上海房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告典型案例

中國(guó)上海xx地產(chǎn)項(xiàng)目

盡職調(diào)查報(bào)告上海西安重慶常州舟山1目錄一、上海城市分析1、城市簡(jiǎn)介2、城市規(guī)劃3、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析1、發(fā)展階段2、發(fā)展周期3、宏觀數(shù)據(jù)分析4、供給分析5、需求分析三、各項(xiàng)目分析1、嘉定區(qū)嘉城項(xiàng)目2、徐匯區(qū)徐匯新城3、寶山區(qū)xx生活廣場(chǎng)4、虹口區(qū)上?；▓@城四、項(xiàng)目綜合判斷及操作建議2上海城市分析城市簡(jiǎn)介地理環(huán)境氣候條件城市總體規(guī)劃行政區(qū)劃宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要產(chǎn)業(yè)情況及分布3城市簡(jiǎn)介上海簡(jiǎn)稱滬，別稱申,是中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，也是國(guó)際著名的港口城市。在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有極其重要的地位上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分，地處長(zhǎng)江三角洲前緣，北界長(zhǎng)江，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省地處南北海岸線中心，長(zhǎng)江三角洲東緣，長(zhǎng)江由此入海，交通便利，腹地寬闊，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)良好的江海港口。4地理環(huán)境上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分，地處太平洋西岸，亞洲大陸東沿，長(zhǎng)江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長(zhǎng)江入海口，長(zhǎng)江與東海在此連接。上海全市面積6340.5平方公里，占全國(guó)總面積的0.06%，南北長(zhǎng)約120公里，東西寬約100公里。其中區(qū)域面積5299.29平方公里，縣域面積1041.21平方公里。上海地區(qū)河湖眾多，水網(wǎng)密布，水資源豐富，是著名的江南水鄉(xiāng)，境內(nèi)水域面積697平方公里，相當(dāng)于全市總面積的11%。上海境內(nèi)除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，全為坦蕩低平的平原，是長(zhǎng)江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。5氣候條件上海屬北亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛；上海氣候溫和濕潤(rùn)，春秋較短，冬夏較長(zhǎng)；全年50%左右的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三個(gè)雨期。6城市總體規(guī)劃城市性質(zhì)：我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心和航運(yùn)中心，國(guó)家歷史文化名城，并將逐步建成社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一。規(guī)模：到2020年，上海人口規(guī)模預(yù)測(cè)全市實(shí)際居住人口為1600萬左右，其中非農(nóng)人口1360萬，城市化水平達(dá)到85%，全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約1500平方千米。其中中心城規(guī)劃人口約800萬，城市建設(shè)用地控制在外環(huán)線以內(nèi)667平方米范圍。發(fā)展目標(biāo)：城市的發(fā)展目標(biāo)到2020年，把上海初步建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，基本確立上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的地位。7城市總體布局城市的發(fā)展方向：拓展沿江沿海發(fā)展空間，形成濱水城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，繼續(xù)推進(jìn)浦東新區(qū)功能開發(fā)，重點(diǎn)建設(shè)新城和中心鎮(zhèn)，完善城鎮(zhèn)體系，把崇明島作為21世紀(jì)上?？沙掷m(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。市域空間布局結(jié)構(gòu)：按照城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，以中心城為主體，形成“多軸、多層、多核”的市域空間布局結(jié)構(gòu)?！岸噍S”是由滬寧發(fā)展軸、滬杭發(fā)展軸、濱江沿海發(fā)展軸組成，也是長(zhǎng)江三角洲城市帶的重要組成部分?！岸鄬印笔侵钢行摹⑿鲁?、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)所和構(gòu)成的市域城鎮(zhèn)體系及中心村五個(gè)層次?！岸嗪恕敝饕芍行某呛?1個(gè)新城組成。產(chǎn)業(yè)布局分為三個(gè)層次第一層次：城市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的地區(qū)，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，適當(dāng)保留都市型工業(yè)；第二層次：城市內(nèi)外環(huán)線之間的地區(qū)，以發(fā)展高科技、高增值、無污染的工業(yè)為重點(diǎn)，調(diào)整、整治和完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)；第三層次：城市外環(huán)線以外的地區(qū)，以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，提高經(jīng)濟(jì)規(guī)模和集約化水平，集中建設(shè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，積極發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。中心城8行政區(qū)劃上海市轄有18個(gè)市轄區(qū)和1個(gè)縣；市轄區(qū)：浦東新區(qū)、徐匯、長(zhǎng)寧、普陀、閘北、虹口、楊浦、黃浦、盧灣、靜安、寶山、閔行、嘉定、金山、松江、青浦、南匯、奉賢；縣：崇明縣9宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)截至2006年，上海GDP連續(xù)保持十五年兩位數(shù)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持穩(wěn)定，2006年GDP首破萬億。GDP總量與年增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資額保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅回落，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2006年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額3925.09億元，比上年增長(zhǎng)10.8%，增幅比上年回落4個(gè)百分點(diǎn)。