投資性房地產(chǎn)

第七章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征與范圍

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征與的范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

特征：

1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動；

2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)作為存貨核算。

3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，包括成本模式和公允價值模式。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目

1.已出租的建筑物，是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；

2.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)；

注意：

1)已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

2)企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)，也不屬于投資性房地產(chǎn)。3)母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項房地產(chǎn)應確認為母公司的投資性房地產(chǎn)。但是從集團角度來講，該房地產(chǎn)屬于集團的內(nèi)部資產(chǎn)，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。

3.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

注意：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目

1.自用房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。如：企業(yè)經(jīng)營管理的飯店

2.作為存貨的房地產(chǎn)。例如房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房。

（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項目1.一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨計量和出售的，不確認為投資性房地產(chǎn)。

2.企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產(chǎn)。

3.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。

4.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館、飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可確認為投資性房地產(chǎn)。

注意：閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。

說明：下列各項，適用其他相關(guān)準則：自用房地產(chǎn)，適用《固定資產(chǎn)》、《無形資產(chǎn)》作為存貨的房地產(chǎn)，適用《存貨》，銷售收入適用《收入》企業(yè)代建的房地產(chǎn)，收入和費用的確認和計量適用《建造合同》投資性房地產(chǎn)租金收入和售回租回，適用《租賃》【例1單項選擇題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋

B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權(quán)

D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物

【答案】B

【解析】選項A屬于企業(yè)的存貨；選項C屬于無形資產(chǎn)。選項D，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量(一)投資性房地產(chǎn)的確認投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：1、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

(二)投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。

1.外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

注意：能夠確認為外購的投資性房地產(chǎn)，就房產(chǎn)而言，應該是在購入時就對外出租；外購的持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)可以確認為投資性房地產(chǎn)。如果是購入并打算日后出租的房屋，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

注意：建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。例如地震、臺風、洪水等導致發(fā)生的非正常損失，應該計入到營業(yè)外支出?！纠?】20×8年1月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×8年10月，甲企業(yè)預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達到預定可使用狀態(tài)）時開始起租。20×8年11月1日，三棟廠房同時完工（達到預定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的實際造價均為1000萬元，能夠單獨出售。假設甲企業(yè)采用成本計量模式。

甲企業(yè)的賬務處理如下：

土地使用權(quán)中的對應部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝[600×（1000÷3000）]＝200（萬元）

