房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分講解

《房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分》目錄緣起1、首次置業(yè)2、首次換房3、二次換房4、老年住宅PulteHomes的客戶細(xì)分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍長者四大版塊。緣起：萬科的標(biāo)桿1、首次置業(yè)1.1邊角料、爛尾樓、城中村1.2專業(yè)化的小戶型產(chǎn)品原因：中國社會由基本居住型向享受居住型過渡，Y代人取代X代人成為消費主力。人口年齡金字塔圖X代人與Y代人比較X代人青少年時代貧寒經(jīng)受了嚴(yán)格、正規(guī)的教育有深沉的歷史感Y代人獨生子女青少年時代相對富足教育產(chǎn)業(yè)化娛樂化的歷史觀吃苦，耐勞，為成功、財富不擇手段父母是負(fù)資產(chǎn)略有品位的暴發(fā)戶生產(chǎn)力極強樂觀，心胸開闊，對明天有美好的期盼父母是正資產(chǎn)可能是未來的貴族消費力極強出生在多子女家庭Y代人第一次購房導(dǎo)致了專業(yè)化小戶型的產(chǎn)生。發(fā)展中國家小戶型比較普遍，小戶型保證了人最基本的尊嚴(yán)。1.3廉租房萬科中低收入住宅萬科中低收入住宅萬科中低收入住宅2.1DINK住宅丁克：DoubleIncomeAndNoKids。

DINK住宅特點：

——居住與工作功能疊合，所以設(shè)備的重要性如下排列：

電腦網(wǎng)絡(luò)>家具>電視>音響；

——婦女地位提高和兩性關(guān)系重新定位

——住宅空間新的使用情況和安排決策

——書房功能得以延伸

——客廳功能弱化

——完善的配套服務(wù)

當(dāng)信息革命發(fā)生后，家庭重新又獲得了生產(chǎn)職能，產(chǎn)生了DINK住宅、LOFT住宅、SOHO住宅等新生事物。2、首次換房2.2LOFT住宅

LOFT：指位于工廠、倉庫或其他商業(yè)或工業(yè)建筑物上層的巨大而通常未間隔開的樓層，或是在建筑屋頂下的巨大空間?！獙痈撸焊叨雀撸煌诠⒌木执俑?，俯仰間產(chǎn)生

感悟?！臻g：空間大，不同于普通住宅的尺寸，通過分隔，產(chǎn)生

巨大而沉靜的空間，找尋個性的自由?！饩€：充足，頂天立地，實現(xiàn)建筑與空間的對話?！|(zhì)感：粗糙的混凝土、磚，表現(xiàn)特有的肌理，縱橫交錯

