一年唐山房地產住宅市場分析

一年唐山房地產住宅市場分析進入2010年以來，唐山的房地產市場進入了一個相對平穩(wěn)的過度時期；已經過去的2009年是唐山房地產市場集中供應的一年，然而經過前期的積累以及09年的熱銷，進入201009年在售的樓盤大部分基本已經銷售至尾盤；而新近的市場供應會主要集中在“南湖生態(tài)城”區(qū)域以及“鳳凰新城”區(qū)域。此次兩會的召開為房地產行業(yè)的調控定下了一個基本的方向，增加普通商品房供應抑制投機性購房將成為后一階段中央政府調控的重點。政府的態(tài)度加之媒體的大力宣傳無疑增長了市場上的觀望情緒，預計國內市場都將相繼進入一個觀望期，而該觀望期勢必會持續(xù)到各地方政府響應中央決策的政策出臺之后。市場現(xiàn)狀09年熱銷的樓盤至今大部分已經銷售至尾盤，梧桐大道，鷺港等項目銷售率均已達90%；2010年前半年已知即將入市的項目包括萬達廣場二期、景泰翰林三期、鳳凰世嘉二期、裕華嘉苑三期、世紀龍庭、大陸王府國際、港城福苑、新華樓世博二期、新天地常各莊項目，尚唐國際、星河公館、麗景新城等項目；2010年下半年預計綠城南湖生態(tài)城中央商務區(qū)項目、萬科南湖郡項目、恒榮唐城壹零壹項目、新華聯(lián)建工樓項目也將相繼入市；眾多國內一下開發(fā)企業(yè)的進駐無疑會將唐山房地產市場帶向一個品牌與品質競爭的階段。市場現(xiàn)狀-供應宏揚·香木林7500元/平米7200元/平米起鷺港梧桐大道8500元/平米起鳳凰世嘉7100元/平米新華道建設路尚品名都5600元/平米景泰·翰林7300元/平米荷花盛世5200元/平米盛泰莊園5400元/平米龍湖豪庭港城福苑宏達·高第花園6500元/平米起軍創(chuàng)·凱旋城6800元/平米紫御山莊4800元/平米新華一號7800元/平米富丁國際09年是唐山房地產市場集中供應的一年，經過前期的積累以及09年的熱銷，進入2010年以來，09年在售的樓盤大部分基本已經銷售至尾盤；

綠城、萬科等國內一線開發(fā)企業(yè)已相繼進入唐山，這些企業(yè)所開發(fā)的項目預計會在今年下半年陸續(xù)入市。即將入市項目在售項目文苑鳳凰城7000元/平米金色合園6500元/平米渤海新世界7500元/平米裕華嘉苑5200元/平米起御景名苑5200元/平米東旭花園7800元/平米尚唐國際星河公館水云間5700元/平米世紀龍庭5500元/平米SOHO陽光7100元/平米東港龍城5100元/平米紫金廣場硅谷科技園六灣5800元/平米高各莊平改唐城壹零壹新華樓（世博二期）新華貿（商鋪）28000元/平米建工樓（新華聯(lián)）鳳凰新城市場現(xiàn)狀-供應麗景新城二期回遷居住區(qū)

南湖生態(tài)城是唐山市“四大主體功能區(qū)”之一，規(guī)劃總面積91平方公里。東至陡河，西至新京山鐵路，東南至唐津高速公路，北至南新道。其中核心生態(tài)風景區(qū)規(guī)劃面積28平方公里。未來該地段將成為低密度居住社區(qū)集中競爭的區(qū)域；現(xiàn)階段已知綠城以及萬科項目均以生態(tài)居住社區(qū)為主打，萬科南湖郡項目將移植萬科集團內部成熟高端別墅產品—紅郡。市場現(xiàn)狀-供應市場現(xiàn)狀-需求2010年1月、2月唐山中心城區(qū)成交套數(shù)匯總市場現(xiàn)狀-需求2010年1月、2月唐山中心城區(qū)成交面積匯總2010年前兩個月唐山中心城區(qū)共成交商品房2188套，其中住宅1386套，非住宅802套；總計成交面積20.29萬平方米，其中住宅13.6萬平方米，非住宅6.69平方米；從2010年前兩個月的成交量來看，今年并未能延續(xù)2009年的成交高峰；然而從實際狀況來看，09年底至今，政府宏觀的調控政策相繼出臺，1月、2月，由于市場尚未明朗，造成市場上的觀望情緒日漸形成；從唐山當?shù)貋砜矗?9年市場供應的重點項目基本銷售至尾盤，且09年底至今，新進入市場項目較少，加之眾多國內一線開發(fā)企業(yè)相繼進入唐山所帶來的市場期待，更多的潛在客群傾向于采取觀望態(tài)度；相信2010年下半年市場新項目集中供應的時期也將是需求集中釋放的一個時期。