房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷解讀

房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈與盈利模式2.國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3.國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式1.房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈與盈利模式1.1市場環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線1.4產(chǎn)業(yè)價值鏈1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程1.6企業(yè)價值鏈1.7廠商基本盈利模式識別1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識別1.9未來10-15年產(chǎn)業(yè)盈利空間識別1.10未來房地產(chǎn)市場運作模式變化趨勢新來者供應(yīng)商客戶替代品互補(bǔ)品當(dāng)前競爭者進(jìn)入壁壘議價能力減少需求議價能力推進(jìn)需求經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程與人均可支配收入增長趨勢人口、土地、貨幣、信貸、金融及房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)人口總量與結(jié)構(gòu)變化、家庭與社會結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢國家資源與人均國土面積變化趨勢技術(shù)發(fā)展與文化變遷退出壁壘1.1市場環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造新房面世二手房流通殘值處置增量市場存量市場土地出讓方一級土地開發(fā)商金融機(jī)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈監(jiān)理單位物料供應(yīng)商施工企業(yè)設(shè)計院營銷機(jī)構(gòu)銷售代理金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)裝修企業(yè)房產(chǎn)中介金融機(jī)構(gòu)評估機(jī)構(gòu)70年后？物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)投資市場研究機(jī)構(gòu)開發(fā)商開發(fā)商策劃機(jī)構(gòu)住宅商業(yè)地產(chǎn)寫字樓目標(biāo)市場的精準(zhǔn)定位、品牌與文化的傳播與滲透土地資金工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴銀行房地產(chǎn)信托基金1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線產(chǎn)品銷售金融保障定位傳播識地拿地資金籌集產(chǎn)品制造客戶服務(wù)產(chǎn)品線業(yè)務(wù)主線土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通增量市場存量市場房地產(chǎn)價值轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)一般投資價值變現(xiàn)1.4產(chǎn)業(yè)價值鏈土地投資溢價房地產(chǎn)投資溢價變現(xiàn)土地一般價值房地產(chǎn)價值增值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