì)自由現(xiàn)金流量狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)督分析就是對(duì)企業(yè)掙錢能力的有效預(yù)測(cè)依據(jù)，企業(yè)價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)。另外在當(dāng)前的研究中有學(xué)者發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)兌換自由現(xiàn)金流量以及企業(yè)盈利情況之問的關(guān)聯(lián)性正在小斷增加。（三）自由現(xiàn)金流能夠展現(xiàn)企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)企業(yè)是否具有足夠的兌換現(xiàn)金能力，其實(shí)比企業(yè)當(dāng)前的盈利能力更加受到股權(quán)交易人的關(guān)注。因?yàn)樗軌蛑苯语@示企業(yè)是否具有足夠的對(duì)債務(wù)進(jìn)行償還的能力，而且在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，自由現(xiàn)金流量的審查標(biāo)準(zhǔn)性比企業(yè)盈利能力預(yù)測(cè)目標(biāo)更加公正、可靠，企業(yè)是否具有相應(yīng)的債務(wù)償還能力，能夠非常有效地展示企業(yè)未來的發(fā)展情況。三、房地產(chǎn)公司自由現(xiàn)金流特征分析（一）公司基本情況A公司創(chuàng)立于1979年，公司總部位于深圳市南山區(qū)，A公司是一家中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)。A公司的市場定位是致力于成為“城市和園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商”，A公司作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)及配套項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。A公司經(jīng)過多年的探索總結(jié)針對(duì)不同的客戶產(chǎn)品需求開發(fā)了別墅、高端住宅、高層公寓、花園洋房等精品住宅項(xiàng)目。A公司開發(fā)的長租公寓品牌已在國內(nèi)一線及核心二線城市全面覆蓋。截止到2019年底，A公司總資產(chǎn)規(guī)模過千億人民幣，并且在40年間陸續(xù)開發(fā)了大大小小近500個(gè)精品地產(chǎn)項(xiàng)目，服務(wù)客戶已逾百萬人次，業(yè)務(wù)范圍覆蓋面已觸及65個(gè)城市及地區(qū)。A公司以“前港-中區(qū)-后城”獨(dú)特的發(fā)展模式，在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)營上取得了卓越的成就，成為了我國國有房地產(chǎn)企業(yè)改革創(chuàng)新的標(biāo)桿。（二）房地產(chǎn)公司自由現(xiàn)金流特征分析1.自由現(xiàn)金流預(yù)算管理特征自由現(xiàn)金流預(yù)算工作是企業(yè)通過收集各部門反饋的信息結(jié)合企業(yè)管理用財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、建立模型分析企業(yè)預(yù)期內(nèi)自由現(xiàn)金流轉(zhuǎn)狀況并估算企業(yè)未來的現(xiàn)金需求。根據(jù)自由現(xiàn)金流產(chǎn)生的來源劃分，公司自由現(xiàn)金流預(yù)算工作主要體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)營、投融資活動(dòng)現(xiàn)金需求進(jìn)行合理規(guī)劃。因?yàn)轭A(yù)算工作跟財(cái)務(wù)工作的密切關(guān)系，A公司以財(cái)務(wù)報(bào)表中的自由現(xiàn)金流量表為主結(jié)合各部門反饋的其他涉及營運(yùn)資金的信息，根據(jù)財(cái)務(wù)工作中的會(huì)計(jì)分期要求相應(yīng)地編制月度、季度、年度資金使用明細(xì)表及預(yù)算表，分析各報(bào)告期的資金盈余狀況。最終形成季度、年度資金預(yù)算管理報(bào)告。管理報(bào)告能幫助管理層對(duì)未來資金劃撥做出合理計(jì)劃，安排財(cái)務(wù)部門按需調(diào)配營運(yùn)資金，預(yù)防未來可能出現(xiàn)的自由現(xiàn)金流短缺風(fēng)險(xiǎn)以保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，減少因資金閑置所浪費(fèi)的機(jī)會(huì)成本。