房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀三

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

2009

資本土地項目地產(chǎn)公司是干什么的?［引言］利潤===收入—成本賣樓啦。。?，F(xiàn)場收款預收帳款財務結算----銷售收入

［引言］我們的錢怎么賺?收入結算時間?收入結算條件?收入開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本成本利潤===收入—成本利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。。……六、每股收益

。。。

成本利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務結算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？大潮退去,才知道誰在裸泳…..［關鍵詞］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系之解構

企業(yè)戰(zhàn)略目標經(jīng)營目標銷售目標成本目標各項目運營目標與計劃拿地策劃

施工計劃

報批報建

采購計劃

設計計劃

銷售計劃

入伙計劃項目拓展目標投融資拓展目標成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。作業(yè)過程成本控制目標成本體系的建立與實施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實施目標實施目標實現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設計目標建立成本管理之基礎成本管理之實現(xiàn)成本管理之目標成本優(yōu)勢產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進度全成本管理的實現(xiàn)盈利實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理目標/責任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標桿企業(yè)成本管理模式：領導機構工具制度成本管控文件目標與責任成本管理體系之建立與實現(xiàn)

如何建立成本目標體系？目標成本的定義目標成本是：目標成本的解讀

目標成本設定與企業(yè)定位目標成本設定與項目定位目標成本設定與企業(yè)盈利目標成本設定的市場原則

性價比與專業(yè)管理

用幾繼個實章例來粥談談致：目標局成本拿到底仆怎么既形成甘的？案例1項目隊策劃薯階段穗的成亡本策軍劃成本客戶址需求市場產(chǎn)品盈利關于光七對笑眼睛用幾被個實意例來熄談談蒼：目標葬成本北到底泳怎么架形成州的？案例2概念鳴設計負階段堆的成臺本規(guī)錯劃某超篩高層形項目能外立晉面概念闊深化足設計她案例目標澤成本傍與財武務接陰軌？金地穿成本夕表單萬達亦成本駛表單萬科縣成本促表單中海展成本遍表單偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）目標勁成本櫻的管島理PD飲CA動態(tài)葛成本立的探荒討動態(tài)帖成本囑的概槽念！錄入拆哪些亮基本辛信息糟？（wd邪)誰來怖錄入脆？如爭何約尚束錄泛入的曠完整沉性？--衣-用工肌具管涂理人賴！如何占解決搏變更呼、簽礦證信騰息滯駕后問杜題？誰對煌動態(tài)禾成本郊信息胖負責療？考糊秧啦！目標伯能調(diào)牙嗎？爭論銀！標桿桂民企成本窮目標忙體系落實之核情心難寨點在虧哪里跌？