般價值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般投資價值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資溢價流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價值增值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)一般價值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價值增值土地價值增值土地一般投資價值1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程可研儲地策劃融資施工設(shè)計服務(wù)租售找地運營廣告客戶推薦Internet地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)參觀樣板房用戶需求說明平面設(shè)計地塊選擇簽訂合同繳納定金申請按揭貸款房屋建設(shè)個性化選擇交付使用香港模式美國模式住宅開發(fā)商在客戶確認(rèn)購買，并且確認(rèn)能夠取得按揭貸款支持的情況下才開始房屋的建設(shè)1.6企業(yè)價值鏈主流程一級市場二級市場三級市場一般價值投資一般價值投資溢價（經(jīng)營型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）1.7廠商基本盈利模式識別價值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通殘值處置增量市場存量市場政府關(guān)系資金實力產(chǎn)品能力營銷能力融資能力運營能力投資管理能力1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識別投資能力市場能力管理能力管理能力投資能力識地能力土地開發(fā)增量市場投資管理能力1.8.1核心能力識別：Ａ土地開發(fā)——經(jīng)營型存量市場政府關(guān)系資金實力融資能力識地能力土地開發(fā)增量市場投資管理能力1.8.2核心能力識別：Ｂ土地開發(fā)——投資型存量市場政府關(guān)系資金實力融資能力識地能力土地開發(fā)增量市場投資管理能力1.8.3核心能力識別：Ｃ土地開發(fā)——投機(jī)型存量市場政府關(guān)系資金實力融資能力識地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場產(chǎn)品能力營銷能力投資管理能力1.8.4核心能力識別：Ｄ房地產(chǎn)開發(fā)——經(jīng)營型市場能力存量市場管理能力政府關(guān)系資金實力融資能力識地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場產(chǎn)品能力營銷能力投資管理能力1.8.5核心能力識別：Ｅ房地產(chǎn)開發(fā)——投資型市場能力存量市場管理能力政府關(guān)系資金實力融資能力識地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場產(chǎn)品能力營銷能力投資管理能力1.8.6核心能力識別：Ｆ房地產(chǎn)開發(fā)——投機(jī)型市場能力存量市場管理能力政府關(guān)系資金實力融資能力識地能力存量流通殘值處置增量市場存量市場投資管理能力1.8.7核心能力識別：Ｇ房地產(chǎn)運作——經(jīng)營型增量供給投資能力運營能力投資能力管理能力存量流通殘值處置增量市場存量市場投資管理能力1.8.8核心能力識別：Ｈ房地產(chǎn)運作——投資型增量供給投資能力運營能力投資能力管理能力增量寺供給存量皆流通殘值威處置增量伏市場存量膜市場投資瘡能力1.最8.夜9核心舉能力織識別喂：Ｉ格房縮慧地產(chǎn)峽運作——投機(jī)庭型投資柄管理害能力運營扣能力投資心能力管理靈能力行業(yè)利基一級墨市場二級飽市場三級盆市場產(chǎn)品色一般弦價值投資國一般嚼價值投資令溢價1.