的管線，高大的拱券，厚重的鋼桁架，帶來新的

視覺沖擊。華僑城LOFT華僑城LOFT華僑吩城LOF譽T2.施3目SO目HO住宅律師公寓律師公柳寓設(shè)計者私宅藝術(shù)家鬼寓所藝術(shù)家昨寓所藝術(shù)家辣寓所藝術(shù)雷家寓南所音樂慌家的容房子音樂家傅的房子音樂惱家的栗房子殘疾人悄書房（倚庫哈斯學(xué)）殘疾人勇書房（燥庫哈斯朽）創(chuàng)意人圈層結(jié)構(gòu)2.縮慧4創(chuàng)意勢人群島與酷桌地理創(chuàng)意人植群：（產(chǎn)飯業(yè)）酷地嫌理：哨充滿輔生氣毒的街擁坊生閘活（空虹間）憂住家腦附近扭的戶庸外休抬閑最新店潮的華文化死藝術(shù)人際關(guān)系社區(qū)配套社區(qū)生活暫時、松散、半隱居進入與參與建設(shè)的門檻低，容易被認(rèn)同多種多樣的咖啡廳、餐館、酒吧、書店、茶室、畫廊、小劇場，強烈、高品質(zhì)、多元的生活體驗移民、高科技、專利、人文、同性戀、夜生活社區(qū)定位自我風(fēng)格、地方品質(zhì)社區(qū)參與度創(chuàng)意社區(qū)特征深圳大芬村北京798工廠外觀北京798工廠標(biāo)志楊及涂到鴉北京79律8工廠商鋪季及商許品北京79斤8工廠展覽北京798工廠作品北京79記8工廠室內(nèi)環(huán)旨境北京798工廠另類作偷品1北京798工廠另類作績品23、二次斯換房：恐集合住堪宅、Tow督nh盜ous介e、別央墅3.1集合住勉宅——居者碌有其蒜屋特征時間戶型主臥（主人房＋衛(wèi)生間），（主人房＋衛(wèi)生間＋書房），玄關(guān)，凸窗，入戶花園，空中院館，情景陽臺，一步式陽臺，模糊空間97年外觀屋面構(gòu)架、空中花園、飄板、鮮艷的色彩、新材料98年環(huán)境會所、健身中心、大型停車場、公共園林、專業(yè)景觀設(shè)計99年樓型板樓、塔樓、一梯八戶、一梯六戶、一梯四戶、一梯兩戶、一梯一戶2000年科技戶式中央空調(diào)、地暖、恒溫恒濕、智能化2001年居住分異SOHO、DINK、LOFT、SUNCITY2002年生活方式5＋2生活模式、第一居所，第二居所，常居物業(yè)，渡假物業(yè)2003年二居室、三居室為主，每戶60～70m2，僅有廚、衛(wèi)，小廳大臥室，解決“平方米饑餓”，面積呈逐漸增大之趨勢面積93～96年體驗樣板房、體驗式購房2004年3.1.1集合住宅的發(fā)展3.電1.遙2集合拴住宅滲的面饞積西方牧國家鼠的經(jīng)雄驗表礦明，野住宅如的面捐積、集房型寨規(guī)模欄并非凳與經(jīng)護濟發(fā)展、床生活幼水平色呈線墳性關(guān)稼系，墓最終鄰會在半舒適謹(jǐn)與實低用之濃間找做到一注個平衡點。世界上殼最多的萌戶型：陪三房兩磚廳兩衛(wèi)箭一廚（3L抱DK極S）對“三霸大一小候”及住亦宅面積副的思考三大艷一小味：大發(fā)客廳誼、大割廚房灶、大胡衛(wèi)生閃間、戚小臥違室。問題庸：戶塑型與愿居住潮模式殖相矛暫盾、夾客廳拴面積令浪費棚、客線廳與緊臥室瞇比例失皮調(diào)。原因嶼：——客廳的峽變化客廳看事電視時障間減少迫，電視訴數(shù)量增蹲加，可刮以在臥惰室看。家庭聚鋪會減少膊，聚會絕由家居啦轉(zhuǎn)向社殃會，由湊客廳轉(zhuǎn)火向餐廳侄。客廳使窮用人數(shù)亡減少?！P室的邁變化臥室里佛增加了儲電視、岔網(wǎng)絡(luò)。臥室里倍配衛(wèi)生漁間、儲題物間、范衣帽間才?！翱罩兴暮搴显骸卑矐粜?.1福.3集合住饅宅的戶蕉型家庭換與住誦宅的帳周期胖：家比庭從穿組合價到解隙體為30年～60年，住宅適敘應(yīng)的使夕用周期腰為5～8年，不同悠的家匪庭結(jié)氣構(gòu)，葛在不監(jiān)同的越家庭遙階段脆，需育要不魚同的批住宅物。住宅搭要有選適應(yīng)噴性，臺如模明糊空笑間：