借：投資性房地產(chǎn)——廠房10000000

貸：在建工程10000000

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

3.非投三資性三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換為三投資三性房三地產(chǎn)三的成三本，三應按三“投三資性三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換”三的原三則來三確定三。二、三與投資三性房三地產(chǎn)三有關(guān)三的后三續(xù)支三出（一三）資三本化三的后三續(xù)支三出滿足三投資三性房三地產(chǎn)三確認三條件三的，三應當三計入三投資三性房三地產(chǎn)三成本三；例三如出三租過三程中三建筑三物的三改良三支出三。注意三：資本三化的三后續(xù)三支出通過“投資三性房三地產(chǎn)--三-廠房三（在三建）”科目三核算三?！纠?】20三×8年3月，三甲企三業(yè)與三乙企三業(yè)的三一項三廠房三經(jīng)營三租賃三合同三即將三到期三。該三廠房三按照三成本三模式三進行三后續(xù)三計量三，原三價為2三00三0萬元三，已三計提三折舊60三0萬元三。為三了提三高廠三房的三租金三收入三，甲三企業(yè)三決定三在租三賃期三滿后三對廠三房進三行改三擴建三，并三與丙三企業(yè)三簽訂三了經(jīng)三營租三賃合三同，三約定三自改三擴建三完工三時將三廠房三出租三給丙三企業(yè)三。3月15日，三與乙三企業(yè)三的租三賃合三同到三期，三廠房三隨即三進入三改擴三建工三程。12月10日，三廠房三改擴三建工三程完三工，三共發(fā)三生支三出15三0萬元三，即三日按三照租三賃合三同出三租給三丙企三業(yè)。三假設三甲企三業(yè)采三用成三本計三量模三式。甲企三業(yè)的三賬務三處理三如下三：三（1）20三×8年3月15日，三投資三性房三產(chǎn)轉(zhuǎn)三入改三擴建三工程三：三借：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）14三0三0000三0投資三性房三地產(chǎn)三累計三折舊6三00三000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房20三0三0000三0（2）20三×8年3月15日～12月10日三借：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）1三50三0三00三0貸：三銀行三存款三等1三50三0三00三0（3）20三×8年12月10日是三，改三擴建三工程三完工三：三借：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房15三5三00三0三00貸：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）15三5三00三0三00【例4】20三×8年3月，三甲企三業(yè)與三乙企三業(yè)的三一項三廠房三經(jīng)營三租賃三合同三即將三到期三。為三了提三高廠三房的三租金三收入三，甲三企業(yè)三決定三在租三賃期三滿后三對廠三房進三行改三擴建三，并三與丙三企業(yè)三簽訂三了經(jīng)三營租三賃合三同，三約定三自改三擴建三完工三時將三廠房三出租三給丙三企業(yè)三。3月15日，三與乙三企業(yè)三的租三賃合三同到三期，三廠房三隨即三進入三改擴三建工三程。11月10日，三廠房三改擴三建工三程完三工，三共發(fā)三生支三出15三0萬元三，即三日按三照租三賃合三同出三租給三丙企三業(yè)。3月15日，三廠房三賬面三余額三為1三20三0萬元三，其三中成三本1三00三0萬元三，累三計公三允價三值變?nèi)齽?0三0萬元三。假三設甲三企業(yè)三采用三公允三價值三計量三模式三。甲企三業(yè)的三賬務三處理三如下三：三（1）20三×8年3月15日，三投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)入三改擴三建工三程：三借三：投三資性三房地三產(chǎn)——廠房三（在三建）12三0三0000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——成本10三0三0000三0——公允三價值三變動2三00三000三0（2）20三×8年3月15日～11月10日三借：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）1三50三0三00三0貸：三銀行三存款1三50三0三00三0（3）20三×8年11月10日，三改擴三建工三程完三工三借：三投資三性房三地產(chǎn)——成本13三5三00三0三00貸：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）13三5三00三0三00（二三）費三用化三的后三續(xù)支三出不滿三足投三資性三房地三產(chǎn)確三認條三件的三，應三當在三發(fā)生三時計三入當三期損三益（三借記三“其三他業(yè)三務成三本”三等科三目）三?！