房地產(chǎn)市場調(diào)查與

房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟1.5房地產(chǎn)市場預(yù)測1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟(1)確定調(diào)查目的。即該調(diào)查是為投資方案選擇與決策服務(wù)、為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會服務(wù)、為場地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)，還是為編制一般的市場研究報(bào)告服務(wù)。(2)確立調(diào)查目標(biāo)。主要決定該項(xiàng)調(diào)查的范圍及所需解決的主要問題。(3)選擇調(diào)查方法。主要確定該項(xiàng)調(diào)查所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇。(4)估算調(diào)查過程所需的時(shí)間和費(fèi)用，以及調(diào)查結(jié)果的預(yù)期價(jià)格(5)數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。(6)市場調(diào)查的結(jié)論與建議。1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容1.2.1點(diǎn)——單個(gè)樓盤1.2.2線和面——區(qū)域市場1.2.3體——宏觀環(huán)境1.2.1點(diǎn)——單個(gè)樓盤⑴產(chǎn)品分析⑵價(jià)格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行產(chǎn)品分析的第一部分是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等），區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電煤等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等；小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰，它的進(jìn)出道路如何，是否臨街，等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。應(yīng)該講，樓盤的地理位置也應(yīng)該從屬于產(chǎn)品的某一方面，但因?yàn)樗闹陵P(guān)重要性，所以我們就把它單獨(dú)立項(xiàng)進(jìn)行討論。⑴產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析的第二部分是對具體產(chǎn)品的分析，這是樓盤市調(diào)的主體部分。該部分重點(diǎn)在于了解樓盤的指標(biāo)和參數(shù)，它具體包括土地大小，總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度，等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中還有一個(gè)特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰，他們的資質(zhì)如何，彼此間是如何合作的，等等。從公司的組成狀況我們可以間接地評估樓盤的資信度。樓盤的價(jià)格組合主要包括產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。剖析價(jià)格組合，并了解其運(yùn)用策略也是市場調(diào)查最吸引人的地方。廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點(diǎn)的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實(shí)施效果，等等。具體廣告行為的市場調(diào)查不可能囊括各方面的大小事項(xiàng)，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓研究銷售執(zhí)行是市場調(diào)查最關(guān)鍵的地方，它一方面是指具體的業(yè)務(wù)安排，如銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等，另一方面則是調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什么樣的房型最好賣，什么樣的總價(jià)最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購房客戶群有什么特征，等等，所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。⑵價(jià)格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行1.2.2線和面——區(qū)域市場⑴區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通動(dòng)線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。如通過區(qū)域分析我們便可得知，上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，是因?yàn)樵诳陀^上虹橋飛機(jī)場至市中心的良性交通狀況，主觀上又有政府對虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。⑵區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點(diǎn)的捕捉等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。⑶需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特征是我們從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是我們對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。1.2.3體——宏觀環(huán)境⑴政治社會政治社會是指國家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，國家運(yùn)作體制的民主發(fā)展則是政治穩(wěn)定的長久保證……剖析房地產(chǎn)市場，政治社會并不是一個(gè)可有可無的因素。⑵經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中對公司和個(gè)人最為顯現(xiàn)最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與物價(jià)、人口數(shù)量與消費(fèi)、居民收入與儲蓄等各種因素。⑶行政法規(guī)行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。⑷國際狀況現(xiàn)代社會，國際交往頻繁，使得一國經(jīng)濟(jì)、政治、文化常常影響著與其有關(guān)的國家和地區(qū)。國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。點(diǎn)、面（線）、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)地進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告（一）報(bào)告題目（二）報(bào)告目錄和摘要（三）報(bào)告的正文（四）附錄文件（一）報(bào)告題目

一般習(xí)慣，報(bào)告題目的下方應(yīng)注明報(bào)告人或單位、報(bào)告日期、報(bào)告呈交的對象等（二）報(bào)告目錄和摘要

報(bào)告內(nèi)容較多時(shí)應(yīng)編寫目錄或索引及內(nèi)容提要，報(bào)告的“報(bào)告摘要”主要應(yīng)包括四個(gè)方面的內(nèi)容：（１）明確提出本次調(diào)查的目標(biāo)；（２）簡要提出本次調(diào)查的時(shí)間、地點(diǎn)、對象、范圍以及調(diào)查的主要項(xiàng)目；（３）簡要介紹調(diào)查實(shí)施的方法、手段以及對調(diào)查結(jié)果的影響；（４）調(diào)查中的主要發(fā)現(xiàn)，或結(jié)論性內(nèi)容。（重點(diǎn)）例

報(bào)告摘要

本次調(diào)查的目標(biāo)是了解和分析城市居民酒類消費(fèi)的習(xí)慣與水平。按照隨機(jī)抽樣的方法，從成都、武漢、鄭州、天津和大連等五個(gè)城市中各抽取200名年齡為21～59歲的男性居民，組成調(diào)查樣本。由訪問員按照調(diào)查問卷進(jìn)行調(diào)查。收集資料的開始時(shí)間為1999年12月11月15日，結(jié)束時(shí)間為1999年12月10日。有效問卷回收率為98％。經(jīng)統(tǒng)一匯總、檢查，樣本代表性較高。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南北方居民飲酒習(xí)慣有較大的差別，南方的居民以果酒和洋酒為主，北方則以中低檔白酒為主。但兩者的共同特點(diǎn)是，禮品酒的消費(fèi)量占了很大的比重；在公共場合與其他人一起喝酒的比例約為１／５。

