項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)關(guān)注要點

《項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)關(guān)注要點》讀解第一頁，共五十九頁?？傮w思路文件結(jié)構(gòu)要點解讀應(yīng)用指引目錄第二頁，共五十九頁?？傮w思路第三頁，共五十九頁。總結(jié)物業(yè)管理十多年的經(jīng)驗，從物業(yè)維護(hù)和業(yè)主使用的角度提出項目規(guī)劃設(shè)計的改善意見，反饋到地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，從而降低后期物業(yè)維護(hù)成本，使產(chǎn)品開發(fā)更符合客戶需求?？傮w思路在產(chǎn)品價值鏈中，物業(yè)管理即是地產(chǎn)產(chǎn)品的客戶又是售后服務(wù)部門；規(guī)劃設(shè)計遺留問題不斷重演；公司在前期介入操作方面進(jìn)行了很多嘗試并取得了寶貴經(jīng)驗。第四頁，共五十九頁。系統(tǒng)的收集、總結(jié)物業(yè)管理必須關(guān)注的要點，便于前期介入人員更好地開展前期介入工作并提出專業(yè)意見。本指引突出規(guī)劃設(shè)計“物業(yè)關(guān)注要點”借鑒標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)內(nèi)容，刪繁就簡，只摘錄重點關(guān)注要點按物業(yè)類型、專業(yè)類型進(jìn)行分類總體思路第五頁，共五十九頁。用規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的分類方法來設(shè)計文件框架。總體思路以便與地產(chǎn)專業(yè)人員對接為未來作為前期設(shè)計依據(jù)作鋪墊第六頁，共五十九頁。充分參考了國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及集團(tuán)地產(chǎn)系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)和指引?？傮w思路引用國家規(guī)范《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999(2003年版)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95(2001年版)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-98《建筑中水設(shè)計規(guī)范》GB50336-2002《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94(2000年版)第七頁，共五十九頁?？傮w思路參考公司標(biāo)準(zhǔn)和指引《物業(yè)管理前期介入工作指引》《新建物業(yè)接管驗收工作規(guī)范》《智能化系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《住宅區(qū)設(shè)計規(guī)劃評估指引手冊》《地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管理設(shè)計要點》第八頁，共五十九頁。文件結(jié)構(gòu)第九頁，共五十九頁。各章節(jié)專業(yè)分類詳見下圖!文件結(jié)構(gòu)

項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)關(guān)注要點章節(jié)第一章《房屋本體》第二章《公共設(shè)備設(shè)施》第三章《景觀、綠化、清潔等設(shè)施》第四章《社區(qū)配套》第五章《公建配套》第十頁，共五十九頁。規(guī)劃設(shè)計物業(yè)關(guān)注要點指引房屋本體公共設(shè)備設(shè)施景觀綠化清潔社區(qū)配套公建配套公共部分戶內(nèi)部分配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng)消防系統(tǒng)智能化系統(tǒng)道路交通設(shè)施硬質(zhì)景觀活動健身設(shè)施圍欄綠化設(shè)施清潔設(shè)施商業(yè)配套會所配套物業(yè)管理用房業(yè)委會用房居委會用房警務(wù)配

