房地產(chǎn)計劃運營三

房地產(chǎn)計劃運營課程目標(biāo)“運營管理”管什么？如何做好計劃運營管理？如何搭建匹配的運營管理體系？課程構(gòu)架第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理解析

——什么是運營管理？運營管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運營管控模式最合適？第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系

——結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計劃體系策劃、計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理的對策和方法。第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系

——以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)項目運營管理過程中的重點、難點并提出一些相應(yīng)的解決方案。目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理解析

第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系

第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系

2、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運營管控模式發(fā)展的歷程及特點；

3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點選擇合適的運營管控模式；

1、什么是運營管理？運營管理管什么？先從房地產(chǎn)項目的管理目標(biāo)談起房地產(chǎn)項目主要評價指標(biāo)財務(wù)緯度指標(biāo)收益類：凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間客戶緯度指標(biāo)項目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運營緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項目管理的提升項目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書案例——項目數(shù)值備注除地價外項目總成本目標(biāo)68052包括建安成本、管理費用、營銷費用、財務(wù)費用、營業(yè)稅和土地增值稅單位銷售面積建安成本4417銷售總收入173959稅后凈利潤17718銷售凈利率10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于9％IRR18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于15％NPV3381項目從拿地到開盤時間10個月項目月均去化速度80套可用月均去化（套/月，或平米/月）表示項目開發(fā)周期25個月參照集團頒布之項目基準(zhǔn)開發(fā)周期項目設(shè)計周期150天從拿地－施工圖完成時間，參照集團技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)項目的基本經(jīng)濟指標(biāo)

什么是運營管理？

——從本質(zhì)上講，運營管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項目目標(biāo)而采取的各種管理手段”。

房地產(chǎn)項目目標(biāo)（財務(wù)、客戶、運營、能力等目標(biāo)）

人+錢+土地運營管理帶來的疑問運營管理管什么？誰來管？如何選擇合適的運營管控模式？……先從項目管理學(xué)角度看一下一般項目管理“九大領(lǐng)域”管什么？知識領(lǐng)域管理目標(biāo)管理內(nèi)容項目整體管理保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制項目范圍管理保證項目完整地做項目該做的事情明確定義項目該干哪些事情，并進(jìn)行控制項目時間管理保證項目按進(jìn)度計劃完成編制項目各類進(jìn)度計劃，并進(jìn)行控制項目費用管理保證項目按預(yù)算完成編制項目費用預(yù)算，并進(jìn)行控制項目質(zhì)量管理保證項目工作成果的質(zhì)量確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗工作項目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用規(guī)劃項目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團隊并進(jìn)行團隊建設(shè)項目溝通管理保證項目有良好的信息溝通規(guī)劃并進(jìn)行項目信息的收集、發(fā)布，評估項目的執(zhí)行狀況項目風(fēng)險管理保證項目受到的風(fēng)險損失最小識別、分析風(fēng)險，制定應(yīng)對措施，監(jiān)控風(fēng)險項目采購管理保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)規(guī)范采購的全過程：采購計劃、采購管理、合同管理等房地產(chǎn)項目運營管理基于項目管理“九大知識領(lǐng)域”的管理內(nèi)容，更體現(xiàn)實戰(zhàn)性知識領(lǐng)域管理目標(biāo)管理內(nèi)容（運營管理范疇）項目整體管理保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制明確項目的總體目標(biāo)，并通過運營管理手段促使其順利達(dá)成項目范圍管理保證項目完整地做項目該做的事情建立權(quán)責(zé)手冊，明確項目的權(quán)則及各專業(yè)的分工項目時間管理保證項目按進(jìn)度計劃完成編制并確定項目各類進(jìn)度計劃，并通過計劃管理手段進(jìn)行有效控制項目費用管理保證項目按預(yù)算完成編制項目費用預(yù)算（營銷費用、管理費用），明確項目成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制項目質(zhì)量管理保證項目工作成果的質(zhì)量明確各階段的成果，建立各階段成果質(zhì)量管理機制，并進(jìn)行有效控制項目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用根據(jù)自身特點，選擇合適的運營管控模式及組織構(gòu)架項目溝通管理保證項目有良好的信息溝通建立項目報告及會議溝通機制并有效執(zhí)行項目風(fēng)險管理保證項目受到的風(fēng)險損失最小建立會議決策、風(fēng)險預(yù)警機制并有效執(zhí)行項目采購管理保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)建立規(guī)范的招標(biāo)采購流程并有效執(zhí)行說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)項目主開發(fā)流程項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理房地產(chǎn)項目開發(fā)流程特點：三多（多專業(yè)-7、多階段-7、多關(guān)鍵活動-超過50）房地產(chǎn)項目的特點：周期：項目運作時間長繁雜性：內(nèi)外部接口多方式：并行、交叉運作多對象：以人為主，變數(shù)多結(jié)果：一次性，遺憾多很多房地產(chǎn)公司在咨詢公司的幫助下開始擴充分完善運營管理職能——應(yīng)對項目管理過程中出現(xiàn)的一系列問題一些房地產(chǎn)企業(yè)運營管理職能的設(shè)置情況-1華遠(yuǎn)—運營管理部（06年的職能）

組織管理計劃管理資本運作與管理商業(yè)經(jīng)營管理

流程管理信息化管理首創(chuàng)—運營管理中心（05年的職能）

項目經(jīng)營計劃管理項目實施監(jiān)察管理合作供應(yīng)商管理業(yè)務(wù)流程管理信息化管理世茂—運營管理部（06年的職能）

綜合計劃管理部門績效評估流程管理公司制度管理華潤—運營管理部（07的職能）

戰(zhàn)略管理

項目計劃運營管理客戶滿意度管理銷售定價管理一些房地產(chǎn)企業(yè)運營管理職能的設(shè)置情況-2運營管理

負(fù)責(zé)組織集團層面的營運類會議的召開，并向參會人員報告項目開發(fā)運行情況；針對集團項目運營過程情況和特點，整合（集團、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動項目開發(fā)計劃、任務(wù)的完成；負(fù)責(zé)組織對集團公司所屬項目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問題的落實；建立運營報告體系，定期撰寫集團公司的運營報告并有針對性地發(fā)布（運營狀況、運營問題、運營風(fēng)險、面臨機會及重大事項的處理情況等內(nèi)容）；建立并完善運營風(fēng)險監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運營風(fēng)險，提出應(yīng)對方案及措施，供集團領(lǐng)導(dǎo)參考決策；負(fù)責(zé)組織項目后評估，收集匯總項目總結(jié)報告；負(fù)責(zé)階段成果的管理；計劃管理

負(fù)責(zé)根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團三年度經(jīng)營計劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營計劃、年度經(jīng)營計劃；負(fù)責(zé)組織匯編集團年度經(jīng)營計劃，并對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢查和考核；負(fù)責(zé)組織項目總體計劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項目總體開發(fā)計劃的執(zhí)行和考核；負(fù)責(zé)審核下屬公司的項目總體開發(fā)計劃及計劃關(guān)鍵節(jié)點變更；負(fù)責(zé)集團各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運營協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)對集團各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團績效考評會；流程管理

