投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例

《投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析》2014-10仔細(xì)瞧瞧左邊這個(gè)圖現(xiàn)在問(wèn)您四個(gè)問(wèn)題準(zhǔn)備好了嗎？BADC請(qǐng)把方塊A中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的兩個(gè)部分。很容易。是不是？BADCQ1中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ1答案就是這樣簡(jiǎn)單！中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADC請(qǐng)把方塊B中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的三部分。也不太難！Q2中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ2答案就是這樣中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ3請(qǐng)把方塊C中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的四個(gè)部分。很難？的確如此。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ3答案如綠線所示。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADC準(zhǔn)備好！最后一個(gè)問(wèn)題來(lái)了！中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ4請(qǐng)把方塊D中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的七個(gè)部分。答出這個(gè)問(wèn)題的最快世界紀(jì)錄是七秒鐘！中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ4答案就在這里！這個(gè)問(wèn)題真的那么難嗎？中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety目錄投資性房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范要求評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析投資性房地產(chǎn)及其評(píng)估的一般概念中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)及其評(píng)估評(píng)估的一般概念中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-問(wèn)題的提出為什么要研究投資性房地產(chǎn)問(wèn)題?中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-會(huì)計(jì)核算的要求中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety投資性房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮作用的方式不同資產(chǎn)屬性及特點(diǎn)不同適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要適應(yīng)市場(chǎng)和提高執(zhí)業(yè)水平的需要問(wèn)題的提出-投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)與一般的房地產(chǎn)有何不同?中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)──投資性房地產(chǎn)》第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)——會(huì)計(jì)角度《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則40號(hào)》（IAS40）投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2011》（IVS233）投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目的的土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)和供應(yīng)，或者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務(wù)中出售的房地產(chǎn)（saleintheordinarycourseofbusiness）?！锻顿Y性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)──投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)——評(píng)估角度中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資三性房三地產(chǎn)如何三確定三是否三投資三性房三地產(chǎn)?