止于至善-架空層專題

1架空層專題研究品控中心架空層基本概念解讀3架空層的概念架空層應用范圍架空層的功能及優(yōu)點3.1營造園林景觀3.2增加私密性減少干擾3.3連接大小環(huán)境3.4“低層化”高層建筑3.5泛會所概念3.6其他作用目錄架空層基本概念解讀4架空層的概念架空層（OPENFLOOR）：僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。架空層基本概念解讀52.架空層應用范圍目前在房地產方面架空層的利用主要是為了增加樓盤的活動空間等目的，架空層的層高并不一定低，有的可以達到6～9m，但主要是高層（100M）以下的建筑采用。普通的也可達到3m。架空層從功能上來說并不一定是防止沉降。防止沉降以現(xiàn)在的施工技術來說可以采用沉降縫或變更基礎形式處理。架空層在內陸城市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，為增加綠化面積和公共面積而作出的一種變相指標平衡方式。架空層基本概念解讀63.架空層的功能及優(yōu)點造園者可在架空層呈設置廊架、花池，修筑水池，與墻面、柱子結合，造景門、景窗，放置趣味性雕塑，配置多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度及觀賞度大為增加。并且，底層的架空結構降低了樓房的直接占地面積，把房屋的大部分占地面積還原為共享公共綠色空間面積，更好地利用了土地，保護了自然環(huán)境，提高了居住區(qū)的整體性和完美性。3.1營造園林景觀架空層處在建筑底層或中間，由建筑的支柱形成各種相對獨立的空間，易與園林景觀相融合，是小區(qū)綠化的延伸。架空層基本概念解讀73.2增加私密性減少干擾以往建筑底層住宅存在著干擾大、缺乏安全感、潮濕、通風及采光差等問題。而架空層的出現(xiàn)不僅解決了原來房產商底層房子不好賣的老問題，還大大提升了樓盤的品質。首先，把住宅底層作為架空層進行園林綠化，可以促進了空氣流通、減少潮濕、美化景觀；其次，居民可以擁有公共的街區(qū)和個人的私密空間，更享受了半公共空間的鄰里場所；另外，架空層不僅增加了居住區(qū)內部空間層次同時又加強了住宅空間與城市空間的連續(xù)性，使人更貼近自然。架空層基本概念解讀83.3連接大小環(huán)境長期以來，城市中的土地被人類高度地開發(fā)利用，形成了日益密集的建筑，城市綠化用地已受到嚴重的制約。而架空層的設計能使綠化得到延伸及擴展。架空層基本概念解讀9置身于架空空間內仿佛漫步于室外的大自然中——既有室內宜人的氣氛，又具有室外的自然親切感，業(yè)主們多了溝通交流的場所。不管是下雨還是天晴，沐浴著滿園的綠色和清新空氣，清晨打拳、練功，傍晚下棋、聊天，儼然生活在一個安全、和諧、文明的社區(qū)環(huán)境。3.4“低層化”高層建筑隨著居住區(qū)建筑越造越高，使得人們離綠地及鄰居也就越來越遠。在鋼筋水泥的建筑日益占據(jù)城市主流的今天，架空層為城市空間和居住空間提供了鏈接，為人們架起鄰里溝通的溫馨橋梁，提供了具有人情味的自然空間，滿足了居民交往及活動的需要，增進了鄰里的情感交流。架空層基本概念解讀103.5泛會所概念高檔樓盤常出現(xiàn)雙會所、泛會所概念，利用架空層局部圍合做半開放式會所。利用架空層做半開放式泛會所，（室外泳池）架空層基本概念解讀11

3.6其他作用架空層的空間除了可以營造綠化景觀以外還可以作多種用途：作為停車場等進行經營；B.作為一些管線出口、儀器儀表集中的管理區(qū)；架空層基本概念解讀12C.居住區(qū)部分配套商業(yè)、物業(yè)(物業(yè)服務中心、宿舍)的運用。其中，架空層用于車位、商業(yè)、物業(yè)、大堂等功能能使物業(yè)更加便利化、人性化，并且后期的經營管理能為開發(fā)商、物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報，可極大地發(fā)揮和衍生物業(yè)的使用價值。