纠?】甲企三業(yè)對三其某三項投三資性三房地三產(chǎn)進三行日三常維三修，三發(fā)生三維修三支出1萬元三。三本三例中三，日三常維三修支三出屬三于費三用化三的后三續(xù)支三出，三應當三記入三當期三損益三。三甲企三業(yè)的三賬務三處理三如下三：三借：三其他三業(yè)務三成本10三00三0貸：三銀行三存款三等10三0三00第三三節(jié)三投三資性三房地三產(chǎn)的三后續(xù)三計量一、三后續(xù)三計量三原則企業(yè)三通常三應當三采用成本三模式對投三資性三房地三產(chǎn)進三行后三續(xù)計三量，三也可三采用公允三價值模式三對投三資性三房地三產(chǎn)進三行后三續(xù)計三量。注意三：同三一企三業(yè)只三能采三用一三種模三式對三所有三投資三性房三地產(chǎn)三進行三后續(xù)三計量三，不得三同時三采用三兩種三計量三模式。1、成本三計量三模式在成三本模三式下三，應三當按三照《企業(yè)三會計三準則三第4號——固定三資產(chǎn)》和《企業(yè)三會計三準則三第6號——無形三資產(chǎn)》的規(guī)三定，三對投三資性三房地三產(chǎn)進三行計三量，三計提三折舊三或攤?cè)N；三存在三減值三跡象三的，三應當三按照《企業(yè)三會計三準則三第8號——資產(chǎn)三減值》的規(guī)三定進三行處三理。核算三要點:(1三)設置三“投三資性三房地三產(chǎn)”三科目三核算三；(2三)要按三期（三月）三計提三折舊三或進三行攤?cè)N，三要確三認收三取租三金的三收入三，通三過“三其他三業(yè)務三收入三”科三目核三算。三計提三的折三舊或三攤銷三的金三額通三過“三其他三業(yè)務三成本三”科三目核三算。(3三)應比三照固三定資三產(chǎn)、三無形三資產(chǎn)三來計三提減三值準三備。三借記三“資三產(chǎn)減三值損三失”三，貸三記“三投資三性房三地產(chǎn)三減值三準備三”。2、公允三價值三計量三模式前提三：根三據(jù)本三準則三第十三條規(guī)三定，三只有三存在三確鑿三證據(jù)三表明三投資三性房三地產(chǎn)三的公三允價三值能三夠持三續(xù)可三靠取三得的三，才三可以三采用三公允三價值三模式三計量三。采用三公允三價值三模式三計量三的投三資性三房地三產(chǎn)，三應當三同時三滿足三下列三條件三：三（1）投三資性三房地三產(chǎn)所在三地有活三躍的三房地三產(chǎn)交三易市三場。三所三在地三，通三常是三指投三資性三房地三產(chǎn)所三在的三城市三。對三于大三中型三城市三，應三當為三投資三性房三地產(chǎn)三所在三的城三區(qū)。三（2）企三業(yè)能三夠從三活躍三的房三地產(chǎn)三交易三市場三上取三得同類三或類三似房地三產(chǎn)的三市場三價格三及其三他相三關(guān)信三息，三從而三對投三資性三房地三產(chǎn)的三公允三價值三作出三合理三的估三計。同類三或類三似的三房地三產(chǎn)，三對建三筑物三而言三，是三指所三處地三理位三置和三地理三環(huán)境三相同三、性三質(zhì)相三同、三結(jié)構(gòu)三類型三相同三或相三近、三新舊三程度三相同三或相三近、三可使三用狀三況相三同或三相近三的建三筑物三；對三土地三使用三權(quán)而三言，三是指三同一三城區(qū)三、同三一位三置區(qū)三域、三所處三地理三環(huán)境三相同三或相三近、三可使三用狀三況相三同或三相近三的土三地。核算三要點:(1三)同樣三要設三置“三投資三性房三地產(chǎn)三”科三目核三算(2三)和采三用成三本模三式計三量的三區(qū)別三是采三用公三允價三值模三式計三量的三投資三性房三地產(chǎn)不再三計提三折舊三，不三再進三行攤?cè)N，三也不三需要三計提三減值三準備三。(三3)設置三“公三允價三值變?nèi)齽訐p三益”三科目三核算三期末三投資三性房三地產(chǎn)三公允三價值三變動三的影三響。資產(chǎn)三負債三表日三，借:投資三性房三地產(chǎn)(公允三價值三變動)貸:公允三價值三變動三損益或做三相反三的會三計分三錄。待處三置該三投資三性房三地產(chǎn)三時，三將其三持有三期間三累計三產(chǎn)生三的“三公允三價值三變動三損益三”轉(zhuǎn)三入“三其他三業(yè)務三成本三”科三目。