其中建設(shè)改造投資2246.93億元，增長(zhǎng)13.2%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額與增長(zhǎng)10宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)居民家庭人均可支配收入及消費(fèi)支出城市及農(nóng)村居民家庭人均收入水平持續(xù)提高。居民總儲(chǔ)蓄額居民儲(chǔ)蓄持續(xù)增加。至2006年末，全市居民儲(chǔ)蓄存款余額9480.28億元，當(dāng)年新增1068億元。11宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)居民居住質(zhì)量不斷提高。至2006年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積22平方米，比上年末增加0.7平方米；人均住房居住面積16平方米，增加0.5平方米城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積12主要產(chǎn)業(yè)情況及分布上海共有六大產(chǎn)業(yè)基地、5個(gè)國(guó)家級(jí)工業(yè)區(qū)以及12個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)；六大產(chǎn)業(yè)基地：微電子產(chǎn)業(yè)基地、汽車產(chǎn)業(yè)基地、精品鋼材基地、石油化學(xué)工業(yè)基地、裝備產(chǎn)業(yè)基地、船舶產(chǎn)業(yè)基地；國(guó)家級(jí)工業(yè)區(qū)：張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；上海市級(jí)工業(yè)區(qū)：上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、嘉定工業(yè)區(qū)、松江工業(yè)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、金山工業(yè)區(qū)、寶山城市工業(yè)園區(qū)和寶山工業(yè)區(qū)、崇明工業(yè)園區(qū)、紫竹科學(xué)園區(qū)、星火開發(fā)區(qū)13主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——六大產(chǎn)業(yè)基地上海微電子產(chǎn)業(yè)正在浦東、漕河涇和松江、青浦等區(qū)域加速集聚，從東到西橫貫上海的“一帶二區(qū)”微電子產(chǎn)業(yè)基地格局業(yè)已形成。上海已成為全球集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅猛、投資最具吸引力的地區(qū)之一。上海汽車產(chǎn)業(yè)圍繞三大戰(zhàn)略目標(biāo)，即到2007年本地產(chǎn)轎車銷售達(dá)到100萬輛/年，進(jìn)入世界500強(qiáng)，新增自主品牌轎車5萬輛，加快布局調(diào)整和基地建設(shè)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，逐步形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈和強(qiáng)大的集聚效應(yīng)，有力地推動(dòng)上海國(guó)際汽車城和浦東金橋基地建設(shè)。上海精品鋼材基地以寶山鋼鐵股份有限公司為依托，是中國(guó)現(xiàn)代化程度最高、生產(chǎn)規(guī)模最大、品種規(guī)格最齊全的精品鋼材生產(chǎn)基地。其核心區(qū)位于上海市中心區(qū)以北的寶山區(qū)，東鄰黃浦江出口，北靠長(zhǎng)江。14主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——六大產(chǎn)業(yè)基地石油化工產(chǎn)業(yè)基地由上海化學(xué)工業(yè)區(qū)、中國(guó)石化上海石油化工股份有限公司、中國(guó)石化股份公司上海高橋分公司以及吳涇化工區(qū)等組成，它主要位于上海南翼。為推進(jìn)上海裝備制造業(yè)發(fā)展，發(fā)揮臨港新城毗鄰國(guó)際航空港和國(guó)際深水港的地理優(yōu)勢(shì)，上海市在臨港新城規(guī)劃建設(shè)以裝備制造業(yè)為特色的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。根據(jù)新的發(fā)展規(guī)劃，上海船舶工業(yè)正實(shí)施從黃浦江邊向長(zhǎng)江口搬遷的整體調(diào)整戰(zhàn)略，將以長(zhǎng)興島為主體，在長(zhǎng)江口形成由長(zhǎng)興島造船基地、外高橋造船基地、崇明造船基地組成的上海船舶產(chǎn)業(yè)基地。15主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——國(guó)家級(jí)工業(yè)園分布圖16主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——國(guó)家級(jí)工業(yè)園上海張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，是國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。經(jīng)過近12年的開發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了三大國(guó)家級(jí)基地（國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家科技創(chuàng)業(yè)基地）的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。上海金橋出口加工區(qū)是1990年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的第一個(gè)以“出口加工區(qū)”命名的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。經(jīng)過14年的開發(fā)建設(shè)，已成為以電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電、食品醫(yī)藥為主要產(chǎn)業(yè)特征的高科技工業(yè)園區(qū)，成為國(guó)家環(huán)?？偩烛?yàn)收批準(zhǔn)的、上海第一個(gè)通過ISO14000國(guó)際環(huán)境管理體系的國(guó)家示范區(qū)。上海外高橋保稅區(qū)是1990年6月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的全國(guó)第一個(gè)規(guī)模最大、啟動(dòng)最早的自由貿(mào)易區(qū)域，集國(guó)際貿(mào)易、出口加工、物流倉(cāng)儲(chǔ)及保稅商品展示交易等多種經(jīng)濟(jì)功能于一體。它位于上海浦東新區(qū)東北端，瀕臨長(zhǎng)江口，處于我國(guó)長(zhǎng)江黃金水道與東海岸的交匯點(diǎn)，規(guī)劃面積10平方公里，已開發(fā)運(yùn)作8.5平方公里。區(qū)內(nèi)工業(yè)用房建筑面積達(dá)到275.9萬平方米，配套設(shè)施用房建筑面積257萬平方米，基本設(shè)施齊全。目前入駐企業(yè)5712戶，來自世界72個(gè)國(guó)家和地區(qū)。世界500強(qiáng)的跨國(guó)公司中已有85家進(jìn)駐保稅區(qū)。上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一批以引進(jìn)外資、引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和發(fā)展新興技術(shù)為主的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)位于上海市區(qū)的西南部，規(guī)劃面積6平方公里。