房地產(chǎn)前期策劃

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計(jì)房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導(dǎo)開(kāi)發(fā)“。在土地購(gòu)買(mǎi)前的對(duì)土地投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)，是另一套專(zhuān)業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導(dǎo)投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開(kāi)始后的營(yíng)銷(xiāo)策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導(dǎo)銷(xiāo)售“。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿(mǎn)足消費(fèi)需要，能夠贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)（供應(yīng)與需求）客戶(hù)產(chǎn)品資金客戶(hù)策略產(chǎn)品策略開(kāi)發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開(kāi)發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀(guān)中觀(guān)與微觀(guān)的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開(kāi)發(fā)條件–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶(hù)–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀(guān)市場(chǎng)分析中觀(guān)市場(chǎng)分析微觀(guān)市場(chǎng)分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響–項(xiàng)目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀(guān)中觀(guān)與微觀(guān)的關(guān)鍵點(diǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷(xiāo)售推進(jìn)可行性研究?jī)r(jià)格定位開(kāi)發(fā)周期銷(xiāo)售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場(chǎng)定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡(jiǎn)潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會(huì)分析形象定位價(jià)格定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶(hù)喜好市場(chǎng)分析客戶(hù)研究市場(chǎng)發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值的研判宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個(gè)案研究潛在客戶(hù)挖掘潛在客戶(hù)需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略第四部分針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“有的放矢”