討9未來雅１０雖－１處５年背產(chǎn)業(yè)臭盈利也空間攝識別產(chǎn)品習(xí)價值路增值1.繩10未來麗房地服產(chǎn)市顧場運烤作模算式變隨化趨傳勢盈利草空間交由投追資溢浸價和拒房地海產(chǎn)產(chǎn)張品一狹般價鎖值為堂主轉(zhuǎn)票變?yōu)楣б苑磕z地產(chǎn)灶產(chǎn)品英價值襖增值檔和投組資一錦般價冠值為腿主，歸企業(yè)跑市場瓜能力不與產(chǎn)推品能見力成假為決套勝根燈本房價蒸與地扣價分咱離，鈔代建籍制大城白市土插地持白續(xù)稀己缺，是但主房誠要由谷政府昆獲得檢土地賺溢價洽，在值開發(fā)腎商則犧反映行為高帶成本蜂，高按波動際性，陽長期否風(fēng)險屆加大存量沉市場婚容量誰超過僚增量釋市場幻玉容量70年產(chǎn)孕權(quán)限半制，袍物業(yè)拘稅征遠(yuǎn)收，犧行業(yè)柔監(jiān)管旗的日噸趨嚴(yán)籃厲等旦，將政是消撐費者/投資柳者日引趨理衡性，緒泡沫于逐漸纖消除憤，市疾場投棵機(jī)性暢減弱目聽錄1.房地弄產(chǎn)行后業(yè)的漆價值略鏈與榆盈利級模式2.國內(nèi)沖房地團(tuán)產(chǎn)開開發(fā)企括業(yè)盈暑利?；j式3.國外趙房地鋪產(chǎn)開留發(fā)企栽業(yè)盈勝利模畢式2.選國昆內(nèi)房辨地產(chǎn)厭開發(fā)燙企業(yè)槐盈利尤模式2.申1萬科2.言2招商2.昨3合生宜創(chuàng)展2.典4順馳2.昨5萬通2.近6復(fù)地2.聲7綠城2.狂8國內(nèi)喝房地顫產(chǎn)行易業(yè)戰(zhàn)火略群建組矩枕陣圖2.個1信萬科萬科伯是目煎前中糕國惟粗一一喉家按靈美國航模式幸拷貝哥并進(jìn)想行操安作的伸房產(chǎn)車企業(yè)萬科轉(zhuǎn)的特姿點專注腰于房懷地產(chǎn)中專業(yè)涌化經(jīng)工營著重槍研究混中產(chǎn)球收入逝者的晝房產(chǎn)宮品需者求然后熊在全掀國范養(yǎng)圍內(nèi)愧取得習(xí)相應(yīng)動的土房誠地復(fù)制僚產(chǎn)品氏的市仇場定纖位和浮品牌樂策略產(chǎn)品涌單一盛面向蘿極其斗準(zhǔn)確界的客呀戶目去標(biāo)該模奶式的胃突出番之處產(chǎn)品劉的標(biāo)緩準(zhǔn)化博、投否資模昨式標(biāo)音準(zhǔn)化資本涂投入惠、產(chǎn)浩品品傲質(zhì)和溫管理治團(tuán)隊店都能外有效冤控制2.勾2渡合生爺創(chuàng)展合生吧創(chuàng)展穴是致臨力發(fā)票展住沫宅地破產(chǎn)、候商業(yè)柱地產(chǎn)他、酒逼店地加產(chǎn)、捷旅游封度假慚產(chǎn)業(yè)蛋和物剛業(yè)管繩理產(chǎn)碗業(yè)等振泛地廁產(chǎn)事傭業(yè)的俘大型覺綜合粘性企搖業(yè)集盡團(tuán)合生瓦創(chuàng)展匪的特是點做大刷規(guī)模突，率剛先采趨用大予盤操汽作的閑概念客戶溜定位峽以滿桌足城桑市中嘗高收編入的吧置業(yè)殘需要志為主珠，開冊發(fā)的抬物業(yè)元集中挨于中平高檔回項目郵，銷悼售均旁價比胞當(dāng)?shù)靥舻氖泻韴銎酵辆鶅r稱格水尋平高趴出15％一72％對市電場前藥景的驚準(zhǔn)確耳把握想，開濱發(fā)未敏來升巷值潛歲力大喂而當(dāng)罵時位場置偏傲僻價瓦格低暢廉的駁土地戰(zhàn)略層擴(kuò)張產(chǎn)三部螺曲：1、通豆過集快中化丟戰(zhàn)略妖和一寶體化聽?wèi)?zhàn)略軍，建沙立企沙業(yè)規(guī)伸模化稿發(fā)展右的基南礎(chǔ)；2、通見過集堡約化徑拓展勻進(jìn)行贏跨區(qū)輛域擴(kuò)酸張我；3、實懼施規(guī)且?；瘬伟l(fā)展行事古低調(diào)注重暴資本鴨運作該模脆式的竟突出杠之處規(guī)模?；l(fā)爐展有問利于愿降低倒成本贊、提鄭升品限牌效付應(yīng)，沒抵御沙市場幻玉競爭既風(fēng)險都，實凡現(xiàn)規(guī)屋模經(jīng)騎濟(jì)2.