中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資三性房三地產(chǎn)4種不三屬于三投資三性房三地產(chǎn)三的情三況(I三AS三40三)：持有三的為三在正三常經(jīng)三營(yíng)過(guò)三程中三銷售三或?yàn)槿N售三而處三于建三造或三開(kāi)發(fā)三過(guò)程三中的三房地三產(chǎn)（三參見(jiàn)《國(guó)際三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三第2號(hào)-存貨》，例三如，三為了三在不三久的三將來(lái)三處置三或?yàn)槿_(kāi)發(fā)三和零三售而三專門三取得三的房三地產(chǎn)三）；為第三三方三在建三或在三開(kāi)發(fā)三的房三地產(chǎn)三；自用三房地三產(chǎn)，三包括三（除三其它三資產(chǎn)三外）三持有三的將三來(lái)用三于自三用的三房地三產(chǎn)，三持有三的為三將來(lái)三開(kāi)發(fā)三并隨三后作三為自三用的三房地三產(chǎn)，三雇員三占用三的房三地產(chǎn)三（無(wú)三論雇三員是三否按三市場(chǎng)三價(jià)支三付租三金）三以及三待處三置的三自用三房地三產(chǎn)；基于三融資三租約三而出三租給三另一三實(shí)體三的房三地產(chǎn)三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資三性房三地產(chǎn)5種屬三于投三資性三房地三產(chǎn)的三情況(I三AS三40三)：為長(zhǎng)三期資三本增三值而三持有三的土三地，三不包三括在三正常三經(jīng)營(yíng)三過(guò)程三中為三短期三銷售三而持三有的三土地三；尚未三確定三未來(lái)三用途三的土三地（三如果企業(yè)尚未三確定三將其三持有三的土三地用三于自三用還三是用三于在三正常三經(jīng)營(yíng)三過(guò)程三中的三短期三銷售三，則三持有三的土三地應(yīng)三視為三用于三資本三增值三）；報(bào)告三企業(yè)三擁有三（或三報(bào)告三企業(yè)三在融三資租三賃下三持有三）并三在一三項(xiàng)或三多項(xiàng)三經(jīng)營(yíng)三租賃三下租三出的三建筑三物；準(zhǔn)備三在一三項(xiàng)或三多項(xiàng)三經(jīng)營(yíng)三租賃三下租三出的三空閑三建筑三物；正在三建設(shè)三開(kāi)發(fā)三并且三建成三后擬三作為三投資三性房三地產(chǎn)三的在三建工三程。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資三性房三地產(chǎn)投資三性房三地產(chǎn)《以財(cái)三務(wù)報(bào)三告為三目的三的評(píng)三估指三南（三試行三）》第二三十一三條規(guī)三定，三注冊(cè)三資產(chǎn)三評(píng)估三師應(yīng)三當(dāng)知三曉，三在執(zhí)三行會(huì)三計(jì)準(zhǔn)三則規(guī)三定的三投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三業(yè)務(wù)三時(shí)，三對(duì)應(yīng)三的評(píng)三估對(duì)三象包三括已三出租三的土三地使三用權(quán)三、持三有并三準(zhǔn)備三增值三后轉(zhuǎn)三讓的三土地三使用三權(quán)、三已出三租的三建筑三物。賺取三租金三或資三本增三值，三或兩三者兼三有而三持有三的房三地產(chǎn)三；應(yīng)當(dāng)三能夠三單獨(dú)三計(jì)量三和出三售；在建三投資三性房三地產(chǎn)三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-問(wèn)題三的提三出投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三與一般三房地三產(chǎn)的三評(píng)估三有何三不同三？中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三，是三指按三照《以財(cái)三務(wù)報(bào)三告為三目的三的評(píng)三估指三南（三試行三）》要求三，對(duì)三符合三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三規(guī)定三條件三的投三資性三房地三產(chǎn)在三評(píng)估三基準(zhǔn)三日的三公允三價(jià)值三進(jìn)行三分析三、估三算，三并發(fā)三表專三業(yè)意三見(jiàn)的三行為三和過(guò)三程。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-公允三價(jià)值如何三理解三公允三價(jià)值三？中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-公允三價(jià)值公允三價(jià)值國(guó)際三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三理事三會(huì)（IA三SB）（《國(guó)三際財(cái)三務(wù)報(bào)三告準(zhǔn)三則第13號(hào)——公允三價(jià)值三計(jì)量三》）國(guó)際三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三委員三會(huì)（IA三SC）（IA三S三39、IA三S三40）美國(guó)三財(cái)務(wù)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三委員三會(huì)（FA三SB）國(guó)際三評(píng)估三準(zhǔn)則三委員三會(huì)（IV三SC）《企三業(yè)會(huì)三計(jì)準(zhǔn)三則》《以三財(cái)務(wù)三報(bào)告三為目三的的三評(píng)估三指南三》中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-公允三價(jià)值公允三價(jià)值熟悉三市場(chǎng)三情況三的買三賣雙三方在三公平三交易三的條三件下三和自三愿的三情況三下所三確定三的價(jià)三格，三或無(wú)三關(guān)聯(lián)三的雙三方在三公平三交易三的條三件下三一項(xiàng)三資產(chǎn)三可以三被買三賣或三者一三項(xiàng)負(fù)三債可三以被三清償三的成三交價(jià)三格。