上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1986年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批14個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，位于上海西南部，總開發(fā)面積3.5平方公里，一期開發(fā)2.13平方公里，二期開發(fā)1.37平方公里。經(jīng)17年努力，已建成以機(jī)電設(shè)備、生物醫(yī)藥和輕工產(chǎn)品為特色的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)。17主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——上海市級(jí)工業(yè)園分布圖18上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析一、發(fā)展階段二、發(fā)展周期三、供給分析四、需求分析19一、迎上海亡房地妨產(chǎn)市劃場(chǎng)發(fā)禽展階盈段20啟動(dòng)沈階段淘（19警78－19腳85年）——上海羽率先箭改革爺了住受房由兇政府叢統(tǒng)建春、統(tǒng)趟配、肉統(tǒng)管已的制省度，開始嶼進(jìn)行駁商品招房建邀設(shè)。緩慢濕發(fā)展念階段距（19聞86沃-1脊99腔1年）——上海畏依然賽在計(jì)肝劃經(jīng)宣濟(jì)體田制下顛滑行填，福利速分房宿制度垮還在唇實(shí)行；上熟海本沿地居仿民經(jīng)鍵濟(jì)收提入偏盲低，維多數(shù)危居民無力糊購(gòu)房；外災(zāi)省市醉人員錯(cuò)很難枕進(jìn)入雹上海檢就業(yè)允；境唉外人待士認(rèn)夾為不灑適宜賽居住珠。超常俱發(fā)展擦階段尊（19身92厘-1醋99勵(lì)4年）——國(guó)外廟資金濱大量封進(jìn)入治上海臺(tái)，上春海放開貿(mào)房地仙產(chǎn)市辟場(chǎng)。調(diào)整苦回落側(cè)階段盛（19也95－19哪97年）——上一您階段險(xiǎn)商品糾房供給絡(luò)超過怒了市親場(chǎng)有能效需乘求，空爛置量絕迅速穗上升貼。復(fù)蘇摩階段牛（19廣98年19約99年）——上海國(guó)民乎經(jīng)濟(jì)燒持續(xù)昨快速允發(fā)展，廣輕大城瀉市居珍民家漁庭經(jīng)虹濟(jì)收互入迅狂速增規(guī)長(zhǎng)，迫切蝦希望呢改善自己捏的住鉗房條槳件。快速粘發(fā)展翅階段勿（20拍00年－20紹04）——例20閥00年以切來，獅上海本地黃居民至購(gòu)房化需求白繼續(xù)笑高漲；越可來越們多的艙外地坊人在曉上海英就業(yè)門，對(duì)等住房躁產(chǎn)生榜需求券；大量腰境內(nèi)科外人帶士來到煮上海粉投資預(yù)、就坡業(yè)甚反至生各活居壩住鍵。平穩(wěn)誤發(fā)展謹(jǐn)階段容（20載05年－右至今）——上海妥房?jī)r(jià)上漲子幅度紗逐步守回落，土銳地供暑應(yīng)量扇被控挖制在礦正常偏值范毛圍之以內(nèi)壯，上勾海房然地產(chǎn)奶市場(chǎng)夕綜合尸指數(shù)對(duì)已經(jīng)肌進(jìn)入割正常貞值，婚目前哈上海銹房市投正處分于多賴年未肉見的平穩(wěn)辱狀態(tài)。上海唉房地局產(chǎn)市俱場(chǎng)發(fā)能展發(fā)展鎮(zhèn)歷程虜階段21上海禿房地艱產(chǎn)市胸場(chǎng)發(fā)聰展地產(chǎn)撤環(huán)境羨良性勸平穩(wěn)02辟-0污4淹年上偏海房醒產(chǎn)需凡求強(qiáng)活勁，03刺-0尿4年商品活房銷濱售面并積上耍升幅郵度達(dá)出到38學(xué).9轎%，0瓦4年褲銷售掛面積定達(dá)到跟頂峰辣，從各05徒年開吃始受娘國(guó)家串宏觀臉調(diào)控蜘的影簽響，映上升升幅度滑逐漸短下降慈，但讀是始賺終保歲持上荷升趨樣勢(shì)；轎剛性參需求拾使上眠海房輪地產(chǎn)糕保持子平穩(wěn)器發(fā)展變態(tài)勢(shì)您。03援-0屑4年上讀海住蹈宅銷扣售均異價(jià)漲幅唐為6懇.1汽%，結(jié)竟合目牲前的交市場(chǎng)極和政獨(dú)府的謎大體旋導(dǎo)向茶，房溪價(jià)將您繼續(xù)鈴保持?jǐn)仄椒€(wěn)兄態(tài)勢(shì)租。宏觀擊情況22上海吃房地表產(chǎn)市攤場(chǎng)發(fā)愿展03企-0姨4年上近海購(gòu)滅房需妹求高沫漲，源銷售鑄額增長(zhǎng)緒幅度搜為5而8.盲8%，0停4年泊以后側(cè)，商燃品房笛住宅折年銷并售額燙略有窄回落艦，但芒總體鼠仍處稱于較爆高水喝平；03線-0高4年環(huán)上海包商品因房住千宅面獅積增灶長(zhǎng)了38忘.5滿%，由君于國(guó)剪家宏笨觀調(diào)毫控的洪影響沾，0墓5年史出現(xiàn)殖銷售譜面積夸下降醫(yī)，04童-0睡5、0防5-娃06下降幅度犧分別扁為12融%、8氧.1屈%。宏觀露情況23上?？品康匮慨a(chǎn)市逗場(chǎng)發(fā)毫展土地共供應(yīng)醬情況從0周4年抽開始洗，土縱地供稅應(yīng)量逼呈現(xiàn)爪逐年邊下降照趨勢(shì)腔，到06年供脈應(yīng)量?jī)H為間14騰16榆公頃，比宴05但年下降陰了5尚5.歸8%，土溉地閘硬門緊松縮的丸趨勢(shì)鵲已經(jīng)拾非常壁明顯隱。上海篩“十騙一五境”住赴宅規(guī)缺劃綱慘要中刮明確援規(guī)定20爬06俘、2告00脫7兩年反上海原土地節(jié)出讓總規(guī)塵模均嚼為1堪50呢0公現(xiàn)頃，土早地供略應(yīng)的砌稀缺資將體灘現(xiàn)在浸未來隱兩年比的商煎品住榨宅供初應(yīng)上殼。24上海汗房地洽產(chǎn)市爸場(chǎng)發(fā)熟展相關(guān)喊政策20期06眉年7芽月1總3日，建島設(shè)部筒發(fā)布《關(guān)趕于落朋實(shí)新郵建住供房結(jié)噸構(gòu)比恭例要琴求的匠若干刮意見孔》?！杜惨庖娦恰分副顺觯堊?死00目6年葵6月金1日弟起，糕各城慌市(冶包括湖縣城者，下享同)仔年度寒(從琴6月支1日撤起計(jì)席算，門下同哲)新株審批斷、新結(jié)開工粱的商章品住劑房總魔面積決中，套型擠建筑閥面積完90眼平方朝米以測(cè)下住分房(凳含經(jīng)航濟(jì)適毛用住現(xiàn)房)啦面積醋所占哄比重園，必喉須達(dá)膏到7轟0%嬌以上。90郵㎡7問0%侮——上海慣市2糞00訓(xùn)6年延9月慶30趴日發(fā)厚布《雨上海練市住拍房建毅設(shè)規(guī)俱劃(追20斬06晝-2睛01符0年器)》滲文件批表示炸：中輛央宏勵(lì)觀調(diào)雕控中綁“9站0平傲方米抄占7鬧0%陶適用考范圍月”將象適用斥于上海燦的城參市總掘量而留并非朱單個(gè)惑項(xiàng)目斥。25外資上海劍房地退產(chǎn)市幟場(chǎng)發(fā)墻展相關(guān)然政策20味06器年7焰月2兵4日，發(fā)劈燕布了《關(guān)名于規(guī)猾范房覆地產(chǎn)繼市場(chǎng)孤外資煉準(zhǔn)入纖和管晉理的湊意見枕》。閑《意舍見》章指出泛：提高曾部分旁外商椅投資舍房地某產(chǎn)企厘業(yè)注渣冊(cè)資思本金攜在投用資總餐額中驅(qū)的比尊重；加點(diǎn)強(qiáng)外尋商投揉資企魚業(yè)房歸地產(chǎn)飛開發(fā)凝經(jīng)營(yíng)疲管理財(cái)，規(guī)撇范外膀商投妹資房沃地產(chǎn)綿企業(yè)磨在貸爬款、掩結(jié)匯播等方諒面的抱行為籃；衫境外盜個(gè)人稠在境著內(nèi)工段作、揀學(xué)習(xí)超過桂1年的，便可以拜購(gòu)買但符合概實(shí)際抵需要棟的自限用、俘自住泰商品爛房綁。這一犬政策碌在上賭海最坑直接侄的作指用就草是此循后滬粱上針尸對(duì)外摧資的牛高檔雁商品香房銷憶售進(jìn)奇入黯欲淡期增。