房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第一章緒論第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略第三章房地產(chǎn)企業(yè)第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取第六章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第八章房地產(chǎn)融資第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理第十章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)第十一章房地產(chǎn)交易第十二章物業(yè)管理全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)1.萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2.中國(guó)海外發(fā)展有限公司3.合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司4.保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司5.北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司6.恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司7.碧桂園控股有限公司8.綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司9.大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司、大華(集團(tuán))有限公司（并列）河北省的房地產(chǎn)企業(yè)河北燕都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司河北正大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司河北安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司河北盛宏房地產(chǎn)集團(tuán)河北省唐山宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保定誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限六合房地產(chǎn)公司光達(dá)房地產(chǎn)公司華茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司第一章緒論第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié)

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和分類(lèi)二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念及分類(lèi)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和分類(lèi)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義開(kāi)發(fā)：指生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者對(duì)森林、土地、水力等自然資源進(jìn)行整理或改造以達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)或社會(huì)目的的行為。房地產(chǎn)又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)（英文中常用realestate或realproper表示，大多數(shù)情況下使用realestate一詞），包括土地、建筑物及其他地上定著物，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。房地產(chǎn)是固定在一定區(qū)域之內(nèi)不能移動(dòng)的土地、房屋建筑以及其他地上定著物相結(jié)合的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)存在的形態(tài)（1）土地：有兩種情況，一是一塊無(wú)建筑物的空地，另一就是其上已有部分建筑物或構(gòu)筑物的土地。（2）建筑物：指直接供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的場(chǎng)所，如住宅、商場(chǎng)、工業(yè)廠房等。（3）房地：是指土地與建筑物這兩種實(shí)物形態(tài)合為一體時(shí)的統(tǒng)稱(chēng)。在現(xiàn)實(shí)生活中，它是房地產(chǎn)完整實(shí)物形態(tài)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)的特性（1）房地產(chǎn)的自然特性①房地產(chǎn)位置的固定性和異質(zhì)性（地域的差別性）②房地產(chǎn)使用的耐久性和效用的多層次性③土地面積總量的一定性和房地產(chǎn)的有限性（2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性①房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的積累性和衰減性②房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性建筑層數(shù)5層10層15層20層30層投資利潤(rùn)率4.63%6%7.05%6.72%5.65%③房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性與權(quán)益的流動(dòng)性④房地產(chǎn)供給的稀缺性和經(jīng)營(yíng)的壟斷性⑤房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的雙重性⑥房地產(chǎn)的保值增值性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益全面實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源、多種專(zhuān)業(yè)知識(shí)的組合和再造，為人類(lèi)提供生產(chǎn)、生活空間，并改善人們賴(lài)以生存的居住環(huán)境的過(guò)程。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征1、全面系統(tǒng)性2、廣泛聯(lián)系性3、風(fēng)險(xiǎn)與效益并存4、地域性（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)1、成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)規(guī)模大，所需投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)都是成街成片，或是在更大區(qū)域范圍內(nèi)大規(guī)模統(tǒng)一配套進(jìn)行。它包括：舊城改造、新城區(qū)開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。舊城改造，是指整體地、有步驟地改造和更新老城市的物質(zhì)生活環(huán)境，以便從根本上改善其居住、勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息娛樂(lè)條件。新城區(qū)開(kāi)發(fā)，是指由于城市空間拓展的需要，在新城區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)實(shí)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)。2、單項(xiàng)開(kāi)發(fā)單項(xiàng)開(kāi)發(fā)是指零星分散建造的單項(xiàng)工程或單位工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)，如單獨(dú)建造幾棟住宅、一座寫(xiě)字樓、一條道路等。它包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。土地開(kāi)發(fā)是指土地開(kāi)發(fā)企業(yè)以獲得土地使用權(quán)的土地為對(duì)象，通過(guò)征地、拆遷、安置，將土地開(kāi)發(fā)成供水、排水、供電、供熱、供氣、電訊和道路暢通、場(chǎng)地平整的建筑場(chǎng)地，達(dá)到“七通一平”的土地通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式，將其使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給各類(lèi)房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資建設(shè)部門(mén)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種經(jīng)營(yíng)方式。房屋開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法獲得土地之后，按規(guī)劃的統(tǒng)一要求組織建設(shè)場(chǎng)地的房屋建設(shè)，開(kāi)發(fā)各類(lèi)符合規(guī)劃要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地位和作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

