房地產經濟學房地產經濟周期

房地產經濟周期一、經濟周期概述二、房地產經濟周期概述三、房地產經濟周期實證分析補充閱讀：房地產泡沫經濟思考：我國目前是否出現房地產泡沫現象經濟周期概述（一）經濟周期的概念及其運動過程（二）西方經濟周期理論流派概述（三）經濟周期的類型經濟周期的概念指國民經濟整體經濟活動隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程，又稱國民經濟周期。各具特色的經濟波動表現出相似的周期性漲落、重復性再現特點。薩謬爾森：“沒有兩個經濟周期是完全一樣的，但它們有許多相似之處。雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看得出它們屬于同一家族”。注意區(qū)分：經濟波動與經濟周期經濟波動與經濟周期經濟波動：世界各國的經濟發(fā)展進程表明，在經濟總量增長過程中，不同時段的增長速度或增長率總是快慢有異、高低有別，由此導致經濟總量在時間序列上總是呈現波浪式上升或波浪式下降的波動現象。從統(tǒng)計意義上來看，因影響因素的不同作用，任一經濟現象的總波動可以分解為長期趨勢、季節(jié)波動、周期波動（或循環(huán)波動）和不規(guī)則波動四類。經濟波動不等于經濟周期，嚴格地講，我們所要研究的房地產經濟周期是指上述第三種波動。

長期趨勢指客觀現象按一定的方向，以自動或被動方式不斷進行的長時期變動方向，前期活動狀況影響后期的產業(yè)興衰走向。一般來說，長期趨勢對波動的影響較為穩(wěn)定而且也較易掌握。季節(jié)波動是在自然和人為季節(jié)因素作用下隨季節(jié)更替而出現的規(guī)律性擺動。周期波動又稱為循環(huán)波動，是在總波動中扣除方向明確的長期趨勢、規(guī)律性較強的季節(jié)波動和不規(guī)則的隨機波動后的余額。表現為波動間隔、長度及影響并不完全相同，但波動模式基本相似的特點，即以擴張和收縮交替運行方式構成的循環(huán)往復、起伏波動。不規(guī)則波動是因各種意外事件影響而產生的隨機波動。與前三種因素對波動的正常影響不同，不規(guī)則波動無法計算和預測，也難以消除或抗拒其影響，有可能導致房地產波動的劇烈振動、反常運行，或者產生結構性變化。經濟周期運動過程經濟周期一般可以劃分為繁榮、衰退、蕭條、復蘇四個階段。其中復蘇與繁榮兩個階段構成擴張過程（也即書中的高漲階段，有的書中稱為繁榮期或景氣期），衰退與蕭條兩個階段構成收縮過程（也即教材中的低落階段，有的書中稱為衰退期或不景氣期）在從擴張轉為收縮的過程時，宏觀經濟達到繁榮期最高點即波峰；當從收縮轉為擴張時，宏觀經濟達到蕭條期最低點即波谷。注意：經濟運行所出現的“微波化”趨勢西方經濟周期理論流派綜述1、有效需求不足論2、純貨幣理論3、投資過渡論4、消費不足理論5、技術創(chuàng)新決定論6、心理預期論經濟周期的類型（1）從周期波動性質來看，可分為古典型與增長型。（2）從周期持續(xù)時間角度來看，可分為短周期（基欽周期或存貨周期）、中周期（朱格拉周期或投資周期）、中長周期（庫茲涅茨周期或建筑周期）、長周期（康德拉季耶夫周期）。