26上海蜓房地私產(chǎn)市注場(chǎng)發(fā)利展未來顛發(fā)展職預(yù)測(cè)政策壓調(diào)控便執(zhí)行粉力度踏將加顫大房地田產(chǎn)開坑發(fā)投饞資增忌速將點(diǎn)放緩住房蠢供應(yīng)掏結(jié)構(gòu)郊繼續(xù)發(fā)調(diào)整條，普雁通住肺房和盒經(jīng)濟(jì)桑適用練房供小應(yīng)將沃增多土地?fù)旃芾砻犯迂?zé)嚴(yán)格教，土讓地增姨量供貿(mào)應(yīng)控只制更攻嚴(yán)，網(wǎng)土地批成本腐將提秒高，低這也瀉將加醋劇對(duì)矛于存折量土恰地的憤競(jìng)爭(zhēng)政府落繼續(xù)勢(shì)執(zhí)行梁緊縮幅銀根逐的政糧策短批期內(nèi)獻(xiàn)不會(huì)位變化哄，房輛地產(chǎn)蛙企業(yè)檔資金織壓力貌不容項(xiàng)小視20撤07年住引房供雨求差鏡距將暢縮小介，價(jià)覺格成尸為關(guān)型鍵因豪素。27二、彎上海歌房地孤產(chǎn)市腸場(chǎng)發(fā)祖展周鬼期28上海皺房地箱產(chǎn)市踐場(chǎng)周識(shí)期第一辦周期尼：1陰97幻玉8~奸19椅91劣年第二看周期魚：1戶99搖2~火19簡(jiǎn)99排年第三夠周期伶：2伴00星0年袍至今29此間動(dòng)上海屬房地經(jīng)產(chǎn)經(jīng)事歷了埋從無弊到有洲，逐焦步發(fā)腐展的移過程坡。隨柴著改裂革開怖放和已住宅寇商品磚化思公想的選提出駕，上脾海房岔地產(chǎn)粉市場(chǎng)究逐漸吧復(fù)蘇撈，但限是投萬資規(guī)塑模還形是比漂較小四，年穿住宅萬投資昌額均懲小于需50挪億元換。1你98禮8年辭是上擱海房踢地產(chǎn)箏業(yè)發(fā)苗展史靈上里蓮程碑藍(lán)的一旗年，簡(jiǎn)這一據(jù)年，網(wǎng)虹橋懷第一駝幅土緞地—好—一尖改政仙府無大償劃倆撥方洪式實(shí)愿行有脖償批期租，旱上海為房地棉產(chǎn)開尺始嘗導(dǎo)試走糞市場(chǎng)之化道盼路。蘇但是擁從1演98段9年基開始畏，國(guó)釀家實(shí)腸行宏強(qiáng)觀調(diào)同控，稿緊縮拖銀根別，壓腐縮開我支，捉房地劍產(chǎn)市倦場(chǎng)受敬到?jīng)_固擊，埋19斑89換年上僵海住兇宅投充資額挽負(fù)增況長(zhǎng)。急19聞90諸—1它99睡1年抓投資弊額有顏小幅香回升味。第一挪周期捕：1竹97味8—逐19鋪91她年30第二焦周期摟：1曬99趟2—變19堅(jiān)99亮年這個(gè)秧周期吧是一縱個(gè)完究整意氏義上神的周工期，廟上海肢房地膽產(chǎn)市蒜場(chǎng)經(jīng)望歷了過熱和調(diào)整兩個(gè)陰階段稀。⒈灘過熱郊階段。1尼99嘗2年拜，鄧矩小平壞南巡砌講話貢和黨部“十聰四大特”的友召開包，以運(yùn)沿海史大中甩城市駱為代詢表的抬房地剖產(chǎn)市悔場(chǎng)迅荷速發(fā)幅展?；樯虾；址康貞挟a(chǎn)市衣場(chǎng)更眉是在詳開發(fā)允浦東峰的有凝力推省動(dòng)下扔，經(jīng)胡歷了雀19奏93很~1悶99蹤蝶5年秩三年身的迅遙速發(fā)暗展，消19詢95透年相夢(mèng)比1青99醉2年艱住宅狗投資鹽額上藝漲了患60血8.忍41崖%蔬，商勝品房比銷售撇面積暑上漲桂了7態(tài)96膠.7絨8%切，謊商品舍房銷寬售價(jià)丑格上達(dá)漲了委57友.2底1%著。⒉彈調(diào)整調(diào)階段。1使99乓3年菌下半旨年，弓經(jīng)濟(jì)容過熱留導(dǎo)致煙高通摩貨膨集脹，植國(guó)家盤開始未實(shí)行層適度確從緊藝的政耀策，汪房地貿(mào)產(chǎn)市跪場(chǎng)自可然成賢為此答次調(diào)飽控的刊重點(diǎn)巷，收辜縮銀浪根，得并規(guī)水定房曬地產(chǎn)帆公司冶不得質(zhì)上市潤(rùn)融資激。上讀海房嚴(yán)地產(chǎn)棵投資叼增長(zhǎng)飲開始臘逐步避減緩恢，1叼99旬7~營(yíng)19委99桌年三世年經(jīng)鞠歷了束住宅予投資界額的裹負(fù)增叉長(zhǎng)，刺商品尿房銷司售價(jià)班格的錯(cuò)上漲贊也基算本停鮮滯。墳但商戀品房挺銷售接面積部的增銷長(zhǎng)率呼卻依超然堅(jiān)皇挺。姓19哭98足年上和海房床品房紗銷售愈面積禍增長(zhǎng)澤率高辦達(dá)6浴6.勻5%購(gòu)，付主要賠與1墊99準(zhǔn)8年站貨幣制分房刑、購(gòu)墳房退紅稅政即策以煎及個(gè)六人住押房貸帶款政豬策的山實(shí)施領(lǐng)相關(guān)殖。但蛇總體抓來說麻，1留99暖6~培19煙99示年上臂海房投地產(chǎn)短市場(chǎng)豎在宏模觀調(diào)條控政罪策作鼓用下神有所脊回落助。31第三猛周期如：2態(tài)00盡0年博至今在國(guó)質(zhì)家住賀房制郊度改膝革、擇商業(yè)挪銀行境開辦漿住房兵抵押源貸款呀等業(yè)紡務(wù)的允推動(dòng)我下，學(xué)上海柳房地勞產(chǎn)市能場(chǎng)投予資額佳增長(zhǎng)閱率開炭始回膜升，球20波00誘年恢宣復(fù)正謀增長(zhǎng)釘。與俯前兩層輪周饒期相不比，突由于騰各項(xiàng)埋指標(biāo)枝基數(shù)楊較大女，雖淡然顯搬示本炊輪周稻期的經(jīng)波動(dòng)掩幅度泥較小謝，但喉從絕靠對(duì)值士可以踏看出牲從2良00祥0年宰開始觸投資航總量敏持續(xù)姻放大落，房辟地產(chǎn)延市場(chǎng)爸異常準(zhǔn)火爆暈，特餡別是汪20庭03巖~2窗00掃5年瓣初，悄上海武房地餃產(chǎn)出吳現(xiàn)了閣非理貸性繁嚼榮，干投資虛額快竟速上晴升，帳房?jī)r(jià)宰更是銹一路坊飆升忠。2蜂00霸3年撕上海債商品驗(yàn)房均勵(lì)價(jià)達(dá)愉51桶18開元，拉首次曾超過蕉北京耳，成披為全趙國(guó)房絲式價(jià)最路高的箱城市道。2磨00舌4年錄、2委00再5年偷上半姥年房且價(jià)仍傘然飛敗速上再漲，餐20紫05獄年3舞月中疾旬出羅現(xiàn)了糧上海盆樓市攏最高居均價(jià)冒，達(dá)箏10坊32奸7元朗。2乏00暗5年貨下半識(shí)年宏桑觀調(diào)憑控作雪用開鏡始顯時(shí)現(xiàn)，馳各項(xiàng)柱指標(biāo)脂都有箏了不糧同程場(chǎng)度的伐回落誼。2茅00腥5年些商品仁房均挎價(jià)與奸20據(jù)04葉年相抖比只供有小瓶幅度沸上漲劍，幾構(gòu)乎持她平，危住宅殘投資陶額和繡商品堂房銷愚售面接積都謊比2刪00箏4年肚有所停下降充，上減海房申地產(chǎn)犧市場(chǎng)農(nóng)開始身回歸幅理性咳。從以撓上關(guān)逮于上壞海房純地產(chǎn)球周期疑的分激析可做以看任出，奏上海菠房地場(chǎng)產(chǎn)市陸場(chǎng)從慕真正堅(jiān)起步燭至今燭才經(jīng)指歷了霞18途年的央時(shí)間露，發(fā)求展還放極為件不成參熟，瞇表現(xiàn)貞為波謹(jǐn)動(dòng)幅菜度較隙大，拌常出便現(xiàn)大賓漲大汽跌；彩政策醬在房級(jí)地產(chǎn)悠市場(chǎng)疊中的櫻影響歐作用穿較大鞠，仍談未形束成完湯善的規(guī)市場(chǎng)間機(jī)制庸。但拉從現(xiàn)促有的兩分析淹中我僻們?nèi)哉梢蚤y發(fā)現(xiàn)稀以下帆規(guī)律吧：上芬海房竄地產(chǎn)稅市場(chǎng)背的一樣個(gè)周稈期大脂致要資經(jīng)歷胸7年饒時(shí)間謊；波拼動(dòng)幅鴿度有帥逐漸陷縮小旋的趨查勢(shì)，員可以脫預(yù)見賺未來吳上海魚房地蒜產(chǎn)市傘場(chǎng)會(huì)物朝著肯更平們穩(wěn)、惕更理桶性的謙方向級(jí)發(fā)展田。32三、蕩上海低房地很產(chǎn)市棗場(chǎng)供管給分嗎析33（一均）土茄地市返場(chǎng)供鹽給萎特縮但曉存量亦很大年份1999200020012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年購(gòu)置土地面積335.1592.77391010.31469.11038.8754.3購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)率（%）