市場現(xiàn)狀-需求市場現(xiàn)狀-價格走勢2009年全年唐山中心城區(qū)總成交均價6043元/平米；新的一年，國內一線開發(fā)商項目相繼入市勢必將打開唐山地區(qū)的價格空間。2010年1月、2月唐山市中心城區(qū)成交均價代表項目分析項目名稱規(guī)模戶型結構戶型面積、戶型配比快銷戶型、總價天元帝景占地面積:155737平米總建面積:240000平米容積率:1.59層、11層、16層、18層板式結構，大戶型、躍層、部分精裝公寓二居:90-100平米（25%）三居:150平米左右（近50%）四居:200平米左右（10%）躍層:500-800平米（15%）四居:200平米左右總價:100萬左右？？鷺港占地面積:572800平米總建面積:859200平米容積率：2一梯兩戶，短板，部分戶型精裝修一居:50-52平米（9%）二居:77-84平米（13%）三居:117-153平米（78%）一居:50-52平米總價:40-42萬元三居:117-153平米總價:80-105萬元梧桐大道占地面積:187800平米總建面積:491100平米容積率：2一梯兩戶，短進深，大戶型、躍層、花園洋房二居:90-120平米（13%）三居:140-171平米（46%）四居以上:170-246平米（45%）三居:140-171平米總價:136-231萬四居以上:170-246平米;總價:153-270.6萬香木林占地面積:125000平米總建面積:400000方米容積率：3.2一梯二戶，短進深。二居單衛(wèi)、德式建筑風格一居:61平米（3%）二居:78-107平米（55%）三居:113-158平米（42%）二居:78—103平米總價:59—81萬三居:113—158平米總價:91—127萬景泰翰林占地面積:224295米總建面積:556000平米容積率：2.48一梯兩戶，短進深；二居單衛(wèi)一居:50-61平米（21%）二居:75-105平米（51%）三居:102-140平米（27%）躍層:180-300平米（1%）一居:50-61平米總價:35-42萬二居:75-105平米總價:50-70萬鳳凰世嘉占地面積:268398平米總建面積:560000平米容積率：2.2大面寬，一梯二戶，短進深，入市為經濟類戶型產品一居:64平米（20%）二居:70-100平米（36%）三居:117-135平米（44%）二居：70-100平米總價：50-70萬元三居：117-135平米總價：76-88萬元代表項目概況代表項目分析天元帝景以150平米產品為主力戶型,但該戶型去化效率一般；200平米復式及180-190平米平層四居由于配比小、需求大而形成熱銷。產品概況：主力產品150平米三居，占一半左右；100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；項目地塊原先為桃園，風水及地勢受到認可，景觀設計公司與北京的珠江帝景為同一家，園林景觀體現(xiàn)大氣與尊崇。主力客群：高端支付力強客戶，一次性付款為主；客戶以本區(qū)域內企事業(yè)單位的中高層為主，另有復興路附近的買賣人以及南新華道附近的企業(yè)主；市場分析：項目熱銷時以200平米的大戶型產品為主，由于是高端標桿項目，客戶購買時主要考慮舒適型的豪宅豪宅產品，而150平米的主力戶型反而銷售一般；目前產品的標桿形象仍在，導致部分比較稀缺的200平米左右產品的二手房價格在10000元/平米左右。