古典型與增長型經濟周期古典型：在經濟收縮階段，經濟運行總量呈現出絕對水平的減少，或者經濟增長速度為負的周期類型。主要存在于20世紀30年代以前的工業(yè)化國家，當時在經濟衰退時期投資或社會生產往往出現絕對量的下降。增長型：在經濟收縮階段經濟運行總量并未出現絕對量的下降，只是經濟增長速度相對降低，增長率仍然為正值的經濟周期。表現為經濟增長率上升和下降交替出現。古典型周期已經逐漸讓位于增長型周期。

基欽周期美國經濟學家基欽以1890－1923年的英國與美國之間的票據結算額、批發(fā)物價、利率為資料，發(fā)現在經濟活動中存在一種持續(xù)時間40個月的短期波動，主要與商業(yè)庫存的變化有關，受企業(yè)庫存投資的循環(huán)影響。企業(yè)存貨增減引起投資數量的變動。因而又稱存貨周期。當經濟擺脫蕭條而出現復蘇時，訂購開始增加，企業(yè)銷售量上升，但由于商品的生產需要時間，所以企業(yè)主要是清倉向外發(fā)貨。如果庫存不斷減少，企業(yè)為恢復合適的庫存量，就必須擴大生產，由此推動經濟進一步復蘇。當經濟步入繁榮期，一般收入會隨之增加，合理的庫存水平也隨之上升，于是再度進行庫存投資。只要銷售量有所增加，經濟擴張的壓力就會不斷存在。當繁榮期達到頂峰后，企業(yè)繼續(xù)進行庫存投資，但實際發(fā)貨量已經開始減少，于是出現預料之外的庫存增量，企業(yè)的庫存投資速度隨之相應下降。如果這一趨勢持續(xù)出現，那么經濟就進入衰退期。隨著庫存投資減少，庫存量也下降。當庫存調整結束，重新進行庫存投資，那么就進入新一輪以庫存循環(huán)為標志的短期經濟波動。朱格拉周期法國經濟學家朱格拉對工業(yè)設備投資變動進行研究后發(fā)現，經濟活動中存在一種持續(xù)約9－10年的經濟周期，因其主要與工業(yè)設備投資有關，一般又稱為設備投資周期、中周期。西方經濟學家主要利用加速原理和投資乘數理論來解釋該周期現象。也有人認為，構成設備投資起因的技術革新的規(guī)律性及推廣技術革新成果所需要的時間大約為10年左右，由此引發(fā)10年左右的朱格拉周期。還有人認為，一般機械設備的使用壽命大約為10年，這樣由于機械設備更新而導致新的設備投資循環(huán)，其結果便會產生設備投資循環(huán)，并進而引發(fā)中期經濟波動。馬克思對資本主義經濟危機的研究，也主要是針對中周期而展開的。庫茲涅茨周期最先由美國經濟學家西蒙.庫茲涅茨在1930年出版的《生產和價格的長期運動》中提出，并界定了它與建筑活動的短期商務波動、以及康德拉季耶夫長期波動的區(qū)別，因此通常又稱為庫茲涅茨周期。他指出,在經濟活動中存在一種持續(xù)時間為15-25年的中長期循環(huán)，主要由于建筑活動的循環(huán)變動引發(fā)，因而又稱為建筑周期、中長期周期。在建筑業(yè)中住房建筑是其重要組成部分，住房建筑的波動期一般說是較長的。住房建筑波動所以會長些，與人口的增長周期有聯系。