套教育配套郵電配套人防工程文件結(jié)構(gòu)第十一頁，共五十九頁。要點解讀第十二頁，共五十九頁。外立面----天臺女兒墻預(yù)埋吊環(huán)1．1．1天臺女兒墻處每隔5m用φ25以上規(guī)格的鋼筋預(yù)埋一個直徑為200mm的圓環(huán)，要求每個埋件受力大于300公斤，以供日后清洗或維修外墻時固定吊繩使用。第一章：房屋本體第十三頁，共五十九頁。外立面----私家花園與屋頂露臺避免私搭亂建1．1．11帶有屋項露臺或可作為私家花園的退臺屋頂，建議統(tǒng)一花架款式，防止私搭亂建。----外立面選材1．1．12外立面盡量不采用瓷片裝飾，以防脫落下墜傷人。第一章：房屋本體第十四頁，共五十九頁。電梯廳----首層電梯廳安裝監(jiān)控鏡頭1．2．2首層電梯廳應(yīng)安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控攝像機(jī)應(yīng)能清晰看到出入口行人的面部圖像?！叵萝噹爝M(jìn)入樓道處考慮安全措施1．2．3地下車庫、架空層等公共區(qū)域進(jìn)入樓內(nèi)電梯的通道，應(yīng)設(shè)置IC卡門禁。第一章：房屋本體第十五頁，共五十九頁。樓梯間----高層考慮取水點1．3．3高層消防樓道每5層設(shè)計1個清潔取水點、排水池。1．3．6低樓層通風(fēng)窗應(yīng)安裝限位裝置，或安裝內(nèi)置窗花。陽臺----防水、排水、攀爬1．4．2未封閉的陽臺需考慮坡度排水設(shè)計，陽臺與室內(nèi)連接處要考慮防水及擋水裝置設(shè)計。1．4．3公共樓道外的挑陽臺或檐口頂面要考慮便于日常清潔與維修人員的出入。1．4．4陽臺欄桿設(shè)計應(yīng)防止兒童攀爬,欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于0.11m，放置花盆處必須采取防墜落措施。1．4．5低樓層陽臺門要預(yù)留可安裝內(nèi)置拉閘門的空間。第一章：房屋本體第十六頁，共五十九頁。第一章：房屋本體第十七頁，共五十九頁。第一章：房屋本體門窗----高層消防門1．5．1高層樓宇通往消防疏散平臺通道的門需使用消防門，消防門應(yīng)安裝門禁控制系統(tǒng)。----公共樓道窗設(shè)計1．5．4公共樓道窗戶建議選擇半開式外推窗設(shè)計，在需要外出清潔的公共部位建議考慮出入需要，設(shè)計為可調(diào)整外推窗。第十八頁，共五十九頁。[案例]2006年上海發(fā)生一起重大入室盜竊案，被盜財產(chǎn)近20萬元，后經(jīng)了解戶門防盜效果不達(dá)標(biāo)。第一章：房屋本體門窗----戶門1．5．6單元及戶門建議選擇防盜門，裝有門禁的部位建議選擇不易變形、質(zhì)地相對較輕的門，安裝時需考慮穩(wěn)定性，適當(dāng)增加牢固裝置。第十九頁，共五十九頁。單元門入口----門禁應(yīng)急電源1．7．2單元門建議設(shè)置IC卡門禁，并應(yīng)配置樓宇對講。單元門、消防門等門禁控制的電鎖應(yīng)安裝斷電開啟的電插鎖。1．7．3單元門禁應(yīng)配置應(yīng)急電源，避免停電時無法使用。并由控制中心統(tǒng)一供電，保障中心能夠?qū)嵤┛刂?。第一章：房屋本體第二十頁，共五十九頁。單元門入口----信報箱1．7．4．1信報箱應(yīng)集中設(shè)計，有門禁設(shè)計的樓宇，信報箱優(yōu)先設(shè)置于門禁外區(qū)域。1．7．4．2信報箱材質(zhì)應(yīng)使用不銹鋼材料，安裝于室外時要考慮防雨、雪設(shè)施。1．7．4．3信報箱投遞口處的金屬邊角或棱角應(yīng)做圓角或打磨處理，避免劃手傷人。1．7．4．4信報箱的尺寸應(yīng)不小于信報箱門寬23cm×箱高13cm×投遞口高2.5cm×箱進(jìn)深30cm。第一章：房屋本體第二十一頁，共五十九頁。

