中原某項目銷售及價格策略

一、我們先看一下市場情況……1今年以來（1-8月）全市住宅總供應(yīng)面積383.6萬平米，供應(yīng)平穩(wěn)

。市場狀況——全市2今年（1-8月）全市總成交面積387.5萬平米，上半年穩(wěn)步上升，7、8月份成交減緩，7月下跌12％，8月再次驟降51.6％。市場狀況——全市3今年（1-8月）全市成交均價13384.2元/平米，保持穩(wěn)步上升，8月份一舉達(dá)到19119元/平米，主要由于關(guān)內(nèi)高端物業(yè)在此期間入市影響。市場狀況——全市4南山區(qū)上半年呈現(xiàn)整體市場供不應(yīng)求局面，7月供求系數(shù)激增至3.96，雖然8月供求比恢復(fù)1以下，但市場銷售依然呈現(xiàn)“疲軟”狀態(tài)。市場狀況——南山5今年（1-8月）南山區(qū)成交均價為16461.7元/平米，成交價格繼續(xù)上揚。市場狀況——南山6二手市場住宅整體成交量二手市場7月下滑40％，8月再度下降51.5％。7二手住宅成交價格上半年漲幅超過50％，但7月8月呈小幅跌勢。二手住宅市場成交價格8從一手樓供應(yīng)平穩(wěn)及價格飛漲看來，似乎市場依然向好……但7、8月份的一手樓及二手樓成交情況反映出7月以來樓市消化力量明顯不足。市場狀況——分析9什么原因造成了這種市場狀況？主要原因在于政策不斷的影響樓市！1020076月中旬以來，央行連續(xù)加息，各銀行緊縮銀根0707深圳出臺了《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》0707出臺《關(guān)于實施深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2007年度實施計劃的通知》0707出臺《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789110707擬出臺《關(guān)于進一步促進我市住房保障工作的若干意見》0707擬出臺“雙限、雙競”政策：0707擬出臺二手房買賣個稅征收細(xì)則。

甚至提前披露了一系列正在制定的政策……0707擬全面清算發(fā)展商土地增值稅12這其中，影響最大的是“銀行銀根緊縮”，一系列政策引發(fā)的結(jié)果：

1、投資者退出深圳市場

2、買家進入觀望狀態(tài)。

3、樓市不再火爆13可以預(yù)見，未來市場供應(yīng)依然以關(guān)外兩區(qū)為主；關(guān)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)南山仍將成為主力；小戶型單位比例將增大。后市猜想141、樓市回歸理性；2、樓價上揚趨緩；3、個盤銷售周期拉長。但一系列政策導(dǎo)致導(dǎo)致的后果，有可能促使后市：后市猜想15二、南山最近開盤項目個案分析……7、8月份市場變化如此之大，我們看一下在此期間南山新開盤項目的情況16城中央總建筑面積：181399.54平方米項目總套數(shù)：1100套三房（96-156平米），49%四房（142-150平米），11%五房（154-165平米），25％“3+1”戶型（179-216平米），15％停車位：663車戶比：0.6017項目分析有向高端市場沖擊的初衷；但難以突破整體社區(qū)中低端印象；價格具備一定的優(yōu)勢，但整體競爭力較為有限。城中央中檔物業(yè)18均價（出街價）：16800元/平米（不計復(fù)式）標(biāo)準(zhǔn)層價格區(qū)間：13300～25500元/平米現(xiàn)場折扣：98*98價格是該項目唯一優(yōu)勢。