架空層基本概念解讀13架空層的商業(yè)價值和應用建議141.商業(yè)價值1.1不占用容積率指標1.2拉近樓房間距1.3面積公攤1.4提升樓盤品質2.對應用的建議2.1營造方面2.２營銷方面架空層的商業(yè)價值和應用建議15商業(yè)價值架空層越來越受到開發(fā)商和購房者的關注，因為購房者在買房時大多不愿意住1樓，這部分空間很難利用。架空層能夠增加整個小區(qū)特別是高層小區(qū)的通透度，增加綠化面積，為小區(qū)的業(yè)主提供更多的公共交流空間，所以從建筑角度來說，政府是鼓勵開發(fā)商多建架空層的。架空層的商業(yè)價值和應用建議161.1不占用容積率指標如果架空層算入建筑面積和容積率，那么開發(fā)商就要交納相應的配套費、土地出讓金等，這是一筆不小的開支。正因為這樣，一些原本建造有架空層的樓盤甚至重新改為商鋪出售，很多開發(fā)商對建造架空層心存疑慮?！蛾P于建筑層高控制及容積率指標計算規(guī)則》，規(guī)則中規(guī)定：建筑底層布置層高3.0米以上架空層，其建筑面積可不計入地塊容積率，但電梯井、門廳、過道等圍合部門應計入容積率。架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。架空層應計入建筑層次。對于開發(fā)商來說建造架空層只是增加了一些建造成本，不會占用容積率的指標。

架空層的商業(yè)價值和應用建議171.2拉近樓房間距假設在B樓沒有架空層的情況下，A、B樓間距應為18米（假定A、B、C為多層18米，間距規(guī)劃為1：1為18米），如圖3-1所示。但實際情況下，要求A、B兩樓間距為15米，此時可以在B樓一層做架空層3米，這樣根據(jù)規(guī)劃要求（在大寒日，B樓的一層的某一房間應該保證2小時的滿窗日照）A樓即可和B樓相距15米，如圖3-2所示。圖3-1 圖3-2架空層的商業(yè)價值和應用建議18A圖 B圖1.3利用架空層增加某個特定區(qū)域的價值A圖：通過架空層功能的衍生（健身、車位）贈送給1樓業(yè)主，使1樓的售價大大提高，而多賣的價格遠遠高于架空層的造價；（但要注意此處的架空層面積不得進行公攤，并建議層高不超過2.2，不計容積，不算產權，以贈送使用權方式處理）。B圖：一號區(qū)域為商鋪，通過一號商鋪后面樓房的架空層（同樣采用A圖形式贈送，注意事項一致）的運用，同樣可以大大提升商鋪的售價。架空層的商業(yè)價值和應用建議19A圖 B圖1.3利用架空層增加某個特定區(qū)域的價值A圖：通過架空層功能的衍生（健身、車位）贈送給1樓業(yè)主，使1樓的售價大大提高，而多賣的價格遠遠高于架空層的造價；（但要注意此處的架空層面積不得進行公攤，并建議層高不超過2.2，不計容積，不算產權，以贈送使用權方式處理）。B圖：一號區(qū)域為商鋪，通過一號商鋪后面樓房的架空層（同樣采用A圖形式贈送，注意事項一致）的運用，同樣可以大大提升商鋪的售價。架空層的商業(yè)價值和應用建議201.三3面積三公攤架空三層是三供業(yè)三主公三共使三用的三空間三，增三加了三業(yè)主三之間三溝通三交流三的機三會，目前三的架三空層三主要三有兩三種：三一種三是半三地下三室的三，另三外一三種是三地上三的。三地三上架三空層三又可三以分三為幾三種情三況：A.層高三小于2.三2米，三因為三目前三的規(guī)三劃中三本身三不計三算建三筑面三積，三無所三謂公三攤；B.層高三大于2.三2米小三于3米，三之前三的規(guī)三劃中三一般三不計三入層三次和三容積三率，三不算三公攤三；C.層高三在3米以三上，三四周三通透三，沒三有圍三護，三不計三算建三筑面三積。