新會(huì)三計(jì)準(zhǔn)三則的三公允三價(jià)值三應(yīng)具三備的三三個(gè)三條件三：（1）信三息公三開(kāi)，三雙方三對(duì)于三交易三對(duì)象三所了三解的三信息三是對(duì)三稱的三；（2）雙三方自三愿，三若沒(méi)三有相三反的三證據(jù)三表明三所進(jìn)三行的三交易三是不三公正三的或三處于三非自三愿的三，市三場(chǎng)交三易價(jià)三格即三為資三產(chǎn)或三負(fù)債三的公三允價(jià)三值。（3）對(duì)三資產(chǎn)三或負(fù)三債進(jìn)三行公三平交三易。公允三價(jià)值三既可三以是三基于三事實(shí)三性交三易的三真實(shí)三市價(jià)三，也三可以三是基三于假三設(shè)性三交易三的虛三擬價(jià)三格。公允三價(jià)值三的本質(zhì)三（公三允性三、主三觀反三映于三客觀三的結(jié)三果）三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-公允三價(jià)值公允三價(jià)值《投三資性三房地三產(chǎn)評(píng)三估指三導(dǎo)意三見(jiàn)（三試行三）》三規(guī)定“會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三下的三投資三性房三地產(chǎn)三的公三允價(jià)三值一三般等三同于三資產(chǎn)三評(píng)估三準(zhǔn)則三下的三市場(chǎng)三價(jià)值”。公允三價(jià)值三屬于三會(huì)計(jì)三計(jì)量三屬性三，與現(xiàn)值三、可三變現(xiàn)三凈值三、重三置成三本等屬三于可三比系三列，三與評(píng)三估準(zhǔn)三則中三的價(jià)三值類三型不三屬一三個(gè)范三疇；公允三價(jià)值三與市三場(chǎng)價(jià)三值公允三價(jià)值三的基三本特三點(diǎn)——“四三性”三（公三平性三、估三計(jì)性三、開(kāi)三放性三、動(dòng)三態(tài)性三）。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyWe三lc三om三e三Ba三ck《投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三指導(dǎo)三意見(jiàn)》國(guó)際三相關(guān)三規(guī)范投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估的規(guī)三范要三求中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-指導(dǎo)三思想明確三定位突出三重點(diǎn)三，強(qiáng)三調(diào)專三業(yè)充分三銜接借鑒三國(guó)際三，兼三顧國(guó)三情中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety共六三章33條，三包括三：引言——制定三目的三和依三據(jù)；三相關(guān)三定義三；適三用范三圍。基本三要求評(píng)估三原則三；從事三投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三應(yīng)當(dāng)三具備三基本三知識(shí)三、經(jīng)三驗(yàn)和三專業(yè)三勝任三能力三；執(zhí)行三評(píng)估三業(yè)務(wù)三的可三行性三；了解三相關(guān)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三的要三求并三與會(huì)三計(jì)師三進(jìn)行三充分三的溝三通；評(píng)估三基準(zhǔn)三日；價(jià)值三類型三；現(xiàn)場(chǎng)三勘察三的要三求。-主要三內(nèi)容中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety評(píng)估三對(duì)象——評(píng)估三對(duì)象三的明三確；三評(píng)估三對(duì)象三的主三要特三征；三評(píng)估三對(duì)象三及其公允三價(jià)值三的具三體內(nèi)三容。評(píng)估三方法——方法三選擇三；信三息收三集；三市場(chǎng)三法、三收益三法、三成本三法的三運(yùn)用及其三基本三要求三。評(píng)估三披露——評(píng)估三報(bào)告三出具三的基三本要三求；三評(píng)估三報(bào)告三的披三露內(nèi)三容和具體三要求三。附則——準(zhǔn)則三生效三日期三。主要三內(nèi)容-主要三內(nèi)容中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-引三言制定三目的三和依三據(jù)為規(guī)三范注三冊(cè)資三產(chǎn)評(píng)三估師三執(zhí)行三投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三業(yè)務(wù)三行為三，維三護(hù)社三會(huì)公三共利三益和三資產(chǎn)三評(píng)估三各方三當(dāng)事三人合三法權(quán)三益。根據(jù)《資產(chǎn)三評(píng)估三準(zhǔn)則三──三基本三準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)三評(píng)估三準(zhǔn)則三──三不動(dòng)三產(chǎn)》和《以財(cái)三務(wù)報(bào)三告為三目的三的評(píng)三估指三南（三試行三）》。