結婚和生育率的增加，對住房需求的影響要在20年之后；同時，人口凈增長率的不同，對住房需求也就不同，人口凈增長率高對住房的需求就大，這就促使住房建筑的高速發(fā)展，若人口凈增長率低，對住房的需求就低，這樣住房建筑的發(fā)展速度就會慢下來。康德拉季耶夫周期俄羅斯經濟學家康德拉季耶夫(N．D．Kondratieff)根據美國、英國、法國100多年內的批發(fā)物價指數、利息率、工資率、對外貿易量以及鐵、煤炭、棉花等產量的變化推算出50—60年周期的長期波動，即“康德拉季耶夫周期”，又稱為“長周期”。西方經濟學家對影響康德拉季耶夫周期的因素有不同的解釋，包括人口的增加、居民生活環(huán)境、生活方式、生活習慣以及與此相關的一系列觀念的變化所引起的投資結構和投資數額的變化、地理上的新發(fā)現、戰(zhàn)爭等因素等。認為各時期的主要發(fā)明、新資源的開發(fā)利用等所引起的技術進步和革新是康德拉季耶夫周期產生的原因的說法被普遍接受?？档吕疽蛑赋龅牡谝淮伍L期波動的1780年時期正逢產業(yè)革命；第二次長期波動的1850年時期正逢廣泛進行鐵路建設；第三次周期的1890年時期是電力普及、汽車工業(yè)發(fā)達的階段。這三個周期各自與技術革新的浪潮相適應。房地產經濟周期概述（一）房地產經濟周期的概念（二）房地產經濟周期的階段及表現（三）房地產經濟周期與宏觀經濟周期的關系（四）房地產經濟周期的影響因素（五）房地產經濟周期的形成機制房地產經濟周期的概念(1)何謂房地產周期？就是房地產業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。表現為房地產業(yè)在經濟運行過程中擴張與收縮兩大階段交替出現、復蘇－繁榮－衰退－蕭條四個環(huán)節(jié)循環(huán)往復。(2)注意區(qū)別：房地產波動與房地產周期：房地產周期可以稱為房地產周期波動，但房地產波動并不一定都表現為房地產周期。房地產周期與建筑周期：不同產業(yè)周期

房地產周期與房地產市場周期：前者是從房地產業(yè)的整體宏觀角度來分析其循環(huán)變動的，一般可以用投資量的增減、產業(yè)的增長率、價格的漲落和交易的旺衰等經濟指標來測度，并可以據此來衡量當前房地產業(yè)所處的時期；而后者則側重于市場、微觀角度對房地產業(yè)發(fā)展進行度量，對其測度常常采用價格指標。

房地產經濟周期的運行過程復蘇-繁榮-衰退-蕭條復蘇繁榮衰退蕭條房地他產經蛛濟周翅期與拔宏觀吼經濟屆周期淋的關崗系一般騰來說憲，房詳地產雕經濟薪周期瓦是宏柏觀經藝濟周罪期的赤組成背部分濫之一愚，其篩周期貍波動柔與宏泊觀經彩濟周勢期相省協調安，二虹者是曉一種正相惰關的關災系。區(qū)別懼體現求在：（1）周糖期波捕動次蓬序的際差別房地沙產經局濟周辛期與蒜宏觀育經濟性周期頭的復急蘇、張繁榮除、衰工退、右蕭條搜四個閉階段饒在時程間上謹并不竹一致籍。一列般來友說，習房地球產經治濟周呢期的崗復蘇挽、蕭秩條期葬滯后街，而饅繁榮寶、衰摘退期刺超前（2）波前幅與茂波長碑不同一般版地講販，房荷地產鉛經濟籠周期終波動川的幅插度要順大于魯宏觀常經濟富周期款，即域波峰遼要高勒于宏匙觀經籃濟周按期，腦波谷閃要低充于宏嫂觀經凱濟周磚期。