廣東深圳某別墅項目營銷調研報告

作為領跑全國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，營銷團隊及營銷手法也在引領市場！今天是面對****目前的銷售，提出一些針對性的看法，共同探討！報告提綱：一、印象·****二、****的價值觀三、****的產(chǎn)品觀第一部分：印象·****城市東征！**東部戰(zhàn)略不同的生活態(tài)度，關懷不同的生命！

****（山水·悠然生活系列）2001年7月取得其東部的第一個地塊－****，拉開的城市東進的大幕：

2003年一期開盤2004年二期開盤2005年三期開盤2007年四期開盤****開發(fā)歷程印象·****到東部去，那里有真正的海！印象·****印象·******Ⅳ，新的歷程！印象·****1期：理想大于實質——區(qū)域啟蒙階段**2期：休閑與品質并重——體驗度假階段**3期：奢華與時尚的升級——初成奢華階段**4期：回歸國際名流居所——成熟收官階段一個旁觀者的****印象項目名稱供應套數(shù)備案套數(shù)備案率天麓（獨棟）天麓（聯(lián)排）水榭山1期水榭山2期星河九仰丹堤別墅卓越維港(南區(qū))香瑞園（9月6日正式開盤）**4期(獨棟)**4期(聯(lián)排)在售別墅類物業(yè)銷售統(tǒng)計在成熟收官之際，在別墅熱銷的2008年，為什么唯獨****銷售平平？數(shù)據(jù)來源：截止2008年10月5日銷售備案我們針對****“上居”的市場印象，調查了343名個體（包括客戶及業(yè)內人士），將他們對上居的印象進行了統(tǒng)計…****四期產(chǎn)品類型多，產(chǎn)品形象的建立有一定難度，我們需要讓客戶清晰地了解項目所推售的產(chǎn)品。一場關于客戶的調查結論：大多數(shù)客戶并不清楚上居真正是在賣什么！1、“上居”的案名未能充分延續(xù)“****”本身鑄就的品牌號召力；2、聯(lián)排別墅是目前這個市場上最稀缺、最容易銷售的產(chǎn)品，是****回款能力最強的產(chǎn)品，高端產(chǎn)品帶動低端產(chǎn)品銷售是市場慣用的手法；3、客戶對****產(chǎn)品認識的偏差是信息傳遞的失誤，“上居”不能有效突出四期的物業(yè)屬性，****重點推售聯(lián)排別墅的形象不夠鮮明。觀點：第二部分：****的價值觀從樓書看項目賣點樓書關鍵詞：國際海岸海生活第二通道山海資源空間樓書內容較散、較虛。重點表述的仍然是東部樓盤的價值共性。我們要明確我們的賣點！我們要給客戶一個鮮明項目形象！我們要給客戶營造一種全新的生活價值！****賣點梳理****，見證了**在東部的資本！****Ⅳ：資本論菠蘿唱山大鵬鑄灣愿望瓣湖生態(tài)晃旅游猜區(qū)天賦驕尊貴申，與彈巔峰當豪宅閑一脈弦相承大梅述沙：山海航圍合養(yǎng)，城昨市公樸認的驅新興日豪宅嫂區(qū)。**孩**反：環(huán)伺熄菠蘿瞎山，銳與東乏部華耐僑城覽頂級果豪宅提同根遍而生除。資本拿1：云地段喪價值親海塑，無克限地遼親海大梅室沙純肺粹海劉景，在陽橫臺上箏俯瞰辟山海什，家門牲口舉仔步可棉達柔麻軟沙粱灘，在*謊**糖*，鞭才有熟真正象的親橡海生伐活.資本段2：譯無限擴的親民海資本蘋3：漲醇熟怪社區(qū)域，完拒善配步套類型分類明細外部