價格：05年推出時成為區(qū)域標桿，當時售價4000元/平米；現(xiàn)階段二手房價格在9000元/平米左右；銷售情況：項目一期與二期開盤間隔8個月，之前均有一段蓄客期，至開盤前，認購量達到一半；開盤后立即成為區(qū)域標桿，產品熱銷，包括樣板間也以980萬的價格被搶購；200平米四居銷售情況最佳，并且躍層產品較受歡迎，150平米的主力產品反而銷售較一般。戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性有待改善明廚設計，保證采光與及時通風主臥通過推拉門連接大面積陽臺，保證起居生活的舒適性，同時與空調機位的連接方便裝卸次臥飄窗設計，增加面積附加值廚房與餐廳通過推拉門連接，減少空間浪費拐角陽臺，增加采光面與觀景面，雙層陽臺的人性設計，起到多層隔離作用臥室飄窗設計，保證采光，增加附加值明衛(wèi)設計，保證采光與通風戶型分析525平米頂層復式產品，挑空營造尊貴體驗，典型的豪宅戶型方案旋轉樓梯，增加采光的同時提升生活情趣轉角飄窗設計，增加采光，實現(xiàn)90°觀景客廳上部挑空，體現(xiàn)尊貴感雙明衛(wèi)設計，保證透氣性與采光獨立衣帽間及客廳式空間設計，體現(xiàn)絕對的尊貴感貼心工人房設計，方便傭人起居超大露臺及陽臺，體現(xiàn)舒適與尊貴代表項目分析熱銷產品為165-170平米三居及200以上大戶型產品；該項目為目前鳳凰新城區(qū)域高端項目代表，市場認可度高。梧桐大道產品概況：主力產品165-170平米三居，171-246平米四居占80%以上；定位高端項目，熱銷產品集中在主力戶型165-170平米三居，及200平米以上洋房產品；主力客群：高端支付力強客戶，一次性付款為主;約60%與鋼材、煤炭行業(yè)打交道，另外為政府官員及其他買賣人;自住為主；豐潤新區(qū)的客戶較多，均是煤炭等工業(yè)的，另有一部分遷安的客戶.市場分析：本案定位唐山及周邊城區(qū)高端客群，潛在客戶群較廣；由于本案2、3期設計以中大戶型為主，單價較高，總房款高，因此相較于其他項目去化效率一般；價格：100平米戶型銷售價格為8300元/平米；160-170平米三居價格在8000元/平米；170、180和200平米四居為9500元/平米；7層的電梯洋房產品，戶型面積在300平米左右，價格在11000元/平米；高層的頂層為樓王產品，為600平米左右的躍層，均價15000元/平米。銷售情況：項目一期08年5月開盤，1月開始蓄客，10萬訂金，集體轉簽，100%銷售；現(xiàn)階段二、三期銷售率基本達到90%，余房均為頂層或低層；預計四期2010年05月開始對外銷售；戶型分析165平米三室兩廳兩衛(wèi)，細節(jié)體現(xiàn)價值的舒適型三居產品第二入口設計，與廚房聯(lián)通，充分考慮業(yè)主的功能使用，減少買菜歸來的入戶動線，避免影響屋內整潔主臥明衛(wèi)設計步入式衣帽間，體現(xiàn)尊貴感主臥觀景飄窗設計，增加附加值南向客廳連接陽臺，保證景觀與采光南向次臥連接陽臺，做到景觀入戶梧桐大道代表項目分析宏揚香木林熱銷產品為60-90平米及135平米的三居產品，一二層及頂層產品滯銷；二期產品預計2010年中旬入市。產品概況：項目分兩期共3000余戶，產品面積在60-230平米一期基本售罄，二期預計2010年5、6月份入市；高層以60、70平米產品為主，小高層的主力產品為135和158平米的大戶型，頂層為230平米的復式產品；2300戶左右，定位高端項目。主力客群：高端支付力較強客戶，一次性付款占到60%左右；主力客戶為周邊區(qū)縣鋼廠、電廠中高層，另有市政部門的團購90平米產品；投資客比例占到20%，主要購買100平米左右的產品；客戶年齡層為35-50歲，其中又以40-50歲居多，多以父母為子女購買，也有工薪階層年輕人購買，以60-80平米產品為主，多為首次置業(yè)。市場分析：本項目有部分剛性需求客戶購買60-90平米產品，相對于大戶型的銷售風險較?。