76.8724.6836.7145.41-29.29-27.39我們費(fèi)可以崗看到厲土地畫購(gòu)置影面積討的變慚化趨扔勢(shì)，搭19仗99筍~2貌00徑3年熟房地樓產(chǎn)企窯業(yè)每濱年的促土地狹購(gòu)置奶面積拖保持紅數(shù)量診上比靈較穩(wěn)右定的僑增長(zhǎng)榆；從20框04呈年開鼻始，土赤地的競(jìng)購(gòu)置況面積殊開始出現(xiàn)蒸負(fù)增角長(zhǎng)，2鐮00疾5年娛的土事地購(gòu)難置面意積總捧量下燭降到介了2礎(chǔ)00繁1年是的水龍平。34年份1999200020012002200320042005本年完成開發(fā)土地面積（萬平方米）148.1165.6246.5339.3605.5672.8588.4土地開發(fā)面積增長(zhǎng)率（%）

11.8248.8537.6578.4611.11-12.54可以侍看出戀：1納99垃9~座20茅04廈年房皺地產(chǎn)或開發(fā)斷企業(yè)變完成豆開發(fā)孕開發(fā)威土地系面積旦保持薪上漲辦的趨赤勢(shì)，20蠟04跟年達(dá)息到最趨大6您72壯.8鹽萬平被米，但虛是在籌20勉05孔年完籮成開該發(fā)面啞積下翁降到叮了2孟00國(guó)3年益的水啞平；以另外廉從增司長(zhǎng)的杰角度載看，揮在2話00兼3年決完成護(hù)開發(fā)君面積筐的增振長(zhǎng)率巡壽達(dá)到術(shù)最大慘，2揮00梁4年主開始案下滑縫，20萌05拍年為鉛負(fù)增單長(zhǎng)。（一械）土伙地市蟲場(chǎng)供江給萎牌縮但敵存量穩(wěn)很大35年份1999200020012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）514.83566.17630.73748.9901.241175.51246.9房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率（%）

9.9711.418.7420.3430.436.07（二劃）房撿地產(chǎn)瓜開發(fā)偽總量礦上升帆但增般幅下拼滑從2遷00嫩0年偷的9怠.9綢7%棵上升翠到了打20廉04秩年的伙30變.4炎%，果說明蜂房地辛產(chǎn)開抵發(fā)企楚業(yè)對(duì)在上海恥房地肅產(chǎn)市權(quán)場(chǎng)看庸好的悶態(tài)度儲(chǔ)；20廳05遠(yuǎn)年，雖斗然總氧量在孝房地繡產(chǎn)投舟資額陪保持貨著上經(jīng)漲，委但是獸增長(zhǎng)孕幅度遣有了非常孟明顯妹的滑仆落，從盟20乞04妻年的嗎30報(bào).4邪%降到斧了6潮.0大7%。鑒宏于房灣地產(chǎn)釘開發(fā)鋤投資恰期大吵于一遙年，集總量保上的餅增長(zhǎng)秤可能起是歷山年投系資增棚長(zhǎng)的富延續(xù)越效應(yīng)雙，但朗投資拒額增善長(zhǎng)率鞠的滑薪落顯紫示了衰上海訂房地執(zhí)產(chǎn)市糊場(chǎng)的悉未來鬧供給尊情況剛出現(xiàn)寄了比境較大駛的轉(zhuǎn)屢折。36（三粘）商莫品房俊供給共出現(xiàn)激了一斃定程預(yù)度的礦下降年份1999200020012002200320042005商品房本年新開工面積（萬平米）1308.61992.32426.82612.73134.53196.23055.5商品房新開工面積增長(zhǎng)率（%）

52.2521.817.6619.971.97-4.4在1拌99型9~端20降04河年期北間總銹量都歇是增討長(zhǎng)的停，20仿05扇年出現(xiàn)燙了總量著上的旅下跌。2亞00棗4年工的增哭長(zhǎng)率貨明顯濟(jì)下降您。37年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面積（萬平方米）1468.61643.61791.41984.72491.834433095.7商品房竣工面積增長(zhǎng)率（%）

11.928.9910.7925.5538.17-10.09在1納99窩9~勢(shì)20趙04華年期譜間總織量都送是增劫長(zhǎng)的杰，20掛05庭年出豈現(xiàn)了法總量?jī)H上的銜下跌。在土辨地與斥資金風(fēng)同時(shí)育趨緊餐的時(shí)產(chǎn)候，尼20跡05船年上陜海商忘品房考的新闖開工秘面積作和竣減工面隔積在罰總量均上都駐出現(xiàn)之了滑錯(cuò)落，擺意味辯著上單海房屋地產(chǎn)叔市場(chǎng)實(shí)際孟供給羨水平鏈下降。（三尋）商撒品房浙供給涂出現(xiàn)尾了一閃定程榜度的躍下降38四、放上海貿(mào)房地籮產(chǎn)市蜻場(chǎng)需賭求分蝦析39年份1999200020012002200320042005商品房本年銷售面積（萬平方米）1328.71557.91796.61971.52376.43488.83158.8商品房銷售面積增長(zhǎng)率（%）16.3617.2515.339.7320.5446.81-9.46商品柿房銷脾售面煤積出吵現(xiàn)回弓落上海俱市商灶品房界銷售曉面積糠增長(zhǎng)貌迅速躬，在20騎04江年達(dá)到稀頂峰紐奉，相琴比1驗(yàn)99澆9年吸的商遷品房蠢銷售燃面積增長(zhǎng)緊了近糕3倍。在舌20墾05肯年增庫(kù)長(zhǎng)勢(shì)因頭忽渴然遭智到了扔遏制瓣，銷閥售面毛積比再20壟04辟年下佳降近俊10拒%。40年份1999200020012002200320042005商品房本年銷售額（億元）454.64555.45694.66815.031216.342263.842161.3商品房銷售額增長(zhǎng)率（%）

22.1725.0617.3349.2486.12-4.53商品盆房銷跨售面坊積出墾現(xiàn)回孔落上海獻(xiàn)市商添品房前銷售爺額增餅長(zhǎng)迅兆速，謎在2拘00寬4年欣達(dá)到禁頂峰營(yíng)，相弱比1境99徒9年嗎的商腥品房鬼銷售煙額增懼長(zhǎng)了瘡近5座倍。配在2俊00敏5年強(qiáng)增長(zhǎng)頭勢(shì)頭墳忽然魯遭到候了遏管制，井銷售程面積壟比2狐00蘋4年辨下降晚近5懸%。41年份1999200020012002200320042005住宅本年銷售面積（萬平方米）1243.31445.91681.51846.42224.53233.72845.7住宅銷售面積增長(zhǎng)率（%）

16.2916.39.8120.4845.37-12商品秀房銷氣售面表積出替現(xiàn)回爸落住宅續(xù)市場(chǎng)霸波動(dòng)流與商蠢品房尤市場(chǎng)糞波動(dòng)驗(yàn)一致猴。20香04貼年達(dá)到學(xué)了需瞎求增鴨長(zhǎng)的長(zhǎng)高峰溝，增長(zhǎng)證率超墳過了巷40壟%，然渴后在20私05其年迅速?gòu)鼗芈浜?0擾%左釀?dòng)业脑~負(fù)增妻長(zhǎng)，需納求的均短期鄭波動(dòng)佳劇烈艘。42年份1999200020012002200320042005辦公樓本年銷售面積（萬平方米）39.247.7640.9842.3545.1884.8397.89商業(yè)營(yíng)業(yè)用房本年銷售面積（萬平方米）39.454.5456.5573.9378.05121.57150.19其他房屋本年銷售面積（萬平方米）6.79.717.648.828.748.6165.09住宅碧銷售途面積藍(lán)在2暮00任5年除出現(xiàn)儉了回絮落，案辦公么樓、濁商業(yè)仗營(yíng)業(yè)澡用房激與其減他房樹屋的唯銷售販面積摟都保紹持了和上漲鞠的趨世勢(shì)，疫但是聞后者途在整浸個(gè)商斬品房興市場(chǎng)叛中占醒的份騙額很肌小，瓣因此咸商品喪房的涼需求酬波動(dòng)掛和住稠宅市穗場(chǎng)的目需求桶變動(dòng)倦極為鎖一致至：2糕00購(gòu)4年淺達(dá)到菠了需肯求增摔長(zhǎng)的推高峰秘，增見長(zhǎng)率賺超過柔了4臥0%京，然洗后在20哀05偵年迅速華回落濤到10扯%左塑右的諒負(fù)增陶長(zhǎng)，需顏求的攜短期廢波動(dòng)鳴劇烈在。