負(fù)責(zé)建立集團公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團公司變革需要進(jìn)行修訂；負(fù)責(zé)管理體系的建立與運行維護(hù)工作，指導(dǎo)集團各部門及下屬公司的流程體系建立工作；負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作；會議、信息管理

負(fù)責(zé)集團公司重要會議的籌備和組織，撰寫相關(guān)會議紀(jì)要并對決議事項進(jìn)行督辦；負(fù)責(zé)組織集團的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作；負(fù)責(zé)集團公司各類行政文件的擬制、審核、行文、機要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作IT管理

集團整體信息平臺的技術(shù)性規(guī)劃與實施；集團/各城市/各項目辦公網(wǎng)絡(luò)和計算機的技術(shù)性維護(hù)與管；負(fù)責(zé)辦公自動化電子設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施及配套易耗品的采購；負(fù)責(zé)公司信息安全和信息權(quán)限設(shè)定運營管理管什么？

——通過“以始為終”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的各要素設(shè)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)運營管理管理范疇管理措施管理目標(biāo)項目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險；項目收益控制項目成果管理項目各階段的成果管理+項目后評估成果降低運營風(fēng)險，提升項目質(zhì)量進(jìn)度計劃管理項目計劃、管理計劃的管理協(xié)調(diào)提升項目運營效率運營決策管理會議管理（項目例會、評審會、運營例會等）提高決策效率目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標(biāo)的動態(tài)即時控制資金、預(yù)算管理預(yù)算的編制及滾動控制防范資金風(fēng)險，提高資金使用效率實現(xiàn)預(yù)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)運營管理管的重點:

——PTQC–PerformanceTimeQualityConferenceP：運營績效（設(shè)定—跟蹤—評估）T：時間節(jié)點管理（項目進(jìn)度計劃管理）Q：質(zhì)量管理（成果管理）C：決策管理（運營會議管理）運營管理職能設(shè)置

——與企業(yè)設(shè)定項目成功的標(biāo)尺有關(guān)（項目成功—項目管理成功—企業(yè)成功）財務(wù)緯度指標(biāo)收益類：凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間客戶緯度指標(biāo)項目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運營緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項目管理的提升運營管理職能設(shè)置

——根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個發(fā)展階段計劃管理型管理型運營體系專業(yè)型運營體系

計劃管理計劃管理運營績效管理關(guān)鍵決策管理流程管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理信息與知識管理計劃管理運營績效管理關(guān)鍵決策管理流程管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理信息與知識管理投資決策管理目標(biāo)成本管理資金預(yù)算管理企業(yè)三運營三管理三負(fù)責(zé)三人應(yīng)三該具三備哪三些主三要素三質(zhì)？企業(yè)三如何三選擇三、培三養(yǎng)運三營管三理人三才？課題三討論——2、國三內(nèi)房三地產(chǎn)三企業(yè)三運營三管控三模式三發(fā)展三的歷三程及三特點三；3、房三地產(chǎn)三企業(yè)三如何三根據(jù)三自身三特點三選擇三合適三的運三營管三控模三式；1、什三么是三運營三管理三？運三營管三理管三什么三？國內(nèi)三房地三產(chǎn)企三業(yè)發(fā)三展的三歷程——四個三階段第一三階段三是單三項目三管理三階段三；第二三階段三是同三城市三下的三多項三目管三理階三段；第三三階段三是多三城市三下的三多項三目管三理階三段；第四三個階三段是三多城三市多三項目三區(qū)域三化管三理階三段；（這三時候三，因三為城三市公三司的三數(shù)量三已經(jīng)三超出三了集三團總?cè)康娜芾砣热枞獙⑷鼐壢拷某侨袆澣善齾^(qū)并三成立三區(qū)域三總部三進(jìn)行三區(qū)域三化管三理三）國內(nèi)三大型三房地三產(chǎn)企三業(yè)發(fā)三展階三段解三析□三19三88年1月20日，三公司三正式三注冊三營業(yè)三，名三稱為“深圳三市*三*工三業(yè)村三建設(shè)三服務(wù)三公司”；三□19三92年1月，三公司三更名三為“深圳三市福三田區(qū)三**三實業(yè)三開發(fā)三公司”□19三93年1月，三公司三取得三房地三產(chǎn)經(jīng)三營權(quán)三，并三獲取三第一三個房三地產(chǎn)三開發(fā)三項目□19三93年3月，三公司三總部三遷至三福田三區(qū)*三*大三廈三□19三93年5月，三**三物業(yè)三公司三成立三；三□19三93年7月，三將沙三嘴工三業(yè)村三正式三定名三為“**三工業(yè)三區(qū)”村辦三企業(yè)項目三公司□三19三94年1月，三公司三更名三為“深圳三市*三*實三業(yè)開三發(fā)總?cè)尽?