相關(guān)三定義投資三性房三地產(chǎn)三、投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三、公允三價(jià)值中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety適用三范圍注冊(cè)三資產(chǎn)三評(píng)估三師執(zhí)三行投三資性三房地三產(chǎn)評(píng)三估業(yè)三務(wù)，三應(yīng)當(dāng)三遵守三本指三導(dǎo)意三見(jiàn)。-基本三要求評(píng)估三原則恪守三獨(dú)立三、客三觀、三公正三的原三則勤勉三盡責(zé)三，保三持應(yīng)三有的三職業(yè)三謹(jǐn)慎不得三出現(xiàn)三對(duì)評(píng)三估結(jié)三論具三有重三要影三響的三實(shí)質(zhì)三性疏三漏和三錯(cuò)誤不得三以預(yù)三先設(shè)三定的三價(jià)值三作為三評(píng)估三結(jié)論三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本三要求從事三投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三應(yīng)當(dāng)三具備三基本三知識(shí)三、經(jīng)三驗(yàn)和三專業(yè)三勝任三能力具備三投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三相關(guān)三專業(yè)三知識(shí)三和相三應(yīng)的三評(píng)估三經(jīng)驗(yàn)三，具三備從三事投三資性三房地三產(chǎn)評(píng)三估的三專業(yè)三勝任三能力三。專業(yè)三勝任三能力財(cái)務(wù)三會(huì)計(jì)三相關(guān)三知識(shí)三：房地三產(chǎn)評(píng)三估相三關(guān)知三識(shí)：資產(chǎn)三評(píng)估三相關(guān)三知識(shí)三：企業(yè)三經(jīng)營(yíng)三管理三相關(guān)三知識(shí)三：溝通三能力中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本三要求執(zhí)行三評(píng)估三業(yè)務(wù)三的可三行性關(guān)注三投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三的復(fù)三雜性三，根三據(jù)自三身的三專業(yè)三知識(shí)三和經(jīng)三驗(yàn)，三審慎三考慮三是否三有能三力承三接投三資性三房地三產(chǎn)評(píng)三估業(yè)三務(wù)。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本三要求了解三相關(guān)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三的要三求并三與會(huì)三計(jì)師三進(jìn)行三充分三的溝三通充分三理解三相關(guān)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三的要三求、三評(píng)估三對(duì)象三在企三業(yè)財(cái)三務(wù)報(bào)三告中三的核三算和三披露三要求三，并三提請(qǐng)三企業(yè)三管理三層按三其經(jīng)三營(yíng)意三圖以三及會(huì)三計(jì)準(zhǔn)三則的三規(guī)定三對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)進(jìn)三行恰三當(dāng)分三類。與企三業(yè)和三執(zhí)行三審計(jì)三業(yè)務(wù)三的注三冊(cè)會(huì)三計(jì)師三進(jìn)行三必要三的溝三通，三了解三其因三遵循三相關(guān)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三的具三體要三求而三提出三的具三體意三見(jiàn)和三建議三，并三分析三這些三意見(jiàn)三和建三議對(duì)三評(píng)估三業(yè)務(wù)三的影三響。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本三要求評(píng)估三基準(zhǔn)三日提醒三委托三方根三據(jù)會(huì)三計(jì)準(zhǔn)三則的三相關(guān)三要求三，合三理確三定評(píng)三估基三準(zhǔn)日三。評(píng)三估基三準(zhǔn)日三可以三是資三產(chǎn)負(fù)三債表三日、三投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三日等三。價(jià)值三類型知曉三在符三合會(huì)三計(jì)準(zhǔn)三則計(jì)三量屬三性規(guī)三定的三條件三時(shí)，三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三下的三投資三性房三地產(chǎn)三的公三允價(jià)三值一三般等三同于三資產(chǎn)三評(píng)估三準(zhǔn)則三下的三市場(chǎng)三價(jià)值三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本三要求現(xiàn)場(chǎng)三勘察對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)進(jìn)三行現(xiàn)三場(chǎng)調(diào)三查，三明確三投資三性房三地產(chǎn)三的實(shí)三物狀三況、三權(quán)益三狀況三和區(qū)三位狀三況。要求三委托三方對(duì)三投資三性房三地產(chǎn)三的權(quán)三屬做三出承三諾，三并對(duì)三權(quán)屬三資料三進(jìn)行三必要三的查三驗(yàn)。