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿(mǎn)足的市場(chǎng)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性……市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。需求市場(chǎng)分析：目標(biāo)客戶(hù)需求分析預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶(hù)需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶(hù)特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買(mǎi)力遷居和交通方式目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場(chǎng)分析：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類(lèi)型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)：必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)中的地位如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目針對(duì)性物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面市場(chǎng)的供給、市場(chǎng)的需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶(hù)的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪(fǎng)談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本資料的獲得人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀(guān)望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地昌產(chǎn)市妖場(chǎng)預(yù)備警預(yù)恢報(bào)指炎標(biāo)體帥系房地產(chǎn)賀市場(chǎng)分魚(yú)析的方利法區(qū)域彩經(jīng)濟(jì)丹環(huán)境弊和市鋼場(chǎng)分汁析：型市場(chǎng)雖發(fā)展晝狀況凱重要堆指標(biāo)分類(lèi)說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀(guān)領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀(guān)行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)須當(dāng)前釣幾種億主要斥的房陡地產(chǎn)升指數(shù)房地駝產(chǎn)市甲場(chǎng)分龜析的爭(zhēng)方法區(qū)域肌經(jīng)濟(jì)抹環(huán)境艙和市雕場(chǎng)分罵析：飼市場(chǎng)蛇發(fā)展眠狀況描重要倚指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾榜系數(shù)與查住房支可出比重拔的國(guó)際祝衡量標(biāo)痕準(zhǔn)＝食物利支出金翠額/總支幟出金勾額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20掛04年我國(guó)廢各主要闖城市的啞恩格爾悅系數(shù)房地產(chǎn)純市場(chǎng)分手析的方模法區(qū)域庫(kù)經(jīng)濟(jì)外環(huán)境圓和市疼場(chǎng)分謊析：掏市場(chǎng)掏發(fā)展橋狀況喂重要孟指標(biāo)房?jī)r(jià)鉆收入爽比——衡量城野市住房云可支付柴能力高香低、反稠映房地將產(chǎn)市場(chǎng)原總體狀朽況的指醋標(biāo)某個(gè)住葡宅市場(chǎng)裹上某個(gè)莖指定時(shí)蜜期內(nèi)銷(xiāo)懲售的住著宅的自嗚由市場(chǎng)灶價(jià)格中通位數(shù)（彼或平均滾數(shù)）和惰該市場(chǎng)厚上家庭秤年收入就中位數(shù)塔（或平知均數(shù)）躬的比值市。國(guó)際噸上的大緒多數(shù)組推織使用搭中位數(shù)并定義，滴而我國(guó)天的房?jī)r(jià)證收入比降定義屬跟于平均每數(shù)定義桿。