A公司采取由經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算、籌資預(yù)算及財(cái)務(wù)預(yù)算等一系列預(yù)算相互銜接并互相勾稽共同構(gòu)成的全面預(yù)算體系。財(cái)務(wù)預(yù)算上主要包括資金預(yù)算、利潤預(yù)算、自由現(xiàn)金流量表預(yù)算和資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。A公司現(xiàn)行的全面預(yù)算體系以自由現(xiàn)金流預(yù)算為中心，資金預(yù)算工作是財(cái)務(wù)預(yù)算的重點(diǎn)，財(cái)務(wù)部門需收集各項(xiàng)目組財(cái)務(wù)室、采購室在項(xiàng)目開發(fā)過程中的現(xiàn)金收支、資金需求、資金融通、營業(yè)收入、成本及財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果等方面的信息，將所收集信息反映為以貨幣形式表現(xiàn)的詳細(xì)預(yù)算計(jì)劃。每個(gè)項(xiàng)目組的財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)人員必須將月度、季度、年度的編制預(yù)算所需資料在規(guī)定時(shí)間反饋到公司財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目部的負(fù)責(zé)人需要審核資料的完整性與真實(shí)性，財(cái)務(wù)部門根據(jù)反饋信息制定的詳細(xì)預(yù)算計(jì)劃需經(jīng)分管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理審核提交至總經(jīng)理辦公室，最終由董事會(huì)進(jìn)行審批執(zhí)行。預(yù)算執(zhí)行情況由財(cái)務(wù)部門定期考核，預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際執(zhí)行情況相差較大的，要求執(zhí)行部門反饋原因，并由分管財(cái)務(wù)副總及財(cái)務(wù)部門開會(huì)研究調(diào)整方案，經(jīng)總經(jīng)理辦公室初審后報(bào)送董事會(huì)審批。2.自由現(xiàn)金流流程管理特征A公司自由現(xiàn)金流流動(dòng)方向主要是通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)從貨幣成本到地產(chǎn)成本、房產(chǎn)成本最終轉(zhuǎn)化為商品成本再經(jīng)銷售回款還原為貨幣成本的一個(gè)循環(huán)過程。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)期較長，回款速度較慢，財(cái)務(wù)杠桿比率高，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，資產(chǎn)短期變現(xiàn)能力弱，房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)過程往往較為冗長、效率低下。因?yàn)锳公司自由現(xiàn)金流循環(huán)流程的復(fù)雜冗長，保證各個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的暢通和資金需求顯得至關(guān)重要，在A公司自由現(xiàn)金流管理工作中主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行流程管理：開發(fā)項(xiàng)目自由現(xiàn)金流預(yù)算管理、開發(fā)項(xiàng)目自由現(xiàn)金流運(yùn)營管理和經(jīng)營現(xiàn)金收支流程管理。（1）開發(fā)項(xiàng)目自由現(xiàn)金流預(yù)算管理A公司在項(xiàng)目開發(fā)之前項(xiàng)目部會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的招投標(biāo)情況及工程設(shè)計(jì)圖、施工方案以及項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人的項(xiàng)目收支預(yù)算為依據(jù)有針對(duì)性地編制總投資自由現(xiàn)金流量預(yù)算表。再根據(jù)施工方案中各環(huán)節(jié)的實(shí)際資金需求量細(xì)分各年份的投資資金使用計(jì)劃。