水平的模糊空間：

起居型：兒童房、書房、陽光房。

輔助型：衣帽間、工人房、儲藏室。

垂直的模糊空間：

垂直的模糊空間：3.1孫.4集合住刻宅與科曾技3.1執(zhí).4.震1研究證色明：一珍幢建筑碌的建造抬費用、族維護費物用、運悔營費用急之比為1：5：20嘩0。中國適房地克產(chǎn)建值設(shè)基串本上呈是粗壩放型民，按載國際遵標(biāo)準(zhǔn)默，當(dāng)裙科技視進步彈對產(chǎn)業(yè)培的貢立獻率芹超過50％時，脂視為集新約內(nèi)涵礦型發(fā)展謙，目前書科技進煤步對房地產(chǎn)惹業(yè)發(fā)展扒的貢獻叨率不到30％，叛甚至敗低于傍農(nóng)業(yè)賢的40％。同椒時，房地產(chǎn)未建設(shè)餃工業(yè)暮化程疾度低雙，深講圳目副前混雹凝土辱結(jié)構(gòu)顧房地借產(chǎn)的焦建設(shè)漫周期棕約為12個月，淡而發(fā)達夕國家為3個月，俘甚至1個月；予深圳建槽筑工人搜平均勞動生輛產(chǎn)率錄約為30m2/人·年，溉發(fā)達形國家視為15略0m2/人·年。MO嚼MA：紐腰約現(xiàn)陸代藝抄術(shù)博盾物館玩（Mu差se刺um旋o嚇f襯M嘉od敘er側(cè)n張Ar療t）萬國城MOMA共有三期（MOMA.POPMOMA.DANCEMOMA）前兩期已售罄，第三期正在設(shè)計中。MO沉MA在居激住建鴿筑中溪采用揪了十崖大核救心技調(diào)術(shù)：●恒濕頂頓棚柔和索輻射冷善暖系統(tǒng)●恒濕全楚置換新痰風(fēng)系統(tǒng)●外墻估優(yōu)化洽系統(tǒng)●外遮將陽及傻窗優(yōu)冷化系肆統(tǒng)●屋面優(yōu)很化系統(tǒng)●廚房及跪排水優(yōu)鬧化系統(tǒng)●防噪聲芬優(yōu)化系真統(tǒng)●中央覺除塵仗優(yōu)化秧系統(tǒng)●智能肆化電垃梯系庫統(tǒng)●水處理燙優(yōu)化系意統(tǒng)醫(yī)學(xué)漂研究誕證明憤：室勾內(nèi)溫若度20～260C是人體生最舒適著的溫度卵范圍。建筑中內(nèi)采暖、揉空調(diào)、宇通風(fēng)能奮耗約占嬌總能耗上的2/軋3?！鈮ο到y(tǒng)：外墻外保溫——外窗：外窗引起的熱損失約占建筑熱損失的50～60％，主要有兩個途徑：一是窗戶包括窗框和玻璃的傳熱；二是窗戶縫隙的傳熱。解決辦法：一是通過窗戶加層，采用傳熱系數(shù)較小的框料以及阻斷熱橋等，另一方面通過窗戶制作安裝精密、加安密封條等。MOMA采用斷橋鋁合金窗＋LOW-E中空鍍膜玻璃。——外遮陽：與內(nèi)遮陽相比，外遮陽可使能耗降低83～88％。外遮陽可以形成豐富的光影變化，豐富了城市立面。輻射間比對扇流有慣效。建筑扭層高3m，房席間凈域高2.料75肯m，樓奶板厚鋤度為25們0m暈m，樓孔板中埋直婆徑16～20m船m的水晶管，驅(qū)間距丸在20戶0～30帖0m幻玉m之間咱，冬弦天在愚水管中注蹄入28～300C的熱水座，夏天收注入18～200C的冷適水，常透過潛混凝誘土樓板散以熱和吸誼熱，再啟以柔和剛的輻射瀉方式使所室內(nèi)溫圍度受控頸，達到舅冬天不名低于200C，夏核天不紹高于260C。優(yōu)點鞏：（1）系統(tǒng)能迫自動調(diào)莫節(jié)室內(nèi)叢溫度。（2）輻填射采翅暖和嘩制冷脂效率嬸高，付溫度南均勻撥。（3）不占巷用室內(nèi)夕空間。（4）不智會破謊壞建先筑外右觀。（5）無風(fēng)歉感、無末噪聲。（6）采暖離和制冷典與換氣鼠分離?！斉锶岷洼椛淅渑到y(tǒng)：3.1.4.3MOMA濕度控制：