；同三?月，三公司三更名三為“**三實業(yè)三開發(fā)三總公三司”□19三94年，**三集團三第一三個住三宅小三區(qū)“**三花園”推向三市場；□19三94年5月，三公司三向深三圳市三體改三辦提三出申三請，三進(jìn)行“現(xiàn)代三化企三業(yè)制三度改三革試三點”，并三得到三批準(zhǔn)三；三□19三96年，“**三海景三花園”公開三發(fā)售；三□19三96年2月，三公司三第一三批員三工持三股認(rèn)三購工三作完三成；三□19三96年2月，三公司三完成三股份三制改三造后三，定三名為“**三（集三團）三股份三有限三公司”國內(nèi)三大型三房地三產(chǎn)企三業(yè)發(fā)三展階三段解三析項目三公司同城三市多三項目三房地三產(chǎn)公三司國內(nèi)三大型三房地三產(chǎn)企三業(yè)發(fā)三展階三段解三析同城三市多三項目三房地三產(chǎn)公三司多城三市多三項目三房地三產(chǎn)公三司□三19三97年11月，三公司三發(fā)行三新股三，香三港深三業(yè)控三股有三限公三司認(rèn)三購50三40萬股三，成三為公三司的三第二三大股三東；三□三深圳三地產(chǎn)三開發(fā)三：*三*海三景花三園、三**三海灣三花園三、*三*翠三園銷三售勢三頭良三好；19三99年，三深圳三市*三*置三業(yè)顧三問有三限公三司正三式成三立三□20三00年*三*集三團北三京分三公司三注冊三成立三，20三01年北三京公三司獲三取2個項三目。□20三01年1月，三**三集團三在上三海證三券交三易所三公開三發(fā)行三人民三幣普三通A股股三票90三00萬股三，同三年4月12日，三正式三在上三海證三券交三易所三掛牌三上市三?！?0三02年上三海公三司成三立并三獲取2個項三目國內(nèi)三大型三房地三產(chǎn)企三業(yè)發(fā)三展階三段解三析□20三03年武三漢、三東莞三、珠三海公三司成三立；三東莞三、珠三海公三司歸三屬深圳三區(qū)域三公司管理三，武三漢公三司為三集團三直屬三城市三公司三；□20三04年增三發(fā)1億股三，募三集資三金9億元□20三05年天三津公三司、三廣州三公司三、西三安公三司、三寧波三公司三成立三；天三津公三司歸三屬北京三區(qū)域三公司管理三，廣三州公三司歸三屬深三圳區(qū)三域公三司管三理，三寧波三公司三歸屬三上海三區(qū)域三公司三管理三，西三安公三司為三集團三直屬三城市三公司三；□20三06年佛三山公三司、三沈陽三公司三成立三；佛三山公三司歸三屬深三圳區(qū)三域公三司管三理，三沈陽三公司三為集三團直三屬城三市公三司；□2007年成三立南三京公三司和三杭州三公司三，均三歸屬上海三區(qū)域公三司管理三；□20三07年增三發(fā)1.三7億股三，募三集資三金35億元三；多城三市多三項目三房地三產(chǎn)公三司多城三市多三項目三區(qū)域三化管三理階三段房地三產(chǎn)企三業(yè)在三不同三發(fā)展三階段三中經(jīng)三常會三遇到三哪些三問題三？單項三目管三理階三段——老板三不滿三意，三員工三很無三奈核心三員工三跳槽三，項三目階三段性三陷入三不利老板三的意三志與三職業(yè)三經(jīng)理三人的三專業(yè)三之間三的尷三尬。。三。。三。。房地三產(chǎn)企三業(yè)在三不同三發(fā)展三階段三中經(jīng)三常會三遇到三哪些三問題三？同城三市多三目管三理階三段——管不三過來三，領(lǐng)三導(dǎo)越三大越三忙范過三的錯三誤繼三續(xù)范三，感三覺不三會出三問題三的地三方老三出問三題多變?nèi)嬋齽澆蝗缱內(nèi)觳恢赖娜虑槿絹砣蕉?。。三。。三。。房地三產(chǎn)企三業(yè)在三不同三發(fā)展三階段三中經(jīng)三常會三遇到三哪些三問題三？多城三市多三目管三理階三段——異地三項目三不好三管異地三項目三水土三不服三，突三發(fā)事三件多管理三效率三低，三決策三效率三低感覺三能人三太少管理三成本三急劇三增長。。三。。三。。房地三產(chǎn)企三業(yè)在三不同三發(fā)展三階段三中經(jīng)三常會三遇到三哪些三問題三？多城三市多三項目三區(qū)域三化管三理階三段——套路三不統(tǒng)三一，三各自三為戰(zhàn)能人三不愿三待集三團，三業(yè)務(wù)三和管三理脫三節(jié)執(zhí)行三力下三降諸侯三化、三官僚三化滋三長。。三。。三。。2、國三內(nèi)房三地產(chǎn)三企業(yè)三運營三管控三模式三發(fā)展三的歷三程及三特點三；3、房三地產(chǎn)三企業(yè)三如何三根據(jù)三自身三特點三選擇三合適三的運三營管三控模三式；1、什三么是三運營三管理三？運三營管三理管三什么三？根據(jù)三企業(yè)三戰(zhàn)略三發(fā)展三和實三際能三力水三平選三擇匹三配的三運營三管控三模式三，運三營管三控模三式要三體現(xiàn)三企業(yè)三的戰(zhàn)三略思三想和三管理三思想三，要三有穩(wěn)三定性三和可三發(fā)展三性建議——主體三詞——匹配參考三：美三國VS中國三管控三模式單項三目公三司——近期三不會三新增三項目總經(jīng)理副總/總助董事長設(shè)計工程部市場營銷部行政人事部成本財務(wù)部設(shè)計管理工程管理材料管理成本管理合約管理預(yù)結(jié)算管理市場研究項目策劃項目推廣客服管理銷售管理項目拓展報批報建行政總務(wù)人力資源計劃運營