避雷

——弱電系統(tǒng)防雷1．8．1所有弱電安防設(shè)備的電源、信號線兩端應(yīng)安裝避雷裝置，并做好接地，施工單位在工程移交時應(yīng)同時提交防雷接地測試報告。第一章：房屋本體室內(nèi)土建----室內(nèi)空調(diào)孔預(yù)留2．1．10室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。第二十二頁，共五十九頁。給排水——地漏防臭2．3．3規(guī)劃洗浴器和布置洗衣機(jī)的部位應(yīng)設(shè)置地漏，其水封深度不應(yīng)小于50mm。布置洗衣機(jī)的部位宜采用能防止溢流和干涸的專用地漏。第一章：房屋本體第二十三頁，共五十九頁。戶內(nèi)門窗----臨街隔音2．8．1住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度滿足安裝空調(diào)需要，臨街住宅需重點考慮隔音設(shè)計，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。----北方窗戶2．8．3采暖地區(qū)，室內(nèi)窗戶不宜采用大面積采光玻璃，以免影響取暖效果，避免結(jié)霜、結(jié)露損壞內(nèi)墻面裝飾。----外窗臺高度2．8．4外窗窗臺距樓面、地面的高度低于0.90ｍ時，應(yīng)有防護(hù)設(shè)施，窗外有陽臺或平臺時可不受此限制。第一章：房屋本體[案例]北京青青家園南側(cè)與西側(cè)緊臨市政道路，規(guī)劃設(shè)計時未考慮噪音問題，導(dǎo)致引發(fā)群訴，最終采取了加裝隔音屏設(shè)計的臨時方案。第二十四頁，共五十九頁?？傄?---設(shè)備房小區(qū)設(shè)備房最好能集中規(guī)劃設(shè)計，便于后期維護(hù)與管理。同時為了便于大型設(shè)備的維修更換，建議在小區(qū)內(nèi)的設(shè)備房不宜設(shè)置在與住宅直接相連的部位，變配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、鍋爐房等設(shè)備房應(yīng)預(yù)留或吊裝孔（環(huán)）或安裝吊裝導(dǎo)軌；排污管道應(yīng)避開設(shè)備房頂穿行；應(yīng)考慮取水點和排水管的設(shè)置；水泥地面空易產(chǎn)生灰塵，建議發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第二十五頁，共五十九頁?？傄?---井蓋、配電箱等為了減少對業(yè)主生活的影響，各類井蓋、配電箱、有線電視箱、路燈控制箱等公共設(shè)備設(shè)施應(yīng)避免設(shè)置在業(yè)主私家花園等私人專有使用區(qū)域。井蓋建議盡可能不設(shè)在小區(qū)道路上，不可避免時，建議設(shè)計在中心線位置。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第二十六頁，共五十九頁。

配電系統(tǒng)——高低壓配電室1．1．2高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房地坪應(yīng)高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源。如有，應(yīng)做好防水處理并設(shè)計有效的防護(hù)、集水、排水、報警等裝置。1．1．3配電室應(yīng)配置配電系統(tǒng)模擬盤。1．1．5配電室內(nèi)商業(yè)用電建議與民用照明電分路控制。第二章：公共設(shè)施設(shè)備

配電系統(tǒng)——配電箱1．2．1各種配電箱（柜）均需加鎖，控制按鈕不外露，并建議同類配電箱鑰匙通用。第二十七頁，共五十九頁。配電系統(tǒng)----發(fā)電機(jī)1．4．3發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在方便車輛進(jìn)出可裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸可直接到地面的透氣彎管。1．4．4發(fā)電機(jī)排煙口位置應(yīng)考慮對業(yè)主不產(chǎn)生影響，發(fā)電機(jī)房有防噪音措施。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第二十八頁，共五十九頁。配電系統(tǒng)----電梯1．5．1為防止電梯廳有水流入電梯井道，建議在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。1．5．4電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用，排氣扇應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)，優(yōu)先考慮在電梯機(jī)房安裝溫度自動控制的送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第二十九頁，共五十九頁。配電系統(tǒng)----照明1．6．1小區(qū)室外照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設(shè)備均應(yīng)考慮安裝計量裝置，以便分類計量核算。1．6．2地下停車庫照明設(shè)計應(yīng)考慮節(jié)能要求，建議合理劃分車庫照明區(qū)域，分區(qū)域控制，控制方式為交叉多路、分級控制，安裝節(jié)能燈具、設(shè)計采光井或安裝成熟的太陽能照明裝置。1．6．4小區(qū)庭園燈、景觀燈采用時間控制、分段控制及間隔控制方式。路燈采用分段控制及時間控制，以便節(jié)約能源。目前，LED燈最高可節(jié)能95%，壽命長經(jīng)久耐用，公區(qū)照明建議考慮此燈具第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十頁，共五十九頁。