空氣相對濕度在40～60％之間，人體感到舒適。

MOMA的濕度控制：夏季，相對濕度很高的新風(fēng)通過除濕、除塵后，變成相對濕度比較低的空氣，進入室內(nèi)。冬季，加濕系統(tǒng)會使空氣的濕度達到室內(nèi)舒適范圍。新風(fēng)從室外樓面80米高處采集，經(jīng)過過濾、加濕或除濕等處理后，以每秒0.3m的低速從地面緩緩上升，最后由廚房、衛(wèi)生間頂部的排氣孔排出。全置傭換式守新風(fēng)籮系統(tǒng)灶和頂票棚柔驚和輻乏射冷槍暖系狐統(tǒng)形野成很飄好的塑配合剝。3.1.4.4MOMA的陽光：光影空間3.1湊.4.也5精致唉的細(xì)核部踢腳線孝與墻體夢在一個鐵平面上時。門隔音班防塵的藥特殊處雨理。后排式率潔具，咐水封式塞地漏。交樓標(biāo)嚼準(zhǔn)為精翁裝修，胳顏色可瓜以選擇綿。直飲簡水，余中水博系統(tǒng)嚷。綠化尾防噪抖音系憐統(tǒng)。1m寬的黨入戶區(qū)門。3.廢1.挪4.龍6“MOM筋A(yù)”的故事“MOM值A(chǔ)”的歷能史當(dāng)代泰萬國禮城PO富P讓MO衣MA當(dāng)代MOM模A上第MO標(biāo)MA當(dāng)代MOM謠A理念當(dāng)代MO嚇MA地面功層次當(dāng)代MOM農(nóng)A屋面母層次當(dāng)代MOM旁A天面層他次當(dāng)代MO震MA夢幻先影院當(dāng)代MOM疑A藝術(shù)鏡酒店當(dāng)代MO匠MA門廳當(dāng)代MOM仿A景觀當(dāng)代MO刊MA色彩當(dāng)代MO抗MA合頁持空間當(dāng)代MO石MA燈飾上第MO狀MA理念上第MOM資A傳承上第MO洪MA景觀上第MO現(xiàn)MA景觀上第MO蒜MA景觀上第MOM圖A感想現(xiàn)文巷名口遇上么的一位與豐胸秀鼠容的美風(fēng)人，想圾著她突芽然深夜襖醒來，慎想起了屈擦肩而魚過的我際，又驀氧地動了副那慈悲防的心懷敬，重理遼了淡雅剖的妝容色，來到補我下榻昨的這家德客棧，鹿輕斂裙桂裾，拾酸級而上智，徑直冤走到我步的面前謠，盈盈濟淺笑道累：“公子竹，我逆可以傅坐在煮你的牧邊上沙，為盒你翻貝書嗎麻？”3.1紋.5體驗醫(yī)式房伏地產(chǎn)它：根據(jù)《體驗互經(jīng)濟》一書的氏觀點，笛人類將糞經(jīng)歷四住個發(fā)展符階段：農(nóng)業(yè)經(jīng)含濟、工里業(yè)經(jīng)濟儲、服務(wù)興經(jīng)濟、扭體驗經(jīng)慶濟。體率驗經(jīng)濟寺的特征健如下：消可費只是臘過程，劇當(dāng)過程勿結(jié)束后小，體驗缸試憶會啟長久地剖保存在子消費者頭卻腦中，拾消費者鹽會愿意揭為體驗妄付費。3.1.5.2教育的體驗娛樂的體驗逃避現(xiàn)實的體驗審美的體驗被動主動被動主動內(nèi)部（個人）外部（環(huán)境）A.娛樂的體驗：客體通過感覺被動地吸收，比如看電影，在房地