來(lái)源：狗綜合聯(lián)鈴合國(guó)可喚持續(xù)發(fā)埋展委員紙會(huì)、聯(lián)敬合國(guó)人凳類(lèi)住區(qū)突（生境禍）中心樸、世界寶銀行對(duì)騙房?jī)r(jià)收盡入比的鄭定義房?jī)r(jià)收螞入比＝報(bào)平均房帖價(jià)/平均頂家庭揭年收憑入平均房胳價(jià)＝面耍積單價(jià)×面積披指標(biāo)平均家姑庭年收申入＝平百均個(gè)人勒年收入×計(jì)算人爸口數(shù)定義計(jì)算方姨法及缺冠陷各指標(biāo)惡的取值之不同，閃算出的碗房?jī)r(jià)收微入比結(jié)欣果相差筐是非常國(guó)大的面積單赴價(jià)：經(jīng)婚濟(jì)適用福房面積猴單價(jià)、許商品房聰面積單側(cè)價(jià)、新祖舊房折堤合單價(jià)面積采指標(biāo)師：60平方米膊、80平方殿米、迷人均狡建筑請(qǐng)面積×平均家勿庭人口平均個(gè)廟人年收牢入：工潤(rùn)資收入茫、工資愈收入及抓修正、帽可支配斥收入計(jì)算人雹口數(shù)：想雙職工喜假設(shè)、鏡平均家鵲庭人口“4～6倍”是纖從市場(chǎng)霉經(jīng)濟(jì)國(guó)圈家歸納澡得出的葡結(jié)論，昆不能不股加修改技的應(yīng)用饞到我國(guó)萍。房地產(chǎn)郵市場(chǎng)分念析的方夏法對(duì)每預(yù)一個(gè)肺可能暴影響向項(xiàng)目焰競(jìng)爭(zhēng)耽性能早的特鋼征一客一進(jìn)私行分棄析和始評(píng)價(jià)粉。法律副特性額：土深地使貢用權(quán)畝年限杰、規(guī)碧劃條義件、拿建筑屯標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特津性：價(jià)元格、付術(shù)款方式……自然特余性：地圣塊面積體、形狀條、高度鴉、景觀(guān)訂、區(qū)位……關(guān)聯(lián)敘性：屆通達(dá)督性、鞏可視軋性項(xiàng)目自稿身資源按條件分浙析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)鈴手分析目標(biāo)紫客戶(hù)否分析現(xiàn)有、鄙潛在競(jìng)忘爭(zhēng)項(xiàng)目退的競(jìng)爭(zhēng)湯特點(diǎn)、飲市場(chǎng)反瓜應(yīng)目標(biāo)檔客戶(hù)鹿的數(shù)孝量、輩收入園水平朽、家曠庭結(jié)醉構(gòu)、謊消費(fèi)斥偏好輪、生子活方告式、藥心理親特征惠、行塊為模擠式找出缸項(xiàng)目宮的目景標(biāo)客屬戶(hù)目標(biāo)客必戶(hù)置業(yè)申的需求漁與心理蔥訴求找出否項(xiàng)目臥面對(duì)償競(jìng)爭(zhēng)賓市場(chǎng)偉的機(jī)蜘會(huì)點(diǎn)房地趴產(chǎn)市匆場(chǎng)分爪析的染方法僵：微掩觀(guān)層艦面地產(chǎn)市峽場(chǎng)分析委的一些末誤區(qū)針對(duì)棍性不蓬強(qiáng)，蹤蝶內(nèi)容壤太泛沒(méi)有品充分邊挖掘法區(qū)域金資源泥；大際環(huán)境垂看好偽，項(xiàng)梯目的苦小環(huán)淚境就算一定撓不錯(cuò)過(guò)分倚靜重宏觀(guān)傾資料來(lái)無(wú)論證項(xiàng)循目，只盤(pán)關(guān)注外月圍共性錫，忽視抽項(xiàng)目差塑異性過(guò)于偏姿重對(duì)“槳二手資借料”的蛇應(yīng)用以前告什么宗賣(mài)得圾好，烏現(xiàn)在厚就做任什么別人做限什么賣(mài)它得好，懇我們做討也會(huì)賣(mài)役得好25第五部賤分對(duì)想項(xiàng)目開(kāi)府發(fā)條件票的分析房地產(chǎn)處開(kāi)發(fā)項(xiàng)摸目的區(qū)炊位條件剩分析區(qū)位猾與房和地產(chǎn)展價(jià)值房地產(chǎn)丙開(kāi)發(fā)項(xiàng)貴目的區(qū)原位分析區(qū)位限選擇持要注繁意的敬問(wèn)題區(qū)位原與房疲地產(chǎn)蔥價(jià)值區(qū)位懼的重您要性區(qū)位是櫻指特定奇地塊所涼處的空緞間位置炮及其相造鄰地塊痕間的相銜互關(guān)系濫。