房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)實(shí)際案例說(shuō)明

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)本章要點(diǎn)了解房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的重要性掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念、原則和方法熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的相關(guān)內(nèi)容掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念與作用二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念與作用（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的特征（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的作用（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)信息是指在一定時(shí)間和條件下,反映房地產(chǎn)市場(chǎng)及其發(fā)展變化規(guī)律和狀況的知識(shí)、消息、情報(bào)和資料的總稱。具體包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)反饋信息。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的特征1.社會(huì)性2.多渠道、多層次性3.具靈敏性、時(shí)效性、流動(dòng)性（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的作用1.是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要依據(jù)2.是溝通房地產(chǎn)供需聯(lián)系的橋梁和工具3.是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的直接動(dòng)力和獲得經(jīng)濟(jì)效益的重要源泉二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)就是指房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息聯(lián)系的渠道,并且能形成組織管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的重要性？房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的構(gòu)成？（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的重要性是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息價(jià)值的必要條件是實(shí)現(xiàn)信息共享的保證是各種信息的載體（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷信息系統(tǒng)的構(gòu)成四個(gè)子系統(tǒng)：1.內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)2.市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)3.市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研系統(tǒng)4.市場(chǎng)營(yíng)銷分析系統(tǒng)1.內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)是最基本的信息系統(tǒng),是企業(yè)營(yíng)銷決策者最初使用的信息系統(tǒng)。內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)是以內(nèi)部會(huì)計(jì)系統(tǒng)為主,該系統(tǒng)的主要工作任務(wù)是向管理人員提供有關(guān)銷售、存量、成本、現(xiàn)金流程、應(yīng)收賬營(yíng)狀況的信息。通過(guò)分析這種信息,管理人員可以發(fā)現(xiàn)重要的機(jī)會(huì)和問(wèn)題。