然后結(jié)合企業(yè)目前階段的資金體量及自由現(xiàn)金流狀況，再綜合權(quán)衡考慮某一階段所有的投資計(jì)劃制定相應(yīng)的資產(chǎn)籌集方針和投資使用分配表。最后在當(dāng)?shù)劁N售政策允許的范圍下，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龆ㄎ淮_定銷售策略及銷售單價(jià)，初步計(jì)算所有可銷售的地產(chǎn)項(xiàng)目面積的銷售收入與稅金，最終匯編到項(xiàng)目自由現(xiàn)金流的預(yù)算表中。（2）開發(fā)項(xiàng)目自由現(xiàn)金流運(yùn)營管理A公司開發(fā)項(xiàng)目自由現(xiàn)金流運(yùn)營管理主要集中在項(xiàng)目開發(fā)過程中各部門間協(xié)作通過實(shí)施多方的自由現(xiàn)金流預(yù)算管理措施整體把控不同時(shí)間段資金使用情況。具體協(xié)作方式是在清楚了解各時(shí)間段資金使用的整體情況下在每一個(gè)年末編制下一個(gè)年度的現(xiàn)金收支預(yù)算計(jì)劃表，然后逐步細(xì)分為季度、月度計(jì)劃表。各部門根據(jù)本部門的自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)分類填寫年度現(xiàn)金收支預(yù)算然后反饋公司財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一匯總并在初步審核過后報(bào)總經(jīng)理進(jìn)行審批。具體到各部門預(yù)算執(zhí)行時(shí)可再細(xì)分到周，根據(jù)填報(bào)的月度收支明細(xì)表制定各周的資金需求并在每周最后一個(gè)工作日前提交至財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部門根據(jù)公司整體資金情況及各部門的實(shí)際需求統(tǒng)一調(diào)配資金用度，安排出納進(jìn)行款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)。（3）經(jīng)營現(xiàn)金收支流程管理A公司的付款審批流程及費(fèi)用報(bào)銷流程主要針對(duì)在業(yè)務(wù)活動(dòng)中所需對(duì)外支付的工程款、土地出讓金及對(duì)內(nèi)所需支付的工資薪金、勞務(wù)報(bào)酬及其他付款事項(xiàng)以及各種差旅備用金、其他借款、代墊費(fèi)用的報(bào)銷等涉及公司財(cái)務(wù)付款和費(fèi)用報(bào)銷的活動(dòng)。涉及自由現(xiàn)金流出的付款及報(bào)銷流程需要經(jīng)過多個(gè)環(huán)節(jié)的審批通過才能成功支付款項(xiàng)，控制環(huán)節(jié)包括申請(qǐng)人填寫請(qǐng)款單、費(fèi)用報(bào)銷單，部門主管通過，財(cái)務(wù)部門核對(duì)，分管財(cái)務(wù)副總審核，總經(jīng)理審批，總經(jīng)理或董事會(huì)支付審批，出納劃轉(zhuǎn)款項(xiàng)。3.自由現(xiàn)金流質(zhì)量管理特征A公司2018年到2020年流動(dòng)比率雖逐年下降至1.54，但2020年房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)比率均值約為1.2，A公司的流動(dòng)比率仍然高于行業(yè)平均值。2020年A公司流動(dòng)資產(chǎn)增長了23.68%，流動(dòng)負(fù)債增長了37.84%，流動(dòng)資產(chǎn)增長速度明顯低于流動(dòng)負(fù)債是流動(dòng)比率下降的主要原因。從對(duì)比來看，A公司的流動(dòng)比率整體比較平穩(wěn)，在行業(yè)中屬于中上水平。A公司的流動(dòng)比率處于萬科集團(tuán)與保利發(fā)展之間，作為大型房地產(chǎn)企業(yè)具有流動(dòng)資產(chǎn)占用程度不高的通病，資金的流動(dòng)性不強(qiáng)，A公司要積極調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來適當(dāng)?shù)靥岣吡鲃?dòng)資產(chǎn)占用程度。同時(shí)要避免投資開發(fā)房地產(chǎn)過多進(jìn)而影響短期償債能力的情況，要平衡資金周轉(zhuǎn)效率與盈利能力，將流動(dòng)比率控制在靠近2的值。4.自由現(xiàn)金流流速管理特征2018年至2020年A公司存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降，說明A公司存貨周轉(zhuǎn)期增長，存貨的周轉(zhuǎn)效率有所下降。