尖3全招商招商骨地產(chǎn)商具有快招商啊局這狗一得般天獨典厚的添背景瞞，伴帖隨著障蛇口鳥開發(fā)瞞區(qū)的砌成長躲而迅迫猛發(fā)幣展招商賠地產(chǎn)陜的特征點房地巧產(chǎn)開砍發(fā)、開物業(yè)條租賃洽和水濕電供似應(yīng)三莊駕馬儉車定位副于中苦高端舒產(chǎn)品建立遣以房府地產(chǎn)妖開發(fā)芒、出蟻租物沿業(yè)經(jīng)逝營、懶二手浴房買閣賣中考介和蹈物業(yè)母管理慎為一殲體的掃業(yè)務(wù)辛模式叼，為矮客戶輕提供疏房地難產(chǎn)全晚面增勻值服敘務(wù)注重陸產(chǎn)品幕與服適務(wù)創(chuàng)蟲新穩(wěn)健胖經(jīng)營臟，注傍重風(fēng)巨險控忙制面向貍?cè)珖^積極霉拓展走，形頃成3+菠X格局多元創(chuàng)化融拾資并寬與招崖商銀層行結(jié)姥成緊房誠密的哄戰(zhàn)略累合作蘿伙伴退關(guān)系該模卻式的殃突出吉之處經(jīng)常袍性收縮慧入與竹開發(fā)燈性收災(zāi)入比獎為1：4，為樹行業(yè)謎之最伐，抗冶風(fēng)險警性與剪抵御城周期尿波動柜的能樓力較車強(qiáng)2.設(shè)4廊順馳順馳繼以二燃手房遣市場藏代理均起家揉介入傘房地紡產(chǎn)開洽發(fā)領(lǐng)濃域，雁在近通年內(nèi)柏迅速媽擴(kuò)張引，成四為集霸房地四產(chǎn)開勇發(fā)、哲房地員產(chǎn)中游介服萬務(wù)和住物業(yè)夠管理束于一刪體的惹全國希性開混發(fā)企純業(yè)。順馳時的特蔬點“樓芝賺樓召”的屋銷售火模式高風(fēng)結(jié)險，喚激進(jìn)紛高調(diào)伴全國質(zhì)性大曠規(guī)模晴擴(kuò)張高價墾打壓粉對手著獲取踐土地快速密滾動囑開發(fā)銷，通擱過加冊速現(xiàn)著金流蠟入，憑延遲略現(xiàn)金要流出件緩解形資金攝鏈開發(fā)洞、銷商售、患置換茫三大群主營筋業(yè)務(wù)孤良性房誠互動積極孩拓展瘋?cè)谫Y助渠道外，多刊元化獸融資放權(quán)墓管理吵（20錦05年后拐逐漸住調(diào)整植，向銹上收所權(quán)）注重猶銷售粗成長獨（20躬05年后挺強(qiáng)調(diào)熟利潤達(dá)成長捏）該模擋式的鋒突出子之處二三寨級市刺場聯(lián)領(lǐng)動，茫帶來架范圍聾經(jīng)濟(jì)逐效應(yīng)風(fēng)險機(jī)過大物，資晝金鏈段條脆啄弱對上揀下游警的擠其壓導(dǎo)堅致企史業(yè)短檢期內(nèi)姐得益鬼但長良期生綱存環(huán)肝境惡企化2.搬5昏萬通萬通箭是在仍北京櫻最早最成立館的以半民營托資本篇為主她體的瘡大型翅股份央制房族地產(chǎn)表企業(yè)烈，也融是實滿收資謀本額悉最大匆的民倍營房榴地產(chǎn)屬公司萬通從的特陣點由“狡香港濁模式嘗”變瓜為“增美國呆模式介”，手由全你能開贈發(fā)商笛轉(zhuǎn)型史為專匪業(yè)的脹房地好產(chǎn)投靈資公犬司，臥將投頸資領(lǐng)廢域集混中于隱“房樓屋供房誠應(yīng)”智、“屯土地榨經(jīng)營松”、芹“商姨用物冠業(yè)”序和“河定制耐服務(wù)涼”四陶大領(lǐng)渡域。期望會通過雖定制勇化生朵產(chǎn)和種商業(yè)弟地產(chǎn)愈規(guī)避口開發(fā)棋風(fēng)險梅和房戴地產(chǎn)兔周期躬波動墳的影占響市場集目標(biāo)搏是形姿成一繼個具尚有國蕩際影流響的括專業(yè)便房地漠產(chǎn)投塌資商定位聚高端被市場方，重汪視項耽目系覽列的酷品牌陵建設(shè)注重率創(chuàng)新有限錢土地奏儲備象戰(zhàn)略羅：目燒標(biāo)是蔥將住纏宅類副土地時儲備騙控制步在30派0萬-4蹲00萬平也方米咸的水丹平上該模貨式的至突出冠之處市場搶抗風(fēng)畢險能畫力強(qiáng)在中悅國產(chǎn)佛業(yè)環(huán)掌境尚謠不夠桂成熟拍的背寄景下態(tài)，不另易做畢大規(guī)捐模在中賽國土春地溢葡價占拖房價偏比重況較高更的現(xiàn)盆狀下脫，難耐以攫掌取高亂利潤古，為姑今后負(fù)發(fā)展巾提供腹資金2.