房地產(chǎn)投資經(jīng)濟講義

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析**大學(xué)管理學(xué)院第五章房地產(chǎn)投資的成本分析第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資成本的涵義房地產(chǎn)投資成本的概念房地產(chǎn)籌資成本的概念2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資成本的概念

房地產(chǎn)投資成本是指房地產(chǎn)投資者為取得和使用房地產(chǎn)投資而付出的代價。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關(guān)費用等。在籌措資金過程中所支付的有關(guān)費用成為籌資成本，分為直接費用和間接費用。

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本的直接費用：

籌資成本的直接費用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費用，包括：1、借款利息及有關(guān)的手續(xù)費、管理費、承諾費等各種附加費；2、股票、債券的發(fā)行費用；3、其他直接費用，如必要的印刷費、廣告費、人工費、差旅費、代辦費、郵費和其它雜費

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本的間接費用

籌資成本的間接費用：指以某種方式籌資時非直接付出的費用，包括：

1、籌資風(fēng)險調(diào)整和風(fēng)險保護費2、由資金使用的某種限制條件引起的費用3、籌資后企業(yè)負(fù)債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時籌資成本上升4、籌資的風(fēng)險損失

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資成本分析的目的

通過投資成本分析，來得到判斷和計算籌資成本的指標(biāo)和方法，選擇低成本的籌資方案房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)投資資金來源分析2、房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析3、房地產(chǎn)投資籌資成本分析2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)房地產(chǎn)投資資金來源分析自有資金分析企業(yè)自有資金：生產(chǎn)發(fā)展基金、后備基金和職工福利基金等主管部門撥入資金：上年地方財政預(yù)算的結(jié)余、當(dāng)年地方財政超收分成、地方預(yù)算預(yù)備費用、地方財政掌握的預(yù)算外資金等

聯(lián)營單位資金：設(shè)立獨立企業(yè)，可作自有資金規(guī)定：開發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銀行貸款分析1、房地產(chǎn)投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔(dān)保條件：借款企業(yè)在貸款銀行開立帳戶、自由流動資金占生產(chǎn)流動資金得30%、健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理機構(gòu)、具備有權(quán)部門下達的年度開發(fā)計劃和經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計、開工前預(yù)收購房款不低于開發(fā)項目總造價的30%、有償還貸款本息的能力、提供相應(yīng)的開發(fā)方案或可行性研究報告期限：≤2年，按流動資金貸款利率或浮動計息2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銀行貸款分析2、房地產(chǎn)抵押貸款：借款人以抵押房地產(chǎn)為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開發(fā)抵押、房屋開發(fā)抵押、住房抵押貸款。抵押條件：貸款額不超過現(xiàn)行房地產(chǎn)作價70%利率：建筑業(yè)流動資金貸款利率，根據(jù)貸款期限浮動；國外可分固定、浮動兩種結(jié)算：按季從帳戶中扣除強行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設(shè)項目、重大事件可能影響貸款人的利益2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan集資分析

房地產(chǎn)投資的集資：指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資信和房地產(chǎn)項目的高附加值為吸引力，運用各種籌資手段或方式籌集社會閑散資金，主要有發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券兩種。1、發(fā)行房地產(chǎn)股票分析發(fā)行股票的目的：房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序：申報準(zhǔn)備工作、申報、股票發(fā)行3個階段股票籌資的好處：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan集資分析2、發(fā)行房地產(chǎn)債券的分析債券的分類：記名式和無記名式發(fā)行債券的種類：短期債券：1年

中期債券：1—10年長期債券：10年以上發(fā)行債券的好處：靈活、不存在中途停貸的危險、對公司進行了宣傳、信譽好2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan利用外資分析利用政府貸款：利率低、期限長國際金融組織貸款：利率低于商業(yè)銀行、期限也較長（25年），審查嚴(yán)格外國商業(yè)銀行：利率根據(jù)國際金融市場行情來決定的，利率較高，期限較短與外資合營：中方投地、外方投錢發(fā)行國際債券：通過國內(nèi)大銀行和國際信托投資公司等金融機構(gòu)，在國際金融市場上發(fā)行房地產(chǎn)債券吸收外資的方式。利率略低于銀行貸款2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan財政撥款分析

房地產(chǎn)的財政撥款是指國家各級政府無償投入房地產(chǎn)項目的土地和資金。政府撥出一定資金或地塊給國有房地產(chǎn)公司（微利房）政府撥出一定資金給企事業(yè)單位為其職工建房（本企業(yè)職工居?。?000房管本科用CopyRight?CuiShijuan預(yù)售款分析

房地產(chǎn)投資的預(yù)售款是指房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用前，預(yù)先向購房者收取的房款。好處：買主賣主條件：投資25%以上或基礎(chǔ)工程完工后比例：不得超過房價70%，開工時40%，建一半時30%2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan承包商帶資承包建設(shè)工程

房地產(chǎn)投資的預(yù)售款是指由承包商墊資進行建設(shè)工程施工的籌資方式好處：合作：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第三節(jié)房地產(chǎn)投資資金籌措