2.市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)提供正在發(fā)生的數(shù)據(jù),是實(shí)際資料，而市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)提供的卻是偶發(fā)事件資料。所謂市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)，是指房地產(chǎn)營(yíng)銷管理人員用以了解有關(guān)外部環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)的信息的來(lái)源與程序。借助該系統(tǒng),將環(huán)境新發(fā)展的信息傳遞給有關(guān)管理人員。房地產(chǎn)業(yè)一般比較重視普查資料、各房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究這三個(gè)面。3.市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中,除了內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)外,還需要對(duì)特定問(wèn)題和機(jī)會(huì)作重要研究。這就需要進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品偏好測(cè)試、銷售預(yù)測(cè)或廣告效果研究等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)的主要任務(wù)就是系統(tǒng)設(shè)計(jì)、收集、分析和提出數(shù)據(jù)資料以及提出與房地產(chǎn)企面臨特定的營(yíng)銷狀況有關(guān)的調(diào)研結(jié)果。

4.市場(chǎng)營(yíng)銷分析系統(tǒng)其主要任務(wù)是從改善經(jīng)營(yíng)或取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的出發(fā),通過(guò)分析各種模型,幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理人員分析復(fù)雜的市場(chǎng)營(yíng)銷問(wèn)題。它包括一些先進(jìn)的統(tǒng)計(jì)程序和模型,借助這些程序和模型,可以從信息中發(fā)掘出更精確的調(diào)研結(jié)果。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指以房地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象,運(yùn)用科學(xué)的方法,有針對(duì)性地、系統(tǒng)地收集、整理、分析和研究與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)信息,為企業(yè)組織策劃合理的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案提供客觀依據(jù)的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是的重要性企業(yè)投資決策的基礎(chǔ)是項(xiàng)目成功銷售的保證是企業(yè)科學(xué)管理的工具2.房地產(chǎn)肅市場(chǎng)調(diào)烈查的原勞則真實(shí)依性原踐則全面灑性原單則時(shí)效性待原則經(jīng)濟(jì)興性原代則創(chuàng)造性備原則二、房旬地產(chǎn)市社場(chǎng)調(diào)查優(yōu)的內(nèi)容（一）檔一般內(nèi)疏容1.房地產(chǎn)擦市場(chǎng)營(yíng)噸銷環(huán)境襯調(diào)查2.房地產(chǎn)釣市場(chǎng)需閱求調(diào)查3.房地產(chǎn)甩市場(chǎng)供卡給調(diào)查4.房地赴產(chǎn)市麻場(chǎng)競(jìng)聞爭(zhēng)項(xiàng)被目調(diào)場(chǎng)查二、房根地產(chǎn)市臭場(chǎng)調(diào)查守的內(nèi)容（一忘）一殖般內(nèi)所容2.房地苦產(chǎn)市矛場(chǎng)需咳求調(diào)顛查需求狀練況影響因因素消費(fèi)者精的購(gòu)買滔能力消費(fèi)限者的青購(gòu)買吳動(dòng)機(jī)二、房備地產(chǎn)市僑場(chǎng)調(diào)查賠的內(nèi)容（一卵）一肯般內(nèi)姐容3.房地產(chǎn)泛市場(chǎng)供糠給調(diào)查供給效狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)叉手的現(xiàn)傷狀關(guān)聯(lián)希行業(yè)某的發(fā)車展二、房鑼地產(chǎn)市責(zé)場(chǎng)調(diào)查雅的內(nèi)容（一）伐一般內(nèi)梳容4.房地產(chǎn)功市場(chǎng)競(jìng)捐爭(zhēng)項(xiàng)目痰調(diào)查產(chǎn)品廁特征價(jià)格暫策略營(yíng)銷戀渠道促銷澤方式二、鋤房地狗產(chǎn)市里場(chǎng)調(diào)園查的棋內(nèi)容（二）矮不同營(yíng)慢銷階段朗的調(diào)查畜內(nèi)容1.項(xiàng)目定車位階段2.銷售瞧準(zhǔn)備撒階段3.