的地位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在城市建設(shè)中占主導(dǎo)地位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用有利于加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動(dòng)以及人民生活提供載體為城市政府財(cái)政和城市建設(shè)提供資金資源為城市中低收入群體提供住房保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式混業(yè)開(kāi)發(fā)縱向一體化開(kāi)發(fā)綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指開(kāi)發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透與互動(dòng)發(fā)展是指開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并舉的經(jīng)營(yíng)方式常見(jiàn)于諸如融居住、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)于一體的主體社區(qū)1.多元化開(kāi)發(fā)模式多元化開(kāi)發(fā)模式2.專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式特定物業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)協(xié)作型開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)對(duì)自身資源的評(píng)價(jià)以及對(duì)所處市場(chǎng)的獨(dú)特認(rèn)識(shí)，可以選擇某類(lèi)物業(yè)類(lèi)型作為企業(yè)相對(duì)專(zhuān)一的開(kāi)發(fā)對(duì)象，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)。協(xié)作型開(kāi)發(fā)方式的實(shí)質(zhì)就是開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)注于自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)或核心業(yè)務(wù)，然后購(gòu)買(mǎi)其他社會(huì)化專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供的最擅長(zhǎng)業(yè)務(wù)服務(wù)。專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式

3.其他開(kāi)發(fā)模式

其他開(kāi)發(fā)模式定向開(kāi)發(fā)模式服務(wù)性開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)企業(yè)按客戶(hù)的訂購(gòu)要求開(kāi)發(fā)土地，進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)、建造和經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)品牌授權(quán)，輸出管理模式，提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目解決方案，推動(dòng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。房地義產(chǎn)開(kāi)軌發(fā)的片項(xiàng)目麥類(lèi)型居住房痛地產(chǎn)項(xiàng)僑目商業(yè)荷房地紫產(chǎn)項(xiàng)聯(lián)目工業(yè)房芝地產(chǎn)項(xiàng)說(shuō)目特殊慎用途碰房地誘產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目類(lèi)偵型普通尚商品肯住房限價(jià)林商品認(rèn)房經(jīng)濟(jì)概適用季房廉租擱房高檔碼商品援房別墅居住耕房地征產(chǎn)項(xiàng)堂目商業(yè)房蓄地產(chǎn)項(xiàng)典目商業(yè)用速房寫(xiě)字絮樓酒店酒店式少公寓主題公遠(yuǎn)園工業(yè)房油地產(chǎn)項(xiàng)痕目工業(yè)吸廠房研究與付發(fā)展用仔房倉(cāng)儲(chǔ)逗用房工業(yè)園嗓區(qū)特殊冤用途書(shū)房地名產(chǎn)項(xiàng)派目指燒項(xiàng)目純的經(jīng)黑營(yíng)活局動(dòng)需允要得戲到政介府特券殊許戚可的襖房地蟻產(chǎn)，章包括浮高爾決夫球斧場(chǎng)、鐵飛機(jī)倚場(chǎng)、雄汽車(chē)奮加油悶站、駐車(chē)站爐、碼妙頭等快。這肺類(lèi)項(xiàng)蝴目多畜屬長(zhǎng)摸期投菜資、花投資然者靠精日常姓經(jīng)營(yíng)津活動(dòng)替的收糾益來(lái)劑回收糞投資念、賺耗取投雞資收副益。疲特殊駛用途伸房地識(shí)產(chǎn)項(xiàng)爭(zhēng)目的報(bào)市場(chǎng)綱交易黃很少隊(duì)，因巖此難敗以采派用市半場(chǎng)比兔較法丸進(jìn)行臟估計(jì)占。特殊喊用途蜜房地謙產(chǎn)項(xiàng)救目二、羅房地奏產(chǎn)經(jīng)畝營(yíng)的慘概念蟲(chóng)及分糠類(lèi)（一）剝房地產(chǎn)姿經(jīng)營(yíng)的撐概念房地櫻產(chǎn)經(jīng)臨營(yíng)：狹是指輕房地蔽產(chǎn)企庭業(yè)為欄實(shí)現(xiàn)漢預(yù)期眾目標(biāo)錯(cuò)，確權(quán)定實(shí)暈現(xiàn)目絨標(biāo)的橫戰(zhàn)略劈燕和策紛略，召并有朗意識(shí)萌、有磨計(jì)劃腐加以文實(shí)現(xiàn)皺的經(jīng)娛濟(jì)活謝動(dòng)過(guò)嫌程。狹義的委房地產(chǎn)造經(jīng)營(yíng)是模指房地絕產(chǎn)經(jīng)營(yíng)償者對(duì)房容屋和建云筑地塊偽的銷(xiāo)售讓、租賃獵及售后駁服務(wù)管反理等活符動(dòng)，活登動(dòng)范圍凱主要是掩在流通框領(lǐng)域。廣義的用房地產(chǎn)葡經(jīng)營(yíng)是朽指房地潛產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仇者對(duì)房宜屋的建好造、買(mǎi)富賣(mài)、信寫(xiě)托、交搜換、維泊修、裝浪飾以及悉土地使更用權(quán)的蓬出讓、賓轉(zhuǎn)讓等租按價(jià)值巧規(guī)律所仇進(jìn)行的委有目標(biāo)后、有組鳴織的經(jīng)拌濟(jì)活動(dòng)盟，活動(dòng)蛙范圍貫減穿于房慢地產(chǎn)產(chǎn)至品生產(chǎn)蠶、流通互、消費(fèi)帖的全部趟過(guò)程。（二）快房地產(chǎn)巷經(jīng)營(yíng)的滴特點(diǎn)1、交易治形式的連多樣化2、交易謝對(duì)象的西位置固斥定性3、經(jīng)柿營(yíng)對(duì)丟象的嗓限制罵性4、售晌后用補(bǔ)途的漏約束材性5、產(chǎn)權(quán)傾關(guān)系的拉復(fù)雜性6、供蜘求關(guān)虛系調(diào)博整緩錘慢性（三沖）房過(guò)地產(chǎn)裂經(jīng)營(yíng)顧的分雜類(lèi)可將鋒房地弄產(chǎn)經(jīng)纖營(yíng)分灣為地泰產(chǎn)經(jīng)寬營(yíng)、嚼房產(chǎn)站經(jīng)營(yíng)補(bǔ)、服堤務(wù)經(jīng)列營(yíng)和黨房地張產(chǎn)綜恥合開(kāi)互發(fā)經(jīng)歐營(yíng)。1、地產(chǎn)狂經(jīng)營(yíng)是以城巾市土地拍使用權(quán)緒為對(duì)象索的出讓獄、轉(zhuǎn)讓票、出租覽、抵押猛等產(chǎn)權(quán)考經(jīng)營(yíng)和莫以城市系土地為溫勞動(dòng)對(duì)森象進(jìn)行舟的土地技開(kāi)發(fā)經(jīng)壟營(yíng)。2、房挎產(chǎn)經(jīng)壟營(yíng)是經(jīng)營(yíng)棕者以房離產(chǎn)為對(duì)稈象，根繼據(jù)國(guó)家此政策要建求，考怨慮自身針技術(shù)經(jīng)惑濟(jì)條件挖和外部譽(yù)環(huán)境條準(zhǔn)件，經(jīng)掩營(yíng)房屋少開(kāi)發(fā)和惡房屋流抹通并取鐵得一定晴經(jīng)濟(jì)效祖益的經(jīng)鄉(xiāng)豐濟(jì)活動(dòng)獅。3、服聽(tīng)務(wù)經(jīng)闊營(yíng)是指凡房地公產(chǎn)業(yè)輔在開(kāi)底發(fā)建興設(shè)和得經(jīng)營(yíng)設(shè)過(guò)程并以及污房地?zé)┊a(chǎn)的鑼使用欲過(guò)程繞中提魄供的互一系厭列經(jīng)嫩營(yíng)性供服務(wù)俗性活胃動(dòng)，皂如投餡資咨隸詢(xún)、層價(jià)值榴評(píng)估瞇、拆蝦遷安冰置服攔務(wù)，慚房屋欣裝飾冬、修死繕?lè)賱?wù)，余居住匙區(qū)環(huán)方境服睜務(wù)及島管理避等。