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-影響三因素房地產(chǎn)自身因素實(shí)物因素區(qū)位因素權(quán)益因素土地實(shí)物因素建筑物實(shí)物因素位置外部配套環(huán)境景觀交通地塊形狀基礎(chǔ)設(shè)施及土地平整情況土壤及地基情況地勢(shì)、坡度土地面積權(quán)利狀況相鄰關(guān)系使用管制設(shè)施、設(shè)備空間布局裝飾裝修建筑規(guī)模防水保溫隔熱隔音建筑結(jié)構(gòu)外觀樓層、朝向?qū)痈呋騼舾咄険p程度中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety午休三時(shí)間數(shù)一三數(shù)樹(shù)上有多少顆人頭？中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-房地產(chǎn)外部因素政策因素政治因素法制環(huán)境政局國(guó)際形勢(shì)戰(zhàn)爭(zhēng)人口戰(zhàn)略法律基本制度司法戶籍分配經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)三發(fā)展區(qū)域三經(jīng)濟(jì)影響三因素中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-房地產(chǎn)交易因素變現(xiàn)因素通用性心理因素獨(dú)立使用適應(yīng)不同業(yè)態(tài)可分割處置時(shí)間清償順序偏好競(jìng)價(jià)風(fēng)水處置對(duì)象處置方式交易結(jié)構(gòu)其他影響三因素中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三對(duì)象評(píng)估三對(duì)象三的明三確已出三租的三土地三使用三權(quán)：是指三企業(yè)三通過(guò)三出讓三或轉(zhuǎn)三讓方三式取三得的三、以三經(jīng)營(yíng)三租賃三方式三租出三的土三地使三用權(quán)三。持有三并準(zhǔn)三備增三值后三轉(zhuǎn)讓三的土三地使三用權(quán)三：是指三企業(yè)三取得三的、三準(zhǔn)備三增值三后轉(zhuǎn)三讓的三土地三使用三權(quán)。三按照三國(guó)家三有關(guān)三規(guī)定三認(rèn)定三的閑三置土三地，三不屬三于持三有并三準(zhǔn)備三增值三后轉(zhuǎn)三讓的三土地三使用三權(quán)。已出三租的三建筑三物：是指三企業(yè)三擁有三產(chǎn)權(quán)三的、三以經(jīng)三營(yíng)租三賃方三式租三出的三建筑三物，三包括三自行三建造三或開(kāi)三發(fā)活三動(dòng)完三成后三用于三出租三的建三筑物三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三對(duì)象評(píng)估三對(duì)象三的主三要特三征知曉三評(píng)估三對(duì)象三對(duì)應(yīng)三的是三個(gè)別三建筑三物單三元，三還是三多個(gè)三建筑三物單三元及三其附三屬設(shè)三施共三同構(gòu)三成的三一個(gè)三整體三。當(dāng)出三租建三筑物三的附三屬設(shè)三備和三設(shè)施三是租三金收三入所三對(duì)應(yīng)三出租三資產(chǎn)三的組三成部三分時(shí)三，注三冊(cè)資三產(chǎn)評(píng)三估師三應(yīng)當(dāng)三合理三考慮三該設(shè)三備和三設(shè)施三對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)價(jià)三值的三影響中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-評(píng)估三對(duì)象在建三投資三性房三地產(chǎn)三公允三價(jià)值三評(píng)估《國(guó)際三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則40號(hào)》（IA三S4三0）第8條將三“正三在建三設(shè)開(kāi)三發(fā)中三并且三建成三后擬三作為三投資三性房三地產(chǎn)三的在三建工三程”三納入三投資三性房三地產(chǎn)三科目三核算三，《國(guó)際三評(píng)估三準(zhǔn)則20三11三》也緊三跟國(guó)三際會(huì)三計(jì)準(zhǔn)三則的三這一三變化三，專三門針三對(duì)在三建投三資性三房地三產(chǎn)制三定了三相應(yīng)三的評(píng)三估準(zhǔn)三則IV三S三23三3。IV三S三23三3認(rèn)為三，市三場(chǎng)法三和成三本法三很難三適用三于在三建投三資性三房地三產(chǎn)評(píng)三估，三假設(shè)三開(kāi)發(fā)三法和三現(xiàn)金三流折三現(xiàn)法三被認(rèn)三為是三相對(duì)三合適三的方三法。三這一三觀點(diǎn)三有必三要進(jìn)三一步三討論三，國(guó)三內(nèi)評(píng)三估師三大多三認(rèn)可三成本三法的三適用三性。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三方法方法三選擇根據(jù)三評(píng)估三對(duì)象三的具三體情三況、三資料三收集三情況三和數(shù)三據(jù)來(lái)三源等三相關(guān)三條件三，恰三當(dāng)選三擇評(píng)三估方三法。把握三好幾三個(gè)關(guān)三鍵點(diǎn)要確三保最三大限三度地三使“三可觀三察輸三入值三”客三觀真三實(shí)地三反映三評(píng)估三對(duì)象三的實(shí)三際情三況；案例三、租三約，三以及租金三水平三的選三取與三預(yù)測(cè)，折現(xiàn)三率等三關(guān)鍵三參數(shù)決定三評(píng)估三結(jié)論三的可三信度三；單一三估值三技術(shù)三與多三種估三值技三術(shù)；評(píng)估三結(jié)論三既可三能是三一個(gè)三確定三值，三也可三能是三一個(gè)三區(qū)間三值三。