辦公塵樓及默商業(yè)策用房代銷售嫩面積窩保持截上漲43上海葬房地杠產(chǎn)市尚場(chǎng)供輛需缺阿口分營(yíng)析從竣姨工面絡(luò)積與粘銷售牢面積宿的差蛙額來諸看，歲各年趴的供饑需水親平大技致相際當(dāng)，蘇19判99愛年、遭20善00匪年、俊20建03潔年的饞供給電水平粘大于拍需求網(wǎng)水平句；其男他年另份則抄相反封，尤耕其是末20把04冤年、租20沸05屋年，觸商品鋪房的毫銷售桑面積袖均大豪于竣雞工面蔑積，彩市場(chǎng)處的存橡量房杯得以騾消耗衫。但素從1芝99扎9年癢以來悅的累陡計(jì)差紹額看燒，目振前商溜品房忽市場(chǎng)籌還存史在著益24連0萬上平方秘米的弓缺口胖有待辛消耗陪。年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面積1468.61643.61791.41984.72491.83443.023095.74商品房本年銷售面積1328.71557.871796.641971.472367.43488.753158.87竣工面積-銷售面積139.985.73-5.2413.23115.4-45.73-63.13累計(jì)差額139.9228.63220.39233.62349.02303.29240.1644年份200020012002200320042005商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積154916592609338529392829商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積//2475315025472357商品房預(yù)售登記面積145318322685286934522181商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售登記面積/17932587271130361771批準(zhǔn)預(yù)售面積-登記預(yù)售面積96-173-76516-513648差額累計(jì)96-77-153363-150498上海玩房地泥產(chǎn)市橋場(chǎng)供唉需缺訪口分貢析4520胖05維年上齒海市確共發(fā)崇出預(yù)響售許深可證討17僻11做張，摧相比陜20企04芹年1凈45葵0張鬼增長(zhǎng)缺了1顛5%膀；朱批準(zhǔn)下預(yù)售卸面積載達(dá)到至了2峽84我2萬腸平米錄，相粱比2笑00槽4年授24贊42啦萬平晉米增震長(zhǎng)了豬14態(tài)%；提全年糊吸納群面積街達(dá)到帽了2解18些2萬剛平米夜，占勉全年診供應(yīng)嫌總量汗的7寬7%辮，吸未納面須積同飲比去落年有燭所下芳降。芳自2虹00掀0年予開始半上海稻房地粘產(chǎn)行農(nóng)業(yè)進(jìn)疫入了傲一個(gè)蠻持續(xù)揪發(fā)展近期，紅20篇04郵年已羊到達(dá)掀了頂能峰后硬，2枝00鵲5年績(jī)開始場(chǎng)回落爆，從細(xì)需求究市場(chǎng)梅來看截，市觀場(chǎng)吸努納水各平已申在2幼00宮2年怎之下殼。上海野房地惑產(chǎn)市芝場(chǎng)供隆需缺拜口分碌析46各項(xiàng)陜目分敞析一、兄嘉定月區(qū)嘉屈城項(xiàng)她目1、裝嘉定垂區(qū)宏救觀經(jīng)副濟(jì)及拾房地座產(chǎn)市裹場(chǎng)研秩究2、惱項(xiàng)目辦自身壤概況3、怎競(jìng)爭(zhēng)根及相瓶關(guān)項(xiàng)賠目分余析4、譽(yù)項(xiàng)目挨綜合旗判斷蚊及操及作建威議二、泛徐匯鼻區(qū)徐衛(wèi)匯新額城1、槳徐匯奇區(qū)宏醒觀經(jīng)就濟(jì)及蔬房地卷產(chǎn)市滔場(chǎng)研扛究2、李項(xiàng)目匹自身澡概況3、圣競(jìng)爭(zhēng)編及相證關(guān)項(xiàng)泡目分俊析4、敏項(xiàng)目版綜合釀判斷編及操這作建寇議三、飼寶山便區(qū)x憲x生推活廣性場(chǎng)1、炮寶山慎區(qū)宏宴觀經(jīng)蓋濟(jì)及解房地停產(chǎn)市須場(chǎng)研滑究2、桑項(xiàng)目炒自身書概況3、嫁競(jìng)爭(zhēng)助及相奮關(guān)項(xiàng)夾目分揚(yáng)析4、抓項(xiàng)目拐綜合括判斷旬及操印作建抗議四、賢虹口膛區(qū)上摟海花佳園城1、吩虹口榜區(qū)宏茄觀經(jīng)翼濟(jì)及街房地錢產(chǎn)市瀉場(chǎng)研聾究2、指項(xiàng)目緊自身艙概況3、購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)誼及相濁關(guān)項(xiàng)眼目分擔(dān)析4、迫項(xiàng)目川綜合椅判斷涌及操霧作建廚議47嘉定館區(qū)嘉狂城項(xiàng)梳目一、濫嘉定擇區(qū)宏欲觀研射究1、妻規(guī)劃2、部經(jīng)濟(jì)銜與產(chǎn)扛業(yè)3、暴政策份與重逼大事壺件二、濤嘉定丑區(qū)房涉地產(chǎn)堤市場(chǎng)習(xí)研究1、甚區(qū)域域商業(yè)汽及住輕宅現(xiàn)導(dǎo)狀2、精區(qū)域沫用地艇規(guī)劃3、熔分析警小結(jié)三、椅項(xiàng)目身自身主概況1、漢區(qū)位疾與交那通2、水項(xiàng)目缺四至郊及周萍邊概殲況3、勁項(xiàng)目貧簡(jiǎn)介四、業(yè)競(jìng)爭(zhēng)然及相惕關(guān)項(xiàng)絕目分好析1、馬區(qū)位盈與交控通2、臨項(xiàng)目貼四至標(biāo)及周臟邊概暑況3、黎項(xiàng)目猶簡(jiǎn)介五、袋項(xiàng)目評(píng)綜合家判斷殘及操勿作建杯議48區(qū)域功性質(zhì):嘉定秧區(qū)是諸以汽車璃文化種為品晉牌，先進(jìn)爪制造渴業(yè)和荷現(xiàn)代匠服務(wù)料業(yè)為稻主導(dǎo)，具元有獨(dú)先特人烏文魅興力、銅持續(xù)廳創(chuàng)新笛力、他高科萬技水滿準(zhǔn)和殼綜合宋輻射糞功能傻的現(xiàn)朵代化富新城遇，是誘上海頸市最踩重要撇的汽車?yán)Ξa(chǎn)業(yè)捉基地之一紅，是同上海疾市近覽期重點(diǎn)羨推進(jìn)電發(fā)展月的新扮城之橫一。城鎮(zhèn)仗體系測(cè)規(guī)劃扇：規(guī)劃鉗形成尊“新憲城——新市浴鎮(zhèn)——居住炸社區(qū)火”三航級(jí)城謊鎮(zhèn)體而系。釋規(guī)劃山至20混20年，蹤蝶嘉定麻區(qū)將池建成騙“叉一城戶、五鉤鎮(zhèn)、瘋六居悄住社滑區(qū)”莖的格上局。新城：即睜嘉定齒新城嘩，是善由嘉接定主漏城區(qū)霧、安省亭、吹南翔3個(gè)組巨團(tuán)構(gòu)蟲成的大組合池式城耕市，振規(guī)劃芹人口千規(guī)模林為80萬。新市饑鎮(zhèn)：外徒岡鎮(zhèn)罵、江橋司鎮(zhèn)、嘉竟定市還級(jí)工廉業(yè)區(qū)柳（北校區(qū)）把、華閃亭鎮(zhèn)效、徐妖行鎮(zhèn)撤。居住錄社區(qū)：婁慰塘、各唐行遮、戩閘浜、徑封浜洗、方格泰、鏟徐行此。未來矮人口孕：至20日20年，問嘉定拔區(qū)總喊人口索為12喪5萬，其醫(yī)中城騙鎮(zhèn)人木口11勢(shì)5萬，流城市弓化水晃平92恰%。嘉定轉(zhuǎn)區(qū)規(guī)末劃49交通舒規(guī)劃—對(duì)外文交通鐵路竄系統(tǒng)規(guī)劃呈在滬膛寧鐵脖路北調(diào)側(cè)設(shè)勉置京貫滬高浩速鐵暮路和紐奉城際鞠鐵路拋，加島上從倡黃渡期站或拍安亭炊站引唉出的易江南往鐵路祝，將虜形成2個(gè)方喬向的4條干痕線。市郊膚快速站鐵根據(jù)交上海本市軌惱道交肆通系碌統(tǒng)規(guī)王劃，姿市域乖快速蹦鐵R3線進(jìn)猛入嘉形定區(qū)炒。主荷線的販起訖圈點(diǎn)嘉鬼定新哄城——臨港騎新城喘。高速恒公路芹（快癢速路綁）系鞋統(tǒng)規(guī)劃循高速逮公路鞋（快戚速路鍛）有抖：郊我環(huán)切詠向線羨、外帥環(huán)線年、郊錢區(qū)環(huán)咬線、幅滬嘉死瀏高登速公狠路、跑外環(huán)風(fēng)北延掩伸線獵、滬爪寧高隨速公賺路、焦嘉金辭高速母公路尋、外創(chuàng)環(huán)西視延伸旅線。對(duì)外戴公路規(guī)劃夏由高凱速公修路網(wǎng)煮及主政要公拔路承包擔(dān)上薦海市牢的主絞要對(duì)兼外公搭路運(yùn)更輸，漿故嘉借金高眨速公枕路——滬嘉構(gòu)瀏高劫速公蝦路將虎取代忍滬宜培公路烘作為設(shè)上海磚市北達(dá)部的貓主要滑對(duì)外焦通道絡(luò)。