成本倉管住剖了嗎纏？標桿揉企業(yè)種如何半一路鹿走來墊？19治99伶--豬-2炕00砌3-明--企20僻05你--卷-2奧00椅7民企仙：成疲本超所標沒狀商量驗！案例1、2、3、4、5、6。。藏。如何牽建立是全員敏的責任川成本蚊管理云體系埋？責任鍋成本偉體系害是：關于責任成本一、壁責任溝成本羨的解示讀方式歪一：挖根據(jù)媽成本挖科目敗，將泥目標控成本劣分解匯成《目標漏成本惱控制怖責任電書》，對叛各項狠目費駕用的隊責任漁部門帽及其不主要貢職責估的說裂明，卡包括妖控制產(chǎn)內(nèi)容架、控篩制要當點和觀手段耗，形夕成成旗本控輛制的尼指引方式蝴二：紅根據(jù)寶合同阻分類厘，將繳目標覆成本刮分解扭成《合同例控制斷清單》，將道合同士簽訂漸、履血行的鼻責任綿落實挪到合雄同責蘋任部餐門，刻以各城部門漆成本舊責任捕的完徹成來竹保證咱目標籃成本律的完耀成關于責任成本二、負責任愿成本譯的分園解方虎式四、墓責任企成本參的落毫實責任屑主體責任哲內(nèi)容責任就控制冶要點責任攤評價各部叉門各忙司其通職責任夏成本突的分洗解思氧路1、本慨部門陳費用2、本祝專業(yè)扶端口起成本--昌--土地叉成本--驚--投資諸部--清----琴--政府蘋收費--映--報建蠟部門--些----用--設計密費--到--設計揚部門--丹----帽--營銷歇費--帳--營銷梯部門--姻----獻--財務猶費用--沒--財務奴部門--彩----貸--億--梨--建造大成本--傷--設計+采購+工程--唯--揉--責任鉆形成灑部門領承擔賽其管強理責貨任階段刮性地省確定銜成本漏責任設計產(chǎn)品呈銷售投資策劃項目艷運作鋪全過遺程招標履約簽約三、霜責任水成本此的分雪解思地路我們梳需要杏什么淚樣的泊管控催體系來落悄實目課標與草責任法成本撥管理?管理已架構輕確定管理宿架構打確定授權鳴體系援確定授權閥表授權舉手冊不同啄企業(yè)敞授權仍對比--詠-萬科裂金地喝招記商盤合袍生誰來啟確定壟目標命成本厲？誰來貫決策光成本掙調(diào)整茶？誰來儀考核供？誰泳來評豬估？成本遮定位溜與決膨策的掠立足劍點在樂哪里槐？責任喝體系板與職蛾責如獅何匹系配。去。。標桿忘企業(yè)晴成本悄管理臉模式緊：目標/責任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管控文件謝棋謝膊！房地現(xiàn)產(chǎn)開診發(fā)流姿程與室運營坊體系主講影：周位柏生總目累錄123房地毀產(chǎn)的幸運營倍體系房地勻產(chǎn)的輔計劃纖管理孕概述房地嗚產(chǎn)的自開發(fā)常流程一：房地喇產(chǎn)開徐發(fā)流見程--晴--住-總的汗流程巧與框未架圖一：房地產(chǎn)貪開發(fā)閃流程1.1房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與管控層級1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解一：房地產(chǎn)僑開發(fā)租流程1.3房地產(chǎn)設計研發(fā)流程構建的體系框架1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與流程體系二：脈房地筑產(chǎn)的黑運營撿體系2.1房地產(chǎn)運營管理：2.蹤蝶1.校1定義2.韻1.副2運營訪管理帖中心辦的職茫能2.猴1.晝3運營像管理曉的重江點二：鏡房地木產(chǎn)的孩運營孤體系2.2房地產(chǎn)運營體系內(nèi)容：2.先2.床1投資悟決策2.冰2.院2階段溪性成止果2.盼2.握3運營薪?jīng)Q策2.嗚2.版4計劃牙管理2.悠2.燭5成本怪管理2.怨2.烈6資金丈管理2.麥2.火7知識燃管理二：炎房地迅產(chǎn)的廉運營檢體系2.3房地產(chǎn)運營體系案例解析二：肉房地釣產(chǎn)的樹運營灶體系2.4房地產(chǎn)運營管理架構2.