4、房地挽產(chǎn)綜合饒開(kāi)發(fā)經(jīng)感營(yíng)是根據(jù)躬城市總問(wèn)體規(guī)劃漏，選擇茅一定區(qū)鹿域內(nèi)的向建設(shè)用存地，對(duì)旅地下設(shè)先施和地機(jī)上建筑范物進(jìn)行禽統(tǒng)一規(guī)蚊劃、配塔套建設(shè)流的一種鍛開(kāi)發(fā)經(jīng)年?duì)I方式括。三、房盼地產(chǎn)開(kāi)昏發(fā)與房蹈地產(chǎn)經(jīng)雁營(yíng)的關(guān)畏系（一）肉廣義的方角度理佛解，兩尼者本質(zhì)餐上一致電，側(cè)重摩點(diǎn)不同（二振）狹腿義的在角度其理解甜，兩舒者相畝對(duì)獨(dú)壇立（三）圾房地產(chǎn)肺開(kāi)發(fā)以縣房地產(chǎn)佩經(jīng)營(yíng)為搜核心（四）沉房地產(chǎn)硬經(jīng)營(yíng)以椒房地產(chǎn)雙開(kāi)發(fā)為賢基礎(chǔ)第二節(jié)離房地解產(chǎn)開(kāi)發(fā)恰程序一、房地呢產(chǎn)開(kāi)銳發(fā)的絮主要缸工作的階段二、房地產(chǎn)嗓開(kāi)發(fā)的尖主要參崇與者一、瘋房地辯產(chǎn)開(kāi)鼻發(fā)的方主要嘩工作宇階段房地睬產(chǎn)開(kāi)碰發(fā)涵懸蓋從敵前期抽策劃溫分析星、征姑地、打拆遷悄、規(guī)繩劃、測(cè)設(shè)計(jì)后、施指工、必預(yù)銷(xiāo)前售、牙產(chǎn)權(quán)駛登記推、發(fā)友證到爺物業(yè)欠管理港的全雁過(guò)程燥，分燦為以懶下六朗個(gè)階餓段。（一階）投沈資決術(shù)策分更析階腿段1、開(kāi)寄發(fā)設(shè)梢想的面形成2、環(huán)綠境分狼析與弟機(jī)會(huì)湖選擇（二貿(mào)）依霞法取倍得土慌地使朝用權(quán)爽階段（三）季可行性枯研究階故段（四放）前目期準(zhǔn)誰(shuí)備階甲段1、資金旅籌措2、項(xiàng)目柜招投標(biāo)3、規(guī)劃爸設(shè)計(jì)4、項(xiàng)目連報(bào)建（五）捐實(shí)施階性段（六獎(jiǎng)）銷(xiāo)型售階四段房地門(mén)產(chǎn)開(kāi)殘發(fā)的麻主要疑階段邊劃分投資千機(jī)會(huì)冬研究可性研涂究行項(xiàng)目鐮評(píng)估灰和決益策獲取炕土地還使用掛權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)息目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)種計(jì)與方敘案報(bào)批建設(shè)工揉程招標(biāo)簽署有敞關(guān)合作嘴協(xié)議七通叢一平記等工挎作基礎(chǔ)工么程主體茄工程安裝董與裝酸修工震程室外冶工程竣工弦驗(yàn)收銷(xiāo)售準(zhǔn)納備廣告蒙推廣現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)足售物業(yè)含管理投資決摘策階段前期工飽作階段工程趟建設(shè)哨階段租售擱與物磨業(yè)管理寄階段二、房逐地產(chǎn)開(kāi)矮發(fā)的主暖要參與滔者1、房地?zé)煯a(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)企業(yè)（穗開(kāi)發(fā)商比）2、投資眠公司（日投資商搶?zhuān)?、建絡(luò)筑承細(xì)包公旱司4、質(zhì)量于檢查單鐵位5、政牽府建騾設(shè)主焦管部鼻門(mén)6、金哭融機(jī)季構(gòu)第三究節(jié)俊房地葡產(chǎn)經(jīng)刃營(yíng)的撫基本自環(huán)節(jié)一、衣房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)產(chǎn)淘品形憶成環(huán)君節(jié)的蔬經(jīng)營(yíng)二、房地產(chǎn)嘉產(chǎn)品流耗通環(huán)節(jié)刪的經(jīng)營(yíng)三、房地拖產(chǎn)產(chǎn)如品消喊費(fèi)環(huán)蚊節(jié)的奧經(jīng)營(yíng)一、房燦地產(chǎn)產(chǎn)蛛品形成均環(huán)節(jié)的隔經(jīng)營(yíng)二、沙房地順產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)品流柜通環(huán)模節(jié)的叛經(jīng)營(yíng)（一）臂房屋銷(xiāo)償售（二）謊房屋租轉(zhuǎn)賃（三）痛其他經(jīng)足營(yíng)形式1、房貧地產(chǎn)占抵押2、房地骨產(chǎn)典當(dāng)3、房屋剃置換三、阻房地編產(chǎn)產(chǎn)穴品消端費(fèi)環(huán)治節(jié)的雞經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)老投資投資吃：是拳指經(jīng)聯(lián)濟(jì)主軟體（領(lǐng)國(guó)家眠、企既業(yè)、居個(gè)人景）以球獲得齊未來(lái)竄貨幣軍增值侮或收歐益為倉(cāng)目的占，預(yù)墳先墊稠付一編定量竿的貨提幣與抱實(shí)物剪，經(jīng)眉營(yíng)某拳項(xiàng)事屬業(yè)的罷經(jīng)濟(jì)刑行為伸。分透為固途定資水產(chǎn)投事資與參流動(dòng)炸資產(chǎn)內(nèi)投資嗎。房地產(chǎn)擊投資：扯是指經(jīng)賠濟(jì)主體慶以獲得頁(yè)未來(lái)的化房地產(chǎn)牙資產(chǎn)增文值或收陡益為目搜的，預(yù)像先墊付嘴一定量舒的貨幣述與實(shí)物飛，直接夜或間接浩地從事?；騾⑴c鈔房地產(chǎn)善開(kāi)發(fā)與酷經(jīng)營(yíng)活慢動(dòng)的經(jīng)棵濟(jì)行為慮。分為梢直接投姨資和間靈接投資扶。房地著產(chǎn)投懂資的唱風(fēng)險(xiǎn)阿與投封資組掉合風(fēng)險(xiǎn)可猶定義為刃未來(lái)獲栗得預(yù)期旱收益可挽能性的鬧大小。犁較預(yù)期臭收益增歲加的部青分稱(chēng)為啄“風(fēng)險(xiǎn)純報(bào)酬”動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)核可分為旺系統(tǒng)風(fēng)章險(xiǎn)與非續(xù)系統(tǒng)風(fēng)逗險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)限險(xiǎn)是指琴由那些四影響整銷(xiāo)個(gè)市場(chǎng)攻的風(fēng)險(xiǎn)食因素引驢起的，裂是股票從市場(chǎng)本松身所固鞏有的風(fēng)井險(xiǎn)，是繭不可以習(xí)通過(guò)分時(shí)散化消田除的風(fēng)侄險(xiǎn)。非系統(tǒng)率風(fēng)險(xiǎn)是壞一種特辜定公司諷或行業(yè)斧所特有蘇的風(fēng)險(xiǎn)輕，它是獄可以通尼過(guò)資產(chǎn)喉多樣化覺(jué)分散的豆風(fēng)險(xiǎn)。資本資怎產(chǎn)定價(jià)阻模型的浴作用就悼是通過(guò)費(fèi)投資組析合將非監(jiān)系統(tǒng)風(fēng)毯險(xiǎn)分散鏟掉，只掀剩下系斬統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)滿(mǎn)。資本旨資產(chǎn)苗定價(jià)僑模型E（R）=Rf+[最E（Rm）－Rf]倍×β其中，E（R）為左股票透或投旬資組工合的保期望挽收益兄率，Rf為無(wú)韻風(fēng)險(xiǎn)錫收益雁率，蔽投資必者能哨以這而個(gè)利這率進(jìn)寒行無(wú)鬧風(fēng)險(xiǎn)越的借禁貸，E（Rm）為楚市場(chǎng)畏組合待的收郊益率蛛，β是股票睜或投資徹組合的銳系統(tǒng)風(fēng)舟險(xiǎn)測(cè)度誕。資產(chǎn)砍或投鴨資組檔合的殿期望完收益壟率取轟決于屋三個(gè)買(mǎi)因素刪：（1）無(wú)賄風(fēng)險(xiǎn)書(shū)收益佩率Rf，一般生將一年萌期國(guó)債焰利率或爸者銀行挺三個(gè)月冊(cè)定期存坦款利率平作為無(wú)領(lǐng)風(fēng)險(xiǎn)利嫂率，投蘆資者可惡以以這裹個(gè)利率稍進(jìn)行無(wú)付風(fēng)險(xiǎn)借缸貸；（2）風(fēng)險(xiǎn)偏價(jià)格，菠即[E（Rm）－Rf查]，是炒風(fēng)險(xiǎn)燒收益家與風(fēng)羞險(xiǎn)的倡比值姓，也委是市吉場(chǎng)組回合收作益率舍與無(wú)尾風(fēng)險(xiǎn)謙利率縱之差槐；（3）風(fēng)甲險(xiǎn)系障數(shù)β，是緞度量水資產(chǎn)饒或投額資組危合的杏系統(tǒng)膛風(fēng)險(xiǎn)劍大小田尺度徒的指稈標(biāo)1、從房絨地產(chǎn)投勞資的角伶度說(shuō)，喉風(fēng)險(xiǎn)就配是投資芹的（）延偏差A(yù)實(shí)際收況益與期鍛望收益B目標(biāo)收擋益與未免來(lái)收益C實(shí)際中收益依與未榴來(lái)收滋益D目標(biāo)收窯益與期糖望收益2、寫(xiě)廚字樓落經(jīng)營(yíng)生者與折公司資簽訂鐮了20年的租避賃合同帥，租金40啄0元/（m2﹒年）浪，則宰其面膝臨（革）A市場(chǎng)壁供求蕩風(fēng)險(xiǎn)B周期醉風(fēng)險(xiǎn)C變現(xiàn)風(fēng)只險(xiǎn)D通貨頌膨脹謙風(fēng)險(xiǎn)3、香港去新鴻基芒公司董芹事會(huì)決歪議規(guī)定影，在大走陸的投趴資不能線(xiàn)超過(guò)其派全部投蔬資的10%，這是島基于（基）的考始慮的結(jié)推果。A大陸商政策貧多變B占領(lǐng)刷世界野投資乎市場(chǎng)C風(fēng)險(xiǎn)唇轉(zhuǎn)移D投資峰組合4、已襲知整懇個(gè)投肚資市煮場(chǎng)的弟平均意收益炊率為20%，國(guó)脂債的躬收益伙率為10蛋%，房鹿地產(chǎn)什投資碧市場(chǎng)繪相對(duì)濤于整縫個(gè)投柱資市詞場(chǎng)的街風(fēng)險(xiǎn)藍(lán)相關(guān)咱系數(shù)岸為0.4，普通傍標(biāo)準(zhǔn)住蟻房市場(chǎng)摸相對(duì)于撐整個(gè)房緒地產(chǎn)市濫場(chǎng)的風(fēng)蒼險(xiǎn)系數(shù)昌為0.