配電系統(tǒng)——照明1．6．5水景、水池、水廊水下彩燈的使用維護(hù)成本高，使用效果一般，建議設(shè)計時盡量避免使用。苑內(nèi)射燈、節(jié)日彩燈設(shè)計不宜過多、建議在景觀區(qū)集中設(shè)計并考慮避免產(chǎn)生燈光污染。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十一頁，共五十九頁。給排水系統(tǒng)----生活水泵房2．1．1水泵電機(jī)的控制柜等電氣設(shè)備不宜安裝在水泵房內(nèi)，若安裝在水泵房內(nèi)，水泵房控制柜與水泵隔離，控制柜柜底應(yīng)高出地面20cm以上，泵房積水坑處應(yīng)安裝高水位報警設(shè)備并聯(lián)回控制中心。2．1．2小區(qū)水泵變頻器的選型建議使用同一品牌，便于日后維護(hù)和管理。2．1．6泵房內(nèi)宜有檢修水泵的場地，檢修場地尺寸宜按水泵或電機(jī)外形尺寸四周有不小于0.7m的通道確定。泵房內(nèi)宜設(shè)置手動起重設(shè)備，立式水泵上方應(yīng)設(shè)置承重吊鉤，便于水泵電機(jī)的吊裝維修。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十二頁，共五十九頁。給排水系統(tǒng)----水箱2．2．1水箱宜設(shè)置水位監(jiān)視和溢流報警裝置。信息應(yīng)傳至監(jiān)控中心。2．2．6小區(qū)生活（消防）水池內(nèi)壁貼瓷片，水池內(nèi)爬梯應(yīng)采用不銹鋼材料，溢水管口和水池出氣管口應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)封管口。水池人員入口應(yīng)設(shè)不銹鋼網(wǎng)并加不銹鋼蓋密封加鎖，以防老鼠、昆蟲進(jìn)入影響水質(zhì)。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十三頁，共五十九頁。給排水系統(tǒng)----排污設(shè)施2．4．1小區(qū)道路及組團(tuán)道路的路面排水系統(tǒng)，建議采用淺V字型路面排水系統(tǒng)，方便清潔與維護(hù)，加快排水速度，保證車輛行駛安全。宅間道與宅間步行道建議采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。2．4．6污水集水池底應(yīng)有一定的坡度流向泵位。集水坑的深度及其平面尺寸，應(yīng)按水泵類型而定。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十四頁，共五十九頁。給排水系統(tǒng)——生活水泵房2．1．1水泵電機(jī)的控制柜等電氣設(shè)備不宜安裝在水泵房內(nèi)，若安裝在水泵房內(nèi)，水泵房控制柜與水泵隔離，控制柜柜底應(yīng)高出地面20cm以上，泵房積水坑處應(yīng)安裝高水位報警設(shè)備并聯(lián)回控制中心。----中水系統(tǒng)2．9．1建議中水主要設(shè)計用于小區(qū)綠化澆灌，不建議作為衛(wèi)生間沖水等其他用途（原因在于中水污染潔具并很難清潔，中水水質(zhì)含有異味，小區(qū)內(nèi)中水量不能滿足衛(wèi)生間用水量，只能采取自來水補(bǔ)水不僅費用差價由物業(yè)承擔(dān)且存在生活用水與中水混流的隱患）。2．9．2中水管道嚴(yán)禁與自來水管道連接，其管道應(yīng)有防滲防漏措施。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十五頁，共五十九頁。