至從波差長來奶看，汗房地工產經澆濟周須期的永波長嫩與宏植觀經之濟周耐期不企一定穩(wěn)相同躍。例瘡如，絨英國佳宏觀孫經濟四周期有平均祥波長脊為20年，勵而房畏地產喂經濟掌周期采的平獻均波漂長為9年。趕但是腐，我惕國房兔地產膊經濟爹周期吃的波意長與掩宏觀注經濟乞周期答的波備長基程本一運致，準均為4～5年（3）房婚地產拐經濟提周期漠的長衰期趨掃勢顯創(chuàng)著與宏雖觀經華濟周氧期相絕比，謀房地起產經稀濟周撲期的答長期枕趨勢型顯著纏，即贏由于掀土地伴資源沖的短堅缺和拼房地嘆產的閣不可具替代插性，爸在政精府采巨取反接周期朋政策福的干獲預下彩，房鼻地產紡經濟倍周期侵以螺旋褲式上甚升的方掌式形私成增長具趨勢。房地飽產經晶濟周兄期影包響因陣素內生宮因素和外生惰因素。所謂井內生往因素良即房誼地產保經濟簡體系扮本身純的內礎部因攤素，魄如預呢期收抄益率灘、投吸資、循利率繡和通片貨膨拾脹率爺等；所謂將外生化因素暴是指盞房地積產經稱濟體開系以劃外的哥，對楊房地都產經宰濟活氧動產賄生外脈部沖摔擊和棍作用爐的影孟響因笛素。外生棵因素杜通過咬內生聲因素珍起作礦用，絞房地罪產經押濟周占期波食動是稼內生爆因素緊和外慈生因排素共即同作破用的廚結果詳。內生蚊因素收益砌率。一毒般來窩說，挎當預筆期收郵益率題不斷綱提高最時，雞開發(fā)估商會晚擴大殼投資貝和開所發(fā)規(guī)摧模；沈反之島，開床發(fā)商須的投穗資行織為就給會變慈得較玻為謹閱慎。帥導致懼房地子產經減濟周乒期波伐動的爹直接擦原因橋是房癢地產場供應熊的擴瞧大與灶房地剪產市暢場需穴求有蘿限的鴨矛盾表。這戲一矛滴盾通劍過成費本、恩價格貓和銷李售等稈指標概最終陰反映暗到收熊益率寸的變慰化上眾來，約收益良率進示而引肉導房務地產甲投資否的走草向，拳使房廚地產奇經濟溝出現警周期繩波動狼。投資。房格地產通投資緞常被嚼看作分房地貪產經捐濟周地期波幻玉動的渠引擎鋼。房爺地產杠投資墾的變腐動與平房地奇產經落濟周晴期的拳變動莖基本慶上是獎一致點的，嘗幾乎戀同向扭共振武，但退是前尸者更鍋為活幸躍。利率。一爹般地花，利刃率變壟動與沖房地戰(zhàn)產經追濟周宗期波婚動呈洋反向腰變化閥。利也率的忌升高濟與降互低，惱主要淘通過濃影響籍房地有產投理資和頃消費鐵需求作，來舍影響萌房地桿產經認濟周是期波印動。出在供畝給方鏟面，謀如果局利率京降低筒，開兄發(fā)商訓融資祖成本施降低單，房幟地產母價格印降低蓋，促丘進房淡地產妖供給架和市醬場繁堆榮；百反之責，則撐降低蛾供給沸。需四求方暑面，聯亦然刪。通貨遷膨脹表率。在耐發(fā)達械成熟邪的房前地產擊市場鋤中，存通貨乒膨脹咳率的姥上升蓋會直掩接導繳致長深期名灑義租蜓金的聾上升廣。短滋期租塘金除舌了受信供求秀影響很外，焰也受琴到通賄貨膨槽脹率奴的影儲響。美另一憂方面狂，還交直接座導致技利率暈的變汽化，唇和建湯設經時營成翠本的梳變化痰，反孤方向舍影響肌房地撈產投屑資回伶報率腸。外生自因素宏觀御調控在的政讀策因架素。政菠府對帽房地按產市請場實輪行宏狠觀調營控所怕采取虜的一格系列艇政策伐工具距，包酸括財沉政政泰策、敏貨幣第政策鄉(xiāng)豐、產喘業(yè)政蠻策、貝經濟度體制膀和經滴濟制信度改忽革的惡政策某等。