7家高級酒店6大高端餐飲3大市政公園3大沙灘教育配套醫(yī)療配套內部

人工湖1條商業(yè)街3個廣場4大內部公園5個泳池各種濕配套越面面版俱到蹲！*薪**瘦*堪訊稱配蘇套最剃完善陸的豪危宅。世紀揉海景谷高爾咱夫球便場東部騙華僑般城高肚爾夫所球場大梅劑沙游寒艇會浪騎游艇會資本放4：米高爾犬夫與遵游艇萍，頂黎級生時活元輔素雙高夕球，舒雙游瞎艇，槍雙停老機坪甩！種類明細2個游艇會浪騎游艇會(275個泊位)、大梅沙游艇會(175個泊位)2個高爾夫球場東部華僑城高爾夫球場(36個洞，1個會員場、1個公眾場)、世紀海景高爾夫球場(18個洞，1個場)2個直升機停機坪華僑城直升機停機坪、天琴灣直升機停機坪資本吵5：列第二祖通道剪,只閑為*滑**短*而垃建！從羅賄湖經(jīng)筐第二獲通道伐直上鴨鹽壩懸，1獻5分裹鐘內顯所達綢到的接位置沸，是轎真正愧的城伸市核牙心。羅湖****全中璃國最西大的榨、最荒專業(yè)盟的房揭地產(chǎn)演開發(fā)尾商，聾行業(yè)響標桿谷。開墻發(fā)的駛物業(yè)拍及金歐牌的艙物業(yè)手管理襪，受掙到大贏量的楊的高波端客冬戶追寨隨。這個贊世界技，只籃有一炮個*欺**末*！資本脹6：晚品牌筋，行遠業(yè)的焰標桿用心顆，在冶**見**嘉的每辯一個督角落糾……地段資源配套圈層交通品牌5年擁，世鼓界發(fā)析生了遞太多屠的變謠化！但對暗**充**刷而言宰，最盾大的知變化砌，就是愿鹽田滿的交壞通比開想象許中更糠快捷家；大梅坡沙城后市配哨套比贈城市當核心呢更完繞善！**煮**六大矮賣點在*沸**聲*，像度曲假一缺樣生萬活！**矮**牧全新哥生活辟價值第三僵部分?。?零**嫁*的兼產(chǎn)品世觀**忍**獲四期悉產(chǎn)品即分布**辰**即四期病有高書層、押獨棟膝別墅蔽、聯(lián)敲排別慨墅、煤公寓向四類是產(chǎn)品績，產(chǎn)狼品類撞型非費常豐未富。燙別墅齊以聯(lián)嚇排為特主，見沿地象勢坡樣度排期布。多種淺類型套的產(chǎn)夠品并研存，多到底葡應當歲如何桌推售迷？我們鄰從*扭**期*最伶高端揪的別襲墅產(chǎn)記品說桂起…?！_間6.范5米；鳥三層繪客廳生中庭覺空間針，大臥露臺被贈送拿；大面兆積地絨下空余間全百部贈眾送。露臺露臺中庭中庭**納**煮戶型躬展示浪：聯(lián)偵排別伍墅建筑麻面積培：2說24渾平米果左右別墅鋒的競燈爭分竊析-睜天麓露臺露臺露露臺雙層期聯(lián)排概別墅決，無訊敵山削海景窄觀；多個思超大隱面積銜觀景貓露臺醫(yī)，最盯大面滲積近50懂㎡9米開討間大查臥室欣；每束個臥隸室均越帶獨昌立衛(wèi)困浴，浮觀景軟露臺略。建筑飲面積簡：2沒47已平米別墅談的競真爭分先析-日水榭秋山建筑拔面積振：2喪18尾-2齊36簡平米中庭露臺中庭中庭露臺開間6.早6米，是下沉奸式客煉廳，膏中西列雙廚挽房；挑高鉆臥室矛空間奮，每盯房均粒有獨井立觀劇景露所臺；三重宋花園基體系凡，中作庭空景間；雙地輕下空拒間雙纖車庫繩，挑羊高空剛間。露臺露臺別墅記的競忘爭分兔析-跪卓越翠維港中庭中庭中庭花園花園開間6.臟5米，紗中庭禮空間酷，通續(xù)風采沒光好復；私家租雙車碧位，角超大劈燕面積另觀景底露臺圖；入戶烈花園皂、屋盞頂花某園，務景觀膜無限般。面積啊：2趴47敏-2冶54戒平米一層二層三層露臺別墅浙的競丑爭分主析-蘆星河幫丹堤陽光層地下封室，蘆陽光恩車庫嗎；多個懶觀景向露臺鏟；大面運積立弓體花刷園?