給排水系統(tǒng)——水箱2．2．2規(guī)劃設(shè)計應(yīng)設(shè)置水位標(biāo)識、檢修爬梯?！鬯芗霸O(shè)備設(shè)施2．4．8污水集水池應(yīng)設(shè)置水位指示裝置，必要時應(yīng)設(shè)置超警戒水位報警裝置，將信號引至監(jiān)控中心。2．4．10集水池有效容積不宜小于最大一臺污水泵5min的出水量，且污水泵每小時啟動次數(shù)不宜超過6次。第二章：公共設(shè)施設(shè)備化糞池——建議考慮沼氣處理，為小區(qū)提供部分燃?xì)夂驼彰鳎ㄎ飿I(yè)食堂和辦公使用等，節(jié)約能源）第三十六頁，共五十九頁。消防系統(tǒng)——消防水泵房

消防泵有帶負(fù)荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環(huán)管，消防栓最高處能自動排氣。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十七頁，共五十九頁。智能化系統(tǒng)----監(jiān)控中心5．1．5監(jiān)控中心與消防控制中心合并時，10萬平方米小區(qū)中央監(jiān)控中心面積不應(yīng)小于30平方米，今后小區(qū)每增加10萬平方米管理面積至少按15平方米遞增。監(jiān)控顯示器柜四周應(yīng)預(yù)留不小于1米的維修距離?！芙绶雷o(hù)及聯(lián)動報警系統(tǒng)

5．2．3周界報警系統(tǒng)與閉路監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)動。5．2．4紅外報警、攝像鏡頭的管線暗埋，明管采用鍍鋅鋼管，防止人為剪斷。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十八頁，共五十九頁。智能化系統(tǒng)----門禁5．3．1單元門禁應(yīng)選擇無定位地彈簧，以有效防止尾隨。5．3．2單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音擾民。5．3．4門禁內(nèi)側(cè)開關(guān)的安裝位置應(yīng)當(dāng)離門有一定的距離，防止人從外面伸手將門打開。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第三十九頁，共五十九頁。智能化系統(tǒng)----閉路監(jiān)控5．4．1攝像監(jiān)控應(yīng)采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，節(jié)約物業(yè)維護(hù)成本低，便于操作且圖像清晰。5．4．2建議泳池加裝監(jiān)控探頭（室內(nèi)需考慮防潮處理），監(jiān)督救生員在崗狀態(tài)，防止泳池關(guān)閉后人員擅自闖入而發(fā)生意外。----設(shè)備運(yùn)行監(jiān)控5．9．4水箱設(shè)計高、低位報警裝置，并可在監(jiān)控中心顯示報警信息和具體位置。[案例]1、沈陽萬科城規(guī)劃設(shè)計電梯轎箱不配置監(jiān)控探頭；2、北京青青家園曾經(jīng)因水箱浮球閥失靈導(dǎo)致水箱夜間跑水，直到巡邏崗發(fā)現(xiàn)時，已經(jīng)浸泡了電梯井并導(dǎo)致單元內(nèi)幾家房間滲漏，造成較大損失。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第四十頁，共五十九頁。道路交通設(shè)施----出入口6．1．2住宅小區(qū)出入口不宜超過3個（40萬平米以上的小區(qū)可以考慮設(shè)計4個）。6．1．3應(yīng)盡量避免在大流量城市干道上開口。——停車場出入口6．2．1車庫出入口對著城市道路時應(yīng)留7.5米以上安全距離，并在車道出口朝城市內(nèi)側(cè)2.0米的60°角內(nèi)不能有遮擋。兩個出入口之間距離不小于10米。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第四十一頁，共五十九頁。道路交通設(shè)施----停車場6．4．1小區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能連通（地下及半地下停車場優(yōu)先設(shè)計相互連通，減少出入口）設(shè)計，地下車庫出入口應(yīng)單向行駛設(shè)計。6．4．3地面停車場建議設(shè)計在組團(tuán)間、商業(yè)核心區(qū)域周邊或公共區(qū)域道路兩旁。6．4．4地面停車位與住宅樓宇墻裙保持2-3米間距，防止物品墜落損壞車輛。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第四十二頁，共五十九頁。道路交通設(shè)施