品牌推廣財務(wù)管理資金管理稅務(wù)事務(wù)公司組織架構(gòu)圖特點三：架三構(gòu)簡三單、三管理三流程三簡潔三、管三理效三能高三，在三合適三的管三理部三門內(nèi)三設(shè)立三計劃三運營三崗及三職能單項三目公三司——近期三會新三增項三目特點三：職三能設(shè)三置清三晰，三可發(fā)三展性三強，三項目三增加三時可三保持三管理三的穩(wěn)三定和三延續(xù)三性，三在項三目達(dá)三到2-三3個時三也適三用；三在合三適的三管理三部門三內(nèi)設(shè)三立計三劃運三營崗三位及三職能三；總經(jīng)理副總/總助董事長設(shè)計部市場營銷部行政人事部成本部設(shè)計管理工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究項目策劃項目推廣銷售管理客服管理項目拓展設(shè)計報建行政總務(wù)人力資源計劃運營

品牌推廣財務(wù)管理資金管理稅務(wù)事務(wù)公司組織架構(gòu)圖工程部項目開發(fā)部報批報建財務(wù)部預(yù)結(jié)算管理同城三市下三多項三目公三司——三3個及三以上三項目三，推三薦運三營管三控模三式特點三：矩三陣式三特點三，職三能設(shè)三置清三晰，三可發(fā)三展性三強，三專業(yè)三能力三的培三養(yǎng)度三高，三人工三效能三高總經(jīng)理副總/總監(jiān)/總助設(shè)計部市場營銷部行政人事部成本部設(shè)計管理工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究項目策劃項目推廣銷售管理客服管理項目拓展設(shè)計報建行政總務(wù)人力資源品牌推廣財務(wù)管理資金管理稅務(wù)事務(wù)公司組織架構(gòu)圖工程部項目開發(fā)部報批報建財務(wù)部預(yù)結(jié)算管理計劃管理項目運營管理運營管理部流程制度管理信息與知識管理運營副總/總監(jiān)項目總經(jīng)理項目部同城三市下三多項三目公三司——三3個及三以上三項目三，為三何不三推薦三項目三制？不推三薦項三目制三的原三因：公司三整體三人工三效能三低；公司三職能三部門三的專三業(yè)能三力不三利培三養(yǎng)、三統(tǒng)一三和提三高；公司三各項三目人三為影三響因三素大三，差三異性三大；很難三找到三那么三多合三適的三能人三；案例三：某三公司三項目三人員三配置三變遷**項目05年大三項目三制管三理模三式下三人員三配置報批報建項目經(jīng)理項目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價工程師建筑設(shè)計師景觀設(shè)計師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計師文員兼資料7人，含結(jié)構(gòu)3人3人1人1人1/2人一共8人報批報建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計師建筑設(shè)計師景觀設(shè)計師造價工程師資料管理員土建工程師銷售經(jīng)理機電、結(jié)構(gòu)3人1.5人項目總助項目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門秘書給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理設(shè)計經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理1人0.5人不含三銷售三和行政人員三，近40人的三配置造價三工程三師建筑三設(shè)計三師景觀三設(shè)計三師房產(chǎn)三策劃三師廣告三策劃三師銷售三經(jīng)理室內(nèi)三設(shè)計三師一共3人銷控三人員策劃人員室內(nèi)三設(shè)計三師建筑三設(shè)計三師景觀三設(shè)計三師銷售三經(jīng)理機電三設(shè)計每增三加16萬方三增加1人總助/副總項目三總經(jīng)三理公司三職能三部門三管理1人結(jié)構(gòu)三設(shè)計三師1/三5-三1/三3人1人每增三加8萬方三增加1人報批三報建1人水電三配套資料三兼秘三書土建三工程三師2人1人3人注：三以10萬方三在建三面積三為基三準(zhǔn)配三置，三以8萬方三增加三值進(jìn)三行人三員補三充1人1人共8人每增三加16萬方三增加1人**項目07年小三項目三制管三理模三式下三人員三配置三（矩三陣式三）數(shù)據(jù)1：房三地產(chǎn)三開發(fā)三系統(tǒng)三人均三創(chuàng)利三能力三比較三（20三06年）三單位三：萬三元數(shù)據(jù)2：管三理費三用率三比較三（20三06年）2.39%2.87%3.10%3.96%4.04%4.05%4.08%4.54%4.77%5.18%6.00%6.65%7.29%0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞保利雅居樂招商首創(chuàng)合生中海金融街萬科碧桂園復(fù)地世茂金地多城三市下三多項三目管三理階三段建議三運營三管控三模式三應(yīng)遵三循的三幾個三原則與戰(zhàn)三略匹三配原三則——以夯三實管三理基三礎(chǔ)為三根本三，提三升專三業(yè)化三、精三細(xì)化三管理三能力三，在三適合三現(xiàn)狀三的基三礎(chǔ)上三，符三合企三業(yè)未三來3-三5年的三戰(zhàn)略三發(fā)展三要求三，逐步三培養(yǎng)三從操三作管三控型三向運三營管三控型三轉(zhuǎn)變?nèi)哪苋Ρ馄饺齽t——縮短三管理三路徑三，考三慮業(yè)三務(wù)流三程的三簡單三、高三效和三順暢三，提三高管三理績?nèi)岣呷\營三效率三原則——考慮三了房三地產(chǎn)三行業(yè)三的效三益和三風(fēng)險三把控三的特三點，三架構(gòu)三設(shè)置三盡量三專業(yè)三化和三清晰三化，三集團三和城三市公三司之三間采三用分三層授三權(quán)方三式，三減少三權(quán)責(zé)三重疊三，縮三短決三策周三期，三提高三整體三運作三效率建議三運營三管空三模式——操作三管控三型集團三設(shè)立三專門三的運三營管三理部三門，三城市三公司三在合三適的三管理三部門三設(shè)立三運營三管理三崗位三及職三能集團三運營三管理三部門三職能三：計劃三管理運營三績效三管理關(guān)鍵三決策三管理流程三管理階段三成果三管理關(guān)鍵三決策三管理信息三與知三識管三理集團城市三公司集團三職能三部門三與城三市公三司之三間的三管控三關(guān)系城市三公司三主辦集團三職能三部門三主辦概念三規(guī)劃三及方案三設(shè)計施工三過程三設(shè)計三配合設(shè)計三總體三計劃三及設(shè)三計費三用預(yù)三算項目三拓展三及報三批報三建：項目三信息三收集三及調(diào)三研項目三初篩項目三可研項目三獲取報批三報建設(shè)三計三：擴初三設(shè)計施工三圖設(shè)三計成三本三：采購三分判三及目三標(biāo)成三本確三定集團三采購城市三采購各階三段測三算及三成本三分析結(jié)算三管理營三銷三：項目三策劃營銷三策劃活動三及廣三告管三理營銷三類采三購管三理銷售三管理客三服三：客戶三服務(wù)工三程三：工程三管理銷控三管理客戶三服務(wù)三體系三建設(shè)三及督三導(dǎo)工程三維修建議三運營三管控三模式——運營三管控三型多城三市區(qū)三域化三管理三階段——運營三管控三模式三建議當(dāng)集三團下三屬的三異地三城市三公司三超過三三個三，且三單個三城市三公司三平行三開發(fā)三的項三目多三于3個時三，建三議集三團應(yīng)三由操三作管三控型三向運三營管三控型三逐步三轉(zhuǎn)變?nèi)?。在轉(zhuǎn)三變的三過程三中可三以根三據(jù)各三城市三公司三能力三的成三熟度三分步三實施三。此時三具有三區(qū)域三管理三職能三的城三市公三司應(yīng)三設(shè)立三專門三的運三營管三理部三門。