(4三)取得三租金三收入三，借三記“三銀行三存款三”等三科目三，貸三記“三其他三業(yè)務三收入三”等三科目三。【例6】甲企三業(yè)為三從事三房地三產(chǎn)經(jīng)三營開三發(fā)的三企業(yè)三。20三×7年8月，三甲公三司與三乙公三司簽三訂租三賃協(xié)三議，三約定三將甲三公司三開發(fā)三的一三棟精三裝修三的寫三字樓三于開三發(fā)完三成的三同時三開始三租賃三給乙三公司三使用三，租三賃期三為l0年。三當年10月1日，三該寫三字樓三開發(fā)三完成三并開三始起三租，三寫字三樓的三造價三為90三0三0000三0元。三由于三該棟三寫字三樓地三處商三業(yè)繁三華區(qū)三，所三在城三區(qū)有三活躍三的房三地產(chǎn)三交易三市場三，而三且能三夠從三房地三產(chǎn)交三易市三場上三取得三同類三房地三產(chǎn)的三市場三報價三，甲三公司三決定三采用三公允三價值三模式三對該三項出三租的三房地三產(chǎn)進三行后三續(xù)計三量。20三×7年l2月31日，三該寫三字樓三的公三允價三值為92三0三0000三0元。20三×8年12月31日，三該寫三字樓三的公三允價三值為93三0三0000三0元。甲企三業(yè)的三賬務三處理三如下三：三（1）20三×7年10月1日，三甲公三司開三發(fā)完三成寫三字樓三并出三租三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓（三成本三）90三0三0000三0貸：三開發(fā)三成本90三0三0000三0（2）20三×7年12月31日，三以公三允價三值為三基礎三調(diào)整三其賬三面價三值，三公允三價值三與原三賬面三價值三之間三的差三額計三入當三期損三益三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓（三公允三價值三變動三）2三00三000三0貸：三公允三價值三變動三損益2三00三000三0（3）20三×8年12月31日，三公允三價值三又發(fā)三生變?nèi)齽尤瑁喝顿Y三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓（三公允三價值三變動三）1三00三000三0貸：三公允三價值三變動三損益1三00三000三03、投資三性房三地產(chǎn)三后續(xù)三計量三模三式的三變更三企業(yè)三對投三資性三房地三產(chǎn)的三計量三模式三一經(jīng)三確定三，不三得隨三意變?nèi)?。成本三模式三轉(zhuǎn)為三公允三價值三模式三的，三應當三作為三會計三政策三變更，按三照《企業(yè)三會計三準則三第28號——會計三政策三、會三計估三計變?nèi)腿铄e三更正》處理,進行三追溯三調(diào)整三，將三計量三模式三變更三時公三允價三值與三賬面三價值三的差三額，三調(diào)整三期初三留存三收益三（未三分配三利潤三）。注意三：已采三用公三允價三值模三式計三量的三投資三性房三地產(chǎn)三，不三得從三公允三價值三模式三轉(zhuǎn)為三成本三模式三。成本模式公允價值模式會計政策變更不得轉(zhuǎn)換【例7】甲企三業(yè)將三某一三棟寫三字樓三租賃三給乙三公司三使用三，并三一直三采用三成本三模式三進行三后續(xù)三計量三。20三×9年1月1日，三甲企三業(yè)認三為，三出租三給乙三公司三使用三的寫三字樓三，其三所在三地的三房地三產(chǎn)交三易市三場比三較成三熟，三具備三了采三用公三允價三值模三式計三量的三條件三，決三定對三該項三投資三性房三地產(chǎn)三從成三本模三式轉(zhuǎn)三換為三公允三價值三模式三計量三。該三寫字三樓的三原造三價為90三0三0000三0元，三已計三提折三舊2三70三0三00三0元，三賬面三價值三為87三3三00三0三00元。20三×9年1月1日，三該寫三字樓三的公三允價三值為95三0三0000三0元。三假三設甲三企業(yè)三按凈三利潤三的l0三%計提三盈余三公積三。甲企三業(yè)的三賬務三處理三如下三：三借三：投三資性三房地三產(chǎn)——三××寫字三樓（三成本三）95三0三0000三0（變?nèi)杖嗜齼r值三）三投資三性房三地產(chǎn)三累計三折舊三（攤?cè)N）2三70三0三00三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓90三0三0000三0利潤三分配——未分三配利三潤6三93三0三00三0盈余三公積77三0三00三0第四三節(jié)三投資三性房三地產(chǎn)三的轉(zhuǎn)三換和三處置一、投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三形式三和轉(zhuǎn)三換日1．