——非機(jī)動車停車場6．5．3各苑落應(yīng)集中設(shè)計自行車棚/庫。6．5．5室內(nèi)、架空層自行車集中停放點設(shè)置電瓶車充電電源。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第四十三頁，共五十九頁。道路交通設(shè)施----車行道路6．7．2住區(qū)出入口坡度盡量減小，地下停車場的上下坡度應(yīng)做好防滑處理，區(qū)內(nèi)坡道面層應(yīng)有防滑措施、柱子欄桿等必要防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。6．7．4住區(qū)公眾活動較為頻密的區(qū)域（如：學(xué)校、會所等）可考慮在小區(qū)級道路兩旁設(shè)計并預(yù)留一定長度、寬度不小于1m的路肩。以解決公眾場所舉辦活動停車需要，也可作為將來預(yù)留車位，以緩解因車輛增長所帶來的停車壓力。6．7．5小區(qū)道路不宜采用細(xì)瀝青或粗糙材質(zhì)的磚石鋪設(shè)路面，噪聲大，不利于維護(hù)，建議采用粗粒瀝青路面，噪音小、不宜脫落。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第四十四頁，共五十九頁。道路交通設(shè)施----人行道路6．8．2人行道設(shè)計應(yīng)本著行人便利原則，建議道路設(shè)計盡量采用“點對點”方式，以免因習(xí)性導(dǎo)致圖便利而走“捷徑”，破壞小區(qū)綠化景觀。6．8．7公共路面不宜鋪裝木地板，路面貼磚應(yīng)具有防滑作用；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥間隙不宜種植綠化，建議鋪設(shè)鵝卵石。6．8．10苑內(nèi)草坪人行道路選擇石板踏步設(shè)計時,石板間距應(yīng)不小于15厘米,以便草坪的維護(hù)。第二章：公共設(shè)施設(shè)備第四十五頁，共五十九頁。硬質(zhì)景觀----水景觀1．1．3水景、水廊深度以300-400mm深度為佳，不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系。1．1．4小區(qū)內(nèi)的水景、水廊盡可能連通設(shè)計，水下燈盡可能少使用。1．1．7如利用自然河、湖作為小區(qū)部分景區(qū)及水深超過90cm的人工水體景觀區(qū)，建議在自然河、湖靠小區(qū)住宅方向的岸邊及人工水體景觀區(qū)周邊設(shè)計配置救生圈或救生桿等救生器材。如自然河道水系超過1.5米，河岸應(yīng)平緩放坡。第三章：景觀、綠化、清潔等設(shè)施第四十六頁，共五十九頁。硬質(zhì)景觀——水景配置1．1．1水體景觀受外部環(huán)境影響受污染程度高，水質(zhì)維護(hù)成本高。建議盡量不采用或少采用水體景觀布局。----景觀構(gòu)筑物1．4．1水景碼頭不建議大面積使用木制材料。1．4．3碼頭建議少使用隔柵設(shè)計，必要時，其間隙要小于1CM。第三章：景觀、綠化、清潔等設(shè)施第四十七頁，共五十九頁。活動健身設(shè)施——老人活動場地