區(qū)位般，從貿(mào)大的觀(guān)方面分來(lái)說(shuō)扇，指聲項(xiàng)目?jī)|所在脊區(qū)域態(tài)；從籍小的觀(guān)方面峰來(lái)說(shuō)扒，指耍的是憐項(xiàng)目然開(kāi)發(fā)差場(chǎng)地龜。區(qū)位的奔含義區(qū)位神與房挺地產(chǎn)尖價(jià)值對(duì)位置叮的兩種機(jī)理解狹義的曲位置指如的是某南一具體沿投資項(xiàng)倚目的場(chǎng)島地在城椒市中的肌地理位懇置。對(duì)位播置的痛廣義毒理解駐，除惰了其偶地理衣位置志外，溉往往蠻還包灑括該富位置提所處罩的社茄會(huì)、帳經(jīng)濟(jì)菌、自繡然環(huán)詠境或端背景背。對(duì)位置蟲(chóng)的廣義賽理解，與還應(yīng)包溪括在該渡位置進(jìn)犬行房地繡產(chǎn)開(kāi)發(fā)忍投資所甲需支付站的成本賺高低和季所面臨財(cái)?shù)母?jìng)爭(zhēng)裹關(guān)系。對(duì)位斤置的摟把握飛應(yīng)有香動(dòng)態(tài)盟的發(fā)屯展的嶼眼光區(qū)位穿與房涼地產(chǎn)貌價(jià)值第一供、商擋業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)什按其功征能從高慕到低可的分為中宋央商業(yè)撒區(qū)、城歌區(qū)商業(yè)攻區(qū)和街輪區(qū)商業(yè)裹區(qū)。區(qū)位膊與城那市功箏能分掌區(qū)現(xiàn)代止城市滴土地步利用米在過(guò)譽(yù)去自板發(fā)利索用的哨基礎(chǔ)其上，是通過(guò)澇土地爐利用潮規(guī)劃果自覺(jué)截地進(jìn)磨行區(qū)默位選血擇，犬形成輕了明竿顯的令功能閃分區(qū)姜，一轉(zhuǎn)般分叮為商謊業(yè)區(qū)珠、居拋?zhàn)^(qū)冤、工擾業(yè)區(qū)彈等若蔬干功哥能區(qū)蛙。區(qū)位局與房峰地產(chǎn)葉價(jià)值工業(yè)區(qū)根據(jù)各跪種工業(yè)滑的特點(diǎn)蚊（如污樂(lè)染狀況瓶、占地棚面積等觸），可家以將工會(huì)業(yè)分成農(nóng)內(nèi)圈工友業(yè)區(qū)、球外圈工缺業(yè)區(qū)和胡遠(yuǎn)郊工坑業(yè)區(qū)。居住怨區(qū)居住區(qū)賠是人們痛生活、報(bào)休息的竹場(chǎng)所。丹一般位潮于中央血商業(yè)區(qū)適與內(nèi)圈簽工業(yè)區(qū)鏟之間，方或內(nèi)圈半工業(yè)區(qū)衛(wèi)與外圈嚼工業(yè)區(qū)朋之間。區(qū)位與己房地產(chǎn)桿價(jià)值區(qū)位與玻房地產(chǎn)頌投資價(jià)漫值的關(guān)混系房地涼產(chǎn)的仇區(qū)位誓優(yōu)勢(shì)服可以反給投暖資者友帶來(lái)疾區(qū)位辟利潤(rùn)丹。區(qū)搞位利傅潤(rùn)越仍高，彈房地鍵產(chǎn)投愉資價(jià)狡值越商大。要想讓囑區(qū)位帶忍來(lái)較高階的房地諒產(chǎn)投資貢價(jià)值，煤在選擇病時(shí)區(qū)位集時(shí)應(yīng)該獅重視以蠢下問(wèn)題座：注意區(qū)弱位升值辛潛力的發(fā)分析。選擇遠(yuǎn)區(qū)位牢要有物超前魂意識(shí)忠，特劫別注猶意交卷通、蜜服務(wù)疾網(wǎng)點(diǎn)悔等公唉共設(shè)放施的字深層勒次分頃析。房地爭(zhēng)產(chǎn)開(kāi)艘發(fā)項(xiàng)單目的泛區(qū)位球分析影響房念地產(chǎn)開(kāi)東發(fā)項(xiàng)目袍區(qū)位選牧擇的因辛素分析第一、吉地域因夕素的分躬析與選什擇地域匠因素哄的分死析與備選擇朵是戰(zhàn)眠略性痰選擇伴，是涼對(duì)項(xiàng)多目宏適觀(guān)區(qū)致位條助件的謝分析煌與選摸擇，痛主要旨考慮胞項(xiàng)目椒所在充地區(qū)爐的政欲治、寫(xiě)法律產(chǎn)、經(jīng)顯濟(jì)、謹(jǐn)文化抖教育屠、自會(huì)然條浪件等酸因素榮。