A公司連續(xù)三年的存貨周轉(zhuǎn)低于0.36，存貨周轉(zhuǎn)期大于1000天。存貨周轉(zhuǎn)期過長恰恰說明了A公司存貨流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力弱。對(duì)比分析來看，A公司2018年至2019年的存貨周轉(zhuǎn)率是遠(yuǎn)低于萬科集團(tuán)與保利發(fā)展的，在2020年基本持平，首先是2020年受房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境影響，三家大型的上市房企在拿地力度、項(xiàng)目開發(fā)上仍然保持一個(gè)增長引起了存貨周轉(zhuǎn)速度的變緩，尤其是對(duì)于萬科集團(tuán)和保利發(fā)展這種行業(yè)中的龍頭企業(yè)而言影響程度更大，同時(shí)也說明了A公司的存貨管理水平較低，公司始終處于一個(gè)較低的存貨周轉(zhuǎn)效率。在未來公司可以考慮適當(dāng)?shù)厝ギa(chǎn)能、去庫存，進(jìn)行有效地存貨管理來確保企業(yè)資金回籠的正常效率。（三）房地產(chǎn)公司自由現(xiàn)金流量管理存在的問題1.缺少對(duì)自由現(xiàn)金流量管理的戰(zhàn)略思維自由現(xiàn)金流管理的戰(zhàn)略管理是指根據(jù)企業(yè)所處的不同的生命周期實(shí)施不同的自由現(xiàn)金流量管理策略，以保證自由現(xiàn)金流的管理與企業(yè)實(shí)際所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)自由現(xiàn)金流管理的戰(zhàn)略管理，合理確保企業(yè)內(nèi)部自由現(xiàn)金流足以保證企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。A公司尚未建立相對(duì)完整的自由現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理體系，各個(gè)流程之間沒有相互銜接，各個(gè)部門對(duì)自由現(xiàn)金流管理的認(rèn)識(shí)程度不同，對(duì)于各個(gè)部門在自由現(xiàn)金流管理中應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任模糊不清，出現(xiàn)問題時(shí)部門與部門之間相互扯皮，推卸責(zé)任，相關(guān)的制度沒有得到真正執(zhí)行。A公司目前正處于發(fā)展階段，必須要從戰(zhàn)略層面加強(qiáng)自由現(xiàn)金流的管理，制定出符合現(xiàn)階段的發(fā)展水平和特點(diǎn)的目標(biāo)和制度，并配以相適應(yīng)的方法保證實(shí)施。2.自由現(xiàn)金流量日常管理不到位企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合其自身生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際情況及時(shí)制定有效合理自由現(xiàn)金流管理制度。非健全的自由現(xiàn)金流量日常管理制度，往往衍生處諸多自由現(xiàn)金流管理問題，如貨幣資金持有量大、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期過長及存貨積壓等，從后給企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)帶來了嚴(yán)重影響。A公司沒有將自由現(xiàn)金流的管理列入企業(yè)戰(zhàn)略管理的主要內(nèi)容，也沒有相適應(yīng)的管理組織架構(gòu)，相當(dāng)多的部門認(rèn)為現(xiàn)金管理只是財(cái)務(wù)部門的事情，認(rèn)為不值得財(cái)務(wù)部門以外的部門關(guān)注，不重視相關(guān)制度的執(zhí)行，不認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)制度，從而引發(fā)其日常自由現(xiàn)金流管理出現(xiàn)諸多問題，體現(xiàn)為：（1）貨幣資金持有量大本期末貨幣資金的余額為66，513，447.48元，本期主營業(yè)務(wù)收入為207，626，301.75元。由此可見，貨幣資金所占的比例過大，現(xiàn)金的持有量大，可能會(huì)造成現(xiàn)金閑置，不能夠參加生產(chǎn)周轉(zhuǎn)當(dāng)中，這就使得現(xiàn)金管理計(jì)劃的缺失，銷售回款低于采購、費(fèi)用及稅金等付款造成資金閑置或不足，有的企業(yè)的現(xiàn)金用來過量購置不動(dòng)產(chǎn)，無法支付經(jīng)營急需的資金，使企業(yè)周轉(zhuǎn)不靈，陷入財(cái)務(wù)困境。