價格分析城中央19銷售彩分析07懶年7蛙月1茅日開芒盤，元推出銀11叛00乒套，當(dāng)天駛銷售危率4理4%憤。目竿前銷現(xiàn)售率免為6城7%立，周遭均銷才售2住5套擋，近勢期銷拴售速毅度維葬持在通5～呈7套物。價格奮優(yōu)勢秧促進應(yīng)成交熔！城中米央20后海辛公館建筑獻(xiàn)面積咸：8認(rèn)50衫63嘗.9徐2平湖方米套數(shù)待：5言49誓套項目振主力芒戶型付：二房斯：6備6～鼻70糟1險10塵套怠1孕8％三房拐：1孤02挎～1點31宿4虜28嚇套白78喂％停錫車邁位：亮45嘆4車戶銳比：庸0最.8取3裝修伴情況櫻：精汪裝修21該項爭目戶壘型定得位不漸高；秘但產(chǎn)瓶品質(zhì)集素較馳好；后海鴨區(qū)域駛的規(guī)潛劃前帆景是槍其最魔重要加的優(yōu)恰勢。項目纏分析后海登公館中高恰檔物探業(yè)22標(biāo)準(zhǔn)藏層均劫價（頭出街族價）氣：26絡(luò)30圓0元/平米輛（不澆計復(fù)浩式）標(biāo)準(zhǔn)朵層價紹格區(qū)蛙間：19撿10腫0～36摔50林0元/平米現(xiàn)場鬧折扣游：無位，帶10銅00元/平米啟精裝猛修價格扭在片飯區(qū)市淋場有否一定槍競爭冷力！價格璃分析后海益公館23銷售麥分析20植07族年7柏月2絮4日開盤，總而推出穿54抓9套尚，當(dāng)天邀銷售天29睛%，著目前遞銷售宅率4邀4.旋3%脾，周熄均銷儲售約偶12區(qū)套。性價貝比優(yōu)惹勢逐潮漸凸紗顯。后海斯公館24博海關(guān)名苑建筑動面積系：37鋪07隆5.帝51收m2住宅御套數(shù)扣：2劍48勉套三房驕：1拔10鍛－1沖35妙20刷％四房孫：1墊40啞～1望50逼23針％復(fù)式抵：1扶40?！?秤65缺28掉％17蛋0以嫁上寄2假9％車位交數(shù)：載20阿0車戶繞比：松0耕.8局125針對識高端贊客戶壯定位雜；具有浩海景跌、高拉爾夫忘景觀晌及區(qū)杰域形幣象優(yōu)擇勢；緊鄰筋濱海老大道妄及沙輔河立脈交，布交通定噪音小弱化枕項目頁的綜監(jiān)合素迅質(zhì)。項目拾分析中高振檔物逗業(yè)博海毛名苑26標(biāo)準(zhǔn)醉層都均艷價（嘩出街清價）與：38袍00冒0元/平米擦（不轉(zhuǎn)計頂接層復(fù)搭式）標(biāo)準(zhǔn)借層均澤價區(qū)敏間：23憐30降0（平晚層）爹～53騾79個4元/平米模（標(biāo)證準(zhǔn)層仙復(fù)式月）現(xiàn)場憤折扣宿：延冬續(xù)開撕盤期制間98折定價障差異熔較大薦，整繪體均縫價水收平偏襯高。價格班分析博海閣名苑27銷售白分析07外年7凝月2貢8日開盤，推望出2拌48廟套單仙位，當(dāng)天喚銷售益率3孔4%撐，目策前銷閘售率嚼41巧.5倡%，榨周均逝銷售炕2套蹄。價位油制約街項目接銷售肺速度難。博海射名苑28蘭溪姐谷二仇期總建紀(jì)筑面刪積：謊14渴69性10紐奉.9循6平夜方米項目販總套掩數(shù)：級53殼7四房娛（1齒70吸-2支00縣平米賀）窄3稻0%五房示以上師（2筆50仰-2帝80規(guī)平米蔑）6底%To承wn遞ho系us交e爪6套停樹車卵位：躍7算35車資戶孝比：盯1評.3底729定位揭走純仔高端番大戶頁路線一期疊的市泊場地禍位；招商范地產(chǎn)恐的品雜牌影俱響力展；蛇口癥半山撈的豪傻宅市蛛場區(qū)貢域地敢位。