房地產(chǎn)壟開(kāi)發(fā)項(xiàng)像目的區(qū)同位分析第二壁、具殿體地瓣點(diǎn)的稅分析案與選校擇它是對(duì)冰房地產(chǎn)蹦項(xiàng)目坐落落地點(diǎn)韻和周?chē)鷷儹h(huán)境、介基礎(chǔ)設(shè)嚇施條件泉的分析懲與選擇缺，主要怖考慮項(xiàng)毅目所在紗地點(diǎn)的回臨街狀漫況、建喇設(shè)用地連的大小友、利用弦現(xiàn)狀、局交通、淹城市規(guī)羞劃、土盯地取得度代價(jià)、厘拆遷安血置難度翁、基礎(chǔ)云設(shè)施完奶備程度甘以及地宵質(zhì)、水儉文、噪謙聲、空占?xì)馕廴練灥纫蛩啬?。房地產(chǎn)愚開(kāi)發(fā)項(xiàng)斗目的區(qū)剩位分析第三、咬開(kāi)發(fā)潛圾力分析房地蜓產(chǎn)開(kāi)偉發(fā)應(yīng)辣追求泉最高斷最佳牧利用制，也紹就是舟說(shuō)在爭(zhēng)技術(shù)喚可行英、規(guī)王劃許街可且合財(cái)力蟲(chóng)允許賭的前低提下襯達(dá)到谷最有濕效利要用。第四職、土用地使趴用權(quán)結(jié)獲取思方式勻分析從目刻前國(guó)但內(nèi)獲炊取土傭地使私用權(quán)舉的途騎徑和革方式披來(lái)看盡，有申通過(guò)奸政府姑土地敢出讓冠和從棒當(dāng)前哈土地防使用纏者手似中轉(zhuǎn)腰讓等兔兩種魔途徑券。房地滴產(chǎn)開(kāi)糞發(fā)項(xiàng)茄目的擇區(qū)位殲分析具體的昨影響因萍素城市規(guī)嚇劃方面勞的因素自然仁特性市政基霞礎(chǔ)設(shè)施甘條件交通抱通達(dá)金程度停車(chē)戰(zhàn)條件環(huán)境條志件公共配艇套服務(wù)殼設(shè)施完很備情況當(dāng)前土璃地使用艦者的態(tài)其度土地價(jià)良格供求償關(guān)系不同類(lèi)暗型的房果地產(chǎn)項(xiàng)油目對(duì)區(qū)汁位的要抗求：第一免、居旁住項(xiàng)桶目居住用分地的區(qū)璃位選擇句，一般看應(yīng)考慮仆以下主梯要因素策：市政養(yǎng)公用攻和公遇建配添套設(shè)葬施完句備的叮程度刃。公共赴交通泄便捷何程度化。環(huán)境因?qū)偎?。居民人演口與收森入。房地判產(chǎn)開(kāi)禽發(fā)項(xiàng)竿目的腹區(qū)位茫分析房地催產(chǎn)開(kāi)婆發(fā)項(xiàng)掩目的熱區(qū)位典分析第二低、寫(xiě)表字樓億項(xiàng)目影響寫(xiě)務(wù)字樓項(xiàng)陽(yáng)目位置美選擇的醒特殊因嶄素包括搏：與其譽(yù)他商距業(yè)設(shè)鍵施的全接近群程度污。周?chē)鷥赏恋赜孟砬闆r狐和環(huán)嚴(yán)境。易接勝近性仁。第三誰(shuí)、零刃售商概業(yè)項(xiàng)約目商業(yè)項(xiàng)驚目的區(qū)曾位選擇除，應(yīng)該源有利于誤實(shí)現(xiàn)它費(fèi)的最大院利潤(rùn)。遍所以它歉的選擇犬原則有嶼以下幾恒條：最短時(shí)箱間原則區(qū)位易縣達(dá)性原稼則接近購(gòu)引買(mǎi)力原漲則滿(mǎn)足消綠費(fèi)心理浴原則接近CB鞭D(zhuǎn)原則房地產(chǎn)倦開(kāi)發(fā)項(xiàng)宣目的區(qū)挪位分析第四狡、工丑業(yè)項(xiàng)陶目工業(yè)項(xiàng)截目場(chǎng)地尾的選擇碗須考慮政的特殊糕因素包捆括：當(dāng)舅地提供敲主要原忌材料的診可能性垂，交通柏運(yùn)輸是墾否足夠耍方便以勁有效地?fù)нB接原竊材料供寫(xiě)應(yīng)基地濱和產(chǎn)品綿銷(xiāo)售市洽場(chǎng)，技數(shù)術(shù)人才恭和勞動(dòng)終力供給艱的可能血性，水蹦、電等壁資源供尸給的充暮足程度京，控制似環(huán)境污言染的政踏策等。房地產(chǎn)脆開(kāi)發(fā)項(xiàng)存目的區(qū)蒙位分析區(qū)位恰選擇老要注勺意的白問(wèn)題過(guò)分扣強(qiáng)調(diào)香區(qū)位總或地百段的識(shí)作用薦會(huì)產(chǎn)載生對(duì)飽開(kāi)發(fā)丸投資攀者的稈誤導(dǎo)來(lái)自規(guī)悔劃、法五律方面炕的約束首可能在屬增加鄰區(qū)影么響可能倆會(huì)面臨貼改變對(duì)于睡項(xiàng)目懲的選唱擇要嫩和區(qū)含位的村性質(zhì)候相配摩套區(qū)位選已擇要注鼻意的問(wèn)敬題下圖央是對(duì)笛上述哨分析容的一層個(gè)總俘結(jié)。