銷售顧階段二、房般地產(chǎn)市狼場(chǎng)調(diào)查舊的內(nèi)容（二）勉不同營(yíng)青銷階段層的調(diào)查環(huán)內(nèi)容1.項(xiàng)目定劫位階段地塊現(xiàn)爛狀調(diào)查隱、通狀華況調(diào)查叛、周邊蹤蝶景觀調(diào)信查、商勁務(wù)圈和純商圈調(diào)怒查、區(qū)醬域基本激信息調(diào)謙查、客顛戶產(chǎn)品注需求調(diào)炊查二、房軍地產(chǎn)市犁場(chǎng)調(diào)查樸的內(nèi)容（二煤）不糞同營(yíng)許銷階額段的育調(diào)查來(lái)內(nèi)容2.銷售準(zhǔn)培備階段競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)彩目基本勾信息調(diào)揀查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)酷目銷售歌信息調(diào)省查客戶需賓求和接排觸媒體余習(xí)慣調(diào)翻查二、房散地產(chǎn)市蘇場(chǎng)調(diào)查刃的內(nèi)容（二）肅不同營(yíng)鐘銷階段坑的調(diào)查貞內(nèi)容3.銷售階雨段推廣翼調(diào)查公和測(cè)毀評(píng)成交制客戶亡問(wèn)卷腫調(diào)查銷售截難點(diǎn)鴉調(diào)查三、房解地產(chǎn)市綁場(chǎng)調(diào)查攪的程序1.準(zhǔn)備羽階段2.實(shí)施階域段3.總結(jié)階秧段三、房鐮地產(chǎn)市掉場(chǎng)調(diào)查您的程序1.準(zhǔn)備啞階段確定緩調(diào)查鏡目標(biāo)初步驅(qū)收集縱信息制定調(diào)覺(jué)查計(jì)劃參見寬，教冤材117肥-11痰9三、房搖地產(chǎn)市界場(chǎng)調(diào)查規(guī)的程序2.實(shí)施階換段建立碼調(diào)研肝組織收集已毀有信息開展妙實(shí)地辱調(diào)研三、寺房地珠產(chǎn)市撫場(chǎng)調(diào)抖查的噴程序3.總結(jié)階悅段整理問(wèn)分析鍋資料撰寫調(diào)識(shí)查報(bào)告四、房隸地產(chǎn)市返場(chǎng)調(diào)查刪的方法（一）填按調(diào)查股范圍分1.普遍調(diào)勒查2.抽樣調(diào)船查（二嗎）按退具體份調(diào)查傷方法機(jī)分1.觀察法2.訪問(wèn)教法3.實(shí)驗(yàn)躺法（三）灑現(xiàn)場(chǎng)踩陽(yáng)盤四、房巨地產(chǎn)市脾場(chǎng)調(diào)查伴的方法2.觀察糊法直接家觀察茂法實(shí)際俗測(cè)量誕法行為褲記錄輩法3.實(shí)驗(yàn)泉法1.訪問(wèn)蒸法面談訪籠問(wèn)電話訪島問(wèn)郵寄蒜訪問(wèn)留置謝訪問(wèn)網(wǎng)絡(luò)訪吼問(wèn)五、房怖地產(chǎn)市昌場(chǎng)調(diào)查布問(wèn)卷設(shè)漫計(jì)1.問(wèn)卷責(zé)設(shè)計(jì)劇要求2.問(wèn)卷設(shè)第計(jì)步驟3.問(wèn)卷練的一茄般構(gòu)桶成4.問(wèn)題廊設(shè)計(jì)飲技術(shù)五、房長(zhǎng)地產(chǎn)市蛛場(chǎng)調(diào)查希問(wèn)卷設(shè)繳計(jì)1.問(wèn)卷設(shè)毒計(jì)要求主題墾明確重點(diǎn)突勿出設(shè)問(wèn)字具體可接稈受性簡(jiǎn)明閣扼要可分漂析性五、微房地用產(chǎn)市斜場(chǎng)調(diào)毫查問(wèn)靜卷設(shè)米計(jì)2.問(wèn)卷兇設(shè)計(jì)賴步驟問(wèn)題的窩設(shè)計(jì)與岔選擇確定撤問(wèn)題賊的順個(gè)序問(wèn)卷溉的初規(guī)步測(cè)畫試與曬修改五、察房地貿(mào)產(chǎn)市聚場(chǎng)調(diào)獲查問(wèn)苗卷設(shè)址計(jì)3.問(wèn)卷的龍一般構(gòu)在成目的說(shuō)關(guān)明問(wèn)卷主愛(ài)題部分被調(diào)戶查者燭的基琴本情窗況五、盡房地織產(chǎn)市頃場(chǎng)調(diào)踩查問(wèn)舅卷設(shè)楚計(jì)4.問(wèn)題設(shè)應(yīng)計(jì)技術(shù)⑴設(shè)置舍問(wèn)題僚的形術(shù)式Ⅰ.封閉式蛋提問(wèn)①兩項(xiàng)選隊(duì)擇法②多項(xiàng)勇選擇山法③程度殃評(píng)定蝴法④語(yǔ)意編差別事法Ⅱ.開放式價(jià)提問(wèn)①自由菜式②語(yǔ)句鴨完成陵式③字眼撥聯(lián)想臘式④順問(wèn)餃?zhǔn)舰葸^(guò)濾癥法五、賠房地摧產(chǎn)市帝場(chǎng)調(diào)仗查問(wèn)押卷設(shè)寨計(jì)4.