2．6．5小區(qū)如果周邊沒有公園等老人晨練場所、規(guī)劃設(shè)計時考慮設(shè)置活動廣場、但廣場選址應(yīng)考慮對居民的影響。第三章：景觀、綠化、清潔等設(shè)施第四十八頁，共五十九頁。圍欄----園區(qū)圍墻3．1．1圍墻應(yīng)選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)等免維護(hù)材料，并應(yīng)設(shè)計防爬倒刺。3．1．3小區(qū)外圍圍墻的高度不低于2.5米，圍墻盡量采用混凝土磚結(jié)構(gòu)，圍墻頂部平直、便于安防設(shè)施安裝。（也可考慮圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低）3．1．4圍墻如采用通透式圍欄，上端應(yīng)安裝尖刺；通透式圍欄的欄桿間距小于10CM，選擇欄桿材料時，應(yīng)充分考慮其強(qiáng)度能夠防止人為撬壞。第三章：景觀、綠化、清潔等設(shè)施第四十九頁，共五十九頁。綠化設(shè)施----綠地規(guī)劃4．1．5小區(qū)公共環(huán)路及主要干道的兩旁建議規(guī)劃4-6m的綠化地帶，以草坪與喬木搭配為主（喬木間隔要考慮改造車位需要，最好車位改造不影響喬木遷移），可作為未來車輛發(fā)展所預(yù)留可改造車位區(qū)域。4．1．8房屋本體、圍墻、苑墻周邊1米范圍內(nèi)不種植棕竹、龜背竹等闊葉灌木，防止藏人；房屋本體、圍墻周邊的綠籬、灌木叢寬度不超過1米。第三章：景觀、綠化、清潔等設(shè)施第五十頁，共五十九頁。綠化設(shè)施----澆灌設(shè)施4．3．2取水點可以設(shè)計在雨水柵格井內(nèi)、便于用水管理。4．4．2綠地與路面交接處需考慮在低洼處設(shè)置排水槽、溝等設(shè)施。4．5．2綠地平面應(yīng)低于道路平面，綠地平行或高于道路平面時應(yīng)考慮交接處溝槽排水界面設(shè)計。[案例]北京萬科星園一期接管后發(fā)現(xiàn)每次綠地澆水總是溢流到路面，造成泥濘路面，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)綠地設(shè)計高于路面，卻無綠地排水收集及排放設(shè)施。第三章：景觀、綠化、清潔等設(shè)施第五十一頁，共五十九頁。

清潔設(shè)施----垃圾中轉(zhuǎn)設(shè)施5．1．1垃圾中轉(zhuǎn)站附近應(yīng)設(shè)置給排水裝置，便于定期清洗。5．1．2位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，建議設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置（最好設(shè)置在小區(qū)的邊緣和城市道路的接口處，避免垃圾車進(jìn)入小區(qū)影響居民生活）。5．1．3地面應(yīng)鋪設(shè)廣場磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；外墻設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。5．1．4考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。5．1．5多層建筑在每幢設(shè)置一個拖布池(有排水），便于保潔取水使用.第三章：景觀、綠化、清潔等設(shè)施第五十二頁，共五十九頁。

商業(yè)配套1．1商業(yè)配套設(shè)計建議與住宅用地相對獨立，最好設(shè)計在園區(qū)出入口的外圍對外開放，形成商業(yè)集中管理區(qū)域，有利于開放式管理。1．6商鋪內(nèi)的污水管的鋪設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢修的戶內(nèi)部分，建議適當(dāng)加大管徑及加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨敷設(shè)，建議在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計隔油池。1．9商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮店招預(yù)留位置設(shè)計，大小與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，以不影響建筑觀瞻、視野寬闊、便于吸引行人為主，廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)計應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。1．12設(shè)計時考慮引入大型超市，其作業(yè)區(qū)一定要遠(yuǎn)離居住區(qū)。且該區(qū)域交通可實現(xiàn)封閉式管理，盡量避免與小區(qū)道路相通。第四章：社區(qū)配套第五十三頁，共五十九頁。

物業(yè)管理用房3．2管理用房竣