產(chǎn)中，比如樓盤推廣活動，綜藝晚會，游戲抽獎，美食品嘗等。B.教育的體驗：客體吸收了對他來說并不是清楚的事件，順馳.鳳凰城（蘇州）、潘石屹現(xiàn)代城的雕塑藝術(shù)C.逃避現(xiàn)實的體驗：客體完全參與到一種浸入式環(huán)境之中，如旅游，東莞眾多之五星級酒店，房地產(chǎn)項目如橘郡。D.審美的體驗：環(huán)境與個人的互動,如萬科第五園。我見青山多嫵媚,料青山,見我應(yīng)如是。服務(wù)董經(jīng)濟坐與體潤驗經(jīng)軋濟的鹿區(qū)別爹：借助旨信息達化技穩(wěn)術(shù)，授大規(guī)成模量冬身定店制。房地產(chǎn)神進入大宮規(guī)模量葛身定制舞階段，虹會產(chǎn)生融新的工銳作模式保：工作就是劇酷場。在效這個劇警場上，弓企業(yè)以劃服務(wù)為恨舞臺，揪以商品婦為道具披，圍繞著消運費者創(chuàng)兇造出值耕得消費潔者回憶炒的體驗連。企業(yè)竹為消費況者創(chuàng)造拳的經(jīng)濟價辣值就睡是表北演。中國房悅地產(chǎn)與催西方發(fā)遙達國家龍房地產(chǎn)誘處在不堤同的階屆段：中國的蘆房地產(chǎn)哈在制造正階段，倒以建設(shè)禽、銷售淡為主，拔是增量滔時期。西方的搏房地產(chǎn)歷在服務(wù)求階段，亂以出租噸、服務(wù)帖為主，純是存量嘉時期。英國古推德伍德餐（Go玻od盾w量oo代d）房酒地產(chǎn)蔽公司濕的經(jīng)濾營項闖目：家族赴農(nóng)場刻、賽服馬比吼賽、末飛行姜學(xué)校都、速牌度節(jié)偉日、憲摩托社車賽糟道、接公路賽真車俱司樂部倡、古謝德伍址德宮攜、高酸爾夫阻球場拘、旅微館。賽馬比賽飛行學(xué)校速度節(jié)日摩托車賽道家族農(nóng)場古德伍德宮古德伍德宮高爾夫球場旅館3.裳1.草5.斯4房地產(chǎn)柱之中國鈴因素——中國古人對采土地甚與房跑屋有剝著無庭比的的熱愛指之情絮，伴態(tài)隨著賴從土木生土長到駕入土古為安裙的人不生全逐過程檔。革命的逼過程——房子掛代表巷信用廉體系但：房飲契——房子句是養(yǎng)堅老保繡障體勝系。3.柳2橋T柏ow灑n遵ho憤us恥e誘——離自然亂很近，宏距紅塵綠不遠(yuǎn)。3.2.1Townhouse簡介：

Townhouse又叫聯(lián)排住宅、排屋。紐約翻的豪赴華Tow紅nh捆ous叛e紐約撐的豪頭華Tow睡nh贊ous勺e紐約雀的豪毀華To菠wn企h跡ou柱se3.2取.2由Tow運nh半ous到e物業(yè)形萬態(tài)：Townhouse的閥值：180m2～360m2之間，不能太?。好娣e太小，交通空間所占比例過大；不能太大：面積太大，價格上揚，與別墅物業(yè)重疊。面積不能太年輕：太年輕買不起這類物業(yè)。不能太年老：太年老上上下下不方便。業(yè)主區(qū)位離城市不能太近：否則無法找到足夠大的土地。離城市不能太遠(yuǎn)：需要城市提供配套設(shè)置。價值比集合住宅高檔（紅塵）比別墅低檔（自然）Townhouse有閥值：Townhouse是一種內(nèi)向性的住宅，是一種中間形態(tài)的住宅。3.后2.寫3仗T科ow椒n元ho爭us挑e新形態(tài)卡：——中國多化的Tow今nh看ous僅e——芙蓉古城

芙蓉古城反映了的Townhouse物業(yè)的特點?！饺毓懦恰饺毓懦恰饺毓懦恰饺毓懦谴ú栉幕ú藲v史、川西飲食習(xí)俗，餐具、川西小吃等。川茶起源、茶葉制作過程展示、茶具、茶藝表演等。飲食文化建筑文化川劇文化展示、曲藝文化展示；萬年臺表演。集川西、云南、蘇州、唐代皇家園林建筑藝術(shù)于一園。戲曲文化川西少數(shù)民族服飾展：黃包車夫、川劇服飾等。服飾文化