沸6抄復(fù)地復(fù)地冶是中瓣國最技大的捧房地臺產(chǎn)開稈發(fā)集筒團(tuán)之紐奉一，橋一級艙開發(fā)商資質(zhì)冰，香暑港聯(lián)特交所納主板H股上嘩市公緩司（猾代碼23黃37），悲公司任總部紛設(shè)于乞中國縫上海復(fù)地燃的特私點以中床高檔衫住宅疏產(chǎn)品量的開藏發(fā)為顯主準(zhǔn)確挑的產(chǎn)此品定錯位多項御目管藥理的虧能力良好形的售臂后服西務(wù)體考系在未涼來將南逐漸按增加鞠一定肯比例細(xì)長期膠持有惡的經(jīng)票營性曉物業(yè)櫻，以蹈抵御標(biāo)市場彎風(fēng)險多元伍化融搖資以上渡海為具基地飽快速腰增長策后向因全國用拓展該模率式的某突出籮之處能力煌較為顯全面2.事7沃綠城綠城盾房地經(jīng)產(chǎn)集崇團(tuán)是院浙江蹄地區(qū)鹿有代碎表性即的房窗地產(chǎn)隸開發(fā)嶼商，擠在短木短的嗚十年開時間攻里，姨綠城資從只順有幾室個人叼的企仍業(yè)起老步，蝕現(xiàn)在兼已經(jīng)歸發(fā)展臭成為訪“20娛05中國棒房地章產(chǎn)百夢強(qiáng)開毫發(fā)企慈業(yè)——綜合肝實力TO隨P1鼓0”。綠城聯(lián)的特任點專注牌于開勾發(fā)優(yōu)唯質(zhì)的肯系列澆城市跟住宅臣產(chǎn)品祥，同澤時涉罷足教疼育、扇體育夢（足葉球）泛、酒姐店、林醫(yī)院永、文仔化傳暮媒等淹領(lǐng)域清新羨典雅推的產(chǎn)嫂品風(fēng)脆格和繼人文購主義梁的產(chǎn)懸品定窮位規(guī)劃芳布局孫以人拐為本挺，因廣地制仙宜；玩建筑羅造型站精美棄，用灑材用半色考湖究；泡園區(qū)介空間槍錯落陪有致船，疏陡密得張當(dāng)；光戶型隸寬敞摧舒適肢多樣攪靈活猾；景撐觀環(huán)荒境濃叔墨重臟彩與藍(lán)建筑晴有機(jī)謹(jǐn)融合李；園親林綠獅化與融活動愿功能講相輔腸相成懼；社丹區(qū)會展所配利套完下善，異設(shè)施利齊全禁；智惱能化嚇設(shè)計彼無微返不至悶；室眨內(nèi)裝糟潢精鏈致氣悶派而遮不失課典雅湯等等綠城宵的產(chǎn)憶品總仙是同臘區(qū)域孕中綜荷合品模質(zhì)最民高的嫌，在孤二手途房市獻(xiàn)場中狹成交貿(mào)價也轟總是燙最高暈的拿地采以協(xié)頁議為膝主，移通過吼公益夕領(lǐng)域哀的投懸資帶憤動地槍產(chǎn)開尖發(fā)主田業(yè)，偶運用釋人脈字關(guān)系該模沙式的沙突出翼之處高品善質(zhì)帶憐來高逢客戶妖忠誠訂度協(xié)議柜拿地云帶來墳搞土些地溢鏟價，晃為企腿業(yè)規(guī)崖模迅罰速擴(kuò)嘉張?zhí)崤乒┵Y堆金血牲液2.稱8國內(nèi)元房地境產(chǎn)行禾業(yè)戰(zhàn)讓略群論組矩富陣圖(1錢)國內(nèi)末典型接房企碗的業(yè)睛務(wù)領(lǐng)要域全國性跨區(qū)域局部區(qū)域集中張于工奪程管劍理在房自產(chǎn)價追值鏈的適臥度延風(fēng)伸居住像需求搖衍生產(chǎn)業(yè)屑的適裕度捆接綁非相耕關(guān)多居元化萬科順馳萬通天鴻金地復(fù)地SO證HO中國大華港資省地產(chǎn)美資設(shè)地產(chǎn)首創(chuàng)胃置業(yè)華遠(yuǎn)中遠(yuǎn)中房大連斗萬達(dá)合生葉創(chuàng)展綠地北京鴨城建奧園飾置業(yè)中遠(yuǎn)條發(fā)展綠城碧桂筑園中信押華南陸家口嘴中華講企業(yè)2.堤8國內(nèi)漢房地估產(chǎn)行喘業(yè)戰(zhàn)眼略群秩組矩苦陣圖(2枯)八家府企業(yè)績的盈移利模填式萬通萬科順馳合生綠城復(fù)地金地一級捆市場二級鞭市場三級竭市場產(chǎn)品轟一般弟價值投資輛一般湯價值投資豬溢價（經(jīng)桌營型基）（投魯資型偏）（投脅機(jī)型景）（房躁地產(chǎn)怪運作湖）（房績地產(chǎn)建開發(fā)冊）（土激地開健發(fā)）產(chǎn)品良價值喚增值招商目泥錄1.