方案分析資金籌措方案的涵義籌措方案：是指房地產(chǎn)投資者在籌措資金之前所制定的計劃方案。方案：幣種、數(shù)量、期限、成本方案的內(nèi)容：資金籌措的幣種和數(shù)額資金籌措的流量資金來源結(jié)構(gòu)

資金籌措的風(fēng)險評價資金籌措成本資金籌措方式

資金籌措的步驟2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資籌措方案的制定過程確定籌資的最終目標(biāo)調(diào)查資金需要調(diào)查資金的來源渠道設(shè)定所籌資金的幣種、數(shù)量、期限、成本研究籌資風(fēng)險確定籌資方式提出籌資資金的分階段工作計劃準(zhǔn)備籌措資金方案文件形成正式的資金籌措方案2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資籌措方案中的資金流通模型：

指房地產(chǎn)投資項目在何時用多少資金的表格或圖形1、資金投入表資金投入表的依據(jù)：項目的建設(shè)進度計劃、設(shè)備材料和勞動力的投入時間要求、工程承包合同中確定的工程付款計劃投入表的資金分類：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資籌措方案中的資金流通模型2、資金回收表資金回收表的依據(jù)：房地產(chǎn)租售量計劃、房地產(chǎn)租售價格估算和初定結(jié)果、房地產(chǎn)租金或售價的受款計劃回收表的資金分類：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資桌籌措依方案帥中的粥資金霜流通連模型3、速資金臣流通前表資金睛流通康表的共依據(jù)捐：資擦金投拼入表季和資福金回拴收表流通惡表的槽資金到分類鉤：兩鉛種，竊如圖20武00摧房管哀本科婦用蝕Co跟py徹R擁ig谷ht呆?秤Cu而i延Sh廈ij霉ua用n投資懷籌措印方案諸中的腸評價信選擇兩種立不同織的觀蘿點：從利用失籌資盯來解鼓決所像需資疼金；咬房地?zé)舢a(chǎn)投砍資成親功要蔽利用你自有怨資金籌資教的目箏的：雄房地?fù)懋a(chǎn)項迎目的縫開發(fā)旺經(jīng)營脫能順期利完漂成并掘做到遲成本菌低廉分級惱評估王方法理：安全嫁性：盜籌資騙風(fēng)險冠盡可谷能低經(jīng)濟形性：晃籌資勺成本搖盡可飯能小可行溝性：鋪籌資牌渠道狹和籌辦資方竄式盡件可能不穩(wěn)妥不同立籌資古方案轎比較20北00景房管濾本科必用柄Co求py存R煩ig沾ht速?堪Cu蝴i援Sh泰ij幫ua叢n安全淡性風(fēng)險久消除勻措施掙金蜜融機羽構(gòu)資程信延代夏理資搜信夠意隨外事片故A級礎(chǔ)基卡本消速除等級橋高詳?shù)燃偌壐邭饪梢裟苄愿剐級乞未完必全消斷除拘較潤高油較好喉可能逼性較轟小C級痕未消仆除風(fēng)矮險大詞不高勁沒蜂有代紐奉理胡可嚇能D級猛沒有嘆措施葬較選低跑沒有像代理偶可盆能性巡壽很大20盜00膚房管炊本科申用肝Co役py商R撕ig少ht獎?防Cu霞i默Sh念ij佳ua釀n經(jīng)濟筒性綜合滅籌資猛成本另利用徹率：銀行宅同期壤貸款蔥利率：A級票：我成本蒙低B級：假成本咱較低C級：耀成堵本較廊高D級：賭成輩本高20吩00頓房管茄本科仿用乳Co逆py違R振ig彼ht糊?委Cu撒i吵Sh秘ij約ua沫n可行栗性A級：辣完全搏落實尖1膏00添%資基金得包到承球諾B級們：基遭本落撒實州90店%資兩金已怕得到身承諾C級：順不太尺落實煉80永-9釋0%獸資金性已得懇到承殼諾D級：蓮沒有惑落實炊80側(cè)%資住金得或到承腐諾分析懂：①若瓶有一絞個D級，叼淘喊汰②句都是A級—捏—最斥優(yōu)③A—悅—C級組遼合，級具體政分析繪，按毀安全搭、暫可行餡性、校經(jīng)濟頭性優(yōu)躲先順到序評自價20域00鵲房管端本科舅用敲Co痛py蔽R筑ig椅ht裹?資Cu纏i乓Sh遼ij亮ua掃n可行屋性安全合經(jīng)讀濟鈴可辱行甲方財案：A仙B洞A乙方府案：A擺A伍B“甲”隔優(yōu)于罷“乙辮”20楚00桶房管裙本科愁用興Co減py掌R確ig遼ht散?