湖7，則擾普通閥標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)住房懶市場(chǎng)撇應(yīng)利伍用的盒折現(xiàn)漢率為謎（）A14舅.0%蝴B12謎.8%擦C17非.0%到D11符.0%1、房地刮產(chǎn)投資邀價(jià)值的拿高低，說(shuō)在很大著程度上粉取決于王所處地墻區(qū)物業(yè)浙的整體辦升值潛盆力，而叉不是看沖其當(dāng)前饑租金水唱平的高灰低。（匯）2、房地態(tài)產(chǎn)的不倍一致性忙說(shuō)明市傷場(chǎng)上不曾可能有講兩宗完叛全相同譽(yù)的物業(yè)彩，因此惰，物業(yè)麻之間不鼠具有可燭比較性仍，市場(chǎng)車(chē)比較法統(tǒng)評(píng)估物鴉業(yè)價(jià)值警是不足澇取的。丘（）3、比梁較風(fēng)刺險(xiǎn)又權(quán)稱(chēng)機(jī)啊會(huì)成搶本風(fēng)而險(xiǎn)，業(yè)它屬處于房菊地產(chǎn)框投資藏風(fēng)險(xiǎn)做中的消系統(tǒng)閥風(fēng)險(xiǎn)炭范疇治。（冠）第二煌章拆房捷地產(chǎn)檢開(kāi)發(fā)齡與經(jīng)掘營(yíng)基必本理碼論第一精節(jié)房地寸產(chǎn)開(kāi)蓮發(fā)與假經(jīng)營(yíng)端策略訪(fǎng)分析第二節(jié)房地產(chǎn)說(shuō)開(kāi)發(fā)與谷經(jīng)營(yíng)決闊策理論第三節(jié)房地產(chǎn)皮開(kāi)發(fā)與帖經(jīng)營(yíng)新濃理念第一節(jié)洪房地追產(chǎn)開(kāi)發(fā)惹與經(jīng)營(yíng)儀策略分傲析企業(yè)倘的開(kāi)招發(fā)與爬經(jīng)營(yíng)屋策略戴：是發(fā)在一峽定的艙經(jīng)營(yíng)啊思想鐘指導(dǎo)撫下，瞇在對(duì)寨企業(yè)待內(nèi)部來(lái)?xiàng)l件披深入別調(diào)查辦研究獅的基堵礎(chǔ)上脈，結(jié)往合對(duì)屈外部魂政治黑、經(jīng)滅濟(jì)、歐社會(huì)授、法廳律、覽文化強(qiáng)等因紋素所兼做的貢科學(xué)節(jié)分析棟與預(yù)柔測(cè)，轎從發(fā)巧展角山度提及出某綠一時(shí)乎間跨糟度內(nèi)為的經(jīng)插營(yíng)方墾向、必方針貝與目帶標(biāo)，評(píng)并提屢出為道實(shí)現(xiàn)類(lèi)這些槍目標(biāo)拉而采葬取的珍具體口步驟革。一、船產(chǎn)品畢策略明確開(kāi)讀發(fā)或經(jīng)徑營(yíng)項(xiàng)目淋、確定宗開(kāi)發(fā)或盈經(jīng)營(yíng)規(guī)逢模、確訊定開(kāi)發(fā)殺或經(jīng)營(yíng)斜方式二、森市場(chǎng)除開(kāi)發(fā)眾策略市場(chǎng)段開(kāi)拓家型、絞市場(chǎng)頁(yè)滲透勉型、概產(chǎn)品耐開(kāi)發(fā)包型及準(zhǔn)多角庭型策聞略三、價(jià)澇格策略高價(jià)箭策略卡、低刻價(jià)策圾略、描均衡教策略總收益趁和總成察本收益膝與成恰本比辣率1.依0開(kāi)發(fā)規(guī)誰(shuí)模開(kāi)發(fā)規(guī)毛模擴(kuò)大項(xiàng)困目規(guī)模憑而帶來(lái)丸的總成早本擴(kuò)大悼項(xiàng)目括規(guī)模帝而帶林來(lái)的長(zhǎng)總收司益CCBB邊際筆收益渣同邊狂際成撈本的仰比率總收嗓益同怪總成死本的種比率AADD圖2—揮1不同開(kāi)靜發(fā)規(guī)模垃項(xiàng)目的底收益與斧成本分穴析尋找地某段規(guī)劃設(shè)沖計(jì)貸款施工建薯設(shè)建成友完工出售或出租使用鄰里己關(guān)系添穩(wěn)定老化更新和紡再開(kāi)發(fā)1~覺(jué)5年40~諸50年房地產(chǎn)既產(chǎn)品的草生命周腹期房地撇產(chǎn)產(chǎn)鎖品的妹市場(chǎng)目周期進(jìn)入期成長(zhǎng)哭期成熟今期衰退擊期不同時(shí)雁期房地快產(chǎn)價(jià)格仆策略1、房地致產(chǎn)品進(jìn)象入期2、房地萌產(chǎn)品成閱長(zhǎng)期3、房材地產(chǎn)森品成猜熟期4、房順地產(chǎn)裳品衰形退期第二節(jié)鈴房地揀產(chǎn)開(kāi)發(fā)鹽與經(jīng)營(yíng)賣(mài)決策理陸論一、房增地產(chǎn)開(kāi)餃發(fā)與經(jīng)弄營(yíng)決策二、房地產(chǎn)印開(kāi)發(fā)與灰經(jīng)營(yíng)決策巾類(lèi)型三、房地產(chǎn)做開(kāi)發(fā)與段經(jīng)營(yíng)決放策的程雜序一、房截地產(chǎn)開(kāi)師發(fā)與經(jīng)敢營(yíng)決策（一）燙構(gòu)成決繳策問(wèn)題擔(dān)的基本鈴條件決策就緩是針對(duì)庭問(wèn)題和間目標(biāo)，攝分析問(wèn)源題，解思決問(wèn)題曉。1、有競(jìng)明確傾的目停標(biāo)2、有廈兩個(gè)茫以上貌可供叼選擇段比較濟(jì)的方預(yù)案3、有特評(píng)價(jià)探方案鈴優(yōu)劣晴的標(biāo)柴準(zhǔn)4、有受真實(shí)患地反鬧映客橋觀實(shí)報(bào)際的亡信息（二）傷開(kāi)發(fā)與烏經(jīng)營(yíng)決高策原則1、遵守曲政策法腥規(guī)原則2、經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)效益原怎則3、風(fēng)脅險(xiǎn)意漿識(shí)的扔原則4、定閉性分休析與斤定量得分析駛相結(jié)底合的愁原則二、房淋地產(chǎn)開(kāi)精發(fā)與經(jīng)緣瑞營(yíng)決策裹的類(lèi)型（一吸）確罰定型貌決策是指當(dāng)擁只有一暫種自然祥狀態(tài)，撓或者可壓以準(zhǔn)確第地預(yù)測(cè)詢(xún)未來(lái)的筆狀態(tài)時(shí)鄉(xiāng)豐，自然豪狀態(tài)就幸不再是末隨機(jī)因煌素。（二已）風(fēng)格險(xiǎn)型政決策是指當(dāng)壘不知道列未來(lái)究好竟出現(xiàn)旬何種自秘然狀態(tài)萌，但知磨道各種海狀態(tài)出挑現(xiàn)的概楊率時(shí)，穗決策者堵采取任必何策略兔都要承蛾擔(dān)一定鞠風(fēng)險(xiǎn)。1、期望談值法2、凈距現(xiàn)值和期望想值法3、最大?？赡芊撤繂岬禺a(chǎn)抓開(kāi)發(fā)紅公司將對(duì)某尤一地招塊擬真定兩盲種開(kāi)站發(fā)方設(shè)案。A方案腫：一贊次性盲開(kāi)發(fā)柏多層鍵住宅450輔00平方僅米，巧需投煙入總芳成本爛費(fèi)用90劣00萬(wàn)元酒，開(kāi)錫發(fā)時(shí)葉間18個(gè)月。B方案熔：將陷地塊療分兩索期開(kāi)結(jié)發(fā)，形一期魯開(kāi)發(fā)升高層披住宅36走00歇0平方米眠，需投陜?nèi)肟偝舍灡举M(fèi)用810超0萬(wàn)元，精開(kāi)發(fā)時(shí)帝間15個(gè)月跑。如騎果一雪期銷(xiāo)朝路好漿，則常二期鹽繼續(xù)丙開(kāi)發(fā)纖高層女住宅360竿00平方米源，投入齡總費(fèi)用810抓0萬(wàn)元，楚如果一距期銷(xiāo)路券差，或勁者暫停栽開(kāi)發(fā)，掀或者開(kāi)需發(fā)多層諸住宅220百00平方米父，投入衣總費(fèi)用46閱00萬(wàn)元活，開(kāi)凡發(fā)時(shí)嚇間15個(gè)月笛。竹兩方插案銷(xiāo)環(huán)路好芝和銷(xiāo)咬路差由時(shí)的家售價(jià)聲和銷(xiāo)祥量情級(jí)況見(jiàn)主下表遙。根屯據(jù)經(jīng)間驗(yàn)，姐多層?jì)屪≌樹(shù)N路降好的釀概率火為0.載7，高層摧住宅銷(xiāo)菌路好的畜概率為0.沫6，暫停屋開(kāi)發(fā)每春季損失10萬(wàn)元存，季津利率2％開(kāi)發(fā)方案建筑面積萬(wàn)m2銷(xiāo)路好銷(xiāo)路差售價(jià)銷(xiāo)售率％售價(jià)銷(xiāo)售率(％)A方案多層住宅4.54800100430080B方案一期高層住宅3.65500100500070二期一期銷(xiāo)路好高層住宅3.65500100一期銷(xiāo)路差多層住宅2.24800100430080停建n456121518(P/A,2%,n)3.8084.7135.60110.57512.84914.992(P/F,2%,n)0.9240.9060.8880.7880.7430.700問(wèn)題1：解：罵計(jì)算塌季平儉均銷(xiāo)忠售收沉入：A方案開(kāi)辦發(fā)多層珍住宅：銷(xiāo)路好改：4.李5×重48雨00倘×1師00％÷6=惱360輛0(萬(wàn)元)銷(xiāo)路死差：4.撥5×繼43譯00訊×8雹0％÷6=魚(yú)258幻玉0(萬(wàn)元)B方案但一期舞：開(kāi)發(fā)高曉層住宅耕：銷(xiāo)路叨好：3.慢6×拳55凳00兆×1僑00％÷5捷=3忙96窗0(萬(wàn)元)銷(xiāo)路伐差：3.抵6×濕50診00顆×7癢0％÷5=隱252偷0(萬(wàn)元)B方案吳二期鍵：開(kāi)發(fā)罷高層灑住宅腎：3.獨(dú)6×澡55擁00退×1箭00％÷5馬=3頂96宋0(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)紅多層敞住宅?。轰N(xiāo)涼路好假：2.鉗2×貌48喜00噴×1調(diào)00％÷5斯=2役11焰2(萬(wàn)元)銷(xiāo)路差拾：2.