芙蓉古城融合了中國民間特有的川菜、川茶、川劇等傳統(tǒng)文化和生活習(xí)俗。交通習(xí)俗童趣活動，如滾鐵環(huán)、抽陀螺等；民間習(xí)俗，如搶鴨子等。黃包車、雞公車、花轎、滑桿等傳統(tǒng)交通習(xí)俗。游藝習(xí)俗起居習(xí)俗通過各種傳統(tǒng)節(jié)日活動展示節(jié)慶文化、生活習(xí)俗等。主要通過客棧多種風(fēng)格的套房展示中國傳統(tǒng)的起居文化。社會習(xí)俗在民俗文化博物館中收集大量的手工藝生產(chǎn)等物件。生產(chǎn)習(xí)俗成都?xì)v史上的文學(xué)藝術(shù)家生平、典故、作品等。文學(xué)藝術(shù)小津安二郎《東京物語》“對‘地板文化’理解最深的不是建筑師，而是一位電影導(dǎo)演——小津安二郎”

——隈吾研3.2.4住宅的文化內(nèi)涵（以日本為例）Thisthinmembranetakestheplaceofshojiandsudarescreens,andfusumadoors.“窗簾墻”住宅CurtainWallHouse（坂茂）住吉詠的長酬屋住吉的爹長屋住吉譯的長燒屋層屋層屋層屋3.3別墅——公平虎與效賴率豪宅的鑄價格應(yīng)棕是普通醬家庭年偏收入的60～80倍左彼右。弱中國劍普通傲住宅道的價毒格與俯家庭讓收入循之比雁在6～8倍之間勝比較合血理。20晃02年深稱圳豪哭宅的逮標(biāo)準(zhǔn)憂是單蓄套面木積≥140位m2，價摘格≥800型0元/m2，房均垂面積為60m2，房均盤居住人蠅數(shù)<1.沿2人。200忽5年深圳輪商品房則均價已叛超過1萬元。紐約第五大道豪宅價格313萬美元與普通家庭年收入之比74倍城市悉尼滾石區(qū)3億日元300萬澳元39倍82倍東京灣2000萬港幣101倍香港半山3.3.1豪宅的標(biāo)準(zhǔn)：

紫檀現(xiàn)象——紫園1號別墅HouseVilla物業(yè)形態(tài)House第一居所，常住型Villa第二居所，渡假型功能不能有重大缺陷瑣碎的日常生活只要有特別之處無煙火之氣要求生活在現(xiàn)實，生活在此處生活在理想，生活在彼處訴求點太太不打算結(jié)婚的女友形象比喻萬科·運河?xùn)|1號常居客型物儀業(yè)萬科·城市高拒爾夫花跌園常居+度假寺型物富業(yè)萬科·松山倉湖1號度假型蝴物業(yè)3.3搭.3住宅產(chǎn)想業(yè)鏈：棍效率與皂公平的恢思考效率公平19901995最富的人最窮的人43%仍是最富的人49%仍是最窮的人(RawlsCriterion)4.活躍難長者4.1老者鍬將至親的城不市目前，鋼全球每10個人舌中，援就有勢一個60歲以上靠的老人水。到205水0年將從1：9增加到1：5。屆時比，西班慨牙老人蝴占總?cè)送诒壤稙?4％，意大職利為42％，日遺本為60％。

中國老齡化速度驚人，國未富，民先老。60歲2010年12.18％2020年16.23％2030年22.34％2040年25％65歲以上8.12％11.30％15.21％20％4.2老年人挨特點——視覺、悲聽覺、鼠觸覺、胳味覺和三嗅覺減哄弱。——意念覆形成犧及反紫應(yīng)時紋間減笑弱?！∪鉀r強度滋、靈職活性搖、視忽力反勝應(yīng)下迅降?！獙伛R度適敏應(yīng)能站力減甩弱。