幸它說(shuō)惹明了叢區(qū)位執(zhí)價(jià)值爸的轉(zhuǎn)蒸移過(guò)沙程：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場(chǎng)投資價(jià)值圖：區(qū)犁位價(jià)值傍的轉(zhuǎn)移車(chē)過(guò)程因此，錄不是區(qū)龜位本身著，而是友區(qū)位上失的物業(yè)評(píng)適合了萄市場(chǎng)的故話(huà)，才碼能帶來(lái)路價(jià)值。第六岡部分關(guān)于SWO汗T分析關(guān)于項(xiàng)懲目定位關(guān)于檢定位簽與規(guī)液劃設(shè)競(jìng)計(jì)的安關(guān)系定位與究初步方夜案設(shè)計(jì)惱中財(cái)務(wù)雨的作用STOW內(nèi)部因事素外部行因素SWO奸T(mén)分析SW決OT戰(zhàn)略工落具（項(xiàng)匆目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWO柿T分析的辱價(jià)值因題素針對(duì)一岸個(gè)地塊館的價(jià)值魯因素包災(zāi)括：地段騾因素——地段/片區(qū)漢認(rèn)知問(wèn)度/周邊替配套迎（商條業(yè)/教育）/交通等間（可總省結(jié)為便鎮(zhèn)利性/成熟殼度/知名授度）環(huán)境因婚素——自然裹環(huán)境/四至景該觀(guān)/社會(huì)人樂(lè)文環(huán)境威（噪音歸）等（俯可判定萌資源的智程度：盛稀缺、愧良好還而是匱乏呈）地塊老因素——地形地致貌/規(guī)模/技術(shù)邀經(jīng)濟(jì)待指標(biāo)攜等（臘可判陸斷產(chǎn)詞品的型可發(fā)摔揮空劫間）開(kāi)發(fā)商愛(ài)要素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商著品牌/可利騎用資癥源等針對(duì)一盈個(gè)即將藏銷(xiāo)售的振項(xiàng)目與僵地塊的監(jiān)主要差垃別在于秘增加了葬產(chǎn)品因叢素：產(chǎn)品呆因素——產(chǎn)品/戶(hù)型/自身紗配套/昭示性今等對(duì)于暑一個(gè)船大盤(pán)赴的后圾續(xù)階毀段，臭需要貝增加勒項(xiàng)目勺因素拿的判賴(lài)斷：項(xiàng)目因尚素——口碑/人氣/項(xiàng)目知器名度/客戶(hù)匠群體/前期售榆價(jià)/前后笨產(chǎn)品亮差異六性/物業(yè)涉管理等O/T（機(jī)會(huì)/威脅肝）的籃價(jià)值君因素宏觀(guān)要亮素——經(jīng)濟(jì)形夠勢(shì)（宏通觀(guān)政策漂）/重大城繳市變革中觀(guān)倉(cāng)要素——行業(yè)黑形勢(shì)魄（一晌、二游、三純級(jí)市漫場(chǎng)）/城市棗規(guī)劃閉（交眨通、偷市政奶配套概、開(kāi)股發(fā)重辰點(diǎn)、脾熱點(diǎn)貌等）微觀(guān)未要素——市場(chǎng)競(jìng)低爭(zhēng)（片京區(qū)、樓塊盤(pán)、戶(hù)慘型）/客戶(hù)棋流向通常嶺對(duì)于綿銷(xiāo)售梨中后梁期的摧項(xiàng)目罩，宏誓觀(guān)要大素相窩對(duì)失扶效；膛反之扎，對(duì)穩(wěn)于一辛個(gè)遠(yuǎn)雪期的技大盤(pán)碑，微面觀(guān)要孟素相擋對(duì)次跪要。S/筆W（優(yōu)姓勢(shì)/劣勢(shì)多）的蓮價(jià)值水因素地段要錘素環(huán)境要仆素地塊/產(chǎn)品要拼素開(kāi)發(fā)釀商/項(xiàng)目洪要素前兩國(guó)個(gè)為龍被動(dòng)氏性要辟素，列后兩佩個(gè)為駕主動(dòng)步性要愛(ài)素SW挨OT分析的鑒價(jià)值因崖素SWO蟲(chóng)T分析的雞核心本串質(zhì)項(xiàng)目戰(zhàn)脊略發(fā)揮癢優(yōu)勢(shì)惠，搶薪占機(jī)借會(huì)利用機(jī)醫(yī)會(huì)，克破服劣勢(shì)減少劣語(yǔ)勢(shì)，避丙免威脅發(fā)揮塊優(yōu)勢(shì)乎，轉(zhuǎn)翼化威股脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W前期策暗劃的完貴整過(guò)程案例之院一：廣捕東清遠(yuǎn)弓地王項(xiàng)卵目用地氏面積治：32迅37朋9.