平2×敘43嘉00免×8樂(lè)0％÷5=扯151柔3.6提(萬(wàn)元)問(wèn)題2：解：柴畫(huà)決暮策樹(shù)問(wèn)題3：解：捷方案蚊選擇機(jī)會(huì)點(diǎn)珍①凈現(xiàn)茫值的節(jié)期望寺值=(區(qū)36證00尊×0前.7慣+2途58滅0×傍0.哪3)動(dòng)×收(P／A，2％,6)梯-90榜00=(陳36圾00魂×0丑.7十258堵0×0祥.3)劣×5功.60倒1-9蟻000頃=94峰49.險(xiǎn)69(萬(wàn)元)等額年廚金：944夫9.6擋9/綠(A／P，2％,6)=94秘49.色69/淹5.6急01=左168胖7.1刊4(萬(wàn)元)機(jī)會(huì)點(diǎn)長(zhǎng)③凈現(xiàn)值甚的期望禽值：396跳0×(剃P(guān)／A，2％，5)毅×1.誓0—8循100=3熊96知0×識(shí)4.三71炒3×院1.闊0-纖81菊00付=1江05槳63僻.4和8(萬(wàn)元)等額監(jiān)年金淚：105蹤蝶63.能48/開(kāi)(P／A，2％，5)=1運(yùn)056己3.4此8/4盼.71菌3=2慨241朋.35妨(萬(wàn)元)機(jī)會(huì)點(diǎn)辱④凈現(xiàn)值謀的期望房誠(chéng)值：252嗓0×(優(yōu)P／A，2％，5)－81古00炭=咽25孤20布×4捐.7矛13－810刺0=3思776依.76欠(萬(wàn)元)等額年淘金：377矛6.7助6/(賽P／A，2％，5)=37司76.高76/踏4.7墾13=疤801和.35寸(萬(wàn)元)機(jī)會(huì)點(diǎn)敞⑤凈現(xiàn)值善的期望竿值：(2枕11翅2×幫0.勢(shì)7十151聯(lián)3.6少×0.抵3)曬×(P／A，2％，5)詠-豆46太00=(和21瓶12排×0疑.7十151戴3.6鑰×0.恭3)葡×4.番713脹-46用00=僵450霧7.7杠8(萬(wàn)元)等額臨年金煌：450全7.7劉8/(聲P／A，2％，5)=雄956壁.46倚(萬(wàn)元)機(jī)會(huì)特點(diǎn)②凈現(xiàn)娘值的通期望仇值：[10飛563項(xiàng).48純×(P／F，2％，5)尾+雅39葉60倘×(遼P／A，2％，5))可×0配.6+[輪45巷07但.7歐8×秤(P／F，2％，5)十25福20圾×(凳P／A，2％，5)加]蘇×0世.4娘-8答10錄0=(1杰056猜3.4鞠8×0注.90薪6+3鏡960魯×4.倦713衛(wèi))×牽0.6十(4堤50酸7.怠78念×0延.9走06十25功20×4澆.7異13鏈)裙×0秧.4德-8呈10刪0=1棒69壩40砍.4招0+紀(jì)63距84汗.3級(jí)2-躬81射00糟=1拘52鼓24墻.7紐奉2(萬(wàn)元)等額悉年金榆：152喬24.暮72/星(P／A，2％，10株)=15徹224窄.72伙/8.冰917截=17富07.遲38(萬(wàn)元)根據(jù)計(jì)慌算結(jié)果徹，應(yīng)采農(nóng)用B方案，鍛即一期昆先開(kāi)發(fā)哨高層住衡宅，在自銷(xiāo)路好家的情況券下，二掀期繼續(xù)釋開(kāi)發(fā)高激層住架宅，在與銷(xiāo)路差懸的情況劇下，二警期改為蛾開(kāi)發(fā)多口層住宅。資金等炸效值的懼計(jì)算等效虛值是緩指在咽資金洗運(yùn)動(dòng)腸過(guò)程蘆中，翁由于附資金塔的時(shí)熔間價(jià)材值，組不同迷時(shí)點(diǎn)熔的資楊金絕振對(duì)值六不等陸，但盯實(shí)際內(nèi)價(jià)值傍相等濫的現(xiàn)趨象。等額性年金償：每詳隔一偷定期童間支回付（勝或收譜到）穗相等時(shí)的金找額，蠟常用“A”表示攀。比農(nóng)如零愛(ài)存整獲取的接銀行需存款鈴，住拜房按筑揭的瞇分期趨攤還慣，消卻費(fèi)信章貸的貌分期盞付款思，保復(fù)險(xiǎn)養(yǎng)銷(xiāo)老金紫給付患等。(P/冒F,i湯,n)(F/鳳P,i蘇,n)(P/虹A,i拆,n)(F敬/A聚,i歸,n)(A起/P杰,i胸,n)(A/硬F,i額,n)PF（三壁）不鉗確定絡(luò)型決蘆策是指廣決策疾者對(duì)豆未來(lái)遠(yuǎn)可能渠發(fā)生細(xì)的情釋況雖羽有所業(yè)了解乳，但猜無(wú)法騰確定鴨或估強(qiáng)計(jì)其俗自然免狀態(tài)半發(fā)生匹概率凡的情缺況而腐作出衫的決據(jù)策。1、大中俯取大法2、小女中取柜大法3、最沙小最篩大后程悔值即法三、房胡地產(chǎn)開(kāi)幣發(fā)與經(jīng)澤營(yíng)決策彎的程序（一）憐發(fā)現(xiàn)問(wèn)潤(rùn)題（二）卻確定目個(gè)標(biāo)針對(duì)吩性、熟明確諸性、銹層次打性、司可行各性（三）膽擬訂方其案整體詳站盡性、帆相互排傍斥性（四帥）分姨析評(píng)訴價(jià)限制因焦素分析害、潛在溜問(wèn)題分侵析、綜螺合評(píng)價(jià)（五）飾選擇方管案（六話(huà)）實(shí)送施追樹(shù)蹤方堵案反饋控鳥(niǎo)制、追冬蹤決策發(fā)現(xiàn)問(wèn)臟題確定目展標(biāo)擬制失方案分析眼評(píng)價(jià)選擇萄方案實(shí)施礎(chǔ)方案經(jīng)營(yíng)分培析組織粱診斷反饋念追蹤決策推過(guò)程濫基本教程序亞圖第三帝節(jié)綁房地的產(chǎn)開(kāi)禿發(fā)與斃經(jīng)營(yíng)跑新理滾念一、節(jié)絞約型房而地產(chǎn)開(kāi)戚發(fā)理念二、房地軟產(chǎn)資設(shè)產(chǎn)經(jīng)倍營(yíng)管手理理陷念房地產(chǎn)視企業(yè)經(jīng)啄營(yíng)決策泰理念惰：1、以顧雖客需求扔和顧客資價(jià)值為脆出發(fā)點(diǎn)襖，重視洲顧客需得求2、加強(qiáng)青企業(yè)信騙譽(yù)的管腹理3、樹(shù)痕立終艦身服艇務(wù)觀軍念4、基于獻(xiàn)價(jià)值鏈灑構(gòu)筑競(jìng)蛾?duì)巸?yōu)勢(shì)5、進(jìn)猴行人坐文關(guān)驗(yàn)懷，燭樹(shù)立監(jiān)社會(huì)翅責(zé)任作業(yè)患：用拜決策盈樹(shù)方荒法進(jìn)舌行房微地產(chǎn)根投資異決策府，要芳求繪顯制出飽決策斜樹(shù)圖逝，期參望值昂計(jì)算惠，優(yōu)膨選方萄案。某開(kāi)態(tài)發(fā)項(xiàng)淋目有孫兩個(gè)梳方案逼，A方案需詞投資500臣0萬(wàn)元，B方案需搭投資280歌0萬(wàn)元，肚兩者經(jīng)餃營(yíng)期均刑為5年。櫻根據(jù)濃市場(chǎng)拒預(yù)測(cè)侵，存歇在兩黃種自渡然狀賄態(tài)，咱一是住市場(chǎng)把景氣希，需否求量趁較高疾，二姓是市采場(chǎng)不響景氣鐘，需貞求量昨較低噴；前仔者的舊可能兇性為0.7，后偵者的秩可能捏性為0.畢3，兩個(gè)錯(cuò)方案的像每年益母損情況崗如下表往所示，郵試用決嬌策樹(shù)法啊選出最袍優(yōu)方案士。單位危：萬(wàn)礎(chǔ)元/年自然狀態(tài)概率A方案益損值B方案益損值需求量較高0.72000800需求量較低0.3－400600第三悔章顫房地壁產(chǎn)企伶業(yè)第一仿節(jié)房地具產(chǎn)企嘩業(yè)概士述第二課節(jié)房地產(chǎn)醋企業(yè)人穩(wěn)員與組滋織第三節(jié)房地?fù)癞a(chǎn)企攀業(yè)經(jīng)孝營(yíng)與張管理第一節(jié)據(jù)房地燭產(chǎn)企業(yè)寨概述一、觀房地半產(chǎn)企姨業(yè)的著概念肉二唯、房舍地產(chǎn)店企業(yè)飽的性順質(zhì)作三、示房地拼產(chǎn)企怎業(yè)在己國(guó)民診經(jīng)濟(jì)稱(chēng)中的彎作用凱四皇、房飼地產(chǎn)康企業(yè)過(guò)的分寄類(lèi)鑰五、菊房地掃產(chǎn)企望業(yè)的灰建立獵六期、我逝國(guó)房遼地產(chǎn)漫開(kāi)發(fā)愿企業(yè)首發(fā)展致現(xiàn)狀一、房節(jié)地產(chǎn)企頃業(yè)的概坡念房地濱產(chǎn)企寸業(yè)是跟從事水土地埋和房運(yùn)屋開(kāi)景發(fā)建季設(shè)，侍以及板以房施地產(chǎn)乞產(chǎn)品都為核送心從杯事房邊地產(chǎn)蓋中介歐、咨咬詢(xún)、效物業(yè)管服務(wù)脆，實(shí)本現(xiàn)自糊身價(jià)得值的暴經(jīng)濟(jì)錢(qián)組織燃。二、籃房地樣產(chǎn)企骨業(yè)的茂性質(zhì)具有普吃遍意義哨的社會(huì)提經(jīng)濟(jì)屬斃性，也族具有自蘆身的特羨殊屬性要。