交易三費(fèi)用三不包三含在三公允三價(jià)值三中。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三方法收集三足夠三的同三類或三者類三似房三地產(chǎn)三的交三易案三例，三并對(duì)三所收三集的三信息三及其三來(lái)源三進(jìn)行三審慎三分析三。在三選用三交易三案例三時(shí)應(yīng)三當(dāng)關(guān)三注案三例的三可比三性，三重點(diǎn)三分析三投資三性房三地產(chǎn)三的實(shí)三物狀三況、三權(quán)益三狀況三、區(qū)三位狀三況、三交易三情況三及租三約條三件。運(yùn)用三市場(chǎng)三法評(píng)三估投三資性三房地三產(chǎn)時(shí)三，應(yīng)三當(dāng)建三立價(jià)三值可三比基三礎(chǔ)，三細(xì)化三相關(guān)三比較三因素三，包三括交三易情三況、三交易三日期三、容三積率三、使三用年三期、三面積三、具三體位三置、三經(jīng)營(yíng)三業(yè)態(tài)三和所三帶租三約等三，明三確相三關(guān)指三標(biāo)參三數(shù)內(nèi)三涵。市場(chǎng)三法的三運(yùn)用三及其三基本三要求中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三方法收益三法的三運(yùn)用三及其三基本三要求對(duì)企三業(yè)來(lái)三自于三投資三性房三地產(chǎn)三的租三金收三益，三以及三當(dāng)期三產(chǎn)生三的相三應(yīng)費(fèi)三用進(jìn)三行分三析，三合理三判斷三租金三收益三與相三應(yīng)費(fèi)三用的三匹配三性，三合理三確定三凈收三益。投資三性房三地產(chǎn)三的凈三收益三是指三租金三中直三接歸三屬于三評(píng)估三對(duì)象三所對(duì)三應(yīng)的三房地三產(chǎn)權(quán)三益部三分，三不包三括物三業(yè)管三理費(fèi)三、代三墊水三電費(fèi)三等其三他項(xiàng)三目，三并恰三當(dāng)考三慮免三租期三和租三金收三取方三式的三影響三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三方法收益三法的三運(yùn)用三及其三基本三要求關(guān)注三投資三性房三地產(chǎn)三現(xiàn)有三租約三條款三對(duì)公三允價(jià)三值的三影響三，包三括租三金及三其構(gòu)三成、三租期三、免三租期三、續(xù)三租條三件和三提前三終止三租約三的條三件。關(guān)注三租約三的合三法有三效性三，了三解實(shí)三際履三行狀三況。三對(duì)合三法有三效并三實(shí)際三履行三的租三約，三預(yù)測(cè)三未來(lái)三凈收三益所三使用三的租三約期三內(nèi)的三租金三應(yīng)當(dāng)三采用三租約三所確三定的三租金三，租三約期三外的三租金三應(yīng)當(dāng)三采用三正常三客觀三的租三金。三當(dāng)約三定租三金與三市場(chǎng)三租金三水平三存在三較大三差異三時(shí)，三應(yīng)當(dāng)三分析三其原三因，三并進(jìn)三行充三分披三露。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三方法收益三法的三運(yùn)用三及其三基本三要求應(yīng)當(dāng)三根據(jù)三建筑三物的三剩余三經(jīng)濟(jì)三壽命三年限三與土三地使三用權(quán)三剩余三使用三年限三等參三數(shù)，三及有三關(guān)法三律、三法規(guī)三的規(guī)三定，三合理三確定三收益三期限三。應(yīng)當(dāng)三合理三確定三折現(xiàn)三率。三折現(xiàn)三率應(yīng)三當(dāng)反三映評(píng)三估基三準(zhǔn)日三類似三地區(qū)三同類三投資三性房三地產(chǎn)三平均三回報(bào)三水平三和評(píng)三估對(duì)三象的三特定三風(fēng)險(xiǎn)三。折三現(xiàn)率三的口三徑應(yīng)三當(dāng)與三收益三口徑三保持三一致三，并三考慮三租約三、租三期、三租金三等因三素對(duì)三折現(xiàn)三率選三取的三影響三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三方法關(guān)于三房地三關(guān)系采用三市場(chǎng)三法和三收益三法評(píng)三估投三資性三房地三產(chǎn)時(shí)三，評(píng)三估結(jié)三論通三常包三括土三地使三用權(quán)三價(jià)值三。應(yīng)當(dāng)三關(guān)注三已出三租的三建筑三物的三會(huì)計(jì)三核算三中是三否包三含建三筑物三所對(duì)三應(yīng)的三土地三使用三權(quán)。三如果三會(huì)計(jì)三核算三不包三含土三地使三用權(quán)三，應(yīng)三當(dāng)提三請(qǐng)企三業(yè)管三理層三重新三分類三，或三者在三評(píng)估三結(jié)論三中扣三除土三地使三用權(quán)三的價(jià)三值，三并在三評(píng)估三報(bào)告三中進(jìn)三行必三要的三披露三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三方法排除三特殊三交易采用三市場(chǎng)三法和三收益三法評(píng)三估投三資性三房地三產(chǎn)時(shí)三，應(yīng)三當(dāng)排三除特三殊交三易情三況的三影響三，包三括非三常規(guī)三的融三資、三售后三租回三、特三殊對(duì)三價(jià)或三折讓三等。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三方法替代三方法運(yùn)用三市場(chǎng)三法和三收益三法無(wú)三法得三出投三資性三房地三產(chǎn)公三允價(jià)三值時(shí)三，可三以采三用會(huì)三計(jì)準(zhǔn)三則認(rèn)三可的三其他三方法三。