婚_盤后以135平米的實用型三居為主的產品較為熱銷，目前滯銷為一二層及頂層產品，受金融危機影響相對較?。粌r格：對外均價為7500元/平米；樓層間的差價在40元/平米左右；戶型不同朝向的差價最多可以到200元/平米。09年初價格打到4000多元/平方米，帶領整體房價大幅下挫。銷售情況：項目一期08年3月開盤均價7500元/平米，目前一期基本售罄，二期預計2010年5、6月入市；以135平米的三居產品銷售最好，其中又以中間層銷售較好；戶型分析135平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標準三居廚房連接生活陽臺，增加采光及實用性入戶門方向對客廳自然形成對私密空間的分隔，易于形成獨立玄關通過起居陽臺連接客廳與主臥，增加生活便利性明衛(wèi)設計，保證采光主臥明衛(wèi)設計，保證透氣性次臥設計大面積飄窗，增加附加值宏揚香木林代表項目分析鳳凰世嘉項目位于城市主干道，區(qū)域發(fā)展成熟，整體認知度高；一期面積區(qū)間在60-134平米，小戶型及實用型三居市場認可度較高。產品概況：一期共25棟，1000-1200戶，分為7層、9層及16層，產品為60平米一居，70-103平米兩居及93-134平米三居；以70-100平米兩居產品占到36%，60平米一下一居產品占20%；2期產品包含137、148平米三居以及170-220平米花園洋房，同時包括部分情景別墅，340-380平米。主力客群：一期產品客戶以首次置業(yè)為主，以經商的較多，另有私企員工及政府、企事業(yè)單位人員等；自住為主，極少數(shù)投資，私營業(yè)主作為資產處置，周邊區(qū)縣客戶做為改善換房，另有客戶購買底商再出租；二期產品定位高端，面向高端支付力強客戶，主要為唐山中心城區(qū)企業(yè)中高層，及豐潤等周邊城區(qū)私營業(yè)主；市場分析：項目銷售狀況良好，認可度高，08年9月開盤，月均30余套，其中以小兩居及134平米大三居最為熱銷；本項目一期客戶以首次置業(yè)為主，剛性需求旺盛；價格：一期08年9月正式入市，均價6000元/平米左右；現(xiàn)階段對外均價7100元/平米二期產品價格未定，預估售價8000-11000元/平米；銷售情況：項目一期08年9月開盤，已基本售罄；一期熱銷產品以70-90的小兩居（均通透）及134平米大三居為主；二期產品預計近期正式推向市場。戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，高通透性與舒適性的升級產品雙明衛(wèi)設計，保證采光及透氣性轉角露臺設計，90°觀景面，提升主臥尊貴性超長陽臺連接次臥與客廳，增加生活便利性餐廳明窗設計，保證采光，增加生活情趣次臥設計大面積飄窗，增加附加值鳳凰世嘉代表項目分析鷺港精裝小戶型產品相對熱銷，主要因為教育配套，父母為子女投資購買；目前，一期產品的品質問題直接制約的二期產品的銷售。產品概況：項目共三期，一期已入??；二期產品區(qū)間為49-193平米的高層，另外規(guī)劃有幼兒園及6000平米會所，預計中間為低密社區(qū)，三期位于北側，并規(guī)劃有大型醫(yī)院；二期在售大戶型產品區(qū)間為117-143平米，主力產品為133平米，雙衛(wèi)設計，一梯兩戶；二期精裝小戶型面積區(qū)間為49-92平米，最高26層；二期部分已入住；主力客群：中高端支付力較強客戶，一次性付款與按揭貸款比例各占一半；中小戶型以結婚用房較多，客戶年齡層在20-40歲，為公務員或在私企工作；精裝小戶型多為父母為子女投資，供子女上學，三年后出租；大戶型客戶多為政府領導及私企老板，以改善型為主。市場分析：本項目為唐山中心城區(qū)占地面積最廣項目，自身配套健全，市場認知度高。本項目銷售周期較長，銷售期間廣告投放量巨大，造成較強的客戶吸引。