好68料m2容積闊率：杯約5.迅5-饑6.雖5清遠(yuǎn)概枕述珠三奇角邊奮緣緊鄰興廣州歷史悠粱久足球基保地溫泉、禽漂流經(jīng)濟(jì)餐增長(zhǎng)“地王接”項(xiàng)目而，將成鼻為清遠(yuǎn)封沿江高槳品質(zhì)的寒高層景膏觀(guān)社區(qū)用地頂性質(zhì)廳：住權(quán)宅用笛地占地庫(kù)面積獎(jiǎng)：323事79.搭68m2地價(jià)陽(yáng)：3.5億元容積率沒(méi)：約5.5隨-6.板5總建懂筑面厭積：渴約17辛.8額-2候1萬(wàn)m2物業(yè)類(lèi)軌型：以牽高層或闊者超高雙層為主項(xiàng)目用能地圖北江未來(lái)，坦項(xiàng)目周炒邊區(qū)域束將成為奸清遠(yuǎn)新香興的行煎政文化促中心傳統(tǒng)遺特色偵綜合禍區(qū)現(xiàn)代居撥住綜合追區(qū)行政彈商務(wù)這文化紡區(qū)現(xiàn)代榴居住仗綜合配區(qū)生態(tài)痰觀(guān)光責(zé)區(qū)現(xiàn)代居請(qǐng)住綜合闖區(qū)辦公窮商務(wù)兼綜合謊區(qū)現(xiàn)代居趙住綜合湖區(qū)服務(wù)綜扯合區(qū)未來(lái)減城市盤(pán)發(fā)展津方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)胃的經(jīng)親濟(jì)結(jié)批構(gòu)：GD削P增長(zhǎng)窩主要燃以投礦資拉遠(yuǎn)動(dòng)清遠(yuǎn)市帝近年固沈定資產(chǎn)畜投資總舞量和GDP綜合熊圖表固定再資產(chǎn)胳投資蜻占據(jù)GD誼P的主導(dǎo)詞地位，07年達(dá)侵到GDP的81達(dá).5臥%。且栽固定塌資產(chǎn)善投資敢額持兩續(xù)高遷速增捉長(zhǎng)，惕近5年增速奧平均超孩過(guò)50%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)辛來(lái)源好：廣撇東省暈統(tǒng)計(jì)傷局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)泡源：清奧遠(yuǎn)統(tǒng)計(jì)梢年鑒200葡7年廣誓東省漂主要民城市賽固定芝資產(chǎn)吩投資垂總量/GD景P值（億答元）從經(jīng)拉濟(jì)結(jié)憤構(gòu)的腰發(fā)展明規(guī)律泰看，懇清遠(yuǎn)憲的經(jīng)激濟(jì)尚票處在鏡經(jīng)濟(jì)測(cè)發(fā)展浙的初欲期階去段。清遠(yuǎn)的叛房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)奔出處暫：《統(tǒng)計(jì)爸局房狀地產(chǎn)所數(shù)據(jù)孩分析》與珠三棍角同級(jí)融城市相究比，清籮遠(yuǎn)整體啞的房地露產(chǎn)市場(chǎng)婚容量較揮小。200餓6年開(kāi)始校，房地毛產(chǎn)市場(chǎng)呀容量猛溫增，當(dāng)紙年預(yù)售疊面積增殖長(zhǎng)15曬3％，銷(xiāo)嚼售面積舍增長(zhǎng)166％。供應(yīng)量梅相對(duì)較坡大，供府應(yīng)：銷(xiāo)沿售比值塵基本維百持在2－1.歌5:派1。

佛山肇慶江門(mén)惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬(wàn)㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320拴07年清遠(yuǎn)碌與珠三閃角同級(jí)罰城市成是交情況春對(duì)比男（單綠位：萬(wàn)m2）200噴3-2陶007清遠(yuǎn)山房地嚼產(chǎn)供糞求比虜較（只單位洲：萬(wàn)m2）房地產(chǎn)圍價(jià)格剛慨性，泡溫沫較少自20組04年以來(lái)刑，清遠(yuǎn)凝房?jī)r(jià)穩(wěn)賽步增長(zhǎng)傅，（以夠清城區(qū)澆價(jià)格為要計(jì)算對(duì)腸象）年吹增長(zhǎng)率職達(dá)到了31汪%。20稱(chēng)07年清悶遠(yuǎn)的選房?jī)r(jià)/收入瞧比約7.8左右，燦處于中漫國(guó)范圍有內(nèi)的理視性水平借，整體掉價(jià)格水四平較為級(jí)剛性，為抗風(fēng)險(xiǎn)諒能力較錯(cuò)強(qiáng)。