項目移分析高端頓物業(yè)蘭溪拔谷二眼期30標(biāo)準(zhǔn)拒層均欄價（木首批預(yù)出街雁均價聞）：38階80嬌0元/平米牌（不翻計復(fù)型式）標(biāo)準(zhǔn)靜層價臭格區(qū)饒間：27搏75茂9～46氧00吐0元/平米現(xiàn)場饅折扣相：無性價念比稍飛低價格于分析蘭溪范谷二游期31銷售憤分析07牛年7逆月2讀9日開盤，推及出2堡62藥套單癥位，當(dāng)天劇銷售必率1師2%拉，目塘前銷葛售率飲為2耳5.象6%望。周混均銷董售1秘～2搖套市場鵲對該四項目屋的認(rèn)振同度芳下降職。蘭溪鍬谷二森期32總建界筑面技積:捷86稀52算0平桂方米總戶槽數(shù):摘44滑7三房底（1暈00師-1抓37霧平米披），斜約占倆36榨%；四房仙（1襲32菜-1嗽94慶平米壤），插約占甩64找%停車穗位:晝50之0車戶脂比：刻1：乳1.烤1澳城33項目綠分析片區(qū)本規(guī)劃良及發(fā)作展前蘇景給汽予客葉戶極索大期是待；產(chǎn)品紅定位今走中館大戶陶型路顆線；片區(qū)促配套戀設(shè)施只欠缺六；現(xiàn)場擺包裝遇上展嚇示條持件不根到位瘦。澳城中高暗檔物暮業(yè)34價格倆分析標(biāo)準(zhǔn)沖層均刃價（勤出街晨價）姻：購30侵46邊0泛元/嶺平方些米（跳不計順復(fù)式晉）標(biāo)準(zhǔn)果層價耕格區(qū)駛間：盒2蘆02吵81絮～4曲28另38客元/拍平方矛米現(xiàn)場莊折扣裹：9轎9折價格薦差異歡較大竭。澳城3507辜年8玩月2其6日開盤，推鳴出3葉87和套單克位，當(dāng)天愛售出糕12何9套嚴(yán)單位幕，銷析售率摟33沃.3鋪%。鄙目前岔銷售蒙率為病40餃%，窄周均遞銷售坐10夕套左虛右。投資僅前景礦及海尋景景需觀資降源是友促成尚項目例成交酒的主鹿要因汪素。銷售工分析澳城36從7月以叼來入棗市項悉目銷蓋售情兵況來亞看，再市場箭銷售歲速度蟲整體脊縮減一方框面新禾房入勁市價縫格過蠶高，案對成洽交產(chǎn)扣生了狗明顯錫的抑趣制作甲用溉；另一旦方面炎受政串策導(dǎo)練致客片戶觀設(shè)望，怒入市任不踴晶躍。個案阿分析今——塞總結(jié)項目名稱開盤時間開盤銷售率目前銷售率周均成交城中央7.144%67％25（5～7）后海公館7.2429%44.3%12博海名苑7.2834%41.5％2蘭溪谷二期7.2912%25.6%1～2澳城花園8.2633.3％40％1237市場吧回歸競理性挪：開盤抓銷售遠(yuǎn)率處抬于25～30％市場盒正常愈的；周均象消化散單位戚在10套左林右，訓(xùn)銷售雪周期妄延長后，整專個銷翅售周掀期預(yù)港計將識延長廚至12～18個月。個案統(tǒng)分析耐——瞎結(jié)論38在這悄樣的耍市場雀條件柔下，談我們成如何蠻實現(xiàn)肢本項婚目的竄價值寨？39三、宋項目晃市場騾定位渣分析所……40項目漫素質(zhì)身分析項目畝營銷僻啟動朗初期任，我驚們對戴本項晶目的丈市場罰定位醉為：泛豪愉宅那么貫，在鏟當(dāng)前標(biāo)的市綱場環(huán)武境中別，城壯市山燥林處泳于一腐個什雅么樣牧的位省置？41在外月部資龍源提煤供了近山界、親元山的短純粹量環(huán)境，居住踢環(huán)境競進一透步提逆升；在內(nèi)止部素遺質(zhì)營弱造方相面，繩進一甲步強化扯了項昌目的翁附加鴨值及冊品質(zhì)。相比袋初期劇定位熔的牽糕強，目前組真正教具備證了泛豪爆宅的物項業(yè)標(biāo)惰準(zhǔn)！42在外部組資源方面釘，景當(dāng)觀素彼質(zhì)優(yōu)于襪蘭溪顧谷二封期；在產(chǎn)品桂素質(zhì)方面流，具有畏相對鏟的優(yōu)術(shù)勢；在物業(yè)倘定位方面蜂，與澳償城相少仿；在區(qū)域蟻價值方面牲，略處區(qū)劣勢蒼；在發(fā)展架商的血品牌抖美譽冷度方面肢，尚難身撼動猜招商周地產(chǎn)挺在南激山市雨場的托口碑；一期顫的市呢場地征位對怕項目蘋檔次構(gòu)提升揀有一猾定的握牽制葛！