其他較為主要的調(diào)查結(jié)果包括：城市居民平均每兩周喝一次酒，果酒與白酒混合飲用。平均每次喝酒量為１．２兩。禮品酒的平均價(jià)格為１２．６０元／瓶，自己喝的平均價(jià)格為５元／瓶，而與朋友一起平均飲用的酒的平均價(jià)格為７．２元／瓶。

在對調(diào)查資料的分析中，還發(fā)現(xiàn)年齡、職業(yè)、受教育水平對飲酒種類和習(xí)慣有一定的影響，盡管差別不大，但很顯著。

調(diào)查報(bào)告分五部分，約４萬字。（三）報(bào)告的正文

正文是完整的市場調(diào)查報(bào)告，應(yīng)依據(jù)調(diào)查內(nèi)容充分展開。一般正文包括四個(gè)部分：（１）調(diào)查方案，包括整體方案和技術(shù)方案的執(zhí)行結(jié)果的評價(jià)，特別是關(guān)于調(diào)查對象的現(xiàn)在、問題的設(shè)計(jì)及依據(jù)、收集資料的方式及調(diào)查時(shí)間等方法的評價(jià)；（２）分析問題的角度和出發(fā)點(diǎn)，包括對測量方式的解釋及調(diào)查誤差的估計(jì)；（３）提煉分析的結(jié)論性意見（重點(diǎn)）；（４）提出建議對策，或依據(jù)資料對發(fā)展趨勢進(jìn)行估計(jì)等(重點(diǎn))（四）附錄文件

數(shù)據(jù)匯總表、統(tǒng)計(jì)公式或統(tǒng)計(jì)參數(shù)現(xiàn)在的依據(jù)、相關(guān)資料與數(shù)據(jù)等。1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查1.4.1調(diào)查準(zhǔn)備1.4.3調(diào)查分析1.4.2正式調(diào)查1.4.1調(diào)查準(zhǔn)備1.4.1.1確定調(diào)查目的及內(nèi)容1.4.1.4設(shè)計(jì)調(diào)查問卷1.4.1.3確定調(diào)查對象1.4.1.2確定調(diào)查計(jì)劃1.4.1.5房地產(chǎn)樓盤市調(diào)詳表1.4旱.1.狠1就確定調(diào)桃查目的廚及內(nèi)容知道調(diào)濱查什么急比知道其如何調(diào)熔查更重近要！企業(yè)侄需要箏解決存的問睡題初步調(diào)潤查調(diào)查秋目的調(diào)查東內(nèi)容發(fā)散分瞞析如：役銷售太量下哭降初步調(diào)查自診市場分析（尋求分到更大的“餡餅”）若不考疾慮自身博診斷，活經(jīng)發(fā)散弱分析，泊調(diào)研結(jié)叮構(gòu)體系爬可如下故表需要調(diào)研的子項(xiàng)目需要調(diào)研的子子項(xiàng)目需要調(diào)研的子子子項(xiàng)目針對競爭物業(yè)的調(diào)查針對功能相近物業(yè)的調(diào)查位置規(guī)模價(jià)格配套設(shè)施容積率、綠化率戶型設(shè)計(jì)特色進(jìn)度（開、竣工、開盤時(shí)間）開發(fā)商、承建商、設(shè)計(jì)者、物業(yè)管理公司、代理商得房率銷售措施目標(biāo)客戶群強(qiáng)勢賣點(diǎn)弱勢規(guī)避銷售率（市場占有率）物業(yè)管理特色及收費(fèi)……針對檔次相近物業(yè)的調(diào)查……針對地域相近物業(yè)的調(diào)查……針對銷售措施相近物業(yè)的調(diào)查……針對配套相近物業(yè)的調(diào)查…………

針對消費(fèi)者的調(diào)查樣本基本資料性別年齡文化程度職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)原居住地及面積……購買力水平家庭收入家庭支出家庭收支余額流向月供能力購買力投向物業(yè)類別購買偏好地段偏好戶型偏好價(jià)格偏好面積偏好建筑風(fēng)格偏好付款方式偏好裝修檔次偏好……購買決策決策參與影響因素（排序）配套要求配套設(shè)施種類（排序）信息渠道（排序）對競爭樓盤的評述

…………針對整體市場的調(diào)查政治環(huán)境調(diào)查政局國際（地區(qū)間）關(guān)系政策法規(guī)……社會環(huán)境調(diào)查（地域）歷史文化現(xiàn)代生活方式人口增長、總量及其結(jié)構(gòu)社會治安經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)總量調(diào)查（不同時(shí)間、不同地區(qū)、不同物業(yè)類型、不同開發(fā)商）投資額開工面積竣工面積銷售面積空置率行業(yè)稅費(fèi)率行業(yè)平均利潤率……

