房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范

MobileResearchActivitesofETRI房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范中國建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng)中國房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)主講人：董振武房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范二商品房銷售的幾種模式比較分析一目錄開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范三商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總四開發(fā)商自產(chǎn)自銷模式開發(fā)商與代理商協(xié)同銷售模式代理商獨(dú)家代理銷售模式代理商聯(lián)合代理銷售模式【一】商品房銷售的幾種模式比較分析商品房銷售的幾種模式與利弊分析1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范9、商品房銷售中其它熱點(diǎn)問題法律分析6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范7、商品房銷售常見的幾類糾紛及對策8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范銷售代理與開發(fā)商的法律關(guān)系開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商如何應(yīng)對銷售代理風(fēng)險(xiǎn)“合同法律關(guān)系”

or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系”

1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)?！径可唐贩夸N售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范商品房環(huán)境方面的宣傳商品房使用功能廣告表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語的廣告表明商品房證號、面積、價(jià)格等方面的廣告。商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問題如何防范？【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范2345包銷人主體資格的法律效力包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包銷人的售房宣傳廣告引起糾紛，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任包銷人不按包銷合同約定價(jià)格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失（1）若開發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。（2）若開發(fā)商違約，由包銷人承擔(dān)責(zé)任。（3）若開發(fā)商違約，由開發(fā)商與包銷人共同承擔(dān)責(zé)任。（1）開發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價(jià)格將商品房售出（2）開發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價(jià)格將商品房出售16商品房包銷中的稅金問題◆常見的幾種包銷合同糾紛法律風(fēng)險(xiǎn)分析（1）開發(fā)商與包銷人對外銷售的稅金承擔(dān)問題（2）開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問題

3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)售許可證風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防預(yù)售登記備案風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)防在按揭中，開發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，主要包括：銀行逾期放款或未按購房人要求放款。銀行的上述行為有可能影響整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)按揭中的購房人與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個(gè)人的情況千差萬別，其中的風(fēng)險(xiǎn)隱患表現(xiàn)在：①購房人的騙貸行為。②購房人逾期還款。③拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。

預(yù)防【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范

售后包租存在的問題法律問題金融問題★從金融層面來講，售后包租就是將不動產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品?！镆恍└悴缓玫氖酆蠓底忭?xiàng)目實(shí)際就是非法集資行為?！飶姆蓪用鎭碇v，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實(shí)行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！锛幢闶乾F(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。即便開發(fā)商承諾承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果開發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為空中樓閣，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)被投資者承擔(dān)。

6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范7、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟

房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性和房屋商品的特殊性決定了爭議或訴訟的不可避免性，而且爭議或訴訟往往是群體性的,那么面對如此棘手的問題開發(fā)商該如何應(yīng)對及預(yù)防呢？

◆交房階段引發(fā)爭議或訴訟之應(yīng)對方略◆規(guī)劃變更問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對方略◆回遷項(xiàng)目房屋質(zhì)量問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對方略

【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范8、商品房銷售中其它熱點(diǎn)問題法律分析商品房住宅的配套公建設(shè)施的移交與歸屬

交付的商品房不符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或合同約定問題分析商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)及爭議處理層高、日照、采光、層次、發(fā)射塔、變壓器、電纜等其它相鄰權(quán)糾紛已過保修期的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題的承擔(dān)責(zé)任陽臺面積計(jì)算公寓式酒店、單身公寓等買賣的法律問題

屋頂平臺買賣的效力贈送草坪或花園的法律效力車庫的銷售法律效力【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范1、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系2、如何做到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主“三方共贏”3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合與配合4、開發(fā)商全委及自建物業(yè)公司的利弊分析6、物業(yè)管理十大困局7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題5、成立業(yè)主委員會的利弊【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范◆開發(fā)商與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系

前期介入階段

委托與受托關(guān)系

前期物業(yè)階段

委托管理物業(yè)的合同關(guān)系

物業(yè)管理階段

基本不存在法律關(guān)系1、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系◆物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關(guān)系委托與受托的法律關(guān)系【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范

物業(yè)公司轉(zhuǎn)變角色，由管理者變?yōu)榉?wù)者重視管理規(guī)約制定，以及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)物業(yè)建管分離12、如何達(dá)到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共贏23【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合與配合

房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的配合財(cái)務(wù)投入財(cái)務(wù)收益溝通協(xié)調(diào)資源支持人員素質(zhì)內(nèi)部管理水平接管項(xiàng)目對立核算業(yè)主服務(wù)品牌建設(shè)后續(xù)發(fā)展

4全委與自建的利弊比較【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范有利于樹立良好的品牌形象對物業(yè)管理有協(xié)助作用有利于杜絕違規(guī)操作有利于開展對業(yè)主的工作樹立了一個(gè)強(qiáng)大的對抗對象一些內(nèi)部操作程序會受制約

5、成立業(yè)主委員會的利弊“難產(chǎn)三”的三業(yè)委三會炒“三舊管三家”三要慎三行模糊三的車三庫產(chǎn)三權(quán)自建三、自三管的三是與三非服務(wù)三質(zhì)量三難公三斷“事實(shí)三服務(wù)三”怎三界定業(yè)主三隱私三權(quán)的三邊界“保安三”保三什么物業(yè)三管理的十三大困三局艱難三的物三業(yè)收三費(fèi)尷尬三的自三我管三理6、物三業(yè)管三理十三大困三局【三】開發(fā)三商、三建筑三商、三物業(yè)三公司三、業(yè)三主間三的問三題及三風(fēng)險(xiǎn)三防范7、其三他物三業(yè)管三理與三服務(wù)三相關(guān)三法律三問題現(xiàn)行三法律三對物三業(yè)公三司起三訴業(yè)三主有三哪些三限制三性條三件？三物業(yè)三公司三如何三應(yīng)對三？業(yè)主三委員三會是三否具三有起三訴開三發(fā)商三或物三業(yè)公三司的三主體三資格三？物業(yè)三管理三合同三糾紛三是否三適用《消費(fèi)三者權(quán)三益保三護(hù)法》？依法三催繳三物業(yè)三管理三費(fèi)應(yīng)三否注三意訴三訟時(shí)三效？物業(yè)三管理三公司三幫助三業(yè)主三更換三維修三物件三，出三現(xiàn)質(zhì)三量問三題，三物業(yè)三管理三公司三是否三應(yīng)賠三償業(yè)三主？業(yè)主三委員三會經(jīng)三選舉三產(chǎn)生三但尚三未進(jìn)三行登三記備三案，三其與三物業(yè)三管理三公司三簽訂三的合三同能三否作三為收取物三業(yè)費(fèi)三的依三據(jù)？業(yè)主三擅自三在建三筑物三的頂三層建三設(shè)輕三體房三是否三違反三物業(yè)三管理三制度三？物業(yè)三交接三難在三何處三？【三】開發(fā)三商、三建筑三商、三物業(yè)三公司三、業(yè)三主間三的問三題及三風(fēng)險(xiǎn)三防范案例三一：三配套三設(shè)施三、座三落、三位置三與廣三告宣三傳、三合同三約定三不符案例三二：三房屋三面積三差異三大案例三三：三房屋三質(zhì)量三不合三格案例三四：三樓盤三的實(shí)三際環(huán)三境、三布局三與模三型不三一致案例三五：三認(rèn)購三書糾三紛及三處理案例三六：三裝修三標(biāo)準(zhǔn)三與廣三告宣三傳、三合同三約定三不符案例