與競攜爭項備目比險較43綜合吉評判稿，在故當(dāng)前缸市場哄競爭碎中，屋本項內(nèi)目尚甲不足蜘以撼酷動蘭股溪谷渠二期腰的的劈燕市場鉗地位揀，但績與其腹他競鈴爭項仙目，慘尤其汗是與忽澳城臂花園藥相比稍，具貫有相甚對的火優(yōu)勢脫。推出閑時間綜合引質(zhì)素蘭溪爐谷二愁期星海布名城糠六期澳城蜂花園博海樓名苑后海斥公館華聯(lián)憤城市控山林親·上饞園8月6月10眾月中檔中高緊檔泛豪裳宅44四、穴項目疊價格暢定位鮮分析母……45通過博市場蛙比較津，本貝項目睡市場恢定位院處于澳城羨花園賭及蘭層溪谷爺二期貿(mào)之間46相比搜蘭溪隱谷二婦期，本項上目優(yōu)焦勢在懷于項勝目山能景資汗源更們?yōu)橛H活山、禾產(chǎn)品帖用料宋更為闊精良陵；劣勢多在于慈發(fā)展挖商在但南山寨市場掩的市花場美奶譽度勝、一午期物死業(yè)為日項目罩帶來含的潛脹在市哈場預(yù)閉期、進項目涼更為棒純粹譜的大斤戶高威端定碼位、糊對所捕處區(qū)泄位的陵價值朵認(rèn)同割。同時忌，蘭委溪谷牲主打且并非灶山景負(fù)景觀覆，而攪是半調(diào)山豪責(zé)宅生證活。因此摟，相禍比蘭序溪谷危本項擊目劣絮勢相辱對明盲顯！47相比瘋澳城舊，本項炒目優(yōu)抓勢在掌于項匙目展鋪示及珍項目訴物業(yè)原自身吩素質(zhì)危優(yōu)于曲澳城亭；劣勢尖在于基項目討區(qū)域泊發(fā)展怖前景冰預(yù)期竟相比歡澳城攔后海肚地段謹(jǐn)發(fā)展耗前景狠薄弱懂。與澳廚城相認(rèn)比，昌在不按去衡世量海誦景、運山景勇孰優(yōu)之孰劣稀的前絞提下倡，兩痛個項歲目產(chǎn)怖品定旺位相切同，爺并各掌具優(yōu)替劣勢虜，旗許鼓相止當(dāng)，溜但可答以預(yù)徒見本奴項目謀展示型條件璃將明搜顯優(yōu)沿于澳魯城，欲因此綜合瓣評判勻，本喬項目繁稍占殃優(yōu)勢。48因此演，對揪比市針場物浪業(yè)，鉛中原怠對本身項目幼的實趕收價朋格預(yù)喝期處踐于澳筑城與慌蘭溪饒谷二猶期之興間，蒙但相灘對而傍言，脊更為染接近貍澳城殖。中原砌建議挨華聯(lián)償城市傾山林胸·上遼園市礦場均營價：32翅00博0元超/平陰米49五、店項目原銷售廟策略貼……如何孫實現(xiàn)吵？50銷售慎策略卷分析打造間高端續(xù)的產(chǎn)捷品形俘象；營造迎好的作市場剝口碑帝；樹立華聯(lián)觸品牌形象巾。本項杏目目址標(biāo)：51銷售炮策略鄭分析卓越親的產(chǎn)輩品素客質(zhì)；良好琴的展飲示形將象；與其幸形象帖相符他的市拿場價絲式值。高端擺產(chǎn)品秩形象輕如何洋建立終？52銷售槐策略詠分析市場修口碑掠如何腹建立勢？純粹苗的高挨尚住昌區(qū)（環(huán)略境/餅居住距群體身）；平穩(wěn)咐的銷段售進田程（市捧場認(rèn)攜可）。53銷售堡策略鈴分析華聯(lián)躬品牌吹建立練？實現(xiàn)俱上述哀兩個浸目標(biāo)原！54因此粒，我趴們的張銷售垂策略詢?yōu)椋焊唛_劑高走均衡移銷售——至樹立糊區(qū)域菊市場岡及華珍聯(lián)置藍(lán)業(yè)的吹物業(yè)屈標(biāo)桿漢?！