內(nèi)河賀航運(yùn)規(guī)劃超建議刑創(chuàng)造諒條件低逐步君取消狀環(huán)城裳河航朽道，掌將嘉拒定新池城內(nèi)亭的內(nèi)再河碼薪頭逐廁步外繪遷，東使通榮過城座區(qū)的餐運(yùn)輸箱量減還少，異減少填對(duì)嘉匙定新意城的蔑干擾燈。嘉定潤(rùn)區(qū)規(guī)痕劃50交通婆規(guī)劃—內(nèi)部甜交通規(guī)劃舌嘉定閘區(qū)道茄路總錫長(zhǎng)約79探4公里摧，公電路網(wǎng)岡密度堤約1.纏71公里/平方傲公里誕，其厭中干絲式道網(wǎng)贏密度石約1.巡壽26公里/平方封公里。主要另公路賀（主沖干路赴）總體椅上形款成“秋五橫密五縱逝”的汪格局武?！盎⑽鍣M紋”指程曹安挖公路柜、寶氧安公帳路、缺嘉盛賽公路—外錢匹公路茄、嘉非安公例路—塔城嫩路、覆寶錢宅公路壯，“質(zhì)五縱嫁”指幸瀏翔葵公路跪、嘉粗行公騰路—滬宜倍公路撞、勝擇辛路—?jiǎng)傩链伪甭吠狻⒓蝹?cè)松北狠路—滬宜暗公路洪、墨尾玉路—墨玉在北路堂。次要切公路傭（次受干路頁(yè)）嘉定確區(qū)次劉要公枝路有參：金錦鶴公庫(kù)路、胳博園威路—愛特戀路、刻眾仁征路—武威驗(yàn)路、鐮岡峰免公路誓、嘉墓黃公鏡路—嘉安孩公路哨、桃礙浦公踢路—昌吉鏈路、君金昌獅路西漲延伸貢、新攝翔黃辣路、穴環(huán)城提路、炸永盛刺路、碗伊寧述路—橫倉(cāng)緞路、痰滬嘉肥高速義公路天入城窩段、箱城中消路—城中在北路撲、霜價(jià)竹公庸路、茂澄成虜公路冊(cè)、陳鋪寶路臨、陳誤太路棄（錦止秋路罪）、忙薀北煌路、噸雙丁腔路、致薀南扇路等遍。嘉定遷區(qū)規(guī)俊劃51嘉定焰區(qū)總貴體經(jīng)才濟(jì)狀寇況經(jīng)濟(jì)馬發(fā)展利水平近4年來勉嘉定決區(qū)GD螺P值年士度幅尤度超過10居%，20摩06年達(dá)預(yù)到了47夕8.竹3億元升，社成會(huì)財(cái)寒富增幣長(zhǎng)比腰例與何速度靜較快燦。固定闊資產(chǎn)撫投資筒呈穩(wěn)倒定增搶長(zhǎng)態(tài)某勢(shì)。06年全彼年完綢成全耐社會(huì)次固定媽資產(chǎn)自投資俯總額17見0.耍9億元牙，比哄上年并增長(zhǎng)6.毛2%。在符全社侍會(huì)固測(cè)定資鼠產(chǎn)投影資總毛額中后，城務(wù)市基急礎(chǔ)設(shè)擺施投抓資25靠.9億元諸，增釘長(zhǎng)87器.2濕%。52嘉定寺區(qū)總?cè)麦w經(jīng)遷濟(jì)狀沙況居民丸生活旱水平城鄉(xiāng)棋居民斷收入島逐年扯提高妹。06年末摟全區(qū)川城鄉(xiāng)睡居民躁儲(chǔ)蓄汗存款施達(dá)到仍了31怖6.強(qiáng)3億，埋新增48攪.9億元靈，增壓長(zhǎng)18段.3亡%。03年到05年城汗鎮(zhèn)職賄工年喜均工檢資持蛙續(xù)增止長(zhǎng)，05年為23年60激4元，冶居民閣生活日水平宇逐年勿提高辭。53主要嬸產(chǎn)業(yè)嘉定生作為灶上海是西北旁郊工隔業(yè)重賊鎮(zhèn)，家近年霞來貫?zāi)◤亍巴甓?、短三、味一”盤產(chǎn)業(yè)浴發(fā)展麻方針泰，堅(jiān)肝持優(yōu)活先發(fā)離展先也進(jìn)制造撐業(yè)和碗現(xiàn)代筍服務(wù)毀業(yè)，形終成與波大都賢市郊驚區(qū)地息位匹公配并弦具有縣明顯芹特色西的產(chǎn)表業(yè)發(fā)歌展格扒局。矮嘉定消工業(yè)峰結(jié)構(gòu)危漸趨龜合理朵，已爬形成名汽車佛及零振配件脊、通天信電緩纜及估設(shè)備爐、電蚊子電誕器、兔精細(xì)島化工饑、金網(wǎng)屬制飄品、削紡織排服裝令等一琴批支幅柱產(chǎn)堪業(yè)。四大毅板塊凱：南部是以距生活艙服務(wù)凡、現(xiàn)爬代物預(yù)流、刮專業(yè)害性市陜場(chǎng)為育主的穩(wěn)“三悶產(chǎn)”容綜合戶發(fā)展旗板塊吊。北部是以梨汽車柴零配甩件、顧光電風(fēng)子、龍生物咳醫(yī)藥淹、新截材料負(fù)新能墓源、縱現(xiàn)代壤信息莊技術(shù)局產(chǎn)業(yè)摟為主復(fù)的先彩進(jìn)制柏造業(yè)斃板塊須。西部是上棕海國(guó)帥際汽籮車城示板塊劃，以幼汽車籠整車天及零旬部件攏制造荷、汽具車商尺貿(mào)、焦博覽膛、研壩發(fā)等竄為主耕要功飲能，饞將建奪成國(guó)西家級(jí)慌汽車懸產(chǎn)業(yè)舒高地秋，以舊及極矛具特繩色的偵現(xiàn)代繼化的燙安亭傷新鎮(zhèn)涌。中部是嘉創(chuàng)定新隙城板哥塊，征是集墓文化須教育苗、科仁研培適訓(xùn)、壓運(yùn)動(dòng)惡休閑民、旅自游度帖假、灣生活略居住劫等功柏能于借一體藏的綜轟合性崖現(xiàn)代六化城斑區(qū)。5402小—0勞6年束，嘉具定區(qū)損房產(chǎn)獵竣工疑面積陜逐年修增加艘，享04管—0榴5年住增長(zhǎng)糊幅度拆最大招，為噴87堡%。02霸—0牲5年星，嘉順定區(qū)丘經(jīng)濟(jì)表水平參提高蝴，人簽們住笛房需形求高聞漲，件商品絨房銷靠售面智積保記持逐辱年增耍加，02喊—0完3、0勺3—饒04環(huán)、0筋4—毛05燭增長(zhǎng)每幅度宗分別陪為：58魯%，4蘭4%或，3府5%潔。到語(yǔ)05編年以新后，暢受國(guó)括家宏適觀調(diào)衰控的睛影響滴，商善品房宗銷售勺面積鍋出現(xiàn)脊迅速法下滑之，下滑幅度強(qiáng)到達(dá)40妖%。嘉定處區(qū)房囑地產(chǎn)戲市場(chǎng)句狀況近幾刪年竣響工、艇銷售銜面積55嘉定量區(qū)房名地產(chǎn)成市場(chǎng)扭狀況土地紡供應(yīng)—2份00揭6年上果海各掏區(qū)土煩地出核讓情述況20像06謀年度桌嘉定筐區(qū)共蹄公開狠出讓雙土地絨18曬幅，鐘總面環(huán)積約秧15照9.竹94喉萬平胃方米訂，占跪全市坑供應(yīng)婦總量翻的2稠2.袖0%掩，位約居第付一；56項(xiàng)目矛位置元——插大區(qū)廚位本案距離身上海廚市中燥心人核民廣重場(chǎng)僅培15扁公里距離爽虹橋妨機(jī)場(chǎng)醒7公弦里本項(xiàng)傳目位巴于上糠海市資西部奴嘉定江區(qū)江勺橋新披鎮(zhèn)，目西外混環(huán)以襖西，蒼曹安反公路恢以北判，坐菊落在謀嘉定宏、普辛陀、親長(zhǎng)寧伴三區(qū)令交匯拒處外環(huán)內(nèi)環(huán)距離份內(nèi)環(huán)勇線8舟公里本項(xiàng)皺目靠肌近外浴環(huán)和桐曹安敗公路昌兩條龜快速岸主干胳道，交通贈(zèng)出行將條件惠十分盛優(yōu)越，不權(quán)管是炸去往霸機(jī)場(chǎng)輪還是遙市區(qū)陣各處洋都是櫻比較豆方便述的。曹安永路57項(xiàng)目然位置愧——椒小區(qū)拔位上海潛江橋共，嘉撓定第捎一重迎鎮(zhèn)，皮與安勢(shì)亭、疑菊?qǐng)@殼、南纖翔齊殼位的司嘉定雙四大赴板塊漆之一遙，也線是嘉就定與斃上海廚市中蟻心城籠區(qū)的黨往來跪樞紐尼，素倍有“熱西堂極門戶耳”美歇譽(yù)。占地垃46舌00填畝的言江橋零新鎮(zhèn)披是嘉乎定確懇定的究四大葉房地住產(chǎn)板匙塊之嶄一，偏東起怒外環(huán)錘線，秀西到職黃家小花園弓路，殺南到禾曹安爭(zhēng)路，圣北到漠在建字的桃侍浦路耽。嘉城描是江鹽橋新碰鎮(zhèn)的濟(jì)首期邁啟動(dòng)添項(xiàng)目袍，位副于江貸橋新謠鎮(zhèn)的校東部肆，占蘿江橋慕新鎮(zhèn)蔬的1販/3工，是撥嘉定豆區(qū)為底數(shù)不師多的抽大盤凱之一贏；本項(xiàng)蛾目小格區(qū)位輛交通廁發(fā)達(dá)胡，離肥曹安嫩路二安三百贊米，教距滬華寧高廢速匝捉道口油2.兆5公壩里，餅離外豆環(huán)線塌的江姥橋匝挎道口您80蠶0米歲，自壺駕出逼行比攀較方眠便。規(guī)劃掙中的呈地鐵單14取號(hào)線酷離本幅項(xiàng)目成也很逆近74蘇0、勤86秤0、化北安敘線、蝦旅游義6b湯線、脈34域0等州公交茶線路荷使得感出行爺更加生便捷纏。外環(huán)曹安狂路滬寧迫高速規(guī)劃使13卸號(hào)線58項(xiàng)目莊四至本案半處于霸江橋悉新鎮(zhèn)歡東側(cè)甚，東糊至華輔江路汪，與此外環(huán)腎之間幻玉僅隔變一綠幟化隔微離帶道；北飼至桃幻玉浦路調(diào)，西敞至曲櫻江路泰，南鈴至海內(nèi)藍(lán)路郵；總尿占地將13臨20贈(zèng)畝，剩占整竄個(gè)江慰橋新抓鎮(zhèn)的省1/筑3.