1.闊4.遇1.洽2肅確鋒定調(diào)軌查計(jì)牙劃包括三必部分：(1)奔市場醒調(diào)查總驢體方案關(guān)于誤調(diào)查盞的性苦質(zhì)與室目標(biāo)挑、被析調(diào)查病項(xiàng)目見、被嗽調(diào)查儲對象高、資宿料收哪集方碰式、淘調(diào)查餡時(shí)間曠、調(diào)恐查數(shù)敬據(jù)統(tǒng)者計(jì)分衣析方藝法、桂總費(fèi)唯用及脹付款君方式牛、可至預(yù)見傍的有洪利與沃不利帖條件康等地淘說明飛。(2)化市舉場調(diào)查刊技術(shù)方痛案包括抽牙樣方法款、樣本徑規(guī)模的貌確定、瓜各調(diào)查落階段的診質(zhì)量控津制、調(diào)寺查結(jié)果刻的檢驗(yàn)動(dòng)等。(3)如市享場調(diào)查漸經(jīng)費(fèi)預(yù)果算方案1.碑4.宣1.辭3賭確錫定調(diào)娛查對覺象面對一宏個(gè)調(diào)查欲總體，化通常需谷采用一揀定抽樣丙方法，注抽取樣割本，作垃為調(diào)查奶對象。顆常用的竹抽樣方大法有：(1躁)動(dòng)簡耐單隨津機(jī)抽恰樣(2)意分層職抽樣(3)現(xiàn)整群寶抽樣(4)暑等距圣抽樣(5)屆便利聲抽樣(6刑)壯判斷尿抽樣(7慶)讀配額前抽樣(8)紛滾雪蓮球式抽維樣(1)垃簡侮單隨機(jī)停抽樣對總體科不經(jīng)任盾何分組笨、排列板完全客禮觀地從運(yùn)中抽取知調(diào)查單周位。前提個(gè)：樣結(jié)本框則已知罷（具過體總掛體單枝位的業(yè)清單虜）特點(diǎn)禿：每拒一總羞體單經(jīng)位進(jìn)干入樣娃本的窩概率司是相耐同的墓。又有兩乎種抽樣斧方法：a.抽簽：或把樣本殘編號，樣放在容尼器里，貢隨機(jī)抓邊取。b.利用隨饒機(jī)數(shù)表惰：利用ex羨ce丙l中的霉隨機(jī)煩數(shù)表縣發(fā)生票器產(chǎn)拆生IN炊T（挽RA押ND在(湊)*飄(b螞-a芝)+座a）例：產(chǎn)抗生0～許100艇之間的狂隨機(jī)數(shù)揚(yáng)表，INT伴（RA頁ND(賓)*1脆00）當(dāng)樣本胳較大時(shí)粉，可用售隨機(jī)數(shù)蹈表，按會如下方宣法抽取鳥樣本：i事先墻確定脈按列班產(chǎn)生理幾位筍數(shù)為喪抽選夜樣本多；ii以擲骰助子得的齡數(shù)為起蜻始列，檢產(chǎn)生數(shù)悔字；ii更i若產(chǎn)逢生的融數(shù)在罷樣本屆編號毛以外價(jià)，則樹放棄桐。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2陣)魚分層控抽樣（分類腥抽樣、功類型抽車樣）先將粉總體魔按一心定標(biāo)份志分買層，散然后殘?jiān)诟髟笇又忻膊捎醚唵沃蓦S機(jī)仙抽樣割抽取胃樣本績的一讓種抽齊樣方鋪式。季提高加了樣吸本的猴代表柔性及兆抽樣助效率偷。當(dāng)群間眨差異大當(dāng)，群內(nèi)鞠差異小虧時(shí)可采午用。如在每望個(gè)居委帥會抽取惜若干家蘆庭收集勿對某小趨學(xué)辦學(xué)鍋的意見驅(qū)。(3慰)縣整群采抽樣將總體斗按一定森標(biāo)準(zhǔn)劃垂分成群域或集體紐奉，以群哥或集體債為單位鋪按隨機(jī)休的原則噴從整體錄中抽取馳若干群輕或集體漸，作為哄總體的引樣本，斑并對被華抽中各敵群中的里每一個(gè)乘單位都及進(jìn)行實(shí)簡際調(diào)查誼。優(yōu)：節(jié)偷約調(diào)查黃成本。當(dāng)群間牧差異小忽，群內(nèi)旨差異大團(tuán)時(shí)可采悉用。如每賠周4沈8小獵時(shí)中怒抽6后個(gè)小菊時(shí)的況產(chǎn)品槍檢驗(yàn)疊；若榆干箱除啤酒笨中每江瓶均煙檢驗(yàn)碰；若較干打鞏襪子庭每雙摩均檢輔驗(yàn)等脊。與臣分層詠相比大：群律之間船盡可考能無督差異夜，群姓內(nèi)部格允許域明顯開差異廁（正眨好相婆反）想。(4站)胸等距摧抽樣先將總街體按某根一方式固進(jìn)行排灰列，然飼后從總泡體中等據(jù)間隔地通抽選部脫分樣本莊調(diào)查。優(yōu)：鈔確定功樣本茅容易招。(5掘)俯便利雞抽樣按最方圾便的方突法進(jìn)行般抽樣，旺如街頭億攔截法辯、空間億抽樣（戲方位選歐擇法）亂是典型級。優(yōu)：宋操作熊難度兵小，良降低礙成本低，進(jìn)劃度易房誠控制予，訪葵問成隸功率另高。缺：栗樣本摸選擇迅隨意槳，誤繭差較稠大。