射N售維速度辰/銷齊售單牢位均嚼衡55本項恥目以32范00幅0元/平米芬的價膨格入胞市，殖項目也實收煤總價壘區(qū)間惰預(yù)計既如下觀：單位叼：萬或元200-300300-400400-500500-600600-800800以上8.8%39.4%34.4%6.3%8.3%2.8%銷售辨周期悉預(yù)計與澳投城項料目出蕩街總嬌價區(qū)陽間傳相仿斥：單位福：萬拾元200-300300-400400-500500-600600-800800以上20.9%25.2%35.9%6.6%8.2%3.1%56銷售助周期悉預(yù)計考慮奶到本碎項目逝基數(shù)狀更大延，并丑且市悶場高邪端客被戶總?cè)A量有抽限，手在市橡場環(huán)態(tài)境為顏發(fā)生聞較大疑利好信的情饒況下添，預(yù)欠計本戲項目喚銷售飄周期拼將會齒更長洗：開盤純銷售姐率預(yù)社計實滑現(xiàn)2權(quán)0～嚷30嘩％；在正轟常的譽市場披條件毒下，護銷售膝周期咬預(yù)計稻12裹～1掛5個炎月；實現(xiàn)陸均價舉超過書32增00膀0元蜓/平絡(luò)米。57六、怖開盤躺策略58當(dāng)前晴的開似盤方淹式主析要可報以采件取兩剖種方泳式：1、排病隊；2、抽棕簽；59排隊通行察的作螞法：開盤儲前通拆知客下戶于防開盤住當(dāng)日遍到達(dá)租現(xiàn)場劈燕選房質(zhì)；按到龍場先拋后次帳序（波排隊拜）領(lǐng)乎取選廈房順前序號角；按選貝房順扮序號醋依次爬選房福。代表慶項目的——紗博海毛名苑趨、公數(shù)園大綁地60抽簽通行積的作館法：以簽撲到順框序（辭或提對前）慮將客座戶分作組，選每組濾若干皆人，胖每人解一個蜂選房柿順序軋?zhí)枺贿x房誦當(dāng)天志，現(xiàn)搬場抽圈取選徹房組脂號，倍根據(jù)庫所抽物出組拘號的銜順序蘿選房顯；同一賭組客事戶按那照各監(jiān)自組盒內(nèi)選心房順丈序號熄先后榜參加泰選房貪。代表狀項目蜘——旋城中靈央、母澳城熟、后執(zhí)海公鑄館、命蘭溪紛谷、京泰華閃陽光疲海61上述舒兩種半方式亡，各指有優(yōu)紡缺點破，排隊咬選房臨不夠培人性析化、矮造成烈后面寄客戶氧流失備，需叛要投入括大量工精力矛維持細(xì)秩序范；抽簽饞解籌索可能者造成循所在如組別寄靠后晶的誠喘意客隊?wèi)袅髑笆А１３稚彫F(xiàn)場刑秩序斗的穩(wěn)己定是尤品牌擾發(fā)展炭商第執(zhí)一考決慮要榴素！因此秘，中茅原推淺薦以爪“抽芹簽”品方式泡開盤凍。62開盤班前十株天內(nèi)刪價格選試算鳴；提前獸進行“銀驅(qū)行按飲揭資遇格預(yù)欣審”，并塔須提英供“50萬”暢資金斜證明以獲浩取選肉房資過格；獲取河選房飼資格抖的客冒戶提鞋前分稠組，敘開盤稍當(dāng)天帳以現(xiàn)場差抽簽順序材排定未各組門選房攀順序靜；當(dāng)天續(xù)新到替場或并未進除行“城銀行議按揭襪資格湖預(yù)審救”的獻(xiàn)客戶懸憑銀行楚資信泄審查結(jié)果月臨時貿(mào)安排捐，按簽到場曠先后興順序翁在抽況簽結(jié)烘束后籍參與休選房守；內(nèi)部閃關(guān)系治戶——混水嶄摸魚。開盤只安排63六、飲優(yōu)惠鑼策略64優(yōu)惠藏策略開盤曬優(yōu)惠1％——激發(fā)顏客戶糧購買終欲望揉，提蘆升客約戶參型與選煙房積移極性隱，該俘優(yōu)惠彼結(jié)合絨項目忠合同渡簽訂泊使用走，激柄發(fā)客劈燕戶簽鍬署合侄同的素積極橋性；調(diào)整卷系數(shù)2％——銷售察期公馬開使液用，慌并作衰為價袍格調(diào)現(xiàn)整系奸數(shù)，傭為項拴目小店幅提豈價預(yù)接留空蹦間。65付款橋方式舉優(yōu)惠——一次敬性付咸款客役戶享貌有額牛外1％優(yōu)版惠，鼓勵壁一次目性付咱款。銀行榴按揭壯資格蘭預(yù)審隙優(yōu)惠1％——鼓勵蛾客戶取參與閣銀行書按揭鋤資格秧預(yù)審練，準(zhǔn)料確掌疲握客秋戶的摸誠意吧度；老業(yè)帖主及拋關(guān)系港客戶慢優(yōu)惠1％——鼓勵海老業(yè)作主成籠交，熊促進境華聯(lián)役品美林譽度繩提升鐘。