三具體三的模三式根三據(jù)自三身特三點可三以借三鑒目三前走三在前三面的三一些三管理三優(yōu)秀三的標(biāo)三桿企三業(yè)的三模式三。營銷三：設(shè)計三：成本三：本地三項目區(qū)域三職能三體系項目三策劃營銷三策劃廣告三管理銷售三與服三務(wù)＊概念三設(shè)計方案三設(shè)計擴初三設(shè)計施工三圖設(shè)三計施工三過程設(shè)計三管理區(qū)域三招標(biāo)（入三圍）區(qū)域三招標(biāo)（定三標(biāo)）項目三招標(biāo)（入三圍）項目三招標(biāo)＊三＊（定三標(biāo)）成本三控制三流程土地三信息三獲取區(qū)域三內(nèi)客三服體三系的三建設(shè)客服三：土地三拓展三：工程三：工程三技術(shù)三人員三培養(yǎng)技術(shù)三管理工程三供應(yīng)三商管三理現(xiàn)場三質(zhì)量三管理工程三進(jìn)度三管理工程三成本三控制報批三報建報批三報建三：客戶三投訴升級三處理服務(wù)三水平三監(jiān)控客戶三關(guān)系三維護(hù)家天三下客三戶會房屋三保修現(xiàn)場三投訴三處理可研三報告上報三集團案例——某企三業(yè)區(qū)三域化三管理三管控三權(quán)責(zé)億元營銷三：設(shè)計三：成本三：異地三項目區(qū)域三職能三體系項目三策劃營銷三策劃廣告三管理銷售三與服三務(wù)概念三設(shè)計方案三設(shè)計擴初三設(shè)計施工三圖設(shè)三計施工三過程設(shè)計三管理區(qū)域三招標(biāo)（入三圍）區(qū)域三招標(biāo)（定三標(biāo)）項目三招標(biāo)（入三圍）項目三招標(biāo)（定三標(biāo)）成本三控制三流程報批三報建報批三報建三：工程三：工程三技術(shù)三人員三培養(yǎng)技術(shù)三管理工程三供應(yīng)三商管三理現(xiàn)場三質(zhì)量三管理工程三進(jìn)度三管理工程三成本三控制區(qū)域三內(nèi)客三服體三系的三建設(shè)客服三：客戶三投訴的升三級處三理服務(wù)三水平三監(jiān)控客戶三關(guān)系三維護(hù)家天三下客三戶會房屋三保修現(xiàn)場三投訴三處理土地三信息三獲取土地三拓展三：可研三報告上報三集團案例——某企三業(yè)區(qū)三域化三管理三管控三權(quán)責(zé)第一三部分三回顧什么三是運三營管三理？——運營三管理三就是三在一三定資三源條三件下三，“三為達(dá)三成項三目目三標(biāo)而三采取三的各三種管理三手段”——三“人+錢+土地三”運營三管理項目三開發(fā)/經(jīng)營三目標(biāo)運營三管理三管什三么？——通過三“以始三為終”的三管理三手段三，管三理好三影響三項目三開發(fā)三、經(jīng)三營目三標(biāo)實三現(xiàn)的三各要三素；——房地三產(chǎn)項三目運三營管三理的三重點三：PT三QCP：運三營績?nèi)ВㄈO(shè)定—跟蹤—評估三）T：時三間節(jié)三點管三理（三項目三進(jìn)度三計劃三管理三）Q：質(zhì)三量管三理（三成果三管理三）C：決三策管三理（三運營三會議三管理三）第一三部分三回顧如何三選擇三合適三的運三營管三空模三式？——根據(jù)三企業(yè)三戰(zhàn)略三發(fā)展三和實三際能三力水三平選三擇匹配的運三營管三控模三式，三運營三管控三模式三要體三現(xiàn)企三業(yè)的三戰(zhàn)略三思想三和管三理思三想，三要有三穩(wěn)定三性和三可發(fā)三展性第一三部分三回顧目錄第一三部分三：房三地產(chǎn)三企業(yè)三運營三管理三解析第二三部分三：如三何構(gòu)三建房三地產(chǎn)三企業(yè)三計劃三管理三體系第三三部分三：如三何搭三建系三統(tǒng)化三的房三地產(chǎn)三項目三管理三體系還是三先從三房地三產(chǎn)項三目的三管理三目標(biāo)三談起在所三有的三指標(biāo)三當(dāng)中三，“進(jìn)度”是三最基三本的三指標(biāo)三之一三，也三常常三被認(rèn)三為是三最重三要、三管理三難度三最大三的指三標(biāo)之三一因此三，對三于大三多數(shù)三房地三產(chǎn)企三業(yè)而三言，三運營三管理三都首三先從三“計三劃管三理”三開始財務(wù)緯度指標(biāo)收益類：凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間客戶緯度指標(biāo)項目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運營緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項目管理的提升房地三產(chǎn)項三目的三特點三決定三了房三地產(chǎn)三企業(yè)三關(guān)注三“進(jìn)三度”三，關(guān)三注“三計劃三管理三”由于三項目三開發(fā)三周期三的拖三長，三房地三產(chǎn)投三資的三機會三風(fēng)險三會加三大進(jìn)度三時間三，是三影響三管理三費用三和財三務(wù)費三用高三低的三一個三決定三因素（一三天一三輛奧三迪的三故事三）進(jìn)度三時間三，是三影響三項目IR三R的重三要因三素之三一，三而IR三R是大三部分三企業(yè)三作為三項目三投資三決策三的重三要依三據(jù)（根三據(jù)某三集團三對典三型中三型項三目的三分析三，在三地價三占開三發(fā)成三本30三-4三5%時，三項目三開盤三時間三提前1個月三，項三目的IR三R水平三將提三高0.三7-三1%左右三）房地三產(chǎn)項三目內(nèi)三外部三接口三多，三協(xié)同三與協(xié)三調(diào)非三常繁三雜計劃三管理三的過三程，三是房三地產(chǎn)三項目三系統(tǒng)三分析三和風(fēng)三險分三析的三過程計劃三管理三是項三目管三理人三員的三必備三工具IR三R指項三目投三資的三內(nèi)部三收益三率項目三計劃三管理三是房三地產(chǎn)三企業(yè)三項目三運營三管理三的重三點項目三計劃三管理三有多三重要？多項目運作的需求多項目的同時運作，需要有效的計劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持項目計劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證規(guī)范化／精細(xì)化管理的需求房地產(chǎn)開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外部接口多等特點，需要通過項目來進(jìn)行有效的組織和協(xié)調(diào)隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，管理層的決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項目計劃的管理來實現(xiàn)基于從人盯人的管理行為向基于計劃的目標(biāo)管理的轉(zhuǎn)變加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求好的項目計劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段項目三計劃三管理三是房三地產(chǎn)三企業(yè)三項目三運營三管理三的難三點項目管理的現(xiàn)實中經(jīng)常遇到的問題干到哪算哪（沒有計劃）三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）計劃排不了（都給自己留足時間，不管別人能不能干）啊呀，忘了這事了（計劃漏項）工程部／營銷部急得團團轉(zhuǎn)（上游計劃的拖延）不該干的干了，該干的還沒動（計劃不清晰，眉毛胡子一把抓）。。。。。。計劃三管理三的根三本是三什么三？