如三果仍三不能三合理三得出三投資三性房三地產(chǎn)三公允三價(jià)值三，經(jīng)三委托三方同三意，三還可三以采三用恰三當(dāng)?shù)娜绞饺治鋈顿Y三性房三地產(chǎn)三公允三價(jià)值三的區(qū)三間值三，得三出價(jià)三值分三析結(jié)三論，三并提三醒評(píng)三估報(bào)三告使三用者三關(guān)注三公允三價(jià)值三評(píng)估三結(jié)論三和價(jià)三值分三析意三見(jiàn)的三區(qū)別三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三披露出具三報(bào)告根據(jù)《資產(chǎn)三評(píng)估三準(zhǔn)則三──三評(píng)估三報(bào)告》、《資產(chǎn)三評(píng)估三準(zhǔn)則三──三不動(dòng)三產(chǎn)》和《以財(cái)三務(wù)報(bào)三告為三目的三的評(píng)三估指三南（三試行三）》編制三并由三所在三評(píng)估三機(jī)構(gòu)三出具三評(píng)估三報(bào)告三，進(jìn)三行恰三當(dāng)?shù)娜度?。中?guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三披露披露三要求應(yīng)當(dāng)三在評(píng)三估報(bào)三告中三披露三必要三信息三，使三評(píng)估三報(bào)告三使用三者，三包括三企業(yè)三管理三層和三執(zhí)行三審計(jì)三業(yè)務(wù)三的注三冊(cè)會(huì)三計(jì)師三等，三完整三了解三評(píng)估三過(guò)程三、合三理理三解并三恰當(dāng)三使用三評(píng)估三報(bào)告三結(jié)論三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三披露披露三內(nèi)容評(píng)估三對(duì)象三的具三體描三述，三包括三總體三情況三和主三要特三點(diǎn)等三；評(píng)估三對(duì)象三的權(quán)三屬狀三況、三使用三狀況三及租三約信三息；價(jià)值三類型三的定三義及三其與三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三的對(duì)三應(yīng)關(guān)三系；評(píng)估三方法三的選三擇過(guò)三程和三依據(jù)三及評(píng)三估方三法的三具體三運(yùn)用三；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三披露披露三內(nèi)容評(píng)估三假設(shè)三，主三要包三括：三已簽三租約三是否三合法三有效三；已三簽租三約是三否實(shí)三際履三行，三是否三會(huì)改三變和三無(wú)故三終止三；已三出租三建筑三物的三經(jīng)營(yíng)三業(yè)態(tài)三是否三會(huì)發(fā)三生重三大改三變；關(guān)鍵三性評(píng)三估參三數(shù)的三來(lái)源三、依三據(jù)和三測(cè)算三過(guò)程三等；是否三存在三缺失三產(chǎn)權(quán)三文件三等方三面的三瑕疵三或重三大限三制。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-評(píng)估三披露瑕疵三事項(xiàng)當(dāng)評(píng)三估對(duì)三象存三在產(chǎn)三權(quán)瑕三疵且三該瑕三疵事三項(xiàng)可三能對(duì)三投資三性房三地產(chǎn)三的公三允價(jià)三值產(chǎn)三生重三大影三響時(shí)三，注三冊(cè)資三產(chǎn)評(píng)三估師三應(yīng)當(dāng)三對(duì)該三瑕疵三事項(xiàng)三及其三影響三進(jìn)行三披露三并提三請(qǐng)?jiān)u三估報(bào)三告使三用者三予以三關(guān)注三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyWe三lc三om三e三Ba三ck實(shí)務(wù)三應(yīng)用三情況評(píng)估三實(shí)務(wù)三中的三重點(diǎn)三難點(diǎn)三問(wèn)題案例三分析投資三性房三地產(chǎn)三公允三價(jià)值評(píng)估三的實(shí)三務(wù)與三案例中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-實(shí)務(wù)三應(yīng)用三情況投資三性房三地產(chǎn)三公允三價(jià)值三評(píng)估三的實(shí)三務(wù)應(yīng)三用20三13年，A股上三市公三司企三業(yè)25三34家，有投三資性三房地三產(chǎn)類三資產(chǎn)三的近千家，三其中三采用三公允三價(jià)值三作為三后續(xù)三計(jì)量三模式三的僅三有48家，占三比約三為1.三98三%。自20三07年以三來(lái)，三呈持三續(xù)上三升趨三勢(shì)。三大多三數(shù)上三市公三司聘三請(qǐng)了三相關(guān)三評(píng)估三機(jī)構(gòu)三對(duì)其三投資三性房三地產(chǎn)三進(jìn)行三評(píng)估三。評(píng)三估機(jī)三構(gòu)在三其中三發(fā)揮三了主三導(dǎo)作三用。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-重點(diǎn)三難點(diǎn)三問(wèn)題評(píng)估三對(duì)象——是否三界定三為投三資性三房地三產(chǎn)，三屬于三哪類三？評(píng)估三基準(zhǔn)三日——僅對(duì)三轉(zhuǎn)換三日公三允價(jià)三值評(píng)三估，三還是三包括三追溯三以前三年度三？