房地綢產(chǎn)行紀(jì)業(yè)的寫價值擊鏈與臥盈利施模式2.國內(nèi)犬房地煮產(chǎn)開垂發(fā)企窩業(yè)盈雜利模注式3.國外符房地套產(chǎn)開列發(fā)企鑄業(yè)盈犬利模劇式3.國外府房地崇產(chǎn)開紫發(fā)企盒業(yè)盈掘利模技式3.圍1糊香港谷模式3.過2博美國厭模式3.隱3泛房地葬產(chǎn)發(fā)確展環(huán)肉境及淹其對送開發(fā)炒企業(yè)鞋的影詞響3.注4蹦我國賞對國掌外模儉式的啄借鑒一級解市場二級急市場三級酸市場產(chǎn)品集一般彎價值投資啟一般唐價值投資貝溢價（經(jīng)喬營型鞋）（投宏資型失）（投申機(jī)型記）（房魚地產(chǎn)燙運作先）（房區(qū)地產(chǎn)皇開發(fā)千）（土英地開筑發(fā)）3.吼1香港氣模式產(chǎn)品體價值道增值一級察市場二級檔市場三級窮市場產(chǎn)品插一般羅價值投資謙一般甩價值投資辟溢價（經(jīng)據(jù)營型香）（投參資型螺）（投侄機(jī)型布）（房咬地產(chǎn)查運作員）（房協(xié)地產(chǎn)閑開發(fā)丑）（土綢地開烏發(fā)）3.奧2美國蹤蝶模式產(chǎn)品湊價值祝增值3.診3（1）房霧地產(chǎn)炕發(fā)展漂環(huán)境倒比較

香港美國當(dāng)前中國10-15年后中國領(lǐng)土性質(zhì)自治城邦高人口密度大國低人口密度大國高人口密度大國高人口密度經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)達(dá)發(fā)達(dá)發(fā)展中發(fā)達(dá)潛在需求量大一般大大土地壟斷供應(yīng)（土地批租模式）分散供應(yīng)（財產(chǎn)稅模式）壟斷供應(yīng)（土地批租模式）壟斷供應(yīng)（土地批租模式）有租期無開發(fā)時限帶產(chǎn)權(quán)可期權(quán)方式拿地有租期2年不開發(fā)無償收回有租期2年不開發(fā)無償收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住風(fēng)格高容積率集合住宅為主低容積率獨棟住宅為主高容積率集合住宅為主高容積率集合住宅為主政府高房價高地價高福利自由港，低稅制，靠土地收入彌補(bǔ)財政不足規(guī)制補(bǔ)貼中低收入者購房鼓勵開發(fā)中低價房差別對待，抑制土地投機(jī)干預(yù)頻繁高房價高地價低福利高稅制一刀切規(guī)制大城市香港模式中小城市美國模式稅制？差別對待，抑制土地投機(jī)資本充裕充裕不充裕充裕融資便利客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主便利市場化資本運作為主障礙多客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主便利債權(quán)融資與股權(quán)融資相結(jié)合香港美國當(dāng)前中國10-15年后中國政府關(guān)系非常重要不重要非常重要非常重要市場次要非常重要次要重要產(chǎn)品次要重要次要重要管理次要重要次要重要運營次要重要次要重要投資重要重要重要重要融資重要次要重要重要盈利模式（關(guān)鍵利潤來源）土地投資價值+土地投資溢價+房地產(chǎn)投資價值+房地產(chǎn)投資溢價土地價值增值+土地投資價值+房地產(chǎn)價值增值+房地產(chǎn)投資價值土地投資價值+土地投資溢價+房地產(chǎn)投資價值+房地產(chǎn)投資溢價土地價值增值+土地投資價值+房地產(chǎn)價值增值+房地產(chǎn)投資價值開發(fā)商風(fēng)格土地經(jīng)營掛帥，全能型開發(fā)商資本運作掛帥，專業(yè)化開發(fā)商政府掛帥，全能型開發(fā)商投資商掛帥，專業(yè)化開發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈特征以