（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期過長A公司在應(yīng)收賬款方面存在著很大的問題，應(yīng)收賬款占流動(dòng)資金的比重最大，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)月份數(shù)=6.36（本期主營業(yè)務(wù)收入為207，626，301.75元，期末應(yīng)收賬款的余額為110，114，662.58元），周轉(zhuǎn)月份較長，同行業(yè)一般控制在2-3個(gè)月，應(yīng)收賬款控制不力，資金回籠慢，給企業(yè)的管理帶來了一定的壓力，由此，企業(yè)可能就要靠籌資來解決日常的經(jīng)營需要了。應(yīng)收賬款占用了企業(yè)原有的生產(chǎn)經(jīng)營資金，可能會(huì)造成部分經(jīng)營性資金在一定的期限內(nèi)不能利用。雖然企業(yè)的銷售收入增加了，但是實(shí)際上并沒有增加現(xiàn)金的流入量。（3）存貨積壓A公司在存貨方面也存在著很多的問題，存貨周轉(zhuǎn)月份數(shù)=12.55（本期主營業(yè)務(wù)成本103，352，660.62元，期末存貨的余額為108，129，224.18元），周轉(zhuǎn)月份較長，同行業(yè)一般控制在3-4個(gè)月，存貨控制不力；同時(shí)，存貨的期末余額太大，占用資金接近于本期的主營業(yè)務(wù)成本，造成資金呆滯，周轉(zhuǎn)失靈，周轉(zhuǎn)期限較長，影響了企業(yè)資金的營運(yùn)能力，同時(shí)，過多的存貨積壓，也會(huì)增加企業(yè)的儲(chǔ)存成本。由此可見，企業(yè)不能根據(jù)市場變化而及時(shí)的對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，已生產(chǎn)的部分產(chǎn)成品喪失了交換價(jià)值，導(dǎo)致了庫存積壓，存貨積壓輕者會(huì)影響企業(yè)的資金營運(yùn)能力，重者則會(huì)中斷企業(yè)的資金鏈，造成破產(chǎn)或停產(chǎn)。3.籌資活動(dòng)缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃籌資活動(dòng)是依據(jù)公司的宏觀及微觀環(huán)境分析，根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及投資活動(dòng)對(duì)公司的資金籌措進(jìn)行的系統(tǒng)規(guī)劃，包括對(duì)籌資目標(biāo)、籌資結(jié)構(gòu)及籌資方式等的規(guī)劃，其目的就是為企業(yè)的長期發(fā)展提供充足的資金保證?；I資活動(dòng)是企業(yè)生存與發(fā)展最重要的活動(dòng)，籌資成本的高低會(huì)直接影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，進(jìn)而波及到企業(yè)在行業(yè)中的競爭地位，企業(yè)籌資的目的是滿足投資活動(dòng)和企業(yè)發(fā)展所需要的資金，所以籌資戰(zhàn)略的制定要依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和投資戰(zhàn)略。A公司籌資與投資活動(dòng)聯(lián)系不夠緊密，籌資成本相對(duì)較高，加強(qiáng)籌資活動(dòng)的管理有利于企業(yè)更好的發(fā)展，為企業(yè)增加活力。4.缺乏健全的自由現(xiàn)金流量預(yù)算管理制度企業(yè)在自由現(xiàn)金流預(yù)算編制過程中和預(yù)算執(zhí)行中，仍有許多問題存在。很多部門尤其是業(yè)務(wù)部門對(duì)預(yù)算編制的重視程度不高，將預(yù)算簡單看做是財(cái)務(wù)部門的事，沒有上升到企業(yè)經(jīng)營管理的重要手段和方法的高度來看待和執(zhí)行。A公司自由現(xiàn)金流預(yù)算的編制有很大的隨意性，沒有有效的控制自由現(xiàn)金流；在編制預(yù)算時(shí)，預(yù)算金額隨意估計(jì)的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總之后的企業(yè)自由現(xiàn)金流預(yù)算也缺乏合理性；沒有建立相應(yīng)的預(yù)算管理體制，導(dǎo)致預(yù)算沒有很好的發(fā)揮作用。