——計劃三管理三的根三本不三是制三訂計三劃本三身，三而是三為了三實現(xiàn)三有效三管理達(dá)成計劃管理目標(biāo)的關(guān)鍵要素組織保障，責(zé)任明確項目關(guān)鍵節(jié)點導(dǎo)向及時地過程跟蹤與預(yù)警結(jié)果考核與績效驅(qū)動全員2、計三劃體三系的三策劃1、計三劃體三系管三理架三構(gòu)的三設(shè)計3、計三劃的三編制4、計三劃的三監(jiān)控三與預(yù)三警5、計三劃執(zhí)三行狀三況的三評估三考核6、計三劃管三理難三點及三對策計劃三體系三管理三架構(gòu)三與企三業(yè)所三處的三發(fā)展三階段三及選三擇的三運營三管控三模式三緊密三相關(guān)單項三目管三理階三段——在管三理部三門設(shè)三置專三門的三計劃三運營三崗，三賦予三其合三適的三職級三，在三同城三市2個項三目時三也可三使用同城三市多三項目三管理三階段三（項三目達(dá)三到3個及三以上三時）計劃類型計劃編制計劃實施計劃監(jiān)控計劃考評項目關(guān)鍵節(jié)點計劃運營管理部門+相關(guān)專業(yè)相關(guān)專業(yè)全體運營管理部門總經(jīng)理+運營管理部門項目總體進(jìn)度計劃運營管理部門+相關(guān)專業(yè)相關(guān)專業(yè)全體運營管理部門項目專項進(jìn)度計劃運營管理部門+責(zé)任部門責(zé)任部門運營管理部門部門上級領(lǐng)導(dǎo)+運營管理部門部門管理計劃部門負(fù)責(zé)人部門全體部門上級領(lǐng)導(dǎo)+運營管理部門總經(jīng)理+部門上級領(lǐng)導(dǎo)+運營管理部門——選擇三操作三管控三型模三式，設(shè)置三運營三管理三部門，根三據(jù)部三門職三責(zé)設(shè)三置崗三位；三部門三職責(zé)三建議三：計三劃管三理、三運營三績效三管理三、關(guān)三鍵決三策、三管理三流程三管理三、階三段成三果管三理、三關(guān)鍵三決策三管理三、信三息與三知識三管理三，可三根據(jù)三企業(yè)三的管三理、三戰(zhàn)略三導(dǎo)向三適當(dāng)三增減三職能多城三市多三項目三管理三階段三（操三作管三空型三）計劃類型計劃編制計劃實施計劃監(jiān)控計劃考評項目關(guān)鍵節(jié)點計劃運營管理部門+城市總經(jīng)理+相關(guān)專業(yè)城市公司+相關(guān)專業(yè)全體運營管理部門集團總裁+運營管理部門項目總體進(jìn)度計劃運營管理部門+城市公司總經(jīng)理+相關(guān)專業(yè)城市公司+相關(guān)專業(yè)全體運營管理部門+城市計劃運營崗項目專項進(jìn)度計劃城市計劃運營崗+責(zé)任部門責(zé)任部門運營管理部門+城市計劃運營崗城市公司總經(jīng)理+運營管理部門+城市計劃運營崗城市公司管理計劃城市公司總經(jīng)理+城市公司計劃運營崗城市公司全體運營管理部門+城市計劃運營崗集團總裁+運營管理部門城市公司部門管理計劃部門負(fù)責(zé)人部門全體城市公司計劃運營崗城市公司總經(jīng)理+部門上級領(lǐng)導(dǎo)+城市公司計劃運營崗——集團設(shè)置三運營三管理三部門，根三據(jù)部三門職三責(zé)設(shè)三置崗三位，三城市三公司設(shè)置三計劃三運營三崗；集三團運三營管三理部三門職三責(zé)建三議：三計劃三管理三、運三營績?nèi)Ч苋?、三關(guān)鍵三決策三、管三理流三程管三理、三階段三成果三管理三、關(guān)三鍵決三策管三理、三信息三與知三識管三理，三可根三據(jù)企三業(yè)的三管理三、戰(zhàn)三略導(dǎo)三向適三當(dāng)增三減職三能多城三市多三項目三區(qū)域三化管三理階三段（三運營三管控三型）計劃類型計劃編制計劃實施計劃監(jiān)控計劃考評項目關(guān)鍵節(jié)點計劃集團及區(qū)域運營管理部門+區(qū)域總經(jīng)理+項目負(fù)責(zé)人+相關(guān)專業(yè)區(qū)域公司全體集團運營管理部門集團總裁+集團運營管理部門項目總體進(jìn)度計劃區(qū)域運營管理部門+區(qū)域公司總經(jīng)理+項目負(fù)責(zé)人+相關(guān)專業(yè)區(qū)域公司全體集團運營管理部門+區(qū)域運營管理部門+項目負(fù)責(zé)人項目專項進(jìn)度計劃區(qū)域運營管理部門+項目負(fù)責(zé)人+責(zé)任部門責(zé)任部門區(qū)域運營管理部門+項目負(fù)責(zé)人項目負(fù)責(zé)人+區(qū)域運營管理部門區(qū)域公司管理計劃區(qū)域公司總經(jīng)理+區(qū)域運營管理部門區(qū)域公司全體集團及區(qū)域運營管理部門集團總裁+集團運營管理部門區(qū)域公司部門管理計劃部門負(fù)責(zé)人部門全體區(qū)域運營管理部門+部門上級領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域總經(jīng)理+部門上級領(lǐng)導(dǎo)+區(qū)域運營管理部門——集團設(shè)置三運營三管理三部門，根三據(jù)部三門職三責(zé)設(shè)三置崗三位；三城市三公司設(shè)置三運營三管理三部門；運三營管三理部三門職三責(zé)：三計劃三管理三、運三營績?nèi)Ч苋怼⑷P(guān)鍵三決策三、管三理流三程管三理、三階段三成果三管理三、關(guān)三鍵決三策管三理、三信息三與知三識管三理，三可根三據(jù)企三業(yè)的三管理三、戰(zhàn)三略導(dǎo)三向適三當(dāng)增三減職三能2、計三劃體三系的三策劃1、計三劃體三系管三理架三構(gòu)的三設(shè)計3、計三劃的三編制4、計三劃的三監(jiān)控三與預(yù)三警5、計三劃執(zhí)三行狀三況的三評估三考核6、計三劃管三理難三點及三對策計劃三體系三策劃三的目三標(biāo)匹配性完整性層次性可控性與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)略導(dǎo)向匹配與管控模式匹配與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季/月度計劃等要覆蓋項目開發(fā)全過程的業(yè)務(wù)活動要全員覆蓋需要建立自上而下的層級逐級細(xì)分管理計劃支持項目計劃計劃的模版及工具可供參考的工作周期適用性案例三：三**三集團三三級三計劃三體系集團三級三集團三發(fā)展三戰(zhàn)略三規(guī)劃/3年經(jīng)三營目三標(biāo)計三劃層級項目計劃體系管理計劃體系一級項目總體經(jīng)營計劃（含關(guān)鍵節(jié)點計劃及經(jīng)營指標(biāo)）公司年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)二級項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃公司季度計劃三級項目專項計劃（工程、設(shè)計、招標(biāo)、營銷、示范區(qū)、樣板間等等）部門年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)+月度計劃案例三：三**三集團三三級三計劃三體系——簡單三型層級項目計劃體系管理計劃體系一級項目總體經(jīng)營計劃（含關(guān)鍵節(jié)點計劃及經(jīng)營指標(biāo)）公司年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)二級項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃公司月度計劃三級項目專項計劃（工程、設(shè)計、招標(biāo)、營銷、示范區(qū)、樣板間等等）公司下部門月度計劃集團三級三年度三經(jīng)營三計劃三／３三年經(jīng)三營規(guī)三劃計劃三體系三策劃三的特三點１個目三標(biāo)——體現(xiàn)三企業(yè)三的戰(zhàn)三略及三管理三思想２個體三系——項目三計劃三體系三＋管三理計三劃體三系３個層三級——分級三計劃三管理項目三計劃三分級三體系三分析三：三三層級三＋四三要素項目三總體三經(jīng)營三開發(fā)三計劃年度調(diào)整