（以減上優(yōu)臭惠將青通過祝計算爐綜合歲折扣叢返算非至出館街價兆格表則，確鼻保發(fā)之展商口實收土價格柜）66優(yōu)惠控實施骨：客戶類別優(yōu)惠措施備注開盤當(dāng)天成交客戶2%調(diào)整系數(shù)銀行按揭資格預(yù)審優(yōu)惠1％；開盤當(dāng)日額外優(yōu)惠1％；一次性付款方式優(yōu)惠1％老業(yè)主/內(nèi)部客戶1%約為96折開盤后成交客戶2%調(diào)整系數(shù)一次性付款優(yōu)惠1％老業(yè)主/關(guān)系戶客戶1%約為98折67價格頂制定廚策略酬及說巧明一、軍項目籠均價宰制定堵策略首先后，我奶們來掙看一電下目賓前區(qū)查域市肝場的培銷售鴉情況……69面積90平米以下90-110110-130130-150150-180180以上7月前推出量109265655420762370占總推出比例4.2%10.3%25.4%16.3%29.5%14.3%銷售量42104297274190161銷售率38.5%39.2%45.3%65.2%24.9%43.5%潛在供應(yīng)比例7.2％18.6％22.7％14.6％26.3％10.6％上半攀年市霜場推吉售情怠況及慈未來核市場添潛在撫供應(yīng)轎：本項目戶型配比100-110110-130130-150150-180180以上比例3.7％43.9％30.4％13.7％8.3％項目額均價貢制定辱策略橋分析——市場70通過與對比絨，本項步目主認(rèn)力面油積段駐盡管溝存在袋一定畢的市趕場競拔爭，羅但市摩場消蹤蝶化速半度較煎快。15壇0～宴18準(zhǔn)0平戀米面孤積區(qū)探間單收位存市燃場推除售比阿例最蝦高，勿并且得消化親速度襲較慢僚；71在項辟目內(nèi)米部的哥比較撇中：項目遺大部兄分靠頭山單漸位綜撈合素該質(zhì)相拉對較頁高；部分擔(dān)內(nèi)部臣單位付也具必有極覆好的狠綜合括素質(zhì)忙。同時蔥，潛在重客戶孫隨著購買以面積方段的件提升對價前格敏歇感度惱逐漸束降低裂。項目慘均價胃制定躺策略競分析蕉——巨項目衣分析72因此諸，我劑們的派均價爭制定統(tǒng)策略李是：參考器市場棄，促政使市省場熱遷銷面撕積實沿現(xiàn)更稻高的壤價值足回報興；結(jié)合杠項目旬實際填情況勒，讓臺綜合令素質(zhì)睜更優(yōu)泡的單溝位實決現(xiàn)更園大的透價值倆預(yù)期扒；促進姥項目毫均衡念消化鍬。73項目除均價爪制定命策略腦分析鏟——記項目伏分析74二、獎價格陶表制祝作說謝明結(jié)合意市場雅情況左，根押據(jù)項金目自賀身產(chǎn)棍品特謊點及考素質(zhì)寺制定半本項鴿目的羅價格港表體望系。75相比覺一期凱，項斗目二屠期物賽業(yè)各丈單位光均好朋性差健異不鳥大，銳所以威我們將二料期物這業(yè)作腎為一名個整菜體，制祖作項陪目二從期的耐價格厚表體銀系。76所以會，我悅們需反要針對穗不同貨目標(biāo)添客戶寧的購誰買意特向制療定相蕉應(yīng)的絡(luò)均價謹(jǐn)水平付，實肥現(xiàn)項諸目的圣均衡蚊消化占；利用蛇素質(zhì)咬更好奇（面薦積更溜大）繭的單剝位，茂實現(xiàn)涂項目句整體恭價值淹的提楊升，鄙同時布促進更客戶縱對素晌質(zhì)一寸般單涼位的砌價值竟認(rèn)同多。77選擇扒11榮層為拖標(biāo)準(zhǔn)廊層（下二期效最低毒層數(shù)幸的中于間層硬），奇對各衡單位齊進行錘橫向挑比較無評分泛；參考蜓因素凈主要挪為景敞觀、限視野彎、朝呆向、新戶型牙及噪故音；以3留00筒00風(fēng)元/事平米驅(qū)的試癢算值沙進行航試算寧，試票算得拉出1畏1層養(yǎng)各套省單位舞的均裳衡價壩格。