（一）爛房地產(chǎn)如企業(yè)的蠶一般屬敵性1、經(jīng)營(yíng)奪目的2、企欠業(yè)與愈政府爐的關(guān)天系3、企業(yè)癥與員工榜的關(guān)系4、企業(yè)襯與其他筒房地產(chǎn)迷企業(yè)的高關(guān)系（二）陷房地產(chǎn)腎企業(yè)的盒特殊屬隸性1、知側(cè)識(shí)密飽集型打企業(yè)2、資逼金密凝集型爸企業(yè)3、業(yè)庫(kù)務(wù)動(dòng)閉作具調(diào)備商宋業(yè)企滲業(yè)的遙特征4、業(yè)務(wù)媽內(nèi)容體耀現(xiàn)服務(wù)掉行業(yè)的親特色5、經(jīng)營(yíng)凝方式具至有租賃煌企業(yè)的診特點(diǎn)三、房狹地產(chǎn)企媽業(yè)在國(guó)置民經(jīng)濟(jì)驚中的作層用1、為國(guó)塵民經(jīng)濟(jì)眠的發(fā)展冷提供物性質(zhì)保證2、為城功市建設(shè)芒事業(yè)的管發(fā)展開(kāi)殲辟穩(wěn)定扒的資金帆來(lái)源3、為相恥關(guān)產(chǎn)業(yè)廢的發(fā)展敬起到有移力的帶枕動(dòng)作用4、促進(jìn)夸消費(fèi)結(jié)隔構(gòu)和產(chǎn)蕩業(yè)結(jié)構(gòu)驚的合理唉化四、協(xié)房地憲產(chǎn)企指業(yè)的坑分類(lèi)對(duì)我國(guó)和房地產(chǎn)東企業(yè)進(jìn)諒行分類(lèi)午的兩種崖方法：（一釀）根泄據(jù)企此業(yè)經(jīng)炕營(yíng)活丙動(dòng)與沒(méi)房地中產(chǎn)生馬產(chǎn)、禁流通托、消慚費(fèi)各膠個(gè)環(huán)鹽節(jié)的鬼相關(guān)膠程度高進(jìn)行屯分類(lèi)（二隱）根靜據(jù)房壤地產(chǎn)系企業(yè)鈔經(jīng)營(yíng)談特點(diǎn)撇進(jìn)行術(shù)分類(lèi)按照隸企業(yè)據(jù)功能巨分類(lèi)1、房姜地產(chǎn)劣開(kāi)發(fā)悟企業(yè)（1）專(zhuān)門(mén)錯(cuò)從事土欲地和城只市基礎(chǔ)默設(shè)施開(kāi)六發(fā)的企就業(yè)（2）專(zhuān)家門(mén)從扁事地石上建循筑物邁和構(gòu)束筑物么建設(shè)痛的房赴地產(chǎn)吃企業(yè)（3）房地恥產(chǎn)綜合斧開(kāi)發(fā)經(jīng)費(fèi)營(yíng)企業(yè)2、房地規(guī)產(chǎn)中介們服務(wù)企俘業(yè)（房魔地產(chǎn)咨劇詢(xún)服務(wù)彩、房地霞產(chǎn)估價(jià)際服務(wù)、映房地產(chǎn)斜經(jīng)紀(jì)服杠務(wù)企業(yè)怕）按照宗企業(yè)醒所有殘制性汪質(zhì)分虎類(lèi)1、城鎮(zhèn)芒集體所地有制房汪地產(chǎn)企樓業(yè)2、國(guó)有仇獨(dú)資企童業(yè)、股我份有限魔公司和墊有限責(zé)惹任公司3、合伙協(xié)制房地礎(chǔ)產(chǎn)企業(yè)4、中仗外合仇資、虧中外展合作忙、外沸資房善地產(chǎn)忍企業(yè)五、逆房地熔產(chǎn)企味業(yè)的西建立（一頭）房耳地產(chǎn)厚企業(yè)找組建歲的條征件（1）有書(shū)自己取的名乖稱(chēng)、畏組織艷機(jī)構(gòu)唉；（2）有固記定的經(jīng)磁營(yíng)場(chǎng)所飼；（3）有物符合溜國(guó)務(wù)獲院規(guī)狼定的療注冊(cè)句資本慨；（4）有足怒夠的專(zhuān)尿業(yè)技術(shù)飾人員；（5）法律孔、行政論法規(guī)規(guī)兄定的其臟他條件（二）慎房地產(chǎn)宰企業(yè)設(shè)離立的程馳序房地產(chǎn)模企業(yè)設(shè)遷立程序殖包括兩邪方面：勾一是工借商登記秘，二是資資質(zhì)審蹲查。1、工陽(yáng)商登在記（1）擬定燈房地產(chǎn)鏈開(kāi)發(fā)企溫業(yè)章程喘；（2）向當(dāng)懼地政府船或房地鼻產(chǎn)主管束部門(mén)提詢(xún)出成立滋房地產(chǎn)具企業(yè)的熱申請(qǐng)報(bào)睛告；（3）申陶?qǐng)?bào)企工業(yè)資孫質(zhì)等斜級(jí)；（4）辦理焰銀行的焦開(kāi)戶(hù)手皺續(xù)，存址入注冊(cè)技資金；（5）辦理直資金信縱用證明顫；（6）辦理忘經(jīng)營(yíng)場(chǎng)槍所的使場(chǎng)用證明珍；（7）向胸工商侵行政撞管理惱部門(mén)犁申請(qǐng)舟注冊(cè)皇登記2、資其質(zhì)審坦查（1）營(yíng)趁業(yè)執(zhí)巧照復(fù)惑印件柴；（2）企霞業(yè)章曉程；（3）驗(yàn)資結(jié)證明；（4）企業(yè)痕法定代鄉(xiāng)豐表人的唇身份證句明；（5）專(zhuān)恩業(yè)技貍術(shù)人熟員的仔資格丘證書(shū)勇和勞品動(dòng)合爭(zhēng)同；（6）房地把產(chǎn)開(kāi)發(fā)柔主管部化門(mén)認(rèn)為窗需要出姓示的其少他文件（三扶）房怎地產(chǎn)加企業(yè)鼻的資利質(zhì)房地危產(chǎn)企釋業(yè)的亞資質(zhì)扁是房檢地產(chǎn)劃企業(yè)堡專(zhuān)業(yè)亡經(jīng)濟(jì)餐技術(shù)讀素質(zhì)近、管漲理素在質(zhì)、沒(méi)資本融數(shù)額怨、企確業(yè)經(jīng)非歷和嚴(yán)業(yè)績(jī)藍(lán)的綜搞合體仿現(xiàn)。一般龍根據(jù)遭房地胖產(chǎn)開(kāi)株發(fā)企孩業(yè)的謝資產(chǎn)埋、專(zhuān)個(gè)業(yè)技書(shū)術(shù)人帥員和直開(kāi)發(fā)鳴業(yè)績(jī)蟻核定劇資質(zhì)起等級(jí)挑。國(guó)務(wù)蔬院建化設(shè)行犧政主狠管部佳門(mén)負(fù)妻責(zé)全圍國(guó)房習(xí)地產(chǎn)旅開(kāi)發(fā)慎企業(yè)訊的資倍質(zhì)管蒙理；灶縣級(jí)縫以上葉人民閘政府政房地禁產(chǎn)開(kāi)沫發(fā)主任管部工門(mén)負(fù)渾責(zé)本哈行政汽區(qū)域繞內(nèi)房稀地產(chǎn)晨開(kāi)發(fā)巡壽企業(yè)目的資蹤蝶質(zhì)管債理工斃作。（四）舍房地產(chǎn)迎開(kāi)發(fā)企消業(yè)業(yè)務(wù)系范圍（五消）房膨地產(chǎn)呼開(kāi)發(fā)島企業(yè)鞭資質(zhì)脈審批（1）一級(jí)爽資質(zhì)由陶省、自盡治區(qū)、惹直轄市庭人民政朝府建設(shè)開(kāi)行政主抬管部門(mén)欣初審，抵報(bào)國(guó)務(wù)得院建設(shè)明行政主可管部門(mén)默審批。（2）二級(jí)國(guó)資質(zhì)企換業(yè)及以宋下資質(zhì)栽企業(yè)的先審批辦賤法由省胞、自治肯區(qū)、直果轄市人普民政府穿建設(shè)行場(chǎng)政主管以部門(mén)制蘆定。第二略節(jié)削房地限產(chǎn)企貴業(yè)人聰員與壇組織一、待房地中產(chǎn)企專(zhuān)業(yè)人典員二、房地產(chǎn)塊企業(yè)組團(tuán)織一、扒房地阿產(chǎn)企激業(yè)人挑員（一成）房遍地產(chǎn)顏企業(yè)郵人事衣分類(lèi)（1）經(jīng)坦?jié)芮嗬眍?lèi)（2）專(zhuān)業(yè)輛類(lèi)（3）工程番技術(shù)類(lèi)（二）大房地產(chǎn)扇企業(yè)人貝員構(gòu)成注冊(cè)建閃筑師、傻工程師立、財(cái)務(wù)灶人員、謎營(yíng)銷(xiāo)策件劃人員盼、項(xiàng)目緞拓展及林發(fā)展人麻員、法威律顧問(wèn)二、房河地產(chǎn)企演業(yè)組織（一）喬房地產(chǎn)趴企業(yè)組悄織的基估本概念（二秧）房旱地產(chǎn)個(gè)企業(yè)叔組織澡的一迷般原歪則（三）巾房地產(chǎn)澤企業(yè)組晃織結(jié)構(gòu)弄設(shè)計(jì)企業(yè)頭的戰(zhàn)馳略與振核心林能力——權(quán)責(zé)體脊系——調(diào)控掙體系（四害）房木地產(chǎn)季企業(yè)母組織堤結(jié)構(gòu)填形式1、職撥能型讀組織呢結(jié)構(gòu)總經(jīng)產(chǎn)理投資字部策劃部開(kāi)發(fā)歸部工程撒部財(cái)務(wù)理部人力枯資源室部2、項(xiàng)目架型組織挑結(jié)構(gòu)總經(jīng)理項(xiàng)目A項(xiàng)目B職能部腔門(mén)C職能秀部門(mén)DA1A2A3B2B3C1C2C3D1D2D3B1總經(jīng)動(dòng)理副總濾經(jīng)理副總經(jīng)蚊理副總經(jīng)俯理副總經(jīng)畫(huà)理技術(shù)部客服懶部營(yíng)銷(xiāo)肌部人力部財(cái)務(wù)部法律凈合同下部物業(yè)仔管理少項(xiàng)目A物業(yè)管療理項(xiàng)目B技術(shù)匪主管技術(shù)糕主管技術(shù)鏟主管技術(shù)主救管綠化鈔組保安秋組綠化離組保安組某大型跌房地產(chǎn)員物業(yè)管管理公司萄的組織腳結(jié)構(gòu)3、矩陣簽型組織熔結(jié)構(gòu)總經(jīng)運(yùn)理項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3職能部竹門(mén)1職能部線(xiàn)門(mén)2職能部梳門(mén)3職能敵部門(mén)4項(xiàng)目部門(mén)別墅公寓寫(xiě)字樓停車(chē)場(chǎng)餐館娛樂(lè)商場(chǎng)前期部財(cái)務(wù)部工程部物業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)部設(shè)計(jì)部某大型言綜合房廣地產(chǎn)企孝業(yè)集團(tuán)服的矩陣碑型組織譯結(jié)構(gòu)4、混合狹型組織識(shí)結(jié)構(gòu)總經(jīng)理項(xiàng)目A項(xiàng)目B市場(chǎng)吼部開(kāi)發(fā)婦部財(cái)務(wù)部從事至部組織結(jié)笛構(gòu)設(shè)計(jì)洲的操作慣方法1、確定企捷業(yè)的主賓導(dǎo)業(yè)務(wù)判流程2、確定企妖業(yè)的管狗理層次豬與管理塊幅度3、從主導(dǎo)損業(yè)務(wù)流夜程上劃圾分企業(yè)拳的各種踩職能管賢理部門(mén)4、企業(yè)輔戶(hù)助職能痛部門(mén)的俘設(shè)置5、從管竭理流增程上預(yù)確定羞各部竄門(mén)之枕間的責(zé)協(xié)作由關(guān)系6、制定謎企業(yè)賊“組抬織手健冊(cè)”7、以操作茫的順暢重性和客虎戶(hù)滿(mǎn)意果度來(lái)驗(yàn)停證組織市結(jié)構(gòu)設(shè)狀計(jì)的正膽確性在進(jìn)蛛行企延業(yè)的系組織參結(jié)構(gòu)夫設(shè)計(jì)借之前虎，首爪先應(yīng)劉確定不企業(yè)趴的主斬導(dǎo)業(yè)疤務(wù)流醬程?；笕绻倨髽I(yè)楚的組市織結(jié)程構(gòu)重匪組或擊調(diào)整衡，也讓要先摔重新伸梳理莖原有做的主嬌導(dǎo)業(yè)睡務(wù)流癥程。勵(lì)主導(dǎo)縫業(yè)務(wù)眨流程極描繪犯了本收企業(yè)由的內(nèi)壘部?jī)r(jià)葵值鏈淘關(guān)系女，即窯主導(dǎo)辭業(yè)務(wù)壟流程錘應(yīng)該央是一急個(gè)增騙值流烤程，壓如果激不是盈增值悄流程臉就說(shuō)歌明企卡業(yè)盈騎利模壺式存?zhèn)稍趩?wèn)貼題。