專業(yè)三溝通——經(jīng)營(yíng)三意圖三，與三財(cái)務(wù)三信息三銜接三，信三息來(lái)三源可三靠性評(píng)估三方法——收益三法還三是市三場(chǎng)法三？亦三或成三本法三？參數(shù)三確定——合理三性分三析，三確定三依據(jù)信息三披露——披露三什么三？如三何披三露？評(píng)估三結(jié)果三的可三驗(yàn)證三性——披露三什么三？如三何披三露？中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-案例三分析項(xiàng)目三背景1：某不動(dòng)三產(chǎn)股三份有限三公司發(fā)布三公告三，宣三布于20三13年6月起三對(duì)其三、公三司及三其下三屬企三業(yè)擁三有的三投資三性房三地產(chǎn)三采用三公允三價(jià)值三計(jì)量三。公三司因三財(cái)務(wù)三報(bào)告三披露三需要三，委三托XX評(píng)估三公司三對(duì)XX國(guó)際三商業(yè)三大廈三于20三13年6月30日的三公允三價(jià)值三進(jìn)行三評(píng)估三，同三時(shí)對(duì)20三12年、20三11年、20三10年、20三09年該三房地三產(chǎn)的三公允三價(jià)值三進(jìn)行三追溯三調(diào)整三。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-案例三分析項(xiàng)目三背景1：某不動(dòng)三產(chǎn)股三份有限三公司發(fā)布三公告三，宣三布于20三13年6月起三對(duì)其三、公三司及三其下三屬企三業(yè)擁三有的三投資三性房三地產(chǎn)三采用三公允三價(jià)值三計(jì)量三。公三司因三財(cái)務(wù)三報(bào)告三披露三需要三，委三托XX評(píng)估三公司三對(duì)XX國(guó)際三商業(yè)三大廈三于20三13年6月30日的三公允三價(jià)值三進(jìn)行三評(píng)估三，同三時(shí)對(duì)20三12年、20三11年、20三10年、20三09年該三房地三產(chǎn)的三公允三價(jià)值三進(jìn)行三追溯三調(diào)整三。大廈三建成三于20三03年，三地下1層，三地上7層，三總建三筑面三積1.三6萬(wàn)㎡三，土三地用三地面三積0.三3萬(wàn)㎡三。出三讓土三地使三有權(quán)三。用三途為三商業(yè)三、辦三公。三項(xiàng)目三現(xiàn)狀三地下1層-地上4層為三獨(dú)立三商鋪三；5層以三上為三寫字三樓，三大廈三已有三多家三企業(yè)三入駐三，出三租率三已近10三0%。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-案例三分析項(xiàng)目三背景2：該房產(chǎn)三已取三得房三屋所三有權(quán)三證，三證號(hào)三為X京房三權(quán)證三海字三第XX三XX號(hào)，三證載三權(quán)利三人為XX房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)有三限公三司，三性質(zhì)三為商三品房三，對(duì)三應(yīng)的三土地三使用三證證三號(hào)為三京海三國(guó)用三（20三07出）三第XX三X號(hào)，三證載三權(quán)利三人均三為XX房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)有三限公三司，三出讓三性質(zhì)三，土三地使三用權(quán)三商業(yè)三部分三到期三日為20三46年05月29日。截至三評(píng)估三基準(zhǔn)三日，三委估三房產(chǎn)三尚未三取得三分割三后的三房屋三所有三權(quán)證三，根三據(jù)委三托方三提供三的測(cè)三繪圖三，委三估房三產(chǎn)面三積為16三19三.0三8平方三米。三目前三，委三估房三產(chǎn)已三對(duì)外三出租三，承三租方三為XX銀行三股份三有限三公司三北京三市分三行，三出租三面積三為16三19三.0三8平方三米，三租賃三期限三為20三09年8月1日至20三14年7月31日，三免租三期2個(gè)月三，前三三年三度租三金標(biāo)三準(zhǔn)為三人民三幣12元/平方三米/天，三第四三年度三（20三12年8月1日）三開(kāi)始三，每三年度三租金三遞增三上年三度的3%。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-案例三分析選擇三評(píng)估三方法三：根據(jù)三《資三產(chǎn)評(píng)三估準(zhǔn)三則—不動(dòng)三產(chǎn)》三和《三投資三性房三地產(chǎn)三評(píng)估三指導(dǎo)三意見(jiàn)三（試三行）三》，可選的評(píng)三估方三法有三市場(chǎng)三法、三收益三法等三。評(píng)估三過(guò)程三中關(guān)三鍵點(diǎn)三的處三理：1、本三項(xiàng)目三需要三對(duì)多三個(gè)基三準(zhǔn)日三的公三允價(jià)三值進(jìn)三行評(píng)三估，三如何三銜接三好不三同基三準(zhǔn)日三的房三地產(chǎn)三價(jià)值三；2、對(duì)三不同三評(píng)估三基準(zhǔn)三日的三房地三產(chǎn)是三否應(yīng)三采用三相同三的評(píng)三估方三法；3、估三價(jià)中三對(duì)相三關(guān)參三數(shù)應(yīng)三如何三選取三，才三能確三保各三時(shí)點(diǎn)三的價(jià)三值的三公允三性。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造三價(jià)值-案例三分析選擇三評(píng)估三方法三：經(jīng)分三析，委估三資產(chǎn)三為已三建成三房產(chǎn)三，且三已實(shí)三際對(duì)三外出三租多三年，自20三09年至三今，三該物三業(yè)及三周邊三類似三物業(yè)三租售三交易三活躍三。對(duì)評(píng)三估基三準(zhǔn)日三為20三13年6月30日的三房地三產(chǎn)公三