三但對三其中三有圍三護的三樓梯三、三電梯三井、三住宅三門廳三等，三要算三建筑三面積三。這部三分要三算公三攤面三積的三架空三層必三須要三滿足三兩個三必要三條件三：一是三這部三分面三積是三經過三規(guī)劃三批準三的，三需要三計算三容積三率和三建筑三面積三的；二是三這部三分面三積是三為上三戶住三宅所三服務三的一三個區(qū)三域。三架空三層的三性質三為公三建配三套設三施，三不發(fā)三產三權證三。架空三層的三商業(yè)三價值三和應三用建三議21以前三開發(fā)三商建三造架三空層三，很三多時三候只三是用三來作三為停三車庫三或者三儲藏三間；三而現(xiàn)三在，三越來三越多的架三空層三正設三計為三業(yè)主三的公三共空三間，三大人三們可三以在三里面三喝茶三聊天三，小三孩子三們則三可以三追逐三嬉戲三，三閑時三還可三以在三里面三做做三運動三，極三大地三提升三了樓三盤品三質?，F(xiàn)在三的房三子越三造越三高，三人們三離鄰三居越三來越三遠，三離綠三地越三越來三遠，三除了三小區(qū)三有很三好的三公建三配三套，三一般三人們三只能三‘蝸三居’三在家三。每三幢樓三下面三有一三個架三空層三，種三上一三些植三物，三小區(qū)三變得三更加三通三透，三綠化三面積三更大三，業(yè)三主們三多了三溝通三交流三的場三所。三這是三房地三產市三場發(fā)三展到三一定三階段三的產三物，三是三設計三理念三和客三戶理三念提三升的三結果三。1.三4提升三樓盤三品質引進三架空三層景三觀，三開發(fā)三商無三疑要三付出三一定三代價三。架三空層三景觀三設計三跟一三般的三樓層三不同三，這三里三面涉三及到三一個三施工三時的三轉換三成本三，加三上一三般的三架空三層為三精裝三修，三業(yè)主三入住三即可三使用三，要三布置三一三些設三施，三增添三綠化三、小三品，三開發(fā)三商不三僅不三能將三這部三分面三積拿三出來三銷售三，反三而要三倒貼三不少三成本三。三此外三，有三些地三方的三房子三規(guī)劃三局審三批是三要控三制高三度的三，建三造架三空層三也就三意味三著房三子要三少造三一層三。架空三層的三商業(yè)三價值三和應三用建三議222.對應三用的三建議2.三1營造三方面架空三層的三利用三應該三因地三制宜三，功三能的三使用三上靈三活多三變，三應結三合樓三盤條三件具三體分三析，三不可三盲三目照三搬。B.對出三戶抄三表的三問題三應該三盡量三在架三空層三考慮三：A.對于三市內三土地三緊張三，對三停車三位要三求較三高的三樓盤三應對三架空三層作三停車三位考三慮：架空三層的三商業(yè)三價值三和應三用建三議23D.對于三架空三層用三于停三車位三或商三業(yè)、三物業(yè)三功能三使用三時應三保證三樓上三業(yè)主三的安三全和三不受三干擾三，如三通三過隔三音等三手段三；Ｅ．三于地三形起三伏的三坡地三建筑三，架三空層三的運三用可三以配三合地三形營三造獨三立綠三化和三停車三位，三以解三決一三樓三采光三不足三和坡三地景三觀的三矛盾三；C.架空三層用三于大三堂對三于高三檔住三宅樓三盤和三商住三樓盤三有很三好的三品質三提升三和彌三補配三套的三作用三：架空三層的三商業(yè)三價值三和應三用建三議242.２三營銷三方面在房三地產三具體三營銷三過程三中，三建議三在銷三售價三格制三定的三過程三中其三實可三以對三架空三層的三造價三進行三分攤，三而不三要對三面積三進行三分攤三；而三對面三積低三于2.三2米的三架空三層車三位實三行使三用權三出讓三，最三好以三贈送三的三方式三處理三，以三提高三特定三區(qū)域三的房三屋售三價；三對高三于2.三2米的三架空三層車三位報三請規(guī)三劃進三行改三造審三批三進行三產權三車位三銷售三或作三為商三業(yè)出三售。三如果三不報三產權三，對三其進三行公三攤處三理，三后期三采用三出租三方式三進三行贏三利。三但是三存在三一定三的風三險：A.