適于關(guān)非正鎮(zhèn)式研莖究,從預(yù)實(shí)都驗(yàn)等椒。當(dāng)紡差異允不大資（均楚勻分繭布）理時(shí)也滔可獲青得具搬有代跌表性瞎的結(jié)等果。突常與橡隨機(jī)茶抽樣澆聯(lián)合抄運(yùn)用誼。(6師)違判斷毛抽樣依據(jù)調(diào)屯查研究甲者對總子體的認(rèn)域識等主付觀因素孕或調(diào)查蒜目的等券,從總逃體中選棒擇調(diào)查兔對象的撤一種方素式,依盾需要主不觀判斷默后抽取茂樣本?！芭袛嗍痢卑ㄟM(jìn)兩個(gè)主壁要內(nèi)容澤:一是騙判斷總?cè)误w的特規(guī)征如規(guī)種模,結(jié)垮構(gòu)等,奏二是判鎮(zhèn)斷擬調(diào)白查的對捉象對于睛總體的止代表性肝,如是否哪種類霉型的典憲型。注嫁重偏差功控制,斬比任意組精度高攤。典型警調(diào)查是臟代表。優(yōu)：結(jié)當(dāng)調(diào)員查者竄有較嗽強(qiáng)的鴨判斷萄能力袍且忠飼于工交作時(shí)在，可山提高責(zé)效率懶及樣害本代卻表性孟。(7)答配額姓抽樣(定找額抽妨樣、似計(jì)劃賓抽樣甩)依據(jù)執(zhí)一定煤標(biāo)志績對總綁體分秒層或催分類擴(kuò)后,笑從各望層或本類別騾中選駱取一慰定比啊例的閘調(diào)查勤對象軍的方飼法。須配額饞指對培劃分悔出的北總體釘各類查型都燭分配掉給定頂?shù)臄?shù)脊量而授組成役調(diào)查衰樣本牧。類殃似分什層抽傷樣只謀是并浪不要響求相刺等的柏結(jié)構(gòu)滋比例浸,實(shí)捕質(zhì)上薪是分索層的贈(zèng)判斷終抽樣頃。是商業(yè)狼調(diào)查中杰常用的瞧方法。優(yōu)：閣提高衰效率嚴(yán)及樣倍本代蜜表性脊。缺：樣謙本尋找棍難度加檢大，增李加成本約。3070203050國企職工公務(wù)員女女男高中及以下男大專及以上教師文化程度配額性別配額職業(yè)配額(8賢)卻滾雪幣球式嚷抽樣在稀疏齡總體中跪先找到額一個(gè)符籃合條件裁的受訪垮者進(jìn)行替調(diào)查，熄然后由畢其推薦長其他符蠅合條件丸的人。1.4應(yīng).1.暑4翅設(shè)計(jì)調(diào)榴查問卷市場倆調(diào)查勾問卷作的基須本特萍征：靈概括釘為“凍四易遼”。炸即易折回答嚇、易赴記錄禾、易敬整理該統(tǒng)計(jì)押和易益辨別密回答旁真?zhèn)微裼鑶柧硭蔚母駠谑舰蛴趩柧碓O(shè)不計(jì)流程Ⅰ問辣卷的格像式①境問卷炎的標(biāo)維題②說妻明信（夫身份與淘目的明珍確，聲佳明尊重肌隱私，鑄保持中葵立，簡捐潔樸燃實(shí)，興講究嚴(yán)痰肅。③填衡表指導(dǎo)蓬（填寫龍方法，鄙注意事奔項(xiàng)，問石卷回收廊時(shí)間、屑方法，暖隨機(jī)數(shù)慕表等）④系被調(diào)采查者亂背景運(yùn)資料貿(mào)（性襯別、孤年齡紋、職倉業(yè)、蝴職位計(jì)、收披入、巖婚姻僻狀況輛、愛違好等遷）⑤調(diào)稈查內(nèi)容⑥編忠碼⑦調(diào)靈查過程遵記錄（枯訪問員枝姓名、森編號，壺被調(diào)查胸者聯(lián)系粗方式，烏調(diào)查地升點(diǎn)，調(diào)晝查開始別和結(jié)束色時(shí)間，孩被調(diào)查下者合作抵情況，秒理解情軋況和對沉下次調(diào)澆查的參楚與態(tài)度冬）Ⅱ乘問卷設(shè)恐計(jì)流程(1)陷決定致問卷類惱型及調(diào)米查方式(2賄)兔決定經(jīng)問卷判內(nèi)容(3寨)編決定蹈每個(gè)嬌問題室的形冠式針對每糾個(gè)問題榮所涉及壘的信息努內(nèi)容，水決定應(yīng)尚當(dāng)采用切什么形范式的題親目來進(jìn)座行詢問踐。按照路問答是轉(zhuǎn)否規(guī)范壯可分為混開放題朵與封閉神題按照疾問題省形式更可分糞為選粱擇題昨、排庸序題傭、填歉空題稠、雙除向列破聯(lián)表(4派)烤決定悼每個(gè)亮問題味的措屑辭決定問遷題措辭悼時(shí)的原贊則:a.使用簡嫂單詞匯師；b.避免模兆棱兩可除措辭；c.避免屬誘導(dǎo)獸性措腔辭；d.避免隱幣含的假附設(shè)；e.避免雙清重回答剩問題。(5)些確定訂問題順趨序(6)禾確定罪問卷的則制作形蹦式當(dāng)問補(bǔ)卷的日邏輯傍形式食已經(jīng)均確定障之后草，在解這一校步驟該中需賄要確父定問固卷的域物理花形式睛，即拘最終皂的排悲版形屈式及供印刷賣形式冰。在妨問卷梯制作四上需蕉要注顧意的遣內(nèi)容魚有：a.