；▓@花園花園露臺露臺露臺露臺別墅菜面積早：2杜15窩-2止50秒平米配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展愧商品澇牌天麓水榭摩山卓越俱維港**豆**星河年丹堤相比傳競爭百對手馬，*渾**膀*在杯景觀菠資源鞏、品辰牌、歸配套迅方面他優(yōu)勢吊突出恩。別墅逆綜合援競爭已分析聯(lián)泰昂紅樹焰灣（麥14鞋0）中糧街瀾山曦城攔2期期（5斬4）皇庭閃港灣扯（1翠3）星河蛋丹堤時（2眾3）水榭稈山2刷期（婆19渣2）香瑞執(zhí)園聯(lián)泰想梅沙畝灣（屢66支）08090810081108080807080608050804081209010902090309040803080208年9-10月卓越謎維港天麓水榭拖山1遍期20克08她年下牽半年笛至2格00畫9年勝上半聲年別肌墅推溉售集么中，拔數(shù)量區(qū)較多城，競走爭激來烈，苦我們上需要奪在加柏快出斥貨。深圳朽別墅幣后續(xù)墓供應別墅敢的市框場競悅爭小洲結1、夢目前壺市場騾上的便別墅襲產(chǎn)品造面積粗雷同魚，加槽上未糖來供謙應增累加，后續(xù)惱競爭醒將非汗常激地烈。2、儀在戶悄型設狹計上祥，水榭丘山、辦卓越剪維港勺的雙性車位山、大家面積校贈送要非常列占有矩優(yōu)勢詢；3、展天麓潛利用摧超大冰臥室成、絕長無僅破有的耽峰頂?shù)∩胶ＥK景觀聞和低鄉(xiāng)豐于市員場預遇期的書價格廚打動丹客戶例！4、豎相對耐于T延OW狠NH客OU灶SE洋，我們且重點執(zhí)要推服售2淡24掏平米菜的單衰位，要規(guī)棍避面糊積大衛(wèi)、面鼻寬窄價的劣勢，啞突出傍露臺嫁和私遇家花掙園的悔空間沉贈送熊。6、燭**凳**死的別滿墅在哥競爭蒙中必說須突出柳大梅追沙的紹全新框城市剩價值、發(fā)展礙商品單牌、型親海騰資源研及配套昏優(yōu)勢斷以贏民得市秒場。高端正產(chǎn)品室?guī)油衅胀ㄇ虍a(chǎn)品顆，可絹以實低現(xiàn)最存大的侮價值招。4期，畝**娘**時收官瓶之作輕！產(chǎn)未品類嫂型豐咐富，叔相互成之間博本身炒已有沃干擾，粱若推民售策妄略為多種穴產(chǎn)品歐同時哀推出偽，會斷讓客頓戶對抓社區(qū)俘的低匪密度和荒產(chǎn)品略的私頓密性還產(chǎn)生焦疑慮??；**縫**罷的四踩種產(chǎn)寄品其隙目標勵客戶鵝是一己樣的石高端殼，只本是他們榨對產(chǎn)威品的不木同取治向而駁略有銳差別測。對于鬼產(chǎn)品孩推售騰的思姻考物業(yè)拳類型磚較多柱，選猶擇同耀時推已出，客戶贊“穿選擇菊太多推！=收無揮從選餅擇！勢”不要驅給客餓戶左蔑顧右宰盼的激機會妨！對于迅產(chǎn)品辛推售慈的思仿考高端碧產(chǎn)品蝕帶動勒普通狡產(chǎn)品怪的銷疾售，**下**賣最直爪接、此最有百效的兵產(chǎn)品忘表述精：**濕**鴿四期條就是遙要賣鉆聯(lián)排期別墅咸！**槍**襲Ⅳ·棚天悅林別墅**社**五產(chǎn)品宵表述辦的調搬整上居循：“括居”滲，盆大多帥為平尚層樓丘盤作鞋為案抄名。**臭**給與東恨部華摘僑城煉的頂布級豪攜宅一主脈相萌承！晨初叮觀海蘋望朝鉆陽，譯夜半距臨山鉆聽濤吹喧山海頂圍合化，大池成之倒境。備選相案名際：*崗**法*Ⅳ挑·天代璽別專墅以別分墅銷泳售帶慚動其匠他產(chǎn)顛品；加強英引導躁，?？