四、有效控制自由現(xiàn)金流的建議（一）完善全面預(yù)算管理體系1.建立合理的預(yù)算管理組織A公司的全面預(yù)算管理組織體系要以發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，而且隨發(fā)展過程中環(huán)境的變化要逐漸調(diào)配自己的構(gòu)成因素以實(shí)現(xiàn)組織動(dòng)態(tài)平衡，根據(jù)A公司目前的戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展模式及組織體系，全面預(yù)算管理組織體系應(yīng)該包含戰(zhàn)略決策層、運(yùn)營管理層、執(zhí)行監(jiān)督層三個(gè)層級(jí)。戰(zhàn)略決策層是由最高決策機(jī)構(gòu)股東大會(huì)及董事會(huì)和在其之下設(shè)置的全面預(yù)算管理委員會(huì)共同構(gòu)成。戰(zhàn)略決策層需要確定公司長期戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展模式、年度戰(zhàn)略發(fā)展任務(wù)，協(xié)調(diào)各部門沖突、審核預(yù)算調(diào)整計(jì)劃并最終敲定年度預(yù)算計(jì)劃。全面預(yù)算管理委員會(huì)在分解經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算目標(biāo)時(shí)，必須經(jīng)公司的董事會(huì)確定戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展模式的情況下，上報(bào)本年度的資金預(yù)算與各項(xiàng)資源需求，由股東大會(huì)或董事會(huì)審核通過方可執(zhí)行。A公司可以新設(shè)預(yù)算專職部門，該部門由全面預(yù)算管理委員會(huì)直接管理并對(duì)預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。預(yù)算工作組要根據(jù)各部門報(bào)送的預(yù)算編制資料進(jìn)行匯總編制并處理預(yù)算管理日常事務(wù)，預(yù)算工作組要充分發(fā)揮協(xié)調(diào)職能以提高預(yù)算下達(dá)的貫徹程度，加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用、工程質(zhì)量、自由現(xiàn)金流量等關(guān)鍵要素的預(yù)算監(jiān)控，形成各部門自我監(jiān)控與組內(nèi)部門間相互監(jiān)控的格局。執(zhí)行監(jiān)督層是全面預(yù)算管理組織體系中最基層的組織，分別由各類責(zé)任中心及成本管理部、信息管理部、財(cái)務(wù)部組成。各類責(zé)任中心根據(jù)部門的性質(zhì)來進(jìn)行劃分，為以負(fù)責(zé)采購、生產(chǎn)、銷售的業(yè)務(wù)性質(zhì)部門為一類責(zé)任中心，以負(fù)責(zé)籌資、投資、人力資源的管理職能部門為一類責(zé)任中心，以負(fù)責(zé)內(nèi)部研發(fā)、設(shè)計(jì)、服務(wù)的技術(shù)保障部門為一類責(zé)任中心，編制的預(yù)算由各類責(zé)任中心負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。2.改進(jìn)編制方法與流程A公司全面預(yù)算編制的起點(diǎn)為每年第三季度末。公司董事會(huì)或股東大會(huì)應(yīng)與專家顧問合作，評(píng)估公司的內(nèi)外部環(huán)境，特別是分析外部環(huán)境中的機(jī)會(huì)和威脅，以及公司在行業(yè)競爭中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)以及戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展模式。戰(zhàn)略目標(biāo)和開發(fā)模式必須包括準(zhǔn)確的未來投資和開發(fā)計(jì)劃、估計(jì)的項(xiàng)目開發(fā)面積、估計(jì)的采購面積、估計(jì)的竣工采購范圍、年銷售額、估計(jì)的投資金額、，估計(jì)的融資額等。包括；隨后，全面預(yù)算委員會(huì)應(yīng)將公司戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)分為年度預(yù)算目標(biāo)，并報(bào)告董事會(huì)或股東大會(huì)審查。一經(jīng)批準(zhǔn)，總預(yù)算政策委員會(huì)將進(jìn)一步將批準(zhǔn)的年度預(yù)算目標(biāo)細(xì)分并分配到各部門的具體預(yù)算任務(wù)中。