規(guī)4.廣1項目傳運營典組織己架構乒與決總策機位構2.愛4.可2項目尿團隊咳的管精理模寒式2.候4.蛙3項目沒的管瞞理目陷標2.壟4.軋4運營廟會議靠系統(tǒng)信：a.運營勿決策祝會b.運營報管理冊會三：球房地英產(chǎn)的深計劃蜂管理嚇概述3.1項目計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的重點3.構1.莫1項目頑運作卷的需胖求3.攻1.悟2規(guī)范慨化/精細版化管烤理的皮需求3.崇1.疏3提高稈資產(chǎn)慨周轉會率的境需求三：肚房地廊產(chǎn)的鞭計劃趣管理搭概述3.2項目計劃管理本質(zhì)與關鍵要素三：露房地蓬產(chǎn)的廣計劃遮管理辨概述3.3一體化的計劃管理體系的建立3.可3.勵1建立外一體槐化計膚劃管囑理體航系的涂目標3.排3.疼2一體荷化計繞劃管則理體史系的掌特點一個狂目標+二個晃體系+三個欲層級3.迷3.嗽3項目除計劃凝分級椒體系慣：三編層次+四要前素3.孟3.撓4項目公計劃慎體系居與管稍理計必劃體歇系的滋關系三：衣房地禾產(chǎn)的壯計劃政管理更概述3.4項目的關鍵節(jié)點計劃3.區(qū)4.航1如何牧確定躍項目慚的關阿鍵節(jié)釀點3.唇4.慈2項目祥關鍵局節(jié)點渴的內(nèi)仇容：a.里程撕碑節(jié)乒點b.體現(xiàn)皺項目虛管理鑒思想率的節(jié)麻點3.屠4.斃3項目染節(jié)點代分級賠策劃3.摧4.掀4項目奔開發(fā)棒的50個關魂鍵計弓劃節(jié)喚點Th麗an擠k村Yo戒u神!如何環(huán)建立垃與優(yōu)到化房糟地產(chǎn)澤企業(yè)餃的設嚷計管歪理體惹系總目羊錄房地產(chǎn)設計管理的范疇與定義123456房地言產(chǎn)企賓業(yè)不殲同發(fā)戴展階南段的鑰管控銳模式圖與相桂應設伏計管尿理模肢式建立詳精細傅化市尚場需憶求下仇的規(guī)慘范化咳設計怠管理唐體系設計煎管理與效率搶指標設計廁管理賀通病來與案疑例分黃析專業(yè)校團隊險建設弦與能繪力提恐升一：房地產(chǎn)塘設計矩管理酬的范愉疇與刃定義涉及科房地湊產(chǎn)開戒發(fā)的獻全過此程。剃內(nèi)容蓋包括心：從懼項目晃初判園的跟址蹤,到項綢目決稿策中燭的概頌念草欲案研縱究，庫從概蘆念設鞏計到抽施工慘圖設甚計，表從施壇工現(xiàn)妥場的熟配合揮到營深銷道后具的材制作購，以暑至到辨后期莊客服煎的維摘修、漏整改愉的技堪術支炸持等慕。契合賽企業(yè)只的發(fā)軟展戰(zhàn)拌略，殺鎖定投項目誤的經(jīng)塑營目命標,在符淘合企林業(yè)發(fā)候展的也產(chǎn)品道策略糕指導焰下，搏通過獄有效備的組京織、惜完善春的流撿程及叔制度鍋的建鍋立、材方法馬的提愧升等降一系負列手漿段，猾在產(chǎn)哪品制規(guī)造過訪程中殺實施杠的涉濾及設搞計內(nèi)駛容的醫(yī)管理亮。房地產(chǎn)設計管理的范疇房地產(chǎn)設計管理的定義一：房地產(chǎn)瓜設計摧管理恥的范到疇與配定義涉及舍產(chǎn)品延的種劫類、阿品牌吩、以坊及開長發(fā)運次營模吼式選擇益何種望產(chǎn)品頁戰(zhàn)略背對一俱個企班業(yè)來矮說至盯關重架要。碑產(chǎn)品缺戰(zhàn)略苦并不機僅指費導項道目策鉆劃、很規(guī)劃直設計幻玉、戶像型研距究、幕營銷迅推廣亞，同妙時也爺影響椒到項耳目的采拓展飲模式絕、土追地儲自備模購式，備甚至撓品牌幼宣傳輛模式阻及企睛業(yè)自耍身的陶發(fā)展菜模式姨。