業(yè)主三的法三律意三識不三斷加三強，三對其三自身三權益三進行三維護三；B.業(yè)主三委員三會對三其物三業(yè)公三司進三行財三物審三核；C.物業(yè)三管理三公司三發(fā)生三更換三，為三其他三與開三發(fā)商三無關三聯(lián)的三公司三，由三于無三產權三保證三，開三發(fā)商三將三永遠三失去三架空三層的三收益三。2.３三運用三方面在架三空層三的運三用方三面，三一般三情況三下，三花園三洋房三下的三架空三層層三高不三會超三過2.三2米，三不計三產權三，三用贈三送的三形式三送給三業(yè)主三，自三然其三房屋三的單三價也三會加三高；三多層三或小三高層三、高三層下三的架三空層三由于三車三位短三缺，三故按三產權三車位三標準三建造三，以三產權三車位三形式三出售三給業(yè)三主。架空三層的三商業(yè)三價值三和應三用建三議25架空三層景三觀的三營造26目錄1.設計三規(guī)范1.三1建筑三面積三計算1.三2面積三分攤三規(guī)則2.景觀三營造2.三1建筑三空間2.三2園林三景觀2.三3交通三組織3.可能三遇到三的問三題3.三1造園三要素三單一3.三2層高三限制3.三3受地三域條三件限三制3.三4景觀三管理三不善271.設計三規(guī)范架空三層應三滿足三以下三條件三：以柱三、剪三力墻三落地三，視三線通三透、三空間三開敞三；無三特定三功能三，只三作為三公共三休閑三、交三通、三綠化三等三公共三開敞三空間三使用三。架三空層三應計三入建三筑層三次。1.三1建筑三面積三計算架空三層架三空部三分能三否計三算建三筑面三積依三據(jù)兩三點：三一是三層高三是否三滿足2.三2米；三二是三架空三層是三否三做地三面，三即與三室外三地坪三是否三有高三差。1.三1.三1設計三用途三為公三共開三放空三間A.與室三外地三坪無三高差三，層三高小三于2.三2米，三不計三入建三筑面三積，三不計三入公三攤；B.層高三大于2.三2米，3米以三下，三之前三規(guī)劃三中一三般不三計入三層次三和容三積率三，不三計入三公攤三；C.建筑三底層三布置三層高3.三0米以三上架三空層三，四三周通三透，三沒有三圍護三其建三筑面三積可三不計三入地三塊三容積三率。三其電三梯井三、門三廳、三過道三等圍三合部三門應三計入三容積三率。1.三1.三2設計三用途三為停三車三指除三電梯三、樓三梯、三門廳三等建三筑必三要共三用部三位及三配電三間、三信報三間等三必要三使用三空間三外，三全部三架空作三為停三車場三所。A．架三空層三與室三外地三面有三高差三，2.三2米以三上的三架空三層可三計算三建筑三面積B．架三空層三與室三外地三面無三高差三或低三于2.三2米的三架空三層不三計算三建筑三面積三。架空三層景三觀的三營造282.三1建筑三空間架空三層空三間的三充分三利用三，可三以營三造出三以人三為本三的不三同景三觀系三列的三休閑三空間三，為三各年三齡層三次三及愛三好不三同的三小區(qū)三居民三提供三豐富三多彩三的娛三樂、三晨練三等活三動場三所。功能三分區(qū)三劃分三為：三兒童三活動三區(qū)、三成人三健身三區(qū)、三棋牌三活動三區(qū)、三休閑三閱覽三區(qū)等三。室內三與室三外的三空間三過渡三可以三利用三不同三材質三、顏三色的三鋪裝三劃分三空間三，并三結合三游戲三器械三及體育器三械的三擺設三，形三成多三樣化三的活三動場三地。中老三年健三身區(qū)休閑三設施室外三游泳三池休閑三閱覽三區(qū)架空三層景三觀的三營造292.三2園林三景觀2.三2.三1造景三手法三利三用底三層架三空之三后，三會產三生從三細節(jié)三到整三體環(huán)三境都三放大三的透三視效三果。三真正三要達三到步三移景三異及景三觀共三享的三效果三，在三營造三架空三層園三林景三觀時三通常三的造三景手三法：A.結合三居住三區(qū)環(huán)三境設三計的三功能三布局三，遵三循環(huán)三境設三計的三理念三設計三；B.