版面細(xì)嚴(yán)肅b.清晰美偽觀c.紙張精圾美(7廢)寇試訪對問最初的味內(nèi)部試尿訪問鬧少量真慘實(shí)樣本對訪問（技真實(shí)的億訪問人牙員）在試逢訪問辜中需素要了使解下創(chuàng)列信坐息：問題屠措辭是是否令得當(dāng)淺：包伴括訪相問員的宣讀僑時(shí)是哲否困夢難、車受訪可者是顫否能畜夠準(zhǔn)矛確理唉解、越是否擱可能屬出現(xiàn)苦誘導(dǎo)鑄或者為引起之受訪阿者不孝悅，捧等等灣。問題包選項(xiàng)寧是否新完全心。問卷衣長短脫是否味合適涂。房地里產(chǎn)市規(guī)場調(diào)項(xiàng)查問警卷有慨針對緊物業(yè)筆的調(diào)艇查問競卷（棟例：色樓盤原詳調(diào)喜問卷旦）和睜針對弓消費(fèi)劫者的濕調(diào)查段問卷抗。1.4餓.1.5房地燃產(chǎn)樓營盤市陵調(diào)詳思表如何然填寫肝樓盤細(xì)市調(diào)雀詳表1.4最.2華正式裁調(diào)查1.拘4.捎2.掩1搏訪談厚調(diào)查漁法1.碑4.媽2.萄5換文摧獻(xiàn)調(diào)牢查法1.倍4.浙2.贈(zèng)4漠實(shí)驗(yàn)佛調(diào)查凈法1.4腥.2.狂3觀料察調(diào)查性法1.糟4.窄2.議2鳥專家梁調(diào)查草法1.之4.斧2.塞1草訪談苦調(diào)查繼法Ⅰ個(gè)綱別訪談?wù)湔{(diào)查Ⅱ娃座談齒會Ⅲ的電話族訪問筋調(diào)查Ⅳ留括置問卷蟻調(diào)查Ⅴ貪郵失寄調(diào)姨查Ⅰ切個(gè)別跨訪談閑調(diào)查（人員坊走訪坊）優(yōu)點(diǎn)：兵應(yīng)答率鍵高，可據(jù)使用長諒問卷〈縮慧10mi烘n，壞6頁，1障.5小橡時(shí)〉；百可追問貪復(fù)雜問扇題；直上接出示鳴道具及授刺激物達(dá)；可獲饒得非語魚言性資乞料；可漲記錄自遠(yuǎn)發(fā)性問歸題〈會稻有意外異收獲〉逆；問答蓬順序可洲控；環(huán)歡境可控理（可確遮保獨(dú)立僻而無第給三者在投場）。缺點(diǎn)舉：匿羞名性煮差：蜻易因坊訪問毅人員竹外表葛、語幅調(diào)、矩措詞婚、方絹法、者環(huán)境遙、氣線候等謎造成鏟誤差躁（應(yīng)淚答誤撓差）因；缺伏乏對擴(kuò)訪問性過程片的內(nèi)善在控吼制；崗周期天長、戴費(fèi)用鏟高。Ⅱ座皺談會例：廈弓門前埔周某項(xiàng)目勉座談會派議題Ⅲ電他話訪問射調(diào)查電話序采訪淘的優(yōu)臘點(diǎn)是洞簡便虎快捷夕。只心要具道備良孕好的搜通訊假條件稍和一足間安矩靜的銳、不察受外裝界干鎖擾的瞎辦公宗室或垮電話委室，宜就可銅以在蟻任何姜時(shí)候蓮進(jìn)行盞電話野采訪龍。但及電話普采訪農(nóng)的可將靠性什比人杰員走古訪要正差些裳。優(yōu)點(diǎn)晉：省倍時(shí)省莖費(fèi)用專；獲軟取資酬料迅扔速（鎮(zhèn)一晚獅上即參可訪糖問很盛多）露，樣刑本質(zhì)筍量高彎（隨農(nóng)機(jī)）同，回禾訪容招易，棚易獲株得合終作。缺點(diǎn)??；簡宜單（惕問卷通不能緊長、脾復(fù)雜顛、訪光問時(shí)染間短深、不觸能深嬸談）迷；不虛能出概示道惰具；殊樣本頂范圍對受限并制；吼不易渡直觀恰判定犬真假疲；易身被拒蘭答；欄容易掠泄密恐等。Ⅳ留沾置問卷由調(diào)查優(yōu)點(diǎn)的：（1）烈能突破罩空間限鑰制，在照相當(dāng)廣播泛的范手圍開展緒調(diào)查（2巴）節(jié)捧省費(fèi)辯用、秧時(shí)間殘和人羊力，迅無需自大批腎調(diào)研臺人員油，只饒需精推心設(shè)催計(jì)的故問卷惠，在道較短轟時(shí)間喚內(nèi)同公時(shí)進(jìn)奔行廣伶泛的畏調(diào)查（3澡）匿瓣名性綢，敏喝感、姿政治博、倫偏理道罰德、眠隱私資等問臥題（4娛）避劍免直虧接訪跳問受昨調(diào)查柔者的紀(jì)干擾斬，減米少誤須差（5）蔽資料便藥于整理舌分析，牙標(biāo)準(zhǔn)化剝的封閉出式問題紡更有效缺點(diǎn)：（1紋）回航收率羊低現(xiàn)落象嚴(yán)個(gè)重（2）練有效率脹低（沒棚指導(dǎo)的久情況下郊，漏、侮錯(cuò)、誤革答嚴(yán)重瓶）（3）糊對被調(diào)誼查者文哄化程度泰要求較罩高，需勁指導(dǎo)（4）史問卷獲鴿取的資腰料需經(jīng)乏分析、睛辨別Ⅴ恭郵寄調(diào)雙查郵寄響調(diào)查佳主要木是為綢了減嶼少實(shí)顛地走繞訪的情人次細(xì)，從償而減雀少整辦個(gè)調(diào)紙查項(xiàng)萍目的留費(fèi)用梁開支延。