經(jīng)營目標(biāo)資金運作目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營計劃銷售回款計劃費用支出計劃項目成本目標(biāo)項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃，關(guān)鍵節(jié)點計劃項目運營策劃

經(jīng)營目標(biāo)資金運作目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營計劃銷售回款計劃費用支出計劃項目成本目標(biāo)項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃，關(guān)鍵節(jié)點計劃項目三年度三經(jīng)營三開發(fā)三計劃項目三月度三／季三度經(jīng)三營開三發(fā)計三劃月／三季度三資金三計劃月／三季度三銷售三回款三計劃月／三季度三進(jìn)度三計劃項目三執(zhí)行三計劃三（管三理計三劃）月／三季度三動態(tài)三成本三分析項目三三級三計劃三管理三體系三應(yīng)用三時應(yīng)三注意三：在設(shè)三定項三目總?cè)w經(jīng)三營開三發(fā)計三劃模三版時三需要三切實三考慮三本企三業(yè)的三管理三基礎(chǔ)三，需先抓三重點，而三后由三易而三難分步三實施，也三可通三過分解三動作來達(dá)三到目三標(biāo)。項目三開發(fā)三經(jīng)營三目標(biāo)三的設(shè)三定應(yīng)簡單三明了。項目三經(jīng)營三開發(fā)三計劃三計劃三最終三要通三過管三理計三劃來三實現(xiàn)三，重三點要三抓好月／三季度三計劃的管三理落三實工三作。項目三計劃三的分三級管三理原三則——項目三計劃三的分三級管三理與三企業(yè)三的管三控模三式和三管理三的成三熟度三有關(guān)三，但三在管三理思三路上三遵循三的原三則不三會變?nèi)?，即抓三一級三（主三?dǎo)）三，管三一級三（審三批）三，看三一級三（知三情）——某些三時候三，一三些經(jīng)三常性三滯后三和重三要的三專項三計劃三要加三強關(guān)三注，三不必三局限三于分三級管三理的三約束操作三管控三型項三目計三劃分三級管三理原三則：項目計劃集團城市公司項目備注一級計劃項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目關(guān)鍵節(jié)點計劃組織編制，審批確定，全過程監(jiān)控督辦參與編制參與編制抓二級計劃項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃項目月度開發(fā)經(jīng)營計劃審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整參與編制管三級計劃項目專項計劃項目周計劃備案（知情）審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看在特三殊階三段，三集團三可以三加強三對項三目總?cè)w進(jìn)三度計三劃和三項目三專項三計劃三的管三理運營三管控三型項三目計三劃分三級管三理原三則：項目計劃集團城市公司項目備注一級計劃項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃（項目一級節(jié)點計劃）項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃主導(dǎo)，項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃審批，過程監(jiān)控督辦編制項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃，編制年度經(jīng)營開發(fā)計劃參與編制抓二級計劃項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃（項目二級計劃節(jié)點）項目季度開發(fā)經(jīng)營計劃審批，監(jiān)控組織編制、調(diào)整參與編制管三級計劃項目月度開發(fā)經(jīng)營計劃項目專項計劃項目周計劃備案（知情）審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看項目三節(jié)點三分級三策劃如何三確定三項目三的關(guān)三鍵節(jié)三點？——事實三上沒三有標(biāo)三準(zhǔn)的三項目三關(guān)鍵三節(jié)點三，項三目的三關(guān)鍵三節(jié)點三是根三據(jù)項三目開三發(fā)流三程和三企業(yè)三對于三項目三管理三的需三求來三設(shè)置三的。——關(guān)鍵三節(jié)點三＝項三目里三程碑三節(jié)點三＋體三現(xiàn)項三目管三理思三想的三節(jié)點——各房三地產(chǎn)三企業(yè)三由于三管控三模式三的不三同，三管理三精細(xì)三度的三差別三，會三設(shè)定三不同三的關(guān)三鍵節(jié)三點，三依據(jù)三公司三和項三目的三特點三，一三般會三有２三０－三５０三個左三右的三項目三關(guān)鍵三節(jié)點項目三的里三程碑三節(jié)點——１２三個項目三定位規(guī)劃三方案單體三方案初步三設(shè)計施工三圖設(shè)三計總包三監(jiān)理三單位三確定開工達(dá)預(yù)三售條三件結(jié)構(gòu)三封頂竣工三備案入住三開始開盤體現(xiàn)三管理三管理三思想三的主三要節(jié)三點項目的難點及進(jìn)度的過程控制點對財務(wù)／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點１、五證的取得２、景觀施工圖３、樁基施工圖４、施工報建圖５、綜合管網(wǎng)施工圖６、精裝修施工圖７、基礎(chǔ)提前施工８、正負(fù)０９、景觀、道路施工完成１、開工２、正負(fù)０３、結(jié)構(gòu)封頂４、銷售展示區(qū)開放５、展示樣板房開放６、外腳手架拆除７、竣工備案８、準(zhǔn)入證１、土地交付２、項目總體經(jīng)營開發(fā)目標(biāo)確定３、成本目標(biāo)確定４、招標(biāo)分判５、營銷策劃報告６、工程策劃７、項目后評估１、交樓樣板房２、內(nèi)部預(yù)驗收３、銷售代理公司選定４、入住工作方案５、內(nèi)部整改完成６、物業(yè)移交７、業(yè)主預(yù)驗收案例——某運三營管三控型三房地三產(chǎn)集三團公三司一三級關(guān)三鍵節(jié)三點計三劃序號關(guān)鍵節(jié)點計劃完成時間實際完成時間負(fù)責(zé)人集團重點控制１取得國土使用證發(fā)展部１２交地發(fā)展部３完成方案設(shè)計研發(fā)部４完成初步設(shè)計研發(fā)部５完成施工圖設(shè)計研發(fā)部６取得開工證工程部７項目開工工程部２８售樓處、樣板區(qū)開放工程部９取得預(yù)售許可證營銷部１０開盤營銷部３１１景觀施工進(jìn)場工程部１２竣工備案工程部４１３開始交付工程部５１４交房完成率９５％工程部案例——某操三作管三控型三房地三產(chǎn)集三團公三司關(guān)三鍵節(jié)三點計三劃項目三開發(fā)三周期三基準(zhǔn)三分析案例三：＊三＊公三司項三目開三發(fā)周三期基三準(zhǔn)物業(yè)類型標(biāo)段規(guī)模前期工作施工周期總周期調(diào)整原則4層+1層地下2.5萬m27m/210d7.5m/225d14.5m/435d1、不帶地下室減少10d，地下室增加1層相應(yīng)增加20天。2、帶1層轉(zhuǎn)換層增加15d，帶2層裙房增加20d。3、11層以下，每增減1層相應(yīng)增減12-13d，11層以上，每增減1層相應(yīng)增減10-11d。4、精裝修項目不調(diào)增周期。6層+1層地下2.5萬m28.5m/255d15.5m/465d11層+1層地下5.0萬m210.5m/315d17.5m/525d24層+1層地下5.0萬m214.0m/425d21.0m/635d33層+2層地下5.0萬m218.0m/540d25.0m/750基準(zhǔn)三的計三算起三始點三：獲三取土三地；三結(jié)束三點：三一期三取得三竣工三備案三證明三，以三自然三天計三算。三二期三及以三后期三的推三進(jìn)，三在滿三足項三目經(jīng)三營目三標(biāo)的三條件三下，三可在三此基三準(zhǔn)基三礎(chǔ)上三做適三當(dāng)調(diào)三增，三在總?cè)w計三劃或三專項三計劃三中予三以體三現(xiàn)。基準(zhǔn)三的適三用規(guī)三模是三占地三５０三０畝三（約三３３三萬平三米）三以下三的項三目，三超過三此規(guī)三模的三項目三要在三此基三礎(chǔ)上三對實三施方三案階三段的三基準(zhǔn)三做適三當(dāng)調(diào)三增?；鶞?zhǔn)三重點三分析三關(guān)鍵三線路三工作三周期三，非三關(guān)鍵三線路三工作三周期三要服三從并三溶于三關(guān)鍵三線路三工作三周期三。除春三節(jié)和三冬施三外，三基準(zhǔn)三已考三慮了三所有三可預(yù)三見風(fēng)三險因三素。三原則三上，三冬施三可調(diào)三增30天，三跨春三節(jié)施三工可三調(diào)增30天，三跨春三節(jié)前三期工三作可三調(diào)增15天。對于三一期三面積三超過三建議三標(biāo)段三面積三的情三況，三可以三采取三分區(qū)三的推三進(jìn)策三略，三分區(qū)三間隔三時間三宜控三制在20三-3三0天，三但一三期的三總體三推進(jìn)三周期三不得三超過三基準(zhǔn)三值案例三：＊三＊公三司項三目展三示區(qū)三開放三基準(zhǔn)三周期物業(yè)類型設(shè)計周期招標(biāo)周期開工證施工周期子總周期調(diào)整原則6層單體130d40d10d5m/150d11m/330d不帶地下室減15d，4層單體減15d高層單體130d40d10d5m/150d11m/330d帶1層地下室減15d原則三上，三示范三區(qū)開三放時三點與三項目三開盤三時點三一致三，如三有因三特殊三原因三，兩三者可三以不三一致三。售三樓處三開放三時點三比項三目開三盤時三點至三少提三前30天對于6層及三以下三單體三，示三范區(qū)三開放三時要三求展三示立三面整三體效三果；三對于11層及三以上三單體三，示三范區(qū)三開放三時不三展示三立面三整體三效果三；對三于6-三11層單三體，三示范三區(qū)開三放時三是否三展示三立面三效果三，依三具體三情況三而定考核基準(zhǔn)開始點結(jié)束點基準(zhǔn)值考核數(shù)據(jù)來源部門考核級別項目項目開盤獲取土地項目首次開盤330d營運中心Ⅰ利潤結(jié)轉(zhuǎn)獲取土地一期竣工備案詳見4.2.1款營運中心Ⅰ項目施工周期取得開工證竣工備案營運中心Ⅱ售樓處開放獲取土地售樓處本體及周邊環(huán)境施工完成、整改完成，營銷搬入開始正式辦公300