敢政府胃的宏桂觀調蹄控作鄭為一該種外援生沖箱擊因哥素，尾對波鍛動狀擺態(tài)的傍影響省是極祝為重遍要和廢顯著哨的，登是具遠有關憲鍵意款義的貿。經濟問增長聰方式莫的轉率變。不谷同經膝濟增懷長方馳式下喬對房基地產派需求炭的數苦量和恩結構設會有堵很大摩差別昌。粗霧放型姨增長劇方式咱對土襪地、危倉庫刃、廠域方等俊房地劫產的寸需求掌量很刪大。窮集約腫型增遣長方孤式主鐵要依案賴于植技術乖含量權的提交高，顛對房遺地產法的需朝求發(fā)熊生很攝大變頃化。股增長隊方式瓜的轉吵變如飲果在請短期宰內發(fā)周生，軋對房塘地產邪經濟核周期砌的影末響較歡顯著詠；如房誠果該吳轉變冬在較草長時交期內橋完成也，對關房地螺產周斷期波依動的爽影響域一般傭通過狐產業(yè)平結構就的變乒化表溉現出熊來。產業(yè)酬結構途的演蓋進。是供經濟襯體系要的一娘個重洲要的屠內在但結構箭。城市逝化。城市睬化進商程極浪大地倚加劇巾了對感城市甲基礎甲設施石和普明通住嫁宅的燦需求拴，并蔽影響圈著人洋口增琴長、醋流動先和交因通運貢輸業(yè)鑰的發(fā)球展，屑這些伶又進語一步瞇促進稿地價蘇上漲滅和房慘地產蒙業(yè)的遼發(fā)展凡，并憤產生完持久悼作用鴨。產業(yè)復結構烈的演即進各層聾次產仁業(yè)增衡長率撓的波進動，禿構成件整個姐經濟駁增長粉率的瘋波動幻玉。由閃于各額層次忽產業(yè)獄增長鄉(xiāng)豐率的秧波動態(tài)具有司不同胡的特愚點，倡因此艙，各層潛次產完業(yè)在猾整個該經濟尚中的吩比重宅變化茅，將胡影響章整個直經濟疊波動飯的基嚇本狀篇態(tài)特間征，忠進而慌決定岸了一檔定時撕期房攪地產沈經濟稠周期故波動菌的基天本形旺態(tài)特燭征。一般情說來接，第蓬一產例業(yè)的驅增長導率波孕動幅肅度較淘小，瘋但由槽于受斷自然置條件腿的影鵲響較蘆大，孫所以瓦很不躁穩(wěn)定濤。第寬二產雙業(yè)增吩長率披的波釀動幅漿度較謀大。屢第三需產業(yè)粉的增悟長率問其波上動幅采度較百小，剪一般量又不愁受自虜然條闊件的哥太大振影響糧，所忘以較尋為穩(wěn)歇定。根據醉三次室產業(yè)廳比重序的變咸化，撞經濟刊的周老期波裹動可閣表現省為三鬧種情沿況：第1種情獻況，中度翅波動。當第一偉產業(yè)蠟占整著個經俊濟的作比重軋最大，第程二產貨業(yè)所糟占比助重較賞小時影，一它般說捷來，定整個控經濟砍呈現集為中焰度波夸動。第2種情筍況，劇烈若波動。當參第一通產業(yè)武比重搖下降嚴，第二失產業(yè)漏比重拴上升且超調過第卷一產釘業(yè)比獻重時返，整裙個經茅濟就登容易傳呈現嚇出劇剃烈波洪動。第3種情怠況，平緩售波動。當柿第一謎產業(yè)核和第韻二產外業(yè)比題重均且下降荷，第三否產業(yè)梳比重駝上升晌到一攏定程溝度時，嘴整個邪經濟果的波邀動會幫呈現洗平緩尼趨勢合。房地岔產周她期的老形成暴機制房地載產經退濟周紹期正綁是在畜上述登房地工產經搶濟體志系的功內生也因素鼻和外稀生因訪素相削互共留同作程用下會形成茅的。辮即內找在傳皇導和伏外在歡影響旁機制潛共同烘作用托。內在扣傳導冬