通盼常與那其他旦方法蘇配合搖使用悔，很元少單怪獨(dú)使階用。優(yōu)點(diǎn)：（1）共成本低練，訪問渣員少費(fèi)襖用低，漠但額外挑增加問耳卷，郵件費(fèi)等；（2樣）應(yīng)奇答者活方便毀，有呈時(shí)間傷去思洋考回夏答難夾記憶仁的問放題；（3）窮減少因枝訪問員旗在場的扛誤差；（4）瓦獲得敏另感性問執(zhí)題的答建案信息她（匿名占性）。(5)典適用雪較分散翻的對象淡，不受席地域限調(diào)制，且棋容易接提觸到難柳接近的鋼諸如高彎級經(jīng)理糟等人員及。缺點(diǎn)怒：（1）貨高度標(biāo)廉準(zhǔn)（結(jié)幣構(gòu)）化選。問題珍必須清圖晰和直企接了當(dāng)哨。否則扎容易導(dǎo)悶致因理宇解的不豎同而回使答不同粒的錯(cuò)誤途信息或宏不完整莖。（2貧）可燥使用欄的訪陜問技久術(shù)和赴得到來的信港息有阿限。（3）卻不能察障言觀色眾判別回脅答的真當(dāng)實(shí)性。園（可能進(jìn)發(fā)生非駛應(yīng)答者匹代替答殼卷）（4）諒不能展戚示道具認(rèn)資料。郵寄調(diào)葛查還有期一些額騎外的問呢題：費(fèi)晨時(shí)、應(yīng)當(dāng)答率低艦、并影員響樣本陡質(zhì)量。暈?zāi)敲慈缂翁岣吖?yīng)答率權(quán)呢？附飽帶回函航信封及棋郵資；舉問卷設(shè)未計(jì)要有鏈吸引力落；用詞懇、結(jié)構(gòu)扭等質(zhì)量敞盡量提奧高；附遇說明函巾；報(bào)酬焰；追蹤趙函（附落新問卷檢有時(shí)是絕必要的桂）；有臭聲望的隙發(fā)起人膠等。1.4念.2.樓2專遞家調(diào)查助法Ⅱ女信函捎討論Ⅰ深翠度訪談圈會1.雪4.不2.慶3狀觀察駐調(diào)查熊法由調(diào)攏查人女員直壁接觀疤察具慶體事么項(xiàng)的獨(dú)方式剃搜集籃資料統(tǒng)。如啄：人員葉觀察潔：(1)撈神秘穗的購物霞者(2)居單向道鏡觀察(3)悅購買惡者模式銷售，鳥訂單，藝存貨，猾價(jià)格，小脫銷，鈴包裝等機(jī)器觀認(rèn)察交通到流量骨統(tǒng)計(jì)收、生面理上詞的測五量、朋閱讀蔑器、骨人口技測量質(zhì)器、申掃描縱儀A觀察倉法的尊優(yōu)點(diǎn)（1）垃直接及慮時(shí)可靠鋸；（2剪）適用開性強(qiáng)，內(nèi)不受觀籌察者形粘象、語厘氣及表游達(dá)能力瘦的影響曠；（3方）簡便咳易行，妹人員多尚少，時(shí)灣間長短約自己決江定；（頂4）數(shù)軌據(jù)易得窩且精確朗。B觀察法價(jià)局限性（1）嶼只能檢爪查行為歪且公開耳行為，賄不能了執(zhí)解動(dòng)機(jī)須、態(tài)度啞、想法閘、情感固等；（中2）必凳須在市閉場現(xiàn)象槍發(fā)生的汽現(xiàn)場（務(wù)需人、慚物力且火時(shí)間地當(dāng)點(diǎn)難控乖制）；先（3）腥有些現(xiàn)眼象不可勿能完全落準(zhǔn)確，項(xiàng)現(xiàn)在行之為可能膽與將來巴相反，麗如買某櫻品牌洗膝衣粉持偏續(xù)一段肝時(shí)間后愧可能更錫換；（板4）其槍他，如濤觀察買撫“統(tǒng)一豬”方便典面的行夢為，可假能等很項(xiàng)久；來枯按正常暢模式選煙顧客，念如上火艇車前去僚食品店共購物（僻5）主映觀偏誤凡。1.4痰.2.閥4實(shí)亞驗(yàn)調(diào)查纏法由調(diào)握查人震員用竊實(shí)驗(yàn)龜?shù)姆接H式，攝將現(xiàn)曲象放企在某丙種條惹件下孫作觀瓶察以尖獲取且情報(bào)弊。分為消產(chǎn)品土試驗(yàn)雄和銷自售試年驗(yàn)。晚例如密食品蒙的品太嘗會艙，就洪是采汪用了懂實(shí)驗(yàn)霜法。優(yōu)點(diǎn)：武（1）與靈活，停因果調(diào)叔查的理羊想方法拾，有控奶制、有腐選擇的倒發(fā)現(xiàn)；得（2）爭科學(xué)，不不受調(diào)消查人員森偏見影殼響，實(shí)青地考察避獲得靜鄙動(dòng)態(tài)資宣料。1.徹4.挖2.姐5泉文桐獻(xiàn)調(diào)超查法文獻(xiàn)促調(diào)查撒是指慌利用打各種照文獻(xiàn)搖、檔戀案資成料進(jìn)鐘行的僵市場豎調(diào)查像。文獻(xiàn)資設(shè)料最主兆要的是煩企業(yè)內(nèi)難部資料懇、有關(guān)邁工商機(jī)米構(gòu)資料卻、圖書移資料等編三大類莫。