轉(zhuǎn)三換形三式“非三投資三性房三地產(chǎn)三”與三“投三資性三房地三產(chǎn)”三的轉(zhuǎn)三換。2．轉(zhuǎn)三換日“非三投資三性房三地產(chǎn)三”轉(zhuǎn)三換為三“投三資性三房地三產(chǎn)”三：租三賃期三開始三日或三用于三資本三增值三的日三期?！巴度Y性三房地三產(chǎn)”三轉(zhuǎn)換三為“三非投三資性三房地三產(chǎn)”三：房三地產(chǎn)三達到三自用三狀態(tài)三日期三。二、房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換的三會計三處理1．成三本模三式投資三性房三地產(chǎn)三采用三成本三計量三模式三的房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三如下三圖所三示：非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)換按賬面價值轉(zhuǎn)換對固三定資三產(chǎn)和三無形三資產(chǎn)三：“固三定資三產(chǎn)”三或“投三資性三房地三產(chǎn)”三科目“無三形資三產(chǎn)”三科目“累三計折三舊”三或“累三計攤?cè)N”三科目科目“投三資性三房地三產(chǎn)累計三折舊三（攤?cè)N）三”“固三定資三產(chǎn)減三值準三備”三“投三資性三房地三產(chǎn)或“三無形三資產(chǎn)三減值三減三值準三備”三科目準備三”科三目在成三本模三式下三，應三當將三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換前三的賬面三價值作為三轉(zhuǎn)換三后的三入賬三價值三。（1）將三作為三存貨三的房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為投三資性三房地三產(chǎn)借：三投資三性房三地產(chǎn)三（賬三面余三額）存貨三跌價三準備貸：三開發(fā)三產(chǎn)品（2）自三用房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為投三資性三房地三產(chǎn)三借：三投資三性房三地產(chǎn)三累三計折三舊或三累計三攤銷三固三定資三產(chǎn)減三值準三備或三無形三資產(chǎn)三減值三準備三貸三：固三定資三產(chǎn)或三無形三資產(chǎn)三投三資性三房地三產(chǎn)累三計折三舊（三攤銷三）三投資三性房三地產(chǎn)三減值三準備（3）將三投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為自三用的借：三固定三資產(chǎn)投資三性房三地產(chǎn)三累計三折舊(攤銷)貸：三投資三性房三地產(chǎn)三（賬三面余三額）累計三折舊借:投資三性房三地產(chǎn)三減值三準備貸：三固三定資三產(chǎn)減三值準三備【例8】某年7月末三，甲三企業(yè)三將出三租在三外的三廠房三收回三，8月1日開三始用三于本三企業(yè)三的商三品生三產(chǎn)，三該廠三房相三應由三投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為自三用房三地產(chǎn)三。該三項房三地產(chǎn)三在轉(zhuǎn)三換前三采用三成本三模式三計量三，截三至某三年7月31日，三賬面三價值三為37三6三50三0三00元，三其中三，原三價50三0三0000三0元，三累計三已計三提折三舊12三3三50三0三00元。三甲三企業(yè)三某年8月1日的三賬務三處理三如下三：三借：三固定三資產(chǎn)50三0三0000三0投資三性房三地產(chǎn)三累計三折舊三（攤?cè)N）12三3三50三0三00貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××廠房50三0三0000三0累計三折舊12三3三50三0三002．公三允價三值模三式非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，非投資性房地產(chǎn)公允價值與投資性房地產(chǎn)賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，投資性房地產(chǎn)公允價值與非投資性房地產(chǎn)賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積—其他資本公積”科目采用三公允三價值三模式三計量三的投三資性三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換為三自用三房地三產(chǎn)時三，應三當以三其轉(zhuǎn)三換當三日的公允三價值作為三自用三房地三產(chǎn)的三賬面三價值三，公三允價三值與三原賬三面價三值的三差額三計入當期三損益。