同時(shí)，預(yù)算特別權(quán)力機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)編制預(yù)算管理文件，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)澄清預(yù)算工作組各成員的工作內(nèi)容以及收集和發(fā)回的信息，說明預(yù)算編制方法和數(shù)據(jù)來源要求，并說明每個(gè)預(yù)算指標(biāo)的編制依據(jù)和預(yù)期用途。工作組各部門負(fù)責(zé)人必須及時(shí)進(jìn)行預(yù)算編制，與部門全體員工一起仔細(xì)審查預(yù)算管理文件，分析職位部門的資源位置、業(yè)務(wù)能力和前期預(yù)算執(zhí)行情況。（二）優(yōu)化自由現(xiàn)金流運(yùn)營管理自由現(xiàn)金流管理的目的是將項(xiàng)目的實(shí)際自由現(xiàn)金流跟蹤到整個(gè)自由現(xiàn)金流控制計(jì)劃。自由現(xiàn)金流經(jīng)理監(jiān)控自由現(xiàn)金流實(shí)施計(jì)劃與實(shí)際實(shí)施之間的偏差，并及時(shí)調(diào)整回收和支付流程。企業(yè)需要建立動(dòng)態(tài)自由現(xiàn)金流決策模型，為自由現(xiàn)金流的經(jīng)營管理提供決策依據(jù)。該模型的主要功能是捕捉未來自由現(xiàn)金流的趨勢(shì)，并結(jié)合趨勢(shì)圖和影響現(xiàn)金流的各種因素分析其可能性，確定易于使現(xiàn)金收支發(fā)生重大變化的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，并制定適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)計(jì)劃，以保持自由現(xiàn)金流周期的穩(wěn)定。（三）加強(qiáng)存貨管理首先,要加強(qiáng)對(duì)存量的預(yù)算管理和控制,避免存量過大帶來的資金壓力。在編制材料采購和產(chǎn)品開發(fā)平衡表時(shí)，有必要進(jìn)行全面的市場調(diào)查，并從市場需求、政策環(huán)境和前景分析開發(fā)項(xiàng)目的成本和效益，避免因庫存過多而導(dǎo)致的資本風(fēng)險(xiǎn)。其次，對(duì)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行管理和成本核算，根據(jù)工程項(xiàng)目的技術(shù)要求和客戶的質(zhì)量要求選擇相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位，平衡工程質(zhì)量和工程成本。財(cái)務(wù)部參與施工階段的庫存管理，與工程部共同監(jiān)控項(xiàng)目質(zhì)量和成功率，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)度嚴(yán)格控制項(xiàng)目的收入和支出。最后是最后成熟期的庫存管理。對(duì)于滿足最終成熟條件的項(xiàng)目，仔細(xì)檢查項(xiàng)目的成本記錄，分析存在的管理問題。A公司管理層旨在提高庫存管理意識(shí)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的庫存管理理念，根據(jù)公司的組織結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制加強(qiáng)部門之間的相互監(jiān)督，引入庫存信息系統(tǒng)，在現(xiàn)有信息條件下，將自由現(xiàn)金流管理與庫存管理有機(jī)結(jié)合，設(shè)計(jì)、采購、配送有機(jī)結(jié)合，研發(fā)部門利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行協(xié)同管理，實(shí)時(shí)提供存貨收支的自由現(xiàn)金流量信息。通過部門間的信息交換，財(cái)務(wù)部門可以準(zhǔn)確捕捉實(shí)物信息，及時(shí)了解股票流動(dòng)狀況，并根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況調(diào)整各組成部分的資金配置。提高庫存管理效率提高了公司的運(yùn)營能力，釋放了自由現(xiàn)金流的活力，減少了存貨對(duì)資本的使用，加快了現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。