充分三考慮三視距三的比三例，三適當三縮小三景物三的尺三度；C.運用三借景三、框三景、三障景三等造三園手三法，三讓室三內空三間向三戶外三延伸三，從三而起三到增三大空三間、三增強三景深三的作三用。三利用三框景三，增三強環(huán)三境的三穿透三力，三欣賞三原本三不屬三于這三個組三團的三景觀三。架空三層景三觀的三營造302.三2.三2植物三配置植物三的配三置對三架空三層景三觀的三影響三至關三重要三。架三空層三的面三積一三般較三大，三中間三甚至三終年三得不三到三陽光三的照三射，三而由三于植三物的三生長三需要三陽光三、土三壤和三空氣三，架三空層三綠化三對植三物負三面影三響最三大的三是三光照三。在光三照強三度、三光照三時間三與光三質都三不能三滿足三植物三生長三的要三求時三，選三擇觀三葉、三抗風三及耐三陰的三植三物，三如：三八角三金盤三、桃三葉珊三瑚、三魚尾三葵等三。架空三層景三觀的三營造312.三2.三3硬景三設計造園三者可三在架三空層三呈設三置廊三架、三花池三，修三筑水三池，三與墻三面、三柱子三結合三，造三景門三、景三窗，放置三趣味三性雕三塑，三配置三多種三園林三植物三，形三成各三種豐三富多三彩的三特殊三園林三景觀三，使三居民三居住三的舒三適度三及觀三賞度三大為三增加三。架空三層景三觀的三營造322.三3交通三組織在架三空層三中的三人行三交通三布局三上需三充分三考慮三到人三的行三走習三慣，三整個三交通三組織三可以三考慮三為廊三架三及每三棟樓三之間三的園三路、三架空三層的三消防三通道三等有三機地三交織三在一三起，三形成三多個三循環(huán)三通道三，使三人行三走三的路三線更三加便三利科三學，三茶余三飯后三漫步三其中三深感三輕松三與愜三意。架空三層景三觀的三營造333.三1造園三要素三單一架空三層內三部的三墻面三與架三空層三的支三柱占三的面三積較三大，三處于三人們三視線三所敏三感和三行為三可及三的范三圍三，對三墻面三和支三柱的三景觀三設計三決定三了園三林景三觀的三風格三和特三性，三因此三，新三穎且三有創(chuàng)三意的三設計三理念三能三更三好地三構建三出優(yōu)三美的三空間三環(huán)境三。但三是目三前有三些居三住區(qū)三的架三空層三僅僅三是在三外墻三垂直三面的三邊緣三簡三單地三栽一三些植三物，三空間三內部三簡單三地布三置幾三條小三路，三而缺三少了三其他三的造三園要三素，三不能三形成三良好三的三園林三景觀三。解決三方法三：三如果三能充三分利三用垂三直空三間，三對天三花、三墻、三柱子三面采三用吊三盆的三形式三種植三各類三草本三、花三卉、三藤本三植物三和蕨三類植三物或三設置三花架三等進三行垂三直綠三化，三則能三大大三增強三綠化三空間三的視三覺美三感和三最大三生態(tài)三效應三。3.存在三問題三及解三決對三策架空三層景三觀的三營造34架空三層從三其技三術規(guī)三范標三準來三看，三可分三為層三高2．2米以三上和三層高2．2米以三下兩三種，三目前三大部三分居三住區(qū)三的層三高在3～3．5米，三只有三少數(shù)三層高三在4．5米以三上。三層高三低矮三限制三了一三些構三筑三物的三體量三、尺三度及三高大三喬木三的栽三植，三因此三造園三要素三的布三置受三到了三限制三，大三規(guī)模三的園三林空三間難三以三營造三。解決三方法三：三可以三借鑒三中式三景觀三設計三的一三些做三法，三用對三景、三借景三、夾三景、三框景三、隔三景、三障景三、體三現(xiàn)曲三徑通三幽，三移步三異景三的效三果。三小空三間做三出大三景觀三。3.三2層高三限制架空三層景三觀的三營造353.三3受地三域條三件限三制架空三層的三設計三手法三最初三是由三南方(深圳三、廣三州等三地)引入三到北三方的三。但三是南三北方三在氣三候條三件三方面三有著三明顯三的不三同，三南方三屬于三亞熱三帶、三熱帶三地區(qū)三，有三著典三型的三濕熱三氣候三，春三季建三筑物三底層三的三回潮三現(xiàn)象三