（三公允三價值三變動三損益三）（1）三投資三性房三地產(chǎn)三向非三投資三產(chǎn)房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三，賬三務處三理如三下：借：三固定三資產(chǎn)三或無三形資三產(chǎn)（三公允三價值三）三貸：三投資三性房三地產(chǎn)――成本――公允三價值三變動三（或三借記三）三公三允價三值變?nèi)齽訐p三益（三或借三記）（2）如三果是三非投三資性三房地三產(chǎn)向三投資三產(chǎn)房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三，賬三務處三理如三下：三借三：投三資性三房地三產(chǎn)——成本三（公三允價三值）三累計三折舊三或累三計攤?cè)N三固三定資三產(chǎn)減三值準三備、三無形三資產(chǎn)三減值三準備三或存三貨跌三價準三備三公允三價值三變動三損益三（差三額在三借方三）三貸：三固定三資產(chǎn)三、無三形資三產(chǎn)或三開發(fā)三產(chǎn)品三資三本公三積——其他三資本三公積三（差三額在三貸方三）（3）將三作為三存貨三的房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為投三資性三房地三產(chǎn)借：三投資三性房三地產(chǎn)三（成三本）公允三價值三變動三損益存貨三跌價三準備貸：三開發(fā)三產(chǎn)品資本三公積三（三其他三資本三公積三）資產(chǎn)三負債三表日借：三投資三性房三地產(chǎn)三（公三允價三值變?nèi)齽樱┵J：三公允三價值三變動三損益【例9】甲企三業(yè)是三從事三房地三產(chǎn)開三發(fā)業(yè)三務的三企業(yè)三，20三×7年3月10日，三甲企三業(yè)與三乙企三業(yè)簽三訂了三租賃三協(xié)議三，將三其開三發(fā)的三一棟三寫字三樓整三體出三租給三乙企三業(yè)使三用，三租賃三期開三始日三為20三×7年4月15日。20三×7年4月15日，三該寫三字樓三的賬三面余三額為45三0三00三000三0元，三未計三提存三貨跌三價準三備，三轉(zhuǎn)換三后采三用公三允價三值模三式計三量。三假設4月15日該三寫字三樓的三公允三價值三為41三0三00三000三0元，20三×7年12月31日，三該項三投資三性房三地產(chǎn)三的公三允價三值為43三0三00三000三0元。20三×8年4月租三賃期三屆滿三，甲三企業(yè)三收回三該項三投資三性房三地產(chǎn)三，并三于20三×8年6月以46三0三00三000三0元出三售，三出售三款項三已收三訖。甲企三業(yè)的三賬務三處理三如下三：三（1）20三×7年4月15日三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓（三成本三）41三0三00三000三0公允三價值三變動三損益40三0三0000三0貸：三開發(fā)三產(chǎn)品45三0三00三000三0（2）20三×7年12月31日三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓（三公允三價值三變動三）20三0三0000三0貸：三公允三價值三變動三損益20三0三0000三0（3）20三×8年6月，三出售三時三借：三銀行三存款46三0三00三000三0貸：三其他三業(yè)務三收入46三0三00三000三0借：三其他三業(yè)務三成本43三0三00三000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓（三成本三）41三0三00三000三0——三××寫字三樓（三公允三價值三變動三）20三0三0000三0同時三，將三投資三性房三地產(chǎn)三累計三公允三價值三變動三轉(zhuǎn)入三其他三業(yè)務三成本三。公允三價值三變動三減值40三0三0000三0元－三公允三價值三變動三增值20三0三0000三0元＝三公允三價值三變動三減值20三0三0000三0元三借：三其他三業(yè)務三成本20三0三0000三0貸：三公允三價值三變動三損益20三0三0000三0三、三投資三性房三地產(chǎn)三的處三置當投三資性三房地三產(chǎn)被三處置三，或三者永三久退三出使三用且三預計三不能三從其三處置三中取三得經(jīng)三濟利三益時三，應三當終三止確三認該三項投三資性三房地三產(chǎn)。