稈因此鐘又可瘋以說(shuō)即確定怠企業(yè)角主導(dǎo)屠業(yè)務(wù)抹流程憐的過(guò)醫(yī)程實(shí)科質(zhì)上稱(chēng)是檢災(zāi)查企岔業(yè)盈暮利模輩式是襲否合意理的皇過(guò)程元。在確欺定了笑企業(yè)扮的主另導(dǎo)業(yè)普務(wù)流稿程后導(dǎo)，要舒確定潛企業(yè)頸的管由理層嘉次與房誠(chéng)管理君幅度膽。通眨常情筋況下猾，中適、小思型企邊業(yè)三籠個(gè)層肯次就撞足以?xún)?yōu)滿(mǎn)足茅需求淘了，考即高絲式層、姥中層抵、基米層。替如果撕是擁站有下宴屬企趙業(yè)的耀集團(tuán)鳳性公像司可晃以到喇四層紗，即剖高層耀、中服層（渡下屬避企業(yè)道的高毀層）弓、基該層（聯(lián)下屬宇企業(yè)艘的中鎖層）霞、下藏屬企鼻業(yè)的導(dǎo)一般糧員工躁或操音作工押人。企業(yè)怎的各同種職房誠(chéng)能管探理部射門(mén)應(yīng)天該依揉據(jù)主叫導(dǎo)業(yè)脾務(wù)流奴程劃政分。犧例如雞，通擔(dān)常的境房地桑產(chǎn)開(kāi)容發(fā)企莊業(yè)，零主導(dǎo)惑業(yè)務(wù)恨流程猾應(yīng)該飾是前忽期策狠劃—征地狂拆遷—規(guī)劃設(shè)普計(jì)—施工—銷(xiāo)售—物業(yè)箱管理療這樣糾一個(gè)餡過(guò)程怠。業(yè)安務(wù)或古經(jīng)營(yíng)級(jí)部門(mén)箱應(yīng)該數(shù)包括儀策劃貌部、毫開(kāi)發(fā)挪部、獄銷(xiāo)售吹部、睡物業(yè)棄管理業(yè)中心燭等。視當(dāng)然威這些時(shí)部門(mén)范可以蘿視工梢作量細(xì)的大淘小合誘并或識(shí)分拆買(mǎi)。通常襖我們掃把游賞離于笨企業(yè)勞價(jià)值燦鏈和聲主導(dǎo)雖業(yè)務(wù)圓流程獵之外豪的業(yè)物務(wù)工捆作部忙門(mén)，鄭如財(cái)疏務(wù)管些理、瞧人力說(shuō)資源裹管理吹、后射勤保懲障管填理、毅安全票管理若、辦根公事漲務(wù)管滑理等簽部門(mén)轎稱(chēng)為“輔助壇職能保部門(mén)”。這蝴些部刃門(mén)也歉可以桌視工移作量倆的大逐小合衰并或侮分拆教。例熔如，療有的呆企業(yè)腎行政梯部包螞括辦浙公事舊務(wù)管夠理、鵝后勤侄保障奶管理懇、人康力資念源管匠理、榨安全諷管理濁等，騰也有衫的由希于企覽業(yè)規(guī)尊模較遙大，亮分別鬧設(shè)立懷幾個(gè)竿部門(mén)筐完成獻(xiàn)這幾柔項(xiàng)工躁作。稍通常范單獨(dú)智設(shè)立負(fù)財(cái)務(wù)蔬部進(jìn)皇行財(cái)瘡務(wù)管并理，縮慧不和誦其他唱部門(mén)譯合并嗎在一謠起。在企雕業(yè)的財(cái)部門(mén)字設(shè)置壁工作寶完成銅之后集，我耳們還然要預(yù)油先從蕉管理維流程點(diǎn)上確資定各炮部門(mén)憐之間第的協(xié)刪作關(guān)掛系。輔在主坡導(dǎo)業(yè)段務(wù)流性程上制的部便門(mén)之狐間的桃關(guān)系校，毫敗無(wú)疑散問(wèn)要習(xí)遵照吊主導(dǎo)巷業(yè)務(wù)況流程夕所確胞定的竊上、喘下游秀關(guān)系振。但罵是主每要職駱能部揚(yáng)門(mén)和唇輔助奔職能改部門(mén)每之間晚的協(xié)禍作關(guān)輝系在蝴組織盆結(jié)構(gòu)藥設(shè)計(jì)證時(shí)，槳就要橫事先敲考慮系周全悔，避酷免在墓企業(yè)倒運(yùn)營(yíng)使中出邊現(xiàn)各規(guī)種各稍樣的洋問(wèn)題圖。例霧如，復(fù)在處塘理企涂業(yè)決巧策、索資金凡使用堆、固跪定資于產(chǎn)購(gòu)般置等意重大脖問(wèn)題疑時(shí)，靈各部安門(mén)應(yīng)千該是厚一種捉怎樣狀的協(xié)肢作關(guān)秤系要筒考慮輸周全。解決傅這個(gè)鋸問(wèn)題莊的最碼好方隆法，亂是除書(shū)了主汽導(dǎo)業(yè)盜務(wù)流著程之屠外，兇再做產(chǎn)出一另些子疏流程捐，如寫(xiě)企業(yè)糞的決熄策流鋼程、醋資金瘡使用臂和預(yù)旁算管托理流色程、垮固定冶資產(chǎn)敵管理特流程家等。級(jí)通過(guò)南對(duì)這斤些子挖流程藏的編蛙制和摔分析島，確鍋定各煎部門(mén)論之間磨的協(xié)倆作關(guān)毛系。一個(gè)宜管理包規(guī)范真的企跑業(yè)應(yīng)從該在介組織非結(jié)構(gòu)必設(shè)計(jì)財(cái)工作刺完成械后，逝編制惕本企答業(yè)的躲組織衛(wèi)手冊(cè)釀，下染發(fā)給盤(pán)企業(yè)鍋的各宏部門(mén)繞及高孤、中鉗層管迅理人眠員。亮組織錢(qián)手冊(cè)仁至少勝要包腸括下號(hào)列內(nèi)明容：（1脂）企丑業(yè)的苦組織獸結(jié)構(gòu)碗圖；（2）香企業(yè)各革部門(mén)和陰各下屬直單位的阻職能分犧解表；（3漿）企坊業(yè)各功部門(mén)紡和各烘下屬耐單位方的職固位設(shè)能置表測(cè)；（4匠）企許業(yè)的爬主導(dǎo)竭業(yè)務(wù)畫(huà)流程覽圖；（5）血重要的保組織管胳理原則枝。組織析結(jié)構(gòu)癥設(shè)計(jì)涂是否歸合理捆，要盡以操期作的執(zhí)順暢優(yōu)性和臉客戶(hù)靠的滿(mǎn)旗意度忙來(lái)驗(yàn)朋證。蓮?fù)ǔＧ镂覀兌驹诮M桃織結(jié)紅構(gòu)設(shè)詠計(jì)的伸半年攏或一口年后均，要充在企慚業(yè)的遺內(nèi)部禽和外小部分籍別征濟(jì)求對(duì)夕企業(yè)餐組織心結(jié)構(gòu)縣的意坑見(jiàn)。謊在企避業(yè)的戶(hù)內(nèi)部康，主睜要是批檢查刊操作后的順另暢性瘦，可釣以通概過(guò)高挎、中夢(mèng)、基險(xiǎn)層干設(shè)部的旬滿(mǎn)意遞度來(lái)鬧評(píng)價(jià)猶；在確企業(yè)病的外路部，剖主要桐是檢聰查客勝戶(hù)的憤滿(mǎn)意結(jié)度，朗可以盲通過(guò)滲對(duì)客輔戶(hù)的編訪(fǎng)問(wèn)攝或電衰話(huà)征梢詢(xún)客聞戶(hù)意聾見(jiàn)來(lái)酒獲得鈴。如果內(nèi)供、外部番的滿(mǎn)意弦度在7先0%以肢上，就四可以不川做大的投調(diào)整，卷只對(duì)內(nèi)修、外部量反映較昌大的問(wèn)分題做適哨當(dāng)?shù)恼{(diào)培整。如譯果內(nèi)、擔(dān)外部的駁滿(mǎn)意度膽在70優(yōu)%以下榨，則企好業(yè)的領(lǐng)臺(tái)導(dǎo)就應(yīng)宋根據(jù)內(nèi)厭、外部忽的反映刊，重新橋考慮企緣瑞業(yè)的主映導(dǎo)業(yè)務(wù)角流程是趨否有問(wèn)別題、組寨織結(jié)構(gòu)賞是否要和做大的況調(diào)整。案例搏分析傷：某伴房地亦產(chǎn)開(kāi)你發(fā)公面司基半于項(xiàng)務(wù)目管錦理的紙組織檔結(jié)構(gòu)桑咨詢(xún)景案例背景累資料自從橫項(xiàng)目構(gòu)和項(xiàng)喇目管筋理的辜概念它逐漸疫被接歐受以播來(lái)，歐人們建一直乘都在可考慮代如何午運(yùn)用驗(yàn)項(xiàng)目什管理訪(fǎng)的方底式最集大化斗實(shí)現(xiàn)榆組織屯目標(biāo)觀，這張進(jìn)一敏步促念進(jìn)了閱企業(yè)拔組織蜜結(jié)構(gòu)捷模式李的重唉大變讓革，葵開(kāi)始匹出現(xiàn)屬了以藍(lán)項(xiàng)目姨為核映心的禁組織忍結(jié)構(gòu)枝模式厲。一、躬公司扇現(xiàn)行屈組織墾結(jié)構(gòu)睜分析痰該房芳地產(chǎn)歌公司纏成立歐于200音0年，經(jīng)蘿過(guò)七年斷多的發(fā)喂展，逐鴨步確定辰了以工理業(yè)復(fù)合凝地產(chǎn)開(kāi)扇發(fā)為主娘導(dǎo)，房州地產(chǎn)代節(jié)建業(yè)務(wù)涂為支撐冶，適當(dāng)齒開(kāi)展工促業(yè)園區(qū)送配套業(yè)收務(wù)的發(fā)符展格局短。隨著酸企業(yè)房脆產(chǎn)開(kāi)發(fā)竭項(xiàng)目的捎不斷增謠多，20不06年，終公司旦引入偉項(xiàng)目治管理制概念刺，并竭在項(xiàng)戚目實(shí)慣施階要段以卸組建畝項(xiàng)目拿部組言織監(jiān)維理方魚(yú)、各勉承包中方投監(jiān)入項(xiàng)如目實(shí)及施，園參與碼現(xiàn)場(chǎng)淺管理小，以臂推動(dòng)伸項(xiàng)目示進(jìn)行繼。圖1企業(yè)號(hào)原有論的組黨織結(jié)漂構(gòu)圖該組拘織結(jié)政構(gòu)的藥特點(diǎn)執(zhí)：1、同韻期多框個(gè)開(kāi)薦發(fā)和媽運(yùn)行伴項(xiàng)目返在逐遣年增挨加，伯需要訪(fǎng)組建哈的項(xiàng)仆目部密增多駁；2、項(xiàng)目魚(yú)業(yè)務(wù)階營(yíng)段性特輸點(diǎn)比較池明顯；3、直線(xiàn)黑職能式鋸和項(xiàng)目幻玉制管理你模式共晨存，但逢職能部勵(lì)門(mén)和項(xiàng)襖目部的愛(ài)職責(zé)不交清；4、由于沃人員有申限，特核別是能把勝任的戴項(xiàng)目經(jīng)粗理有限帖，領(lǐng)導(dǎo)河相互兼條職，部忌門(mén)與項(xiàng)敏目部、嶼企業(yè)領(lǐng)泡導(dǎo)與項(xiàng)銳目部領(lǐng)沒(méi)導(dǎo)等等董；5、不同翅階段部州門(mén)的權(quán)末力在不暑斷變化葛，項(xiàng)目表制下項(xiàng)篇目經(jīng)理糟處理項(xiàng)負(fù)目職權(quán)豎與職能聽(tīng)職權(quán)之鳥(niǎo)間沖突老比較多遮。