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房?jī)r(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.820削07年清遠(yuǎn)致及主要疫對(duì)比城太市房?jī)r(jià)雷情況20宗02－20喘07年清遠(yuǎn)萍市房地雖產(chǎn)均價(jià)打情況（已元/㎡）數(shù)據(jù)貴出處形：《統(tǒng)計(jì)貓局房狂地產(chǎn)撕數(shù)據(jù)凍分析》這是K開(kāi)發(fā)先企業(yè)踢具有靜戰(zhàn)略虜意義檔的項(xiàng)妄目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場(chǎng)天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)極具影響力。這是K開(kāi)發(fā)浮企業(yè)復(fù)跨出亂福州芝市場(chǎng)波，初減涉清寶遠(yuǎn)市姐場(chǎng)的盜項(xiàng)目劑。在獎(jiǎng)這個(gè)塵緊鄰車(chē)珠三逮角腹糟地的歸市場(chǎng)溝中，鐘一旦繼通過(guò)腥項(xiàng)目楚成功這樹(shù)立畝企業(yè)衣在市脊場(chǎng)中篩的品置牌形較象，殊未來(lái)汁的發(fā)謙展?jié)摻κ橇疅o(wú)窮稻的。從初戰(zhàn)步的上市場(chǎng)舊判斷最，對(duì)仗項(xiàng)目擋的認(rèn)揀知這是樹(shù)立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹(shù)立清遠(yuǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)竿。在初筑步判思斷之辦下的恐項(xiàng)目興思考項(xiàng)目以委住宅為各主體，麗是否有素條件引賢入商業(yè)書(shū)、酒店怖公寓等脖高價(jià)值獅物業(yè)類(lèi)顫型，使紫得項(xiàng)目鼻整體收賀益提升強(qiáng)？住宅川市場(chǎng)蹲特別鏈?zhǔn)歉叽蠖耸刑K場(chǎng)容蕩量、轉(zhuǎn)競(jìng)爭(zhēng)博狀況親、客幅戶(hù)需添求如律何？璃項(xiàng)目柳應(yīng)該改采取挺什么塔樣的債市場(chǎng)此策略售？商傻業(yè)和最酒店尊公寓但的市調(diào)場(chǎng)機(jī)聲會(huì)如眠何？整體潛市場(chǎng)浙定位鳥(niǎo)和物胖業(yè)定攤位如做何？劫產(chǎn)品開(kāi)發(fā)展呀的原口則和告方向啦、以晴及隨銳之帶禁來(lái)的鉗收益趕狀況犁如何斷？大型稿住區(qū)邊開(kāi)發(fā)虛發(fā)展隆策劃搭工作案例愈之二螞：金豬地荔總湖城銅項(xiàng)目用地面舞積：32嚇9.拴2公頃容積傻率：丈約1.喪0金地荔貌城湖廣園快念速路廣州宴核心秤區(qū)金地荔豎湖城：廁距廣州濤核心區(qū)1小時(shí)筐車(chē)程耀的大異盤(pán)適中的肥容積率岔促使項(xiàng)當(dāng)目具有猶打造多上種復(fù)合哀物業(yè)的釘可能地理紐奉位置己的特蓋殊性涼導(dǎo)致段項(xiàng)目財(cái)針對(duì)喝的主假力客侵源具闊有多漏種可遙能性新新公路余家莊水庫(kù)用地坡面積嚇：329還.2公頃，493勇8畝建筑面貨積：31示2萬(wàn)平炮方米容積通率壩：0.9籍47項(xiàng)目開(kāi)林發(fā)條件伏分析山林植被高爾夫球場(chǎng)余家莊水庫(kù)采石場(chǎng)原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源歸：山窩水生態(tài)竭環(huán)境＋維荔湖高普爾夫球予場(chǎng)分為梯東、魚(yú)南、鼠西三源個(gè)地蔑塊，蔬地塊哥原為相自然垮山林敞地塊鉤，外藥環(huán)連似綿起案伏的畜群山選，內(nèi)贏繞千防畝清踢幽明無(wú)澈的會(huì)余家跳莊水悠庫(kù)，予南望淹林木閉蔥郁算的南該香山帥西麓忙，與雄萬(wàn)頃且綠茵27洞荔丈湖高枕爾夫罰隔水健相望似。項(xiàng)目外無(wú)環(huán)連綿肅起伏的嫂自然山捧系，內(nèi)肆繞千畝你清幽明型澈的余金家莊水店