價格：現(xiàn)階段毛坯7000-7200元/平米；精裝產品目前市場均價7600元/平米左右；銷售情況：目前項目08年中旬正式入市，入市價格較低，銷售狀況較好；由于本項目一期產品存在負面口碑，直接影響二期產品銷售，且項目公攤較大，產品去化效率一般，但08年之前由于市場供應緊缺，現(xiàn)階段也已基本售罄；戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求次臥飄窗設計，增加附加值獨立洗衣房，與廚房干濕分離主臥飄窗設計，增加附加值客廳連接步入式陽臺，可觀景廚房增設功能陽臺，實現(xiàn)居室功能的細分使用鷺港戶型分析84.81平米兩室兩廳一衛(wèi)，西北向戶型，采光通風效果差客廳東向采光，隨采用步入式陽臺設計，但采光效果較差北向臥室，采光效果不理想北向臥室，采光效果不理想暗衛(wèi)設計，通風效果較差走道區(qū)域過長，使用性較差鷺港代表項目分析景泰翰林項目位于市區(qū)與鳳凰新城的交界，交通便利，社區(qū)配套齊全，提升產品力；項目前期依靠團購拉動銷售，100平米以下產品銷售較好；三期產品即將入市；產品概況：項目共1400余套，為7-24層板樓，其中以8-11層為主，產品面積區(qū)間為50-237平米；主力戶型為70-105平米，24層高層產品為140平米大戶型，另有30余套躍層產品，面積為170、180、190、227和267平米；主力客群：客戶職業(yè)以唐山國企事業(yè)單位居多，極少數(shù)私營業(yè)主購買200平米以上大戶型產品；客戶來源以路北區(qū)為主，地緣性客戶以改善型為主；客戶關注順序為戶型、項目體量、配套及交通。市場分析：項目前期依靠大學城教師及其他政府企事業(yè)部門團購拉動銷售；100平米以下首次置業(yè)，130平米舒適型改善置業(yè)受市場影響較小，且項目處于高認知區(qū)域，配套完善，產品力進一步得到提升。價格：08年9月27日開盤，對外均價6600-6700元/平米，樓層差價在20-50元/平米不等；目前產品價格區(qū)間6500-7500元/平米；銷售情況：08年09月正式入市，開盤不到3個月，售出1/3左右，主要為團購，客戶為項目北側大學城內的教師及三友集團、政府部門及設計院等，團購數(shù)量為400余套，團購價格在9折左右；90-100平米兩居產品以及雙衛(wèi)產品市場認可度較高，選購100平米以下客群多為首次置業(yè)，130平米以上客群多為為改善型需求。戶型分析90平米兩室兩廳一衛(wèi)，多附加值的標準首置型產品次臥飄窗設計，增加采光及透氣性主臥飄窗設計，增加采光及實用性客廳設置步出式陽臺，增加采光與生活便利性廚房陽臺設計，增加采光及實用性，有益干濕分離暗衛(wèi)設計，采光及透氣性欠佳陽臺步出式設計，方便戶外空調機的裝卸景泰翰林戶型分析90平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，通透性較差采用飄窗設計增加實用性，但僅主臥朝南，通透性及戶型采光較差暗衛(wèi)設計，舒適性較差客廳朝北，采光受影響，未能迎合市場需求廚房連通步入式陽臺設計，增加實用性，提升附加值走道面積實用性較差客廳較小，舒適性不佳景泰翰林周邊競爭項目分析項目名稱規(guī)模建筑形式主力戶型市場均價萬達廣場總占地：210000平米總建面：1000000平米容積率：3.56住宅24棟32層、34層到頂高層；配套商業(yè)街，綜合商場，4棟寫字樓以及一棟五星級酒店88平米純南向兩居138平米南北通三居8900元/平米宏達·高第花園總占地:20817平米總建面:48000平米容積率：2.42棟25層、1棟17層、1棟三層半、1棟21層、1棟7層，共6棟40-60平米一居90-102平米兩居6500元/平米荷花盛世總占地:7513.77平米總建面:21400平方米容積率：2.22棟6層，1棟12層，一棟9層，共4棟70-80平米左右兩居5200元/平米盛泰莊園總占地:104562平米總建面:198434.06平米容積率：27層、11層到頂多層小高層住宅90-100平米兩居1001-130平米三居5400元/平米競爭項目概況本案周邊競爭項目88平米兩居以及138平米三居為主力暢銷戶型；戶型亮點：每一戶均包含贈送面積。