產(chǎn)品波策略吩為企快業(yè)發(fā)虎展服刊務產(chǎn)品為制造礙過程腫必須龍符合廁企業(yè)奸產(chǎn)品神發(fā)展姨策略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)赤保證導、進漢度控霜制、臂成本曾控制設計管理三大目標二：薦房地火產(chǎn)企解業(yè)不蒙同發(fā)餃展階溉段的熔管控猾模式靜與設依計管攪理模古式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設計管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設計管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設計管理資源配置基準二.1界.1企業(yè)瞎管控比模式儲的分帆類財務幻玉型(投行)戰(zhàn)略市型操作薪型(運營異型)管控編模式二.1.2設計莫管理戲模式奶的分吃類職能房誠型公司西型(項目岸制型)矩陣倦型項目增管控炊模式設計沾管理礙模式運與企康業(yè)對擺項目遺管理俊設立蜜的管鏟控模春式一無一對堡應二.廈1.裙3企業(yè)侍管理韻模式瓶與設背計管溫理模舅式的此優(yōu)化社組合誓之思礎考組合1組合2多項叔目區(qū)赤域總俗部多項繞目跨座區(qū)域煮整合多項撕目淹跨敲區(qū)域多項亮目仇單錘區(qū)域集群捷式復合眨職能娛型項目道制型(大、踏小)職能聚型二.丸1.葛3企業(yè)武管理赴模式戒與設挺計管巧理模描式的穿優(yōu)化喬組合右之思述考標準棄化設姻計水扁平集群式復合職能型項目制型職能型戰(zhàn)略柄合作局水平設計管理模式發(fā)展二.響1.暫4設計縣管理象資源穩(wěn)配置霞基準合理親的項昨目人恥員數(shù)氣量和竟結構涉配置釋，不抹僅是墳人力嶼資源涌有效襲利用鼻的要藍求，伴也是嗽項目障有效圓實施故的保循證。戶配置蛇基準州應基座于企口業(yè)項網(wǎng)目的敘運作昨模式碎、運尾作水固平和波人力囑資源偷成熟這度企業(yè)渣年度叨人力學資源曬規(guī)劃新增殼項目倉人員浪配置畝規(guī)劃駛參考多項減目運惜作狀杏況下痰，項作目之密間人敢員動叫態(tài)規(guī)遼劃和危調(diào)配人員配置基準目的人員配置基準的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準三.建立聞精細陷化市援場需鬧求下逢的規(guī)慢范化書設計誤管理令體系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范染化設績計管帳理體蹤蝶系能多夠提憲高企教業(yè)內(nèi)青部的象設計標管理盾業(yè)務伙水平施，規(guī)鳳范設兵計管搞理制幫度和礙流程木，以遣保證佛項目姿開發(fā)因質(zhì)量知，提烏高項坊目開供發(fā)效慢能，袋提升羞公司暈項目掘運營銳能力貧，打首造企棚業(yè)核富心競柜爭力三.2體系片建立史的組懶成要僻素與狠核心垮內(nèi)容負責筐項目缸設計分管理丸，保尿證設以計質(zhì)弱量、卡進度剃、成為本目盾標的是實現(xiàn)(規(guī)劃副、建鞋筑、末結構導、水駕電、齡景觀街、室豆內(nèi)設德計)材料音設備踩選型闊定板配合暫成本鞋管理循中心毛建立鳳設計系成本胃基準滋體系,建立尸從研竟發(fā)開焦始的斑成本伸控制哈理念陰與系拾統(tǒng),提高坊產(chǎn)品啟綜合口性價際比組織壁并參森與主違要材堡料、糠設備養(yǎng)的調(diào)富研,與成環(huán)本管略理中忍心配蘭合,建立姑按體核系、駝專業(yè)街分類良的材剩料信攝息庫(含品港牌及堆供應市商評識價)3.2.1設計管理職責3.2.1.1一般意義下的設計管理職責三.2體系同建立緞的組螺成要氧素與唯核心怠內(nèi)容項目傾開發(fā)甚部按要旦求及解時向敘設計鏈管理椅部提菌交各向設計峰階段導所需麗資料躁條件負責飛與政蛇府部王門就誼各階店段設膽計中辦間過漂程成踐果的饑技術翼溝通弦及完扯成各贈政府桿相關丸部門吼的申謙報審嚷批工籍作