A企業(yè)內(nèi)蔑部資料B有關(guān)機(jī)莊構(gòu)資料疑這種資征料（1）監(jiān)圖書館雀（2額）政府肅機(jī)構(gòu)汽（3）悶行業(yè)協(xié)才會和商適會（4）姨出版社帶（5識）研究然所（筒6）消歪費(fèi)者組魯織（7）爪企業(yè)公濱司1.饑4.展3慈調(diào)敗查分族析1.漠4.慕3.鬧1適調(diào)查犯資料疏整理1.遍4.塑3.赤2漂統(tǒng)何計(jì)分壺析1.差4.孔3.侵1麥調(diào)查激資料營整理市場所調(diào)查傾資料僚的整乘理，擴(kuò)一般吸包括骨下列輪工作筍程序陵：編腔輯、惡匯總犧、分報(bào)類和潮制表唉。（1評）編侍輯編輯泥工作桃的任疫務(wù)，亞即甄勿選與擇編碼等。首先遵是從遍市場底調(diào)查隆資料室中選榆取一攤切有上關(guān)的旬、重饑要的酸參考寫資料掏，剔除無高關(guān)緊要擾的、沒躲有參考刺價(jià)值的細(xì)甚至錯(cuò)旨誤的資癢料。編輯臣工作響在最寧后還睛要查堵對資料的宗可靠性，以確芬保調(diào)查罩資料的穩(wěn)合理和廈準(zhǔn)確，意如實(shí)反坑映客觀萍情況。錯(cuò)誤地啟選擇了陽沒有代鎖表性的挺樣本；找錯(cuò)了唐洽談對拘象；調(diào)查捎人員損經(jīng)驗(yàn)地不足趁、提哨問不否當(dāng)而絕導(dǎo)致咽對方月不自書覺地色作出辨某種啦過于籌肯定程或否蔑定的火答復(fù)渠；被訪害者的爸答復(fù)谷不真起實(shí)；調(diào)查的比回收率腫低；過分糞相信葡了某老些不胡夠真少實(shí)的掌間接牛資料鳴來源談，或港未全乖面客絞觀地栽分析宰影響鉛市場哭變化趣的因鐵素，釘?shù)鹊瘸?。造成錯(cuò)置誤的原榴因有多氏種，較日為常見撕的有：（2）度匯總和城分類匯總工莖作是把家已搜集木到的并玻經(jīng)過編冬輯選取幕出來的校大量資核料從形勺態(tài)上進(jìn)嗓行編組腰或按大穗類分堆這集中，億使之成飛為某種齡可供備商用的形骨式。分類的計(jì)工作任頃務(wù)和工糞作性質(zhì)側(cè)與匯總訴基本相尾同，其蜂不同之像處主要耕是對匯辦總后資梅料進(jìn)一泥步按小懂專題細(xì)代分。（3究）制鋼表制表工錄作是把四有關(guān)實(shí)申地調(diào)查聚的資料擾用適當(dāng)擇的表格宵形式展剃示出來倦，以便偉說明問哪題或從番中發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)某種典貴型的“凝模式”朝。制表奸過程是站根據(jù)資始料的分章類去具樓體統(tǒng)計(jì)而經(jīng)過實(shí)喂地調(diào)查雞所得到聞的各種騙意見，撤也實(shí)現(xiàn)喉了“實(shí)閘地調(diào)查沾資料”具的工作毫程序。1.4巷.3.科2漁統(tǒng)計(jì)分且析(1)黑指標(biāo)鹽分析變動(dòng)程榆度指標(biāo)況（增長鐵率、下漁降率、割銷售率腎）結(jié)構(gòu)指性標(biāo)(耽比例、酬比重)比較指瘦標(biāo)②相態(tài)對指標(biāo)如建筑灘面積、段投資額貪、銷售巡壽量等①批總量救指標(biāo)③卻均值苗指標(biāo)簡單狡算術(shù)神平均樂數(shù)加權(quán)算臨術(shù)平均講數(shù)眾數(shù)持（谷總體魄中出送現(xiàn)次奴數(shù)最第多的等標(biāo)志筍值）中位數(shù)傅（總更體中位眼于中間墓位的標(biāo)演志值）④錫離藏散指誓標(biāo)極差Xma耀x-Xmi性n平均調(diào)差標(biāo)準(zhǔn)欲差(2檔)侵相關(guān)舊分析①哀相關(guān)厘系數(shù)槍計(jì)算②告判斷扎相關(guān)風(fēng)性0≤r環(huán)＜0娛.3基本無狀相關(guān)0.固3≤r＜哄0.5弱相吐關(guān)0.襲5≤r＜屑0.8中度粘相關(guān)0.8趟≤r豆＜1強(qiáng)相關(guān)r＝矩1函數(shù)占關(guān)系(3哀)繭回歸茄分析回歸誤方程泥：y=a+b奔x其中a和b滿足：例：某否調(diào)查得盼各家庭雞月收入執(zhí)與月儲瓶蓄如下狹表：657881011121415Y月儲蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭號9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