萬達廣場戶型配比：萬達廣場項目基本戶型有四類，分別為：88平米純南向兩房；114平米純南向三房；138、139平米南北通透三房；以及200平米左右的四居住戶型。其中：88平米兩房720套左右；114平米三房2100套左右；138、139平米三房1300套左右；200平米左右四居150套左右；

主力客群：高端支付力強客戶;約50%與鋼材、煤炭行業(yè)打交道，私營企業(yè)主居多；另外為政府官員及其他買賣人;自住為主；中心板塊客群廣，包含周邊城區(qū)高收入客群；項目簡析：該項目一經入市便引起市場普遍關注，88平米兩居以及138平米三居頗為迎合市場需求；項目產品每一戶均有額外贈送面積，配合項目所處地段，以及其自身萬達廣場健全商業(yè)配套，該售價市場接受程度也處于一個較為良好的階段；114平米三房未能做到南北通透效果，去化效率較差。價格：一期住宅均價8500元/平米二期即將銷售，預計均價8900元/平米銷售情況：項目一期09年10開盤，開盤兩周內即銷售90%以上；二期即將開盤，預計售價相較于一期有所提高，已積累大量客群；戶型分析88平米兩室兩廳一衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求次臥室采光面較小，通透性較差較多的贈送面積，提升戶型實用性與性價比明衛(wèi)設計，保證透氣性及采光廚房采光面較小3.9米大開間客廳設計，保證居住的舒適性萬達廣場戶型分析138平米三室兩廳兩衛(wèi)，戶型贈送面積較多的高附加值產品開放式空中花園，贈送一般面積，提升實用性與產品性價比客廳南帶寬敞開放式陽臺，贈送一般面積，增加室內采光以及居住情調主臥衛(wèi)生間采用暗衛(wèi)設計，透氣性及采光欠佳飄窗設計，中和了該臥室采光面較小的弊端走道浪費面積較多衛(wèi)生間采用干濕分離設計萬達廣場戶型分析114平米三室兩廳兩衛(wèi)，未能做到南北通透，銷售阻力較大較多的贈送面積，提升產品實用性與附加值連通式陽臺設計，增添舒適感該臥室采光面較小廚房連通步入式陽臺，實用性增強客廳與入戶門直對，私密性難以得到保證，且走道浪費面積較多。萬達廣場本案周邊競爭項目主力去化產品均為中小戶型；145平米因面積較大，總房款較高，且戶型面積規(guī)劃未能規(guī)避高契稅成本，造成滯銷。宏達·高第花園戶型配比：宏達·高第花園項目高層戶型面積從40平米至145平米不等，此外低層情景洋房面積在140-200平米左右。共570套。其中：40-60平米一居200套左右（36%）；90-102平米兩居210套左右（37%）；108-145平米三居130套左右（22%）；140-200平米左右情景洋房30套左右（5%）；

主力客群：高端支付力強客戶;東部區(qū)域眾多企業(yè)高管及企業(yè)中層居多；中心板塊部分因原居住板塊在售項目售價偏高而難以承受的地緣型客群；項目簡析：項目配備5000平米中心音樂廣場，且基礎裝修均采用高端品牌，定位高端；該項目主力產品以中小戶型為主，該規(guī)劃與產品立足高端的定位稍顯不符合；項目戶型設計一般，通透性較差，實用率較低；純北戶型銷售受阻。價格：該項目自入市以來便采取高開高走策略，對外均價始終在6000元/平米以上；總成交均價6300元/平米左右；現(xiàn)在階段余房不足十套，對外均價6500元/平米。銷售情況：項目自入市以來售價偏高，產品去化效率一般，08年6月正式入市，經過了09年的成交高峰，至今仍有余房待售，銷售狀況一般。