瞥猪椡材康墓叨宋购图兯狻．a(chǎn)品臉推售毒的原伏則**牌**直四期饑推盤艘策略大幅至提價辦樹立款標桿爬，引握導客蔑戶購惱買聯(lián)揭排借聯(lián)聚排銷抵售，株主打斧私人溜酒店花提高驅形象暫時康捂盤呼不售根據(jù)題項目昏產(chǎn)品水類型仰，向命市場教主推形高端桶的聯(lián)參排別酬墅，汗提升湖項目戒檔次狐和形悟象；結合記**知物管寺的金忍鑰匙科服務孤，將顯公寓全作為插私人奇酒店簡面向左市場口進行滲宣傳庭銷售付。重點塔推售玩的產(chǎn)絲式品面積倦大總殺價高總價突優(yōu)勢產(chǎn)品貍的差滑異性面積辛大總目價高1獨棟別墅2聯(lián)排別墅3公寓4高層**眠**維Ⅳ追·天膊悅別拋墅滿足咬您所刪有的壘別墅晶創(chuàng)想旨！推廣兄主題山、家湖、證林、把海、遮高爾退夫、窄游艇化會…交通娃、景蠻觀、槍購物虹、教醬育、剝醫(yī)療貪…預祝傷**扭**薯銷售嗎業(yè)績堡贏領尚深圳這！地產(chǎn)末在深芬圳市場顆三大閣口碑班：市場閥價格裳：“片肥區(qū)標塞竿”銷售槍速度輸：“碧犧海速街度“營銷沒策略死：“碧牛海云揉天模絡式”華僑烈城豪昌宅物幫業(yè)，領唱植深圳纖灣片注區(qū)成功體關鍵霜詞：盡全程線策劃墾水兼道渠哨成名盤材、名奇人、垂名企劃的全是程打秤造成功美經(jīng)典勸—碧盛海云傾天極品厭私人跌酒店疼，采酒用會楚員制超發(fā)售祥，為訊深圳訴獨有芬私家想會所葉宅邸臉。位任于深千圳市肺福田罪區(qū)濱晚河路悶北，襪深圳親高爾底夫俱掠樂部關南。特殊枯產(chǎn)品沒特別挨營銷星彥今成功燥經(jīng)典留—趣及園獨尊青天下蜂：揮驗灑空工中別央墅豪隙情針對絲式項目朽獨特抖位置酒與3雹60貍°一舊線園博咬園景蝦觀，油獨設泥空中密奢華貢蝶墅品牌誕物管莫公司賤+品賊牌物坑業(yè)顧愈問提供冶高級戰(zhàn)酒店苗式服眠務成功派經(jīng)典攔—蝴齒蝶谷在東需部僅2葉00證7-韻20框08陶年，狀在鹽室田的衫市場廈占有皇率全榨市最省高，滿并在胡鹽田賊創(chuàng)開篩盤售客罄的店奇跡巧！在東悟部，誦我們農(nóng)投入證了很斧多、喇很多信…在東鍛部，沙我們軟感觸殺了很殖多、些很多墻…強強尿聯(lián)手泊，共玻贏東囑部！東部黨優(yōu)勢”東蛙部藍赴灣的用現(xiàn)實倆和夢枕想”——猴鹽田見價值跟研究勞峰會“藍戴域·督宏圖昌”——鍬《2叼00妥7深咸圳東要部人鑼居發(fā)鏈展戰(zhàn)甜略論省壇》鹽田漠區(qū)中展心區(qū)劉豪宅角標桿成功殖經(jīng)典戶——逃藍郡鹽田刪中心封區(qū)全群復式僅濱海窮大宅爭，2跳00嫁8年切雖遭庸遇市豬場寒會流，陡但藍縮慧郡開罰盤當顛天超互過三皺成的浸銷售辜率仍贊讓人描記憶粉猶新章。0助8年撓春交么會，晴藍郡舉實現(xiàn)宴銷售裕套數(shù)燒位列電全市糠豪宅導榜首恐。目猶前銷孕售率殊已過蕩5成誓。讓因整個映深圳刊的業(yè)駝內人伴士贊忙嘆不責已，紗創(chuàng)整逆?zhèn)€特要區(qū)內裁海景嚇豪宅摔市場茶人氣破新高雅。銷售吸成果：目前悅銷售松率已泰過5考成，模實收投均價挨27勵00科0元當/平魯米。東部蘋的首獅個作危品，勉面對鐘鹽田丸港周喊邊客穴戶價僚格支扁撐能帖力低司，無喬法達仗到項喂目價脂值預眾期的撲殘酷沖現(xiàn)實扁，項無目大做膽引鎖進市踏中心偷特別漠是福恰田、奶