企業(yè)三出售三、轉(zhuǎn)三讓、三報廢三投資三性房三地產(chǎn)三或者三發(fā)生三投資三性房三地產(chǎn)三毀損三，應三當將三處置三收入三扣除三其賬三面價三值和三相關(guān)三稅費三后的三金額三計入三當期三損益三。核算三要點三：a、處置三涉及三到的三收入三和成三本分三別通三過“三其他三業(yè)務三收入三”和三“其三他業(yè)三務成三本”三科目三來核三算。b、自用三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換為三投資三性房三地產(chǎn)三，采三用以三公允三價值三模式三進行三后續(xù)三計量三的，三轉(zhuǎn)換三時若三產(chǎn)生三資本三公積――其他三資本三公積三，則三處置三時應三將資三本公三積轉(zhuǎn)三入“三其他三業(yè)務三成本三”科三目。c、采用三公允三價值三模式三計量三的投三資性三房地三產(chǎn)，三持有三過程三中產(chǎn)三生的三公允三價值三變動三損益三累計三額在三處置三時應三轉(zhuǎn)入三“其三他業(yè)三務成三本”三科目三。1、采三用成三本模三式計三量借：三銀行三存款貸：三其他三業(yè)務三收入借：三投資三性房三地產(chǎn)三累計三折舊其他三業(yè)務三成本投資三性房三地產(chǎn)三減值三準備貸：三投資三性房三地產(chǎn)2、采三用公允三價值模式三計量借：三銀行三存款貸：三其他三業(yè)務三收入借：三其他三業(yè)務三成本貸：三投資三性房三地產(chǎn)三（成三本）投資三性房三地產(chǎn)三（公三允價三值變?nèi)齽樱┤ㄈJ或三借）借：三公允三價值三變動三損益三（借三或貸三）貸：三其他三業(yè)務三成本三（貸三或借三）借：三資本三公積--三-其他三資本三公積貸：三其他三業(yè)務三成本【例10三】甲公三司將三其出三租的三一棟三寫字三樓確三認為三投資三性房三地產(chǎn)三。租三賃期三滿后三，甲三公司三將該三棟寫三字樓三出售三給乙三公司三，合三同價三款為30三0三00三000三0元，三乙公三司已三用銀三行存三款付三清。（1）假三設這三棟寫三字樓三原采三用成三本模三式計三量。三出售三時，三該棟三寫字三樓的三成本三為28三0三00三000三0元，三已計三提折三舊30三0三0000三0元。三甲三公司三的賬三務處三理如三下：三借三：銀三行存三款30三0三00三000三0貸：三其他三業(yè)務三收入30三0三00三000三0借：三其他三業(yè)務三成本25三0三00三000三0投資三性房三地產(chǎn)三累計三折舊三（攤?cè)N）30三0三0000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓28三0三00三000三0（2）假三設這三棟寫三字樓三原采三用公三允價三值模三式計三量。三出售三時，三該棟三寫字三樓的三成本三為21三0三00三000三0元，三公允三價值三變動三為借三方余三額40三0三0000三0元。三甲三公司三的賬三務處三理如三下：三借三：銀三行存三款30三0三00三000三0貸：三其他三業(yè)務三收入30三0三00三000三0借：三其他三業(yè)務三成本25三0三00三000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫字三樓（三成本三）21三0三00三000三0——三××寫字三樓（三公允三價值三變動三）40三0三0000三0同時三，將三投資三性房三地產(chǎn)三累計三公允三價值三變動三轉(zhuǎn)入三其他三業(yè)務三成本三借：三公允三價值三變動三損益40三0三0000三0貸：三其他三業(yè)務三成本40三0三0000三0練習三：一三、多三項選三擇題1.下列三有關(guān)三投資三性房三地產(chǎn)三的說三法中三，正三確的三有（三）三。A.企業(yè)三對投三資性三房地三產(chǎn)采三用公三允價三值模三式計三量的三，應三不對三投資三性房三地產(chǎn)三計提三折舊三或進三行攤?cè)NB.企業(yè)三將自三用建三筑物三或土三地使三用權(quán)三停止三自用三改為三出租三時，三其轉(zhuǎn)三換日三為租三賃期三開始三日C.企業(yè)三將自三用建三筑物三或土三地使三用權(quán)三停止三自用三改為三出租三，在三成本三模式三下，三應當三將房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三前的三賬面三價值三作為三轉(zhuǎn)換三后的三入賬三價值D.企業(yè)三將自三用房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為采三用公三允價三值模三式計三