其它部門在設計管理過程中的職責成本廟管理嫌部按要駱求及希時向枯設計眨管理裁部提證交各壤設計楚階段率所需援成本晴目標隨著嶼圖紙哲的不背斷深取化，零調(diào)整設成本懶及控英制目韻標負責幣組織談方案精設計擴招標詠中的草各項學工作市場營銷退部按要巡壽求及售時向李設計魂管理扔部提全交各孟設計宴階段跑所需壘資料諷條件負責甚對各哪階段物設計扣成果趨地產(chǎn)蒜公司新內(nèi)部厚技術看評審動提供壯市場仙評價芝建議負責理制定穿各階匠段設貪計任洲務書育中的絹市場雄定位磚部分輪的內(nèi)嘗容三.2體系毀建立嗓的組雕成要多素與昏核心京內(nèi)容3.2.2組織與架構優(yōu)化案例捷分析代一：北京縫金地20張06設計駐部組織四架構僻圖三.2體系漢建立盛的組夠成要矩素與導核心皆內(nèi)容案例傭分析二：06魄~0喪7深圳魄金地紙設計您部構性架圖(改進聞前)項目組1項目組2項目組3項目組N

結構組

設備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負責制強大的技術支撐平臺技術支持+質(zhì)量控制項目組設計經(jīng)理制前期方案+項目設計管理設計總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書三.2體系周建立族的組勸成要段素與崖核心扛內(nèi)容三.2體系脖建立盛的組夾成要囑素與放核心哈內(nèi)容

2.3.1設計管理業(yè)務流程的意義梳理礙設計擱工作繳流程俯，明形確設支計管簽理的嗽控制殖節(jié)點夠和不殘同階百段的憐設計路輸入散條件,清晰俘規(guī)范下項目主設計廟管理爽過程淡中的你控制燃節(jié)點狹，以湖便提鴨高設擇計管伴理效墳率，繪保證籌設計乘質(zhì)量座、進瀉度、懂成本歸三方歇面均加得到偽有效代控制三.2體系皮建立萬的組褲成要糟素與騾核心攀內(nèi)容主線流程概念設計方案設計擴初設計施工圖設計配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設計部

2.3.2業(yè)務流程總的賀房地譜產(chǎn)運歪營框粉架圖分階夕段業(yè)技務流呆程圖設計師流程神框架勇圖一級黑流程:項目魔投資謝決策擾論證或管理經(jīng)階段符流程項目貼設計屋管理興階段泉流程項目鄭工程付管理咽階段屢流程項目饒營銷初管理扎階段憤流程項目柜入伙舒管理底階段塞流程二級煉流程:設計不管理垮流程設計振單位扶選擇員管理赤流程設計拍合同你及付繼款管壘理流湊程材料罵設備嗓選型/定板/驗板孟管理億流程設計耀變更歪管理貍流程設計臘流程父框架蝦圖三級英流程盒：設計孤費用耕預算該計劃潛編制仍細則設計袖合同翻編制財工作啄細則設計余任務評書編邪制工專作細之則設計旬、咨攜詢單稱位選偶擇及伶信息飼管理僑細則施工筒現(xiàn)場仇設計障配合狡工作渠細則設計檔關鍵平點控兆制工見作細妖則計變胸更管錫理細覺則三.2體系孕建立仰的組技成要礎素與室核心摸內(nèi)容

2.3.3管理流程主要爬是涉捏及設桃計職南能的延公司肉管理弱制度慚，如《地產(chǎn)遮公司夜設計憲總監(jiān)牌管理搬辦法》、《設計栽管理惠階段鼻集團測對子扮公司庫監(jiān)控遠程序》、《實施天地產(chǎn)愧項目違開發(fā)嫂周期賤基準凳作業(yè)匪指導畝書》、決杠策分營判等三.2體系般建立崗的組捐成要地素與撫核心別內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益梳理絲式設計張工作皮流程享，明貌確設鐘計管罰理的心控制默節(jié)點漂和不蒸同階攜段的遺設計宮輸入炸條件,清晰纖規(guī)范閘項目槍設計姓管理糊過程勤中的平控制栽節(jié)點卡，以罩便提偷高設逼計管揉理效丑率，漏保證餃設計值質(zhì)量桶、進大度、滑成本緣瑞三方步面均刷得到泳有效精控制精裝告修管昌理流對程與染優(yōu)化三.2體系刺建立堪的組迅成要沖素與塞核心澆內(nèi)容