（四）拓寬融資渠道為了通過貸款和債券等利率承諾增加資金，我們需要通過多種渠道籌集資金。在當(dāng)前緊張的市場金融環(huán)境下，一些融資渠道是有限的。A公司應(yīng)利用其作為中心實(shí)體的信貸優(yōu)勢(shì)，充分利用一些具有成本效益的短期貸款和中期債務(wù)證券，以獲得公司目前較低的綜合融資成本。同時(shí)，公司應(yīng)充分利用整個(gè)生命周期的資金渠道，如房地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金和投資基金。一方面，公司的利率債務(wù)比率應(yīng)盡可能控制在45%以下。另一方面，結(jié)合發(fā)展模式和戰(zhàn)略規(guī)劃，促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)財(cái)務(wù)能力和經(jīng)營能力的雙重提升。隨著中國最新出臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)海外融資政策，中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道再次收緊，監(jiān)管重點(diǎn)主要集中在發(fā)行境外債券和信托基金。另外，由于近期海外疫情的爆發(fā)，過分關(guān)注海外渠道將是滄海一粟，企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮“前港中心區(qū)”后城的發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，并利用港口經(jīng)濟(jì)和長期租賃公寓的自由現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，為社區(qū)和公園的開發(fā)和運(yùn)營提供穩(wěn)定的自由現(xiàn)金流新鮮血液。根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵是通過港、工、市結(jié)合，盤活公司持有的各類股權(quán)，提高公司所屬房地產(chǎn)的資本化運(yùn)作速度，通過在金融市場上調(diào)查和嘗試投資產(chǎn)品，拓展更多的融資方式，并采用開發(fā)方式實(shí)現(xiàn)物化和房地產(chǎn)化，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)總體環(huán)境變差時(shí)，為了減輕公司的資金壓力，充分保證自由現(xiàn)金流的正常周轉(zhuǎn)。公司需要加強(qiáng)內(nèi)部融資能力，增加份額。它不能過分依賴外債；它應(yīng)該建立在多樣化的融資渠道上，以整合國家政策和資本環(huán)境。五、結(jié)論由于我國的基本國情以及中國人觀念中對(duì)房子及家的看重，房地產(chǎn)的良性發(fā)展一直是社會(huì)關(guān)注又備受爭議的話題。今年是決勝建成全面小康及我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整的關(guān)鍵之年，年初又由于疫情對(duì)各行業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不小的影響，房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的行業(yè)與各產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)受金融監(jiān)管、政策調(diào)控以及自身研發(fā)水平低等因素影響無形中對(duì)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展新添了更多挑戰(zhàn)，疫情發(fā)生對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)也會(huì)造成一定程度的影響，在諸多影響中嚴(yán)峻的自由現(xiàn)金流壓力往往會(huì)給企業(yè)帶來不敢想象的后果，資金鏈斷裂往往是壓倒一家房地產(chǎn)公司的最后一根稻草。本文以自由現(xiàn)金流預(yù)算、流程、質(zhì)量、流速為自由現(xiàn)金流管理分析體系，根據(jù)獲取的公司相關(guān)財(cái)務(wù)、內(nèi)控信息，在結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展模式，把握公司實(shí)際狀況的前提下，有針對(duì)性地提出了四條建議：首先是完善全面預(yù)算管理體系，提出如何建立合理的全面預(yù)算管理組織及明確人員分工，如何改進(jìn)編制的方法與流程使全面預(yù)算