華江路桃浦路海藍(lán)路曲江路59地塊評(píng)現(xiàn)狀本項(xiàng)盯目共論占地暫占地摸13劉20輝畝，鄰總建旗筑面底積達(dá)歌80淘萬平南方米飄，分怨四期匠開發(fā)撐。一期盾地塊爭(zhēng)現(xiàn)狀津：總說建筑趨面積罷30草萬平謝米，貞現(xiàn)已離全部演開發(fā)普完畢駛，并販入住路。二、列三期毅地塊無現(xiàn)狀夢(mèng)：二遲期三緣瑞期在創(chuàng)建過賺程中四期認(rèn)地塊洗現(xiàn)狀最：四趟期尚炎未拆著遷，競(jìng)現(xiàn)狀昨?yàn)檗r(nóng)刑民自改建房泊；位于斯一期育地塊鵲東側(cè)園的嘉押怡路僑雙向衡四車盜道，接車流托量大鋒，目朗前多折施工弟車輛只，道壤路環(huán)統(tǒng)境相達(dá)對(duì)較芹差；整個(gè)丑地塊漆南側(cè)絞部分群高壓囑線綠搬化帶表，對(duì)而本項(xiàng)殃目整兩體形介象和贏居住娘品質(zhì)需都有文一定腥的影皆響。一期以建成二期在建中三期在建中四期規(guī)劃中高壓綠化帶高壓綠化帶嘉怡渠路60地塊敬現(xiàn)狀尊——亡分期蒜情況分期建筑面積(平米)產(chǎn)品形式一期300000小高層，多層，別墅二期254268多層、小高層三期104077多層、小高層四期187535多層、小高層一期鈔總建咐筑面撕積3夠0萬慈平米渠，其件中包轎括三腫萬平刊米的鎖集中臥商業(yè)許配套糠和一年個(gè)幼企兒園隊(duì)，均鋒價(jià)6晨00籃0元若/平篩米，松入住雙率8鳳0%撿；二期電三期閣在建鵝，在悶建面腹積1膀1萬吉平米左；四期旋尚在女規(guī)劃菊中，困預(yù)計(jì)胡三年判內(nèi)開隔工；61地塊伴現(xiàn)狀擱——蔽一期騰簡(jiǎn)介基本營(yíng)信息占地情面積舍：2孤9萬錄平方猾米總建置筑面見積：榴30穗萬平過方米總戶腥數(shù)：顫20石00停車星位：吐地面尊、地飽下（識(shí)可租攏可售方）建筑承類別貿(mào)：小作高層繞，聯(lián)預(yù)排別巾墅物業(yè)息地址苦：嘉相定區(qū)鑰曹安咽路2略37斯8號(hào)物業(yè)反管理進(jìn)費(fèi)：棕1.講5元谷/平軌方米獵·月價(jià)音格鍬：小摟高層扔均價(jià)脖60厚00處元/哲平米入住授時(shí)間次：2因00娛5-齒09容積堪率：狐1.雅4綠化斤率：判50蔬%62地塊裕現(xiàn)狀觸——能一期乖簡(jiǎn)介嘉城鎮(zhèn)一期返總建繪筑面朗積3稅0萬派平方滅米，叛以水鴨為界瓶分為掙不同富的組賠團(tuán)。西側(cè)桃花島組團(tuán)共計(jì)42棟聯(lián)排別墅，建筑面積約5萬平米，綠化率42%。南側(cè)香檳河畔組團(tuán)由11棟小高層組成，建筑面積15萬平米3萬平米的商業(yè)廣場(chǎng)和社區(qū)幼兒園北側(cè)愛琴海組團(tuán)總建筑面積7萬平米63地塊哨現(xiàn)狀窗——欄一期凈簡(jiǎn)介64地塊扮現(xiàn)狀士——坊一期城簡(jiǎn)介分期塊銷售峽情況

2004200520062007（至目前）小高層

銷售均價(jià)（元/平方米）5258564755355897銷售面積（平方米）514763978510430826341聯(lián)排

銷售均價(jià)（元/平方米）

919188049772銷售面積（平方米）

2359382308975從0奮4年轟開盤個(gè)到現(xiàn)愉在，航該項(xiàng)柏目?jī)r(jià)慶格基擴(kuò)本處客于穩(wěn)壓步上蘋升階刻段，浩雖然飼小高懷層的習(xí)均價(jià)衰在0顏6年竟較0線5年揀有小聾幅度她下滑悅，但物交易雜量明陷顯增爪大。圍今年惜下半僚年開雹盤的戴二期萄，預(yù)洽計(jì)均積價(jià)在葵60似00發(fā)左右蠅，主突要客第戶來球源為旺嘉定鳴區(qū)，爆普陀飽區(qū)居瘦民為催主，莊一部唇分動(dòng)倚遷需盈求。聯(lián)排反別墅膨05毯年投槳入市腥場(chǎng)，吃交易洽量較碗大，糊但0運(yùn)6年黑價(jià)格葬有些訪下滑劇，從螞06頸到0夸7年梅價(jià)格鬧增幅雄明顯轉(zhuǎn)，漲容幅近蜜10權(quán)00什元。65項(xiàng)目仇周邊弦物業(yè)江描述江橋副新村嘴，現(xiàn)侮?duì)顬殄懖糠置疬w期平房耗，破餡舊的閑工廠浮，整籠體環(huán)夜境較轉(zhuǎn)差，漲隨著摘工程莊建設(shè)沖進(jìn)度逼，將沾建成箱成熟崖的住傳宅小幟區(qū)外環(huán)穿內(nèi)的敵商業(yè)士中心醫(yī)，包壟括易爺初蓮底花，夠輕紡符中心民，上躲海國(guó)即際鞋悄城等頸大型竊購(gòu)物冬場(chǎng)所江橋箱鎮(zhèn)老湯居住拾區(qū)，潮在老味居住欲區(qū)的殘附近磨有條侄低檔述次的厭商業(yè)祥街在建爐嘉蓮引華商正業(yè)中購(gòu)心66項(xiàng)目斑周邊皆物業(yè)罩描述在建項(xiàng)嘉蓮械華商庭業(yè)中脾心嘉蓮禍華商龍業(yè)中災(zāi)心嘉蓮熔華國(guó)惰際商跡業(yè)廣習(xí)場(chǎng)總臂占地剃面積甩為2困.5彩5公淚頃，康共分綁為A徒,B購(gòu),C籠三地稈塊分僅別開幅發(fā)，嫁共計(jì)宇建筑己面積誓為1途6.瞞8萬椅平方么米。目前舊首先衰開發(fā)便的是講B地血塊，降建筑乘面積那為4批.8以萬平寄方米辜。2、握3層橋?yàn)槲衷S爾瑪術(shù)大賣工場(chǎng)，桃總建穩(wěn)筑面狂積1釣.9籮萬平僅米，么預(yù)計(jì)但今天仿八月腎份開柜業(yè)中庭蒜休閑贈(zèng)廣場(chǎng)蕉及底輕層百故貨區(qū)遭建筑清面積溪1.舌3萬臨平米急，均昏對(duì)外帳出售迅，目鐘前售肺價(jià)4巧萬元仁/平贏米，招主力謀面積帆為1坦5-口10象0平武方米親，預(yù)紹計(jì)2泥00槍7年閘3月壟左右痕開張君。67競(jìng)爭(zhēng)溪個(gè)案項(xiàng)——說城市閑岸泊基本甘信息占地刪面積隸:2動(dòng)9萬疲平方學(xué)米總建昂筑面活積:貨30準(zhǔn)萬平掃方米總戶章數(shù):哭25器02停車辮位:鬧13煎53棍個(gè)建筑度類別載:小究高層拿，多受層，雖聯(lián)排完別墅物業(yè)防地址電:嘉幻玉定區(qū)雄吳楊稻東路崗33越3弄物業(yè)障管理論費(fèi):放1元慕/平毫方米粱·月價(jià)框格躍：多旋層均爪價(jià)5瞧60凱0元袖/平家米雙拼哀聯(lián)排沃95李00床元/哭平米開發(fā)布商:蚊上海虜城運(yùn)后房地付產(chǎn)發(fā)塔展有胸限公援司開盤母時(shí)間溜:2砍00沈5-角08廟-1知3入住熊時(shí)間言:2砌00銳7-退01收-3械1容積瞎率:快0.睡99綠化傅率:島35選%68競(jìng)爭(zhēng)疤個(gè)案能——騙城市界岸泊分期桃情況一期貸一期系44思棟多贏層、斤3棟忌小高撲層已師經(jīng)售刷罄二期炕17革棟多驢層、透7棟毯高層臨、2進(jìn)9棟率別墅69競(jìng)爭(zhēng)纏個(gè)案腰——哀城市膝岸泊配套伸情況3000平米的會(huì)所18000平米的商業(yè)街配套席商業(yè)僚與會(huì)怠所均番未開蹲始經(jīng)方營(yíng)，裙配套堪未能境及時(shí)顏跟上旗，無艱法更抽好的理烘托個(gè)后期房誠(chéng)銷售70競(jìng)爭(zhēng)下個(gè)案床——兆城市翼岸泊時(shí)間銷售均（元/平米）各期情況備注2005年5500最低價(jià)格5080元/平米，最高價(jià)格6000元/平米2006年5300主推90平米左右的兩居和130平米左右的三居；10月份曾推出4700—4900元/平米的特價(jià)房，銷售狀況良好多層價(jià)格5300元/平米，別墅價(jià)格9000元/平米2007年5600主推小高層與聯(lián)排別墅復(fù)式價(jià)格在9000元/平米左右，聯(lián)體別墅在9000-10000元/平米由上閘表可笛以看后出該佳項(xiàng)目尖在近蔑幾年怒內(nèi)普襲通住蠟宅價(jià)壤格浮熄動(dòng)并廁不大至，三瞧年時(shí)孟間內(nèi)若僅上輪漲了誕30大0元艷左右香的空抱間，斬且還帥要通框過不吉定期消的價(jià)梢格戰(zhàn)鵝來贏