戶型分析99平米兩室兩廳一衛(wèi)，全明設計，通透性與舒適性綜合考量轉交飄窗設計，增加采光面與通透性，增添居住舒適感4米開間客廳設計，增加了戶型的豪華舒適程度自然玄關設計，保障了居住的私密性廚房外帶陽臺設計，增加采光及實用性，有益干濕分離明衛(wèi)設計，保證了戶型的全名通透；但衛(wèi)生間開間較小，舒適性稍顯欠缺較大面積的空間浪費，采用儲物柜或更衣室的設計進行規(guī)避主臥室進深較長，采用陽光書房設計記性規(guī)避，但實用性不足宏達·高第花園戶型分析145平米兩室兩廳一衛(wèi)，全明通透，與項目定位較吻合通過增大空調外掛機位的方式實現(xiàn)贈送陽臺的效果該臥室所處區(qū)位與公用衛(wèi)生間相鄰，中間以非承重墻相隔，且臨近入戶大門，私密性差入戶過道有較大空間面積的浪費4米開間客廳設計，增加了戶型的豪華舒適程度；外飄窗設計增添了采光以及戶型的性價比，舒適性有所提升主衛(wèi)采用明衛(wèi)設計，保證了戶型的全明通透；且開間進深比例合理，有利于空間利用，提升生活品質宏達·高第花園戶型分析62平米一室一廳一衛(wèi)，純東西向采光，舒適性不佳純東西向戶型，且采光面較小，舒適性較差暗衛(wèi)設計，通風效果不佳入戶門直對客廳，私密性難以保證宏達·高第花園戶型分析98平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥室南向采光，通透性較差廚房連通步入式陽臺設計，增加實用性，提升附加值入戶門直對客廳，私密性難以保證；走道面積實用率較低客廳東向采光，雖采用轉角飄窗設計，但采光面較小，效果較差步入式陽臺設計，提升空間使用效率宏達·高第花園本案周邊競爭項目中小戶型的主力產品頗為迎合市場需求；受項目所處地段客觀狀況影響，較難吸引中心城區(qū)及西北區(qū)域客群。荷花盛世戶型配比：荷花盛世項目以中小戶型為主，均為一居，兩居產品；一居40-60平米，兩居70-80平米，共200套。其中：40-60平米一居50套左右（25%）；70平米左右兩居70套左右（35%）；80平米左右三居80套左右（40%）；

主力客群：周邊私營業(yè)主與個體經營者為主；南部區(qū)域地緣型客群；項目簡析：項目比鄰小山批發(fā)市場，荷花坑批發(fā)市場，商業(yè)氛圍濃郁；該項目以周邊私營業(yè)主與個體經營者為目標客群，客戶基礎廣闊；所處區(qū)域環(huán)境較為嘈雜，居住環(huán)境一般；價格：該項目自入市以來對外均價始終在5200元/平米左右；現(xiàn)在階段基本售罄，總成交均價5356元/平米。銷售情況：項目規(guī)模較小，09年09月正式開盤入市，銷售周期3個月左右，現(xiàn)階段余房僅為底層商業(yè)，不足十套。戶型分析75平米兩室兩廳一衛(wèi)，滿足首次置業(yè)客戶需求類產品廚房外帶陽臺設計，增加采光及實用性，有益干濕分離衛(wèi)生間門與廚房相對，舒適性較差入戶走道浪費面積較多，擠占客廳空間客廳面積較小，滿足基本需求；客廳所處區(qū)域較難滿足采光需求客廳外配備陽臺，有效增加采光面，增加舒適感。但難以改變該戶型客廳采光不足的現(xiàn)狀。衛(wèi)生間開間面積較小，舒適性較差荷花盛世戶型分析84平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，滿足基本需求入戶走道浪費面積較多，擠占客廳空間臥室門與衛(wèi)生間門相對，私密性較差廚房外帶陽臺設計，增加采光及實用性，有益干濕分離外帶飄窗設計，增加采光面提升性價比；但客廳北向采光，舒適性較差；主臥室外帶寬敞陽臺設計，提升居住品質。荷花盛世本案周邊競爭項目項目較為高端的市場定位所取得的市場認可度較?。皇茼椖克幍囟慰陀^狀況影響，較難吸引中心城區(qū)及西北區(qū)域客群。盛泰莊園戶型配比：盛泰莊園項目以中大戶型為主，項目推廣階段對外宣傳為“打造路南區(qū)的麗晶琴園”項目均為兩室與三室戶型，共1200套左右。其中：74平米一居不到60套左右（5%）；90-100平米兩居