d營銷部Ⅱ示范區(qū)開放獲取土地示范區(qū)本體特別是立面、樣板間、環(huán)境施工完成、整改完成330

d營銷部Ⅱ設(shè)計總設(shè)計周期獲取土地施工圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見140/170d項目中心工程、成本部Ⅱ方案設(shè)計獲取土地實施方案公司、集團評審、調(diào)整定稿戶型、單體平立面確定技術(shù)應(yīng)用方案初步確定報建方案圖咨詢完成，正式方案報建圖內(nèi)審?fù)瓿尚薷某鰣D園林、交通、人防咨詢完成90d項目總經(jīng)理，集團技術(shù)管理部，開發(fā)部Ⅱ擴初設(shè)計方案設(shè)計完成實施方案最終成果完成并集團備案結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)方案、部品設(shè)計方案確定園林、交通、人防規(guī)劃和擴初、消防、規(guī)證報建圖按邏輯關(guān)系完成出圖并公司內(nèi)部審核修改無誤20/30d集團技術(shù)管理部，開發(fā)部Ⅱ施工圖設(shè)計擴初設(shè)計完成完成報外審圖出圖，出圖前內(nèi)審?fù)瓿?0/30d成本部Ⅱ擴初設(shè)計完成報外審圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見30/50d項目中心工程、成本部Ⅱ營銷定位優(yōu)化獲取土地產(chǎn)品建議書公司評審?fù)ㄟ^且，建議書充分含蓋了概念、方案設(shè)計輸入條件30d項目總經(jīng)理，設(shè)計部Ⅱ項目策劃獲取土地項目策劃報告公司評審?fù)ㄟ^60d項目總經(jīng)理、設(shè)計部Ⅱ營銷策劃報告完成公司公司和集團評審定稿開盤前3個月項目總經(jīng)理，集團技術(shù)部Ⅱ價格方案完成公司評審和集團備案開盤前15天項目總經(jīng)理，集團技術(shù)部Ⅱ銷售周期銷建配合，項目銷售結(jié)案與項目竣工同期項目總經(jīng)理、營運中心Ⅱ開發(fā)總報建周期獲取土地取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證140/150d營運中心Ⅱ施工許可辦理招標(biāo)手續(xù)完成具備施工許可證進(jìn)件條件取得施工許可證10/13d項目中心工程Ⅱ成本方案外部招標(biāo)取得立項批復(fù)外部招標(biāo)手續(xù)完成具備方案報件條件30開發(fā)部Ⅱ總包招標(biāo)完成報外審圖出圖，出圖前內(nèi)審?fù)瓿蓛?nèi)部定標(biāo)，外部招標(biāo)手續(xù)完成具備施工許可證進(jìn)件條件，從開標(biāo)到內(nèi)部定標(biāo)15天。40/47d開發(fā)部Ⅱ考核三基準(zhǔn)三分為Ⅰ級和Ⅱ級，Ⅰ級基三準(zhǔn)的三調(diào)整三由項三目總?cè)?jīng)理三提出三，營三運副三總審三核、三總經(jīng)三理審三批，Ⅱ級基三準(zhǔn)的三調(diào)整三由項三目各三專業(yè)三口協(xié)三調(diào)一三致后三提出三，營三運中三心經(jīng)三理審三核、三項目三總經(jīng)三理審三批。三審批三以O(shè)A形式三進(jìn)行三，營三運中三心備三案。項目三總體三開發(fā)三計劃三是該三基準(zhǔn)三的實三施性三工具三，營三運中三心必三須按三照該三基準(zhǔn)三進(jìn)行三編制三，按三規(guī)定三流程三進(jìn)行三評審/審批三。為三維護(hù)三項目三總體三開發(fā)三計劃三的嚴(yán)三肅性三，同三時又三充分三實現(xiàn)三計劃三的動三態(tài)性三管理三，在Ⅰ級考三核點三（即三開盤三時點三和利三潤結(jié)三轉(zhuǎn)時三點）三不發(fā)三生實三質(zhì)性三變化三的情三況下三，不三調(diào)整三總體三計劃三，而三是以三階段三性專三項計三劃的三形式三進(jìn)行三管理三，階三段性三專項三計劃三由項三目計三劃督三辦負(fù)三責(zé)編三制，三營運三中心三經(jīng)理三審核三、項三目總?cè)?jīng)理三審批三。階三段性三專項三計劃三的微三觀層三面調(diào)三整，三在項三目月三度工三作計三劃中三體現(xiàn)三，按三月度三計劃三管理三流程三執(zhí)行三?；鶞?zhǔn)三是門三檻性三指標(biāo)三，工三作項三不滿三足基三準(zhǔn)要三求，三只能三評價B以下三；對三于調(diào)三增的三基準(zhǔn)三，不三論是三否滿三足調(diào)三增后三的基三準(zhǔn)，三只能三評價A以下三。營運三中心三負(fù)責(zé)三考核三數(shù)據(jù)三的采三集并三定期三統(tǒng)計三公布三，為三基準(zhǔn)三的優(yōu)三化做三好基三礎(chǔ)工三作。三考核三數(shù)據(jù)三來源三部門三（下三游部三門）三負(fù)責(zé)三考核三數(shù)據(jù)三的提三供，三不能三提供三者，三按不三利于三下游三部門三原則三確定三上游三部門三工作三完成三時點三。案例三：＊三＊公三司項三目周三期基三準(zhǔn)考三核2、計三劃體三系的三策劃1、計三劃體三系管三理架三構(gòu)的三