二、撞企業(yè)他項(xiàng)目織管理館定位針對(duì)企寸業(yè)的實(shí)誘際情況平，高登劫咨詢(xún)首計(jì)先對(duì)企棕業(yè)項(xiàng)目銀運(yùn)作的升機(jī)制以哲及項(xiàng)目資管理進(jìn)語(yǔ)行了定判義，確謝定公司便管理格輔局：3個(gè)板塊闖：市場(chǎng)搬營(yíng)銷(xiāo)、憑項(xiàng)目管攪?yán)?、行?jí)政財(cái)務(wù)親業(yè)務(wù)板姿塊；2個(gè)平臺(tái)+P齡M：規(guī)劃偏設(shè)計(jì)平曾臺(tái)、預(yù)利算造價(jià)鎮(zhèn)平臺(tái)和門(mén)項(xiàng)目管歸理。圖2企業(yè)姥房地相產(chǎn)開(kāi)塵發(fā)管逆理格趣局三、絨組織劇結(jié)構(gòu)口調(diào)整務(wù)原則1、力犁求協(xié)辣調(diào)管那理公及司當(dāng)伍前多狠項(xiàng)目姐運(yùn)行瓶和管周理問(wèn)降題2、力橋求能頂夠平摘衡調(diào)掏配多語(yǔ)項(xiàng)目布之間明的資校源3、力求右建立多蹲項(xiàng)目運(yùn)今行風(fēng)險(xiǎn)窯的預(yù)估晌預(yù)控機(jī)幣制4、力求愿解決公織司當(dāng)前個(gè)缺乏單蹈項(xiàng)目策貪劃問(wèn)題5、力求昂清晰界批定項(xiàng)目杰經(jīng)理崗浙位職責(zé)6、力框求實(shí)介現(xiàn)現(xiàn)楚有人糟力資搏源高燦效配漫置圖3調(diào)整后姻的企業(yè)熄組織結(jié)恥構(gòu)圖企業(yè)新兄的組織頌結(jié)構(gòu)特絞點(diǎn)：構(gòu)建彩了企讓業(yè)“素職能慘制＋適項(xiàng)目饒制”堡的復(fù)愛(ài)合的屢組織譯結(jié)構(gòu)司，突掛出解特決了斧統(tǒng)籌芬和管征控企源業(yè)多想項(xiàng)目踩運(yùn)作麻的問(wèn)積題。1、在企楚業(yè)管理攪層面增眉設(shè)立項(xiàng)呢目管理應(yīng)中心2、將叫原來(lái)?yè)u的工誼程部鉛改制受為項(xiàng)叨目管賤理部3、完善追企業(yè)項(xiàng)蜻目管理侮矩陣式鍵組織格勻局4、完繪善職蘆責(zé)和鐘梳理堵流程第三懲節(jié)張房地醬產(chǎn)企墾業(yè)經(jīng)響營(yíng)與催管理一、房揪地產(chǎn)企島業(yè)經(jīng)營(yíng)伴目標(biāo)二、房地銅產(chǎn)企枯業(yè)經(jīng)胸營(yíng)決徒策三、支房地簡(jiǎn)產(chǎn)企緩業(yè)經(jīng)廉營(yíng)計(jì)騾劃一、房偽地產(chǎn)企禿業(yè)經(jīng)營(yíng)紀(jì)目標(biāo)（一）纖房地產(chǎn)禍企業(yè)經(jīng)棟營(yíng)目標(biāo)換制定的泉原則1、可行迅性原則2、可量梢化性原籃則3、一欺致性斗原則4、彈襪性原駕則（二）錫房地產(chǎn)煮企業(yè)經(jīng)割營(yíng)目標(biāo)毅的內(nèi)容房地產(chǎn)敞企業(yè)經(jīng)聲營(yíng)目標(biāo)溉是指企調(diào)業(yè)在經(jīng)歉營(yíng)中所汽要達(dá)到翼的預(yù)期點(diǎn)目標(biāo)。當(dāng)按其重閉要程度逢，可分壇為經(jīng)營(yíng)哲的戰(zhàn)略妥目標(biāo)和勇戰(zhàn)術(shù)目娘標(biāo)1、戰(zhàn)略椒目標(biāo)是丹指企業(yè)幼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)贏展方向聯(lián)、規(guī)劃壓的總目倆標(biāo)或基碌本目標(biāo)設(shè)，由成吉長(zhǎng)性目早標(biāo)、營(yíng)揉利性目紫標(biāo)和競(jìng)座爭(zhēng)性目但標(biāo)構(gòu)成農(nóng)。（1）成長(zhǎng)叫性目標(biāo)(經(jīng)營(yíng)發(fā)擔(dān)展水平曠和未來(lái)叔發(fā)展?jié)撗萘?營(yíng)業(yè)總路收入及快其增長(zhǎng)雅率；資把產(chǎn)總額炸及其增店長(zhǎng)率；堂開(kāi)發(fā)規(guī)佛模及其陳開(kāi)發(fā)范觸圍；土占地儲(chǔ)備刑面積（2）營(yíng)利砍性目標(biāo)(營(yíng)利能食力和償拌債能力)利潤(rùn)盜總額妖及其廊增長(zhǎng)吼率；傾凈利仆潤(rùn)；峰凈利桐潤(rùn)率網(wǎng)；凈荷資產(chǎn)躺回報(bào)敞率；洋資產(chǎn)摟負(fù)債針率（3）競(jìng)屬爭(zhēng)性嚷目標(biāo)(競(jìng)爭(zhēng)建能力榜和企楚業(yè)形埋象)市場(chǎng)酬占有林率；濃行業(yè)洲影響粥率；贈(zèng)品牌浮價(jià)值2、戰(zhàn)俱術(shù)目橫標(biāo)市場(chǎng)定素位，產(chǎn)戴品結(jié)構(gòu)漂，價(jià)格奴策略，芽廣告策順略，營(yíng)早銷(xiāo)策略禮。建立經(jīng)冤營(yíng)目標(biāo)老的措施一是看建立來(lái)層級(jí)氣負(fù)責(zé)要制經(jīng)營(yíng)目氧標(biāo)制定掃應(yīng)由公艦司主要腹負(fù)責(zé)人卻即總裁驗(yàn)、總經(jīng)仙理親自丟掛帥，肢直接參姿與和協(xié)牽調(diào)整個(gè)鉆定立過(guò)償程的工假作。大型刃房地女產(chǎn)綜扔合開(kāi)寒發(fā)企餅業(yè)，赤其子貌公司戶(hù)的經(jīng)站營(yíng)目富標(biāo)一按定要辱對(duì)母酒公司錯(cuò)負(fù)責(zé)痕，實(shí)線(xiàn)行層均級(jí)負(fù)問(wèn)責(zé)制踏。公司緒的經(jīng)戀營(yíng)目圖標(biāo)一誤定要憑是其禁最高拘負(fù)責(zé)目人承貸擔(dān)，徹因?yàn)橄９厩?fù)責(zé)惕人最澤終要謀給投粥資者貸回報(bào)叔，要腸對(duì)經(jīng)腔營(yíng)目器標(biāo)進(jìn)旋行檢晶驗(yàn)。二是聲目標(biāo)糧量化經(jīng)營(yíng)目捕標(biāo)訂立楊過(guò)程一售定是一在系列的虜量化過(guò)巨程，就胞是經(jīng)營(yíng)斧目標(biāo)必什須數(shù)字顛化。經(jīng)營(yíng)括目標(biāo)期不僅姿需要承結(jié)果絨，而溫且還揭要有港一個(gè)孫根據(jù)杜月度昨、季沉度或憐規(guī)定折時(shí)間蕩間隔知來(lái)做棍的，紋按開(kāi)疑發(fā)組涉團(tuán)和行商品還房地?fù)]理位雕置及扔品質(zhì)胞檔次適劃分仁的目愈標(biāo)(銷(xiāo)售額全和銷(xiāo)售富利潤(rùn)等驢經(jīng)營(yíng)指儲(chǔ)標(biāo))明細(xì)分爪解過(guò)程膚，這個(gè)抽分解包枝含了要敗完成的好目標(biāo)由殼哪幾個(gè)聚開(kāi)發(fā)組同團(tuán)和哪紋幾類(lèi)商續(xù)品房構(gòu)公成。一切尿目標(biāo)村必須史按開(kāi)五發(fā)組慈團(tuán)、述按商蜓品房顯類(lèi)型淚、按鏟時(shí)段尿、按貧地理抖位置屋等幾洪個(gè)標(biāo)庫(kù)軸做搶下來(lái)印，這僵樣的痰目標(biāo)晨才能僅落到鵲實(shí)處迅，這憑個(gè)目覽標(biāo)才篇有承綁擔(dān)者晉。三是提董高對(duì)數(shù)父字化管殖理的認(rèn)拒識(shí)做經(jīng)營(yíng)絕目標(biāo)最堪重要的扎是統(tǒng)一族思想，撤一線(xiàn)人興員與職勇能部門(mén)語(yǔ)的管理靜人員、甘子公司蒸經(jīng)營(yíng)者(子公冤司總夸經(jīng)理)、與霉集團(tuán)們公司抽總裁理在認(rèn)徑識(shí)上津難免食有差浩異，瓦這種拖認(rèn)識(shí)承差別議可能娘會(huì)嚴(yán)糕重影盡響公羅司經(jīng)蛋營(yíng)目海標(biāo)的敏實(shí)現(xiàn)秋。（三屈）房幅地產(chǎn)逗企業(yè)兄經(jīng)營(yíng)甜目標(biāo)場(chǎng)的調(diào)治整（1）收叮集信販息（2）分兇析（3）論枕證（4）決出策二、氏房地吩產(chǎn)企鞏業(yè)經(jīng)延營(yíng)決背策（一）衰房地產(chǎn)觸企業(yè)經(jīng)印營(yíng)決策貝的概念姓與特點(diǎn)1、概頂念房地宋產(chǎn)企泛業(yè)經(jīng)英營(yíng)決斬策是滋指企芬業(yè)管跪理層窗為了另實(shí)現(xiàn)獵企業(yè)尸經(jīng)營(yíng)汗目標(biāo)雀對(duì)未盤(pán)來(lái)一良定時(shí)職期內(nèi)績(jī)有關(guān)是企業(yè)孫經(jīng)營(yíng)凳活動(dòng)萄的方血向、幫內(nèi)容其及方影式的規(guī)選擇軋或調(diào)登整過(guò)宗程。2、特點(diǎn)（1）目吳標(biāo)性（2）靈活槽性（3）選說(shuō)擇性（4）可蠻行性（二）內(nèi)房地產(chǎn)患企業(yè)經(jīng)外營(yíng)決策薪的影響遇因素1、環(huán)扮境(宏觀環(huán)酷境、中抽觀環(huán)境傻和微觀爐環(huán)境)宏觀環(huán)棄境是指巧國(guó)家經(jīng)徒濟(jì)發(fā)展般形勢(shì)以棉及相關(guān)事政策的希變化等中觀環(huán)勸境是指狐房地產(chǎn)隊(duì)企業(yè)所兆在城市箭建設(shè)與陰規(guī)劃,房地頁(yè)產(chǎn)供勞給與帥需求嫌及區(qū)鞋域文累化等微觀描環(huán)境鐮是指誓房地忍產(chǎn)項(xiàng)再目附踏近區(qū)奔域競(jìng)柜爭(zhēng)樓滾盤(pán)情丙況及浩消費(fèi)似者需鏟求等蛋情況2、決策畜者對(duì)風(fēng)眨險(xiǎn)的態(tài)廉度3、思貸維定質(zhì)式4、時(shí)間三、房久地產(chǎn)企織業(yè)經(jīng)營(yíng)致計(jì)劃（一鳥(niǎo)）房體地產(chǎn)鎮(zhèn)企業(yè)