問(wèn)題設(shè)紹計(jì)技術(shù)⑵設(shè)計(jì)賭問(wèn)題承注意貢事項(xiàng)①避免提罪一般性荒的問(wèn)題②避免用坑不確切肚的詞③避免引傘導(dǎo)性的節(jié)提問(wèn)④問(wèn)題要左考慮時(shí)較效性⑤避免提縮慧可能令融被訪者慨感到難粥堪、禁金忌和敏毀感的問(wèn)居題⑥問(wèn)題牢的順鋸序⑦答案要陡互斥、獸窮盡第三節(jié)買房地圾產(chǎn)市場(chǎng)怎預(yù)測(cè)一、壇房地牲產(chǎn)市畝場(chǎng)預(yù)炎測(cè)的核概念二、油房地賀產(chǎn)市呆場(chǎng)預(yù)島測(cè)種朝類三、房魄地產(chǎn)市最場(chǎng)預(yù)測(cè)詞的內(nèi)容四、房耗地產(chǎn)市薦場(chǎng)預(yù)測(cè)塵的程序五、渡房地風(fēng)產(chǎn)市懶場(chǎng)預(yù)密測(cè)的真方法一、房廣地產(chǎn)市父場(chǎng)預(yù)測(cè)只的概念房地產(chǎn)論市場(chǎng)預(yù)昌測(cè)是房院地產(chǎn)企邁業(yè)在市事場(chǎng)調(diào)查瞎的基礎(chǔ)舊上,利用想已獲冷取的毀各種遮信息訂資料,運(yùn)用?？茖W(xué)炸的方平法和管手段,對(duì)影抽響房勢(shì)地產(chǎn)騰市場(chǎng)懸發(fā)展儲(chǔ)變化泰的各繳種因謎素進(jìn)暈行綜合合分卵析,對(duì)各傅種條本件下蘇市場(chǎng)挺的發(fā)卵展趨講勢(shì)及岸其狀菠態(tài)進(jìn)翼行估碌計(jì)和泛判斷,從而淡為房介地產(chǎn)痛企業(yè)室的經(jīng)櫻營(yíng)決付策提虛供依叮據(jù)。房地產(chǎn)下市場(chǎng)預(yù)忽測(cè)的作殼用減少由湖于市場(chǎng)金的不確昆定性而汪給房地統(tǒng)產(chǎn)企業(yè)斯所帶來(lái)鮮的市場(chǎng)丈風(fēng)險(xiǎn)是房幸地產(chǎn)芬企業(yè)驗(yàn)進(jìn)行渠決策魔的基赴礎(chǔ)可以泉提高匪房地捷產(chǎn)企只業(yè)的等經(jīng)濟(jì)妖效益,實(shí)現(xiàn)房擱地產(chǎn)經(jīng)粗營(yíng)管理桑的科學(xué)骨化二、球房地農(nóng)產(chǎn)市光場(chǎng)預(yù)欠測(cè)種蜂類1.按預(yù)測(cè)撞對(duì)象的英范圍劃病分，分箱為宏觀仿預(yù)測(cè)和為微觀預(yù)考測(cè)2.按預(yù)鈔測(cè)對(duì)然象的婦時(shí)間參劃分篩，分辣為長(zhǎng)隱期預(yù)除測(cè)、慌中期車預(yù)測(cè)若和短初期預(yù)綿測(cè)3.按預(yù)測(cè)擾對(duì)象的蒙性質(zhì)劃蘆分，分隸為定性品預(yù)測(cè)和家定量預(yù)淘測(cè)三、柿房地絡(luò)產(chǎn)市攪場(chǎng)預(yù)傲測(cè)的戚內(nèi)容房地產(chǎn)沃市場(chǎng)需飄求量預(yù)濕測(cè)市場(chǎng)陪占有腦率的旬預(yù)測(cè)技術(shù)能發(fā)展遠(yuǎn)預(yù)測(cè)產(chǎn)品生辜命周期付預(yù)測(cè)銷售槐前景摧預(yù)測(cè)資源預(yù)發(fā)測(cè)市場(chǎng)價(jià)筑格預(yù)測(cè)房地絨產(chǎn)市恢場(chǎng)競(jìng)曾爭(zhēng)預(yù)糟測(cè)四、房呀地產(chǎn)市衡場(chǎng)預(yù)測(cè)清的程序1.確定預(yù)等測(cè)對(duì)象戶和任務(wù)2.選擇預(yù)雄測(cè)方法3.確定預(yù)慎測(cè)人員,擬定趁預(yù)測(cè)瞧計(jì)劃4.收集和樸整理資絕料5.建立預(yù)凱測(cè)模型,并進(jìn)泥行分揮析評(píng)提價(jià)6.數(shù)據(jù)處液理并估良計(jì)誤差7.審查返預(yù)測(cè)售結(jié)果煮并予書以校族正五、房羽地產(chǎn)市藥場(chǎng)預(yù)測(cè)夾的方法1.定性預(yù)骨測(cè)方法2.定量錘預(yù)測(cè)舉方法五、房唉地產(chǎn)市士場(chǎng)預(yù)測(cè)堂的方法1.定性預(yù)嘴測(cè)方法定性預(yù)啞測(cè)方法謎又稱為漲經(jīng)驗(yàn)判瀉斷法。巴它是根搞據(jù)已掌作握的歷硬史資料蜜和現(xiàn)實(shí)燙材料,憑借個(gè)唉人的經(jīng)肥驗(yàn)、知于識(shí)和分狠析判斷成能力,對(duì)預(yù)測(cè)蚊對(duì)象未懇來(lái)發(fā)展圖趨勢(shì)作揪出性質(zhì)勇和程度丟的判斷棋。常用喇的定橡性預(yù)猾測(cè)方岔法有含：⑴經(jīng)理筆人員核意見封法⑵銷售人針員意見肝綜合法(3江)顧客意耕見法(4)特爾菲錢法五、跟房地磨產(chǎn)市屬場(chǎng)預(yù)翁測(cè)的少方法2.定量預(yù)他測(cè)方法（1）時(shí)區(qū)間序或列法移動(dòng)平憂均法（擊簡(jiǎn)單、劉趨勢(shì)）指數(shù)經(jīng)平滑意法（洋一次警、二獨(dú)次、廢三次預(yù)）（2）回躺歸分發(fā)析法閱讀繭資料某公孤司城泡市住臺(tái)宅商條品房暖市場(chǎng)膏調(diào)查賽問(wèn)卷房地產(chǎn)貨市場(chǎng)調(diào)咱查報(bào)告避案例北京市練居民住顧房與需貴求市場(chǎng)韻調(diào)查問(wèn)寺卷