第一傲步：島橫向厭評分78參考抓因素布：景觀扭：以客叨廳、敢主人累房及瞎陽臺戰(zhàn)可看謝出的絞景觀箱為主俗要景剛觀；視野查：以從凱客廳茄及主竹臥看渡出去色的角姑度為旺主要緣瑞視野奮，主艱要考春慮開喘闊度爸、深蕉遠(yuǎn)度瓶、樓最間距貍等粥；朝向圖：主要沾考慮知該單吼位幾凈個開剪放面都的方任向，視但是糟仍以紙客廳翁和主押臥的止朝向蝕為主治要朝虧向；戶型霸：由主醋至次屆考慮巾戶型檔布局碼合理冤性，走客廳輩及主沖臥的商舒適糞性、丘通透挪性，隙入戶央花園樸好用甲與否洲，把兩邊位序置等蠢等。噪音澆：影響匹較小蹈，主顧要為植項目謎內(nèi)的掙幼兒良園及壟西部構(gòu)通道伶的潛矩在影危響因角素。79第二幕步、淹通過交縱向撞比對渠，建藝立項鑼目縱諸向價五差：以1鞠1層駁為標(biāo)列準(zhǔn)層彼，向息上遞笛加，畜向下榆遞減揭層差淚；同炒時，眾為防筍止高噸層單真位價趁格過溝高，赴所以架采取蟲低區(qū)蕉及高鑰區(qū)層最差減綱小，您中間半層差仆加大嶄，使血中間豪樓層或承擔(dān)達(dá)較多偷價值專的策數(shù)略。80考慮薄項目閘整體富物業(yè)幻玉單位水建筑疏面積剝區(qū)間片跨度妨相對宵較大梳（1限06續(xù)～2便02笑平米巡壽），潛在傲買家怠對價劫格的恰敏感厭度存疼在差其異，析對不許同面梁積段度單位歪執(zhí)行滅層差江差別思設(shè)置；130～150層差單價20F25019F30017F30012F25011F06F-1005F-1504F-1503F-2002F-200130以下層差單價20F21019F26017F26012F21011F06F-605F-1104F-1103F-1602F-160160以上層差單價20F30019F35017F35012F30011F06F-1505F-2004F-2003F-2502F-25081考慮心到部支分同德類物諒業(yè)存稠在樓輕層差淋異（喊21印層或替29朱～3頓1層競）對賞該類告物業(yè)醋層差它作局彎部調(diào)抵整（層斧差加礙價2賭1層斬相當(dāng)奔于高拌層2幸5～褲26耀層加更價）蜻；項目偶縱向夠景觀翁存在糞局部熟變化堆，導(dǎo)土致相唇鄰單哪位關(guān)辰系發(fā)政生變書化，員對該慘類情續(xù)況通谷過調(diào)澡整（列增大閥或縮球?。┙凭植棵簩硬铖v，改迎變相陷互關(guān)陽系。82完成孩上述露設(shè)定慰后，木運用吊運算振公式揮，完駝成初慎步價尤格表握框架敏制作書。8326蹲29電011都8.拌9831獨27唯98哨427臂18開011金8.輪9832思33旨87野6.嬌424謙86困011源0.訴8727偏56槍22旦8.啊226鏟82豆011牲0.遮8729脹73掌53租3.宴424奧42妄011裝0.票0926臨88偷39閣7.析823澡26緊010損6.妨8624買85具56紐奉3.爆625鵲58己011恭8.聾6830豆35餡83城4.牽425令04基011敵8.夕6829歷71霧74置7.塔228忍07休013圾2.嘆9837惰32喚74共8.應(yīng)628拔79校013肝2.繼9838惹28改49現(xiàn)423鉗88茫011精2.絨4326溜84票82少829洽59總013塊9.吼6641托32悼53針935接29停020刻2.喝4771際45踢16居630策12倦016攝4.管7149頭61漁06裂527種18壓013扶3.遲8236渡37跡22裂826井02局012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