2.4計劃管理

目的巴：理順泉各項科工作群的銜殊接關計系，診明確璃里程告碑點劑和責挖任歸派屬，艇保障疼開發(fā)技周期念基準啟的有條效實占施，蜘實現(xiàn)券快速巧滾動溪的地始產(chǎn)開邀發(fā)模蠢式。2.煮4.岔1設計銀周期約基準地產(chǎn)們項目旨設計渡周期括參考話基準球值簡癢圖三.2體系繩建立交的組腥成要所素與濁核心漸內(nèi)容項目帆計劃2.壓4.里2.裳1各級油計劃徑的制約定方贈式與玩監(jiān)控背辦法2.4.2項目總體計劃下設計計劃的分級控制與風險管理公司圣一級畏計劃部門欄二級勢計劃部門陰月度捆計劃項目聾組周粱計劃三.2體系谷建立軋的組恰成要舉素與甜核心筆內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標準、技術標準及產(chǎn)品標準設計框管理藝階段諸及專餓業(yè)的隆合理交劃分專業(yè)紐奉：總庭圖、乓規(guī)劃診與建加筑、秤景觀維、室抄內(nèi)、睛展示階段筆：概半念設州計、刮方案磚設計涌、實伶施方肚案設食計、施工擋圖設潑計、盾部品奸設計2.振5.納1建立匹標準普的基抹礎三.2體系世建立買的組鋒成要弟素與脊核心痛內(nèi)容

2.5.2設計文件的管理與模板建立《概念蕉規(guī)劃名設計陵任務凈書》《方案壩設計跳任務慶書》《住宅銹施工抱圖設竭計任柿務書》《景觀餓概念蒜規(guī)劃懶設計縮慧任務宜書》《景觀插方案顧設計翁任務菜書》《景觀狐施工鉗圖設昏計任胖務書》《室內(nèi)東設計早任務桶書》2.勻5.輕2.穴1設計搬文件鞋的內(nèi)栗容2.候5.右2.豪1.縱1任務瞎書類三.2體系暈建立公的組釀成要舅素與但核心松內(nèi)容《概念拖設計仁咨詢樹合同》《建筑回方案/擴初慰設計奔合同》《建筑睜施工掌圖設涌計合快同》《景觀銹方案摧設計犬合同》《景觀便施工愛圖設犁計合秋同》《室內(nèi)旬設計少合同》《銷售胖示范晌區(qū)包截裝設龍計合斯同》2.樣5.咱2.此1.攜2合同判類2.端5.臥2.夫2模板補標準息化三.2體系釀建立匪的組專成要悶素與萄核心強內(nèi)容2.5.3技術標準與模板建立《產(chǎn)品頁配置生標準墓建議寶書》《方案兩設計湯指引》及《施工權圖設宣計指肆引》統(tǒng)一毅技術掘標準:《區(qū)域碌通用包節(jié)點幟構造節(jié)設計糊標準》及《區(qū)域通用丑節(jié)點劈燕構造慨設計至標準》交樓禁標準方案別、實文施方感案、合施工遲圖設撓計各聚階段班成果國標準疏及深酬度要復求新技豈術應姑用2.竊5.截3.決1技術隨標準夸的內(nèi)跟容2.鑄5.池3.房誠2模板三.2體系趁建立賴的組分成要監(jiān)素與撲核心澤內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標準的建立對每貪項設均計管屈理工薯作，怒除頒腹布程灶序(工作滅的方吧法)蚊\成果仇標準外，艷同時宋根據(jù)率企業(yè)趕的技腸術戰(zhàn)疊略，位建立煎相關妙的評娃價標奶準，休使設計女管理質(zhì)量岸保證工作溝有章悟可循頁。

2.5.5評審或評估標準《項目掌投資增決策狹評審價階段欲概念習設計灰成果欣評價渾表》《項目醒經(jīng)營乒方案沃評審參階段爆方案徒設計熔成果諷評價狹表》《設計粘巡檢轟評價李表》三個糞評價燈表《項目冬投資亦決策晚評審附階段始概念知設計怖成果澇評價嚼表》評價緯度關鍵要素評價標準評價意見技術成果達標成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評審階段設計成果標準》（編號SJ—201）中對內(nèi)容及深度的要求。技術指標符合性經(jīng)濟技術指標符合政府規(guī)劃要點和項目經(jīng)營性指標的要求設計成果科學性設計方案可實施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等），避免技術指標的虛假性滿足各項設計規(guī)范要求交通組織、空間構成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價值最大化原則設計成本關鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術合理、成本最優(yōu)原則地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結構形式等）應進行成本收益論證產(chǎn)品價值分析設計概念項目規(guī)劃設計手法和概念應形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設計規(guī)劃布局應建立在多方案收益比較的基礎上遵循經(jīng)濟效益最大化原則配套設施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟效益最大化典型住宅單元配置標準（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應符合高性價比原則典型單體價值點挖掘：設計創(chuàng)造價值原則附送空間創(chuàng)新的結構形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應滿足結轉要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項目定位產(chǎn)品定位、設計方案是否有利于快速滾動開發(fā)結論《項目首經(jīng)營謎方案椒評審嗓階段付方案賽設計浮成果熱評價絕表》評價緯度關鍵要素評價標準評價意見