夠Cu浸i城Sh脅ij愁ua穩(wěn)n不同堪籌資解方案拳的投為資收答益率路比較融資保杠桿籠：指販項目陳貸款溉對投恥資收徹益率狐的影則響，猶即使叔用貸乳款或忌不是漁貸款科在投存資收那益率石上的棕差異禁。收益曲率是娃投資目收益性（稅樓前收橋益）咳與投泥資額瘋之比華；即：其中璃，R為投請資收咐益率其；F為稅萄前收退益；P為投榮資總倦額20逆00擊房管競本科抵用荷Co容py磚R鎖ig句ht馳?秀Cu辦i潮Sh厘ij倘ua彩n不同?；I資姐方案竹的投倘資收送益率易比較若項鎮(zhèn)目投籍資為切自有悄資金技，則當(dāng)項的目為帳若干點可能烏狀態(tài)犬時，呼判定嚴(yán)每種克狀態(tài)包的發(fā)集生概睜率及側(cè)其相避應(yīng)投油資收堤益率香：其中仗，E-高--床-投資蝦收益共率期比望值R-胡--遞-狀態(tài)i的投敏資收癥益率Pi掠--紹--狀態(tài)i的發(fā)囑生概感率Fi現(xiàn)--柔--狀態(tài)i的稅劃前凈獄收益P-眠--匆-項目般投資聲額20小00確房管孝本科字用路Co筋py倍R上ig鎮(zhèn)ht舌?摟Cu沉i鼓Sh女ij莊ua禮n例：某物襪業(yè)投本資2湯50蝴0萬積元，A方案答全部會由公辟司自謀有資到金投偉資；B方案卸總投嘩資7崇0%扔（1朝75柄0萬己元）餐靠抵旨押貸繞款解烘決。艇貸款亡利率儉6%伙。貸織款期氧限2柏0年閃。要胳求在艦20曲年內(nèi)配按年饒等額鏟償還斑。假魄設(shè)該歲項目首經(jīng)營購將面爐臨三滴種效朵益狀漢態(tài)。驗各狀限態(tài)的僅發(fā)生忘概率僑及每是年的嶄經(jīng)營嗓收益蹈如表債。試曲據(jù)此述進行此該項麥目的圾投資拍收益抱率分融析及抵融資房誠方案失決策奔。狀態(tài)方案A方案B概率經(jīng)營收益概率經(jīng)營收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.125020煎00騰房管貼本科買用扁Co鬧py鴿R掏ig布ht驢?磨Cu貿(mào)i疑Sh基ij京ua槍n第四米節(jié)朋房地頓產(chǎn)投似資的巾籌資降成本巨分析籌資草成本蛋的構(gòu)襖成及扔估算貸款閱成本股息衣（或吸債券考利息耗）自有獸資金卡存款免利息籌資歇的直卻接費淚和間慣接費20廳00剖房管未本科遷用肅Co淹py疑R槍ig說ht創(chuàng)?扮Cu項i國Sh筍ij辱ua處n籌資痕成本藥率的咽另一畏種涵定義基本炭定義閉：籌資柄凈現(xiàn)連值n—期數(shù)杯—話第t年投怪資者底付款—籌醉資成它本率20滾00糖房管詢本科適用懸Co擇py命R每ig覽ht些?第Cu布i影Sh繞ij歲ua動n籌資屬成本罰率的密另一塑種涵稀義①令K=音，記為F（競）②若F（搞）＞迫0，減小童，令濃，決代入古求慢。③若弄＜張0，扛＞發(fā)0，碎則20栽00拐房管鼠本科款用侮Co浙py恩R乖ig拔ht患?屈Cu玩i夫Sh偉ij釀ua扎n幾種濃資金熄來源語籌資西成本崗率的陶計算1、殊長期警債券f—僅考息慮費保用（結(jié)）第t年本共金益—育第t年利瘋息20喪00抹房管洽本科竿用上Co雕py悟R化ig尿ht干?歌Cu歷i慘Sh你ij丙ua圾n種資探金來役源籌工資成炸本率夠的計菌算1、針長期央債券成本替率期末姻一次禽還本20尖00暈房管鳳本科磁用枯Co愈py桐R膜ig禮ht遙?超Cu聚i腦Sh剩ij喜ua巖n幾種釋資金頭來源伯籌資華成本奮率的某計算1、貞長期盼債券期末辜一次鏟還本窩付息慶：20譽00刷房管稈本科賀用掉Co狼py駕R方ig族ht愉?菜Cu榜i搜Sh敵ij崗ua曠n幾種鏟資金鳥來源號籌資憐成本揚率的質(zhì)計算2、優(yōu)先閃股籌塊資成委本率稅息困凈利而支付捕優(yōu)先壯股股般息，蘭不減宿少所齒得稅股息鑼利率侄：高狡于債疲券的篇利息駝率，太因此痰風(fēng)險幼大20鋼00化房管巴本科熔用和Co事py鮮R添ig象ht里?崖Cu樹i保Sh與ij嫌ua仇n幾種估資金驗來源鑄籌資胞成本影率的連計算3、普通捎股投捎資成現(xiàn)本率熟：（1全）固震定股給息（2五）固悔定比祥例增洗長股屢息20瞧00