3625496464100121144196225Y2

10249522311696292Σ(1)章在表句中計(jì)算伏出(2)獎(jiǎng)計(jì)算脂相關(guān)系羊數(shù)r=0烘.97跌>0.霜8屬強(qiáng)南相關(guān)綁關(guān)系警。(3購)盒計(jì)算美回歸粗方程所以，箱回歸方虛程為：y=遍0.它43蟲1+掠0.犯31臟4x1.5梢房地店產(chǎn)市場獄預(yù)測1.5綠.1裹特爾依菲法1.多5.妹6輸回膀歸分罷析法1.5艷.5像移動(dòng)領(lǐng)平均法1.澤5.柳4渡平止均發(fā)您展速勻度法1.5超.3止平均醫(yī)增減量索法1.杠5.冷2著專燃家會枕議法1.5牲.1淘特爾摩菲法特爾菲豪法也稱儀專家調(diào)框查法或鵲專家意籌見法，凳是以匿灘名方法摔，輪番豪征詢專撕家意見喘，最終咳得出預(yù)嘴測結(jié)果君的一種盼集體經(jīng)港驗(yàn)判斷杰法。特爾菲允法的預(yù)誕測程序A準(zhǔn)備曾階段①明代確預(yù)測殘目的和最主題②準(zhǔn)幟備背景用資料與之頂相關(guān)軟的資霉料整閘理加把工后港一同膜寄給轎專家舌們，駁目的暫是解笑決專謙家資廉料的青局限寇和不鐵統(tǒng)一鵝，節(jié)恰省專找家的淡時(shí)間賣和精縱力。③秒選擇璃專家廣泛戴性，集假思廣肅益是圓關(guān)鍵碰，應(yīng)寫按本唱部門攀企業(yè)興、本牙行業(yè)軋、社恭會專憂家實(shí)討行“富三三糠制”洲；自愿性，保本證回幸收率槳；人數(shù)適報(bào)度，既妙要有桿代表溉性，葉又要剃有利果于工貪作組蛇織和訂費(fèi)用磁節(jié)約臥。一萍般２算０～黎５０原人；夫設(shè)計(jì)周調(diào)查煩咨詢傳表。B輪番紙征詢妻階段征詢—警—反饋烈，再征厲詢——虧再反饋許，一般桐三～五跟輪。C結(jié)果阿最終探處理塘階段①中雨位數(shù)法②算偉術(shù)平均酒統(tǒng)計(jì)處糾理法③主驕觀概率疤統(tǒng)計(jì)處幸理法④心對非正量化鎮(zhèn)預(yù)測竿結(jié)果網(wǎng)的統(tǒng)懂計(jì)處閑理法匿名緒性、否反饋趁性和腸集中奪性（域趨同槍性）特爾菲警法的特頸點(diǎn)1.狗5.門2母專需家會趙議法是指逼通過柴調(diào)查逗研究妙，收浴集、震處理寸、分古析各田方人婦士意杯見，戚運(yùn)用鋸集體考智慧綢和經(jīng)歐驗(yàn)對事預(yù)測蜘對象次發(fā)展霞趨勢嫩進(jìn)行悄推斷遠(yuǎn)預(yù)測評的方跨法。預(yù)測者斧召集熟粒悉業(yè)務(wù)絮、經(jīng)驗(yàn)桐豐富、悔具有較印強(qiáng)分析嘩判斷能提力的各匠類人員帥，以座鑄談?dòng)懻摾姆绞絿?，對預(yù)羊測對象蘋相互交炊換意見燦，提出統(tǒng)預(yù)測方腳案的定姜性預(yù)測斷方法。屠如對某頓種商品云未來市攝場發(fā)展高趨勢、挪產(chǎn)銷變測化及價(jià)喉格趨勢霞、產(chǎn)品嘩所處的掩生命周裁期階段隸，新產(chǎn)扣品的市占場前途聯(lián)、產(chǎn)品桑市場占丑有率變須動(dòng)趨勢慚等的預(yù)旁測。(意脾見推偉斷預(yù)榨測法茫)1.5告.3椅平均道增減量雹法如果伯某種委數(shù)據(jù)斯的歷鳳史值耕是持續(xù)上零升或持稠續(xù)下降室的，且各兵期上升烘或下降放的數(shù)額銷大致接拋近，則碧可采用辮平均增右減量法懂。Vi=P0+d×i其中敬：Vi第i期預(yù)測搶值i所對應(yīng)倆的時(shí)期斷序數(shù)P0基期嬸數(shù)據(jù)寸值d逐期船增減展量的塵平均遭數(shù)Pn第n期數(shù)渠據(jù)值例：仁需要郊預(yù)測判某類互房地懇產(chǎn)2惡00肢2年洽的價(jià)擦格，確已知競該類糾房地弄產(chǎn)1喚99速7年皆～2蠢00塵1年該的價(jià)稼格及行其逐支年上棵漲額轟：年份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值逐年上漲額1997681

199871332199974633200078135200181534據(jù)此毯預(yù)測狡該類奔房地提產(chǎn)2石00膛2年誕的價(jià)喪格應(yīng)脈為刪:V200院2＝6粱81喚+3籍3.窄5×頂5＝伸84姓8.雖5屈（元/長平方振米）一般說辨來，越遣接近預(yù)散測時(shí)點(diǎn)途的增減千量對預(yù)漸測越重世要，因暢此可對縮慧過去各障期的增規(guī)減量賦顛予不同捆的權(quán)數(shù)小，計(jì)算紋加權(quán)平獎(jiǎng)均增減塊量，預(yù)積測則更憲準(zhǔn)確。誘如上例悟：V200戚2＝68冶1+3耐3.8奇×5＝沙850廁（元/平刊方米）至于信權(quán)數(shù)犧的確咱定就記依靠穩(wěn)預(yù)測娘人員阿的經(jīng)武驗(yàn)，鐵可按玩43售21吃、5穴22軟1、架62刮11徹等確繁定。1.蔽5.棉4于平渣均發(fā)歐展速侵度法如果尚某種愿數(shù)據(jù)烈的歷糟史值父是持續(xù)上華升或持慶續(xù)下降的，且各期上弊升或下精降的比任率大致界接近，則封可采戀用平野均增航減量親法。Vi=P0×ti例：光需要豆預(yù)測腿某類蓄房地崇產(chǎn)2箏00阻2年仙的價(jià)仙格，尚已知萄該類貨房地性產(chǎn)1膝99烏7年炭～2跡00嫌1年久的價(jià)黃格及勿其逐臥年上陪漲額過：年份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值逐年上漲速度（％）1997560

1998