產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品符合性設計成果滿足《市場定位》要求；設計成果與投資決策評審階段設計成果的延續(xù)性指標符合性各項經(jīng)濟技術指標滿足項目經(jīng)營性指標要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術成果達標成果內(nèi)容符合性設計成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團項目經(jīng)營方案評審階段設計成果標準》要求（編號SJ－202）技術指標符合性各項經(jīng)濟技術指標滿足政府部門規(guī)劃要點及項目經(jīng)營性指標要求設計成果科學性符合各項國家及地方設計規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設計合理性規(guī)劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設計及公建配套等）的規(guī)劃設計合理并滿足價值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎上進行戶型設計創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術應用應用合適的建筑技術提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設計建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設計進度導致關鍵節(jié)點設計進度偏差的設計原因結論《設計勸巡檢監(jiān)評價象表》評價緯度關鍵要素評價標準評價意見

設計實現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場實施效果與經(jīng)營評審階段設計方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標識系統(tǒng)清晰，設置合理示范區(qū)形象鮮明、個性突出、展示效果強烈，定位符合項目整體形象定位要求建筑細部節(jié)點技術處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構造設計無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯誤客戶服務設計問題投訴來自客戶服務部門、物業(yè)管理部門的設計投訴問題處理、反饋情況三.2體系膊建立抽的組奶成要同素與常核心暖內(nèi)容2.原7.離1建立押成本叔管理學目標曬及節(jié)滴點

2.7設計管理過程中的成本管理項目關鍵節(jié)點輔助節(jié)點管理目標案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結構指標表施工圖成本預算清單全精裝修房施工圖成本預算清單竣工驗收成本結算三.2體系勺建立礙的組居成要森素與管核心例內(nèi)容2.財7.兇2建立暈相關旱部品中信息衫庫2.瘦7.興2.隨1項目吳部品信息乎庫模洞板2.運7.針2.眼2項目璃部品信息率庫建尋立的湯要點a.勿(工程)材料鋒分判b.標桿窮企業(yè)狡主流驢材料松部品雖品牌童及成恥本基椒準借膀鑒c.戰(zhàn)略練供應杯商合妹作及坐集團喬采購d.建立公信息氧庫共裙享平材臺三.2體系祖建立侄的組脆成要掛素與愁核心變內(nèi)容2.且7.栗2.聰3材料賢部品樣研究陷的工領作目寫標a.基于椒對目球標客裳戶的扣期望蒜值分它析,研發(fā)沉滿足根客戶火需求料的部御品b.成本稍優(yōu)化瞧、對始比c.工藝查的研霧究2.忘7.溫3設計夕過程塑中的水成本炎優(yōu)化舉的主蛋要手圈段和灣方法2.甜7.歸3.胃1結構費及基前礎的太形式2.花7.艘3.怪2窗地澡比2.外7.傾3.秒3外墻你材料慢及部剩品2.婦7.始3.填4停車見方式育及人尤防方纖案2.葡7.吳3.任5主要唉設備陸選型2.史7.濫3.鞋6產(chǎn)品伍附加碌值對兩應的賞成本2.攔7.艘3.壁7合理獅的景逮觀成攏本配續(xù)置四、套設計剪管理蒸效率弦指標

4.1人工效能指標指標類別指標名稱萬科某城市公司（萬科內(nèi)部標桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個項目北京：4-5個項目青島/西安：各2個項目北京：3個項目天津：1個項目蘇州：1個項目整體運營人均利潤率250萬元/人140萬元/人61.5萬元/人人均開發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤/人力總成本）8.553.11（4583萬）開發(fā)效率（從拿地到開盤）低、多層：9個月高層：12個月項目1（多